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實價登錄藏祕密3/生前遺產規劃如何節稅?「買賣代替贈與」適用這些人

越來越多人有提早做遺產規劃的概念,買房直接登記子女名下,或從小每年以贈與免稅額度將財產移轉給子女,來達到節稅目的。(圖/張文玠攝、翻攝自內政部實價登錄網)

北市大直地區不動產買賣出現親友間的特殊交易筆數暴增情況,除了實價登錄日益進步增加市場透明度,業者認為與生前進行財產規劃趨勢有關,不僅可避免日後遺產糾紛,更可為負擔不起高房價的子女解決購屋煩惱,因此越來越多人提早透過「買賣」將資產過戶給子女。

想提早規劃死後不動產遺產分配,可透過生前「贈與」與「買賣」。不過自2016年房地合一上路後,贈與不動產節稅效益大打折扣,屋比房屋總監陳傑鳴解釋,因贈與採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本,導致取得成本過低,房地合一稅上路後,未來移轉買賣時將以「市價」報稅,可能會被課徵高額的「房地合一稅」。

為要節稅,近年興起「買賣代替贈與」。「有不少父母先運用每年每人的贈與稅244萬元(2022年起調整)免稅額,分次將財產移轉給子女,再把持有的房子賣給子女,子女以來自父母贈與的資金購屋,即以買賣代替贈與,幫助年輕人圓成家夢,並達到節稅效果。」

德安聯合會計師事務所所長偕德彰舉例,一對夫妻將不動產移轉給小孩,小孩持有3年後出售,若採取贈與方式移轉不動產,除須繳納贈與稅外,以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算,因取得成本較低,須繳納更高房地合一稅,幾乎比採取買賣方式所繳稅負多了近兩倍。

「買賣代替贈與」有兩個重要環節,一是頭期款、二是銀行貸款。德安聯合會計師事務所所長偕德彰表示,最怕就是一般受薪家庭的家長們,除了房子以外,沒有太多的現金能資助孩子,若孩子經濟與償還能力不好,不僅頭期款將成問題,銀行是否願意貸款也成為關鍵。

偕德彰舉例,假設住台北市內湖區一對夫妻,將所持有舊制不動產移轉給小孩,市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬),小孩持有3年後以6,500萬元出售,以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算,若採取贈與方式移轉不動產,除須繳納贈與稅外,因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高,合計1,565.1萬元,如果採買賣方式,總稅負則約600.5萬元,就稅負而言,前者相對不利。

財政部2016年實施房地合一稅,便大幅降低不動產贈與或繼承的節稅空間,因此出現「買賣代替贈與」的趨勢。(圖/報系資料庫)

一位地政士即表示,「現在很多都是以孩子名義買賣的特殊交易轉手,實則是爸媽在付每月貸款!」一名代書則說,若金流、帳能做得出來,成交價就盡量接近市價,因為房地合一稅會讓現在賺越多、未來稅越重。

陳傑鳴也表示,若子女取得成本過低,價格接近於土地公告現值與房屋評定現值,將有機會列為國稅局的重點查稅對象,未來可能被視為贈與,面臨補稅的可能,恐得不償失。

但特殊需求下,贈與不動產的節稅效果反而比買賣好。偕德彰說,「一位醫生朋友打算10年後才轉售不動產,符合房地合一稅最低稅負15%;若依自住且6年後出售規定,盈餘部分還可享有400萬元的免稅額,多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來,子女把父母贈與的自住房子賣掉後,再度購買自住房地,無論買價大於或小於賣價,都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。」「主要仍是看持有期間和未來用途,來選擇適合的節稅方式。」

偕德彰表示,沒有提前做生前財富規劃,未來遺產就得依法定繼承;生前財富規劃的好處,除了可以提早規劃減少遺產稅金,同時達到按照自己的想法做財務分配,像是經濟或生活能力比較弱勢的孩子,或是在外有其他婚姻的子女,讓該照顧的人能被照顧到,也可以減少家庭紛爭。

屋比房屋總監陳傑鳴建議,長輩若是想將不動產移轉給子女或孫子,又不想繳納高額的贈與稅,除單純的等繼承外,可運用每年每人244萬的贈與免稅額,分次將財產移轉給子女。以「贈與現金購屋」的方式,未來將有機會享有較大的節稅空間。(圖/屋比房屋提供)