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房市爆多殺多2/台中預售換約爆量占全台近3成 在地房仲曝投資客現況

台中北屯區為人口最多行政區、同時也擁有最大面積市地重劃,今年建地成交也是全台最多,同時也是近年房價漲最多、預售轉售最多的區域。目前推案量集中在機廠捷運特區(圖),次為單元12。(圖/報系資料庫)

去年底內政部丟出將禁止預售屋轉售換約,這劑打炒房猛藥嚇到不少投資客提前「下車」,在全台各地掀起倒貨潮。據CTWANT與屋比房屋最新調查,全台前十大轉售量最多的行政區,台中就占6名,宛如投資客大本營,賣壓最大的是台中北屯、西屯,「台中市場多殺多,目前投資客仍堅持小賺和平盤出脫,不見棺材不掉淚,等法條正式通過就會上演跳樓大拍賣!」一位台中資深房仲說。

屋比房屋統計售屋網上預售案轉售數量,今年7月線上待售達1.2萬件,與去年底相比增幅53%,其中以台中市北屯區1282件位列全台行政區之冠,占全台1成量,第二名也在台中,西屯區有615件。有趣的是,前十待售件數最高的行政區,台中就占過半,太平、潭子、南屯、梧棲都榜上有名,總量占全台近3成。

全台預售屋房價短短不到3年,漲幅高達3~5成,見房市有利可圖,投資老手牽新手,一起跳入預售換約市場,沒想到去年12月內政部打炒房端出《平均地權條例》修正草案擬禁止預售屋換約,投資客搶在政策上路前倒貨,讓全台預售轉售賣壓狂增超過5成。

「不過現在都是小賺或平盤下車,還沒有到賠售跳車!」屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右近期就接到不少預售屋委託案,他觀察,這些最急的,多半都是持有多戶、口袋較淺、低自備案的投資客。

「這兩年疫情,有人生意、生活受影響,或是近期股市慘賠,原本口袋就不夠深,現在(房子)不賣掉,政府一關門(禁轉售)就等著被套牢。」馬先右分析,不少掛售物件都是當初建商主打「低自備」、或是「付款條件頭輕腳重」的案件,前面幾十萬就進場,最後幾期工程款一個月繳14、15萬元,一般人根本無力支付;另外還有,一次持有多戶的投資客面臨交屋時第3戶只能貸款4成的壓力,資金將斷鏈只能先跑。

讀者提供富宇世界花園的付款明細表,前30期都是每期付6000元,31~36期工程款突然暴增到13、14萬元,一般上班族若沒有積蓄,恐面對違約風險。(圖/讀者提供、翻攝自富宇世界花園臉書)

馬先右點名,北屯區總太系列、西屯區興富發系列及目前還沒交屋的「市政愛悅」、烏日區目前準備要交屋興富發「夢幻誠」、南屯區富宇「世界花園」、豐邑「菁科城」都是目前網上待售數相當高的預售案,「當碰到打房,大家都要下車時,一棟大樓30~40戶一起賣,當然賣得很恐慌。」

他以富宇「世界花園」為例,總戶數686戶,「建商餘屋就有100戶,網上轉售大概也100多戶,等於將近3成在銷售,裡面就是多殺多,只要投資客開價比建商便宜就過第一關,再來還要跟其他轉售物件比方位、視野、價格。」

屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右表示,投資客也在觀望今年禁止預售屋轉售修法會不會過,「沒過就賺到,萬一過了還有2個月可以跑,所以心態還是希望能小賺再出場。」(圖/馬先右提供、翻攝自夢幻誠臉書)

其中最關鍵的還是價格,馬先右綜觀目前市場上轉售成功的大多是2021年5月前進場,取得成本最低,很容易就能賺進百萬元脫手;去年下半年後買的大部分都在歷史高點,因此基本上現在的買家都出不到投資客心中期待的價格。

馬先右表示,現在能撐的就是投資兼自用的,和口袋夠深的;但不想撐的,也只願意少賺或平盤出脫,「台中都有買氣,但最後都卡在賣家嫌賺不夠多,所以不會成交,市場還沒有到願意賠售的風氣,都是不見棺材不掉淚,或許只有到拍板定案的那天,才有可能天天聽到有人願意賠售出場吧!」