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房地合一稅稅率大不同 國稅局解釋差異性

房地合一稅是否為境內居住者,稅率差很大。(圖/永慶房屋提供)

房地合一2.0個人出售不動產規定

財政部台北國稅局表示,自2021年7月1日起,非中華民國境內居住者交易房地合一稅制的不動產,只有2個稅制,其一是持有房屋2年以內,稅率為45%;超過2年的稅率為35%。

台北國稅局表示,依據《所得稅法》第7條規定,中華民國境內居住者的認定,是依據國內有無住所以及居住的天數為標準,符合其中一項即所謂的居住者;不符合就屬於非居住者。住所的標準為,在中華民國境內有住所,且經常居住於中華民國境內;若中華民國境內無住所,在一個課稅年度內在中華民國境內住滿183天。

台北國稅局舉例,甲君假如在2016年間買了房子,在2022年出售該房子,甲君申報的交易所得是1500萬元、未逾10年,依其持有該房子,該居住者適用的稅率20%,稅款大約是300萬(1500萬×20%)。國稅局查,甲君並沒有戶籍,在出售房子的當年,還未住滿183天,屬於非居住者,稅率是35%,應繳稅款為525萬元,相差252萬元,甲君也必須要補足稅款。

要賣房子 恢復戶籍再賣

台北國稅局表示,這影響最大是原本是居住者,後來變成非居住者,最重要就是看戶籍,所以如果真的覺得要賣房子的話,趕快回復台灣戶籍至少1天再賣房子。若再真的沒有戶籍,就要台灣居留滿183天。不過如果是年中賣房子,在台灣居留還未滿183天,是依據非居住者的身分課稅,若在當年度年底居住滿183天,就屬居住者就可以跟國稅局申請核退。

同時,為了避免個人或者投資公司炒房,房地合一2.0也將個人持有企業超過半數,且該企業半數以上的價值是投資房地產也納入範,勤業眾信會計師陳建宏表示,也將影響個人移轉家族資產,也應該注意相關的迷思。

個人出售家族的股權,很容易先入為主認為是股權交易,是按上市櫃股票的所得,計入最低稅負,但應該注意是如果個人或者企業投資該營利事業超過一半,且該營利事業股權或出資額超過一半是台灣境內不動產構成,就應該算入房地合一稅。

持股逾50% 仍要課稅

其次,許多人以為只要是2015年12月31日取得的股權,可不適用房地合一稅。簡而言之,只要同時符合「持股比率」及「股權價值」之要件,不論是否為2016年1月1日以前或後取得之股權或不動產,皆落入房地交易合一稅課稅範疇。

個人持有公司股權為51%,另外49%為外部人持有,為避免持股比率超過50%,2023年3月1日將股權贈與1.01%予外部人,使其股權比例降至49.9%以後,隨即2023年3月10日出售該股權,來規避房地合一稅。陳建宏表示,惟按《房地合一課徵所得稅申報作業》規定,只要其交易日前一年內任一日,股份超過50%,仍舊落入房地合一稅課稅範圍。