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這二檔REITs近五年平均收益率4%! 正評估富邦民生大樓改建效益

富邦民生大樓位於北市民生東路三段,根據富邦建經官網顯示,尚有6樓、10樓與地下一樓招租中,每坪月租金約2,250元。(圖/截自Google Map)

國內首檔REITs富邦一號(土銀富邦R1,01001T)與富邦二號(土銀富邦R2,01004T),近五年年化收益率在3.6%~4.8%間,受益人總人數皆超過1000人,其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準,據了解,現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中,以投資人利益最大化為原則。

不過,國內REITs交易量低,進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小,以台灣最大REITs「國泰一號」(土銀國泰R1,01002T)為例,統計至今年6月底的市值約249億元,相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億(約NT$2,068億元)、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億(約NT$2,921億元),台灣REITs之規模著實相去甚遠。

也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定,造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。

兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析,相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化,以及星國以國家主權基金當領頭羊,帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市,以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議,並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……,這些對台灣的REITs市場,確實是值得參考及學習的地方。

至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分,富邦建經提供三點參考,第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入,故REITs之整體收益率穩健,不易有虧損的狀況,但也不易有爆發性的獲利期待。

第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs,特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠,不需併計入個人綜所稅合併課稅,對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果,適用累進稅率愈高者,其節稅效果愈佳;第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況,以及集中市場中REITs之交易價、量,以避免買不到、賣不掉的情況。

富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人,以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%;富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。

富邦一號(募集58.3億)發起人為富邦建設(富邦中山大樓、天母富邦大樓)及明東實業、道盈實業(富邦人壽大樓);新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分(力勝開發);已處分不動產為天母富邦大樓;新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後,也已處分國內REITs新光一號。

富邦二號(募集73.02億)發起人為忠興開發(富邦民生大樓),台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽(富邦內湖大樓)及力勝開發(潤泰中崙大樓商用辦公部分);新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號;已處分國內REITs為新光一號;並於2018年8月起新增投資新加坡REITs,為國內REITs業界海外投資首例。

富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%,主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。

富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分,出租率約95%,主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。

富邦建經表示,為維持二基金收益率之穩定,在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前,富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃;同時,增購新標的一直是基金的目標,只要有合適的物件,除國內不動產外,亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。

《不動產證券化條例》於2023年立法通過時,適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷,富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具,於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」,其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響,超額認購金額達基金募集額度5倍之多,故於富邦一號掛牌後,積極規劃富邦二號之募集,並於2006年募集成功正式掛牌。