高價宅貸款門檻逼出「蟻居小宅」？　范秉豐：明年房市看銀行撥多少銀彈

京懋建設執行長范秉豐今（14）日表示，明年房市能否回溫，政策仍是最大變數；但即使央行放寬信用管制，交易量也未必能回升，仍要看銀行對不動產放貸的資金多寡。同時他也建議政府應檢討高價住宅門檻，盼雙北以外地區能從4,000萬元提高至6,000萬元。

范秉豐表示，桃竹一帶近年推案主流全面向小坪數靠攏，大坪數住宅反而進入「真空期」，建商不再推大坪數產品，因為目前雙北以外地區，凡總價超過4,000萬元，即觸碰高價住宅貸款門檻，只能貸款3成，也就是自備7成，市場出現兩極化反應，不是全現金購買避開貸款，就是選擇4,000萬元以下的產品入手。

他以總價5,000萬元為例，超過桃園高總價住宅貸款門檻，貸款只能3成，因此需自備3,500萬元，加上裝潢後等於要有4,200萬現金，讓大坪數產品銷售上有困難度。即使購屋人具備財力與換屋需求，仍可能因貸款成數受限、自備款負擔加重而卻步，影響成交動能。

因此，目前桃園中路特區成屋銷售的「京懋泰閤」決定重新包裝產品，以75坪大2房，市場少見最大尺度的客餐廳與生活空間，來吸引真正具備購買力的族群。目前該案僅剩35戶。

目前高價住宅貸款門檻，北市7,000萬元以上、新北6,000萬元以上，其餘地區4,000萬元以上，貸款僅能3成。他認為，桃園、竹北、台中及高雄部分核心商圈，房價水準、土地成本與產品結構各有差異，若一體適用相同標準，難以反映當地換屋族的負擔能力，應針對六都進行差異化檢討，雙北以外地區門檻提高至6,000萬元，讓政策更貼近區域市場現況。

范秉豐表示，受政策影響，建商為符合市場需求，已全面轉向規劃小坪數產品，反可能催生格局扭曲、像香港一樣的「蟻居小宅」，犧牲居住品質，雖然自己是賣新房子的建商，但他現在寧可鼓勵朋友選擇中古大坪數住宅，換取較舒適的居住環境。

至於明年房市能否回溫，他認為，政策雖是最大變數，但銀行可放貸資金多寡卻決定交易量。因為根據他與銀行業者的交流觀察，銀行可運用的放貸資金仍受限制，即使是首購族，也可能面臨貸款等待時間拉長、核貸條件趨嚴的情況。因此，明年除觀察央行動向，更須關注銀行資金配置與實際核貸狀況。儘管如此，他認為，明年房市有機會比今年稍好，但不宜過度期待房價大漲。