住保會聯手30位律師推「民間版都更契約」　2條款幫地主防爛尾

都更動輒涉及數億元以上的資產開發，關乎民眾居住安全與畢生心血；然而，實務上合約多由建商單方預先擬定，一般地主極易因資訊不對等而落入契約陷阱，甚至在建商發生財務危機時面臨血本無歸的風險。為解決市場屢見不鮮爛尾樓與合約糾紛，住宅消保會宣布聯合11家法律事務所，共同擬定都更民間版合建及委建契約2種範本，盼從源頭保障地主權益。

為減少都更糾紛，住保會攜手睿見法律事務所、懿品騰達法律事務所、和律法律事務所、梁律國際法律事務所、吳俊達律師事務所、立勤國際法律事務所、道理聯合律師事務所、唯心法律事務所、言珣法律事務所、名綸法律事務所及匯利國際商務法律事務所等、動員約30位公益律師，針對「合建」與「委建」2大主流模式擬定契約範本。

住保會顧問吳翃毅表示，傳統合約常存在權責不對等的問題，因此民間版契約範本首要強調「資訊誠實揭露」，要求契約內必須完整記載建商與地主雙方資訊、土地標示及權利清理狀況。同時，合約也明確訂定各項開發與施工的「關鍵時間節點」，無論是建商或地主任何一方逾期履約，另一方均享有合法的催告、解約及請求損害賠償之權利，徹底扭轉過去地主只能被動等待的弱勢處境，同時也能保障建商權益。

在「都更合建」模式中，通常由地主提供土地、建商負責出資興建。吳翃毅特別點出，地主最常遭遇的致命陷阱，就是契約中暗藏要求地主將土地提供給建商辦理融資、信託或設定抵押權的條款，甚至貸款用途未限定於本案，導致地主的土地淪為建商關係企業或其他建案的擔保品，一旦建商周轉不靈，地主土地便會遭到牽連與法拍。

為防堵此一漏洞，民間版合建契約特別納入嚴格的限制條款，明文規定：「不得約定乙方（建商）得以甲方（地主）之土地為土地融資或設定抵押權。」

據了解，此條款也是在研擬階段公益律師們討論最激烈的部分，最後大家仍決議透過白紙黑字的契約源頭，以高標準過濾財務不健全的建商，降低爛尾風險；同時也確保地主的土地產權獨立安全，不因建商的財務操作而承受額外風險。

除了土地融資風險，建商倒閉或無故停工後的「爛尾樓」問題更是地主噩夢。吳翃毅表示，許多傳統合約雖然寫有「續建機制」，但條文往往含糊帶過，未具體規範在建工程與債權處理。一旦建商停工，營造廠或下游包商常會依法主張權利、扣押產權，導致後續接手的建商無法進場，續建機制形同虛設。

針對此痛點，民間版契約也提出具實質執行力的保障條款，要求建商及其委託的營造廠，均應在合約中明訂承攬人或次承攬人同意拋棄《民法》第513條之法定抵押權、留置權及其他一切擔保物權，且不得對地主分得的房地持分主張任何權利。吳翃毅強調，續建機制不能只停留在紙上談兵，地主在簽約前，更可藉由建商是否願意接受此條款，來檢視與過濾建商的財務實力及履約誠意。

住保會以最高標準擬定的契約範本，目前已有北都建設、元富鑫建設、楷豐建設、逢逸建設、台灣永業建經、標準營造等單位加入使用行列，顯示市場上仍有許多重視商譽的建商與營造團隊，願意以公開透明、公平互惠的態度，為都更市場樹立良性競爭的典範。

吳翃毅坦言，都更合建契約的約定方式繁複，對多數在法律面上屬於「全然小白」的消費者而言，艱澀的條文往往隱藏巨大風險。住保會此次與公益律師團隊聯手公開2大版本契約範本，也呼籲民眾在簽署任何都更文件前，務必尋求專業律師諮詢審閱，進而減少司法訴訟。