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防疫有成房市可回溫?永慶葉凌棋:內憂超額供給、外有中美角力

永慶房產集團16日舉行第三季房產趨勢記者會,業務總經理葉凌棋提醒房價「可期待但不容過度樂觀」。(圖/黃耀徵攝影)

2020年全球經濟受新冠肺炎影響下,各國紛紛降息甚至祭出擴大購債規模來救市,同時各國也紛紛下調今年經濟成長率,而台灣防疫有成,經濟成長率可望逆勢上揚,且疫情趨緩後房市漸入佳近,但永慶房產集團業務總經理葉凌棋卻提醒,台灣經濟規模小,勢必也會受到衝擊,國內房市交易量「可期待但不容過度樂觀」,台灣房市最大的隱憂仍是「超額供給」。

國內3-4月是疫情影響最嚴重的月份,讓房市短暫受到衝擊,但國內疫情控制得宜,加上市場自住、置產等剛性需求仍在,在5月之後多日「零確診」,民眾購屋信心回溫。葉凌棋表示,以目前交易量推估,上半年房市交易量在14.2-14.6萬棟之間,2020年全年房市交易量在29-31萬棟之間。

葉凌棋指出,新冠疫情要能完全控制可能需要疫苗問世才可能,目前第一波疫情趨緩,在各國陸續解封後,公衛專家也警告恐有二次感染疑慮,加上中美角力不斷升級,全球局勢詭譎難測,台灣經濟規模小,勢必也會受到衝擊,因此,疫情與中美角力是未來房市兩大外在變數,下半年房市「可期待但不容過度樂觀」,此外,也需注意國內房市「超額供給」的影憂。

根據永慶統計資料顯示,若以七大都會區來看,新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化;台南與高雄則面臨大量交屋潮,新增供給多;而桃園、新竹則是建照量大增,顯示未來2至3年新增供給將爆量。整體而言,桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大,需特別留意,預期房價難有大漲空間。

葉凌棋進一步說明,2019年Q2全台新建餘屋仍有7.81萬戶,雖較2018年Q2的8.01萬戶低,餘屋去化壓力略減,但仍處於高檔;而今年1-4月全台使照量2.79萬戶,是12年來第4高,較2019年減少5%,雖有緩解,但仍處於高檔;若以建照來觀察全台1-4月共4.73萬戶,創15年來新高,較2019年成長5%,若以2-3年施工期來推算,2022-2023年新增供給恐大幅增加,顯示房市目前與未來新增供給量大,超額供給隱憂未解。

數據顯示,桃園、新竹、台南2020年Q2平均房價都創歷史高點,永慶總經理葉凌棋表示,這三個區域都有科技園區及產業支持,市心房價2字頭、外圍1字頭,是很大的優勢。對於未來是否還能再創新高?葉凌棋認為,新竹、台南緩緩持續往上漲是有可能,前期供給沒那麼大,又有新的產業、人口進駐,緩慢往上疊有可能;但是桃園供給量大,成屋、建照量都大,能創歷史新高維持高檔,已算是很好的表現,未來不掉就很厲害了。

至於雙北部分,葉凌棋表示,雙北以剛需族群所能購買的總價帶或產品別回溫速度較大,店面及高總價產品則要更長的時間復甦。對於記者詢問,林口A7重劃區推案量大,再加上合宜宅閉鎖期將至,會不會造成當地房價崩盤?葉凌棋一口咬定回答,「不會!」他說,房地產沒有見過突然崩盤的事情,不像股票,很難在一個時間競價產生波動,房地產之所以是極端保守的人最好的置產配置工具,就是因為它波動小。

葉凌棋也分享,很多朋友向他提到想去台南推案,因為台南推案幾乎沒有失敗例子,而且價格越來越高,據他所知,嘉義、高雄的人都會跨區買台南,情況超越我們的想像,雖然比例不多,但似乎特別偏好景觀宅;對於霸韓後,高雄房市看法,葉凌棋認為,政治是短暫的,情緒過去總要回到生活,長期還是看區域產業、就業、收入發展。