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都更拖字訣1/營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚

都更危老 原物料漲價 老屋改建 以拖待變 盤案 海悅國際 王俊傑 搶工 搶料 曾敬德 逾期失效 許峻豪 胡偉良 周泰維 欣瑞空間美學 泰昱資產 林巧培
都更拖字訣1/營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚

地震搖出老屋建築安全的危機意識,不過推動都更危老的建商卻因為原物料漲價過猛,相較過去在整合上略顯消極。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)

近來地震頻頻,搖出老屋改建商機,不過,CTWANT記者調查,原物料飆漲,開工即虧本,不少都更案的營建業者「以拖待變」,拖不過的就全案轉手,「以往一年頂多1至2件同業盤案,今年大概有10來件,甚至20件」,「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』,明年倒閉潮恐怕更嚴重!」

每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首,「政府限制所有建案在購地後18個月內動工,造成大家搶工搶料,才讓營建成本居高不下。」

王俊傑直指,這波原物料漲價,影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差,受害最深。據內政部統計顯示,台北市是危老重建申請最熱絡的區域,歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一,就連失效件數35件也為全國之首。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,近年造價飆高,整合者一方面有造價增加的壓力,一方面又要擔心未來連發包都成問題,參與改建的地主也不願降低分回比例,建商面對無利可圖的狀況,可能是導致危老案已申請核准,卻未在時效內開工,讓重建計畫逾期失效的主因。

「2、3年前,雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建,紛紛轉型建設公司,當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉,「這兩年已漲到35萬元,尤其雙北市人口密集,施工時間跟動線等限制較多,無形增加不少成本。」

雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為,現在案源越來越少下,即便明年盤售「爆」,大部分都會有大型或在地建商願意接手,應還不至於淪落到出現爛尾樓。(圖/CTWANT資料室)
雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為,現在案源越來越少下,即便明年盤售「爆」,大部分都會有大型或在地建商願意接手,應還不至於淪落到出現爛尾樓。(圖/CTWANT資料室)

老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難,「整合中的可能因為營造成本大幅變動,地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建,造成合作破局;銷售中的案子,若將成本完全反映在房價就會賣不動,不漲價又可能虧本,很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上,正開會討論手上改建案房價該如何調整。

據主計總處統計營造工程物價指數(CCI),2019年6月到今年6月,短短3年CCI從108.41飆漲到132.7,漲幅高達22.4%。

胡偉良以2021年為分水嶺,之前開工多出的成本,多由營造廠和建商一起承擔;但2021年後的案子,若建商不全權承擔上漲成本,營造廠就不會承攬,小建商甚至根本找不到營造廠。

尤其今年市況走下坡,開始出現賣不動,經營更是雪上加霜,為解決一拖拉庫難題,最好的方式就是「以拖待變」,拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露,今年盤售案數量是往年的十倍多,約10來件到20件。

「現在很多案子在盤售,找我們接開發或營造,我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說,都更越來越困難,營造成本提高太多,台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業,不過已停3年,「原物料上漲、工人不好找,很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說,「(都更案)應該還不會盤出去,可能會找同行合作。」

近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」,建商因週轉不靈倒閉,至今土地遭銀行拍賣,消費者及地主共30人全數血本無歸。(圖/李蕙璇攝、讀者提供)
近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」,建商因週轉不靈倒閉,至今土地遭銀行拍賣,消費者及地主共30人全數血本無歸。(圖/李蕙璇攝、讀者提供)

欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享,他的客戶不幸碰到建商盤售,原本客變的內容沒有依約完成,第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固,但是客變的部分還是要求客戶需另外支付款項,等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用,所幸金額在2萬以內,算是不幸中的大幸。

不過胡偉良也示警,小建商在和地主談改建時,為了爭取出線,談的條件通常不好,盤售時又想賺一手,結果根本沒人想接,「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉!」地震搖出民眾對老屋的危機意識,但想順利改建,在原物料漲價未平緩前,恐怕是現實狀況不允許!

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