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圍堵爛尾樓2/行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」

大型行庫祭出5道禁令,要健全預售屋買賣及房市,防止爛尾樓,但是建商認為大部分都是現行大家常見的執行方式,沒有太大意義。(圖/翻攝自google map)

大型行庫祭出5道禁令,要健全預售屋買賣及房市,防止爛尾樓,但是建商認為大部分都是現行大家常見的執行方式,沒有太大意義。(圖/翻攝自google map)

大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生,業者大都老神在在,認為是既有作法,無實質意義;不過,房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者,因為他已接獲消息,「行庫將擴大解釋,預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」,若真實施,將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」,恐引爆更多的爛尾樓發生。

日前,新北市「凱旋大苑」驚傳停工,使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高,大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令,建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說,第1、2條,過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」,但9成9的建案都有,因為只要跟銀行承作土建融,沒有這兩項不會放款。

大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓(圖/報系資料庫)
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓(圖/報系資料庫)

第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示,建商向銀行融資5成後即動工,再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建,槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉,因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款,讓建商不能隨便挪移資金,以案養案。

不過根據591新建案統計,2021年全年總銷1.7兆元,其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元,8成以上建案都是預售,況且採先建後售的多是口袋較深的建商,因此業者認為這項規定是多此一舉,影響不大,即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶,也都是現在進行式。

王棟隆就說,現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶,專款專用,建商不得隨意動用,當建案產生相關費用或每一期工程進度結束,必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥,「向來都是如此。」

房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書,白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款,他說現在銀行以擴大解釋,不只先建後售案,連預售案也都需要先存一半自備款,讓他相當生氣。(圖/胡偉良提供、CTWANT資料室)
房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書,白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款,他說現在銀行以擴大解釋,不只先建後售案,連預售案也都需要先存一半自備款,讓他相當生氣。(圖/胡偉良提供、CTWANT資料室)

再回看管制令第5條,建商與銀行往來本來就會考量信評,王棟隆忍不住脫口而出,「這根本都是脫褲子放屁!」況且交屋爭議很難判斷,消費者眼中風評不佳的大建商,在銀行放款中或許是好客戶,難道銀行未來就不放貸嗎?令人打上問號。

大家對於5大管制令的結論是,「只能預防未來,對於目前建案已銷售,正處資金困難、開工有問題的小建商,根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義,只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」

不過有一個人態度完全不同,品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳,因為他9日收到的核貸通知書,他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款,「我們今年推案量達百億,信用良好,但好幾間銀行已經透露,行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件,等同『全殺』,那災情之慘重將不堪設想,我覺得非常不可思議。」

胡偉良補充說,假使一個案子工程款總需求15億元,銀行借10億元,建商自籌5億元,手上有10個案子,就得自籌50億元,「有50億,我就退休不幹了。太離譜了,以前從來沒有的事。」

探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因,主要多是營造成本攀升,擠壓建商獲利空間,造成入不敷出,影響資金流通所致,大環境因素難避免,但又碰上國內打炒房限縮銀根,一下子勒緊了建商脖子,斷絕金援,反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉,如今房市交易已趨緩,行庫又做無益之舉,讓胡偉良痛批,「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源,這樣下去房地產真的會完蛋!」

行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子,沒有任何預防爛尾的助益,反遭建商痛批使資金斷鏈加劇,爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。(圖/報系資料庫)
行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子,沒有任何預防爛尾的助益,反遭建商痛批使資金斷鏈加劇,爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。(圖/報系資料庫)