合資買房沒做這4件事 賠了房產更壞了關係
房價逐年升高，「獨資」買房困難重重，因此許多人會選擇與親友合資買房，但容易因為「不想打壞關係」而不做正式的紀錄。殊不知最能摧毀關係的，反而是這些模糊地帶。踏取國際開發協理藍德義根據實務上常見的三種買房合資情形分析：情侶、手足、夫妻。並且給予「四個合資買房錦囊」，了解不同情況可能延伸的問題，再從頭規劃保障雙方權益。情侶買房問題最常發生在分手後，如：男方出錢，房子登記女方名下，分手時女方認定「贈與」，男方堅持是借名登記；或是登記在男方名下，但實際上女方也付了一半頭期款。倘若分手時一方拒絕承認，最後也只得鬧上法院。打官司除了舉證困難、纏訟耗時傷神，且情侶關係缺乏法律地位，如果沒有保留沒有持分記錄、契約、金流證明，最後都可能什麼都拿不回來。此外，很多人年輕時以為「親戚麥計較」，跟兄弟姐妹合資買房最安心，但實際上手足糾紛往往最難解。例如：婚後配偶容易有加入使用權的爭議；或是有人想轉賣、出租、有人不想搬；有人突然有變故而拒繳貸款；個別債務問題也恐牽連整間房產導致被查封或假扣押。甚至其中一方偷偷拿房子增貸，另一方連帶風險一起背。家人買房最大的盲點是：大家以為不會計較，但真正涉及幾百萬後，比任何關係都計較。專家建議合資買房登記時，可優先留意這四件事，保護資產權益。（圖／踏取國際開發提供）至於夫妻買房看似穩定，實則佈滿地雷。很多夫妻認為「我們是一家人」就不用講清楚。所以不在意持分、不保留金流紀錄、不談清楚權利義務。但「離婚不是一人一半」，台灣法律是「剩餘財產分配制度」，法院通常要求舉證出資比例、房子登記在誰名下、婚前買還是婚後買、婚後是否共同償還貸款等，而這些都需要有證明文件佐證。不管你們是哪一種類型的合資買房，只要是單獨登記在其中一人名下，藍德義都建議可以參考下面四種實用方式來保障、加固自己的權益：「一、訂定契約」：白紙黑字簽訂出資協議書，明確註明出資比例並約定持分比例，除了大筆的頭期與貸款費用外，且明定出售分潤條款，可進一步辦理公證。「二、保留紀錄」：保留所有的匯款及轉帳紀錄，別忘了整修裝潢費用、房屋產險、管理費、房屋稅、地價稅等細節的費用證明單據等，避免因單純現金支付而缺少金流證據。「三、預告登記」：保障沒有房屋登記的那一方，防止所有權人未經同意處分房產（如贈與、出售、增貸）等，但無法防止房屋被法院判決徵收或強制執行。「四、信託」：尤其是當金額高、關係較多且複雜(如多名手足買房)時，可考慮信託方式，處分需經過所有人同意，任何人不能擅動房產。需支付信託簽約費用、每年的管理費（約為信託財產總價值的0.2～0.5％，假設合資購買2,000萬的房，則每年約需支付4-10萬元。）如修改契約內容，則需額外的契約修改費。最好的方式永遠是：在關係最好的時候，先想好「如果變不好，要怎麼處理」。寫清楚不是不信任，而是保護關係。預告登記、持分約定、信託，看起來麻煩，但能讓你們以後少掉十倍的痛苦。感情會變、收入會變、家庭會變，但法律不會為誰改寫。真正能保護一段關係的，不是承諾，而是清楚的權利義務。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
12月11日, 2025
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一文秒懂大小公與車位 建商賣4坪車位「可直接說byebye」
買賣房屋同一總價，有人住到滿滿實得，有人卻買到一堆無法享受的「虛」。車位常動輒一、兩百萬，還可能因為計坪方式不同，多付一截。踏取國際開發協理藍德義分享，實務上民眾對於公設與停車位常見的疑問及誤區，一文深入淺出搞懂眉角幫你省下百萬冤枉錢：公設可分成大公與小公，「大公」代表整個社區共同使用的設備，如大廳、機電室、中庭等；「小公」代表某棟或某層共享的空間如梯廳、走道、電梯間等。而近年因應政府消防安全法規加嚴（如高樓層須雙逃生梯等必要公設），也將多數建案的公設比墊上3成左右。因此別被「公設比越低越好」或「公設比高的設施一定比較多」迷惑。例如「一層一戶」雖是不少建案賣點，但戶數少就代表較少的人負擔公設，因此公設比自然提升；或是當不肖業者宣稱「公設比高是因為戶外花園」時，你也能清楚「唯有有屋頂建築遮蔽物的設施才能列入公設」，而不落入其話術陷阱中。公設比只是比例，重點是包含什麼、會不會用到。此外，小小停車位隱藏諸多細節。常見的疑問包含：車位產權問題、計不計入公設、能不能自由買賣、有沒有被灌坪。坊間常聽到法定/增設/獎勵車位來分類，但其實與民眾最相關的分類法，是以「是否有獨立權狀」區分：❶「有獨立權狀」的車位代表可以單獨移轉給社區以外的任何人。❷「無獨立權狀」的車位，是依附在建物的共有部分(公設)之下，只能移轉給同社區的人。常見的「約定專用車位」便是此類型。而無獨立權狀車位又可分成「有標記」或「無標記」車位編號和權利範圍兩類。前者可以在權狀看到「停車位編號OO，權利範圍：ＯＯ分之Ｏ」字樣；後者從權狀或謄本上則完全無法看出是否有車位及編號。而停車空間通常包含車位本身+車道。而「車位灌坪數」便是代表降低車位登記坪數，將多餘坪數計入公設。以標準車格來看，車位本體約4坪，外加車道等面積後約8~12坪，超出此範圍都是警訊。過低的坪數代表可能把車道的坪數灌到公設中，而過高的坪數，也要擔心自己是否分攤了更多的車道坪數。「看到建商賣4坪的車位，請直接跟他説Bye Bye！」藍德義私心呼籲民眾，因為看似沒差幾坪停車位，恐讓你多花數百萬！停車位常以「個」為單位來販售，而房子卻是以「坪」來計算。假設房屋售價80萬/坪，停車位200萬/個，若以常見坪數為12坪的車位來看，當建商以一個4坪200萬的車位出售給你，代表公設坪數恐被多灌上額外4坪(12-4=8)，也就表示你可能多花了80 x 8 = 640 萬元買公設！車位坪數是否灌坪影響可能超過百萬。（圖／踏取國際開發提供）買房不是看坪數大就代表能實際享受到，停車位也不是買了就一定能隨意轉租、出售。將公設比的概念及其代表的意義記在心裡，並且了解車位的權狀坪數、產權型態及車道分攤，便能做個聰明的買房人，一眼識破房屋交易的不肖話術與手法，方能保障自己的居住權益。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
10月20日, 2025
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少做「這幾件事」地價稅多4倍 專家分享「345心法」現在就準備
每年11月開徵的地價稅，請你務必「現在」就開始準備，以免稅單到手時才驚覺「地價稅怎麼變多了？」其實地價稅暴增，往往不是因為稅率調升，而是少了做幾件小事。為此，踏取國際開發藍德義整理出「地價稅345」心法，幫助讀者快速檢視自家稅務狀態：３個關鍵時間點、４項常見疏忽、５件能現在做的事：３個關鍵時間一定要記得：➊「納稅義務基準日： 8/31」，那天土地登記在誰名下，就要繳整年的地價稅；➋「優惠申請截止日：9/22」（開徵40日前），要享受自住 2‰、工業用地 10‰ 等優惠，若逾期送件，則需待隔年才能生效，等到 11 月開徵時才想到優惠時早已來不及；➌別忘了， 「地價稅繳納期限：11/1-11/30」，逾期每3日還需加徵 1% 滯納金。４項常見疏忽最容易遺漏的是「買賣、繼承、贈與後，沒有重新申請自住優惠」。民眾常以為「沒有變更使用情形就可沿用優惠」，這個觀點是大錯特錯！但凡土地所有權人變更後，都要重新申請自住優惠，如果沒有重新申請，則會以一般用地稅率計算，相差可高達4倍以上！「夫妻共同持有土地，僅一人申請自住」也是常見的疏失。共同持有土地，若要全數享有地價稅自住地稅率，則每一位土地持分人都必須送件。如果只有一人提出申請，稅務局只會認定該申請人持分部分，而其餘持分仍會被以一般用地稅率課稅。「我把房子賣了，怎麼還是收到地價稅單？」儘管地價稅徵收的是該年度1/1~12/31的稅額，然而8/31才是納稅義務基準日，因此若在該日以前完成過戶，才會由新屋主繳納。如果超過8/31才完成過戶，即使才完成過戶，即使房屋不在名下也需繳納該年度的地價稅。「自用住宅一處為限條件」，這也是在申請自用住宅用地稅率時常被忽略的條件，自己、配偶及未成年之受扶養親屬，只能有一處適用住稅率。因此倘若你的名下有「多間自用住宅」，可讓「成年子女」或「直系親屬(父母、祖父母、岳父岳母等)」在個別住宅辦理戶籍登記，如此一來亦能符合個別住宅的自用住宅用地稅率條件。最後這５件事你現在就能進行：① 檢查戶籍與用途：確認名下自住房子仍設籍，且無出租或營業。② 回顧一年內是否有異動，若有買賣、贈與、繼承、或遷戶籍，都要重新申請自住優惠，記得在 9/22 前完成。③ 共有土地若為自住用地，需全員送件申請。④ 工業用地檢查資格：如工廠、加油站、停車場等土地記得提出申請，經核准後可享10‰優惠稅率。⑤ 標記繳款時間：把地價稅繳納期間加入行事曆，遇假日雖會順延，但別壓線在最後一天，避免任何不可抗力因素造成逾期。地價稅不是在 11 月才開始「面對」的稅，記牢關鍵日期、檢視當前自身土地狀況，並且把申請補齊，2‰ 與 10‰～55‰ 的差距，就是你今年能省下來的現金！踏取國際開發協理藍德義最後提醒，因近期不動產詐騙猖獗，且適逢繳稅季，收到繳款通知一定要確認來源，避免隨意點擊email或是手機簡訊，而成為詐騙集團的目標。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》利用地價稅345心法快速檢視自身土地狀態避免多繳稅。（圖／踏取國際開發提供）
09月18日, 2025
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等到都更就發了？持有或想購入老屋必知3件事 專家：別傻等！
「再過幾年，等到都更就發了！」這是許多仲介推銷老屋時的說法，也是許多老舊公寓居民的期盼。但事實是，都更不是抽籤，也不是等待奇蹟，其實你有機會成為自家都更的推手！如果你正打算買一間 40 年老公寓，或是已經住在老房子「等都更」，踏取國際開發協理藍德義根據多年的整合經驗，協助你檢查自己是不是踩到以下「３大地雷」，並學會如何化被動為主動，都更不乾等：持有老屋如欲都更，應審視這3件事。（圖／踏取國際開發提供）█ 以為「房子夠老就能都更」—— 別忽略基地條件。首先，基地一定要位於「都市計畫範圍內」，是否符合該條件可以上「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。且不少人誤以為屋齡到了，就自然會有人來推都更。但現實是，基地條件才是關鍵。巷寬不足、面寬過窄，會讓重建後的建蔽率、容積率都受限。如果臨路條件不佳，沒有臨接計畫道路或有足夠面寬，也難吸引建商投入。█ 以為「違建坪數」也能分回 —— 錯估分配權益。頂加、外推陽台等違建，因不是合法建築面積，所以重建時通常不會按坪數分回。實務上發現不少住戶在談分配時，將違建面積也納入換算分回的坪數中，造成實際分回比與想像落差甚大，認為自己「吃虧」了，而導致都更意願瓦解。為避免民眾有與實際不符的期待，可先上「踏取國際開發 - 都更計算機」網站，做簡易的都更分配坪數試算。想買老屋等都更的讀者們，可詳閱登記坪數與違建坪數的差異，勿一味聽信仲介的吹噓，應以實際數字來判斷是否合適。住在舊公寓的讀者們，可先與專業都更整合團隊盤點合法面積，並了解業界分配比計算方式，減少想像與實際的落差。█ 以為「地段好就一定成」——忽略同意比例的整合難度。大多數的都更案需要「８成所有權人同意 + ８成同意面積」的雙門檻，不少社區即便符合都更的基地條件，或有大型建商表達整合意願，然卻常在同意比例卡關。尤其是產權複雜、繼承戶多、出租戶分布高的社區，在整合階段就需耗費數年也不一定有下文。因此欲購入老屋等都更的讀者，不妨先了解社區的組成、出租率、產權是否單純。而老屋的住戶們也別空等建商來談，可先主動組織社區的「都更小組」，初步了解社區整合意願，與鄰里們的期望，必要時尋求專業的整合公司協助，透過專家的實務經驗，消弭居民們對於都更的想法落差、化解疑慮。踏取國際開發藍德義認為，「與其被動等待都更，不如主動積極參與。別等風災、地震讓局勢無法挽回才被迫都更。」如果你是買方，請把「地段＋基地條件＋社區凝聚力」納入考量；如果你是屋主，請拋開「等建商來談」的觀念，主動在社區內發起都更議題，並適時尋求專業團隊進駐社區協助。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
08月15日, 2025
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房子口頭說給你？少做這些事 多繳稅還得跟兄弟分！
「這間房子以後是你的了。」陳小姐多年陪著重病的母親，這句話她聽了無數次。心裡也想著照顧母親多年，留個祖厝並不為過。直到母親離世，外縣市的兄弟姐妹回來，在靈堂低聲提醒：「房子不是妳的名字，我們要怎麼分？」她才驚覺那些承諾，在法律面前什麼都不是。你以為的默契，法院不承認。踏取國際開發協理藍德義提醒：「長輩遲不處理產權，只會讓子女面對更大的難題。」子女們常認為長輩有口頭答應或錄音就等同有效的安排。實則不然，不動產贈與需辦理登記才生效，口頭、錄音、紙條、對話紀錄都只是意願表達，並不具有法律效力。只要長輩沒有事先安排，一旦過世，該房產將列為「遺產」，不僅需繳遺產稅，還會變成多位繼承人公同共有，不論出租或出售均需要過半數共有人同意，光是談一場租約都要全員簽名。試想，手足均住在不同縣市甚至國家，要對這筆不動產做處置何其困難？此外，因為公同共有人對全部應納稅捐需負「連帶責任」，因此公同共有者中，只要有人未繳納地價稅，其他共有人仍有可能因連帶責任被判定欠稅，而遭強制執行清償稅捐債權。若想把房子給特定子女，最直接的方式就是辦理贈與並完成過戶。要留意這個過程需要繳納贈與稅、土增稅、契稅與印花稅。如果想要盡量降低贈與稅額，則可考慮提早規劃，將房子產權分割，每年過戶房地現值總額在244萬元以內（贈與免稅額）的產權持分給子女，逐年贈與直到完成所有產權移轉。提早規劃不動產傳承方式，避免子女爭產又多繳稅。（圖／踏取國際開發提供）雙親健在者，可考慮父母之間先辦理夫妻贈與，將一半產權的贈與另一半，讓房產變成父母共同持有。因夫妻間的贈與不計入贈與總額，所以等同於每年度，雙親都可以「各自」贈與房地現值總額在244萬元以內產權給子女，可說是事半功倍。但是此做法需將每次產權移轉產生的代書與地政規費納入考量。且採用贈與方式移轉者，需要特別留意「贈與時間」，因為依照《遺產稅法第15條》，如果在「死亡前兩年」的贈與，則會被納入遺產稅。因此長輩們若真有心將不動產「預留」給特定子女，則盡早規劃來合法節稅。如果長輩們現階段想保留產權，又希望日後由特定子女繼承，則可透過「預立遺囑」。只是要注意遺囑的格式與見證程序，最好透過公證來強化效力，否則日後一樣容易被挑戰。另一種進階做法則是「設立信託」，長輩在信託契約中可以設定條件，例如「過世後由某人取得」或「分期取得使用收益」，這樣不僅可以有效控管資產流向，也能靈活節稅。不只是情感上的延續，在法律上站得住腳，才是真正的傳承。如果你也有長輩口頭交代產權卻沒處理、不知道該怎麼辦的房子，不妨趁一切還來得及時，好好坐下來談一談，把該登記的登記、該規劃的規劃，或尋求專業的人員協助。因為最貴的不動產，不是房價，而是爭產。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
07月21日, 2025
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報稅報錯快點改！ 檢視5大節稅盲點幫您省萬元稅金
近期發現不少民眾報稅時都認為「國稅局網站、手機報稅有預填資料就好」，但方便背後卻藏著最大風險——以為自己報得正確，實則遺漏許多節稅機會，恐年年多繳數千甚至上萬元稅款。如果已經報完稅了該怎麼辦？在申報期限內用網路申報，只需重新上傳正確資料申報即可。如果是人工申報，則須重寫一份申報書並寄送至稽徵機關辦理。報稅5大自檢清單（圖／踏取國際開發提供）對此，踏取國際開發協理藍德義整理出5大針對小資/中產家庭的節稅提醒，幫助你建立屬於自己的報稅自檢清單：█ 房租不需房東同意，也能報特別扣除去年度起房租支出納入「特別扣除額」，年扣除上限為18萬元（每月1.5萬元）。也不需要經過房東同意，只要是本人/配偶/扶養親屬在國內租屋自住，僅需提供租賃契約、租金付款證明，就能申報這筆「特別扣除額」。★ 如果已經領了政府「租金補貼」，要記得先從租金中扣除補助金額，再申報剩下的金額。例如：你一年繳 12 萬租金，但領了 3 萬補助，那報稅時最多只能列報 9 萬扣除。若你未扣除補助金就報滿 12 萬，將面臨國稅局「漏報補助所得」或「超額扣除」的問題，不但要補稅，還可能挨罰。█ 保險有買但沒列入扣除？保費原來不會自動帶入！「人身保險費」的扣除(如壽險、健康險、傷害險、國民年金...等)必須列舉申報扣除，每人上限 2.4 萬元，若你使用預設申報或採標準扣除（手機介面也是預設申報不會帶入），恐不慎遺漏。此外，被保人和要保人需在同一申報戶，保險費應由「納稅義務人」或其配偶/被扶養親屬申報才有扣除資格。尤其新婚後正在整合保單的家庭們，更需要特別留意，踏取建議下載保險年繳明細表，確認「被保人」與「要保人」關係並核對金額。█ 忽略撫養親屬與教育扣除，白白錯失可扣稅額常有民眾誤認為「爸媽沒住一起不能報」、「小孩沒收入不能報」，其實這都是觀念誤區！尤其是新手爸媽、父母剛退休的壯年族最容易踩雷。且若未填寫撫養人欄位，系統不會提示你有漏報，只要你沒有在系統中主動登錄，就會完全被排除在免稅額與教育學費扣除之外。建議先列出「實際扶養者」名單，檢查戶籍、實際撫養金流，再決定報誰。█ 不懂「標準 vs. 列舉」差別，自動選系統預設你知道你可以選擇用「標準扣除」或「列舉扣除」報稅嗎？絕大多數人使用報稅工具後，系統預設會推薦「標準扣除」，因為比較單純又方便。但若你有多筆支出（如醫療費、房貸利息、捐款、保險等），其實「列舉扣除」可能會幫你省更多。舉例來說：若你有 10 萬元保費、5 萬元醫療費、3 萬元捐款，那麼列舉總額 18 萬就比標準扣除（12 萬）還高，差距稅金約可節省 2,000 至 8,000 元不等。█ 購屋貸款利息(房貸利息)，可列報30萬元扣除額有房族們背房貸已經很辛苦了，可別在遺漏這一條扣除額！若房屋登記為納稅人/其配偶/受扶養親屬所有，且已登記戶籍並無出租、商用行為，則可將房貸利息申報扣除額，每戶年度上限為30萬元。★ 要注意不得與房租支出特別扣除額併用。理財時別忘了「稅後所得」才是真正可支配資源。正確掌握扣除項目、依個人情況選擇最有利申報方式，並於平時留意相關法令調整，才能減輕稅負。手機報稅、預設資料、線上查調，確實讓報稅流程越來越快。但報得快，不代表報得對。真正能幫你守住資產的，是對稅務細節的理解與關注。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
06月12日, 2025
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法人買住宅綁手綁腳 商辦變身法人投資避風港
去年8月正式解除「台商不得投入不動產的5年禁令」後，台商3,000億元資金回流，外加匯率走貶、年底台商進匯成長，股市轉投資高點獲利了結，法人資金逐漸湧入不動產，以長線穩定為佈局。踏取國際開發協理藍德義提醒，公司行號及私法人在進場前，不論是住宅、商辦、廠房都務必了解相關政策，以確保投資決策的穩定。私法人想要購買住宅一定要是「成屋」，且建物用途需記載為「住或是住宅」。如果是「預售屋」或是「住商/住工/住宅混合/沒有記載建物用途」都不在範圍內。為了避免法人「假購宿舍真買豪宅」，也有限制不得購買豪宅(央行訂定豪宅認定金額)。且在112年的《平均地權條例》修正後，私法人購買住宅的條件更加嚴苛。而且如果想以法人名義買住宅，也不是就能立即開公司就能馬上置產。公司必須要成立滿1年，且員工人數超過5人以上。而私法人可購買的住宅分為兩大類：「免經許可6種」、「需經許可9種」，共15種住宅使用用途限制。私法人購置住宅需符合兩大類限制，共15種使用用途。（圖／踏取國際開發提供）由於近兩年新增細如牛毛的購買住宅限制政策，外加今年豪宅定義更新增「單坪價格」門檻，讓以往熱度較高的住宅用途「員工宿舍」也受影響。且政策傾向「打炒房、打住、不打商」使法人購買住宅的阻力提高，相較住宅類商業運用可能性低，法人資金正逐步轉向商辦及工業廠房市場，光是去年台北破億的「豪辦」商用不動產交易竟已近百件了。而購買商用不動產對法人「出租自用兩相宜」益處多，購置商辦不僅可以作為辦公室使用，其租金、房貸利息、折舊均可列報公司費用抵稅。疫情後新興企業辦公需求上升，外加科技業與外資企業挹注，連帶對於提升商辦需求。而租屋市場的價格水漲船高，大型商辦出租也成為法人投資新寵兒。不過藍德義也提醒，儘管商辦投資優勢明顯，但在選擇商辦時仍需考量貸款條件、資金規劃、商辦地段與市場需求。雖然央行未大幅限縮商辦貸款，但不同銀行對於商辦貸款成數、利率、寬限期皆有不同標準，企業應詳加比較，並評估自身現金流需求，避免過高的財務槓桿影響原先選擇購入商用不動產的穩定性。此外，儘管雙北、台中等地 A 級商辦需求穩定，但區域性的商辦需求可能因市場波動而有所影響。企業應評估所在地的租賃市場、交通便利性、周邊企業群聚效應，確保商辦具備長期增值潛力，就國內房市政策及總體經濟角度來看，未來的商辦、廠辦的物件有很大的機會讓資金挹注，在企業多方布局的策略下，可多加留意此類產品的價格波動。而稅務與法規方面，法人購置商辦雖可享有稅務抵扣，但房屋稅、地價稅相較住宅仍較高，因此需確保符合財務規劃。此外，政府政策可能影響未來商辦持有稅負與轉手條件，企業在投資前應審慎評估相關政策風險。綜觀來看，法人投資商辦不僅有助於降低稅賦，更能作為長期資產配置策略，在經濟動盪時提供穩健收益。隨著企業成長與市場需求變化，而現行政策尚未對於法人購買商辦增加限制，故商辦的市場價值將持續提升。然而，企業負責人在進行不動產投資時，應關注貸款條件、區位選擇與市場波動，確保投資策略符合企業的營運與財務目標。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
03月21日, 2025
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新青安違規後果慘烈 誤踩「這些地雷」恐讓優惠全沒
新青安房貸低利率、長年期，對於想買房的年輕人來說，簡直是天上掉下來的好康！但看似誘人的政策，卻有不少人因為有意無意的違規，而被取消、追討優惠利息，甚至縮短貸款年限。如果不想不慎掉進坑裡，踏取國際開發協理藍德義統整３個常見問題和３個觀念釐清給讀者：◉常見問題一：新青安的利息補貼會一直延續嗎？去年11月13日國土署就已澄清由政府提供利息補貼1.5碼的期間自112年8月1日至115年7月31日止，後續將不再補貼。且新青安將回歸財政部既有政策討論，也就代表後續是否仍有補貼是不可預期的。◉常見問題二：不要偷偷當包租公！政府要求加強審核之下，近半年來八大公股銀行就已經追回了逾千戶的違規案件的利息補貼。財政部也明確表示會針對「所有」新青安的案子進行審查，並不是「樂透抽」，千萬別存僥倖心態！被抓到新青安違約會怎麼樣？銀行端將會追回違規戶的利息補補貼，且目前針對違規戶的優惠利息，都已從1.775%加至2.185%之上，更有可能被加到補貼2碼前的2.275%。而5年寬限期也會被調整縮減至3年，貸款年限恐從40年縮減為30年或20年。◉常見問題三：賣家的房屋原本有出租給別人，我購買時可申請新青安嗎？由於「買賣不破租賃」，縱使你買了這間房，租賃契約仍然存在，因此違反新青安自住的條件。所以想要申請新青安之前，務必得先解決租約問題。此外，即使一樓公寓門前出租給攤販，仍屬於房屋的結構體（外部增違建），一樣不符合自住規定喔！◎觀念釐清一：首購族才能申請新青安嗎？錯！首購和新青安的定義不同，新青安除借款人本人外，配偶、未成年子女名下都需「無房產」才行。（如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入。）◎觀念釐清二：如果有繼承房產，能夠申請新青安嗎？可以，但是是有條件的：若個人名下繼承一戶無貸款的房產（需共同持有的面積未滿40平方公尺，約12.1坪）才能符合繼承但可申請新青安的條件。◎觀念釐清三：新青安一定可以貸款到買房金額的8成嗎？不一定。銀行仍需評估還款能力、房屋條件（中古屋相較新屋可貸款的成數較低）。如有使用新青安購屋的規劃，仍先提升自身財務狀況、信用評分，準備好約3成的自備款因應條件的變動較為合適。政策美意是幫年輕人一圓購屋夢，而不是讓人將房地產作為「營利目的」。且新青安的優惠確實讓買房變得更輕鬆，但「錢借得容易，不代表沒風險」。政府已經開始嚴格審查違規行為，如果你因為資訊不足而踩雷，可能不只要補繳利息，甚至會讓房貸變成沉重負擔。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》新青安房貸常見問題。（圖／踏取國際開發提供）
02月24日, 2025
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被天外飛來一片鐵皮砸傷能怪誰？違建戶爽住加蓋空間 人人都該是吹哨者
台灣街景隨處可見違建，頂樓鐵皮加蓋、陽台外推、法定空地侵佔加蓋成廚房或遮雨棚等，違建已然成為生活的一部分，踏取國際開發協理藍德義以安全與都市規劃的層面切入問題，帶民眾了解違章建築恐帶來的危害，政府需要更重視違章建築管理辦法的修訂。102年蘇力颱風把淡水一處頂樓違建的磚瓦吹落，造成一名員警死亡。而此違建早在颱風前就曾遭民眾檢舉數次卻仍未拆除，因此法院認定公單位失職，家屬始得「聲請國賠成功」。然而全台仍有數十萬違建尚未列管、尚未拆除，試想，倘若今造成損害的是不知何處飛來的鐵皮，如何切分責任歸屬？又有誰替人民安全把關？走在街頭也經常可見佔用外推騎樓導致行人行走不易，造成無障礙空間設置困難，逼迫行人與車輛爭道徒增危害，市府道路騎樓改善計畫窒礙難行，部分違章佔有戶甚至於政府提出新改良計畫時，索討高額的補貼金才肯配合，進而影響到都市改善進程與公平性。即便明白違建的危害，卻仍隨處可見，原因是 「對違建的容忍文化」。民眾普遍認為「沒被舉報就好」，將違建視為既得利益抑或資產的一部分，甚至在出租網都可見高租金的頂加物件。部分違建戶更在違建需拆除或遭檢舉時，尋求民代介入進而阻撓。此外，違建的時代背景悠久，導致政府做法不統一，才讓民眾的觀念有了立足點。其實「只要是違建就不合法！」而政府目前對於違章建築的分類主要有「既存(舊有)違建、新違建、有安全危害違建」。新違建、公安危害之違建，只要舉報經查核無誤後就會安排拆除。對於既存違建的做法是拍照列管，暫緩拆除，但仍不合法，並不是就地合法！截至113年11月，全台仍有68.8萬件違建，甚至在110年到112年之間，違建數量仍然是「增長中」。天災時違建造成的人員傷亡及財產損害(如去年屏東東港安泰醫院大火)、套雅房頂加違法隔間導致逃生困難，在火災時奪走數條人命、公共空間遭到侵佔等。對於如此顯化的危害，各政府目前的作法相較顯得過於消極。六都違建數量比較。（圖／踏取國際開發提供）「石頭不壓在自己腳上，都不覺得痛。」政府對於既存違建不應採取如列管般消極無感的政策，建議可從2點改善：「積極主動介入」、「增加持有負擔」。除了可為民眾檢舉違建增加獎勵金外，不妨建立違建資料庫，透過Google Maps搭配空拍技術比對，透明化歷年違建變化，並主動實體勘查。對於既存違建，如恐對他人居住安全有影響，或侵犯公共空間者，應設置拆除期限予違建戶，或課徵相較於一般民眾高的稅額，讓違建戶承擔更高的成本。政府更應統一執法標準，目前各地方政府對拆除違建的執法標準不一，導致部分地區違建猖獗，而有些區域則執行嚴格，造成民怨與不公平現象。違建問題的核心，從來不只是拆與不拆，而是我們想要什麼樣的未來。近70萬件違建的存在，是過去長期錯誤政策與社會習慣累積的結果，任何政策都不該以即時反應選票為目標而立，在和其他法規的細膩及堅決程度比較看來，「交通管理條例中規定行人不得違規穿越馬路，且有明訂罰鍰」，對於違章建築的管理辦法，確實需要更加重視。唯有政府展現決心，民眾提升覺悟，社會共同監督，才能為下一代打造一個安全、公平、有秩序的居住環境。>文末微型實驗：在台灣，你能推著輪椅(推車)在不使用車道且不須搬運下走多遠？＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
02月06日, 2025
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都2025了裝潢發票還不留？ 恐多繳數十萬稅金
新年將至，許多人趕在年前完成裝潢，或規劃新一年的裝潢工程。然而在進行裝修時務必謹記：一定要向工程行或設計師索取「裝潢發票與相關證明」。這小小的舉動，未來在賣房時，可能為您在房地合一稅上省下一大筆稅金！踏取國際開發協理藍德義特別整理出容易引起疑問的裝修項目，並提供簡易試算，讓您輕鬆掌握這些重要資訊。房地合一稅的課稅基礎為「成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額」。白話文：「你從這一筆交易中，獲利多少金額」。而其中的取得成本除了當初的買房成交價外，更包含「附加成本」，如：房屋增置、改良、修繕等可以提升房屋價值和效能的費用，且不是在2年內能耗竭的項目才能認列扣抵。記住這個大概念—「原則上，搬不走的才能認列。」基礎設備像是水電管線、天花板裝修、油漆泥作；衛浴設備像是洗手台、馬桶、浴缸；修繕類型如防水工程等。這些都是符合房地合一稅規定的「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」。同理，以下可搬遷、拆除的都「不能認列」，如：鐵鋁窗、冷氣機、家電、傢俱、窗簾...等。但幾項較容易有爭議的類型特別提醒讀者：➊「系統櫃與木造地板」：一般可能會認為系統櫃與木造地板算是木作可扣抵，實則不然。此二者被國稅局認定為可拆除的項目，是故不認列扣抵，但像是磁磚地或牆面則屬於泥作，普遍均可認列。➋ 「空調系統與嵌燈」：這邊指的不是單一一台冷氣機，而是整體規劃的空調系統。坊間也有許多將空調系統與嵌燈合併的做法，這也是為什麼時常聽到民眾統包給設計師，並將空調換氣設備納入水電工程項目的單據原因。➌ 「房屋地震險、火險、房貸利息」：均無法認列。➍「不定期重拉或維修管線」：需索取發票與單據，普遍可認列。此外，發票收據可不能隨便。內容應記載買受人、工程施作地址，並附上合約書或估價單。如果更加保險起見，可以在裝修前後都先拍照，並留存支付裝修業者的金流。讀到這邊也許已有讀者慌張：「裝潢的發票不見了該怎麼辦？」根據《房地合一稅作業要點第26點》規定，如果因為缺乏單據證明而無法舉證者，則有機會以成交價的3%為提列費用，上限為30萬元。實務上許多業者主張「開發票就請多付5%金額」，這樣為了索取發票真的划算嗎？當然！假設自住且設籍滿6年後賣房，房地合一稅稅率為10%，裝潢費為200萬元，業者要求開發票多收5%，則當初裝潢費增加的金額為 200萬 x 5%= 10萬元。若裝潢費能全數認列，則可省下 (210萬 x 10%) - 10萬 = 11 萬元。其中影響最大的參數就是「稅率」，此案例我們是用自住最低稅率計算，倘若非自住，則稅率從15%~45%不等，可認列扣抵的金額則隨之上升。試算索取裝潢發票可扣抵之稅額。（圖／踏取國際開發提供）索取並妥善保留裝潢發票，不僅是稅務扣抵的關鍵，也能夠防止裝潢蟑螂或廠商收款爭議，切勿因小失大，為了省業者口中的「發票錢」，而失了保障及未來抵稅的可能。許多節稅眉角就藏在日常的細節當中，如需更多稅務協助，也可洽詢踏取國際開發有限公司。新的一年，讓我們一起妥善規劃，給予屋內嶄新面貌的同時，減少未來的稅務負擔！＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
01月13日, 2025
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