地主們必看 快速搞懂區段徵收與市地重劃差異與權益
台灣跑個百米就能遇到一名「有房族」，但繞操場一圈，能夠遇到一名「地主」就不容易了。寸土寸金的台灣，常透過「區段徵收」和「市地重劃」2種方式更有效率地改善都市環境。寶貴的地，你應該更慎重地看待。踏取國際開發帶你快速搞懂兩者的差異，清楚自己的權益，面對土地整備不再霧煞煞！區段徵收和市地重劃差異。（圖／踏取國際開發提供）以基本定義討論，區段徵收只能由政府辦理，並且以公共利益為目的，強制徵收特定的區段內「都市」或「非都市土地」進行規劃。而區段徵收可作土地變更，如徵收前為農業區，徵收後轉為住宅區。市地重劃則是政府和民間都可辦理，將原先雜亂無章的「都市土地」，重新劃分成方正且整齊劃一的都市區域。像是平時都市中的畸零地，或是難以使用的破碎土地都沒有有效的做利用，此時就可在市地重劃時，重新納入整理做規劃。而不論是區段徵收還是市地重劃，都涉及了「土地徵收」後的重新整理和規劃，且徵收後分回的土地「都會減少」。以分回土地的面積來說，原則上區段徵收分回的「抵價地」以50%為原則且不得低於40%；市地重劃則不得低於55%。「市容上，這兩者要怎麼分辨？」因為土地徵收的面積與目的性不同，區段徵收和市地重劃後，市容與建設也有所差異。區段徵收相較於市地重劃，包含較高比例的「公有地」，因此區段徵收的土地大多留有較多的公共設施、公園、大型建設等。而市地重劃後，在使用上普遍較爲單一，常見的使用方式為住宅區，如新北市板橋江翠重劃區。區段徵收後，地主可以選擇：「領現金」或「領地(抵價地)」。原地主若選擇領地，需要在公告期內主動申請，且只能保留抵價地的土地所有權，其餘都屬於公有地。而領地的分回，原則上由土地所有權人們公開抽籤選擇。根據內政部統計，近十年全台區段徵收案中，有逾9成的地主選擇「領地」作為開發補償，可見普遍的地主認為留有土地價值大於領現金補償。市地重劃的地主們，則不需申請即可分回土地。扣除共同負擔後，土地所有權人仍保有部分所有權。且不同於區段徵收需抽籤分配位置，市地重劃原則上依據原本土地所在的街廓位址分配，以保障地主公平利益。稅務減徵方面，若地主在區段徵收時選擇領回抵價地，在領回後的第一次移轉，能減徵土增稅40％，其地價稅在徵收完成後減半徵收2年；而市地重劃後的第一次移轉，在申報土增稅時，除了重劃費用可從土地漲價總數額中扣除外，還可再享減徵40%土增稅。「如果我的地有涉及區段徵收，我可以放著不管嗎？」以踏取國際開發的經驗來說 —— 不要讓你的權益睡著了！政府會提前公告徵收計畫，其公告期為30天，並以書面通知地主。有任何疑義、異議，都需要在這30天內提出。逾期將被視為默認同意。可洽詢專業的第三方鑑價單位，或同踏取一般的公司做評估，避免權益受損。總結來說，區段徵收與市地重劃直接攸關每位土地所有權人的利益。若您的土地涉及這些開發計畫，建議您務必積極參與，全面了解補償與分配方案的合理性，並在公告期內適時提出疑義或進行申請。善用公告期，仔細衡量土地條件與個人需求，掌握政策內容，並尋求專業土地開發顧問的建議，才能在開發案中確保自身權益，以達成雙方的共贏。
11月14日, 2024
繼續閱讀
別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
11月04日, 2024
繼續閱讀
整合多年處處卡關 避免自主更新成為空談該「這麼做」
為什麼我家的都更案總是推不起來？老舊社區的都市更新已是台灣的趨勢，許多老公寓居民原本滿懷期待，希望透過都更改善居住環境、延續房產價值，甚至很有熱忱地主動發起。然而，不少自主更新計劃，不僅進度緩慢、波折重重，讓一個個原本抱持希望的家庭最終陷入失望。踏取國際開發藍協理透過實際案例分享社區常見問題，以及如何透過專業力量協助社區推進都更。踏取藍協理分享，早些年有個都更案，社區居民中有熱心人士主動發起整合，在內部先是整合了5年，遴選完建商後，建商進駐了2年，爾後建商又再聘請整合商進場協助1年。前後已是好幾個年頭過去，然而關鍵時刻要簽約、送審之前卻處處卡關，為什麼呢？社區的發起人固然對都更有十足的熱忱，然人與人之間的溝通不易，況且都更又攸關大眾利益，容易因缺乏有效且公開透明的機制，使部分居民無法完整掌握資訊，社區間產生不信任感，需要長時間重新建立信任來消彌疑慮。然都市更新的前置作業涉及土地使用、建築規劃、法律程序、財務管理等層面，絕非僅憑熱情就能推進。踏取走訪多個社區後統整幾項常見問題，包括：「認知與實務的落差」「專業知識缺乏」「居民派系」「利益掛勾」...等，導致進度卡關。「認知與實務的落差」與「專業知識缺乏」息息相關。常源於居民誤信謠傳的都更資訊，且缺乏實務經驗所導致。倘若發起人非相關產業人士，但凡在取得資訊的過程中有所差錯，都可能因為長時間的累積，而堆疊成嚴重的都更認知謬誤，在缺少第三方的協調，往往演變成，各說各話、各懷鬼胎的「派系鬥爭」局面。因此，為了更加有效率且不傷和氣的主動進行都更整合，藍協理建議在「初期」即可尋求專業的都更整合商或顧問團隊進駐，其優勢在於：1. 以第三方角度協調，維持社區和諧 2. 以多元且專業的資源協助，做全面的規劃 3. 以實務經驗協助遴選建商與契約審核，消除資訊落差。在公正第三方的協助下，更可避免發起人的熱心被貼上與建商掛勾的標籤。可以幫助居民整合資源、釐清權利義務，減少溝通中的誤解與分歧。都更整合商可以提供居民貼近實務的經驗與專業規劃，並整合法律、建築、金融相關團隊，協助居民理解都更的細節，與資產的應用及規劃。以第三方專業團隊的角度，訂定明確的流程、定期召開說明會、建立透明公正公平的決策機制，更能確保資訊傳達的一致性，以凝聚社區居民的共識。專業的都更整合團隊能夠有效評估引入建商的時機點，在居民同意人數達一定比例後，協助居民一同遴選建商，避免過早引入建商而引發利益爭執。更可篩選掉不肖建商給予的「吃不到的糖」，使之不足以影響居民對於「合理的合建分配」的想法。此外，更可以在建商提供合建契約時，陪伴住戶們解決「合建契約看不懂」的問題，協助居民審閱條文是否有所疏失，同時監督建商是否有良好的體質足以因應大環境的變化以及履行契約內的承諾。都市更新本該是一個改善社區、提升居民生活品質的美好過程，但在自主更新的推動下，卻往往因專業知識缺乏、溝通機制不良等因素而走向鬧劇。在都更初期的階段諮詢專業整合商的建議，一同建立透明且公正的決策機制，並確保居民對每個環節的了解與參與，才能避免從希望變成失望，也能讓長久建立的良好鄰里關係，隨著都市更新一起延續至下個世代。都更整合商提供從法律知識、節稅諮詢、都更分配比例建議與契約審閱等服務。（圖／踏取國際開發提供）
10月14日, 2024
繼續閱讀
資產傳承節稅不燒腦 3個節稅秘訣省下大筆財富
辛苦打拼一輩子的財富想傳承給下一代，然而高額的遺產稅卻可能成為一個沉重的負擔。隨著時代推進，與其避諱談論遺產，不如提早為孩子做好準備，才是最大化資產傳承的關鍵。踏取國際開發藍協理分享了幾種「不燒腦」的節稅方法，讓我們一起來了解如何通過「贈與」達到資產傳承節稅的目的。提早規劃贈與免稅額，避免單一高額的贈與。（圖／踏取國際開發提供）在運用各種節稅方法之前，應先全面審視自己的財務狀況。除了現金、動產、不動產外，還要將有價證券、基金、股票等納入整體考量。清楚掌握財務全貌，才能做出最適合的規劃，並確保節稅策略百密而無一疏。以下分享3種透過贈與節稅的方式：一、「把握每年度的贈與免稅額」。每個人每年可以累計贈與 244 萬元，也就是說不論你贈與給多少人，每年的贈與額度加總最高就是244萬元。如果以雙親家庭為例，如果一次性贈與1000萬，則父母兩人的贈與免稅額加總為488萬元，剩餘的512萬元仍需要課10%贈與稅 ≈ 51.2萬元。因此提前規劃，把握每年的贈與免稅額，以年為單位分批贈與，則能夠有效降低稅賦。二、「婚嫁時贈與」。許多人不知道婚嫁時贈與，如嫁妝，也有「額外」每人100萬元的贈與免稅額，代表該筆贈與不計在年度的贈與總額當中。如果好好把握的話，父母在子女婚嫁的年度，兩人加總共可以享有 (244 x 2) + (100 x 2)= 688 萬元的免稅額。三、「贈與附有負擔」。依照《遺產與贈與稅法：第21條》：「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」白話來說，當你的贈與之中，有部分是需要受贈者來負擔的話，這部分的金額就可從贈與總額中扣除。最常見的就是 —— 「買房給小孩，附贈貸款」，其貸款的金額就會被視為扣除額，是家族傳承中最常見的低負擔方式。例如：父母購買市價 2,500 萬元的不動產，有房貸1,000萬元，再贈與給子女。若不動產價值(房屋評定現值) 1,244 萬元的情況下，子女應該要負擔多少贈與稅？計算方式：贈與總額(1,244萬) - 免稅額(244萬) - 扣除額(房貸1,000萬) = 0 元。「這樣不就可以買房贈與給年幼的子女？每年還可以免稅贈與244萬來替他繳房貸？」當然不是！並不是所有附帶負擔都可以扣除，附有負擔必須要符合以下4種條件：➊ 具有財產價值：若贈與房產給小孩，不能夠將孝順或做家事這類無法被量化成財產的項目來納入附有負擔中。 ➋ 經履行或能確保其履行：若子女沒有工作或經濟能力的話，因為其沒有履行能力，因此房貸不能納入附有負擔計算。➌ 不能向第三人進行給付：若父親贈與女兒1000萬元，要求女兒分500萬給兒子，則這500萬元不能夠視作附有負擔，而是會被視為間接贈與，則不得扣除。 ➍ 負擔之金額不能超過該贈與財產的價值。積攢一生的財富，大家都希望能在合法範圍內，最大限度地節省稅務支出。除了文中提到的提前規劃「贈與」外，還有「信託」、「保險」、「特定土地」、「不動產交易」、「保險」、「都更」等方式都能有效節稅，至於如何最有效的實踐節省額外繳納的冤枉稅，都因個案需求、狀況、家庭組成等等不同而有不同解方。若您想進一步了解資產傳承與稅務規劃，歡迎免費諮詢踏取國際開發，為家族財富的傳承尋找最合適的節稅策略。
09月28日, 2024
繼續閱讀
容積率吵什麼？一文搞懂容積率、建蔽率名詞 都更危老也息息相關
近期「京華城容積率」鬧得沸沸揚揚，也讓一般大眾開始接觸「容積率」。什麼是容積率？為什麼要有容積率的限制？建商又為何絞盡腦汁想要提升容積率？政府單位對於容積率的做法又是什麼呢？撇開此案的政治層面與法律程序部分，踏取國際開發協理藍德義帶大家快速了解容積率與建案相關的連結及重要性。容積率代表「樓層總建築面積佔建築基地面積的比例」，淺顯一點便是：「一塊建築基地可以蓋幾層樓」。例如：台北市「住四」的容積率是300%，基地面積是100坪，代表建築物總共能夠蓋100 x 300% = 300 坪。因此容積率越高，代表可蓋更多樓地板面積。而容積率往往需搭配「建蔽率」一同計算，建蔽率是「建築面積佔總基地面積的比例」也就是一塊地「可以蓋多滿」。以台北市舉例，「住四」的建蔽率為50%，也就是一塊基地面積100坪的土地，其平面建築用地為50坪。所謂建蔽率若由建物外觀看起為水平的投影面積占比，也就是太陽在建物正上方所產生陰影面積的概念，但現今普遍的建築，鮮少能完全使用建蔽率的規定上限，所以很多建物加裝了額外的邊條設計作為造型(也就是俗稱的土星環)。容積率和建蔽率會根據區域類型（如：住宅區、商業區、工業區...等）的法規而有所不同，以台北市來說，「住三」類的容積率為225%，而「商三」的容積率為560%。依照各縣市的法規規範而固定的數值，我們稱之為「法定容積率」。既然法定容積率是固定的，建商勢必會希望能夠向政府徵求更多的容積以提升建築利潤。而政府為了鼓勵建商與民眾進行都更或危老重建，也會給予額外的「容積獎勵」。常見的容積獎勵包含綠建築、提升耐震設計、提供公益與公共設施等，透過容積獎勵的方式，與都市更新實施者協調，提高容積率的同時，也能夠提升大眾生活品質。除了容積獎勵以外，建商也可透過「容積移轉」方式，增加建案的容積率。顧名思義便是將A土地的容積，移轉到B建築土地供使用。常見的容積移轉應用在於被劃分成「公共設施保留地」（公保地）的土地。理論上政府應該徵收這些保留地，未來作為公共設施用地使用。然而隨著土地價格上升，公保地的徵收對於政府財政也是相當大的負擔。容積率可透過容積移轉、容積獎勵提升。（圖／踏取國際開發提供）因此政府透過「容積移轉」的體制，鼓勵建商購入公保地後捐贈給政府，以換取新建案的容積。此舉不僅能夠讓建商提升新建地的容積率，增加建商未來利潤；更能夠幫政府解決高額的收購費用，可說是一舉兩得。但法規不斷修改至今，容積移轉的申請已大不如前，由於限制過多，市府需求的標的物越來越稀有化和特殊化，進而轉變為「代金」方式申請，也就是付出天文數字的價金來換取更多的建築空間，行內普遍認為此方式所提升的成本與市場的價值已若差甚遠。不過不論是容積移轉還是容積獎勵，均依各縣市規範有其獎勵上限。而為何政府要限制容積率呢？雖然說高容積率代表可以蓋更高的樓層，容納更多的住戶，然而試想倘若一座城市，全是無容積率與建蔽率限制的高樓大廈，街道將會十分狹窄，且無綠地或人行道空間，日照程度大受影響，儼然成了鋼鐵叢林。建商也會將所有資源投入精華地區，便會造成地區發展不平衡。另除法定容積外的獎勵容積與容積移轉，兩大部分皆有法源依循，也得由各地方市府因其所需審議而定奪，放眼全台灣不是找不到超過1000%這樣高容積率的建物，更別說對岸一線城市比比皆是，法規既允許市府於審議容積上有所把關，應尊重各市府所需的規劃審議之裁量權，倘若因此法造成各縣市的容積差異失衡，也可效法鄰國日本「回歸中央審議權」的方向修法，統一管理。看似單純的「容積率」其實不僅僅是簡單的數字，一些細微的調整，都牽動著整個都市計畫的發展，政府單位對於容積率的拿捏、容積獎勵的評估與審核，都應秉持公正、專業的立場。也許京華城一案對讀者們來說相當遙遠，然其實任何建物均離不開「容積率」三個字。因此踏取國際希望能夠透過這些名詞科普，讓讀者們能夠更有概念地參與公共事務，並更加了解與自身息息相關的不動產/都市更新的名詞。
09月10日, 2024
繼續閱讀