房地產投資人五大類，你是哪一種？
「Cosmo，這間可不可以買？」，我從Line上收到一則學員的訊息，傳了一張仲介發布的廣告，然後問我可不可以買。與此同時，另一位學員也傳了一封訊息，「Cosmo，在新北新莊xxx路xx號有一個5樓公寓我很喜歡，預計購入房價+仲介費+裝潢費大約xxxx萬，房貸8成抓1.8%利率，以區域平均租金計算總價投報率約x.xx%、自有資金報酬率為xx.xx%，您方便幫我看一下是否有我漏掉的地方嗎？」說真的，就算是專業的房地產投資人，也不太可能看了仲介的廣告詞和一些照片就能決定可不可以買；但我也可以理解剛踏入買房的新手無法抓到評估的重點，因此才會直接詢問「可以買嗎？」。所以，本文將跟你分享5種房地產投資人，讀者可以從中學習買房投資的五大學習歷程。房地產投資人五大類第一類房產投資人會問的問題，「這個好嗎？可以買嗎？要出價多少？」。通常他們看到了一則令人心動的廣告，便會直接將廣告貼給別人，並詢問是否可以買。這樣的情況下，等於直接將選擇權交由別人決定，若遇到願意真實分析優缺的人，那還好；但若遇到只是為了銷售的人，就很有可能吃了悶虧。第二類房產投資人會問「有一個物件我有興趣，可以陪我去看房嗎？」。通常從一類跨到二類代表已經學會篩選自己喜歡的條件，但擔心自己無法準確地抓出房子的瑕疵，害怕買到了問題屋該怎麼辦；這個階段其實找擅長看房的朋友或教練一起看房，就算身邊沒有這類朋友，也可以在網路挖寶學習，例如「看房注意事項五大篇章」，再搭配實際看房經驗就能進步了。第三類房產投資人會問「這間房子我看過OK，房價房貸是我可以負擔的範圍，但你覺得我應該買多少？可以投資嗎？」這類人對於買房的數字敏感度尚未建立，不知道如何議價、也不確定到底投資這間房報酬率會有多少。當然，最基礎的你必須知道房產投資報酬率的計算方式有2個，《總價報酬率=(總租金/買房總價)x100%》、《自有資金報酬率=[(總租金-房貸利息)/(買房總價-房貸總額)]x100%》，不然很容易被高報酬率的數字誤導。至於該買多少房價，你可以學「合理房價估算的4種方式」或「買房議價策略5步驟」。第四類房產投資人已學習了很多房產知識，自己會詳細的分析「這間房為何要買、打算買多少、可貸金額、投報率估算」，列出來給我看後會問「這樣的數字，可以執行嗎？會不會遇到什麼問題？」。第五類房產投資人已經相當成熟，會開發、會評估、會執行，但我總是被問到「我的隔租物件被檢舉，該怎麼辦？」，這類投資人缺乏了合法的意識，如果想做的長久，絕對要注意到如何合法的執行！房產投資不要只專注在投報率，合法更重要！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
01月27日, 2023
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找房議價耗費太多心力 買房簽約掌握2原則不吃虧
「Cosmo，我終於順利找到自己想要的房子，進入簽約的步驟了，之前聽說有一些簽約不慎被騙的情況，買房簽約到底有什麼該注意的地方，才能確保自己的權益？」確實！許多人由於在找房和議價之間耗費了太多心力，到了最後的簽約階段卻放下了心防，沒有注意簽約不慎可能會產生的問題！其實，買房簽約的注意事項，包含「在簽約之前的責任釐清」以及「簽約時的交易安全」，以下就分這兩大部分與讀者說明。買房簽約之前，必須釐清責任歸屬在簽約的過程中主要有四大角色，買方、賣方、仲介、與代書，要順利完成彼此都接受的交易，每個角色都會有自己該負的責任，因此在簽約之前就必須先講明各自的責任歸屬與條件。首先在於買方與賣方，買方在簽約之前一定要索取房屋現況調查表，並仔細確認實際屋況，「有壁癌漏水，是賣方要負起責任修繕完成，或是直接從總價中扣除？」；現在許多賣方都會要求簽現況交屋，如果合約中有現況交屋這一條，就更要仔細地確認屋況，不要因為仲介說：「因為有房客，所以無法看房」而沒有確認屋況就簽約了！另外，偶爾會看到室內非常多雜亂家具的房子，在簽約之前也要跟賣方講好，家具、家電要由誰清走，所要買方自己清，那清理費用也要計入買房成本中。至於仲介與代書的責任歸屬較為明確，仲介必須要在客戶買房簽約之前提供相關產調（通常仲介不會讓你帶走，可用拍照或影印）、有無被報拆等相關資訊；仲介那邊其實有房子的超詳細資料，記得善用仲介保護自己的買房權益。而代書主要掌管簽約的流程，包含什麼時候要付多少錢、相關稅款與規費的結清、以及貸款的流程；之前有學員在問「印章可以直接交給代書嗎？」，這邊就要講到交易安全的部分了。買房簽約時，學會保護自己的交易安全在斡旋時，一定要拿到有公司章的斡旋單，才可以避免「仲介將斡旋金私吞」這類情況發生（就算仲介消失，我們還可以找公司求償）；買房記得要用履約保證，履保就是確保買方可以收到房子、賣方可以收到錢的安全機制，一般仲介都會有，若是自行買賣的話建議也是要用履保比較安全。簽約時一定要清楚每份文件到底是在簽什麼，身分證、印章都要在自己的眼皮底下，不要隨便交給任何人去辦其他事情，另外身分證影本上也可以備註「僅供買房使用」，而印章不要用重要的銀行提款章，可以刻一個便章，這樣即便被拿到其他地方也不能使用（有人盜用可以聲稱非自己使用的，因為便章到處都可以刻），可以保護自己的交易安全！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
09月20日, 2022
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「實價登錄早跟不上房價上漲速度」？買房議價好難 記住2大原則變簡單
「Cosmo，為什麼仲介都說我這樣的出價買不到房？可我就是參考實價登錄的啊！到底該如何議價才好？」，不巧在實價登錄上路後的幾年間，房價持續上漲，我想很多人應該遇過仲介說：「房價上漲的速度實價登錄早就跟不上了，如果參考實價登錄是買不到房子的。」雖然搜尋資料的能力可以幫助我們找出合理的房價該是多少，但要實際的買到該房價又需要跟仲介議價一番，所以本文從我多年的議價經驗中，提供2原則供讀者買房議價時的參考。先從付斡著手，學會探對方底價房價在仲介的腦中是很複雜的，包含屋主的開價、預期想賣多少、屋主的底價、屋主最後想要實拿多少，當然也要合併仲介費一起考量，所以我們一般人要能準確地抓到仲介腦中的數字實在是難上加難！在這樣的情況下，在與仲介議價時我們首先抓住一個普遍的經驗法則，就是「買方與賣方的價格大約相差一成時，仲介會有興趣努力」。簡單舉例來說，如果屋主想要的成交價是1050萬，而買方出價950萬，則這大約一成的價差仲介可能就會判斷有機會從中磋商，達到彼此成交的意願。因此，在出價付斡旋的階段，從房價資訊判斷出區域的合理房價後，試著從合理價的9折出價看看仲介會不會願意收斡旋，如果仲介願意收斡旋，則代表有機會。從仲介的態度判斷自己是不是「被進攻者」雖然仲介收了斡旋代表有機會成交在自己預期的價格附近，但在收斡後仲介還是會試圖拉價，可能是跟買方拉抬價格，也可能跟賣方拉低價格；如果你發現仲介一直在進攻自己，那代表對方踩的比較硬，而自己比較好進攻！很多人因為看房看得很累，好不容易找到一間喜歡的，就捨不得放棄，最後只好被一直加價；其實，在議價的過程中，很多時候心理的穩定度反而比技巧來得重要，因此在出價之前就要計算好自己到底想買多少，並堅持不要被牽著鼻子走。「如果一直沒有辦法成交呢？」，那就換下一間，不要的最大！另外補充，有時候會遇到屋主擔心仲介口中的買方是假的，因此要求與買方直接見面談，如果在看房時看到一些瑕疵，可以藉此詢問屋主發生了什麼事情，並藉此再做最後的議價。有時候雖然我期望的成交價是1000萬，但還是會抓個空間，例如可以接受到1020萬成交，這多出來的20萬就是給仲介比較好做事用的，讓仲介心情好一點，也比較願意幫我們努力。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
09月04日, 2022
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房價會因少子化而下跌？ 看非營業用電戶數成長觀察一因素
「Cosmo，現在房價這麼高，雖然我想買房，但朋友都在勸我少子化趨勢影響，哪有這麼多房子的需求！少子化真的會使房價下跌嗎？」根據國家發展委員會人口推估查詢系統的資料顯示，從2020年開始出生率和死亡率呈現交叉（出生人數16.5萬人、死亡人數17.3萬人），依照這樣的趨勢推估，未來人口自2020年起將從自然增加轉為自然減少；因此，會有這樣的疑慮也是相當合理的。不過，雖然少子化導致人口自然減少，看似房子的需求應該會越來越少呀？但其實還有一個關鍵因素影響著房市的變化，那就是「生活模式的改變」。以前三代同堂，現在一代一房你一定有發現現今的人對於家庭的觀念逐漸勢微（這也是少子化的原因之一），以前喜歡大家庭三代住在一起熱熱鬧鬧，爺爺、奶奶、爸爸、媽媽、小孩全部都住在同一棟房子裡；但現在大多數人喜歡結婚之後就搬出來自己住，家庭趨勢漸漸偏向小家庭，所以你會發現現在越蓋越多的大樓也趨向2～3房的小家庭設計。想想看，以前一棟房可能就能滿足一大家人的生活所需，但現在爺爺奶奶一間房、爸爸媽媽一間房、小孩成家後又自己一間房；甚至加上離婚率也節節高升，原本夫妻住同一間房，離婚後又變成需要住在不同的兩間房，還有很多沒離婚但分居的情況，對於住房的需求便因生活模式的改變而有了增長。從政府資料開放平台的用電統計資料查詢也看到，非營業的用電戶數自2016年1,252萬9.273戶、2019年的1,304萬597戶、到2021年的1,338萬9,021戶，用電戶數持續增加。其他像是外籍移工與新住民的移入也有住房需求，這部分也會增加對房子的需要。老年化影響住房型態？許多人會說：「老年人無法爬樓梯，因此須爬樓梯的公寓需求會漸漸減少，電梯大樓的需求會逐漸增加」，用這一角度來分析看似沒錯。但依照我實際觀察租屋市場，由於電梯大樓的租金還是較高，再者很多老人家還是習慣住公寓，因此爬得動的還是會選擇公寓，甚至現今的醫療也越來越進步，延長了可以走路的年齡。特別是許多屋主不懂得如何保護自己的房子，老舊公寓只會越來越少，但公寓有公設比低的高CP值優勢，這也會導致公寓越來越搶手。房市其實就像經濟學，並不是單一原因會產生單一的結果，有許多面相需要分析。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
08月14日, 2022
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房仲可不只帶你看房而已 這8大資料記得索取
「Cosmo，我們就是跟房仲說自己想要的房屋條件，然後仲介帶我們去看房，如果喜歡我們就下斡旋，然後議價成交，買房就這麼簡單對吧？」。我第一次聽民眾這樣問的時候，會心一笑的覺得：「也太天真可愛了吧！」，不過仲介的專業可不只帶看房、收斡旋、幫議價而已喔！仲介的完整產調可以幫我們找出房屋問題國內的大型仲介其實產調都做得相當完整，藉由仲介的努力而整理的這些房屋詳細資訊，可以幫助我們看出房屋的相關問題；只不過通常產調是不可能讓我們拿回家看的，因此在買房前我們會跟房仲約到仲介店去看產調，確保自己買房的權益。第一種資料是「房屋現況調查表」，當屋主要賣房時，仲介會請屋主勾選房屋的現況，其中最重要的資訊之一就是＂有沒有漏水＂。如果屋主勾選＂有＂，那便可視漏水情況議價；若屋主勾選＂沒有＂，那在交屋前驗屋若找到漏水，便可要求屋主修繕。第二種資料是「建物與土地謄本」，通常我們會拿到的是二類謄本，重要的資訊包含建物種類（RC、加強磚造...）、屋齡與坪數（之前有遇過仲介寫錯），另外還有屋主幾年前買的、貸款多少、是否是繼承而來的，都會影響議價的幅度。第三種資料是「建物測量成果圖」，由於有時候仲介畫的格局可能跟建物測量成果圖對不起來，遇到這種很怪的情況就要再進一步調出第四種資料「原始竣工圖」，確認原本房屋應該有的廁所、開窗等數量，因為有些廁所或開窗是屋主後來才加的，這會影響未來要做的合法室裝。第五種資料是請仲介協助查詢「違建查報」，看一下該物件地址是否有被查報違建，特別是有頂加的物件要格外注意。同步也要確認一下第六種資料「土地使用分區圖」，確認該物件的土地使用分區是住宅區、商業區、或工業區，這都會影響房價評估與未來使用限制。當然，通常第七種資料「實價登錄」房仲都會主動提供，不過建議自己還是要到實價登錄網查詢，並且可以進一步詢問仲介屋主之前買多少，但這部分確實需要一點說話技巧。在雙北如果要合法室裝，還必須要索取這個資料第八種需要索取的資料，是在雙北需要做合法室裝時，必須要「樓下同意書」，由於樓下同意書必須要請房屋所有權人簽名同意，因此需要請房仲幫忙調直下層的謄本，確認所有權人是誰，避免簽完名後才發現簽名者非所有權人的窘境發生。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
07月28日, 2022
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這4類房子要注意！ 專家建議「買房新手」少碰為妙
「Cosmo，買房是不是要注意附近的嫌惡設施，有哪些嫌惡設施是你最不喜歡的？」，當民眾問我這個問題，我第一個直覺反而不是像大家口中說的加油站、宮廟...等等google上查得到的嫌惡設施，而是有4類房子是我不太建議去碰的。買房新手，4類房子不要碰！首先第一類新手不要碰的房子是「凶宅」，也就是屋內有非自然身故的情況，即便有些人不在意、不信邪，然而在賣的時候是否仍會有不在意的人接手？即便有人接手，賣價仍會被用力的打折，以出售的角度來說相對於正常的房子困難許多。第二類是「海砂屋」，所謂的海砂屋就是在建築時所使用的混凝土，裡面的砂是來自海砂而非河砂，海砂中所含的氯離子長期會導致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，影響房屋的外觀與結構體安全；海砂屋可藉由「氯離子含量檢測分析」得知，根據CNS 3090標準，在一般環境中混凝土中的氯離子不得超過標準值0.6kg/m3。第三類是「傾斜屋」，我們在看房時常常會用彈珠測試樓地板是否傾斜，在正常的情況下，一般房屋的傾斜率必須要為零，簡單判斷就是彈珠不會滾動；然而，房屋有可能因為地震等天災導致傾斜，而越傾斜的房屋結構就越不安全，建議買房新手不要輕易碰這類房屋。第四類是「輻射屋」，其實就我看過這麼多房子的經驗，遇到輻射屋的機率真的是少之又少；由於台灣有一段時間蓋的房子，所使用的鋼筋不小心被融入了放射物質，這在當時被稱為「輻射鋼筋事件」，因此輻射屋大約落於1982~1984年所建造的建物，我們可以上行政院原子能委員會的「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」查詢。看房也要同步查看周邊的嫌惡設施除了上述四大類房屋不建議新手去碰，看房時我們也會注意周邊是否有嫌惡設施。常聽到的嫌惡設施包含飛機場、加油站、公墓、宮廟、資源回收廠、垃圾場、高壓電塔、基地台...等等，雖然並不一定會影響居住安全，但仍對生活會有些許影響，未來賣房時買方也會在意而影響房價。舉宮廟的例子來說，若所買的房子在巷口有宮廟，其實是不會影響太大的，但若直接在正樓下或隔壁，先不說信仰問題，線香或燒金紙的煙味很有可能會隨時得飄進家中。另外，有些銀行的估價與貸款有可能會因為附近的嫌惡設施而受影響，記得在買房前一定要先請銀行估好貸款，才可以避免買房後才發現貸款額度不夠！不論是買房自住或收租，都必須注意到上述的嫌惡設施與該避免的房屋類型，「Cosmo包租公秘笈小講堂」FB社團中會定期的發布買房的注意眉角，而「出擊吧！奪回你的人生主導權」書中也分享了自己當包租公的實際經歷，在買房前記得先充分學習。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
07月24日, 2022
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月薪3萬5可以買房嗎？ 三步驟規劃撇當「月光族」
「Cosmo，我現在住家裡，想要買房、出租，但是我的月薪只有3萬5，會不會最後因為財力根本無法當好一個房東？」，其實很多人也會認為，是不是應該月薪10萬才行？面對月薪多少能當房東、包租公這類的問題，我心中常會心一笑，別誤會了！不是在嘲笑他們的薪資多寡，而是我發現大多數人都搞錯了重點。有時候我反問他們：「如果月薪10萬呢？」，許多人回答我「Yes」，可惜事實是，有些人到了月薪10萬的時候，每月的支出也高達10萬，是一個高薪的月光族。如此一來，反而比那些月薪3萬5，但肯好好規劃自己財務的人來說，更難買到房，或者說，更難達成自己期望的目標。買房出租，事前3步驟規劃很重要首先第一步是「了解自己的位置」，盤點手邊的資源，像是手邊有多少現金、是否握有其他資產、資產是否可以再貸出資金...等。這一步是幫助自己釐清目前可以運用的資金確切有多少，這樣在設定目標時，比較能清楚的知道自己離目標的距離。而在第二步「設定目標」時，有些人只單純說：「我想要買一間房，有租金收入」，其實這樣是無法精準畫出自己目標的；其實這跟創業很像，「月租金」收入就是我們的月營收，而月租金扣除掉貸款利息以及其他成本就是我們的「月淨利」，如果再扣除每月還款的房貸本金，那就是實際上每月會進到我們口袋的「月現金流」。先認識月租金、月淨利、與月現金流的差別相當重要，因為擁有月租金並不一定有淨利，就算每個月有淨利也不代表每月一定有現金流。因此在設定目標時，必須明確地寫出自己期望的月租金、月淨利、或月現金流；有了目標，並了解自己的現況後，便能開始進行規劃。第三步是給自己一個期限，如果想達到自己目標的資金不足，就必須檢視自己的理財，規劃準備資金的時間；就算是資金充足可以馬上買房的人，也不一定能充分了解所繳貸款、租金收益的連動性與掌握平衡。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
07月09日, 2022
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用「理財型房貸」小心被銀行盯上？ 通常買房用「指數型」房貸
「Cosmo，我最近才聽到『理財型房貸』，這種房貸的應用時機是什麼，我買房時銀行怎麼沒跟我說。」房貸確實有不同種類，對於房貸新手來說，常常讓他們眼睛為之一亮的就是理財型房貸，「房貸也可以拿來理財？」。因此，本文就來說說理財型房貸的由來，以及通常拿來使用的時機。通常買房時，使用的是「指數型房貸」我們一般在買房時，普遍跟銀行辦的都是「指數型房貸」，指數型房貸的利率＝基礎利率＋個別加碼利率。基礎利率通常由國內十大行庫的定儲利率平均值作為基礎利率，因此你會發現利率會隨著市場的升降息而變化；而個別加碼利率，則依照每個人的年收入、存款、償債能力、信用分數...等條件而有不同，這也是每個人跟銀行貸款利率會不同的原因。當然，也有以指數型房貸為基礎來變形的房貸，就像是階梯型房貸，每一期的還款金額會像階梯一樣分為不同階段，通常初期還款金額較低，會申辦這類房貸的原因是減輕初期還款壓力。而固定利率的房貸，目前較少銀行有承做。理財型房貸的由來現在買房幾乎都用貸款，因為房貸利率低，這也代表其實買房後，有很大一部分的抵押權是握在銀行手上，不能說房子完全屬於自己。然而，如果你去看大約25年前的房貸利率，大約接近10％，當時大多數人買房是用現金，因為貸款利率太高了，也因此父母那個年代才會有一個觀念「貸款趕快還掉」。既然當時買房幾乎用現金，那也就代表房子紮紮實實屬於自己的，許多做生意的人，如果在收到貨款之前臨時需要一筆錢進行周轉，就能以房子作為抵押，向銀行借出一筆「理財型房貸」，當收到貨款後再將這筆貸款繳清，於是就產生了理財型房貸這種「可以隨借隨還，並且只在貸款期間計算利息」的理財型房貸。理財型房貸的申請條件講到這邊，大家應該知道為什麼在買房時通常不會使用理財型房貸，因為房子有一大部分是跟銀行貸款的，嚴格來說房子還不屬於你。但當逐漸地償還貸款後，舉例900萬的房貸已經還了200萬，那就可以跟銀行申請將這200萬的房貸再以理財型房貸的方式貸出來，當有實際領出使用時，才計算利息，並且可以隨時還回去。由於理財型房貸有隨借隨還、有使用才計息、並且領出和歸還可以不需要辦手續等靈活方便的特性，才使得這類房貸通常被用來做為理財的方式之一。然而，理財型房貸雖然有上述好處，但它的利息通常比一般指數型房貸多出0.5~1％左右，並且近年政府打炒房，因此用理財型房貸貸出來的資金，銀行會特別關切其用途，這點是使用理財型房貸必須注意的地方。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
06月19日, 2022
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央行擬限縮30年房貸 月付款變高該怎麼辦？
「Cosmo，最近有新聞說央行要限縮30年房貸了，如果以後房貸只有20年，那勢必月付款會變高，不就更負擔不起買房了嗎？」，說真的，許多市井小民只看到了新聞的標題，但卻沒有仔細的去看內容，才導致這樣的擔憂。實際上，央行這次擬限縮的對象包含4種，「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」，而特定區包含：臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣、新竹市。因此，對於小資首購族來說，只要不買豪宅，就不用擔心成為被限縮的對象。然而，對於想買在特定區域第二戶以上的人，或許未來會面臨到房貸僅能20年，致使月付金負擔增加的情況。如果真的月付金無法負擔，有什麼辦法可以幫助自己呢？善用銀行的房貸規則減少月付款壓力許多人買房只知道一般指數型房貸，然而銀行還有不同的房貸來符合不同的需求；例如國泰銀行的定額還款制度，可以跟銀行談前10年先還款小額，所謂的小額的定義就是至少利息的2倍，如此一來在前10年便可以用較低的還款壓力來度過，解決月付款負擔過重的問題。另外像是「回復型房貸」利用一般型房貸與理財型房貸的搭配，所還回去的房貸本金可以再用理財型房貸的利率借出來，雖然利率會稍微高些，但再借出來的金額可以減少往後每月的月付款壓力。許多人覺得買房僅需要準備2成頭期款＋裝潢款就夠，舉例來說假設兩者總共需要300萬，若擔心往後的月付款壓力無法負擔，則建議準備400萬，多出來的100萬可以放著讓它扣月付款，每隔1年再將已還款的部分增貸出來，用於月付款的扣除上，減少月還款壓力。由家中不同人買房避免房貸限制舉例若丈夫在特定區準備買第二間房，為了避免20年房貸的限制，可以由妻子買房，便可以不須受到20年房貸的限制。當然，這個政策目前還只是擬案，是否會真的上路不確定，但我們可以先具備解決問題的知識，這樣當政策真的實施時，便可以幫自己找到出口。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
06月04日, 2022
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屋主「賣房」意願變低？ 網友最常問如何能「等到房價下跌」再出手
「高房價，房子還能買嗎？」，這個問題算是每年都會被問到的，在2022年問這個問題的人，大多想知道：「升息了，貸款壓力會變重，房價會不會下跌，我應該要等到房價下跌才買房嗎？」從救經濟，變成想辦法減緩通膨在疫情的影響下，全球為了救經濟而持續的降低利息，市場有了更多資金的動能可以使用，很常會聽到：「現在利息這麼低，不借白不借」。然而，熱錢也導致通膨的逐漸加劇，民生最有感的就是物價和房價的節節高升。在通膨物價飛漲的影響下，升息壓力逐漸增加，畢竟也不能讓物價失控的上漲，必須要有所控制；而在美國升息之後，美股開始上下震盪，投資人對於升息還是有影響經濟的疑慮，長時間的廉價資金情況不再，企業借債的成本負擔增加，將面臨更大的還款壓力。至於房地產，由於我們買房幾乎都會用到房貸，升息導致的房貸利息上漲也會增加我們的負擔；例如貸款1000萬，當升息一碼（也就是0.25%），房貸利息每年就要多繳25000元，假設是30年的房貸就要多支付75萬元的房貸利息，也難怪大家會擔心現在買房是否合適。從實務的基本面來考量，是否該現在買房對於一般人來說，想要預測未來房價是持續上漲、持平、還是下跌，這就跟預測股市的漲跌一樣，即便是專家也不一定100%預測得準。因此我常建議回歸基本面，「該不該買房」這個問題必須要先問自己是要自住還是投資。假設目的是自住，那就必須要從三個面向出發，包含「頭期款、月付款與看房挑選」。從現有的頭期款扣掉裝潢款後，再加上8成的貸款，計算自己大概可以買多少錢的房子，並從貸款金額中計算未來每個月需繳交的本金＋利息是否自己的月收入可以負擔，確定好自己買房的資金能力後，便能從計算出來的房價中找出自己期望的物件，當然如何看出房子的瑕疵、避免買到地雷房也是自住買房必須學習的能力。至於買房投資要學的更廣，舉例包含「租金分析、房客招租管理與月現金流計算」。許多人會覺得買房來再轉賣就好了，為什麼要了解租金分析？首先當然受到房地合一稅的影響，短期的買賣會被抽取大量的稅金，導致投報率降低；因此在持有時間延長的情況下，利用租金來增加收益算是許多房產投資者的想法，當然也就要學習房客招租管理。再者，由於也沒有人100%確定未來房價一定會一直不斷的漲上去，因此當買房後的租金收入可以支付房貸的本利攤，可讓自己不因房貸壓力而急著賤價賣房，這份投資就比較立於不敗之地。所以說到「到底可不可以買房？」，其實首先在於自己的資金規劃，以及買房後的現金流計算，估算自己可以買多少錢的房，而不是因為擔心房價一直上漲而買下自己能力不及的房子，最終導致債務問題。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
05月21日, 2022
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