建築業暴利還存在嗎？打趴新屋市場也影響老屋改建信心
這波房價上漲，真的是建商炒作造成的嗎？先回溯這20年來房價上漲的歷程。2003~2014年的建築業確實存在暴利，這一階段，除了2008年的金融風暴，房價短期回跌外，基本上是一路飆升，愈早買賺得愈多。這段期間的房價快速上漲是資金行情下，加上地主、建商、代銷、投機客聯手炒作的結果。2015年後房市週期轉向衰退，房地產利潤直直落，建築業逐漸淪為代工行業，不再享有暴利。2020年房市重新走向復甦週期。2021年因為各國央行採貨幣大放水救市措施，造成全球資金泛濫，加上貨運塞港，造成全球原物料飆漲，台灣則因科技廠的大量擴建，惡化了原本就已缺工的營造勞工市場，房地產業的營造成本因而大幅提高，以台北地區為例，一般水準的15樓建案，每坪營造成本從原本的12、13萬，增加到19萬以上，平均每坪增幅達7萬之多，估計全台營造成本漲幅都相差不多。營造成本飆漲，造成房價愈低的地區漲幅愈大，每坪7萬的增幅在每坪房價100萬的地區，只占了7%，但是到了原本房價25萬的地方，房價來到了32萬，漲幅可就來到28%之多了，原來房價愈低的地區，漲幅愈大，這是成本上升帶動的房價上漲。此時，聰明的投機客把握房價看漲的機會趁勢介入，藉利多消息，進一步的炒高了房價，也造成南部部分地區，40、50%的驚人漲幅。這次土耳其地震造成的房屋崩塌，透過電視畫面，我們可以觀察到並不是全面性的倒塌，而是局部性；也就是一片斷垣殘壁的週邊，我們還是可以看到大致完整的房子，這也顯示了依「好的設計施工興建」的房子和「胡亂設計施工」的房子在抗震上是存在著很大差異的。再回頭看看台灣的情形，1999年921之後，台灣大幅度修訂了建築物的設計施工規範，2016年2月6日的高雄美濃地震、2018年2月6日的花蓮大地震，都是6級的震度，造成了不少的建物倒塌和人員傷亡，而當中就沒有2000年之後依新法規設計施工的房子，這也驗證了新法規下建物的安全性。反之，2000年之前的舊房子，不論是公寓或大樓其實都存在著不小的安全疑慮，這些不安全的房子占了台灣現有房屋近8成的比例。台灣社會其實需要對這些老舊建築做全面的更新。老屋住得不安全、不舒服，打垮了房市、新屋市場後，我們怎麼辦？這時候民眾的換屋是為了住得更安全、舒適。打垮了房市、新屋市場後，我們只能心驚膽跳面對下一次地震的來臨。
02月18日, 2023
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經濟衰退如何投資房產 專家勸懂10條黃金法則
房產投資操作容易，向來是華人資產投資的最愛，但隨著房地產暴利時代的結束，它已經不再是隨便買隨便賺們的投資標的物。做對房地產投資就要懂得下列10條黃金法則。1、在房產上漲的起步階段，放大槓桿，撐大資產，然後靜待下一輪大漲。2、所有歷史性大行情都是跌出來的，只有漲跌，才有機會。3、任何生意，最大的優勢都是時機。投資房產，一切的努力，都比不上“做的比別人早”。所以說：投資無祕訣，全靠買得早。4、市場總是充滿情緒的，不懂人性的投資者，很難在這個市場活得久。5、大道之行，始作於細，房產投資是一門苦力活，如果不用心經營，很容易出現交易風險，一個小小的失誤就會損失鉅款。6、房產投資無非：低頭期款、找低價物件。7、房產投資3個讓你立於不敗之地的原則：關注你的現金流、只買有真實需求的房產、儘量在自己熟悉的城市買房。8、房產投資的盡頭是金融，玩到最後拼的就是融資能力，所以你對資金的運用與管理必須非常嫻熟。9、買房最高境界：會買的房基本不需要看，要看的房基本不會買。如果你對區域行情熟悉到只要中介一打電話過來報價，你立即就可以決定是否買入，那麼你買到低價物件的機率就會比一般人高。10、小城市無剛需，少碰。
01月02日, 2023
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政府打炒房降低房產金融屬性 買房還能賺錢嗎？
有鑑於當前房價過高，及通膨下再起的炒房風波，政府祭出了一連串的打炒房措施，由央行、內政部、財政部分別制定相關政策，分進合擊，與過去的打房相比，這波打炒房措施只是有過之而無不及。啓動的時機也比過去來的更早、更及時，在炒作開始之初，政府就已經劍及履及，毫不遲延，從現在的成效來看，相當明顯。之所以如此，一來是限縮房貸的集中度（降至35%以下），二是減少通膨引發房地產投資保值的需求，三是防止疫後房市的反彈。直白一點來講，就是要「降低房產的金融屬性」。希望藉由減少流進房市的“水” （資金），來降低“房地產的資產屬性”而一旦房產沒有了資產吸引力和屬性，亦即大量停泊在房地市場的資金將逐漸流出。另一方面也顯示，台灣房產躺著賺，具有「參與者財富普漲增長的時代，已經逐漸結束了」。未來想要在房產上面獲利套現，順利離場的難度，會越來越大。 從古早以來，當老闆做生意，不需要高學歷，能吃苦，敢動手就行，但是以後想經由房地產來做投資，一定需要相當的房產知識，甚至足夠的年齡和閱歷沉澱，才能順心如意，也就是以後房地產會是含有高知識含量的技術活；當前，在市場上擁有充份能耐的真正高手其實少之又少，沒有宏觀、整合性知識的都將只是瞎子摸象、見樹不見林，徒然誤人誤己。未來想從房地產市場賺錢只有：1,真正的弄懂房地產，了解房地產脈動、週期、經濟，甚至結交一些比較厲害的房地產業者，或者曾多次實際買房獲利的投資人。千萬不要輕信那些所謂的「學者、專家」，他們只是「說三道四」、「缺乏宏觀視野」、「沒有實務經驗」、甚至只會「譁眾取寵」；說實話，他們自己的買房經歷都沒成功，你還敢對他們有所期待?2,做中長期的長線投資，擁有1房以上，1房自住，其他的出租，出租收入用來抵付房貸利息，然後賺取經濟成長、通貨膨脹帶來的資本利得。
12月16日, 2022
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年輕人躺平不想買房 老屋繼承、改建成房產趨勢
這兩年房子賣不動了，很多人以為是因為疫情的原因，其實並不全然。根本的原因是年輕人的想法變了。當今的房價太高了，若沒有家中長輩的支持，年輕人根本買不起，不要說是頭期款，連30年的分期銀行房貸都漸漸的付不起了。現在的年輕人都不想談戀愛了，更談不上結婚，也就談不上生兒育女。前不久，副總統賴清德到成大與學生座談，談未來世界將面臨的挑戰，並當場線上調查學生未來想做什麼，結果有百分之四十二學生想要做「躺平族」，讓他傻眼。也就是說，韭菜都不想長了，舉鐮刀的人只能望著賣不出去的房子黯然淚下！年輕人不買房了，然後呢？筆者從事房地產開發也有同樣的發現，現在的年輕人多半想透過繼承來擁有房產，但問題是他們父母的年齡都還不太大，繼承之路尚稱遙遠，倒是他們父母的長輩（祖父母）的房子才會是真正可能繼承的標的物，這些可以繼承的房子多半是老舊的公寓，其安全性、居住性都不理想，年輕人也未必有興趣居住，除非地點很好，否則在市場上的價格也未必看好，另外招租或重新裝潢後自住都成了可能，如果能夠成功推動改建會是最好的結局。誠如以上所述，年輕人不買房並不代表沒有房子的需求，畢竟，資料也顯示縱然人口減少，但家戶數卻在變多、家戶人數變少，亦即對新房子的需求是持續增加的。所以這些老舊公寓，透過更積極的老屋改建，將會是未來房市發展的新趨勢。而且除非放寬現有的容積率限制，否則未來的改建，原地主的分回會來愈少。
10月03日, 2022
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房市降溫房價卻跌不下來？ 專家分析建商、二手屋主2原因「寧死不降」
一邊是新房不好賣，另一邊是房仲店頭掛牌賣房的越來越多，新房二手房賣房的也是越來越多，但是價格不但沒降，反而漲了一點。這就奇怪了，房子已經不好賣了，為什麼價格還不降呢？一邊是政府的打炒房措施愈來愈嚴，民眾買房態度轉趨觀望，另一邊是不願降價求售，其實大家心裡都在想，疫情還不知道什麼時候會過去，在不確定的當下，買賣雙方對房子這件事，都是先持觀望態度。回顧這些年的房產市場，房地產大降價好像從來沒有發生過。對新房來說，開發商都抱持寧死不降價的態度，寧可多做活動，多做廣告增加成本，就是不降價。開發商不願意降價的主要原因是：第一，降價對於已買的業主不公平，而且降價容易引發交屋糾紛。第二，成本很難下降，而降房價容易造成同行競爭，如果開發商都拼價格，最後會導致全都不賺錢。所以，新房不降價是有原因的。對二手房來說，除非急用錢的，要不然業主幹嘛要降價，他們認為沒有必要。主要原因也有兩個。第一，賣方不著急。他們覺得只要地段不是太差，房價上漲是慣性，再等一等，價格就會漲上去。第二，現在經濟大環境不好，資金貶值風險又大，拿著錢也不知道該做什麼，還不如待價而沽，有了滿意的價格再說。所以，總結來說，就算現在房子不好賣，賣方也都在死撐著，先觀望市場氛圍再說，最後就變成，無論想買的還是想賣的，都一直在博弈中拉扯。
09月11日, 2022
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4關鍵讓房價狂飆不止 無奈接手投機客倒貨宅專家「這樣說」
2020年下半年開始，全台房價開始飆漲，中南部尤然。此波房價上漲幅度驚人，這種情形和2003 年那波房價上漲有很多雷同之處，筆者分析起來，大致有下列4個原因，包括：一、房地產自2020年開始處在復甦的上升週期，房市的需求增加；二、2020 年的資金大放水，造成國內m1b、m2 的貨幣年增率大增，2021年更高達16%以上，是當經濟成長率（~4%）的數倍以上，貨幣超發造成市場上資金氾濫，也就是所謂的資金行情；三、房屋的興建成本暴增（35%以上），導致房屋售價隨之大漲；四、炒房再起，像中南部的投機客占比已經高達預售屋交易量的2、3成之多，惡化了預售屋市場的供不應求現象。所幸這次政府真的超前佈署，及時的緊縮房市的資金流通（近期m1b、m2 的年增率都已逐漸回到接近合理的程度（～8%）），加上幾波的金融管制措施，有效的打擊投機客的房產炒作，讓房市逐漸的回歸正軌。市場上也開始出現投機客的轉售風潮，而這時候去接手投機客轉手讓出來的房價有利嗎？其實並不見得，這一波的房價上漲起始於2020年，而像樓層隔音墊強制設置規定，則始於「2021之後取得建照」的房子，所以購屋者首先要注意自己準備購買的房子有沒有設置隔音墊？如果沒有，那麼筆者奉勸購屋者仔細想想。如果你已經買了，那我建議你向建商爭取增設隔音墊。其次，危老改建的房子因為建築規格的提升（包括結構耐震、智慧建築、綠建築和無障礙設施），造成成本的上揚，如果你買的房子仍是舊規格的產品，不具備上述建築規格的提升，那麼成本應該要比較便宜，消費者在買房子的時候，要把這個放在心上。 第三，在政府嚴打炒房之下，房價已經不再飆漲，此時投機客拋出的房子，和正在市場銷售的預售屋相比未必具有價格優勢。另外要注意的是，這幾年正值新舊不同建築規格的交界期，筆者建議購屋人盡可能買新的、更高建築規格的房子，而不單是以單價做為取捨的標準。
07月31日, 2022
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買房不一定抗通膨 最能保值的是黃金和「這個」
通膨下，任何資產都可能縮水，而且貨幣也會縮水，市場上並不存在著「完全安全」的資產，只能說某些資產的縮水程度比較低一點。一般情況下，大家常見的資產是：黃金、房子、債券、股票、貨幣、大宗物資（資源）等。對於我們這樣的普通民眾來說，房子是大家目前認為最好的資產，因為房地產在大多數的時間裡一直在上漲，房地產連繫著銀行，如果房地產崩盤，銀行會出現大規模的系統性危機，所以「國家不會讓房地產出問題」。經濟規律主導了經濟運作，經濟危機的時候會導致消費下降、收入降低、失業率提升，這個時候，除了一些生存所必須，其他的經濟活動都會大受影響，旅行、外出吃飯、奢飾品消費、房產投資等都會縮減，這些產業的相關人員收入就會減少，隨後整個社會的收入就會下降。這個時候，除非是有存款且沒有房子的人，才會考慮購買房子，所以在危機降臨後，房子將不再保值。黃金、股票、債券的價值端視「民眾的未來預期」，股票和公司債券，背後是大家對未來這個公司發展的預期，當危機來臨之後，什麼樣的公司能頂住危機？個人認為是那些提供生活必需品和服務的企業，例如農業、電力、水還有醫療。畢竟吃喝、生老病死都是人生無法避免的，但是也會受到影響，以前吃的多，現在就吃少點。黃金做為舉世公認的通用貨幣代替品，其稀缺性使其保有一定的價值。因為自古以來，無論在危機或者戰爭過後，黃金仍然被大家認同是一種保值的資產，所以黃金可以作為危機中的一種資產選擇。貨幣，個人認為風險比較大，因為貨幣是一個國家主權、國際地位及該國生產力的象徵。在危機中，一個國家的生產力會受到影響，國際地位也會下降，最嚴重的情況下，主權也可能受到侵犯，縱然是美國，經濟危機也會讓美元直接貶值，更不用說其他國家的貨幣了。大宗物資類資產，老百姓玩不起。危機發生的時候，對於這類資產的需求會下降，價格肯定也會下降，而且等危機過去，對於大宗物資類資產的需求恢復能到什麼程度也不太好說，所以用這類資產來保值，對於普通人來說，就是天方夜譚。個人認為，在目前的認知情況下，黃金是一個可以抵抗危機的方法，還有一個就是技能，在危機發生後，有更多技能的人就會有更多的出路，也能在危機下有更多的機會。
07月17日, 2022
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房價大漲2年全因「這4關鍵」 胡偉良：期待房價下跌不切實際
2020年以來房價為什麼會大漲？主要來自以下4大原因：1，房價基本上反應了貨幣現象疫情下，全球經濟陷於停頓，以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會，發動了無限制的貨幣寬鬆政策，貨幣大放水的結果，造成了通貨膨脹，也衍生了資産價格的上漲。這是房價上漲的「拉力」。審視全球房價在疫情期間的變動情形，不難發現全球房價都在上漲，並且先進國家的漲幅還比開發中國家來得大，主要原因也是因為先進國家採取了更寛鬆的貨幣政策。2，建築的原物料成本大幅上漲全球節能減碳的環保要求，使得高耗能、高汙染的建築主要原物料（鋼鐵、鋁、水泥）的成本大幅增加，而且這個趨勢很難改變，在這種情況下，要期待房價下跌可能不切實際。這時候政府能做和應該做的，其實不在打房，而在維持房價的合理性，避免建商藉機哄抬房價賺取暴利。3，營造施工人力的短缺由於營造業的「3K(危險、辛苦、骯髒)的工作環境，加上現有人力的逐漸老化，造成營造施工人力的日益短缺，加上台灣當前「反對外勞引入，以免妨礙國人就業」的不務實政策（台灣缺乏合理的人力資源定位政策），使得缺工問題持續惡化；在這樣先天不良的環境下，加上以台積電為首的高科技產業擴廠趕工，營造人力自然青黃不接，結果當然是各項工程的工期拉長、人工成本大幅上漲。危老改建中的很多容積獎勵要求改建必須提高建築規格，像是耐震等級、智慧建築、綠建築、無障礙設施，這些都會拉高營建成本的，4，買房抗通膨心理近期買房抗通膨蔚成風潮，這種買氣對房市是一股很大的拉升力量，在需求增加的情況下，房價自然隨之上漲，甚至造成房市的普漲和熱銷現象，但這其實是一個很危險的狀況，因為現在房市已經出現分化現象，沒有產業支撐的城市，其人口只會日漸減少，房價也因此缺乏支撐力道，而容易下跌；而一些有產業支撐、人口流入的城市，房價則是逐步看漲。所以，若買房的目的是真的為了抗通膨，那麼城市和區域的選擇會更重要。今年以來在全球抗通膨的環境下，各國政府都被迫反向操作，開始緊縮貨幣及調高利率，也因此使得原本寬鬆的貨幣環境丕變，引發了經濟形勢的下行，甚至可能導致停滯性通貨膨脹，即通貨膨脹依舊，但經濟卻逐步走向衰退，步入蕭條。隨之而起的就是資產貶值，股市大跌、房地產貶值 ，民眾普遍變窮，這也是民眾所不樂見的。這時候民眾一定要提高警覺，努力應變，至於如何做？建議讀者可以閱讀筆者的相關文章。
07月10日, 2022
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疫情、俄烏戰下經濟動盪 1關鍵決定該持有現金或房產
2020年疫情來的貨幣大放水，大量的貨幣流向房地產，房地產做為貨幣蓄水池，也成為房價高漲的主因之一，這個蓄水池理論不但能解釋房價上漲，也能解釋2020年的房市、股市雙牛。貨幣的出口只有兩個，一個是商品市場，一個是金融市場。商品市場就是我們消費衣食住行的市場，金融市場就是投資股票、債券、房地產、黃金的市場。如果洪水流向商品市場，體現物價的CPI和PPI就會上漲，如果洪水流向金融市場，進入股市，則股價上漲，進入房市，則房價上漲。水流到哪個市場，哪個市場的價格就會上漲，而貨幣一旦發行出去，最終流向哪個市場，是央行無法完全控制的，這也說明了為什麼政府要對房地產市場採取愈來愈嚴苛的金融管制措施。一般而言，超發的貨幣如果流向低收入群體，為了改善生活，低收入群體就會增加消費，購買更多商品，更多的水就流向了商品市場，然後推高物價，這也是這波物價上漲的主因之一。反之，如果更多的貨幣流向富人，由於富人對普通消費品的需求已到上限，有更多的錢只會拿去投資或者購買奢侈品，所以會推高資產及奢侈品價格。而這次因應疫情，以美國為例，因為貨幣大放水的量體實在太大，加上一些外在因素，所以造成大幅的物價和資產暴漲。現在的全台各地，房價不斷上漲，就是這個邏輯。房價上漲則說明富人資金充裕，投資需求旺盛。瞭解了金融資產逆勢翻盤的原因，我們就要考慮一下，未來我們的錢包該怎麼打理？簡單說一下結論：如果全球的貨幣洪水不退潮，即使經濟衰退，寬鬆的貨幣也能繼續推高資產價格，所以儘量不要持有現金和存款。而如果各國央行擰緊水龍頭，縮緊貨幣，使得經濟走入低迷，那麼資產價格的結局就只有走跌，那就儘量持有現金和存款，遠離金融資產。至於未來貨幣和經濟的走向如何？政府採取的金融、貨幣政策至關重要，我們一定要密切關注。
06月12日, 2022
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胡偉良論房市：從房產的特殊屬性探索房產的價值和價格
學者們在分析房價時，總是從土地、資本、供求、人口等方面著手，把人說得如入雲裡霧裡，伸手不見五指。實際上，這些要素固然存在，但更重要的是房子的本身屬性，然後圍繞這一屬性，所存在的市場上供給者和消費者的種種行為。那房子的屬性是什麼呢？最重要的屬性那就是能放置較長時間！這一個屬性非常重要，就是因為房子能放置較長時間或者說儲存期超長，因此，它能跳脫市場經濟下的價值規律，不像菜市場的“蘿蔔、白菜” ，到了下午不賣出去，就會爛掉，非降價處理不可。房子這一屬性就決定了供給者“能扛”、能長期持有，這就決定了供給者可以不急著賣出，可以等待較佳的時機賣出；至於銀行貸款，則可以和銀行協商“展期”、“借新還舊”、“換舊借新” 。而消費者在等待降價沒有結果後，只能出手購買，結果反而引來又一波反彈，更多消費者入場又進一步推波助瀾。供給者在待價而沽的過程中，要防止的是：有更物廉價美的新品進入市場，若新品更好、價格更低，那麼前面的囤貨就會面臨滅頂之災，比如汽車、電子產品，產品一換代，沒賣出去的前幾代產品就變成白菜價，但是房產市場基本不會出現這種情況，這就是源於房子的另一重要屬性，亦即房子作為成熟建築產品，製造生產方式、原料材料在很長的一段時間內不會有什麼變化。像所使用的材料，鋼筋、水泥、鋁料、木材都是亙古不變的，一直都是耗能、高污染類的產品；而房子製造建造方式，長久以來一直以來也是混凝土澆築、模板和鋼筋組裝。長時間內，房產市場不會有突破性新產品出現，那對沒賣出去的舊產品也不會有什麼太大的威脅，可以繼續待價而沽。所以，房產在一定程度上類似於黃金，提煉方式千古不變，也一直不會有突破性新品挑戰，儲存期超長，也就是使用價值長期不變，因此，除非有新規格出現，像耐震等級、隔音減噪功能（門窗、樓板隔音墊）、無障礙社區環境、智慧智能化，否則，在類似規格下，不同年限的建築物在市場價值和價格上的差異不會太大。
05月22日, 2022
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