全台房價4年狂飆46% 房仲市調:52%民眾持續看漲
永慶房產集團27日發布「政大永慶房價指數」,4年多來全台房價漲幅已高達46.1%,雙北以外皆有5成以上漲幅,新竹漲幅更高達82.6%。目前預售、中古屋交易過熱都是「賣方市場」,永慶房產集團業務總經理葉凌棋提醒,「政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率!」「政大永慶房價指數」以台灣最近一波房地產價格開始走揚的2020年作為起點,自2020年Q1至2024年Q1,統計4年多來全台房價,發現漲幅已高達46.1%,雙北以外的五都更有5成以上的漲幅,新竹更高達82.6%。若比較七都「大樓」房價指數來看,除雙北市大樓漲幅低於4成,其他地區的大樓漲幅在51.3%至66.1%間,其中,新竹的大樓行情,一口氣飆漲91%。2020Q1-2024Q1七都即時房價指數對比。葉凌棋表示,觀察7大都會區2024年Q1房價,與上波歷史高點相比,新竹縣市已漲1倍、台南上漲逾7成,桃園也有超過6成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年Q1房價相比,桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成,新竹縣年漲幅達2成,雙北漲幅為個位數,房價小幅上漲中。根據永慶最新調查也發現,52%消費者看漲房價,創近8季新高;看跌比例僅15%。目前有50%消費者認為今年是最佳購屋時機,另有51%消費者在「新青安貸」促動下,有加快購屋的打算。2020Q1-2023Q4七都「大樓」房價指數變化。「房價暴漲、暴跌都是仲介不樂見的,只有平穩才好賣。」葉凌棋指出,全球經濟穩定復甦,台股突破2萬點創高,台灣消費者信心也明顯回升,房市也難有看跌房價理由。不過房價漲幅已遠超過薪資漲幅,成為非常嚴重的問題。政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率。雖然這次無預警升息,但基本上他還是認為台灣升息是溫和的。不過,電價將上漲,加上今年又有軍公教全面調薪、碳費等,消費者對於物價出現非漲不可的認知,「錢放銀行擔憂會被通膨吃掉,因此造成錢不投資好像不行,房市買氣、股市投資因此也暢旺。」葉凌棋說,市場資金太多,加上台灣本身經濟情況好轉、政策穩定下,自用和置產的買盤就進場了,現在只要在豪宅限貸線以下的,不管是預售屋還是中古屋都已是賣方市場,預期房市將延續去年Q4交易熱度,今年第一季交易量預估約8.1至8.5萬棟,年增26~32%,推估將創2012年來前3高量,520後新政府上任後,會是政策走向的關鍵指標。
「這18個行政區」掰了千萬內房價! 雙北首購族壓力山大
千萬內房價再減18個行政區!據591統計購屋成交總價中位數,過去五年來全台七都有18個行政區房價衝上千萬元,其中又以新北少了五個最多,反觀高雄仍有超過25個行政區總價在千萬元以內,為七都最多。591統計顯示,2019年時七都還有115個行政區房價在千萬元以內,2023年僅剩97個。這些「消失的千萬元以內房價區」,包括新北的泰山、樹林、汐止、三峽、五股五區,桃園的八德、桃園、蘆竹、龜山四區,台中的北屯、烏日、東區、西屯四區,台南安南、高雄鼓山、仁武等區,以及新竹縣寶山鄉、新埔鎮等。591房屋交易網分析,因交通建設、重劃區開發、生活機能改善或產業投資等因素,過去外圍區域低房價的情形已不復見,即使不少新推案以縮小坪數來壓縮總價、優惠的付款方式降低門檻,但對消費者而言,以千萬元作為預算,能選擇的地區與物件愈來愈少。七都中唯獨北市房價皆維持千萬以上,過去總會千萬元以下的新北市泰山、樹林、汐止、三峽、五股,目前房價則在1,098~1,250萬元間,近年在軌道議題加持下、吸納台北市及新北蛋黃區的外溢買盤,導致當地房價飛漲,目前新北僅剩如淡水、八里、鶯歌等地,總價還在千萬元以下。桃園緊鄰新北的四區,接收大量雙北外溢買盤,加上區內各大重劃區大量推案,房價在五年間皆已脫離小資購屋選擇。近年房價瘋漲的新竹,除了竹北與東區房價原先就超越千萬門檻,2023年連同寶山鄉與新埔鎮也加入千萬俱樂部,總價分別為1174萬、1120萬。台中近年受惠台商回流,整體房價上揚,加上首條捷運通車後,帶動沿線的北屯、西屯、烏日房價上漲,五年內也有4個行政區躍上千萬門檻,分別為北屯、烏日、東區、西屯,房價在1028~1128萬元間。南二都目前有三個行政區突破千萬元,分別為台南安南、高雄鼓山與仁武,2023年房價在1015~1255萬元間。高雄則有鼓山與仁武,前者地段精華,包括豪宅林立的美術館特區與農16特區,成為高雄房價領頭羊,而後者因房價較鄰近的左營、三民低,磁吸周圍外溢人口,以及工業區就業人口支撐,在大量人口紅利下,揮別小資區域。
2023推案王2/海悅5連霸拿下雙料冠軍 代銷南霸天卻連年不接案
近年房市詭譎多變,內有連環打炒房、高房價議題,還得面對全球綠色通膨壓力,建商推案步步為營,負責銷售的代銷業者也夾縫中求生。CTWANT委託591新建案分別以接案總銷和總戶數統計「2023十大代銷排行」,海悅廣告拿下雙料冠軍,連續5年稱霸;而有「代銷南霸天」稱號的上揚國際,卻因為近年從代銷轉建商,主要心力都放在銷售自建案上,已連續2年不對外接案。海悅插旗各縣市,接案版圖遍及全台,去年除了總銷高達450億元的北市大安「Diamond Towers 台北之星」外,百億指標案還包括台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」,全台接案量達2196億元,接案戶數逾1萬戶,總銷與戶數2項指標數字皆與第二名相差近1倍,更是遠遠超過同業,2023年十大代銷由海悅蟬聯寶座,實至名歸。海悅總經理王俊傑受訪表示,今年接案仍是跟著政府重大建設、產業聚落和人口密集的房市區域為主,除七都外,彰化、苗栗、基隆也都有接案,指標案為國泰三井聯手推出位於新北中和的「META PARK」,總銷280億元,產品主推28~52坪,預期全年推案量不少於2023年。至於去年接案量1202億元的甲山林,過去2年都還名列第三,去年竟擠下新聯陽,位居第二,接案戶數近6000戶。指標案包括北士科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶」系列,及新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」,還有總銷高達320億元的「都廳大院2」。甲山林總經理張境在表示,今年接案還是以中小坪數為主,除非央行對豪宅有貸款管制的鬆綁,不然現在都「看小」,小坪數市場很活潑,鎖定有就業需求的科技園區、捷運站周邊推案,生活機能便捷、有題材的區域,適合自住也好出租。預計今年共推有1200億元,指標案包括新竹18萬坪的「新竹帝寶」會再釋出7塊地,約300億元案量銷售;及新北中和水岸第一排「左岸明珠」,約250億案量,有小坪數產品,部分為商辦。新聯陽去年接案總銷1110億元,與甲山林僅些微差,但戶數卻只有一半,名列推案戶數第三,原因是新聯陽主要以雙北、高房價區域為主要戰場,除了總銷220億元的三重「晴空大地」及「A2a自由綠洲」、土城「馥華之丘-四季」等指標首購案外,更不畏私法人購屋許可制、限貸令的影響,承攬大安區「鑄慕」及總銷150億元的松山區「勤美璞真-城仰」豪宅案。推案戶數排行四、五為新高創和漢華行銷。新高創2023年雖僅接有378億元案量,但接案遍布全台共計有2718戶,指標案包括台中南屯100億銷量的「勝美琚」及桃園八德70億案量的「織未來」;漢華行銷則以桃竹地區為主,最大案為青埔的「和發水慕白」總銷50億元。接案戶數排名第六的甲桂林,2023年大豐收接案總銷共544億元,成長超過4倍,總銷排行位列第四,指標案有100億案量的北市大同區「宏國大道城」,及自身跨足建築業的大隱開發北市信義區「大隱青后」。甲山林自建自售「新竹帝寶」造鎮案,規劃美式大庭園微型城市,全區18萬坪,共44塊土地,今年將再拿出7塊土地來規劃銷售。(圖/甲山林提供、林榮芳攝)甲桂林總經理陳衍豪表示,「大隱青后」12月中公開,前一兩周周來人超過30組,開案不到2個月,都有持續成交,反映不錯,「以前都說大選前2、3個月市場會觀望停住,但這次前所未見,選舉前和當天都在成交。」不過甲桂林去年推案量大,很多跨年度案子還在執行,目前多延續去年銷售,新案要在二、三季較明朗,指標案有北市中山區成屋案「亞昕華威」,總銷46億元。名列第七的信義代銷則持續深耕北桃,指標案新北板橋總銷100億的「新濠一滙」。第八名則由新理想拿下,去年聚焦桃園蛋白區,包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區,最大案為桃園八德「悠森活」總銷32億元。新理想總經理黃正忠表示,去年下半年房市很不錯,今年會更積極,預計上半年開案量有350億元,依舊以新竹以北為主,指標案璟都建設桃園航空城100億總銷的首購案,規劃2~3房19~33坪產品,約第二季推出;農曆年後搶先開案的是新竹市區火車站旁500公尺,將推有50億案量。接案戶數第九、十名的上揚國際和圓石灘廣告,一個是主力在台南、高雄,另一則是桃園知名代銷。上揚向來有「代銷南霸天」之稱,但若是以接案總銷排行來比較,卻早已掉落榜外。上揚董事長林聰麟表示,因今年自建案量就達700億元,因此今年持續不對外接新案,主力放在銷售自建案和之前的餘屋。(圖/CTWANT資料照)其實,上揚董事長林聰麟去年接受CTWANT記者採訪就提前預告,「2023年不接新案,以銷售舊案為主」,且近年林聰麟將主力放在另成立的清景麟建築自建自售,今年他再度受訪依舊是「今年上揚不對外接案!」林聰麟解釋,上揚過往每年接案量約600~700億元,由於今年自建案就有近700億元,「顧自己的都來不及,所以沒辦法再對外接新案,只有賣之前餘屋。」而今年推案鎖定嘉義以南,高雄就有7案,指標案為高雄金銀島購物中心舊址推出有320億元案量,總計2200戶,產品規劃19~40坪。
大馬歌手遭粉絲殺害!死者弟親曝頭七都沒夢到姐姐 還收「不明簡訊」騷擾
馬來西亞26歲駐唱女歌手許佳玲在準備與男友結婚之際,在18日與一名44歲、曾追求自己2年的粉絲碰面,結果最後遭到該名粉絲狂捅8刀後喪命。但時至今日,馬來西亞警方一直沒有公布兇手的真實身分,許佳玲的胞弟許偉祥就表示,事發之後自己曾接獲不明簡訊騷擾。除此之外,許偉祥也表示,一直到姐姐頭七當天,家人們都沒有夢到姐姐。根據《中國報》報導指出,整起事件曝光之後,大馬警方馬上公布被害人許佳玲的身分,同時也讓許佳玲的家屬身分連帶曝光。但對於兇手的身分僅用「追求過許佳玲2年的粉絲」帶過,時至今日,一直沒有曝光兇手的真實身分。許佳玲的胞弟許偉祥表示,在事發之後,自己曾接獲不明簡訊,內容表示「正在努力去看他」,沒頭沒尾的內容讓許偉祥摸不著頭緒,也讓許偉祥感到一絲不安。許偉祥認為「我們在明,對方在暗,我目前也非常擔心家人的安全」,由於警方遲遲沒有公布兇手的身分,這也讓他不知道是否要防範兇手家屬、有人後續的行動。許偉祥也表示,目前網路上已經出現許多假帳號來攻擊過世的許佳玲。除此之外,許偉祥也表示,24日是姊姊許佳玲的頭七,但時至今日,家屬們都沒有夢到許佳玲。許偉祥認為,許佳玲死於非命,或許是因為這原因才讓回程路比較困難。至於兇嫌家屬是否有與許佳玲的家屬聯繫、致歉。許偉祥表示,截至目前為止都沒有任何相關人士與他們聯繫。許偉祥也強調「道不道歉已不重要,我姐姐已經往生也回不來了,現在我們只需要一個真相、一個公道和讓嫌犯接受法律制裁」。
永慶調查7成有感房價上漲 預估2024房市「量穩、價緩漲」
永慶房屋21日發布2024第一季網路會員調查,全台認為房價看漲比例增加6個百分點至40%,看跌的比例較上季大減8個百分點至23%,連四季下降,而看漲比例逐季回升;此外,有逾7成消費者認為近一年預計購屋地區房價有感上漲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋也預估2024年房市,應注意4大變數,呈現「量穩價緩漲」格局。葉凌棋觀察七大都會區2023年第四季房價,與上波歷史高點相比已大幅上漲,尤其是新竹縣市較上波高點漲近9成、台南也上漲逾7成,漲勢最為凌厲,桃園與台中也都有超過5成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年第四季房價相比,桃園、新竹縣市與台南漲幅逾1成,台中年度漲幅也近1成左右,價漲明顯。2023年第四季房價與去年同期相比,年度漲幅。(圖/永慶房屋)根據預售屋實價登錄資料統計,統計近2年1-10月預售屋交易,今年總銷金額達1.25兆元,交易量為7.86萬件,與去年同期相比,總銷金額成長14.8%,件數增加10.2%,價、量雙增。葉凌棋說明,「平均地權條例」於1月修法通過,且定調不溯及既往後,可以發現從今年3至6月交易量逐月增加,尤其在「平均地權條例」修法上路前的6月爆出大量,逼出一波交易潮,7月後預售屋限制轉售,讓短期投機退出市場,但預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代,仍是民眾購屋時的選項之一,由自用、置產撐盤,平均每月交易量約7400件左右,預售買氣仍較去年同期成長。若觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,觀察七都市況,台南、高雄表現最亮眼,交易量與總銷金額均成長逾二成,新竹縣市雖量增幅度小,但總銷金額大增31.8%,顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯,讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。永慶房屋調查,民眾認為過去一年預計購屋地區房價漲跌幅?(圖/永慶房屋)葉凌棋認為,2024年房市將有經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹4大變數,「明年美國高利率能撐多久?軟著陸還硬著陸?目前所有預測都是有機會軟著陸,但也不排除有突發狀況,若軟著陸,台灣經濟也會從谷底回升。」他也提到,雖然總統大選再過20天就結束,「但今年有十多個國家換總統、總理,國外選舉也影響兩岸關係,只能觀察變化。」「通貨膨脹明年結束是不可能,台灣也面臨大量缺工,無法避免,綠色通膨碳稅開徵,都會影響各行各業。」經4面項研究後,葉凌棋認為,全球政經局勢沒有太大變化下,房市趨於穩定,2024年將是「量穩價緩漲」,預估將有30.4~31.3萬戶的房市成交量,價格方面應延續今年持續緩漲態勢,漲幅會比今年趨緩。針對剛通過的囤房稅,葉凌棋表示,囤房稅對3戶以內自用住宅都沒有影響,第4戶以上才有影響;5年內新房影響大,因為房屋評定現值大幅跟上市價,老房子房屋評定現值低,影響小。越新的房子、未來的房子,影響大,所以建商手上有一堆成屋賣不出的話,影響也大。而囤房大戶,若都是持有舊房子,影響也不大,越多新房負擔就越重。另外,大家討論囤房稅是否讓租金上漲,他回應,不應該影響太大,因為大多拿出來出租的房子,都是舊房子,且不一定房東都是持有4戶以上,若是房東受囤房稅影響轉嫁,也是一點點而已,且法案也不是現在上路。
七都房屋移轉量預估跌7% 業者籲關注偏鄉發展因「貧窮會遺傳」
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會預測七都房市,推估2023年全年棟數約為294,895棟,較2022年減少7.30%,已是連2年衰退;不過相較七都有不少建設、產業為房市撐腰,台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝呼籲政府應多關注偏鄉發展,若只看投資效益決定挹注的資源多寡,那偏鄉永遠沒有發展機會,人口持續流失,「貧窮會遺傳」「莫忘世上苦人多」。依內政部目前公布的2023年1-10月的登記量推估,包含新竹市在內的七都,除了新竹市維持正成長外,相較於去年同期,餘六都普遍呈現衰退。其中台北市、桃園市及台中市相對減少最多,台北市減少10.54%,桃園市減少9.37%,台中市年減9.14%,高雄市減少7.68%,新北市小減5.53%,台南市小減1.93%,僅新竹市年增10.90%。2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟,較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟,減幅約7.79%。仲介全聯會推估2023年全年棟數約為294,895棟,若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟,整體而言,大致回到2019年水準。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示,選後局勢穩定,但建材及人工的成本上升壓力有增無減,2024年將開徵的碳費,可能會增加鋼筋及水泥的成本,反應到預售屋及新成屋的售價,中古屋可能也會跟著間接帶動。新北市不動產仲介公會理事長林平川分析,雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點,信義線東延段及萬大一期進度皆已達7成以上,萬大一期預計2026年6月完工通車,二期預計2030年完工通車,三鶯線預計2025年完工通車,將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階,房市需求也會跟著變動。桃園市不動產仲介公會理事長蕭順智則表示,桃園市持續因為新興重劃區完工交屋,供給量同步增減,房價受到區域公共建設發展支撐,價平量增;台中市不動產仲介公會理事長吳本源分析,台中市初估將減少約10.77%,但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加,整體移轉棟數應比預期的多。南台灣部分,高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤表示,台南市及高雄市已逐漸走出調整期、回復穩定成長,科技廊帶的影響逐漸白熱化,市場看好度提升,新青安房貸政策帶動下,預料高雄市回溫速度將優於台南。第七都的新竹市,台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝表示,新竹年登記量約在7千戶至8千戶之間,年增率受到新成屋交屋戶數影響較大,2024年新成屋陸續交屋,預估成長率約10.26%。不過新竹房市向來不錯,讓邱奕勝擔心的是七都以外的偏鄉,邱奕勝大聲疾呼,政府應多在偏鄉投入資源,像是雲林、嘉義、屏東的外圍及花東,人口流失嚴重,「政府常因沒有經濟效益而不投資,但政策一定要跨越這種思維。」他建議政府,投資應先從基礎、道路建設,再針對產業招商引資,貧窮會遺傳,只有政府願意投資,發展平衡,弱勢地區才有發展機會。
房市回溫?七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告,第三季房價持續緩增2~5%,永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變,全年預估交易量28.3~29.3萬棟,較2022同期減少8%~11%,量縮幅度不大,價格小幅上升,是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查,全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上,其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成,顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示,觀察七大都會區房價走勢,自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,到今年第一季漲跌均在1%上下,轉趨持平盤整,第二季後轉小漲,「去年第四季和今年第一季,是近年唯一房價修正的兩個季度,第一季後全國都處在房價緩升階段,房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價,與第二季房價相比,桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多,台北與新北季漲2%上下,台南與高雄漲幅在3%左右,顯示本季房價呈現小幅上漲走勢,但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今,房價緩漲,葉凌棋分析,去年第四季交易量大幅萎縮,是因為剛好政策即將修法,加上兩岸關係緊張,大家對未來預期悲觀,經過第一季後,大家發現兩岸似乎有平緩,經濟也沒有如預期衰退太多,台股、美股都好,不如去年底判斷的悲觀,通膨現象使消費者感受到很強烈,短期投機買盤漸漸離開市場,但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌,因此考量既然有需要就買了,所以也穩固了價格。至於預售市場,葉凌棋觀察,全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮,今年1~7月和去年同期相比,交易件數和交易總金額皆維持正成長,七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄,件數增幅來到29.7%及23.7%,交易總銷增幅也有38.1%和24.6%,此外,新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔,唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明,雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路,但定調不溯及既往,加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大,仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說,全球經濟緩步復甦,升息趨緩,而通膨壓力尚未解緩,加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性,今年整體「量縮」格局不變,綜合各項房市變數判斷,2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟,較2022同期減少8%~11%,「量縮幅度不大,價格小幅上升,是市場仍相當穩定,但明年經濟真的不好預測!」
20科技園區挺竹苗房市 房仲:房價墜不了「還有10年榮景」
新竹受惠科技產業,全台家戶所得最高,近年房價也一飛衝天,房市反轉之際,房價是否有望下探,飛鷹地產董事長王銘國認為,竹苗自湖口到苑裡約有20座科技與產業園區,已形成堅不可破的產業生態區域,科技業至少還有10年榮景,預料新竹房市也將如此。根據飛鷹地產研究中心彙整,竹竹苗科技產業區包括經濟部投次資的新竹、竹南、頭份、銅鑼工業區;科技部投資的竹科新竹、竹南、銅鑼園區,新竹生物醫學園區。還有民間投資的台元科技園區、中興科技園區以及地方政府投資的苑裡北區、北區工業園區等。飛鷹地產苗栗發跡、2019年進軍新竹市場,一路跟著新竹房市成長。王銘國表示,以近5年的人口成長幅度來看,苗栗縣微幅下滑1.9%,新竹縣、新竹市平均則有2.5%成長;房價方面,5年漲幅以竹北巿71%最高,其次為頭份巿47%,銅鑼鄉及苑裡鎮分別也有10%、7%的漲幅。其中竹北已站上7字頭,竹南、頭份也來到4字頭。深耕苗栗逾20年的房仲陳臻誼就說,過去苗栗房產多為在地人購買,偶爾來了竹科、台積電的買方都覺得很新奇;但這幾年新竹、竹北房價高漲,來到頭份、竹南購屋的竹科人增加不少。「竹苗房價確實來到相對高點,但是龐大科技產業帶來就業機會,就業人口以及強大購買力,預料房市至少還有十年榮景。」王銘國甚至指出,竹北的發展,在高收入、高人口成長的支撐下,蛋黃區房價還會再成長,「新竹一些特殊建案仍會持續挑戰高價,明年每坪會80萬元、後年會90萬元、大後年會有100萬元!」不過他也強調,不是全面性站上百萬元,僅特殊個案或豪宅會以個案方式躍上每坪百萬的價格。而苗栗則受到新竹房價高漲的外溢效應,與新竹共享生活圈,「竹竹苗」一起成為「隱形第七都」。目前飛鷹地產在苗栗市占率已達25%,王銘國看好日後發展,已計劃年底前將在新竹新豐、湖口、台中大甲等地再開4家店。
星搜包1/「樂天女孩」凱伊收學姊心意曝招財小秘訣 許願像籃籃全方位
24歲凱伊今年2月加入樂天桃猿啦啦隊,成為「樂天女孩」新成員,她過去曾是女團5TEAM成員,女團解散後改做自媒體跟youtuber,也曾去動漫餐廳打工展現唱跳才藝。她接受時報周刊CTWANT專訪,大方公開包包裡的隨身物品。身為金牛座的她,個性相當務實,包包內除了必備的女生補妝小物外,也有各種招財水晶手串,以及樂天學姊沐妍送的平安符,就連錢包的收納也有自己的堅持。凱伊熱愛日本文化及動漫,從國中就開始cosplay自己喜愛的動漫角色,直呼:「《罪惡王冠》就是我心中的神作,當初我就是cos楪祈這個角色開始的。」除了動漫以外,她也很愛三麗鷗的大耳狗,但包包內的卻是大眼蛙零錢包,她笑說:「我當初去抽一番賞,本來想抽大耳狗,但抽了兩次都是我最不想要的大眼蛙,既然抽到就用了。」凱伊外出包絕對都選擇空間大的實用款,還加上她喜歡的大耳狗吊飾。(圖/焦正德攝)她還透露外出包絕對都選實用款,比起漂亮的小廢包,更喜歡容納空間更大的後背包款式,實用又好攜帶。至於包包內的長夾也是朋友送的禮物,以外觀看來似乎陪伴她好一陣子,她不好意思地招認:「其實這是去年的生日禮物,但不到一年就被我用成這樣了。」錢包她喜歡使用長夾,也是因為坊間流傳的招財小秘訣,表示鈔票要擺放整齊、不能折到,才有招財好運。她錢包內還有紫南宮求來的招財小物,跟樂天學姊沐妍送給每個學妹的平安符,上面還寫著署名「To凱伊,球季開打,加油!祝工作滿滿」,對於沐妍學姊的心意相當感動。她對水晶也相當感興趣,平時都會固定帶著4串水晶手串,其中綠髮晶、紅銅鈦、紅超七都是招財專用,另一串黑碧璽加金運石則是淨化負能量加招來貴人,赫基蒙白水晶則是用來淨化水晶手串。雖然喜歡大耳狗,但凱伊因為只抽到大眼蛙零錢包,就還是拿來用了。(圖/焦正德攝)雖然水晶手串加起來要價不菲,花了6位數價格,幾乎花光她這7年北上賺錢的積蓄,但她表示自己物欲不高,只買需要的,水晶手串的確也替她帶來好運,除了讓她從低潮中走出,也讓她如願加入啦啦隊。她說自己是設定目標後,就一定會努力達成的個性,自從大學來台北求學以後,就一路在演藝路上打拼,7年時間都在努力工作圓夢。她去年許下的願望就是加入啦啦隊,沒想到今年真的讓她等到甄選,「我其實對自己不算有自信,舞蹈也不是我的強項,一直到截止最後一天的晚上9點才交報名表。」朋友送的長夾才用了一年就被她用到破皮了。(圖/焦正德攝)她坦言加入啦啦隊以後壓力不小,除了要積極努力加強肢體以外,她個性獨立,團體生活也需要一些時間適應,不過她進去短短4個月就交到好友KIRA,錢包裡也放著樂天學姊沐妍送的平安符。被問到有沒有崇拜的樂天學姊?她立刻表示很欣賞隊長籃籃,「她很全方位,啦啦隊顧得很好又有主持,我也想像她一樣,往主持方面發展。」但個性害羞的她,還不好意思向籃籃本人表達喜歡的心情。凱伊小檔案生日:1999年4月21日星座:金牛座專長:唱歌、Cosplay場地提供:動漫餐廳 KIRABASE西門基地 (台北市萬華區武昌街二段77號3樓)凱伊對水晶相當感興趣,就算加起來要價不菲,但她認為會替她帶來好運。(圖/焦正德攝)
平均地權打炒房失效?Q2七都房價「持平轉小漲」
「平均地權條例」修法即將於7月1日上路,原預期抑制高漲的房價,不過根據預售屋實價登錄統計,七大都會區今年第二季房價皆較第一季漲幅0.8%~4.2%間,房價看回不回,呈現「持平轉小漲」的走勢。永慶房產集團總經理葉凌棋認為,季度小回升不代表全年都會有漲幅,下半年還有總統大選以及經濟、全球變數,預期今年房價漲幅仍會持續上下震盪。根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查,89%消費者認為台灣房市的炒作嚴重,而在「平均地權條例」修法是否會影響消費者購買預售屋的意願?58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢,受消費者青睞,也因為的確能打到投機客痛點,抑制房市投機炒作,讓自住、長期置產民眾樂於進場。不過想要期待房價下跌,可能要失望了,因為根據預售屋實價登錄統計,觀察今年1~4月七大都會區預售屋中位數發現購屋門檻再提高,全數突破1000萬元,且新竹縣市中位數總價達1772萬元,超車新北市的1645萬元,位居七都第二。而桃園成為北台灣房價凹陷區,預售屋中位數總價除較雙北更實惠,甚至比新竹縣市低。其中,七大都會區以高雄中位數總價最低,但2019~2022年時房價還均不到千萬,但今年1~4月預售屋總價卻已來到1020萬元,首度破千萬大關。葉凌棋指出,根據永慶成交資料,七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢,房市出現反轉向下訊號,由漲轉跌,不過,若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間,呈現持平轉小漲走勢,房價漲跌再度出現轉折。若細看七都今年第二季的房價,與第一季房價相比,新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上,新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最。「新竹市已經超越新北成為新的天龍國,新竹從5年前的平均總價750萬元,成長到1772萬元,漲了136%,值得令人關注;其餘台南、台中、高雄皆比5年前提高6成以上。」其中台南3字頭預售屋已占整體49.8%,葉凌棋表示,除非買透天,不然台南已買不到大空間,新時代的台南這是必須接受的事實。葉凌棋認為,打炒房效應已顯現,近期股市上揚加上利率仍處低點,給予消費者信心,但房價微漲不代表全年漲幅,只是季度小回升和反彈,端看下半年總統大選和經濟、全球等變數,預期今年房價漲幅仍會上下震盪。不過究竟何時是進場時機?葉凌棋表示,有人說現在就是進場時機,因為前景看不清楚;也有人比較保守,等政治因素敲掉再進場,這兩種人都存在,但等總統大選後確實市況會較明朗。他也預估2023年房市交易量約27.1至28.6萬棟之間,與去年同期相比約減少10%至15%左右。
漲不停!七都房價平均破千萬 新竹狂追新北晚4年買多花4百萬
房價已漲至波段高點欲回不回,過去房價普遍仍在千萬元下的桃園、台南、高雄去年第四季全數站上千萬,全台七都首次出現平均房價均站上千萬元的情形,其中新北房價漲幅相當驚人,四年來新竹縣、市總價分別上漲411萬、283萬元,漲幅遠遠超過六都直轄市。根據聯徵中心資料顯示,去年第四季台北市總價2,416萬仍高居全台最高,不過新竹縣1,447萬元,已漸追上居次的新北市1,468萬元,新竹市為1,285萬元,其餘桃園、台中、台南、高雄平均總價均約在1,000~1,100萬元間,這也是七大都會區房價全數站上千萬。若以四年來漲幅來看,新北、桃園、台南房價高出約180萬元,尤其房價基期較低的台南、高雄四年前房價均僅800多萬元,如今漲至逾千萬元,相對房價漲勢更為明顯。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年下半年房市已經轉淡,但同時間可能有些預售持續交屋,帶動整體房價創下新高,尤其有科學題材發酵的區域,漲勢更為凌厲,如台南、高雄與新竹地區,房價漲幅都高於其他都會區,尤其新竹縣晚4年買的代價,得要多增加400萬元的房價。千萬總價若貸款800萬元、30年本息平均攤還、利率2%,每月還款金額約2.95萬元,房貸支出約占家庭所得的三分之一,若20年期房貸在相同條件下,每月還款金額就拉高到每月4萬元,顯見30年期房貸在這波房價上漲過程,扮演了重要的關鍵。而高房價已經對於民眾的購買力形成考驗,在政策打炒房與央行連四次升息後,民眾對於未來房價看法漸趨保守,房價短時間已進入盤整期。
升息打不垮房價!北市逆勢續揚 均價重返110萬大關
近來房市轉冷,根據591新建案統計全台七都去年第4季新建案房價漲跌幅,桃園房價下修4.1%,在各縣市中跌幅最大;台南、高雄也修正1至3%,新竹、台中房價表現則持平;至於雙北市房價呈現逆勢走揚,尤其台北市新案成交價重返每坪110萬元大關,較前季上漲逾1成,彰顯蛋黃區房價支撐力。91房屋交易網媒體公關組副主任畢務潔指出,自去年下半年開始,房市買氣因連續升息、打炒房明顯放緩,分析價格下跌最多的桃園市,主因新案多集中於楊梅、觀音等蛋白區,精華地段如青埔特區少有新案公開,導致成交單價下跌4.1%。房價同樣走跌的南二都,由於上季缺乏指標型建案領漲,主要以中小型個案居多,加上台積電等科技利多出盡,動能明顯疲軟。全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,南二都在先前熱潮本僅以南科或企業進駐效益為主要推動因素,但在實質房市利多比不上台中市與雙北市,自然在潮水退了更容易現形,像高雄市本屬親民區塊的楠梓或是外圍的橋頭,都有案量太大、價格偏離基本盤的賣壓,房市冷氣團當然雪上加霜。相對之下,雙北市強者恆強,陳炳辰分析,尤其是台北市挾首都效益以及未來房市發展仍居全台之首,在房價上就屬鐵板一塊。而新北市除了收房市外溢效果,居住機能、就業市場、學區綠地、交通建設以及投資出租等都向台北市看齊,預期即便房市走冷,將呈現換屋族群往台北市,自住首購聚集新北市的趨勢,頂多過於外圍或山區、老舊地帶會現盤整,其他大部分雙北地帶則沒有太多弱化空間。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,中南部在過去3年房價暴漲,相較之下北部蛋黃表現弱勢,不過近期整體經濟大環境不佳,中南部許多重大建設並未如期而至,交易風險提高,促使資金再度回防北部,顯見當外在環境不穩定時,蛋黃保值性更為購屋人所重視。提醒中南部要特別留意暴漲區域,如高雄台積電話題區以及建商積極推案的重大賣壓區域,不過由於這些區域多數為預售產品,在平均地權修正案通過後,購屋人想要撿便宜並不容易。
初一暖陽好走春 過年「急凍時間」曝光…這天恐下探6℃
中央氣象局指出,明天(22)大年初一受惠於風場轉東南風,水氣減少影響,僅東半部有零星降雨,其餘各地均為多雲到晴,溫度可到23至26度,南部內陸甚至可達28至29度。但極冷寒流將在初二晚間報到、初七又會遇到一波冷氣團來襲。氣象局預報員葉致均表示,初二北部、東半部會因鋒面而降雨機率增加,並在晚間開始降溫,初三、初四清晨則是這波冷空氣最冷時間,中部以北到東北部低溫8到10度,沿海空曠地區或近山區最低溫可能僅有6度,其餘地區低溫約11到13度,全台溫度預計到初五白天才會明顯回升。此外,初三下半天到初四白天,北台灣2千公尺以上高山、中部3千公尺以上高山有偏低的降雪機率,而以北部、東北部為主的雨勢,直到初五才有機率趨緩,但大台北、東北部到初七都有降雨機會,且初七開始到初九,又因新一波大陸冷氣團影響,氣溫還會再下降,但其降溫幅度還需觀察。
房市大逃殺1/打炒房慢半拍成放水?禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了!」
2022年末,立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審,預計最快明年5月上路,已讓投資客急跳車,售屋網湧現下車潮。房仲業統計,桃園1年來預售屋刊登量增加近8成,新竹縣市則是轉售量居冠,每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車,也有人有恃無恐,「政府給了很長時間,其實大部分投資客都有所準備了!」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房,早在2021年就提出《平均地權條例》修法,外界原預期2022年上半年立法院將排審,但始終無聲無息,直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審,此案中的打炒房5大重拳,包括限制預售屋及新建成屋換約轉售;炒作房價最重可罰5,000萬元;私法人購置住宅採許可制,5年內不得移轉;建立吹哨者制度,及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此,房產趨勢專家李同榮痛批,政府打房慢半拍,敗選後才找戰犯,房市降溫才來收割政績,以打擊高房價當祭品,「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題,卻把帳算到已經收斂的市場炒作,全為政治圖謀,實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法,不過外傳擔憂影響九合一選情,在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。(圖/周志龍攝)據永慶房屋統計,2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件,12月掛售數量則增加到22,658件,較去年同期暴增41 %,約6,500件左右。細看七大都會區變化,與去年同期相比,桃園暴增77.4%,台南成長逾5成,台北、台中、高雄也都有4成以上增幅;雖然新竹縣市增幅不大,但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%,等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查,不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓,市場呈現「做好準備等著交屋,同時,順便掛售等待有緣人」,尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成,桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察,「投資客我認識很多,今年早就放掉(轉售)了。」他分析,「桃園推案量大,但在雙北比價效益下,外來人口豐沛,加上公共建設議題多,推案去化速度快,以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售,占比僅不到5%,想下車是少數,以投資客最多的青埔來看,多是平盤轉售,沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹,以「掛著賣賣看,不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例,寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元,最新預售屋行情已來到65~70萬元,換句話說,帳面每坪賺30萬元,30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋,因為換約買方要拿出近千萬元現金,幾乎是不可能的事;投資客若等到交屋,貸款還是原來的3字頭房價,對於高所得的竹科人來說,負擔輕鬆,所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠,湧入大量投資客炒作的南二都,服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說,投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了,剩下還拋不掉是因為下半年開始,買方期待降價,投資客也還想小賺,沒有交集,也沒人想開賠售的第一槍,目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者,「今年上半年,每個月都能賣出2間,下半年是只賣出2間,預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜,目前手上還有6戶預售、4戶成屋,面對條例即將上路,他不慌不忙說,「其實政府給了很多時間,讓大家做準備,所以就算政策通過,影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟,不少投資客藉由換約轉售大賺一筆;如今《平均地權條例》將上路,預售屋非得等到成屋才能買賣,也正式宣告預售案將無利可圖。(圖/翻攝自住宅週報臉書)如何做好撞擊準備?「我個人名義持有3戶,1戶全額現金付款,2戶貸款,其他物件則是多人合資,以不同人頭掛名,避開3戶以上只能貸4成的限制;交屋後打算先收租,等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣,或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好,就太不長眼了!」不只台南,高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車,「我問了幾個案子跟仲介,前一波該換約的投資客都換的差不多了,剩下的都是打算長期置產持有,所以沒有大量跳車的狀況,市場都早有準備。」他認為,打房新措施上路反而是利空出盡,有助房市朝更穩定健康的方向走。
受通膨與升息影響 六都租金5年漲2~3成
租金指數再創新高!根據主計總處統計,自2010年以來租金指數已連漲12年,民間統計5年來七都平均租金漲幅平均也有2~3成。兆基集團執行副總、台北租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳認為,租金跟房價沒有直接關係,和通膨和升息較有關。對於政府端出「300億擴大租金補貼政策」,他認為一定會讓某些房東想要轉嫁成本調漲租金,不過長期影響還有待觀察。根據屋比房屋調查,2017年至2022年七都住宅租金開價變化,北市目前平均每坪租金1,729元,漲幅18.5%;新北每坪1,142元,漲幅36.6%;桃園每坪857元,漲幅35.8%;新竹縣市934元,漲幅36.5%;台中858元,漲幅24.5%;台南836元,漲幅33.3%;高雄826元,漲幅24.2%。對於近年房價高漲是否連動租金上揚,陳柏勳認為,租金跟房價沒有直接關係,包括即將上路的平均地權條例,影響也有限。最有關的是升息與通膨,房東看到萬物齊漲,因此跟著想要調漲房租。不過他也強調,房子買便宜或買貴,都得看地點、交通和物件條件來訂租金,租金開高於市場行情也是會碰到招租困難。租賃專法(租賃住宅市場發展及管理條例)於107年6月27日實施至今已4年多,台北市已有238家業者申請包租、代管營業特許及完成合法登記,目前是全台之冠。台北租賃住宅服務商業同業公會成立第二屆,今(23)日席開45桌舉辦會員大會。陳柏勳表示,租賃住宅服務業主要是幫房東管理房客,尤其是有不少房東都是銀髮退休族,非常需要業者協助代管。今年7月份中央政府端出「300億擴大租金補貼政策」,普遍認為對租賃住宅市場,更挹注活絡效果。對租客來說,有實質的租金補貼;對房東來說,有更多的需求以及租稅優惠。陳柏勳表示,屋主有閒置房產,如今選擇出租是個不錯的選項,房東只要將住宅交給「租賃住宅服務業」包租或者代管,可享每戶每月6000元的免稅額,還有必要扣除額從原本的43%提高到53%,台北市政府更是全台率先將房屋稅及地價稅減徵40%的地方政府。不過他也提到,「期許政府談居住正義,不如從改善租屋品質開始。」台北租賃住宅服務商業同業公會自108年辦理「租賃住宅管理人員」證照班訓練及測驗,及109年「國家住宅及都市更新中心」委託協辦「社會住宅包租代管」公會版,對於得標業者的作業審查及監督,因此提升了專業人員訓練及產業發展,讓更多有興趣的業者,投入「租賃住宅服務業」的行列。陳柏勳表示,預期未來更多業者及專業人才投入「租賃住宅服務業」,透過租賃專法及持有專業證照的管理人員,來改善租賃住宅房東與房客關係和雙方的權利跟義務,減少租屋的糾紛,讓租屋管理市場能更建全。