業務賣保險搭上大嫂 她揪小叔滾床單「為1事」鬧翻…弟媳崩潰提告
彰化縣1名人夫過去從事保險業務工作,在兜售保險的過程中,竟勾搭上親大嫂,雙方發展出婚外情,時間長達5年,直到他說服女方投資柬埔寨房地產,最後錢被騙光導致雙方鬧翻,不倫戀才曝光,氣得弟媳對大嫂提告。彰化地院審理後,判大嫂須賠25萬元給男方妻子;大嫂也對小叔提投資損害賠償,人夫則應賠償大嫂36萬餘元。根據判決書指出,弟媳主張,被告為原告之兄嫂,明知小叔為其配偶,仍自民國105年11月起至110年2月間止與之交往,期間與男方在車上擁抱、親吻,及在高雄市某處出遊,並發生性行為多次。嗣原告於111年5月間相關訊息截圖,始知2人有不正當交往,不法侵害原告基於配偶關係之身分法益且情節重大,求償慰撫金100萬元。大嫂辯稱,自己因向小叔購買保單認識,又經對方招攬投資柬埔寨不動產開發事業,每月可獲利而匯款5萬元美元(約為150萬元),之後男方稱遇到詐騙集團而血本無歸,雙方因而翻臉,且相關對話截圖並非為真,是因原告前來被告營業處所興師問罪並騷擾,她為了息事寧人,不希望家庭糾紛延燒才主動示好,非為婚外情道歉。彰化地院查出,被告曾和小叔互傳「親愛的情人節快樂,明天可以去找妳嗎」、「我失去5萬美金不足惜,卻換你的冷淡對待」、「你幫我抱得牢牢的,我好喜歡好滿足」等訊息,勘認2人有婚姻外不當交往行為,已破壞原告婚姻生活之圓滿、安全及幸福,判大嫂須賠25萬元給男方妻子。而投資失利一事,人夫在法庭聲稱,投資的錢都被詐騙集團騙光了,但法官表示,人夫確實收到大嫂匯來投資的款項,但從中發現其中有36萬3375元未辦理匯出投資,因此人夫必須將上述款項還給對方。
台積電點石成金1/全台拜請護國神山!看嘉義身價漲屏東建商也許願 全台唯這喊「不要來!」
台積電設廠點石成金的威力,比自家股票漲勢還驚人。半個月前,台積電宣布進駐嘉義科學園區,使嘉義房市成為今年萬眾矚目的新焦點。CTWANT記者調查,嘉科和嘉義太保高鐵站相距不遠,3年來周圍重劃區土地價格炒了快1倍,新建案房價也從1字頭跳漲3字頭;正在爭取台積電下個進駐點的雲林,地價也已蠢蠢欲動;屏東建商苦求「很想、很希望能翻轉」,全台唯有桃園敢喊「台積電不要來!」 3月18日,台積電先進封裝廠(CoWoS)進駐嘉義消息一出,原已高漲的嘉義土地、房屋價格再掀波動。「高鐵附近農地近一個月從1分(293.4坪)2000萬元漲到3600萬元左右,炒了快1倍。」仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示,之前就有投資客去嘉義高鐵附近買農地,但土地是近期才大漲,新建案房價是很早就開始漲了,成屋市場因附近物件不多,屋主也惜售,價格比較穩定。業者表示,台積電還沒確定落腳嘉義科學園區前,周邊地價就有微漲但沒有到大漲,沒想到3月開始陸續傳出1分地農地喊到3600多萬元天價。圖為嘉科整地現況。(圖/讀者提供) 根據實價資料顯示,位於嘉義科學園區旁的縣治特區與嘉義高鐵特區,短短3年房價就分別漲了83%與32%,近1年周邊大樓平均成交價每坪約28萬元,預售新案房價則已坐3望4。 高鐵站附近最大推案建商清景麟集團,3年來共推出4案、約2300戶。董事長林聰麟去年就笑稱,「嘉義需求嚴重大於供給,建商是怎麼蓋怎麼賣!」總戶數645戶的「高鐵科技城」,去年9月底銷售,3個月就完銷;目前銷售中的第4案「AI世界城」,總戶數超過800戶,農曆年後才開案也已進入銷售尾聲,林聰麟透露第一批實價登錄將有500多戶,「大部份的房子在(台積電)宣佈前出售。」 在地建商聯儀建設、嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡就說,很多上市公司、大建商,這2個月一直再問「有沒有大塊基地可以買?」台積電把全國各地的業者、消費者都帶來了。不只高鐵特區和縣治特區,20分鐘車程的嘉義市區因生活機能完善,目前新大樓開價在32~38萬元左右,朴子市區房價也站穩3字頭。 聯儀建設去年12月中在朴子推出新案「仰望」,很多人早耳聞台積電要來,3個月就完銷。「仰望」案量將近4億元,總戶數39戶,對在地建商而言,規模不算小,能有如此飛快的銷售成績,呂冠衡感到很意外,他也透露目前正在規劃的二期,已經很多人在詢問,礙於建照還沒下來,所以還不能銷售。 「基礎建設充足,不缺水電,台積電落腳雲林應該沒有問題!」隔壁的雲林縣長張麗善近期也積極爭取台積電落腳中科虎尾園區。雲林縣不動產開發公會理事長李銘洲就告訴CTWANT記者,目前雲林虎尾房價未漲,但土地地主已出現惜售,高鐵附近土地開價和去年比,每坪大約漲了2成,現在已來到一坪20~33萬元,期待台積電到來。近來雲林縣長張麗善很積極爭取台積電落腳雲林,更引發雲嘉搶水大戰,為容納更多高科技產業進駐,有意擴大中科虎尾園區發展成為虎尾產業園區。(圖/報系資料庫)南台灣屏東也眼巴巴的望著台積電南下,不過比起縣長周春米,業者的態度似乎較為積極。CTWANT記者採訪屏東在地建商印象建設、台灣省不動產公會副理事長王世賢時,他抓住機會狂吐偏鄉無奈,「屏東位處偏遠,需要發聲讓中央政府、全台百姓看見屏東的辛苦與哀愁,屏東要產業升級轉型,才能讓北漂青年回流,讓獨居老人降低、老有所養……不要老是『站尾包衰』,很想、很希望能翻轉。」 王世賢點出幾項設廠優勢,大力向台積電招手,除了水電供應無虞,半導體產業關係到全球經濟命脈,分散投資下,台南、高雄已有半導體廠,屏東將是最佳的延伸選擇,高鐵南延、捷運東延、高屏二快等建設將把高屏兩地縮為1小時生活圈,可以相互支援調度。目前已正式動工的屏東科學園區,面積達73.83公頃,如果台積電能進駐,可完善科技產業聚落效應,且屏東總人口數將近80萬人,可提供台積電充足的人力資源,「屏東的房地價格長期被低估,台積電進來,可以回復正常價,還屏東縣民一個公平正義價格。」 全台唯一將台積電拒之門外的桃園,桃園不動產開發公會理事長劉守禮勇於反骨,「我不希望台積電來,要是來了,萬物皆漲,非全民之福!」尤其對已經缺工的營建業來說,還要花2倍薪資跟台積電搶工,最後仍是反映在房價,他稱這是「台積電之亂」,也提醒政府,「台灣只靠一個台積電,是很危險的事。現在漲勢還沒停止。」桃園不動產開發公會理事長劉守禮表示,台積電到哪、哪邊就倒楣,房價地價漲,民生餐飲消費萬物皆漲。(圖/林榮芳攝)就怕房價飆漲又引起政府打炒房,不動產聯盟總會理事長林正雄急忙強調,台積電帶領台灣產業蓬勃發展,不只是是電子產業,也造成不動產置產旋風,這幾年買方有理財成功經驗,大家必須正視,台積電所到之處帶動房價是無可避免的現象,已不足為奇,在自由市場機制下,房價過陣子就會回歸正常現象,無需任何官方的管制。台積電若能帶動農業大縣重新翻轉,對於政府長期努力平衡城鄉發展,也是一個很棒的機會,應是值得鼓勵的事。
台積電點石成金3/嘉義建商走路有風?但私下嘆大建商搶資源內幕
「恭喜恭喜!」「今年房市就看你們了!」台灣省不動產公會3月29日召開會員大會,難得齊聚一堂的全台各地建商,紛紛向嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡道賀。前台灣省不動產公會理事長黃啟倫向CTWANT記者解釋,「嘉義地域關係的同業最近都滿面春風、走路有風!」 以往會員大會上媒體焦點多在六都和新竹,然今年3月18日台積電宣布2座先進封裝廠(CoWoS)將進駐嘉義科學園區,預計2028年量產,可望帶來數萬個就業機會後,嘉義成了新焦點,讓呂冠衡在今年的大會上更有底氣走向記者群打招呼。 會後,呂冠衡接受CTWANT專訪笑稱是「風水輪流轉」,以前嘉義房市大部分是在地人支撐,量體不大,沒什麼漲幅,也不曾引起外界關注,沒想到這次台積電要來,全台矚目;但話鋒一轉,對他們在地建商而言,「是一則喜一則憂」。 呂冠衡回顧房價跳漲歷程,縣治特區雖有嘉義縣府、行政機關,過去還有體大、稻江、大同技術學院等學校,但因為生活機能不佳,早期很多建商進入開發銷售期漫長、利潤也不好,在地建商根本不想去開發。最早進場的就是宏都建設,後來被豐邑建設買下改成豐謙建設(5523),也是嘉義唯一一家上市櫃的建商。嘉義太保擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大產業園區,早在台積電進駐消息前就帶動一波房價。圖為嘉義縣馬稠後產業園區。(圖/摘自嘉義縣政府網站) 一直到故宮南院進駐,房價有些微波動,但每坪都只有10多萬元;9年前,遠雄集團推出「遠雄國寶」,當時就把區域房價拉到每坪17萬元,「大家都覺得不可能,在地人都不能接受,但最後還是賣完了。」呂冠衡繼續說,2021年起,清景麟集團也來了,靠著周邊六大產業園區話題,一連推出「高鐵國際城」等4案,房價從每坪22萬元,到現在的正在銷售的「AI世界城」,已將房價推升到35~38萬元,「嘉義房價都是被外地建商拉起來的!」 「很開心台積電來,但也擔心外地建商跟著進來,在地建商經營壓力越來越大、老百姓房價越來越高。」呂冠衡說,在地建商財力有限,加上央行信用管制的政策,大多鎖定800坪以內的土地來開發;外地建商口袋深、資源多,都是看2000坪以上土地、一口氣推出千戶規模造鎮案,「因為量大,營造成本比我們低,但銷售單價還比我們高。」呂冠衡說,外地建商財力雄厚,購地都鎖定2000坪以上土地推造鎮案,買地很敢出價,有品牌有資源,推出的房價比別人高,壓縮在地中小建商生存空間。(圖/報系資料庫、林榮芳攝) 他也舉例,外地建商高價搶土地的狀況嚴重,「嘉義朴子、民雄一帶,在地建商評估土地每坪24萬才考慮敢買,但外地建商30萬元以上都下的了手。擴大縣治特區將近400公頃的農地,炒到一坪12、13萬元了,推算未來房價肯定都是3字頭以上。」這兩個月,很多上市公司、大建商都一直再問有沒有大塊基地可以買,令他相當擔憂。 呂冠衡說,外地建商進來,搶土地、搶工人、搶資源,廣告預算多,銀行借貸也比他們更有利,在地中小建商很吃虧。他認為這完全是打房政策失敗所造成的,「因為方向不對,病急亂投醫,肥了政府稅收,坐實大者恆大,壓縮了中小建商的生存,苦了購屋者的荷包啊!」雖然台積電所到之處能活絡房市,但如同打開潘朵拉的盒子般,嘉義房市將揮別昔日的寧靜。
引進移工也難解缺工!社宅應帶頭提升工法 建商大老:成本不降永遠高房價
台灣省不動產開發公會理事長29日舉行交接典禮,由新竹市無黨籍議員吳國寶接下理事長一職。吳國寶強調,建商只是加工業,絕對沒有炒作,「成本沒有降低,就是永遠高房價」。不動產協進會理事長張麗莉出席也不諱言表示,現在所有政策都在助漲房價,「缺工問題光靠移工無法解決,政府是最有機會率先做產業升級,或許這樣有機會降低造價,不是一直超收稅額再發給大家。」不動產協進會理事長張麗莉不諱言表示,現在所有政策都在助漲房價。(圖/林榮芳攝)吳國寶新竹市人,現年54歲,從事不動產開發業逾30年,目前是寶君、君寶、寶涵、有謙等4家建設公司董事長,同時也是新竹市議會5連霸的市議員。回顧過去6年來,不動產建築業經營發展環境面臨空前丕變與挑戰,業者不僅通過的打炒房限制,還有疫情的肆虐、和缺工缺料的嚴重考驗,不過不斷墊高的房價,卻讓建商成為眾矢之的。吳國寶表示,「我們只是加工業,絕對不會炒作,所有土地標售都是地方政府訂出這麼高的標價,缺工缺料也不是我們願意」「現在還有增值稅、囤房稅、房地合一稅,導致房價不斷墊高。」去年政府超收了2兆稅額,他建議,可以補助年輕人購屋,讓年輕人可用1%利率,貸款9成,讓貸款負擔比降下來,年輕人就有機會買到房子。不過他也表示,本想等到新青安結束後再向政府建議調整,結果新青安申請很踴躍,要再增加優惠,可能不容易。張麗莉也表示,現在所有政策都在助漲房價,站在業者立場,不希望房價一直升高,但不是光喊口號就能達成,政府既然超收稅金,就應該把預算再回歸產業升級。尤其缺工是事實,只能想辦法用工法解決缺工問題。他自己就碰到申請泰勞移工,原本都要入境報到了,結果喊卡,因為以色列出了更高的工資延攬了他們,不只台灣,全球都在搶工,「移工政策要解決缺工,是解決不了。」她認為,政府的住都中心社宅發包造價都要每坪20萬元了,政府都知道造價漲不停,怎麼會認為房價會低,「我對房價下跌不樂觀。」他認為房價要降,政府要多一點產業股利政策推動預鑄工法,先進國家都在做模組化。從解決工法提升智慧建築之下專研產業升級,政府提升,不只政府公共工程用得到,產業也用得到。她舉例,其他國家的社會住宅,都是很簡單的外型,不會特別著墨在外觀的設計,台灣則是請到國外建築師設計美輪美奐的外觀,如有更多心力,應該把重心放在如何模組化。營造成本不是短期降不下來,是短中長期都降不下來,所以要轉念!例如鋁系統模板出來的強很平整,未來是否可以不貼磚,塗料就可以。她說,台灣是一個高地震帶的國家,竟然大量在建築外觀貼磚,是因為大家認為這樣才是高價值的呈現,所以從消費者到業者都要轉念,才能解決缺工問題,「政府是最有機會率先做產業升級,或許有機會降低造價,不是一直超收稅額再發給大家。」卸任的台灣省不動產開發公會全聯會理事長黃啟倫則表示,社會對建商有很多誤解,高房價不是建商造成的,建商配合政府法令推動、提升建築安全,公會未來希望持續扭轉負面印象,改變社會形象來努力。
大陸建設標售寒居酒店 帶租約底價41.5億元
商仲世邦魏理仕25日公告受託辦理寒舍集團旗下品牌「寒居酒店」租用之建物公開標售案,該案為大陸建設所持有,合計標售底價41.5億元,本案將於6月12日開標。大陸建設發言人葉昭慶回應,大陸建設從事不動產開發,持有飯店和營運本來就不是長期經營項目,對於手中建物向來皆是視時機出售,目前寒居酒店營運已步上軌道,因此選在此時帶租約出售。據了解,大陸建設與寒舍集團的租約長達20年,目前已過了2年,合約到2042年。目前大陸建設在馬來西亞、舊金山都還持有飯店資產,而高雄與大和房屋合資的日航酒店目前還在申請使照中,未來也都有機會帶租約出售。寒居酒店座落於松江南京路口角地,前身為亞洲信託大樓舊址,由欣陸投控旗下的大陸建設整合開發,並於2021年完工,11樓以上為精品豪宅「琢豐」,10樓以下為寒居酒店,為台北市首見首見國際精品飯店寓邸。「琢豐」於預售階段即寫下完銷佳績,並於當時創下每坪近170萬元的高價。寒居酒店區內商辦大樓、金融機構與高級住宅林立,並有雙捷運線交會,未來數年內亦將迎來多棟全新商業大樓完工,包括元大人壽松江大樓、力麒松江企業總部及六福酒店式商辦開發案。此次標售之不動產位於1至9樓,建物面積合計約3,029.77坪,單層面積近400坪,另有39個停車位,公告標售底價為41.5億元。負責標售案的世邦魏理仕董事詹桂綺表示,本案除了有愛馬仕御用建築團隊RDAI以「手作」與「訂製」工藝高度所呈現的建築設計,更有業主大陸建設的品牌加持效益,讓本案成為值得收藏的建築藝術品。綜觀本案條件,不論是標的座落區位、量體規模或是標售價格,均使其成為台北核心區內少見的收益型不動產投資機會。世邦魏理仕總經理林敬超指出,近年來位於台北市中心的新建商辦大樓多為壽險業持有,鮮少有商業大樓屋主願意割愛出售,加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建,使得台北商辦供給受到壓縮,辦公室租金持續升高。此次標售物件為近十年難得一見的穩定收益型酒店,加上目前承租方寒居酒店的平均房價及住房率皆相當亮眼,潛在投資人無須承擔經營風險,即可同時擁有值得珍藏的建築作品及穩定租金收入,預料將吸引許多投資人進場投標,本案將於6月12日開標。
台積電到哪哪邊就倒楣?建商嘆:缺工問題不解決房價不會跌
桃園市不動產開發公會20日舉辦會員大會,理事長劉守禮嘆,台積電讓周邊土地就上漲、工資也上漲,「台積電到哪邊,哪邊就倒楣」。他更指出,以後新房子也要碳盤查,然後買碳權中和,不然不能發使用執照,總之房價不會跌。劉守禮表示,這三、四年政府不斷打房,房價越打越高,今年全球共有78個國家最高領等人換人,最重要的是美國總統大選,美國降息應該是6月後,會導引台灣多少比例降息還不一定,不過他認為今年全國房產價格穩定,量會少掉很多,但限縮購地貸款下,中小建商會因為資金不足慢慢離開市場,大者恆大。現在缺工關係,工資上漲,他自己也是小建商之一,透露找工班不容易,因為工班會選擇跟著寶佳、興富發大建商,未來3~5年保證都有案子,「這一、兩年是我們最沒尊嚴的時候,以前是營造請我們吃飯,現在我們要請營造吃飯,都還不來。」他也提到,尤其台積電搶工,原本板模工一天工資2000~2500元,但台積電開出一倍薪水挖角,導致一般住宅營造工地難找工人,缺工問題不只中南部,雙北也受影響,工資漲,房價也跟著上漲;不僅如此,台積電擴廠還帶動周邊土地行情,「嘉義農田土地也漲到每坪10萬元,這就是台積電之亂。台積電到哪邊,哪邊就倒楣,年輕人都買不起房。」桃園市不動產開發公會理事長劉守禮點出房價上漲的因素,包括缺工工資漲、碳盤查徵收碳費,就算未來少子化需求減少,新建案房價也難跌落。(圖/林榮芳攝)另外還有2050年全球淨零碳排,也帶動很大一波成本漲幅,他說,目前課稅標準都還未知,但水泥鋼筋已經開始課徵,鋼筋業者已經說試調看看,多退少補,以後新房子也要碳盤查,然後買碳權中和,不然不能發使用執照。目前政府是訂定一噸碳權是300元,但歐洲是每噸3000元,所以未來不只是建材漲,「開發商的建築成本上升了,房價怎麼可能不調高?總之房價不會跌。」至於少子化是否會影響房市崩盤,他表示,二戰後嬰兒潮出生的都是生長在三代同堂,這幾年變成兩代都不同堂,這種細胞分裂式的方式,造成市場上房屋的強大需求,也造成現在市場上好賣的房子都是小坪數。目前消費者購屋以總價為考量,開發商縮小坪數壓低總價,「雖然我們也不樂意蓋小宅影響生活品質,但也不可能規劃銷售不出去的產品。」現在幾乎都是小坪數當道,2房最好賣。劉守禮最後呼籲520上任的新政府,希望內閣閣員要科班出生,「房產要好,內閣就要任用專業人員,不要政治酬庸,希望央行能調整有關房地產的相關政策。」「缺工問題不解決,房價不可能跌,只能繼續加碼工資讓工人上工,蓋房子不是做慈善事業,政府政策很重要。」
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」,盼將公設比降至30%至25%,根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」,第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手,透修正「公寓大廈管理條例」,改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠?外界看法分岐。有業者認為,從「帳面上」看,公設確實變少,但建商建造總成本並未因此降低,在將本求利下,仍會將建築成本攤提,反映到每坪單價上,虛坪改革是否能讓買方受惠,仍有待觀察。另有房仲業者分析,若沒買車位的屋主,能夠不必再負擔車道公設,將更符合使用者付費精神,對沒買車位的成屋買家而言,負擔應會減少。只是,若新規定上路後,公設與停車場將必須分開規劃,通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設,可能都要重新思考配置方式,對建築師設計能力將是新考驗。此外,有建商提醒政府,不論是都更案或者危老改建案,都需要較長的住戶整合時間,如果未來虛坪法令改變幅度過大,對已經在整合的都更危老案,甚至招商中的公辦都更、促參案,都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數,未必有利整合進度,期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通,兼顧產業運營及公共建設的安定性,對於已經規劃中或即將完成的危老都更案,也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說,公設規定改變幅度如過大,對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案,會投下變數,希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出,公寓大廈管理條例如果能完成修正,未來成屋停車空間將定義為住戶專有,停車空間將具有獨立產權,並讓停車空間與居住公設明顯區隔,並改進停車空間登記制度,如果沒有買車位的住戶,就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說,現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有,附屬在專有停車位下,產權不得獨立登記及移轉,部分開發商將「車道」登記為公設,因此住戶可能沒買車位,卻仍要負擔車道興建費用,對沒買車位者並非很公平。他還說,因現行規定免計容積空間有合計上限規定,常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後,常還有剩餘空間,就用「管委會空間」的名義,包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售,導致市場常出現高公設比房屋,也讓消費者望之卻步。因此,未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準,且訂出上下限,減少浮誇不實的公設產品。
「囤房稅2.0」指引出爐! 六都非自住稅率3.2%起跳
配合囤房稅2.0今年7月將上路,財政部在農曆年假後宣布最重要的子法規,其中包含全國約有312.6萬戶適用的單一自住優惠稅率排除豪宅標準,以及提供給地方政府訂立差別稅率的基準,公告期間僅有30天,財政部估算,囤房稅2.0上路,稅收淨增加約17.32億元。囤房稅2.0各類型課稅級距及稅率。囤房稅2.0母法規定,全國只有一戶的單一自住住宅可適用1%稅率,但要排除房屋現值一定金額以上物件,財政部定義,所謂一定金額是指各縣市自住應稅房屋現值由高至低,直轄縣市與新竹縣、市前1%被排除;其他縣市則是前0.3%被排除。財政部賦稅署長宋秀玲以2023年度台北市房屋稅標準為例,如計算到前1%,房屋現值大約是275萬400元,以下者就可享受1%優惠稅率,以上者則維持1.2%稅率,台北市大約是有23萬4995戶適用優惠,只有2373戶被排除。就全國來看,共計約312.6萬戶適用,大約2.4萬戶會遭排除。財政部也公布,地方政府訂立差別稅率基準,有關非自住空屋僅分成2大類別,一類是六都,共分4個級距2戶以下稅率3.2%,較非六都的2.6%高,但持有7戶以上,不論六都、非六都皆課以4.8%的高稅率。最被不動產業界關切的建商餘屋適用稅率,昨日公布持有1年內為2%,但超過2年的稅率即逾4%以上。宋秀玲舉例,如某人在台北市、新北市各有5戶非自住住宅,全國歸戶共計10戶,每戶適用稅率就是4.8%;依統計,六都非自住新屋在囤房稅2.0上路後,平均每戶稅負增加2.64萬元,漲幅78%;非六都每戶平均增加1.18萬元,增幅95%。對建商餘屋要課重稅,中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全痛批,囤房稅課建商的庫存、存貨,在各產業絕無僅有,租稅成本不斷墊高,房價要怎麼降下來。楊玉全認為草案給的銷售期太短,超過一年稅率就跳到2.4%以上,由於囤房稅是從拿到使照就開始計算,就算預售出去,一年內不一定可完成保存登記與過戶登記,都更案的時程如涉及釐正與變更,時間會拖更久,財政部應考量這些行政作業時間,及建商是生產者根本不具囤房動機,在基準上,應給予更為合理的銷售期間。否則集體加稅下,只有堆高房價,最後還是轉嫁給購屋者。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,新制將促使建商在預售期間盡量完銷,且小坪數銷售問題不大,對建商來說,中大坪數餘屋就算拿出來賣,恐怕也是票房毒藥。
台南正副議長賄選案 議長邱莉莉等10名被告都這樣說
台南市議會第4屆正副議長賄選案,台南地院5日上午集中審理開庭時,議長邱莉莉、副議長林志展等10名被告全都出席。合議庭詢問有關檢方起訴的犯罪事實時,10人也都全部否認;邱莉莉更強調,所為只是尋求政黨合作,並沒有期約賄選。此案明天上午9點30分將再開庭。審判長鄭雅文問邱莉莉,針對於檢察官指控的犯罪事實,指她2022年9月27日下午5點25分打給被告郭再欽時,曾在電話中表示,「我傢伙(台語:指財產)都賣掉了,要跟他(郭信良)拚了,我這次沒有把郭推倒,算我漏氣」,有沒有意見;邱莉莉則答詢說,她沒有變賣財產。鄭雅文再問郭再欽,檢方指控他曾分別於2022年9月28日下午7點33分、10月1日下午4點29分打電話給邱莉莉說,「當然我還在努力,這次當然要有金主,關鍵票大概就2、3票而已,2票左右在輸贏,我們就1票1票來用」;「市議員3年前花3000萬,我看我們要花上億的…」,有什麼意見。郭再欽也當庭否認是要賄選,還指這是第3屆正副議長選舉,與第4屆選舉無關;邱莉莉表示,「3000」、「上億」指的是上次正副議長選舉,與這次第4屆正副議長選舉毫無關係。邱莉莉、林志展與郭再欽更一再強調,此次正副議長選舉,並沒有行求賄選、恐嚇等罪的謀意與犯行,都是尋求合法的政黨合作。至於同案被告前國民黨市議員李文俊及李鎮國、無黨市議員黃麗招等人,也都表示沒有賄選情事;黃麗招還指出,因為之前聽說郭信良與李文俊鬧翻了,因此她才跟郭再欽說可以試著與李文俊尋求政黨合作,她投議長票都是情義相挺,「我被檢方收押,覺得很冤枉」。不動產開發商、南市議會無黨團結聯盟顧問楊志強也強調,他並不認識邱莉莉與林志展,他是郭信良的好朋友,根本不會叫國民黨議員方一峰把議長選票投給方自己,他不曾也沒有資格去管正副議長選舉,「他們玩政治的,我不懂,也不關我的事。」
ESG綠色風暴降臨 不動產聯盟推估「未來房價將漲2成」
十三大不動產業27日舉辦聯合記者會,發布113年房市預測字「明」,並提出3項建議,新青安貸款再加碼、鬆綁選擇性信用管制、加強「淨零排放」獎勵引導,更預估明年起碳稅開始徵收,5年內營造成本將上漲15%,未來5~8年房價將可能上漲2成。中華民國不動產聯盟總會認為113年房市預測字是明朗、明白的「明」,聯盟理事長林正雄表示,因新青安房貸持續發威,挹注房市動能,房地產也利空出盡,相關管控政策方向已確定明朗,總統大選後局勢底定,3位候選人皆未加碼打炒房,並提出有房地產政見,對產業皆為加分,房地產業者與消費者皆能以清晰明白的心態佈局推案與置產。林正雄表示,平均地權修法上路後,預售屋市場受到衝擊,推案減少,預估今年總推案量1.37兆,約比去年同期減少14%,總推案戶數約7.7萬戶,年減13%,「打房政策出盡,買氣也穩定了,今年成屋市場價量齊揚。」目前利空政策盡,只剩虛坪改革還在討論中,不動產大聯盟理事長林正雄認為,非常不可行,只會讓房價再增加。(圖/周志龍攝)對於明年有可能上路的虛坪改革,他認為,非常不可行,只是把原有的成本灌在哪的問題,建設公司所賣的價格還是一樣,虛坪改革的結論,最後單價提高,呼籲政府不要再疊床架屋,大動干戈,最後房價還是會上漲,還是公開透明揭露公設比讓消費大眾知道就好。另外就是2050年淨零排放,導致南部已有鋼鐵廠發文給業者要加收碳費,「未來5~8年綠色通膨將震撼社會大眾,所有建材都要加碳費,5年內營造成本將上漲15%,所有成本一直疊上去,未來5~8年房價將漲2成。」聯盟總會也提出新青安貸款再加碼、鬆綁選擇性信用管制、加強「淨零排放」獎勵引導等3項建議。林正雄說,近年房地合一稅、房屋稅等增加,自107至111年止,5年共超收稅費約1.1兆,今年亦上看3,700億,應有充裕財源用以幫助青年輕鬆成家,建議新青安貸款再加碼,利率1%,貸款9成。另外,台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫表示,台北7千萬、新北6千萬與其他縣市4千萬的高價住宅定義已不合時宜,以及建商購地貸款規定太嚴苛,影響中小型建商營運規劃與土地整合,聯盟認為因鬆綁選擇性信用管制。建築材料公會理事長陳東慶也建議政府,在全民必須的「電力」、「石油」與建築業關鍵原料「鋼鐵」、「水泥」等排碳大戶上,建議以租稅補貼與獎勵措施推動「製程與設備更新」,避免造成「綠色通膨風暴」。
關鍵條文意見分歧…稅率等朝野協商 囤房稅2.0拚12月三讀
囤房稅2.0非自住住宅房屋稅收影響數立法院財政委員會16日審查有「囤房稅2.0」之稱的《房屋稅條例》修正草案,順利送出委員會,不過關於稅率等的關鍵條文,各黨團、立委意見分歧,最後保留朝野協商,財政部希望能在12月18日三讀通過。財委會審查行政院、立委與黨團《房屋稅條例》修正草案版本多達25案。其中保留協商有4案,最為關鍵為第5條,非自住住宅稅率從1.5到3.6%調高為2到4.8%、出租並申報所得者或繼承取得共有房屋稅率為1.5到2%、建商餘屋2年內稅率2到3.6%;以及第6條,財政部要提供差別稅率基準給地方政府參考,若地方政府沒有落實差別稅率或過於寬鬆導致的稅損,中央不會補足財源,強制要求地方政府採行囤房稅2.0。財政部承諾,近期會提供立委、黨團差別稅率參考基準,初步規畫22縣市將劃分3大模組,六大直轄市為一群組,非六都為一群組,屏東、台東與離島則為另一群組。至於外界所關心的建商餘屋部分,財政部也聽取外界意見,1年內的餘屋擬採單一稅率2%,超過1年未達2年的餘屋,採差別稅率2到3.6%。財政部官員表示,影響民眾購屋決策因素很多,建商要在1年內完成房屋銷售確實過短,所以只課徵基準稅率;超過1年未達2年擬按該建商全國的建案、餘屋比率規畫差別稅率。另外保留協商的2案分別是第9條地方政府的不動產評價委員會,民意代表不能進入,且專家、各種性別要達一定比率,財政部同意朝此方向修正,惟立委希望條文修正可更為細緻;與11條民眾黨、時代力量提案,房屋標準單價從現行3年重新評定,調整為2年,財政部表達將造成地方政府作業上的困難,因而保留。財政部賦稅署長宋秀玲表示,因投資客較喜歡炒作的「新屋」適用新房屋標準單價,故六都新屋、採囤房稅2.0後,非自住房屋稅負平均增加78%,平均每戶增加2.64萬元,對投資客財務槓桿是一大挑戰。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明抨擊,建築業產品是存貨,且對當年GDP、房屋供給具有貢獻,不應被課囤房稅。且新屋稅基已高,再提高稅率,對建築業生產房屋形同刨根,只能藉由轉嫁生存,對房價下降沒有幫助。對於差別稅率未達標,中央將不再補貼地方政府租稅損失,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,房屋稅是地方稅,許多財稅學者認為中央如此會干涉到地方財政自主,但她認為財政部做法也確實給了地方政府要議會讓步的底氣。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,若新制上路,多屋族會有一波汰弱留強,出現「捨新屋,留中古」、「捨小戶,換大房」、「以買房,代租屋」三大現象。
合建失和2/市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰:2成合建陷解約危機
近年原物料漲價,營造成本失控下,使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察,「去年起,全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露,「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約,市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示,台北市去年核定都市更新案件計40件,今年1到9月則已核定28案;新北市去年全年核定20件,今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件,至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今,都更危老報開工件數610件,其中尚未領得使用執560件;已請領建築執照而辦理開工展期356件,其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察,從去年起全台建商與合建地主,都陷入在「重新協調」的拉鋸戰,若地主堅持原分回條件,建商也不可能賠本硬蓋,於是就把合約放到到期無效,再重談條件;已簽約、已開工無退路的,只能等原物料降價,「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天,原本打算插旗整合都更,後來才發現已有建商進駐,於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約,已達都更門檻,但遲遲不送件,拖了快1年。」他推測,原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件,在營建成本不斷上漲下,已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅,沒有太多實績,只能讓利吸引地主合作,但成本上漲後吃掉利潤,現在發現都啟動不了。」胡偉良說,當初跟該名建商講好,若有問題,便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手,但他看了看該建商承諾的條件再對照現況,「連我們實力非常強都不見得能做,現在已經有住戶在吵,發動要建商解除契約,但原條件我是不可能接的,我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示,3年前每坪營建成本12.5萬元,現在來到25~35萬元,小建商根本開不了工,不然就慢慢蓋,建商推都更要達到損益平衡很困難,因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分,也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋,來負擔全案的營建成本,為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤,只有在房價上調整。但房價上調,對於小品牌建商有賣不出去的風險,因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子,原來的建設公司做不下去,地主來找我們合建,預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多,市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀,大同區一處合建案,建商已將地主房子拆了,但營造發不出去、銀行融資下不來,據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案,就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主,「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響,成本已高出本公司所能承受範圍,故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴,三重老家的合建案工程進度緩慢,2021年7月就動工,今年7月底灌了漿又停工,房子停留在4層樓高度。(圖/投訴人提供)一名陳先生就像CTWANT投訴,三重老家的合建案,規劃地上13層、地下2層建築,2021年7月就動工,從去年11月一度停工,今年7月底好不容易有動作,但灌了漿又停工至今,房子仍停留在4層樓高度,而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說,合建案建商可說是困境重重,「整合中的進退兩難,已核定的發包困難,興建中的案子,又要面對打房的市場風險與房地合一稅,如果賣不出去,還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅,其中漲最多的是鋼構材料,今年相較2020年每噸漲幅達45%,鋼筋也漲了39%,混凝土則是漲了27.3%;工資方面,鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成,模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽,「每坪投入成本/實施者取得比例=房價」,分子隨著缺工料漲、碳中和的要求,都更案的成本只會越來越高;要讓房價下降,分母必須變大,例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少,或實施者取得比例提高,但是不管哪種,住戶都會反彈,讓重建難以推動,最終結果還是推升了房價,結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,讓分母變大,才有可能續行啊!」于俊明向政府喊話。
不動產公會出來擋槍「7月就拜會縣市首長」 錢康明道歉:跨年晚會文化局長未受邀沒見過面
前新竹市文化局錢康明「被高虹安市府離職」後連日爆料,質疑新竹市辦跨年晚會遭到非市府人士介入,爭議引發討論。今(13)日新竹縣、市不動產開發商業同業公會發出聯合聲明,指出他們7月時就拜會新竹市長高虹安、新竹縣長楊文科,並在會中達成協議,預定共同舉辦112年大新竹跨年晚會。這也讓錢康明發文回應,他擔任文化局長在職期間,跨年晚會相關會議未獲邀列席,會後亦未接獲任何相關決議文件,對於跨年單位找不到文化局,他開酸「造成兩會的困擾非常抱歉」。錢康明發文。(圖/翻攝自錢康明臉書)對於新竹縣、市不動產開發商業同業公會的聯合聲明,指出他們7月就和縣市長達成共識,共同舉辦112年大新竹跨年晚會,並對近日跨年晚會讓外界誤解,兩會深感遺憾,並發出聲明。但這樣的力挺新竹市府的聲明,錢康明也回應,「感謝新竹縣、市不動產開發商業同業公會,為大新竹地區縣(市)民們的付出。我是新竹市前文化局局長,在職期間從未有機會拜訪兩會,在此致上萬分歉意。」新竹縣、市不動產開發商業同業公會的聯合聲明。(圖/翻攝自錢康明臉書)兩會於今年7月拜會新竹市高市長時,「本人未獲邀列席,會後亦未接獲任何新竹縣、市合辦之相關決議文件,至感抱歉。期許今年的跨年晚會能在兩會協助下順利舉辦。如有需要新竹市協助的,據我所知是文化局,請勿相信其他人士說法,讓一切回到正軌,讓112年大新竹跨年晚會順利舉辦」。對於本應文化局該接觸並主辦的跨年晚會,文化局長沒有和新竹縣、市不動產開發商業同業公會見過面,他也開酸表示,「再次深深感謝兩會,造成兩會的困擾非常抱歉。對不起。」
「躍進基隆」都市發展政策交流座談 公私協力共創基隆新榮景
由基隆市工策會和市府都發處共同合辦「躍進基隆—都市發展政策交流座談會」,在8月31日晚間於基隆彭園會館盛大登場,謝國樑市長在座談會中,期盼透過公部門與業界的彼此激盪,提供友善投資環境,為基隆共創新榮景。謝國樑指出,透過座談交流,讓公部門與業界一起研討基隆未來發展,增進行政效率提升,並可運用不同機制引進投資,藉此帶動居住與商業環境發展,創造在地就業機會,進而活絡基隆都更發展。在座談會中,由都發處長謝孝昆介紹市府擘畫港區周邊、田寮河沿線、捷運重大建設及河谷廊帶未來願景,期盼公私協力共築基隆新榮景。財信傳媒董事長謝金河受邀致詞時,肯定謝市長用心規畫基隆的未來發展,並表示基隆的關鍵優勢,在於北五堵距離臺北南港僅10公里,土地與房價較大臺北地區低廉,尤其位於七堵的陽明海運,若能打造成為科技廊帶的核心,將具有很大的發揮空間。謝金河提到,運用優良的港市優勢,並搭配土地空間的妥適規劃,將為基隆提供的發展條件,如何引進人力與資金到基隆共同發展,將是未來首要考量的核心課題。臺北市不動產開發商業同業公會名譽理事長陳春銅則指出,透過座談與簡報,充分了解市府對未來發展藍圖與推動創新機制,對於城市規劃、產業發展及公共建設都有助益。陳春銅補充表示,都審分流簡化流程,讓百分之七十的案件在專案小組就可直接審決,其次容積移轉代金雙軌制及三項革新,鬆綁接受基地容移條件;採都更辦理者,申請容移可再多申請百分之十基準容積,危老容積獎勵也與容移分開計算,同時將成立府級都更專案辦公室,這些市政措施都是值得肯定。陳春銅建議,短期內可研擬放寬建築高度,思考容移強制一半代金,可先改為彈性選擇申請,同時運用「增額容積」,不僅兼顧城市發展,對市府財政挹注、推動公共建設皆有助益。此外,透過都市更新帶動田寮河地段周邊及基隆河谷廊帶的發展,導引串聯成為高科技產業廊帶。市府都發處表示,謝國樑市長上任後,啟動一系列都市發展革新精進措施,包括首部曲「建照及都市設計審議精進作為」,自今年起,都市設計審議平均時間減少約8個月,大幅降低申請人時間成本。改革二部曲提出「容積移轉雙軌制及3革新」,降低接受基地容積移轉門檻及新增折繳代金機制。改革三部曲則預計成立「府級都更專案辦公室」,提升專責人力與專業度,協助都更意願順利整合。本次座談會邀請臺北市不動產開發商業同業公會、基隆市不動產開發商業同業公會、基隆市不動產暨都市更新學會、基隆市建築師公會及都市發展領域的專家學者、嘉賓近百人出席,包含元利建設董事長林敏雄、良茂建設董事長陳春銅、財信傳媒董事長謝金河多位貴賓,期盼透過交流,為基隆都市發展提供新的發展方向,開創嶄新生活環境。
服務新北8成都更案 都更大聯盟再添新血強化戰力
「新北都更大聯盟」順應新北市府推出「危險建築物580專案」,26日再加入4位新成員,未來可協助進行建物耐震評估、海砂屋鑑定並提供重建或整建的專業意見;以及協助實施者、地主確認更新事業計畫及權變計畫內容,建議建築規劃設計、容移購置並確保地主權益最適化,讓新北都更案服務範圍能拓展至都更全生命週期。「新北都更大聯盟」由新北住都中心、台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、建築師公會、不動產估價師公會、都市更新學會組成,加入的新成員包括新北市土木技師公會、地政士公會、結構技師公會、土地利用學會。「新北都更大聯盟」自110年12月成軍,迄今共同推動公、民辧都市更新,合作範圍包括劃定更新單元、都更案可行性評估、先期規劃、評定更新前後估價、成立更新會、協助建築設計等,進而成就了招商簽約。近4年來新北市約有1280多件都更案,包括一般都更、簡易都更、防災型都更等,其中約有8成案件都有都更大聯盟的身影。新北市政府推出「危險建築物580專案」已於7月1日正式上路,針對海砂屋或耐震能力不足等危險建築物社區,社區自行整合重建意願超過50%即可申請,住都中心將進場展開輔導作業,並結合都更大聯盟各公學會的專業技術,提供房屋鑑定及初步評估。當民眾了解更新程序及財政試算結果後,同意重建比例超過80%,市府即啟動公辦都更,辦理公開招商作業,加速提升市民居住安全。新北住都中心指出,各有不同專業領域的4位新成員加入後,可讓市民獲得更完整全面的服務,新北市土木技師公會與結構技師公會可協助進行建物耐震評估、海砂屋鑑定並提供重建或整建的專業意見,新北市地政士公會、新北市土地利用學會則可協助實施者、出資人及地主確認更新事業計畫及權變計畫內容,建議建築規劃設計、容移購置並確保地主權益最適化。新北市住都中心目前手上重要業務,公辦都更有永和大陳更新單元1、3、4、樹林行政園區、文山區公辦都更案;民辦都更業務有蘆洲海砂屋、板橋油庫口案,中心擔任全案管理顧問;至於社宅營運,目前共接管14處、2218戶。新北住都中心董事長陳純敬表示,新北住都中心成立至今2年半,公民辦都更及社宅管理,都有顯著成績。從一個都更案的生命週期來看,公辦都更可分為整合住戶意願、先期規劃、公開招商、興建交屋等階段;民辦都更則有申請鑑定評估、確認重建範圍、整合住戶意願、確認重建方式、確認開發主體、興建交屋等階段。4位新成員的投入,讓新北都更大聯盟的服務範圍囊括都更案全生命週期,10位聯盟成員陸續到位,準備為新北都更擊出全壘打。