委託永慶房屋賣房子 有望抽到雪梨、北海道或濟州島雙人機票
房市買氣旺!2024第一季六都買賣棟數大幅成長,顯見房市買氣強勁,成為屋主的售屋好時機。延續前一波委託售屋抽機票活動,永慶房屋再推第二波「良誠即時」抽獎活動,屋主只要委託永慶房屋售屋,就有機會抽到雙人機票;另外上永慶房仲網「售屋房價即時算」網站,體驗房價計算功能,也有機會抽SOGO禮券。誠實服務和科技工具助攻 售屋安全又高效!根據六都會區地政局資訊,2024年1至3月六都買賣移轉棟數高達6.3萬棟,較2023年同期4.9萬棟成長約28.3%。在雙北地區,今年前三月也有高達2.2萬棟的交易量,較去年同期成長近25%,顯示今年第一季房市相當熱絡。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,受到台灣經濟穩健成長、台股表現亮眼,促使民眾購屋信心增強,再加上新青年安心成家貸款優惠,使得2024年第一季房市買氣暢旺,更成為屋主售屋的好時機!賣屋也要賣得安心!陳賜傑表示,為了提供消費者安全、高效率的購售屋服務,永慶房屋除了提供消費者「真房價保證」、「誠實安心認證」等誠實服務,保障消費者權益之外,更建置完整、便利的科技工具,包括「AI智能配對系統」、「買屋力找房」、「售屋房價即時算」等服務,有效幫助消費者快速圓滿購售屋歷程。例如「售屋房價即時算」服務,運用大數據和AI技術,整合近一年的實價登錄資訊和市場上銷售中的物件價格,幫助屋主輕鬆掌握房屋的市場行情。陳賜傑更分享,永慶房屋在雙北直營地區(註1)是店數最多的房仲品牌(註2),透過永慶獨有的團隊聯賣服務,一家委託,雙北273家直營門店服務,能夠有效為消費者進行媒合,加速成交效率。許多屋主趁著這波買氣委託永慶房屋服務,迅速找到誠意買家順利成交。把握售屋「良誠即時」 永慶房屋再推委託售屋抽機票活動!為提供給屋主更多福利,延續今年1月的委託售屋抽機票活動,永慶房屋再推第二波「良誠即時」抽獎活動!自4月15日起至6月30日止,屋主只要在活動期間與永慶房屋直營門市簽立雙北直營區的售屋契約,且單次委託期間達90天(含)以上,就可參加抽獎。若委託售屋期間中又簽訂連續30天以上的專任約,可額外增加1次抽獎機會。活動將抽出台北-雪梨、台北-北海道、台北-濟州雙人來回機票共計3項大獎,以及SOGO萬元禮券共10名。除了抽機票大獎之外,本次永慶房屋「良誠即時」抽獎活動更加碼推出「售屋房價即時算」線上體驗獎。屋主只要在活動期間於永慶房仲網上的「售屋房價即時算」活動網頁,輸入自己位於永慶房屋雙北直營區的房屋門牌,體驗房屋售價計算功能,並留下雙北地區的通訊地址,就有機會抽到SOGO的千元禮券,共計將抽出60名幸運兒。陳賜傑表示,2024年初房市買氣活絡,對有售屋意願的屋主可謂是售屋「良誠即時」。歡迎有意售屋,或是想要了解自身房屋價值的雙北地區屋主,透過「售屋房價即時算」或是上永慶房屋雙北直營門店洽詢,不僅可以掌握房屋市場行情、趁著這波房市熱潮完成售屋規劃,更可參與抽獎活動,一舉數得。註1:永慶房屋雙北直營地區含:台北市全區、新北市:板橋、中和、永和、新店、新莊、土城、深坑7區註2:房仲店數以全台15大房仲品牌的官網公告店數為統計基準(永慶房屋/永慶不動產/永義房屋/有巢氏房屋/台慶不動產/住商不動產/信義房屋/台灣房屋/中信房屋/東森房屋/大家房屋/太平洋房屋/群義房屋/21世紀不動產/惠双房屋)。永慶房仲網「售屋房價即時算」服務:https://sell.yungching.com.tw/myplace第二波「良誠即時」抽獎活動辦法:https://sell.yungching.com.tw/myplace/event/honesty
花蓮房屋倒塌恐無保險理賠 全台住宅震險投保率不到38%
今晨花蓮發生芮氏規模7.2大地震,各地也陸續傳出災情,讓民眾直呼「好大,好可怕!」但觀察全國各縣市的住宅地震險投保率,總計近930萬戶住宅中,僅有約352萬戶投保地震險,投保率只有37.92%;而地震好發區的花蓮,這次至少2棟建築嚴重受損,震險投保率也僅約3成,保障明顯偏低。台灣房屋根據財團法人住宅地震基金資料,各縣市當中,以桃園市的投保率最高,達46.36%,但仍不及5成;新竹縣市則以45.75%的投保率居次。而本次發生強震的花蓮縣,投保率只有3成,落居第11名的後段班,全國投保率最低的是連江縣,只有1.48%的住宅具震險保障,本島縣市中,則由雲林敬陪末座,投保率20.58%。第一建經研究中心副理張菱育表示,住宅地震保險於1999年的921大地震後才積極推動,為降低震災造成的財務風險,金融行庫幾乎都會要求在申辦房貸款時投保住宅火災及地震基本保險,加上住宅基本震險推動至今還不到25年,所以具震險保障的住宅,大部分都是有房貸的新屋及25年內中古屋,至於無貸款的高屋齡老宅,則多半沒有投保。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,地震險保障範圍包含因地震震動、地震所引起的火災、山崩、地層下陷等事故,所造成的住宅損害或倒塌。不過因為目前基本地震險多數僅有150萬保額,且多為申請房貸強制投保,購屋人如果擔心,建議可以申請超額地震險,對自己多一層保障。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析,桃園、新竹因近年推案熱絡,申貸購屋的新屋數量也多,因此投保率居全國之首;且都會地區的房地產價值高,民眾確保資產的意願也較積極,使六都及新竹等都會區的投保率位居全國的前段班。至於投保率後段班的縣市,基本上均為房地交易量較低的非都會地區,申貸投保震險的案件,也因而處於低檔;且許多祖厝老屋亦無房貸,所以不會特別去投保地震險,也讓花蓮、台東等地震好發區的震險投保率,反而遠遠落後於被認為是弱震區的桃園、新竹等地。
租屋族日子更苦了…今年3大殺手級政策上路 專家學者預測最快下半年調整租金
租屋族的日子更苦了!今年3大殺手級政策上路,包含電價上漲、央行升息、囤房稅2.0版7月上路,專家學者預測,房東最快下半年就會調整租金,漲幅10到50%。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,年輕人面臨租金上漲、另還要忍受通膨,兩邊夾攻生活將會更困難。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,通常房東都會超額反映成本上漲,例如央行升息半碼,房東房貸1000萬元,貸款30年、每個月本息攤房貸負擔增加630多元,就會漲1000元因應。目前會造成房東成本增加,除了房貸利率增加,還有電價上漲、囤房稅2.0即將在7月上路,明年5月開徵等,預估每月租金在5萬以下的房子將面臨被漲1成左右的危機。立委郭國文也憂心,囤房稅2.0上路之後,租金轉嫁的問題,他引用財政部委外研究報告《我國房屋稅轉嫁租金效果之研究》,以台北市為例,如果房東稅額成本增加2776元;反映在租金上成長3萬8975元,等於是實際成本的14倍,恐會發生超額轉嫁的現象,造成租屋者負擔過高的轉嫁。他擔憂在租屋市場保障不足下,7月即將上路的囤房稅2.0恐造成甫創下歷史新高的房租物價指數再暴增。章定煊認為,「通膨」是驅動房東漲房租的最大因素,當滷肉飯的價格從30元漸漲到50元,房東就會有感、進而漲房租。2023年消費者物價指數(CPI)平均漲幅2.50%,章定煊表示,現在台北市分租套房租金7、8000元起跳,漲幅甚至會達到50%。40歲汪先生與妻子皆是上班族,每月收入10多萬,在新北市蘆洲區租三房兩廳約30坪房子,育有兩個子女,每月租金3.3萬元,汪先生無奈表示,上次搬家是因為房東要賣房子,為了生活穩定,如果房東只漲1、2000元,還是能夠接受。單身、北漂的許小姐是租台北市文山區屋齡超過40年的分租雅房,裝潢陽春沒有空調,每個月租金可壓在6000元,為了享受便宜的租金,她每天通勤時間來回超過2個小時,扣除必要支出,每個月剩下不到2萬元可用,許小姐說,如果房東漲租超過50%,她就考慮搬到離公司較近的地方。
碳費課徵會影響房價?專家這樣說
台灣進入碳有價時代,不過目前碳費課徵標準未定,對於影響建築成本程度,業者、政府各執一詞;專家認為,目前政府對於課徵標準尚未建立清楚SOP,碳費影響房價幅度,討論似乎言之過早。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,業界認為建築成本至少會漲15%、內政部則說僅0.9%,雙方各執一詞,存有認知上落差;然而目前碳費課徵標準,政府尚未給予明確的評定標準,況且建材端的部分,也尚未出現因為要課徵碳費而漲價情況,因此漲幅大小、如何反應房價,現階段討論還太早。住展雜誌發言人陳炳辰認為,碳費影響房價是否劇烈,目前皆還在討論初期;其中,建商支付成本與現行市場,乃至於政府彼此之間存有認知上的落差,整體方向如何走,尚存有變數;原物料短缺、全球通貨膨脹,影響房價反而更為直接。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,碳費導致建築成本提升,因此預售屋漲價後恐讓和碳費無關的成屋屋主產生比價心理,讓價格上揚,不過也取決買方是否願意買單。台經院產經資料庫總監劉佩真指出,國內碳費課徵,徵收費用首批大宗會在鋼鐵、水泥製造業為主,開發商面臨建材成本上揚,且目前缺工現象嚴峻,雖政府會引進移工,不過短期內較難見紓緩。
「囤房稅2.0」指引出爐! 六都非自住稅率3.2%起跳
配合囤房稅2.0今年7月將上路,財政部在農曆年假後宣布最重要的子法規,其中包含全國約有312.6萬戶適用的單一自住優惠稅率排除豪宅標準,以及提供給地方政府訂立差別稅率的基準,公告期間僅有30天,財政部估算,囤房稅2.0上路,稅收淨增加約17.32億元。囤房稅2.0各類型課稅級距及稅率。囤房稅2.0母法規定,全國只有一戶的單一自住住宅可適用1%稅率,但要排除房屋現值一定金額以上物件,財政部定義,所謂一定金額是指各縣市自住應稅房屋現值由高至低,直轄縣市與新竹縣、市前1%被排除;其他縣市則是前0.3%被排除。財政部賦稅署長宋秀玲以2023年度台北市房屋稅標準為例,如計算到前1%,房屋現值大約是275萬400元,以下者就可享受1%優惠稅率,以上者則維持1.2%稅率,台北市大約是有23萬4995戶適用優惠,只有2373戶被排除。就全國來看,共計約312.6萬戶適用,大約2.4萬戶會遭排除。財政部也公布,地方政府訂立差別稅率基準,有關非自住空屋僅分成2大類別,一類是六都,共分4個級距2戶以下稅率3.2%,較非六都的2.6%高,但持有7戶以上,不論六都、非六都皆課以4.8%的高稅率。最被不動產業界關切的建商餘屋適用稅率,昨日公布持有1年內為2%,但超過2年的稅率即逾4%以上。宋秀玲舉例,如某人在台北市、新北市各有5戶非自住住宅,全國歸戶共計10戶,每戶適用稅率就是4.8%;依統計,六都非自住新屋在囤房稅2.0上路後,平均每戶稅負增加2.64萬元,漲幅78%;非六都每戶平均增加1.18萬元,增幅95%。對建商餘屋要課重稅,中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全痛批,囤房稅課建商的庫存、存貨,在各產業絕無僅有,租稅成本不斷墊高,房價要怎麼降下來。楊玉全認為草案給的銷售期太短,超過一年稅率就跳到2.4%以上,由於囤房稅是從拿到使照就開始計算,就算預售出去,一年內不一定可完成保存登記與過戶登記,都更案的時程如涉及釐正與變更,時間會拖更久,財政部應考量這些行政作業時間,及建商是生產者根本不具囤房動機,在基準上,應給予更為合理的銷售期間。否則集體加稅下,只有堆高房價,最後還是轉嫁給購屋者。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,新制將促使建商在預售期間盡量完銷,且小坪數銷售問題不大,對建商來說,中大坪數餘屋就算拿出來賣,恐怕也是票房毒藥。
新青安已撥貸達2.5萬件 2024年暴衝力可望鈍化
新青安受到首購族歡迎,據財政部統計,自2023年8月上路後,至去年12月已經施行5個月,已撥貸件數達到2.5萬件、累計撥貸1849.75億元。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨徐佳馨表示,新青安2024年可望逐漸鈍化。銀行主管也分析,新青安2024年可望逐漸平穩,主要原因有二,新青安利率公股銀行也要補貼利率半碼(0.125%),銀行辦理相關貸款利潤相對有限。其次,銀行也受到《銀行法》72之2的限制,房貸比重不可超過存款與金融債的3成,銀行希望可以維持在安全水位裡,因此會希望新青安可以搭配一般其他一般性房貸一起辦理。新青年安心成家貸款是2023年8月上路,利率半碼由公股銀行自有資金補貼、1碼(0.25%)則是由住宅基金補貼,以新青安一段式利率貸款來說房貸利率只有1.775%,可以說是市場「最低價」。根據財政部統計,新青安上路5個月來受理與撥貸戶數與金額逐月增高。2023年12月撥貸戶數6778件、撥貸金額498億元,仍持續創高。而累計上路5個月以來,撥貸的戶數達到2.5萬戶,撥貸金額1850億元,青安成為市場上最受青睞的房貸。徐佳馨表示,新青安去年剛上路,每個月爆量、撥貸金額明顯增長,但是市場上可提供首購族物件也有限,因此預期2024年新青安的承作量會逐漸鈍化,今年的市場還是會回歸過往,呈現價量齊穩的狀態。銀行則認為,也希望新青安的辦理件數與撥貸金額可以逐漸平穩,才有利銀行風險控管,避免在房貸上曝險過高。就目前來看,辦理新青安的年齡層仍集中在40歲、稍有能力買房者;20到30歲者除非父母幫忙,否則還是較少數。
泰房爆買潮3/疫後年輕族群瘋海外買房 越南新娘仲介也打出「越南置產」牌
「2022年俄烏戰爭發生時,身邊很多富有朋友都把錢弄到海外去了,雖然我沒有那麼有錢,但也想做海外避險。」理財專家楊倩琳告訴CTWANT記者,「現在台灣人越來越多了,我去看房的時候,還碰到其他的台灣人跟我打招呼,很多是當地的台商。」她在泰國已買六間房子,目標是十間。房地產交易網站Baania在2023年的數據顯示,在泰購買公寓的外國人,以中國人購買數量最多,而緬甸人買的價值最高、平均700萬泰銖,而印度人平均面積最大、為89.8平方公尺;所有權轉讓數量第一名也是中國,其次則是俄羅斯、美國和英國。富豪國際房產總經理林全楨曾透露,他在5個月內,成功售出6戶曼谷豪宅,1戶大約800萬,出租月租金3.5萬元,主要看中每年約5到6%的出租投報率;其中還有1位買家是看視訊連線就買了,「未來會更常組團,到曼谷看豪宅。」對於這一波泰國買房熱潮,他說,從人口紅利、政府政策、政治安定、科技工業發展等來看,泰國曼谷是具潛力的選擇,且房價比台灣便宜許多,CP值高,曼谷蛋黃區的豪宅新案每坪約70到90萬元,這價格沒公設、還含車位。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示,上一波的海外不動產熱出現在2015到2018年,此次則是因為台灣稅制及修法等打炒房措施,房價高到很多人買不起,開始認為在台灣買房投報率最多2%,但若在國外可到4到8%時,就會重新掀起海外房不動產熱潮。張俊麟觀察到,疫情前海外投資者大多是高資產人士,但在近來因外國開發商中文也會通,讓更多小資族願意嘗試國外市場,海外購房有年輕化的趨勢。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也表示,近來搭上戰爭、低房價等議題、高投報的海外不動產投資風潮東山再起。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示,去年舉辦實體的國際房地產博覽會,有一半的海外地產業者在疫情中陣亡,但又出現其他生力軍。(圖/報系資料照)「業者在帶進場的時候總是拍胸脯保證絕對能穩定獲利,安全下車。但除了業者之外,投資人也要看看有沒有信得過、了解該國狀況的『自己人』幫忙處理。」徐佳馨提醒,「除非真的有用到、或熟悉當地國家,才會建議購買國外房產。」例如2013年,很多台灣人到馬來西亞、柬埔寨等買房地產,以為高租金投報率,出事後找不到人處理也求償無門,成為海外投資孤兒,到現在還下不了車。與此同時,東南亞國家為避免房市遭外國炒家引發民眾不滿,也會祭出應對措施。以越南《住房法》規定為例,一高層住宅建案只有30%可賣給外國人,別墅項目則是10%,買房後獲得房產50年產權,到期可再續50年,但若跟越南人結婚,就能得到永久產權,也可轉賣給外國人,據了解,近來台灣「越配」帶團到越南的二、三縣市工業區旁購新大樓,租給外籍工程師,當起「國際包租婆」。CTWANT記者也發現,坊間仲介越配相親的公司,甚至以「娶越南新娘可以在越南購屋置產」做為廣告宣傳。炒房引發當地人不滿,越南已有建商停止向中國人銷售旗下商品。(圖/翻攝自Vinhomes臉書)「越南跟你們台灣人有點像,喜歡買房子。」越南籍看護阿鸞跟CTWANT記者說,她18歲起就在俄羅斯打工,現在在台灣當看護,就是要賺錢回家買大別墅,以及開店等,擁有自己的房子才能讓她感到安心,而這波地產暴跌,她也可以等待入場機會「不用急、就等吧。」
關鍵條文意見分歧…稅率等朝野協商 囤房稅2.0拚12月三讀
囤房稅2.0非自住住宅房屋稅收影響數立法院財政委員會16日審查有「囤房稅2.0」之稱的《房屋稅條例》修正草案,順利送出委員會,不過關於稅率等的關鍵條文,各黨團、立委意見分歧,最後保留朝野協商,財政部希望能在12月18日三讀通過。財委會審查行政院、立委與黨團《房屋稅條例》修正草案版本多達25案。其中保留協商有4案,最為關鍵為第5條,非自住住宅稅率從1.5到3.6%調高為2到4.8%、出租並申報所得者或繼承取得共有房屋稅率為1.5到2%、建商餘屋2年內稅率2到3.6%;以及第6條,財政部要提供差別稅率基準給地方政府參考,若地方政府沒有落實差別稅率或過於寬鬆導致的稅損,中央不會補足財源,強制要求地方政府採行囤房稅2.0。財政部承諾,近期會提供立委、黨團差別稅率參考基準,初步規畫22縣市將劃分3大模組,六大直轄市為一群組,非六都為一群組,屏東、台東與離島則為另一群組。至於外界所關心的建商餘屋部分,財政部也聽取外界意見,1年內的餘屋擬採單一稅率2%,超過1年未達2年的餘屋,採差別稅率2到3.6%。財政部官員表示,影響民眾購屋決策因素很多,建商要在1年內完成房屋銷售確實過短,所以只課徵基準稅率;超過1年未達2年擬按該建商全國的建案、餘屋比率規畫差別稅率。另外保留協商的2案分別是第9條地方政府的不動產評價委員會,民意代表不能進入,且專家、各種性別要達一定比率,財政部同意朝此方向修正,惟立委希望條文修正可更為細緻;與11條民眾黨、時代力量提案,房屋標準單價從現行3年重新評定,調整為2年,財政部表達將造成地方政府作業上的困難,因而保留。財政部賦稅署長宋秀玲表示,因投資客較喜歡炒作的「新屋」適用新房屋標準單價,故六都新屋、採囤房稅2.0後,非自住房屋稅負平均增加78%,平均每戶增加2.64萬元,對投資客財務槓桿是一大挑戰。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明抨擊,建築業產品是存貨,且對當年GDP、房屋供給具有貢獻,不應被課囤房稅。且新屋稅基已高,再提高稅率,對建築業生產房屋形同刨根,只能藉由轉嫁生存,對房價下降沒有幫助。對於差別稅率未達標,中央將不再補貼地方政府租稅損失,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,房屋稅是地方稅,許多財稅學者認為中央如此會干涉到地方財政自主,但她認為財政部做法也確實給了地方政府要議會讓步的底氣。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,若新制上路,多屋族會有一波汰弱留強,出現「捨新屋,留中古」、「捨小戶,換大房」、「以買房,代租屋」三大現象。
《平均地權條例》上路前逃命…Q2房地合一重稅增加3成 投資客真有拋售潮
2023年Q2個人房地合一課徵統計表《平均地權條例》7月上路,投資客真的有拋售潮。財政部公布最新房地合一稅細項,今年第2季成交件數比上季增加5585件,其中5年內短期脫手重課35%到45%稅率的件數與金額,都季增約3成,顯見趕在政府打炒房措施上路前,不少人選擇短期拋售。根據房地合一2.0的規範,持有稅率在2年之內,房屋交易所得會被課徵45%的重稅;持有超過2年但在5年之內,則課徵35%,因此房地合一稅被課徵35%以上的重稅件數與稅額,被視為房屋市場短期交易和投資客動向指標。根據資料顯示,今年第2季房地合一稅課稅件數有2萬8161件,比上季多出5585件,增幅26%,但年減10.74%。其中課徵45%件數增加23%、稅率35%件數更大增34%,兩者合計課重稅件數季增近29%;稅額上則有111.22億元,相較去年仍少了5%,來自短期交易貢獻過5成,其中課徵45%稅率減幅將近3成,相當可觀,而35%減幅則有8%。今年的變化來說,相較於第1季萎迷不振,第2季因為《平均地權條例》打炒房上路,投資客出現拋售潮,房地合一稅明顯增溫。但整體而言,今年上半年整體房地合一稅不論件數、稅額還是持續縮減,件數5萬467件,年減17%,短期交易件數下滑約2、3成;整體房地合一稅額也只有197.58億元,年減幅度約1成。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則表示,《平均地權條例》上路之前,確實帶動一波,加上8月的新青年安心成家上路,確實為房市帶來小高潮。但整體而言,央行的信用管制限縮、內政部的《平均地權條例》已經上路管制,外加財政部的房地合一2.0,已經掐住房市交易的脖子、無法阻擋成交量變少、價格難跌的趨勢,預期今年房市交易量仍會遜於去年大約1成。
5戶以上囤房大戶過半逃漏稅 財政部追討1.12億元
囤房大戶逾半逃漏稅!財政部正進行5戶以上囤房大戶租金所得申報查核作業,依最新資料,完成的4877件中,就有2530件須補稅,逃漏占比51.87%,補稅金額高達1億1238萬元。專家直言,許多包租公、包租婆是以老舊公寓分成多房出租,房屋稅較低,擔心報稅不論級距是12%、20%都是不小的開支。財政部從2021年8月開始進行個人房屋稅租賃所得專案查核,2021年8月到2022年3月31日查核10戶以上囤房特大戶,查核件數1734件,共查獲1007件,補徵稅額9985萬元,逃漏稅比率58%,平均每件補稅額9.92萬元。自2022年1月1日到今年底前,財政部查核5戶以上囤房大戶租金所得,共計查核7603件,到6月底已完成查核4877件,其中2530件,逃漏比率仍逾5成,補稅額達1億1238萬元,平均每件補稅額4.44萬元。合計這兩項專案查核的補稅已達2億1223萬元。財政部官員表示,平均每件補稅金額不高,原因在於房東基本上沒有其他所得,多靠收租,因此也很難累進到最高稅率,此外租賃所得有43%可列必要費用扣除,房東仍應該誠實申報。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,目前地方政府房屋稅稅基普遍偏低,即便調高房屋標準單價也僅影響新屋,多數房東寧願不申報出租,適用租屋優惠稅率,也要逃漏稅,主要不願房租收入併入所得,被課更高所得稅。徐佳馨認為,查稅比起推囤房稅新制更具效益,她建議政府,專案查核可以繼續往下、擴大範圍,像是2戶、3戶的囤房戶,更能刺激房東誠實申報租金所得。值得注意的是,受到全球經濟景氣疲軟、加上《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響,依實價登錄資料可看出,台北市豪宅市場已受重創。永慶房產集團表示,觀察台北市整體豪宅交易變化,2021年上半年有高達335件的交易量,平均一天有近2件豪宅交易,到了2023年上半年交易量驟降71.3%,豪宅市場在短時間內恐難有快速回升的動力。
「道高一尺魔高一丈」…政府祭囤房稅2.0打房 囤房大戶避稅現轉手潮
道高一尺、魔高一丈,政府祭「囤房稅2.0」打房,囤房大戶出現轉手潮。財政部7月31日公布2023年度全國非自住住宅房屋稅籍情形,擁有非自住房屋的人數計有54萬5586人,相較於去年增加近2萬戶,但是擁有逾5戶、逾10戶人數比去年減少。市場人士認為,這可能是囤房大戶為避稅,以人頭方式將房子移轉予親戚,甚至紅粉知己。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年囤房大戶減少有兩原因,其一是7月起《平均地權條例》打房新制上路後,私法人(企業)不能購買住宅,許多企業高層為避免日後因繼承導至產權分散爭議,先行規劃資產,應是重要因素;其二是政府打房動作頻頻,囤房稅箭在弦上,許多縣市已調高囤房稅率,因此減少名下持有房產數量。巿場人士透露,有囤房大戶為避免遭課重稅,將房子移轉給親戚、紅粉知己,甚至以限制登記、設定債權等方式找人頭分散持有房屋數。財政部資料顯示,今年擁有多戶以上非自住房屋的大戶,較2022年減少,逾10戶者為1608人,比去年1659人,年減3.1%;逾5戶者有8781人,也較去年的9127人,年減3.8%。增加較多的反而是「小囤房族」,1戶者44萬1841人,較去年的42萬2697人,大增1萬9144人;2戶則6萬7783人,相較於去年的6萬6521人,增加1262戶。財政部解析,持有多戶者逐漸減少,持1、2戶者增加,可能是多屋者把房子處理了,例如賣掉、贈與等,可看出囤房族囤戶數向下挪移。財政部推出囤房稅2.0全案要送立院審議,若三讀通過,非自住住家改為全國總歸戶,稅率從1.5%到3.6%,調升為2%到4.8%等,並且未來各縣市都要採取差別稅率。不過,稅務稽徵機關反映,未來全國總歸戶稽徵作業複雜,為了解決地方稅捐機關的問題,財政部研擬配套,將比照地價稅,房屋稅設定一個基準日。財政部官員解釋,現行房屋稅課徵所屬期間是7月到隔年的6月30日,稅捐稽徵作業人員要每個月訪視房屋用途,以對應適用的稅率。訂立一個基準日後,以基準日的房屋持有者、房屋使用情形來認定課徵房屋稅,作業較簡單。由於房屋稅是4月寄發稅單、5月繳稅,所以基準日可能在2、3月。
炒房投機族無利可圖 短期交易案件「急凍」
房市吹寒風,依據財政部公布今年首季個人房地合一稅課徵情況,不僅整體房地合一稅件數大減,短期交易案件「急凍」,尤其持有2年內、課徵45%的交易案件,相較去年首季腰斬。財政部分析,短出短進的炒房投機族因無利可圖,致短期交易明顯降溫。個人房地合一稅短期交易概況。(圖/吳靜君製表)財政部統計,今年首季個人房地合一為2萬1357件,較去年同期減少27.8%,稅額83.4億元,年減19.2%。根據房地合一2.0規定,持有2年以內的房子出售,交易所得要課徵45%房地合一稅;2年以上、5年以下的房子出售則課徵35%。課徵35%以上的交易件數,可視為房市短期交易風向球。財政部資料顯示,今年第1季課徵45%的交易案件僅4531件,年減47.7%,幾乎較去年同期腰斬,占整體比率僅21.2%,比去年少了快10個百分點,應納稅額剩下19.61億元,年減幅度35.1%。至於持有超過2年、5年以下課徵35%案件,也僅有4025件,年減率逾3成,同樣欲振乏力,稅額24.4億元,年減26.8%,同樣出現大幅度衰退。整體而言,持有5年內出售、稅率35%以上的短期交易案件不僅量縮、稅額減少,占個人房地合一交易案件僅剩下4成,遠不如去年首季近一半的規模。房地合一2.0在2021年7月上路,今年首季短期交易急凍,財政部分析,如果市場熱絡,短期投機者可以賺取價差,即使會被課重稅,還是會短進短出,今年首季房地產市場氣氛較冷,投機者無利可圖,就會延長持有時間,避免被課重稅。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,近期租金有調漲趨勢,漲幅甚至高達1成。徐佳馨表示,房屋投資客已經「轉賣為租」,暫停將手中的物件出售,轉為出租補貼房貸壓力,等市況轉好,或持有時間超過5年,交易成本降低時再出售,不過目前房價仍處於高檔,加上利率上升等因素,房東租金投報率僅在2%左右。
換屋族安了!央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了!中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施,「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房,限貸7成」,此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施,貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸,銀行將收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令,誤傷「先買後賣」換屋族,央行昨宣布鬆綁,貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋,就可免受貸款7成限制;圖為央行總裁楊金龍。(圖/報系資料照)簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會,宣布第5波房貸管制措施,主要針對六都及新竹縣市等特定地區,第2戶購屋貸款成數上限7成,未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族,立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊,紛紛找選區立委陳情,要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大,央行上周分批找來多家銀行討論,研議如何在不影響政策原意下,仍能讓換屋族順利購屋,最終討論出簽署切結書的折衷作法,換屋族須在1年內賣屋,交屋時出具與銀行簽署的切結書,以避免產生交屋時貸款金額不足的問題,讓流程更順暢。行庫主管透露,討論時有半年、1年及1年半等3個版本,但多數銀行認為,半年太趕,1年半又太長,最終同意以1年為限須出售舊屋的限制,因為如果真的是換屋,以1年處理舊屋「很合理」,如果時間拉得更長,那就等同買第2屋,就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示,不管有沒有限貸令,第2戶的房貸條件通常不會太好,的確有些換屋族會受到影響,但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響,紛紛找上選區立委來喬,讓銀行也覺得很無奈,因此希望央行訂出統一規範,讓大家好做事。央行官員表示,之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數,主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升,加上第2戶房貸業務量不減反增,才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法,央行重申,已進入向金融機構申貸階段才會受影響,尚未向金融機構申貸者,非屬貸款案件,沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,央行願意調整限貸規定,算是傾聽民意,可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內,須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶,且要塗銷第1戶房貸抵押權,否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息等,以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾,或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說,有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定:傾聽民意減少糾紛楊玉全說,購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需,並不是炒房,建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說,現在房價高,想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易,如今可以寫切結解套,確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控,並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋,就不會有限貸的說法,徐佳馨指出,這部分涉及重購退稅,因賣1戶再買1戶可享退稅優惠,但2戶的所有權人應為同一人,若不同人將無法適用。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。
央行再出手打房!明起「8縣市」購屋第2戶貸款上限7成
中央銀行今日召開理監事會,宣布利率不動,終結「連五升」,不過卻第5度調整選擇性信用管制措施,主要針對特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,主要考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,聯準會在當地時間14日宣布暫停升息,應是央行暫停升息的重要考量,不過本次雖未升息,貸款戶能暫時鬆一口氣,央行卻採取第二戶貸款上限七成的措施,顯見房市動能仍在,此舉以降低銀行端對新承做不動產曝險。同時值得注意的是,雖然央行本次維持利率水準,可七月份Fed恐有動作的狀況下,若台美利差持續擴大,央行亦可能有所動作,不可不慎。央行自2020年12月以來,四度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,有助銀行降低不動產授信風險,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩,不動產貸款之逾放比率維持低檔。不過惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高,加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加,以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。央行表示,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成,自6月16日起實施。