年輕人「怕失業繳不起房貸」不敢買房 專家:食古不化的想法
台灣房價日益高漲,光要存到頭期款就是一大難事,因此有許多年輕人放棄買房。專家表示,「怕失業繳不起房貸」、「不想被房貸綁一輩子」的想法是個很嚴重錯誤。馨傳不動產執行長何世昌在粉專《何世昌的房產知識Buffet+》指出,與年輕朋友聊到買房問題時,他們談到自己「為什麼不買房」的原因,除了頭期款不足之外,次多人說的是「怕失業繳不起房貸」、「不想被房貸綁一輩子」。他分析,這是個很嚴重錯誤、很食古不化的想法,如果有一間房子但失業,可以把房子賣掉,手上會多出一大筆資金可以運用,而你能選擇租屋就好,短期生活大致無虞,就算只持有幾年就出售,房價應該也漲不少,多多少少會有賺,賺到的錢即會成為失業的救命錢。何世昌說,「如果不買房但失業了,是不是還要租房子?即使沒有房貸支出,每月都有租金支出,總不可能失業就住公園吧?既然擔心失業付不起房貸,更該擔憂失業繳不出房租,不是嗎?再說了,房貸綁一輩子更是錯中之錯,現在婚姻都綁不了一輩子了,更何況房貸?倘若不幸失業,或者沒錢繳房貸,不妨立刻賣掉房子換現金,房貸就能提早清償,沒必要跟房貸談戀愛、綁一輩子啊。」何世昌認為,買一間自住房,不只是用來遮風擋雨,還是你財務救急的小金庫,演藝圈大哥吳宗憲是最鮮明的範例,進可攻、退可守,房子終是你與家人堅實之盾。他強調,無意引戰,單純希望協助年輕人改變觀念。
碳費課徵會影響房價?專家這樣說
台灣進入碳有價時代,不過目前碳費課徵標準未定,對於影響建築成本程度,業者、政府各執一詞;專家認為,目前政府對於課徵標準尚未建立清楚SOP,碳費影響房價幅度,討論似乎言之過早。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,業界認為建築成本至少會漲15%、內政部則說僅0.9%,雙方各執一詞,存有認知上落差;然而目前碳費課徵標準,政府尚未給予明確的評定標準,況且建材端的部分,也尚未出現因為要課徵碳費而漲價情況,因此漲幅大小、如何反應房價,現階段討論還太早。住展雜誌發言人陳炳辰認為,碳費影響房價是否劇烈,目前皆還在討論初期;其中,建商支付成本與現行市場,乃至於政府彼此之間存有認知上的落差,整體方向如何走,尚存有變數;原物料短缺、全球通貨膨脹,影響房價反而更為直接。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,碳費導致建築成本提升,因此預售屋漲價後恐讓和碳費無關的成屋屋主產生比價心理,讓價格上揚,不過也取決買方是否願意買單。台經院產經資料庫總監劉佩真指出,國內碳費課徵,徵收費用首批大宗會在鋼鐵、水泥製造業為主,開發商面臨建材成本上揚,且目前缺工現象嚴峻,雖政府會引進移工,不過短期內較難見紓緩。
全球爛尾樓潮「台灣建商怎沒爆炸」? 專家曝4大關鍵
隨著全球建商倒閉潮而來的,就是爛尾樓潮。馨傳不動產智庫執行長何世昌在粉專《房產知識Buffet+》指出,很多人好奇「台灣建商怎麼沒爆炸」,從國外建商破產情況的歸納,以及挖掘台灣建商、政策因素等特性,大概可以得出4大關鍵。一、台灣建商嗅覺敏銳,成本管控得宜早在2018、2019年開始,台灣建商都已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象而開始該該叫;雖然推案成本上漲浪潮難擋,但多數建商超前部署,在成本控管上都表現不俗,而且順利逐步轉嫁成本。而歐洲建商普遍於烏俄戰爭爆發後,才明顯感受到原物料上漲的衝擊,反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息,真是時不我予。二、漸進式VS.猛爆式衝擊升息加上建築成本上揚是全球同步趨勢,但台灣升息相對溫和,更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚,推案和定價策略已有所反映,從這個時間點到2022年Q1升息還有3年多時間,屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式,建商有足夠時間去適應與調整腳步。正因為多了這3年多的時間,讓台灣房地產躲過一劫。三、台灣央行不愧是超級A台灣央行從彭淮南到楊金龍,得到全球金融雜誌十幾個A的最高評等,並非浪得虛名,即使他們二人背負外界罵名,但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。首先,是央行溫和升息政策,讓建商避免一次大動盪,加上連續祭出數波選擇性信用管制,尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成,強制斬掉建商高風險操作,將建商資金槓桿降至中低度,此舉使建築業出現以下幾個重大改變,資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹,而這幾項改變雖然讓建商抱怨連連,但變相讓存活下來的建商體質更為健全。四、房價持續上揚這一點至關重要,因為它代表建商可以「轉嫁成本」;倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫,建商等同面臨「雙殺」,倒閉機率會比較高。以美國、台灣來說,由於房價持續創新高,所以多數建商仍可轉嫁成本,但美國因建築物料、人力和融資成本飆得比台灣更凶猛,因此破產的建商正在明顯增加。何世昌最後強調,台灣一年新推的建案有2500個上下(±500),每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個,根本是全球優等生中的優等生,不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。
全球房價狂跌「建商爆倒閉潮」 專家揭台灣1怪象:是不是很奇妙?
面對低薪、房價和物價均高的環境,不少民眾努力工作,就是為了買下一個容身的所在。房產專家何世昌表示,受到建築原物料大漲、房價下跌等因素影響,全球建商倒閉潮如疫情蔓延,截至目前為止,歐洲英國、德國、瑞典等國的房市危機持續擴大,連亞洲及澳洲也不例外,唯獨台灣無風無雨,「是不是很奇妙?」何世昌27日在臉書粉專發文,「還記得幾個月前,曾有人主張台灣應該仿效歐洲國家針對建商進行『推案資格審查』嗎?我們當時就認為這種防君子不防小人的無效審查只是多此一舉,如今完全應驗了。截至目前為止,歐洲英國、德國、瑞典等國的房市危機持續擴大,連亞、澳的國家也不例外。」專家表示,「這波全球建商倒閉潮肇因於央行升息、建築成本瘋狂上揚,大多數國家平均建築成本大漲逾三成以上;當資金成本、營造成本大漲但房價下挫,成本無法順利轉嫁至消費端,意味著建商利潤大幅度遭到壓縮、甚至賠售,那麼建商索性包袱收一收跑路去了。『建商一去不復返,此地空餘爛尾樓』,如此淒慘景況不只發生在中國,德國等許多國家也如星火燎原般延燒。」何世昌指出,「日本東京商工研究中心(TokyoShoko Research)發布訊息指出,2023年上半年建築企業破產數量為785家,較去年同期成長36.3%。瑞典信用機構Creditsafe統計指出,2023年前8個月的公司違約數量飆破逾5千家,創下1999年統計以來的最高紀錄。」何世昌提到,「澳洲證券暨投資委員會的數據顯示,2022年7月至2023年4月期間,高達1,709家建築公司申請並進入破產程序,較前年至去年同期增加24.9%。德國聯邦統計局表示,2023年前4個月,已有437家建築公司申請破產,與2022年同期增加20%,走上破產之路的包括擁有125年歷史的老字號包商Wolff Hoch und Ingenieurbau。」他進一步說明,「由於倒閉與中綴的建案增加,德國政府於9月宣布祭出450億歐元的一籃子救市計畫。英國也不好過,根據英國破產管理局統計,截至 2023 年 6 月的近一年內,約有4,280家建築公司破產,較前年至去年同期上升16.5%,建築公司倒閉率達到了十年來的最高峰。」另一方面,荷蘭統計局表示,今年前8個月,荷蘭法院宣布有305家建築公司破產,較2022年同期的187家增加約38.7%。何世昌強調,「反觀台灣,好像處在颱風眼中央一樣無風無雨,這種感覺是不是很奇妙?」(圖/翻攝自何世昌的房產知識Buffet+臉書)
基泰啟示錄1/「7成願合建」沒說謊!基泰慰問會真相令人跌破眼鏡
基泰(2538)工安意外,從市府、民代到輿情,幾乎鋪天蓋地把基泰往死裡打,尤其總經理馮先勉一句「基泰和受災戶是一家人」「7成受災戶願意合建」更是引眾怒,就連北市副市長李四川都直言「我是不相信」,市長蔣萬安也說「不在乎建商眼淚」。不過CTWANT記者11日旁聽基泰與25戶重災戶地主的慰問會議,多數重災地主都對馮先勉相當友善,如顧問角色,其實僅少部分地主嚷嚷「你是破壞我家的人」,真相令人跌破眼鏡。台北市中山區大直街94巷多棟民宅因「基泰大直」施工不慎,7日發生傾斜,369名住戶緊急撤離,所幸無人傷亡。然而其中1棟公寓受害最深,1樓塌陷直接變成地下室,裡頭的25戶被視為重災戶,由於沒辦法經過回填混凝土或砂土補救,只能等著重建之日到來。基泰於事發隔日陸續向受災戶致贈5萬元慰問金,不過卻遭爆料,基泰在居民家產塌陷無家可歸的狀態下,竟要住戶簽合建意向書,被形容是「趁火打劫」,更有不少律師、專家跳出來說基泰是想「順便賺一筆」。不過這都是外界的看法,事實上,大部分重災戶或許正如馮先勉所說,「7成受災戶願意合建」「我們是一家人」!「我相信他不是故意的,現在他也不斷損失他的財務…,難道大家希望看到第二個陳由豪(東帝士集團總裁,因財務危機潛逃中國)?所以我們要給他一條活路,才能解決問題。」11日在住戶下榻的飯店舉行慰問會議,25戶重災戶到齊23戶,一位自稱司儀的受災戶徐老先生,是前陸軍備役少將,大家都喊他「將軍」,也是自救會核心成員,在會議開始前,他就以基泰「來者是客」跟反對基泰的住戶爆發口角。 而這位反基泰派的住戶,也就是電視媒體上看到穿著紅衣的住戶左先生,他拿著慰問金6000元諷刺基泰「感謝施捨」,也痛批,「你是破壞我家的人」。不過他在會中嚴正抗議基泰不要「假來假去」先賠償再談合建,住戶代表洪先生立即表示,「25戶所有決定由我這統一發出,其他住戶表示的想法是個人需求。個人需求請直接找基泰或市府,不要在團隊會議中提出。」此發言迎來住戶一片掌聲。整場會議看下來,大多數的住戶都相當理性,甚至可以說是和基泰、馮先勉和樂融融,讓記者是霧裡看花。根據CTWANT記者現場觀察,基泰友好派的住戶超過半數,反對派住戶約不到5戶,因此基泰友好派聲量佔優勢,其餘也有些中立但目前尚跟隨多數行動。或許因為反對派的住戶情緒波動大,再加上外圍輕微鄰損的受災戶數也不少,過去幾日來較博媒體版面,才讓外界有建商與地主完全對立的錯覺。「新聞高峰時期過了,誰還會注意到我們…患難見真情、不打不相識,放心,基泰不會倒,要倒也不容易,基泰越強大,大家的保障也一定越多。」「今天開始,我們是一家人,我每天都在損失,但我不在乎,因為我是上市公司。」「大家只要夠團結,市府有資源能讓大家爭取到最多容積,才可以室內1坪換1坪。」馮先勉先向重災住戶信心喊話,甚至如同顧問般,對於住戶從安置到重建的問題一一解惑,教大家怎麼跟市府爭取更多有利條件、怎麼善用媒體資源達到目的。馮先勉在重訊記者會時就說,約有7成受災戶願意合建,就連北市副市長李四川都直言「我是不相信」,但現在看來,馮先勉並無誇大。(圖/黃耀徵攝)馮先勉中興大學法商學院地政學士、都市計畫碩士,及政治大學地政博士背景,曾任中華徵信所專案處長,1989年至基泰建設,至今已有34年,馮曾口頭提到曾在經濟部擔任公關,所以擅長媒體互動,不過基泰回應這是非正式的工作經歷。根據基泰總經理室特助蕭嘉洋表示,這25戶重災戶與「基泰大直」相鄰,十多年來就入整合過2、3次,最後一次是在2021年,當時地主、建商65:35分,每戶約1坪換0.7坪,但其中有3戶不同意戶,因此未能整合成功。而不同意戶都是頂樓和1樓住戶,頂樓加上頂加,1樓加上地下室,都有2層樓的使用空間,但因只有建物權狀,合建分回的算法是依土地面積來分,沒辦法分回預期面積,因此未能有共識。如今因房屋下陷確定將重建,基泰祭出室內1坪換1坪,再加1個車位的條件,比起過去所談,甚至其他建商能提供的更優渥,原本就同意合建的更是樂觀其成。不過當天會議住戶也有共識,將請市府、專業人士評估是自己原地重建、跟鄰房重建或是跟「基泰大直」合建,哪一個選項最有利。根據韾傳不動產智庫執行長何世昌以該公寓最新成交的38.33坪、總價2450萬元戶別作基準,另新大樓每坪單價以135萬元估算,室內1坪換1坪重建後含公設總坪數會增加到55.9坪,含車位總價達7847萬元;重建後與原本老公寓2450萬元相比,整整資產增值5000餘萬元。「基泰大直」建案於7日晚間因營造廠施工不慎,造成鄰房損壞,甚至其中1棟公寓下陷,影響人數超過400人。(圖/方萬民攝)但他也強調,雖然目前看起來基泰給的1坪換1坪條件最佳,但市府已承諾給受災戶最高容積獎勵,所以公辦都更會不會更好暫難預料。住戶可能會等市府實施公辦都更,選出最優申請人,再與基泰的合建條件比較後才會做出最後決定,但若走公辦都更或是要與其他鄰房再談合建,恐重建之路會再拉長。現在就有不少人擔心,如果因為工地施工導致鄰房受損,就由該建商來重建,甚至政府部門給予容積獎勵、開啟重建特快車的後門,建商最後不用賠錢還倒賺,將誘使不肖人士如法炮製。儘管北市府希望以公辦都更方式善後,同時也能讓基泰無利可圖,但開出的條件若差於基泰,地主很難不向「加害者」靠攏。對於市府盼朝公辦都更前進,有意讓基泰從招標中出局,自救會代表洪先生則回應,「選擇權請尊重我們災戶,只要是對我們災戶覺得較有利可能不排除基泰,但政府需全程嚴格把關。」另外針對重災戶有7成簽回合建意向書,他並未否認,並表示,那只是不排除與基泰合作,並無法律效益。北市副市長李四川也說,「(若住戶)選擇還要跟基泰合作,我們往後的工程一定會加強所有工程的監督,如果假設我們的受災戶願意交給台北市政府,我們還是會用公辦都更的部分,盡速的來辦理。」
建案基地塌陷是否能退貨? 專家:預售階段無法證實建商無法給付
基泰建設建案「基泰大直」於7日發生坍塌,結果導致附近公寓都發生傾斜下陷的情形,這也讓「基泰大直」本身的安全性受到外界的質疑,一些出資預購的民眾也十分憂心忡忡,甚至有想要退貨退款的想法。但現在有專家解釋,由於房屋是在預售階段,基本上無法證實建商無法給付房屋,因此消保機制無法介入,如民眾想要退訂,只能跟建商自行協商。根據媒體報導指出,經查詢後,大直街建案「基泰大直」總戶數為33戶,,實價揭露預售已售出31戶,每戶坪數約在20至40坪,每坪成交單價在130至145萬之間,而成交主要期間都在2022年上半年。如已售出的31戶因為這起事故,導致對居住品質缺乏信心,是否能夠要求退款退訂?消基會董事暨房屋委員會委員張欣民解釋,由於房屋還在預售階段,無法認定建商在到期前無法給付房屋,消保機制在如此情況也無法介入。如已購屋的民眾有疑慮、想要退款退訂的話,只能與建商自行協商。馨傳不動產智庫執行長何世昌也表示,在預售屋定型化契約中並沒有解約、退戶的規範。再加上房屋「尚未蓋好」,所以消費者也無法主張建物有瑕疵,所以無法以此要求退款退訂。而又由於平均地權新法已於7月1日通過,目前已購屋的消費者甚至連轉售的權利也沒有。何世昌也表示,如消費者真的強制要求解約,建商依法能沒收15%費用,如消費者訂金只支付5%,那最多就是要賠上5%的費用。
租事難圓滿1/租補政策大成功+預期囤房稅 房東:租金先漲再說!
「300億租金補貼」上路1年後,7月3日續推「租金補貼2.0」政策,「不需要告知房東就可以申請」,加上行政院7月端出「囤房稅2.0」草案,兩套政策看似補貼租屋族又健全房市,卻引發房東憂心資產曝光加重稅負,「租金先漲再說」,近期新北樹林更發生租客因不滿租金調漲,開瓦斯氣爆的憾事。CTWANT訪查,不少專家、房客及房東指出,確實已掀起一波租金漲價潮,「政府追到房東稅收」、「但這樣房客真得有補貼到嗎?」房業網調研中心主任林裕豐就說,「300億租金補貼」讓黑市房東現形、資產全都露,政府追回不法稅收,合情合理;但租金補貼非萬年政策,一旦停止補助,租金行情必難回落,無疑是讓房客先嘗甜頭,後吞高漲的房租。全國300萬租屋族陪著70萬黑市房東一起被割韭菜,政府做莊也是最後的大贏家。行政院自2022年推出300億租金補貼,今年7月初,政府加碼續推「租金補貼2.0」,放寬申請條件,不用房東個資,只要有書面租約即可申請補貼。據營建署最新數據,含去年舊戶直接帶入,至8月5日,約有38.7萬戶申請租金補貼2.0,其中新申請戶16.3萬戶,創下歷年新高。不過同一時間主計總處也公布今年6月的租金指數達103.66,再創歷史新高;yes123求職網調查也發現,有44.7%的上班族都在外租屋,且過去1年來,在國內通膨壓力之下,有高達59.9%的人遭房東調漲租金,讓租屋族坦言「壓力山大」。與此同時,行政院也完成「囤房稅2.0」草案,將囤房稅「縣市歸戶」改為「全國歸戶」,「非自住房屋出租者」調降稅率為1.5%至2.4%,空置未出租的非自用住宅稅率從1.5%至3.6%提高至2%至4.8%,公益出租人則是1.2%。台北市套房平均月租逾2萬元,捷運站旁的套房更是驚人,租金支出已超過單身族月薪的1/3,負擔相當沈重。(圖/黃威彬攝、趙文彬攝)檯面上,政府祭出租金補貼雖是降低租屋族負擔,但前提是,要先將隱藏房東暴露在檯面上,房東一旦被現形,就得乖乖繳納稅金,因此「300億租金補貼2.0」及「囤房稅2.0」草案,已讓租屋市場提前炸鍋。對此,財政部官員解釋,「現行出租房屋適用的稅率是1.5%至3.6%,而囤房稅2.0方案,將會針對『非自住房屋出租者』調降稅率為1.5%至2.4%,空置未出租的稅率則是2%至4.8%,因此對房東而言,房屋稅稅率應該是下降,不至於轉嫁在房客的身上。」「如果轉嫁在房客身上,絕對不是房屋稅的問題,因為房屋稅並沒有對房東多課稅,反而是降稅的,鼓勵他們把房子拿來多做利用。」但囤屋稅2.0真的是幫助房東降稅?「對隱形小房東來說,沒有誠實報稅的誘因,反有可能被追稅!」馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,台灣租屋黑市中的隱形房東,以持有3戶以下的小房東為主,多登記為自用,稅率是1.2%,若「被」浮上檯面變「非自住房屋出租者」,須面對的是1.5%稅率,公益出租人則是1.2%,等於是加稅。 「比起身分曝光,恐面對『溯及既往』及『所得稅級距攀升』的可能,有些觀念傳統房東可能寧可持續待在黑市內。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說。受到近年各地房價創下歷史新高,加上通膨、升息等因素,都帶動整體租金走揚。(圖/報系資料庫)雖然「囤房稅2.0」尚未三讀通過,若今年通過新房屋稅單最快後年才出現,短期不見實質稅收,不過成本增加的預期心理,再加上追稅恐懼,對房東已造成不小影響。「當然是先漲再說!」北市房東M先生就說,現在所有租金都已經調漲了,以前台北市獨立套房1.6萬元,距離捷運站近的1.8萬元,現在都開到2.2~2.6萬元,「等房客要申請時,成本都已經先預扣起來了,誰還傻傻的自己吸收?」至於調漲後的物件是否具有競爭力,他說,北市就是房東市場,有不少是手上50~100戶的大房東,採取商業化經營管理模式,就算空租幾個月也沒差,「反正北市租金是已經回不去了!」另外一位王太太則說,「現在普遍房東的共識都是鼓勵租客去申請,因為就算彼此先講好,事後都很難說,倒不如就依照政府政策,讓房客申請租補,我也乖乖繳稅,只不過,多出的成本,我還是會反映在租金上。」她向CTWANT記者反問,「這樣房客真的有補貼到嗎?」至於網友們普遍反映,就算沒有囤房稅,租金也會調漲,「要漲租金可以有千百種理由...難道不課稅就保證不漲租金」「最終還是打在無殼蝸牛身上」「把租屋黑數稅負提高,就浮上檯面光明正大漲房租,到最後都是在坑殺租屋族。」
租事難圓滿3/政府開大門讓房東房客「互咬」 偷偷申請房東恐面臨高稅金
為了讓租屋族看得到也領得到,「租金補貼2.0」不但強調「申請租金補貼不需要取得房東同意」,還鼓勵房東成為公益出租人,享有稅賦優惠,但新政策上路後糾紛層不出窮,房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請,「不用提供房東身分證字號,房東沒法成為公益出租人,怎享優惠?」專家向CTWANT表示,「這等於要房東與房客互咬!」挑撥房客與房東間的信任。依現行的租金補貼政策,房東加入公益出租人後可享有房屋稅同自住住家用稅率1.2%,地價稅同自用住宅用地稅率2‰,綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元的免稅優惠。但是,公益出租人日後若要出售房子,將面臨不小的租稅負擔,需繳納較多的土地增值稅,多則可達上百萬。按土地稅法第34條第5項規定,如果土地所有權人出售自用住宅用地,土地增值稅想適用「一生一次」的規定,出售前1年不能有「出租」行為;若想適用「一生一屋」的規定,出售前5年內,不能有「出租」行為。此外,一旦自用的房子租人後,就不再享有房地合一稅400萬元的免稅額,除非收回後自住滿6年,才能恢復免稅優惠的資格。雖然合法報稅天經地義,但權衡利弊得失,沒有人想跟錢過不去,讓不少黑市房東選擇繼續隱形。此外,依新版租金補貼政策,房客申請租金補貼,不再需要房東同意,內政部也指出,只要租客申請補貼,房東就可直接取得公益出租人資格,並享有所得稅等稅捐減免優惠。但果真如此?崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒,「如果沒有房東身分證字號,是完全沒辦法查到出租人是何人,房東自然也無法享有稅賦減免,還會從自用稅率變成非自用稅率而多繳稅,這對房東而言是件很可怕的事!」租金補貼議題在Dcard上討論熱絡,租客盤算著申請補貼房東將轉嫁稅金調高租金,還可能被刁難而不敢申請,馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府放任「房東跟房客互咬」,卻不主動加強稽查,相當不負責任。(圖/翻攝自Dcard、CTWANT資料)以房屋稅為例,原本使用自住稅率1.2%,會變成非自用稅率1.5%,同時也沒有每屋每月租金收入最高15,000元的綜所稅免稅優惠,「我們問過營建署,事後就等房東願從良自己主動申請公益出租人,稅率才會降低和享有公益出租人優惠,對於房東來說是相當麻煩。」近期Dcard討論版上就有不少租屋族討論是否要「偸偷」申請租補,有網友本來就打算搬走,決定先申請再說,也有人抱怨,「我有室友要搬走偷申請,結果我們其他人遭殃超哭的」「真的超哭就是怕房東知道偷偷申請租屋補助然後怕之後會被刁難」「這樣搞房東就退押金然後違約賠一個月的租金最後搞到的就是沒地方住的自己」。政府為租客開了便利大門,租客或許連找房東溝通都不願意就直接申請,等房東發現時,已是面臨高額稅金,肯定是氣得跳腳算帳,最後承受後果的依舊是房客。顯然這樣的政策只為達成目的,但卻犧牲了人與人之間的和諧與互信。而過去1年房東與房客因為漲房租或申請補貼的糾紛未少過,6日也才發生,新北樹林一名男子不滿房東通知他租金要調漲1000元,於是心生怨恨恐嚇房東「讓你變凶宅」,並在租屋處引爆家中瓦斯桶。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府祭出租金補貼政策,卻加上房客可自行申請的但書,無疑是讓「房東跟房客互咬」,糾紛得由租屋族跟房東承擔,「不是很負責任的作法」,雙邊若是硬碰硬,最後只是兩敗俱傷,建議房客能平心靜氣與房東商量,提出可彌補房東稅負損失,又能領取租金補貼的做法。他也強調,若國稅局未能大範圍主動稽查,單靠補貼讓租客咬出房東,是很難改善租屋黑市、健全租市,相信接下來幾年,房東與房客對峙與租屋爭議仍會不斷發生。補貼亂象多,民進黨立法委員何志偉5月接獲民眾陳情,申請的租金補貼在請領後遭內政部要求追回,理由是房東並未繳納房屋稅。何志偉批評,審查疏失卻讓民眾承擔。(圖/黃鵬杰攝)
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路,私法人購買住宅採許可制,由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素,不論是獲利了結或逢低買進,私法人在房市操作各異,形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮,惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1~5月台北市億級豪交易量。(圖/中國時報製表)截至目前為止,今年1~5月台北市1億元以上豪宅,共有53筆交易紀錄,不過對照去年同期104筆,交易量減少近一半,不過實價登錄有登錄的時間落差,因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察,疫情期間不少台商回流,熱錢湧入房市,高端豪宅交易熱絡,不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等,再加上《平均地權條例》修正案通過,市場氛圍趨向保守,豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出,《平均地權條例》新制已於7月1日上路,為了遏止炒房,當中祭出的私法人購屋採取許可制,且購入後5年內不得辦理移轉、讓與,交易流程更為繁複,法規上路後,恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度,得改由個人名義購置,下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,在《平均地權條例》新制上路前,私法人出現換手潮,相較豪宅,買賣最多的仍是一般房型,雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽,但若以內政部以往統計,私法人買賣占房屋移轉棟數3%到4%之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅,以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出,由投資客組成的公司,由於買賣量太大,成立公司買房,不僅好管理,且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損,也可防止買賣掛在個人名下,可能發生偷賣弊病。他表示,私法人買豪宅的仍占少數,多數標的仍是以1到3房的一般房型居多,以一年約30萬筆交易來概估,換算私法人買賣也有好幾萬戶,因此,不論是獲利了結或逢低買進等各種原因,私法人在7月1日前有人搶上車,也有人搶下車,形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點,何世昌表示,私法人豪宅買賣仍以台北居多,外縣市少,台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間,投資報酬率差,私法人一般不會買來投資,因此,私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量,大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出,《平均地權條例》的修法「管住不管商」,因此今年私法人逐漸將目光,從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下,高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極,在央行升息至今已達3碼的情況下,預期投報率也應隨之上調0.75%,由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色,以及「高出租率」的地段優勢,因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家:預售屋交屋恐爆糾紛
今(15)日央行召開理監事會,宣布不升息,終結「連五升」,不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施,主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市,總共8大城市,第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,消息一出,震撼市場!對此,房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,央行此次意外擴大打房,並且加碼打到換屋族,預料已簽約、未交屋的預售屋,將來交屋時,將要補足1成的自備款,若籌資不及,恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示,央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍,擴及第2戶房貸,預料首當其衝的,正是換屋族群,未來購屋需多準備約1成自備款;若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸,只能先賣後買,無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族,也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談,現在的打房措施已不分對象,購屋族只能自求多福。何世昌表示,其實今天央行最新的打房令,頗令人好奇和不解的是,過去央行調控房市政策,向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作,但是這次第5波不動產選擇性信用管制,竟然連換屋族都列入打擊面,違反過去的調控政策,與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示,不過,央行此舉,也意味著,央行對於未來房市的看法,恐怕應是房價在一波軟著陸之後,目前需求還是穩健,房市底部可能成形之際,在通膨、營建成本等支撐下,未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察,此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制,並自16日起實施,並沒有緩衝時間,接下來,打擊面將擴大到換屋族,尤其是位於央行管制區域的8大城市,已經簽約、購置,但尚未完工交屋的預售屋,若為第2戶購屋,則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制,日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力,屆時不只是建商受到影響,第2戶以上換屋族也首當其衝;尤其部分換屋型產品,總價相對偏高,一下子要拿出總價1成的自備款,也是一大挑戰。何世昌指出,一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款,則恐怕交屋前將有一波換約潮;而換約求出場之際,屆時價格是否有撐,則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制,打擊面究竟有多大?何世昌分析,依去年全台預售屋交易件數約8萬件,以及前幾年12~14萬件來概估,目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉,若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計,可能有6、7萬戶,甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
十大巨首觀房市1/「這家」建商去年推案成長4倍 十大建商重洗牌
在升息、打炒房「空軍」襲擊下,2022年房市看似「虎頭蛇尾」,但據591新建案調查,去年全台10大建商推案量達5826億元,不但較前年增加近2000億元,榜單也大洗牌,其中茂德、永信、惠宇交出年增3到4倍的成績單,一舉將麗寶、遠雄等知名建商擠出榜外,而擁有70多家子公司的寶佳機構,照例以打群架方式4度奪龍頭。根據591新建案統計全台推案市況,去年前10大推案建商中,寶佳、興富發、豐邑、國泰去年就在榜中,華固、永信、惠宇則是在新入榜建商,其餘為重返排行。而就新推案量年增幅度,以惠宇營建機構的406.3%奪冠。台中起家的惠宇,除了長期深耕台中北屯14期、機廠特區,近年也將觸手延伸到新竹,特別是東區、竹北兩大高價區推出不少高價案,成功以243億元案量於去年拿下第10。惠宇建設總經理王堅志向CTWANT記者表示,「因為案量剛好集中在2022年,又多是特別大案,才會導致成長率衝高。」像台中南區「惠宇國圖館」總銷約70億元,總戶數271戶,去年8月開賣,至今剩不到2成;同樣下半年開案的竹北「惠宇謙和2期」,每坪開價75萬元,現在也賣了6、7成,「惠宇有很多忠實粉絲,往往開案1、2個禮拜,都可以衝到6、7成銷售,3月馬上在台中十四期推出『惠宇覞山』,總銷至少30億元。」茂德建設則以推案量年增3332%,居成長第二高,總案量排名第三大。茂德去年新案多集中在新北三重、五股等地,指標案如三重「都廳大院」,總銷高達450億元,榮登全台單一總銷最高個案,去年榜上無名,今年一口氣衝進前十。茂德建設副總簡士亮向CTWANT記者透露,今年預計推案量有400~500億元,其中最大案為三重碧華國中案,總銷逾200億元,預計5月取得建照、下半年公開。對於今年房市,簡士亮認為,保守看待,但也還算樂觀,茂德在獵地上都以重劃區為主,但之後會轉趨保守,他也特別點出像是淡水、林口、青埔比較不會是主要獵地區域。他解釋,雖然這幾年青埔整體規模算漂亮,但地理環境只靠高鐵,周遭就業人口稍嫌不足,投資客比較多,茂德未來比較趨向三重、五股、新莊、板橋等地,機能、去化、來客都比較安全。高雄在地建商永信去年一口氣推出多個指標案,推案量265億元,較前一年的66億元,成長達301.5%,躍身為前十大榜上新秀,排名第9。這份榜單的另一名新秀「愛山林建設」,雖是建築新兵,但母公司為代銷老將「甲山林」。愛山林去年在新竹寶山更推出總銷300億元的代表作「新竹帝寶」,成功擠進第5名。「之前都在買地,現在愛山林土地有快7萬坪,去年開始將重心轉向推自建案,今年至少就有500~600億元釋出,其中光土城一個案子就200多億元,不過公開時間未定。」愛山林董事長祝文宇對CTWANT記者透露,土城案現在已經在興建,將視市場狀況決定推出時間點。愛山林董事長祝文宇看好雙北和新竹人口密集和供給不多的價格凹陷區,圖為指標案「新竹帝寶」。(圖/甲山林提供、CTWANT資料室)「蓋出來的房子要有人住,沒人住,房價就會降,現在很多中南部建商都在賣地,因為土地太多,供給量大的地方,未來比較困難,只能求個案表現。」因此祝文宇鎖定土地稀有的雙北和新竹,同時還要考量消費者負擔程度,「北市哪裡價格不到百萬,就是買點,台灣人口集中在北部,需求量決定房價漲跌,因此看準淡水、基隆等房價凹陷區、每坪3字頭的地方推案,未來還有增值空間。」排名第4的豐邑機構,則是少數年年穩定入榜的建商,近年除了積極開發桃竹,也不忘回防發跡地台中市,去年一口氣在北屯、西屯及南屯等蛋黃區釋出300多億量能,其中水湳特區「豐邑PARK ONE」,根據實價登錄,還創下台中歷史新高的三位數行情。向來獵地不手軟的興富發建設,近年出手幾乎都是重量級推案,雖去年僅7案登場,但其中卻有4案總銷超過百億元,前年就名列第2,即便去年榜單經歷一波洗牌,仍穩坐亞軍。而寶佳機構憑子公司「團體戰」輪番推案的優勢,去年以2129億元的案量,雄踞十大建商之首。根據591統計,寶佳機構子公司約有70餘家,分別以不同名字在各地區插旗推案,幾乎是有新建案的地方,就有寶佳的影子,去年指標案包括左營高鐵站周邊總銷逾百億的「世紀莊園」,新竹高鐵站所在的竹北市,也有「合新詠遇」、「寶佳奇磊」等案公開,「寶佳奇磊」開價甚至來到每坪75萬元。擁有70多家子公司的寶佳機構,則是以打群架策略,4度拿下龍頭寶座,圖為寶佳機構董事長林陳海。(圖/CTWANT資料室)房市專家何世昌分析寶佳經營策略,在留才方面,採取各立山頭、分而治之模式,讓有能力的人才成立、管理各子公司;在採購方面,採用大軍團作戰方案統一採購、控制成本;在推案策略方面,過去是走市場派路線,購地、推案、價格變動都是快、狠、準,市場不好敢降價,市場好則全面漲價,像前年8、9月,預售屋實價登錄實施後,寶佳董事長林陳海就決定調漲。不過他也提到,寶佳近年來確實有調整策略,第一,積極強化售後服務,讓屋主叫修更快速;第二,部份個案廚衛配置中高規格建材,與以往平民規格不同;第三,寶佳定價策略變得更大膽靈活,一改過去全平價策略,部份建案反而開出區域新高價,定價與市場脈動貼合得更緊密。何世昌也觀察,或許是因爛尾樓議題發酵,去年下半年以來,缺乏品牌、能見度建商的案子銷售明顯趨緩,預期今年銷售成績恐怕也不太好看,而且會面臨削價爭的壓力;但品牌力強的建商,銷售狀況依然穩定,而且售價調漲的機會偏高;而低首付的建案仍相當受歡迎,預料今年市場上低首付建案會大量增加。
愛莉莎莎大賺6000萬後改住大房子 原小宅實登被翻出推測僅賺20萬
近期自媒體行銷課大賺逾6000萬元的百萬YouTuber愛莉莎莎,為了「小換大」,上個月售出萬華套房,最新實登與地籍謄本揭露,她以1288萬元賣房,持有3年帳面增值108萬元出場,賣房、賣課兩頭賺,不過,扣除房地合一稅以及70萬裝潢費,實際上沒什麼賺。房市專家推測,買方購入理由,應與裝潢、租金投報有關。愛莉莎莎2019年買下萬華區10餘坪套房,更找了前室友砸70萬元裝潢,以實木等材質,營造高品質飯店感,入住不到3年,因自覺空間不夠用、800萬元貸款繳的差不多了,故去年買了比套房2倍大的人生二間房。愛莉莎莎為了房子「小換大」,決定出售北市萬華小套房「台北晶麒」,不過依專家推估,會賺錢的她,在這次轉手交易中應沒什麼賺,單純為了換屋。(圖/翻攝自google map)為了「小換大」,愛莉莎莎去年12月找了仲介委售這間萬華套房,更開心宣布1天就賣出,如今實登揭露出售價格,萬華區康定路的「台北晶麒」16樓戶,屋齡7年、權狀17.64坪,去年12月5日以總價1288萬元、單價73.02萬元售出,對比原屋主2019年11月以總價1180萬元、66.89萬元入手,持有3年每坪賺約7萬元、帳面賺了108萬元出場。《房業網》調閱地籍謄本追查,該房屋貸款約800萬元、出售日就在愛莉莎莎高調賣房的隔天,且房屋扣公設後室內僅約10坪,種種跡象可印證陳姓女屋主,有相當高機率是本名陳天予的愛莉莎莎。至於買方則為地址登記在同社區的鄰居。《房業網》調研中心主任林裕豐表示,該社區近1年平均成交單價約69.02萬元,該16樓戶以單價73萬元左右成交,比起去年11月成交、建坪22坪的25樓戶,以單價71萬元出售,該戶每坪還高約2萬元,背後原因包含小坪數有較高單價,以及精美裝潢深獲賣方喜愛等;賣方可在去年底買氣低迷情況下,衝出高單價,顯示北市千萬總價左右的物件,因入手門檻較低,且有一定租金投報效率,去化表現相對穩健。「台北晶麒」2016年推出預售時,恰好為上一波房市多頭最高點,2021年以前屢傳賠售。房市專家何世昌說,該社區隨著這波房價起漲,不少戶別已經解套,近期轉售多有獲利,縱使社區位在外界認為出入人員較複雜的區域,只要長期持有,仍有很高機率,可以擺脫賠售命運。而該社區套房比例不小,1至2房型視裝潢、家具、樓層不同,月租金可達2.2至3.3萬元間,何世昌說,該社區因租金報酬多在2%以上,早年屋主多買下收租為主,近期隨著房價高漲,也讓不少想入手北市新房的年輕人,考量總價千萬足以負擔,因此購入該類型產品,都可能是買方可能接手的原因。對於這次愛莉莎莎賣房大賺108萬元,林裕豐分析,屋主持有超過2年轉手獲利,將被課徵35%房地合一稅,加上70萬元裝潢、仲介費等零零總總費用,實際獲利恐僅剩不到20萬元,但因「小換大」換房,若能符合自用住宅重購退稅規定,將能多少補一些獲利進帳。
都更拖字訣2/地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下,全台都更危老合建案的建商與地主,正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者,「現況是很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成,尤其是雙北市。」「3年前談的都更案,原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築,估算造價是18~20萬/坪,現在發包可能要來到28~30萬/坪,成本漲了40~45%,但是售價漲的有限,且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆,原本打算讓利給地主,因此給地主的分配條件高,但碰上原物料漲價,反而成了絆腳石,「那案子現在的成本完全沒辦法做!」該建案位於新北市精華地段,近捷運站的商業區,建商規模不算小,他無奈表示,目前只能重談條件,但地主抗性很高,再來就是更改設計規劃,從成本較高的SC變SRC,並將樓層壓低,成本才能降低,再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少,營建成本上漲,讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭,一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋,一般來說業者因應成本變動有3種狀況,以營建成本由14萬/坪上漲到21萬/坪,即每坪上漲7萬/坪為例:1、若建商自行購地興建,此時調高售價7萬/坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案,在營建成本上漲前,已談定分配比例為60(原地主):40(建商),上漲的營造成本須由建商全部吸收,包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪,因此建商的成本負擔增加17.5萬/坪(7*2.5)。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元,將導致喪失市場競爭力,該案肯定賣不動,因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後,房價仍維持原本市場行情,建商須增加分配比例才能維持原本的利潤:假設售價爲70萬/坪,分配比例為60:40,營建成本調升7萬/坪後,建商成本負擔增加為17.5萬/坪,此時建商應增加分回17.5/70=0.25,即雙方分配比例調整為1.25(1.5-0.25):1.25(1+0.25)=50:50胡偉良坦言,重新協調到再度達成共識往往曠日廢時,若是地主堅持原分回條件,建商也不可能願意賠本硬蓋,目前業界多是把合約放到到期無效後,再重啟評估談條件;已簽約無退路的,只能等原物料降價的時機點,「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,營建成本上漲,建商會努力和原地主協商,希望調整分配比例,但若不成功,可能不履約、以拖待變,已施工的則有可能演變成爛尾樓。(圖/報系資料庫、CTWANT資料室)住展雜誌研發長何世昌就表示,整合到尾聲或已完成的都更案,建商已無法要求地主提高共同負擔,只能將增加的成本轉嫁至售價,或自行吸收;但若是整合初期的都更案,由於建商對於造價高漲重啟條件談判,地主因分回坪數縮水,參與都更意願下滑,使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法,通常會明確的告知目前營建困難,如果大部分地主都有很強烈的改建意願,仍希望公司做服務,同時也能體會營建成本上漲的問題,大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然,有些案子地主不願意退讓,此時許峻豪或許會評估退場,同時告知地主們可以再找其他建商來評估,「通常地主在評估幾家建商條件後,仍會回頭,因為他們才會意識到我們的困難點是真的,而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約,正等待都更的北市地主戶胡先生也分享,他們的建商是願意按照原本的合約分配走,沒有要求再調整比例,但他也擔心,羊毛出在羊身上,也許會在其他地方節省成本,「所以就看建商的良心了!」工料雙漲,合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本,卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上,但房價過高又會脫離行情滯銷,相當兩難。(圖/鑫建築提供)
「這裡」從2飛7字頭只花兩年 專家:浮誇房價比電影還離譜
據住展雜誌統計,2021年1月至今年8月,新竹市新建案平均房價由每坪25.3萬元漲至37.3萬元,漲幅約47%;新竹縣更不遑多讓,同期房價由21.8萬元飆到34.1萬元,漲幅高達約56%。住展雜誌研發長何世昌表示,竹北高鐵特定區房價從2年前每坪20餘萬一路飆漲,到今年新案成交最高價已來到7字頭,「浮誇的漲勢比電影劇本還要離譜。」近年台商回流、產業設廠走跡往中南部移動,導致中南部房價激漲,不過在新竹縣市這個王者之前,中南部縣市漲幅只是小菜一碟。新竹市漲幅從高到低依序為北區、東區、香山,漲幅分別約為49%、41%、32%。雖然北區漲幅最大,但僅是落後跟漲罷了,因為竹市房價領頭羊在東區,尤以關埔重劃區房價水準最高,新建案均價估約60萬元左右,僅花2年時間,關埔房價就由2字頭躍至6字頭。何世昌指出,今年來關埔重劃區房價雖持續上揚,但因線上銷售中的建案只有一個,所以市況相對沉寂。由於關埔重劃區開發已趨飽合、素地有限,未來難有大量推案,需等到關埔二期重劃區(約從中山高新竹交流道至新莊車站一帶)完成並推案後,可望迎來新一波價量高峰。相較於竹市,竹縣漲幅更為驚人,其中漲幅最大的是竹北市,去年1月新建案房價僅約每坪28.7萬元,今年8月暴衝至48.1萬元,擠下東區成為新竹縣市各行政區之冠。竹北房市焦點主要在縣一、縣二、縣三、台科大與高鐵特定區等5大重劃區,當中以高鐵特定區房價水位最高,目前估約60~75萬元。何世昌進一步指出,若把時間拉回到2020年中,當時高鐵特定區新案如「合康學院」、「豐謙Vita」、「竹科滙」等案成交價還僅2字頭,「當時不管是嗑了什麼,都沒人會說2年後成交價會見到7字頭,可如此荒謬乖張的劇情,竟在人們眼皮子底下發生了,恐怕連電影劇本都不敢這麼寫。」鄰近竹北五大菁華重劃區和關埔重劃區的新埔、芎林、竹東、寶山,因距離高價區較近,受惠於竹科客外溢買盤而產生跟漲效應,近一年多來漲幅從4~6成多不等,分居竹縣第二至第五名。近年房價表現最弱勢的為關西鎮,因關西位置較為偏遠,未能接收竹科外益買盤,新案銷售速度不快,較缺乏上漲動能。今年8月房價僅約18.5萬元,近一年多來僅上漲1.5萬元,漲幅8.8%敬陪末座。「大新竹地區房價驚驚漲,目前仍看不到頂部,核心關鍵在於供需失衡。」何世昌認為,由於早年劃設的公辦重劃區多已開發飽合,近十幾年來缺乏大型重劃區提供建地,導致供給量陷入相對低點,但需求卻因美中貿易戰、電子科技業景氣榮景而上升,在供不應求的環境下,終成為房價飆漲的完美溫床。但下半年至明年若電子業景氣轉衰,是否會成為房價絆腳石?後續值得觀察。
實價登錄蓋牌1/北市200戶預售屋交易「被隱藏」 險釀消費糾紛
為讓預售市場更加透明化,實價登錄2.0去年7月上路,預售屋交易須於30天內即時申報,不過台北市有民眾反映,購買預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網。CTWANT記者調查,過去一年來,推估北市約有200件預售屋成交筆數,「因被認定成交價偏離市場行情2成以上」,暫不公開,有違「公開透明」之虞。一名民眾近期向CTWANT記者反映,4、5個月前他於北市精華地段購買預售建案,但遲遲未見實價登錄網出現交易紀錄,詢問銷售業者,對方告知有申報但是地政局沒有公布。原以為銷售人員私下做手腳,沒想到致電地政局詢問才知道真有此事,險些造成消費糾紛的他發現,「實價登錄原來沒有想像中這麼透明!」CTWANT記者也找到該建案主管,業者無奈解釋,應該是去年銷售較多是低樓層,且因潛銷所以售價較親民;今年成本上漲反映在售價上,同時陸續對高樓層進行銷售,價差因此拉大,結果被認定偏離行情不揭露,所以造成與消費者間的誤會。業者對「被蓋牌」感到疑惑,「我們建案並非總銷百億大案,也未創區域高價,或是特殊關係的交易,是真真實實的成交價格,卻不被揭露。」據了解,該案去年成交價約落在110萬元,今年反映物料成本後,高樓層成交價約落在130萬元,漲幅約2成。「消費者來反映實價登錄沒有揭露的狀況不只一件,我們要消費者放心,都有登記報備,但怎麼解釋客戶都不相信,最後只能請客戶親自詢問北市地政局,才化解誤會。」被蓋牌情況不是單一案例,住展雜誌研發長何世昌表示,北市過往也有不少建案有過類似實價有登錄未揭露的情況,其中最著名的就是豪宅「陶朱隱園」及「世界明珠」,地政局會和估價師公會合作,如果估價師認為成交價高出市價20%以上,擔心少數幾筆高價成交是建商安排定錨拉抬市場行情,就會先暫不公告,等成交量累積到一定程度,才會選擇公開。未求資訊更即時、透明,修法推動實價登錄2.0,不過地政局先過濾再公開的作法,卻讓民眾及業者覺得仍有不便之處。(圖/報系資料庫)根據北市地政局提供數據,去年7月1日預售屋即時實價登錄新制上路截至8月7日,總共受理申報12,469戶成交件數,已經實價揭露的有12,225筆,占98%,剩下的244件除少部分近期申報在查核中,其餘皆已列為暫不揭露,推估數量約有200件。同樣情況也出現在其他縣市,高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示,高雄也曾有案子少數戶別因成交價較高,地政局先暫不做實價登錄。台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章也聽聞台中七期豪宅因價格過高沒有被刊登出來的情況。至於房價屢創新高來到7字頭的新竹,銷售業者則表示沒有聽到有蓋牌這種狀況。住宅週報社長陸敬民推估,應是建案普遍熱銷,「如果是一整批送件都是每坪68~72萬元的話,就代表作假可能性低,因此沒有蓋牌的必要。」一位不具名代銷表示,聰明的消費者會去查實價登錄做功課再跟銷售小姐談判,但若地政局選擇性登載交易,消費者相信政府實價登錄的準確性,只會認為是業者不老實,真的是啞巴吃黃蓮。該業者認為,政府想在房價上作管控能理解,但實價登錄的初衷本就是公開揭露最新成交行情,且確確實實是客戶合意的買賣價格,政府希望業者能誠實登錄,自己卻不誠實揭露,有違這項政策設立的初衷,建議審核機制能再更因應實際環境做改善調整。謝哲耀也認為,地政局不該有蓋牌的機制,應該查核一下是事實後直接揭露,才能即時反映行情,不揭露反而不論是買方或賣方都更難判斷市場價格。不過也有人持不同看法,何世昌就表態支持這項作法,才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價,大家不應該苛責北市地政局審查太嚴,而是應該要督促其他縣市也能嚴格審查才對。住展雜誌研發長何世昌表示,北市過往也有不少建案有類似實價有登錄卻未揭露的情況,不過他認為地政局能將價格偏高的交易有所保留,才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價。(圖/CTWANT資料照)