央行限貸令急轉彎 立委嗆:執政7年不做「為救選情急就章」
央行上個月所祭出的第5波房貸管制措施,限制在六都及新竹縣市購買第2戶房的民眾,只能貸款七成。但此規定上路後卻因為誤傷「自用住宅先買後賣」的換屋族,央行緊急研議解套方式,並於10日公告,貸款戶得與銀行簽署切結書,若在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,但如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸。民眾黨立委邱臣遠表示,雖然根據央行說法,認為以1年時間處理舊屋很合理,只不過實際上路後,換屋族是否因為1年期限任人宰割?而針對家庭仍有2戶居住需求的民眾來說,又應如何避免受到央行貸款限制?邱臣遠說,根據財政部規定家庭擁有第四戶房屋才列為非自用住宅,到底家庭持有幾戶住宅,才是財政部與央行共同打房對象?這些問題政府顯然沒有說清楚。邱臣遠坦言,民進黨上任以來,實踐居住正義總是說一套、作一套,過去7年都不做,選舉一到什麼都推出來急就章,不論是推動囤房稅、限貸打炒房、租屋補助等,不是配套作不夠,就是治標不治本,沒有打到該打的對象,卻打了不該打的對象,政策不周延,顧此失彼。邱臣遠也呼籲政府在推動居住正義政策上,不能總是在沒有凝聚內部政策目標共識之下,只為了救選情而草率推出缺乏配套措施的應付政策,以致朝令夕改,這樣終將適得其反,也讓居住正義淪為空談。
換屋族安了!央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了!中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施,「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房,限貸7成」,此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施,貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸,銀行將收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令,誤傷「先買後賣」換屋族,央行昨宣布鬆綁,貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋,就可免受貸款7成限制;圖為央行總裁楊金龍。(圖/報系資料照)簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會,宣布第5波房貸管制措施,主要針對六都及新竹縣市等特定地區,第2戶購屋貸款成數上限7成,未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族,立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊,紛紛找選區立委陳情,要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大,央行上周分批找來多家銀行討論,研議如何在不影響政策原意下,仍能讓換屋族順利購屋,最終討論出簽署切結書的折衷作法,換屋族須在1年內賣屋,交屋時出具與銀行簽署的切結書,以避免產生交屋時貸款金額不足的問題,讓流程更順暢。行庫主管透露,討論時有半年、1年及1年半等3個版本,但多數銀行認為,半年太趕,1年半又太長,最終同意以1年為限須出售舊屋的限制,因為如果真的是換屋,以1年處理舊屋「很合理」,如果時間拉得更長,那就等同買第2屋,就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示,不管有沒有限貸令,第2戶的房貸條件通常不會太好,的確有些換屋族會受到影響,但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響,紛紛找上選區立委來喬,讓銀行也覺得很無奈,因此希望央行訂出統一規範,讓大家好做事。央行官員表示,之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數,主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升,加上第2戶房貸業務量不減反增,才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法,央行重申,已進入向金融機構申貸階段才會受影響,尚未向金融機構申貸者,非屬貸款案件,沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,央行願意調整限貸規定,算是傾聽民意,可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內,須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶,且要塗銷第1戶房貸抵押權,否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息等,以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾,或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說,有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定:傾聽民意減少糾紛楊玉全說,購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需,並不是炒房,建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說,現在房價高,想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易,如今可以寫切結解套,確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控,並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋,就不會有限貸的說法,徐佳馨指出,這部分涉及重購退稅,因賣1戶再買1戶可享退稅優惠,但2戶的所有權人應為同一人,若不同人將無法適用。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家:預售屋交屋恐爆糾紛
今(15)日央行召開理監事會,宣布不升息,終結「連五升」,不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施,主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市,總共8大城市,第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,消息一出,震撼市場!對此,房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,央行此次意外擴大打房,並且加碼打到換屋族,預料已簽約、未交屋的預售屋,將來交屋時,將要補足1成的自備款,若籌資不及,恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示,央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍,擴及第2戶房貸,預料首當其衝的,正是換屋族群,未來購屋需多準備約1成自備款;若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸,只能先賣後買,無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族,也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談,現在的打房措施已不分對象,購屋族只能自求多福。何世昌表示,其實今天央行最新的打房令,頗令人好奇和不解的是,過去央行調控房市政策,向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作,但是這次第5波不動產選擇性信用管制,竟然連換屋族都列入打擊面,違反過去的調控政策,與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示,不過,央行此舉,也意味著,央行對於未來房市的看法,恐怕應是房價在一波軟著陸之後,目前需求還是穩健,房市底部可能成形之際,在通膨、營建成本等支撐下,未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察,此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制,並自16日起實施,並沒有緩衝時間,接下來,打擊面將擴大到換屋族,尤其是位於央行管制區域的8大城市,已經簽約、購置,但尚未完工交屋的預售屋,若為第2戶購屋,則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制,日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力,屆時不只是建商受到影響,第2戶以上換屋族也首當其衝;尤其部分換屋型產品,總價相對偏高,一下子要拿出總價1成的自備款,也是一大挑戰。何世昌指出,一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款,則恐怕交屋前將有一波換約潮;而換約求出場之際,屆時價格是否有撐,則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制,打擊面究竟有多大?何世昌分析,依去年全台預售屋交易件數約8萬件,以及前幾年12~14萬件來概估,目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉,若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計,可能有6、7萬戶,甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
打房神秘第4招1/不只寬限期!央行悄悄調升房貸利率 換屋族跳腳
疫情衝擊百業,卻澆不熄全台瘋買房盛況,去年起央行兩度進行選擇性信用管制,今年9月23日第三度出手,央行總裁楊金龍30日甚至承認,「要回到過去房價很難!」CTWANT記者發現,央行還有第4項措施「調升第二戶房貸利率」,被PPT鄉民暗諷「這才是央行隱藏版的殺手鐧!」央行9月23日再度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,包括特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降購地貸款最高成數為6成、調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成等,被視為第三波打炒房。不過,事隔一天,各家銀行又收到央行通知,「特定區第2戶自9/24日起,房貸利率不得低於1.72%。」代表第2戶貸款,除了不再有寬限期,還要調高房貸利率。PTT版上悄悄熱議,「最大影響就是換屋族,全部都要變賣掉租房,再買。」「房子加價賣,繼續轉嫁」「最衰小的是換屋族= = 直接被打到」「(與優惠利率差)0.39 (貸款)一千萬每一個月就多繳3250元 差很多齁~」祭出打炒房3項修正措施的隔天,央行又通知各家銀行,「調升第二戶房貸利率不得低於1.72%」,究竟是打投資客還是打換屋族,在PTT引起鄉民熱議。(圖/讀者提供、截取自PTT)有網友分享自己的狀況,「我是真的因為小孩要小換大,這下我得繳更多錢了,而且還沒有寬限期讓我撐裝潢好,入住到舊家賣掉這階段」「北漂青年在老家買房給老人家,也在北部買房自住錯了嗎?」「央行明明說不升息,卻有小動作,這樣偷偷摸摸通知銀行,不直接宣布,很奇怪!」明眼的網友抱怨。記者實際詢問多位房產業者及民眾,央行悄悄出手,大部分民眾還不知情。屋比房屋總監陳傑鳴認為,這次央行調控手段,雖然可以降低投機炒作氛圍,但可能誤傷「先買後賣」的換屋族,只有「投資小白」影響最大,對於善用人頭購屋的投資客影響有限。為要打房,央行還限縮建商購地貸款成數。鑫建築團隊執行長許峻豪表示,過去土地貸款成數可達8成,去年12月第一波打房調降至6.5成,但打擊炒作效果明顯不彰,現在又降0.5成實在不樂觀,「附加成本最終都會回到消費者,建設公司有利潤才會推案,打越兇,只會讓房價提高越多。」究竟成本漲多少?清景麟建築團隊董事長林聰麟以台南東區為例,5年前土地每坪20、30萬,每坪造價僅7.5萬;現在土地60萬一坪,造價要15萬,「全台都是這樣,土地、造價成本都翻倍,售價怎麼辦?」5年前台南東區房價約18~20萬元,目前清景麟推出的「巴克禮PARK2」開價約3字頭起跳。清景麟建築團隊日前舉辦「巴克禮PARK2」動土典禮,董事長林聰麟表示,面對缺工、原物料上漲,以往2~3年可完工,現在要4~5年才能完工,公司為此改採邊建邊售銷售模式,而一期賣2字頭,二期也調漲為3字頭。(圖/宋岱融攝)「政府才是炒房大戶!」甲山林廣告、愛山林建設總經理張境在提到打房火力全開表示,政府每次都說建商炒房價,其實是政府先炒地價,中央政府應該先關心地方政府為什麼地價開標這麼貴,公然告知地主地不能賣太便宜,「房價這麼高不是我們願意,是政府先公然炒作地價,非常不夠正義,打房加稅是第2個不正義,建商平均一案賺20%,工程期4年,一年賺5%不算多,增加建商營運成本,最後只會反映在房價。」