升息半碼對房市影響有限? 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點),打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測,房地產界普遍認為對房市影響有限,儘管升息半碼,千萬房貸每月僅多出631元,專家則點出三大不利影響,其中即包括租金持續攀高,而對於交易量影響,認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為,央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升,升息策略可謂一石二鳥,而對處於高檔的房市而言,將產生三大不利影響,包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高,李同榮說,顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本一旦增加,就會帶來轉嫁效應,租金就會持續高漲,對年輕人又是一大打擊,而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下,漸進式的往上增加,也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化,2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟,年減15%,一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空,加上平均地權條例上路後利空淡化,建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現,在連續升息房市交易量縮後,房價表現明顯趨穩,統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數,六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%,不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區,房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵,市場交易量萎縮,不過2023年上半年升息循環告一段落後,市場也逐漸習慣2%的房貸年代,加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔,台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動,房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加,曾敬德說,短期內還是會有降溫效果,不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著,升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多,要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群,中高總價市場並未出現失控狀況,反而總價1500萬元以下市場表現活絡,推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施,不過這次突發升息也有一石多鳥效果,一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫,也可避免ETF市場資金過熱狀況。
台積電1奈米可望落腳嘉科!馬稠後將設園中園 全力助攻嘉義站上世界級
隨著嘉義科學園區即將完工,台積電一奈米落腳嘉義科學園區的可能性也隨之增高。不僅嘉義科學園區直接受惠,鄰近的「馬稠後產業園區」將成為嘉科衛星園區,扮演產業助攻重要角色!嘉義奔向「農工大縣」的重要引擎的「馬稠後產業園區」,其地理位置優越,具備完善基礎建設深具發展潛力,目前主要以科技產業或傳產升級廠商進駐投資設廠,將可創造800億元產值與2萬個就業機會,龐大的就業人口已為周邊太保、朴子帶來強大明顯的剛需,周邊房市也蠢蠢欲動。嘉義縣政府積極發展「農工大縣」計畫,自主開發馬稠後產業園區,第一期包含帝寶車業、大瓏企業、國內伺服器機殼大廠勤誠興業(8210)、松川精密、大成食品等30家上市櫃大廠進駐,預估已為嘉義縣創造297億以上年產值,帶進5000人就業機會。馬稠後產業園區具備地理優勢與完善基礎建設,吸引近30家上市櫃大廠進駐投資,創造297億以上年產值,帶動5000人就業機會。(圖/業者提供)因應半導體發展佈局,中央視察進度時將「馬稠後產業園區」第二期,台糖公司約44公頃土地定位為嘉科衛星基地,改由中央經濟部主導招商採「園中園」方式進行,以因應未來台積電進駐利用,未來將以半導體設備其零組件及材料供應鏈優先,園區全區預計2025年完工。嘉義位處中科與南科之間,扮演西台灣半導體產業鏈的橋樑,複製竹科、中科、南科發展模式,台積電進駐將有利嘉義縣城市發展,台積電進駐將吸引下游設備與供應鏈廠商、高科技工程師跟隨進駐,馬稠後產業園區「園中園」不只為嘉義「農工大縣」發展重要引擎,更是全球發展AI的重要角色,如同向世界半導體高科技產業招手,嘉義價值將被看見站上世界舞台。嘉義串連西部科技走廊,結合馬稠後產業園區1、2期,以及嘉科、亞創無人機產業、民雄航太園區的開發,未來若加入台積電先進封裝與1奈米製程,建立區域產業價值鏈,將帶動近3萬就業機會,但周邊多為新興重劃區,主要住宅供給與新建案多集中於太保縣治特區生活圈,成為人口紅利最佳受惠區,許多大型建商也紛紛進場卡位。馬稠後產業園區鄰近縣治特區生活圈,區域生活機能成型,也成為周邊就業人口定居置產首選。(圖/業者提供)縣治特區生活圈擁高鐵嘉義站、長庚醫療專區,生活機能完善,縣政府於周邊多個都市計畫持續推行,嘉科實驗高級中等學校也預定明年(113年)開始招生,構成消費、教育、醫療機能質量俱佳的科技生活圈,最有利於周邊園區廠商徵才,重大建設消息也讓嘉義價值被看見,引起各界關注,周邊房市也正醞釀一波漲勢!暸解更多:https://reurl.cc/K4DlmR
新青安催買氣房市開綠燈 台屋:全年「量微縮、價緩漲」
台灣房屋集團發佈最新房市景氣燈號及預測,第二季房市已逐漸脫離低迷狀態,第三季回穩;預測第四季、2024年第一季與第二季在「剛需撐盤,內需溫和」的格局下,房市發展保持穩健步調。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,全年房市可望以「量微縮,價緩漲」收尾。台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,發佈市場景氣燈號及房市景氣預測,研究結果顯示,第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈,意味房市已逐漸脫離低迷狀態,第三季景氣燈號轉綠,代表房市在第三季回穩;預測第四季後雖仍有波動,但皆位於景氣穩定的綠燈區域,顯示在「剛需撐盤,內需溫和」的格局下,房市發展保持穩健步調。周鶴鳴表示,今年上、下半年的房市,可說是截然不同的兩樣情,上半年市場受打炒房政策影響,交易量急遽縮減,但Q3新青安優貸政策上路,為房市催出首購買屋潮,也讓下半年的交易量「轉縮為增」,價格亦獲得支撐,因此全年房市可望以「量微縮,價緩漲」收尾。周鶴鳴分析,當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點,加上地緣政治、國內大選變數,各國政府都積極因應政治經濟發展,調整政策降低衝擊,到年底台灣房市雖然大勢底定,但對於價、量仍需動態觀察,置產應回歸購屋動機與需求。自住、自用、長期置產等長期持有的規劃,以過去歷史經驗來看房價漲多跌少,在自住、經營事業的過程中,資產價值也慢慢在提升。
禾碩芝山綻 北士科士林門牌捷運宅
想買北士科,但有沒有士林區門牌的案子?可不可離捷運近一點的,最好1、2分鐘就能走到?如果戶數單純,而且有現成的生活機能和商圈就更棒了,這樣的條件能在當紅的北士科預售推案中找得到嗎?近期,士林文林路、文昌路口附近角地由禾碩建設整合推出的危老案「禾碩芝山綻」,在地段上訴求「士林門牌的北士科」、「步行1分鐘到芝山站,最近捷運的北士科」、「擁有天母SOGO、士林商圈與天母忠誠路商圈機能的北士科」,對比去年北士科賣出120-132萬元間的實登成交價格帶,平均每坪125萬元的開價,務實回應市場需求,頗獲區域買氣青睞。「禾碩芝山綻」步行1分鐘可達捷運淡水信義線芝山站。(圖/禾碩提供)現場專案羅崴永透露,「禾碩芝山綻」客群輪廓主要有三大類,一是以天母、士林、北投的自營商為主。二是為下一代就讀歐美日僑學和薇閣、奎山等教育因素考量,從外區來到士林置產的買主。最後值得注意的是,已進駐和將進駐北士科的中鼎、友華生技、仁寶、康舒、新光壽等大企業中高階主管,近期也開始搶先到北士科周邊房市尋找適合的預售案進場。「禾碩芝山綻」有全新落成的北藝中心、傳藝中心、數位藝術中心與天文科學館建設,以及美日歐國際學校與明星貴族學校資源,又鄰近新光醫院、陽明醫院等醫療資源和士林天母多個商圈,房市價值有產業匯聚、文化藝術、國際生活與自然景觀等4大優勢支撐。「禾碩芝山綻」建築立面呈現人文質感品味,圖為外觀3D示意。(圖/禾碩提供)「禾碩芝山綻」基地面積約432坪,規劃兩棟13樓高、均質3併平面,全坡道平面車位,立面外觀利用景觀陽台錯位配置,大尺度引進自然能量。社區2樓為公設空間,戶外花園露臺搭配格柵營造人文品味,室內複合規畫健身房、音樂教室,以及多功能廳,滿足餐飲、會議、運動酒吧等風格生活需求。該案戶型主攻首購與首換的剛需型產品,推出22、24坪2房,與31、32、35坪3房,室內零走道空間浪費,打造高坪效空間。除22坪單面採光外,其他戶型都有2至3面採光,總銷約16億,預計於2027年完工。
「天母靜好」!中山北六段天母靜巷宅
去年北士科預售成交行情登上每坪120-132萬元,其中天母人貢獻不少。網路也好奇為什麼素來「買房離不開天母」的天母人會去買北士科?甲桂林廣告總經理陳衍豪點出關鍵,一是正天母少有新案釋出,二是近年天母推案以中大坪數為主,還來不及反應市場突然轉向剛需自住,所以天母人才選擇「就近」去買北士科。不過,近期中山北路六段靜巷全新落成的「天母靜好」,基地約500坪,規劃24~38坪2~3房,樓層藉設計巧思分隔出3併與4併配置,拉升居住質感,結構強化搭載52支新日鐵VEM制震系統,總計83戶純住零店面,可售63戶已有43筆成交實登上架,扣除已簽約待上架,約有十來戶正在銷售中,市場反應不俗。「天母靜好」成交均價約112萬元上下,高樓層每坪實登達122-124萬元,含車位總價帶落在兩房3,200起至三房4,900萬元間。由於擁有中山北路六段靜巷門牌,步行可達芝山站、天母SOGO與磺溪公園,陳衍豪分析,該案與去年爆衝的北士科房市在地段上是「正天母VS待熟成的新天母」,價格上是「蓋在通膨發酵前的正天母VS預售碰上造價成本通膨的北士科」,比價效應自然會在市場發酵,加上又是正天母線上「唯一」中小坪數成屋案,呼應當前自住剛性需求,因此吸引買氣由北士科回流正天母購屋。在「天母靜好」出現的天母客包含天母二代置產,為子女入學美國學校、日僑學校、歐洲學校、奎山實驗中學、蘭雅國小、士東國小等明星學區作準備的家長,有法官律師背景、公司即將進駐北士科的科技新貴高層,也有醫師世家由老醫師帶著即將在榮總、聯醫陽明院區、振興等醫院服務的年輕醫二代來購屋。也因為屬於天母少數鄰近捷運同時又是北市大動脈中山北路靜巷門牌的地段,在「有捷運的天母」這項優勢加持下,由中山、中正、大安、大直等地前來的區外客比例也比過往天母推案高。天母擁有美日歐學校營造出國際生活氛圍,也有薇閣、奎山、蘭雅國小、士東國小等明星學校,吸引注重下一代教育的台北客跨區購屋,圖為美國學校。(圖/業者提供)為滿足天母客群的生活品味要求,中山北路六段靜巷案「天母靜好」劃出兼具尊貴與隱私性的內進式坡道平面車位,建築立面與空間美學由打造出北藝大漂浮科技藝術館、改造基隆太平國小成港景書店的台灣人文建築雙璧-郭旭原建築師與黃惠美設計總監攜手打造,以大量石材結合義式比例低檯度深凹長窗,呈現眺望大屯山系綠意的天母詩意棲居之美。台灣人文建築雙璧-郭旭原建築師與黃惠美設計總監攜手打造「天母靜好」。(圖/業者提供)
賣相十足!「新濠一滙」躍居話題指標
隨著後疫情時代來臨,人潮、商機重新步入常軌,對景氣起伏同樣敏感的房地產亦然,雖前有《平均地權條例》、後來總統大選的外部干擾,但剛需自住買氣依舊不見衰退,當中地段佳、產品力強的新案,尤其在百花爭鳴的市場中脫穎而出。30樓SRC雙塔擎天地標相較台北市難以企及的高房價,新北市顯得親民許多,特別具備大型重劃區的板橋、三重、新店等地,早已成為台北市居住板塊遷移的首選錨點,而近年最引領風騷的莫過於江子翠北側重劃區,不僅握有大台北稀有的水岸優勢,與台北市中心一橋之隔的地段位置和成熟到位的生活機能,給予移居且宜居的良好誘因,使新案均有著不俗的銷售表現。龐大的買氣動能,持續吸引各路建商進場插旗,近年品牌實力遽增的新濠機構,自然不會缺席這場盛宴,繼大受買方好評的「新濠一川」、「新濠一閱」後,「新濠一滙」在520檔期正式公開,該案擁區內稀有逾1717坪的完整基地,並採全棟SRC鋼骨結構,打造30層、120米同時耐震達六級設計的擎天雙塔地標。插開案月餘席捲當地買氣延續前兩期的堅實口碑,「新濠一滙」在甫開案階段便已躍居話題焦點,本案聘請金以容建築師操刀,其餘景觀、公設等項目,團隊陣容也同為業界頂尖;逾1717坪的大街廓基地中,闢設出千坪花園泳池占比,且全案採零店面的純住宅社區規劃,加上戶戶樓高3米6、加厚20公分樓地板、大面開窗和室內無小樑等房型優點,獲得買方極為正面的銷售反饋。新濠機構為市場稱道的「真心不二價」策略,也同樣落實在「新濠一滙」,少了價格攻防的虛耗時間,能更專注於個案規劃和產品優勢。江北最具賣相的新案指標「新濠一滙」規劃20-42坪、2-3房產品,均具備優異的格局坪效。(圖/業者提供)為了確保建築核心的營造品質,此次新濠機構與日商華熊營造合作,雙強聯手,也為「新濠一滙」創造有利的銷售立基,配合本身優異規劃及品牌實力,開案僅一個多月,即迅速席捲當地市場目光與買氣。「新濠一滙」產品設定20-42坪、2-3房,均以高坪效格局出發,例如26坪便達到2+1房2衛的居住空間,並連接新濠機構所選用的精品建材和飯店式物業服務,對比同區競案,無論硬體、軟體都存在顯著的領先幅度,為目前江子翠北側重劃區賣相十足預售新案。憑藉豐富的基本面條件,「新濠一滙」已成區內賣相十足的指標個案。(圖/業者提供)新濠一滙|120米SRC擎天地標各層樓高:3.6米坪 數:20-42坪房 型:2-3房接待中心:新北市板橋區環河西路四段699巷(懷石公園旁)禮賓專線:02-2255-2888
中捷事件後首露面 興富發董座:必加強自主檢查
興富發(2542)今(13)日舉行股東會,由董事長曹淵博主持,承認111年度合併營收266億元。也是中捷事件以來,曹淵博首次出面。曹淵博表示,事件發生後興富發已加強各工地自主檢查,也接受主管機關對各工地查核,日後一定會依相關規定落實工安措施。興富發5月10日台中建案「文心愛悅」吊臂砸中台中捷運車廂,釀1死10傷。今日股東會上也有股東發言,希望興富發能對工安做完整、長遠性規劃,包括子公司和委外承包商,至少把危險降到最低,他肯定興富發在獲利及品牌的提升,但若工安成績也能名列前三名,比無形商譽更重要。會後發言人廖昭雄也提到,工安沒有任何的藉口和空間能打折,公司長年以來非常重視工安,做很多措施,但做不好或是沒做好,造成工安意外,錯了就是錯了,經過這次事件後對人員訓練和包商工人健康,增加更多方法避免。他也再次,對這事件表達相當抱歉,目前全台當將進行工安檢討,對包商做最嚴格的要求,請大家給興富發一個機會,會努力做給大家看。目前興富發只剩台中8個工地尚未復工,目前皆已遞出復工申請,陸續審查當中。興富發111年度合併營收266億元,合併稅前淨利為49億元。不過相較前一年度合併營收減少177億元,稅前淨利也減少63億元。興富發表示,主要是疫情以來嚴重缺工缺料,造成工案進度延宕,加上俄烏戰爭遲遲未解,原物料成本持續飆漲,致使完工結案及銷售情形較上期減少,及產生營業淨利較前期減少。興富發今年推案計畫朝商辦案為主,若順利核照,預計將推出總銷73億元「台北興富發T1」、總銷150億元「國家企業廣場TAIPEI ONE」、新莊副都六、桃園中路五、台中惠順11、惠國88、惠國90等案,另外高雄「特貿三」北基地銀行團326億元聯貸案也已簽約完成。住宅方面瞄準剛性需求,台中將有「雍悅一方」、「紀汎希」、「蘿曼蘿蘭」,高雄則有「森美術」、「巴黎河左岸」等新案登場。廖昭雄表示,目前北中南都有案子推,很多是辦公大樓,其中復興北路的「國家企業廣場TAIPEI ONE」已完工,南港商辦大樓「台北興富發T1」已開始銷售,其中「國家企業廣場TAIPEI ONE」區位相當好,希望以整棟出售為目標。興富發近年從建商跨入地產開發,繼台南安平雅樂軒酒店2022年1月營運後,預計金山凱悅溫泉酒店也將於今年投入營運;同時,高雄凱悅酒店也在籌備中。興富發表示,房地產剛性需求不會消失,端看產品定位,觀察市場總價在650~1300萬元的住宅剛需首購產品、重劃區商辦都有極大需求;土地開發方面,將轉向參與公部門標案、加大合建都更案的比重,降低對融資的依存度,也分散經營風險。興富發也表示,包括子公司未來7年計畫推出15案、總銷超過1300億元,預期至2029年完工規模達4441億元。房市前景抱持樂觀態度,今年仍是購屋者自住與置產入場的好時機。
受益連假效應 詩肯5月營收近1.9億年增5.7%
連鎖家具龍頭詩肯(6195)5月營收約1.9億元,年成長5.7%;累計前5月營收近9.6億元,年減8.4%。詩肯表示,未來房市將回歸剛需基本面,且公司仍會持續展店,對今年營運仍審慎樂觀。詩肯受益於勞動節、母親節等假期因素推升消費力道,接單表現強勁,5月合併營收1.89億元,年成長5.7%。詩肯表示,5月營收成長動能主要來自台灣振興政策,由於政府推出的五倍券使用效期至去年4月結束,基期太高的因素消失,使得今年前5月合併營收9.59億元,年減8.42%。詩肯也表示,公司接下來仍會持續尋找適合店點展店,並且在品牌融合後,提升營運的效益日益明顯,對於費用控管也有也有助益,也拉抬管理綜效。截至5月底,詩肯全台門市共計93家店。對於未來營運展望,詩肯表示,今年仍有通膨、升息、政府打房等不確定因素存在,後續仍須持續觀察局勢變化。市場預期在平均地權條例上路後,下半年起短期投資轉售會收手,未來房市將會回歸剛需基本面,而也符合詩肯瞄準的市場族群,對於營運來說則是一項利多,以目前表現看來,營運動能並不虞缺乏。
買不起房去嘉義? 房仲:嘉義小資房貸族占比創新低
月前勞動部政務次長李俊俋接受立委質詢時表示「大家在嘉義應該都買得起,歡迎大家來嘉義買房」,讓嘉義市民氣炸,近日有房仲調出嘉義房貸族占比,發現收入在20~40萬元之間的小資房貸族約12%,創歷史新低。業者表示,雖然嘉義房價在建設逐步到位下仍有繼續攀升的可能,但相較全台其他主要都會區,仍是相對負擔較低的選擇。依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示,2022年嘉義縣市年收入在20~40萬之間的小資房貸族約為12%左右,是有統計數據以來的歷史新低,且與2013年的20%相比,10年來大幅減少8個百分點。對此,東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,嘉義房價飆漲是導致小資房貸族占比走低的主要原因之一,由內政部不動產資訊平台揭露,從2020Q4到2022Q4,嘉義縣的平均購屋單價從每坪11.64萬元增加到每坪15.82萬元,增幅超過3成,嘉義市的平均購屋單價也從每坪15.08萬元增加到每坪17.74萬元,增幅接近2成,顯見嘉義縣市房價漲勢之迅猛。除萬物皆漲帶動房價上漲的因素外,建設話題的發酵也在一定程度上推升了嘉義房價。黃勝暉說,嘉義科學園區、馬稠後產業園區、嘉義高鐵特區、民雄航太園區等眾多大型項目的進駐讓嘉義房市能見度快速提升,未來區域房價繼續攀升的可能性不低,普通小資族的買房難度恐怕會進一步加重,打算在嘉義買房置產的民眾應提前做好準備。 東森房屋嘉義彌陀加盟店經理戴明堂也表示,最近幾年嘉義房價確實突飛猛進,但與其他都會區相比,目前嘉義房市仍具低價優勢,以發展較早期的嘉義市來說,腹地不大,學區完整,生活機能成熟,人口相對集中,目前中古屋房價仍普遍落在1~2字頭,總價500~700萬元左右就能買到2~3房剛需住宅,總價700~1,000萬元左右就能買到中古透天,CP值相當不錯。近期在政府強勢打炒房之下,戴明堂坦言來嘉義置產的短期投資客的確有減少的跡象,但對於自住客來說,現在確實可以說是不錯的進場時機,以前品相良好、價格親民的物件一經釋出,很快就會被眼尖的投資客橫掃而空,而現在短期投資客逐漸退場,自住客有了充足的時間可以慢慢看房,可供挑選的物件種類也更加豐富多元。戴明堂表示,尤其受房市冷空氣影響,部分口袋較淺或有資金周轉壓力的屋主,在議價空間上面也更有彈性,購屋民眾只要多看、多比較,相信都能找到適合自己的物件。目前在嘉義市租一間整層住家的租金普遍落在1.5~2萬元上下,租金支出與房貸支出相差無幾,因此建議購屋民眾如果已經準備好自備款,不妨抓緊時間買房上車,坐享資產保值與增值的紅利。
百米SRC雙塔地標 今年江翠北側就等這案!
《平均地權條例》子法正式出爐,一掃懸宕已久的觀望心理,全台房市來人及成交數量明顯回溫,特別剛性需求客層的大量出籠,支撐起這波久違的回春買氣,加上適逢520檔期,各地醞釀許久的重磅大案更趁此搭上推案熱潮,力求在銷售端一舉衝出氣勢。移居新北市首選板橋位處政經中心的雙北核心帶,依舊是全台房市景氣表現的先行指標,不過依據《591》網站統計數據顯示,台北市新案均價達到每坪105.9萬元,對中產階級可說是難以企及的購屋門檻,因此一橋之隔的新北市新興重劃區,扮演想一圓成家夢民眾的最佳停泊點。長期穩居新北市蛋黃區的板橋,憑藉區位、交通、機能等先天籌碼,以及有感的比價效應,持續吸納台北市客層移居;以近年當紅的江翠北側重劃區來看,不僅握有華江、萬板大橋等連結台北市的幹道,一旁的新北環快也能串接新北市其他行政區,加上本就有的江子翠捷運站,提供了區內迅速發展的重要養分。新濠一滙席捲買方目光江翠北側重劃區坐擁雙北核心帶少有的水岸綠地條件,也讓眾多建商皆想方設法佔得一席之地,包含打造水岸住宅著稱的新濠建設,除了三重的「新濠漾」系列外,近年於江翠北側推出「新濠一川」、「新濠一閱」等案,均以水岸環境為個案訴求,並獲得相當亮眼的銷售成績。值得一提的,醞釀近半年的江翠北側指標案「新濠一滙」日前正式公開,在新濠品牌經營有成的加持下,消息甫曝光便席捲當地買方目光,占地逾1717坪,規劃兩棟地上30層,樓高120米雙塔地標建築,採用全棟SRC鋼骨結構,建物提升至耐震六級設計。並於百米建築面寬的基礎上,利用退縮空間種植大量植栽,規劃零店面的社區,結合千坪花園泳池,產品力道與同區其他個案形成強烈對比。於520檔期正式公開的「新濠一滙」,具備優異的基本面條件,已吸引大量買方關注。(圖/新濠一滙提供)挑高3米6純住宅社區大基地且零店面的社區多規劃中大坪數的換屋型產品,但「新濠一滙」卻反其道而行,以20至42坪、2至3房符合時下剛需市場的主流坪數切入,無論是首購或換屋都能享受完善的社區規劃,搭配露天泳池、全齡公設會館等多項豐富公設。且戶戶挑高3米6、高效格局及大面開窗,並將樓地板厚度提升到20公分(完成面達25公分),防水保固期效也增至10年,解決漏水、噪音兩大住宅困擾,開案至今,已為當地房市再添市場動力與銷售話題。新濠一滙|120米SRC擎天地標投資興建:新濠建設各層樓高:3.6米坪 數:20-42坪房 型:2-3房接待中心:新北市板橋區環河西路四段699巷(懷石公園旁)禮賓專線:02-2255-2888
他是我兄弟1/不靠大同庇蔭自立門戶 凱銳、新美齊漂亮成績單「盼父看到」
百年家族大同集團3年前易手,令人不勝唏噓,但早就脫離大同體系的林挺生第三代林傳凱、林傳捷兄弟,自立門戶後,今夏雙雙交出亮麗成績單。兩人是林家二房次子林鎮源兒子,哥哥林傳凱打理的凱銳光電(2255),去年營收30.64億元創新高,已是全球前三大汽車後座娛樂系統商;弟弟林傳捷掌舵的新美齊(2442),打響精品宅,近期還啟動167.8億元獵地計畫,兩人事業各自精彩。新美齊前身為「美齊股份有限公司」,由林傳凱、林傳捷的母親溫靜如於1986年1月創辦,原為液晶監視器與液晶電視製造商,2000年掛牌上市,3年後,溫靜如的先生,也就是林家二房老二林鎭源「被迫」交出華映董事長位置後,加入美齊,與妻子一塊打拼。然在大陸南韓殺價競爭下,面板業淪為「慘業」,2010年林鎮源只好將面板代工業務及資產出售給中國「京東方集團」,美齊更名為「新美齊」,再買入科橋電子旗下「凱銳光電」(原名螢橋光電),跨入車用電子影音系統,同時進軍房地產投資開發。直到2013年林鎮源大腸癌逝,新美齊交予林傳凱、林傳捷兄弟共治,6年後決定一拆為二,將凱銳控股及凱銳光電切割出來,車用影音及綠能事業由哥哥主導;弟弟則留在新美齊,負責不動產建設開發與物業管理。今年正值林鎮源逝世十周年,一位熟悉林家人士告訴CTWANT記者,「兩兄弟今年都交出漂亮的成績單,在沒有大同家族龐大事業庇蔭和投資奧援下,憑一己之力,闖出一番成就,相信林鎮源在天之靈必感欣慰。」5月31日新美齊股東會後,有「7年級最帥董座」之稱的林傳捷,一身韓系合身格紋西裝,搭配白色休閒鞋,不疾不徐地向媒體說,「這2年國內房地產環境有所改變,但公司在剛需市場還是很吃香,看好後續剛性需求會繼續成長,今年很多好的(購地)機會釋出,所以覺得現在需要踩油門,讓更多消費者有機會認識新美齊。」「新美齊AIT」被美國在台協會相中,在對外銷售前就被AIT攔截整棟收購作為官舍大樓,於是新美齊也因應AIT的需求,在興建時為其量身打造規格。圖為林傳捷出席建築落成剪綵儀式。(圖/新美齊提供、翻攝自美國在台協會AIT臉書)林傳捷6年前領著新美齊,從電子公司轉型房地產,迄今已累積近300億元的推案經驗。而林傳捷最具代表性的作品便是「新美齊AIT」,此一2018年推出的北市天母推豪宅預售案,接待中心還沒蓋好,就被美國在台協會相中,以總價11.6億元整棟收購作為官舍大樓,成了美方破天荒在台置產首例。去年新美齊正式跨出雙北,6月在台中14期重劃區購地,11月又買下北市公館「東南亞戲院」,因進入建案完工入帳空窗期,去年營收僅5.47億元,創新低,合併稅後淨利約1.38億元,EPS(每股純益)0.56元,不過今年將迎來交屋高峰期,預計有北市南港「新美齊心居」及天母「新美齊心岳」2案總銷28億元可完工入帳。此外,在建工程中的北市中正區「新美齊硯」、新北市三重「新美齊The Top」、板橋「新美齊画世代」等已近完銷,其餘台中14期「仁平段案」,預計明年選舉後推案,「東南亞戲院案」尚在整合周邊鄰房,新美齊的土地庫存現已見底。為此,新美齊5月10日公告授權167.8億元,要在全國購置不動產及合建案, 同月18日便火速拿下新北市新店已退場的「開明高職」逾2200坪土地合建案,預計投資39.6億元興建,推估未來可分回總銷逾百億元。「這塊土地使用分區確實為住宅用地!」林傳捷澄清外界疑慮,並信心滿滿地說,「近期還會加碼,獵地在北中南都會區,儲備未來推案動能,朝全國型建商推進。」林傳凱(右)、林傳捷(左)兄弟倆相差1歲,兩人感情融洽,經常出席同一場合。(圖/報系資料庫)哥哥林傳凱接掌的凱銳光電,於2019年自新美齊分拆出來後,發展腳步相當快速,專攻行車紀錄器及後座娛樂系統周邊配件的設計、製造組裝,在後座娛樂尚未成氣候時就收購小廠,以併購方式切入大品牌汽車供應鏈,取得VOLVO經銷權。凱銳光電2021年11月興櫃掛牌,2022年9月高雄廠投入量產,營收逐年增長,去年合併營收30.64億元,年增11.81%,稅後純益達2.16億元,EPS(每股純益)5.02元,創獲利新高,今年第一季表現更好,營收9億元,年增44.57%。去年車電展林傳凱推出與美國Amazon合作導入車用Fire OS系統,成功坐穩高級車娛樂領導品牌,目前合作的車廠就包含了藍寶堅尼、賓利、保時捷、奧迪、福特等,其中美國市場就占了3成的營業額。「目前凱銳光電正在開發後座遊戲系統,不用搬PS5到車上,只需要連起網路,拿起遊戲手把就能暢玩雲端遊戲。」林傳凱以「把車子當成家裡的客廳」為目標,全力衝大後座娛樂系統全球市占率,「一定有前三,前二應該也不是問題!」林傳凱目前手握全球前三大汽車後座娛樂系統商凱銳光電,以及VOLVO凱銳汽車。(圖/翻攝自JETOPTO臉書)「訂單能見度看到今年底,位於前鎮科技園區的高雄廠已開始試量產,有助於今年業績雙位數成長,明年出貨動能大爆發可期。」林傳凱今年4月參與「台北國際車用電子展」時就喊出,目標3年達成年營收100億元,預計今年第三季底送件申請上市。40歲的林傳捷告訴CTWANT記者,「新美齊住宅案的充電設備,都會請凱銳協助裝設,近期立院修法,增訂新建物屋頂要設置太陽能板,也會找凱銳來評估協助。」新美齊旗下「資訊服務」事業,負責銷售CRM客戶關係管理系統,凱銳也是客戶之一。對於今年是父親逝世十周年,林傳捷感性表示,「很懷念他,可惜他沒看到我們創造的這些(事業)。」相信讓林鎮源欣慰的,不只是兒子們事業各自拚出成績,還有手足的和睦。
房市黑天鵝瓦解「票房保證」 全台最擠5行政區「這裡」房價跌16.5%
人口越密集,住宅需求相對較多,房市就有支撐力,但遇上打炒房、升息等房市黑天鵝,人口密度不見得仍會是「票房保證」。東森房屋參考內政部資料發現,截至去年底,全台人口最多的前五大行政區永和、蘆洲、板橋、大安與高雄新興區,前3區房價呈現小幅上漲,落在0.4~3.7%不等,而大安區和高雄新興區房價則呈現下降趨勢,降幅分別達13.6%、16.5%,部分地區已出現房價明顯動搖態勢。全台人口密度之冠的新北市永和區,是往返北市工作的民眾主要的居住地,平均每平方公里土地上居住著3.7萬人,密度遠超過香港、澳門、東京等知名擁擠的國際城市,人口的集中也為永和區帶來了穩定的租售需求。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析,現在房市降溫,永和地區不少屋主反而更加惜售,索性「轉賣為租」,使得永和區的房價得以維持相對穩健的水平,近年房價小漲0.4%。因永和未來還有捷運萬大線的建設,預估待捷運通車後,區域房價仍有上漲的可能。 排名第二的同樣落在新北市,蘆洲區居民以自住需求佔大宗,讓區域房市支撐力相對更強。黃勝暉表示,蘆洲中古屋房價普遍落在3~4字頭,部分新建案甚至可以上看5~6字頭,與前幾年相比,區域房價確實上漲不少,近年漲幅3.7%。未來銀河灣計畫、萬坪醫院、蘆社大橋、捷運環狀線北環段等建設項目若進展順利,蘆洲的房價有望再迎來一波可觀的漲幅。 對於排名第三的北市大安區,豪宅林立,富人聚集,房價身處全台天花板。近期受房市冷空氣影響,大安區市場觀望氣氛濃厚,豪宅、小豪宅等產品去化速度明顯放緩,買方轉向單價相對較低的剛需中古屋,進而導致區域的平均單價有所回落,跌幅達13.6%。黃勝暉預估,平均地權條例正式上路後,豪宅市場的買氣可能會進一步受到壓制,因此短期內區域房價應會維持在9字頭的位置。 最近幾年在科技話題的加持下,高雄房價全面上漲,人口密度第四名的新興區也不例外,再加上前兩年新興區屋齡10年內新古屋交易較多,在一定程度上拉抬了區域平均房價,而今年房市趨冷,台積電設廠計劃也一變再變,致使高雄房市出現降溫態勢,價格跌了16.5%。黃勝暉表示,新興區有六合夜市、新堀江,目前新興區以屋齡較高的中古屋交易居多,因此相對於去年同期,區域房價出現下降的現象,未來房價動向值得持續觀察。 對於排名第五的新北板橋區,房價小漲3.3%,黃勝暉指出,板橋是新北重要的交通樞紐與商業聚集地,又有三鐵共構、江翠北側重劃區、大型商場等房市話題,為區域房市增添亮點,未來伴隨北市人口外溢,板橋房價仍有穩步攀升的空間。鑒於大部分屋主都對板橋的後市發展很有信心,議價空間有限,致使區域房價支撐力相對較強。
年輕人最愛的都在這!「鳳山都更好」趁勢登場
「韓團 Blackpink、五月天、大港開唱,還有連續10場演場會,在舞台上說想定居高雄每天唱的天后張惠妹,高雄似乎一夕間變得超有青春活力。」甲桂林廣告總經理陳衍豪表示,來高雄的不只是有磁吸全國年輕消費力的娛樂表演活動,台北新東區南港房市下一個重磅利多-三井購物中心Lalaport ,在高雄則選定「高雄新東區-鳳山」投資,讓鳳山一次擁有大東藝術中心、衛武營國家藝文中心、 2026 年將開幕營運的三井Lalaport,加上中央3月24日破天荒拍版定案全額補助1357億的國道7號加持,「新的公共建設、年輕人喜愛的民間投資都來到鳳山,高雄的老城儼然成為匯聚青春活力的新生活圈。」三井Lalaport同時布局台北南港與高雄鳳山,不單創造就業機會,更將大幅拉抬區域生活消費娛樂機能。(圖/業者提供)搭上高雄這波號招全國青春消費力話題,今年第二季「高雄首宗公辦都更案」就選定在捷運橘線 O14 鳳山國中站生活圈,原高雄縣「稅務新村」逾 2300 坪基地上推出新地標建案「鳳山都更好」,規劃 6 棟地上 15 層合計規劃 546 戶18-49 坪首購、首換主流剛需產品,總銷近50 億元,並由深耕高雄 40 年的國城建設,以評選最優資格拿下,同時也是台北質感豪宅推手甲桂林廣告在高雄的首宗代銷案。陳衍豪表示,該案將讓購屋族群以高CP值享受高雄鳳山諸多新建設發展帶來的紅利。高雄經發局長廖泰翔表示,高雄近年招商有成,已吸引近 6 千億元投資落地,2021 年營利事業銷售總額突破5.5 兆元,去年更創 5.87 兆元新高,每月公司、商業登記新增逾 300 件。人口紅利吸引國際大廠與民間商業投資加碼投資下,就業機會隨就招商引資成功大增,大型藝文活動搭配刺激消費政策,讓高雄各地商圈「滿血復活」,又以高雄人口最多的鳳山受惠最多。同時也讓鳳山以每年 4、5 千戶買賣移轉棟數長期霸榜高雄房市交易熱區冠軍。3月23日政院核定國道7號全額補助1357億元,其中鳳寮交流道為加持鳳山交通路網,快速串接高雄環線國十,連接國道一號。上市建商也分析,南部未來會以每年 5%至 10% 持續上漲,鳳山是高雄最早開發的區域,商圈發展成熟,再加上官方民間建設持續挹注,本來就有藝文、購物、商圈加持的鳳山,又擁有捷運、台鐵與國道7鳳寮交流道加持,不塞車直上國道1號,促使鳳山發展如虎添翼。甲桂林廣告認為,「鳳山都更好」登場宣告高雄新東區鳳山將正式與南高亞灣、北高高鐵百貨晶圓生活圈 3 強鼎立,有至少30 年的黃金發展期。
新法上路前黃燈期 豪宅買氣有望回暖
《平均地權條例》修法過關,私法人購屋申請許可制規定對豪宅市場的衝擊,在1至2月多個連假後逐步走出冷靜期,「豪宅剛需族群」陸續回籠看屋。由於內政部再三強調不溯及既往原則,讓高資產族群,尤其有以私法人名義置產節稅需求的買方,趕在新制上路前這段「黃燈期」加速佈局,尤其聚焦豪宅地段內少數「國際建築大師光環加持」、「具備收藏價值」的破百坪成屋豪宅。琢白258坪住宅空間禮聘有「資本圈第一時尚先生」之稱的香港CCD鄭中設計事務所規劃。(圖/業者提供)銷售業者指出,近年建築原物料漲勢不見盡頭,購買新落成的建案可說物超所值,可以迅速讓資金轉成抗通膨資產,享受通膨的增值利多。尤其像「琢白」這類成屋超豪宅社區,住戶全是擁有雄厚事業影響力的企業主,更不乏外籍跨國企業老闆,都有絕對實力捍衛社區資產價值不墜。位於頂層31樓的凌空公設俱樂部,對坐台北101享稀有絕佳視野。(圖/業者提供)「琢白」樓高31樓,建築通體純白,輕快明亮,猶如一座現代主義雕塑。從建築外觀到室內空間都由榮獲普立茲克建築獎的紐約白派建築大師理查麥爾(Richard Meier)全盤操刀設計,是信義區最高的住宅大樓,也是理查麥爾全球含括公共建築、私人別墅與住宅大樓等兩百多項作品中,第五座超高層住宅大樓。「去年11-12月間出現首波趕修法前出手的台北豪宅買氣,交易總額逾20億元,且超過七成是私法人名義、無貸款全額現金購買。今年第二季台北有望出現第二波搶在新制上路前的豪宅交易熱。」銷售業者指出,綜觀去年底豪宅交易兩大特色,其一是高比例法人名義買豪宅,著眼於未來長期的持有成本和部分裝修費用都可做節稅之用,也利於家族置產規劃和公司資產配置。其二是動輒3-6億元的豪宅仍有高比例是無貸款現金購買,對實力雄厚的高資產族群並沒有構成障礙,長期抗通膨且具收藏價值的超豪宅,仍是高資產族群的剛需。
十大巨首觀房市2/預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌,全台10大代銷變化相較來得小,龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯,2~4名也無變化,分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下;新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷;令人詫異的是,南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露,「今年將不接新案!」根據591新建案統計全台推案市況,2022全台10大代銷5至10名分別是,新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷,其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿,擠下甲桂林、傳真與璽悅,重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際,近年積極北上接案,2022年接案量471.1億元,年增4成,但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露,「今年不接新案,以銷售舊案為主。」「市場狀況不明,今年不外接新案,重心轉向自建案,代銷方面,以去年推案還沒賣完的,及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量,預計近期公開;去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保,林聰麟老神在在回應「短期而已,不會是常態」,如果景氣較明朗,價格有個落底、成交有一定的量時,會再續接新案,「現在看起來量都出不來啊!」不過他也解釋,往年全年銷售量維持800~1000億元,今年自建案量就有快500億元,再加上舊案和未推出案量有200~300億元,全年銷售量不會減少太多,只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元,台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告,去年接案總銷來到573.38億元,較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北,不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」,該案一共挹注62.39億元,也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低,新理想總經理黃正忠認為,現在整體買氣沒有之前熱絡,今年各代銷接案會相對保守,報價也不會像以前勇於往上加,蓋接待中心規模也會縮小,各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發,總量約150~200億元,指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」,總銷達450億元,讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位,也讓茂德建設重返10大建商,同樣拿下第3名。(圖/甲山林提供)位居第三名的甲山林廣告,2022年接案總銷突破千億元,與前年相比年增近9成,成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」,一併貢獻750億元,約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得,2022年接案總銷共1195億元,指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」,去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣,在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示,預計今年329檔期將推出10案,總銷636億元,最大指標案為茂德三重案總銷220億元,大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示,《平均地權條例》影響還要再觀察,雖目前看起來仍有來客量,成交量也沒有到劇減,但不太可能會像前2年的熱況,預計今年成交量不如往年大,因此除了已接案會如期推出外,未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策,調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯,接案總銷來到2184.2億元,海悅廣告近年積極進軍中南部市場,去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」,3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期,將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世,中南部則推有台中的「大華縱橫」,及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示,剛需市場仍為房市成交量最主要來源,但金融政策等因素影響,今年預期市場供給量將減少,房價也要看土地、造價成本有回檔,才有下來的機會。對於今年市場轉冷,海悅仍將接案目標訂在2000億元案量,台北仍會積極布局接案,中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示,今年全台房市供給量縮減,海悅接案也會以自住市場為主要考量,特別是中南部地區。(圖/CTWANT資料室)