十大巨首觀房市2/預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌,全台10大代銷變化相較來得小,龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯,2~4名也無變化,分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下;新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷;令人詫異的是,南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露,「今年將不接新案!」根據591新建案統計全台推案市況,2022全台10大代銷5至10名分別是,新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷,其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿,擠下甲桂林、傳真與璽悅,重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際,近年積極北上接案,2022年接案量471.1億元,年增4成,但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露,「今年不接新案,以銷售舊案為主。」「市場狀況不明,今年不外接新案,重心轉向自建案,代銷方面,以去年推案還沒賣完的,及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量,預計近期公開;去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保,林聰麟老神在在回應「短期而已,不會是常態」,如果景氣較明朗,價格有個落底、成交有一定的量時,會再續接新案,「現在看起來量都出不來啊!」不過他也解釋,往年全年銷售量維持800~1000億元,今年自建案量就有快500億元,再加上舊案和未推出案量有200~300億元,全年銷售量不會減少太多,只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元,台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告,去年接案總銷來到573.38億元,較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北,不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」,該案一共挹注62.39億元,也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低,新理想總經理黃正忠認為,現在整體買氣沒有之前熱絡,今年各代銷接案會相對保守,報價也不會像以前勇於往上加,蓋接待中心規模也會縮小,各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發,總量約150~200億元,指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」,總銷達450億元,讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位,也讓茂德建設重返10大建商,同樣拿下第3名。(圖/甲山林提供)位居第三名的甲山林廣告,2022年接案總銷突破千億元,與前年相比年增近9成,成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」,一併貢獻750億元,約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得,2022年接案總銷共1195億元,指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」,去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣,在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示,預計今年329檔期將推出10案,總銷636億元,最大指標案為茂德三重案總銷220億元,大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示,《平均地權條例》影響還要再觀察,雖目前看起來仍有來客量,成交量也沒有到劇減,但不太可能會像前2年的熱況,預計今年成交量不如往年大,因此除了已接案會如期推出外,未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策,調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯,接案總銷來到2184.2億元,海悅廣告近年積極進軍中南部市場,去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」,3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期,將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世,中南部則推有台中的「大華縱橫」,及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示,剛需市場仍為房市成交量最主要來源,但金融政策等因素影響,今年預期市場供給量將減少,房價也要看土地、造價成本有回檔,才有下來的機會。對於今年市場轉冷,海悅仍將接案目標訂在2000億元案量,台北仍會積極布局接案,中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示,今年全台房市供給量縮減,海悅接案也會以自住市場為主要考量,特別是中南部地區。(圖/CTWANT資料室)
瓦磘溝大不同!永和稀有低密度環境 「弘暉青川」先建後售買氣旺
瓦磘溝大變身!永和人熟悉的瓦磘溝,這幾年在新北市府積極從水質淨化、河道綠化,搖身一變成為永和宜人的景觀河岸。新北市長侯友宜指出:瓦磘溝的整治列為非常重要都市永續環境目標,希望瓦磘溝的整治能做到清水、親水。市府積極整治,未來盼成為生態河川示範水道,對於永和環境相當加分,預料有機會成為繼台中柳川、新莊中港大排整治後,下一個媲美韓國清溪川的環境氛圍。而永和人口密度高、素地稀有,若是有公園在附近,周邊的房價都是穩定保證,瓦磘溝在市府整治下改變看得見,將提升永和整體住宅環境。永和瓦窯溝整治工程 環境大勝以往 有機會帶動周邊房價瓦磘溝沿線又以永和最大的公園仁愛公園生活圈最為受惠,根據實價登錄顯示,仁愛公園新成屋最高單價來到70萬以上,即便是20年以上中古社區均價也能到約65萬左右的成交行情,顯示該區保值性。瓦窯溝沿線綠化工程,有機會帶動週邊房價。(圖/弘暉青川提供)創意家行銷專案經理古明峻表示:仁愛公園生活圈是永和難得的低密度環境,周邊享有仁愛公園綠地,加上鄰近永和比漾廣場、未來2025年萬大線預計完工,結合公園、百貨、捷運及永和區距離台北市一橋之隔的優勢,會是永和區最有潛力的地段。耕耘雙和超過30年的弘暉機構,看準永和在地強勁剛性需求,於永和仁愛公園生活圈、距離未來捷運萬大線永和站400公尺處,推出成屋個案「弘暉青川」,享有永久棟距的「弘暉青川」,是瓦磘溝整治後受惠的第一個個案,弘暉機構力挺首購、首換族,推出高坪效的30坪邊間三房產品,總價帶約2200-2450萬,打破傳統三房動輒2800萬起的高房價,「弘暉青川」降低民眾的購屋門檻,在永和實屬難得,開案即熱銷,反應相當熱烈。在缺工缺料的時代,弘暉機構領先業界採「先建後售」,讓購屋族品質看得見,買房更安心,此案更加碼防水五年保固服務,可見建商對於營建品質的信心。30坪三房兩廳兩衛,適合雙北首購、首換的客戶。(圖/弘暉青川提供)北市、在地客戶換屋首選 2200萬起換永和三房新成屋從北市中正區移入的陳先生表示:「可以無痛換屋真好!」他表示一家人原本住在中正區汀州路一帶公寓,有感於公寓屋齡老舊選擇換屋,但台北市房市難以負擔,選擇一橋之隔的的永和、未來有萬大線捷運可以銜接,交通相當便利。而且「弘暉青川」所在的仁愛公園生活圈,屬於永和稀有低密度生活圈、前方是永久棟距,加上總價算是符合自己預算,期待入住後的新生活。另一個年近70歲的王小姐表示:「終於不用再爬樓梯、追垃圾車,買菜方便多了!」自己住在永和超過30年,自己跟先生已經習慣永和生活圈,近幾年有感於永和房價的成長,想要換屋但是遲遲找不到適合的產品,「弘暉青川」的總價可以接受,加上三房兩衛規劃跟目前所住的格局相似,最重要是有電梯,相當期待全家能夠在2023年搬入新家。創意家行銷專案經理古明峻表示:「弘暉青川」30坪就做到正三房,是區域三房裡最輕鬆的門檻,也因為是新成屋,民眾可以馬上入住,不少年前想換屋的自住客都紛紛入主,現在三房進入倒數階段,另有店面可以銷售,建議自住、換屋的民眾不要錯過。建案網址:https://bit.ly/chingchuanFB粉絲專頁:https://m.facebook.com/174079586588228/接待中心: 新北市永和區仁愛路352巷78號預約賞屋專線:02-8925-6888
房市大逃殺3/染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老:盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市,2022年下半年有感降溫,地產大老們對2023年的展望也轉趨保守,永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警,「哪裡漲最多,哪裡就跌最兇!」甲桂林廣告董事長張裕能則認為,2023年是自住客最好的入場時間點,「錯過這班車就不會回來了!」「2023年,房市推案量會減少,價會撐住,但供過於求的地方,有局部降價。」「受到總統大選影響,房市錯綜複雜,未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長,12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下,房市在下半年明顯萎縮,歲末年終,政府又再一記重拳,《平均地權條例》草案初審過關,更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓,確實會快速衝擊房市,預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計,過去4年,雙北漲幅約2成,桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告,過去房價漲幅較高的縣市,2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正(左)認為,過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多,但條件好、地點好的案子,在成本高漲下,沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」,右為聖得福建設執行長洪正雄。(圖/林榮芳攝)「政治的事,我們也沒辦法掌握,只能平常心看待!」創意家行銷董事長王明正表示,政策上路對市場一定有影響,但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期,大家都認為很慘,結果沒想到房市大好,「誰能保證?現在也沒辦法一刀切(好或壞)。」王明正也認為,這幾年漲越多的地方,一定回檔比較多,房市大好時,豬也會飛,條件不好的案子也跟著漲,「2023年開始,漲跌就因案而異,雖然普遍認為價格回檔,但地點條件好的案子,賣掉就沒了,建商一定惜售且照漲!」甲桂林廣告董事長張裕能認為,台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下,未來經濟發展將更加超越日韓,在此情況下房價不可能便宜,反倒要注意過度集中某一產業,拉大貧富差距,想買房的要趕快趁房市盤整進場。(圖/CTWANT資料室)「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢,建商要馬不賣,就是晚點再推出!」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋,現在的建築造價真的太高太高,有限的營造工人要蓋住宅,又要蓋商辦、廠房,資源被拉扯,讓造價居高不下,「以後房價絕對不可能便宜!2023年是自住客上車最好時機,錯過了,這班車就不會回來了!」他解釋,以台積電為首的高科技產業,讓台灣2022年的人均GDP超越日韓,在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」,國家經濟過度集中在某一產業,這樣的現象就出現在台灣,他認為台灣經濟會持續往前走,不只2022年超越日韓,未來更會慢慢拉開距離,這樣的條件下,未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間,雙北大概1年,雙北以外多是投資客倒貨,約要1年半,在這段時間內,是自住客最好的進場時機,找到適合的物件,該買就要買,甚至還可以議價一點,「現在門是開的,過了2023年後,新一波態勢又起來,到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的,他認為大可不必。
永和這區即將有捷運!「弘暉青川」仁愛公園生活圈 增值潛力十足
後疫情時代,缺工缺料導致預售屋工期延長,加上營建成本提升之下,許多購屋客擔心購買預售的不確定性,轉往有口碑實力建商的「先建後售」成屋案,買房相對有保障。雙和地區知名建商弘暉機構,品牌深耕在地超過30年,老董事長本身是工務底出身,擁有扎實豐富的營建經驗,品牌蓋房業績逾2000戶,更擁有自家的甲級營造廠,很多老雙和人年輕時打拼住在弘暉蓋的房子,為下一代置產也選擇弘暉,是中永和地區具知名的老字號建設公司,近年也在第二代的共同經營下,企業朝向永續理念出發。永和仁愛公園空拍實景圖。(圖/弘暉青川提供)弘暉機構近期最新力作「弘暉青川」,基地位在永和仁愛特區352巷,近仁愛公園與明星學府永平國小僅約400米,距離正在興建、預計2025年完工的捷運萬大線永和站步行僅約5分鐘,具備公園、捷運宅的地段優勢,預期未來捷運通車後將會帶動房價增值效應。永平國小及預計2025年完工的捷運萬大線永和站實景空拍。(圖/弘暉青川提供)「弘暉青川」基地前臨貫穿中永和地區的瓦瑤溝,近年市府團隊積極進行河道整治,以及周邊環境綠化,散步在這享受舒適的生活氛圍,使得社區每一戶住家看出去擁有約40米的開闊棟距,創造永久的景觀視野及採光,這在人口、建築稠密的永和地區來說相當難得。「弘暉青川」,面寬型的基地,使戶戶擁有良好採光,獨棟地上7層、地下2層,住家24戶、店面2戶,單層四戶,推出15、30、32坪的1、3房,全案土地為建商買斷,主打「換屋輕門檻」及「零地主戶」的單純均質社區,建商另加碼防水保固5年,讓客戶居住的更安心。高坪效的格局也是消費者最喜愛的點,以A戶約30坪3房來說,位在邊間、三面採光,通風極佳,其中三間臥房與兩間衛浴都有開窗,主次臥皆預留三邊走道空間的運用,室內無柱設計,創造開闊的尺度與空間坪效,以該案總價帶來說,3房含車位約2300萬起,相較永和其它大坪數3房建案動輒2800萬起,算是相當輕盈的門檻,「弘暉青川」的地段及總價,相當具市場優勢與競爭力。創意家行銷專案經理古明峻表示,「弘暉青川」為區內線上新案難得的先建後售個案,客戶沒有預售屋的等待期,本案規劃15、32坪,總價門檻低,吸引客群包括在地首購、首換族,其中女性經濟獨立時代,該案女性看屋的比例高達6成,公教人員也為購買該案主力,主要看中社區整體規劃的均質、室內的採光及單純隱私性,為永和區內難得的住宅規劃。建案網址: https://bit.ly/chingchuanFB粉絲專頁: https://m.facebook.com/174079586588228/接待中心: 新北市永和區仁愛路352巷78號預約賞屋專線: 02-8925-6888
圍堵爛尾樓1/樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈,宣告停工,為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查,這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉,記者獨家取得第一手資訊,該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建,背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家,103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元,規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓,2021年開案沒多久便完銷,打著大基地、指標案名號,成交單價每坪約在36~40萬元,算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障,反而原有1億元的信託帳戶,最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後,引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露,沅臻建設的不動產開發信託,向寶嘉租賃貸款數億元,金額遠大於消費者信託的1億元;一名建商試算,現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積,約1、2層樓,且該案又已完銷,對其他建商來說,完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下,曾一度傳言麗寶建設有意接手,不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建,不過據了解,此「寶嘉」與「寶佳建設」無關,反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時,打出秀泰影城生活圈,開價4字頭,高出區域行情,仍在短短一個月的時間預約就破百組,當時熱銷盛況,在建商跳票後顯得格外諷刺。(圖/翻攝自凱旋大苑臉書)經CTWANT追查,寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業,經查公司登記,資本額3.2億元,負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃,業者透露,有進行續建會議,目前還未正式定案,要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉(2376)董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山,董事名單還有大富投資負責人游象建,推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長,同時也是寶嘉聯合(寶獅汽車台灣總代理)的創辦人。1986年以主機板的生產起家,技嘉歷經30餘年成長,目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解,寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測,以目前剩有的價金來看,新建商要續建,可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓,劇情神反轉,變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建,已是最圓滿的結局,想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事,鑫建築執行長許峻豪分析,據了解買方目前繳了總價款約10%,大概100萬左右,推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低,「很多建商都會被代銷洗腦,自備款2成,甚至1成,這樣比較好賣;殊不知,沒有經驗的建商相信以後,就發現預收款根本不夠支付營建費用,自有資金流又沒拿捏好,導致原物料上漲時,臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示,之前因營造成本漲不停,很多小建商與地主的合建案,因為分配條件已談定,導致建商騎虎難下,遲遲不敢動工,若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。(圖/東龍不動產提供)房市趨勢專家李同榮呼籲,建商不應有先售先贏的思維,應視市場需求而謹慎推案,才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌,他建議,選擇信譽良好的優質建商外,產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈,進可攻退可守,或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域,都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒,在國內預售、履約制度不完善下,消費者選擇購買預售屋,一定都具有風險,除了盡量選擇新成屋及品牌建商外,買預售屋也可挑選代銷來過濾建商,雖然建商出事,代銷沒有義務擔責,但是「從過去經驗看,品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作,至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧!」
搶案大亂鬥2/「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表,不僅建商跨區獵地,代銷也出現跨區搶案策略布局,繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場,代銷南霸天上揚國際,也急攻北上,去年才拓點台中,今年已到桃園,董事長林聰麟透露,目前正積極洽談雙北代銷案;另外,遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷,遠雄地產總經理張麗蓉表示,「賣到沒有案子可賣,決定對外承接建案代銷!」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示,承接的代銷案2020年到台中,2021年到桃園,2022年上半年將跨足雙北,現在有好幾個案子在談,「我們已經算很慢了!」(圖/宋岱融攝)上揚國際近年北上速度疾如雷電,去年設點台中以來推出5案,今年來到桃園。林聰麟透露,目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中,近期會有好消息,預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露,上揚這次攻城桃園,一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷,預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園,建設(清景麟建築團隊)到嘉義,以林董(林聰麟)的腳步與企圖心,一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄,去年還砸5億元在台南獵地,林聰麟說,「我們已經算很慢了!」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主,業主相當不可思議,以為是詐騙集團。(圖/趙世勳攝)代銷天王海悅國際除了六都及新竹,銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中,而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」,也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示,預計明年推案,案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產,則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」,由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長,近期推出首發案,位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」,案量10億元。張麗蓉表示,去年房市景氣大好,許多案子銷售速度太快,賣到沒案子可賣,公司有2、300名銷售人員一時無所適從,為了永續經營,決定成立第2家代銷公司,對外承接建案代銷,為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主,被當作是詐騙集團,「遠雄怎麼可能出來接案?!」張麗蓉看好房市,今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」,已達成第一年業績目標40億元,並把明年接案目標設定在80億,鎖定桃園以北為主力。
6月初沒人賞屋比SARS還慘 微解封後可望觸底反彈
根據591新建案調查統計,自5月中旬三級警戒宣布後,第二季房市直接進入「中場休息」,新案延後推出,個案數和戶數大減,案場來人數更是較上季腰斬近一半,減幅高達43%。住展雜誌也統計,全國實施三級警戒衝擊之下,大多數建商暫緩推出新案,以致於北台灣6月預售屋推案量不到300億元,接待中心平均週來人數甚至比2003年SARS還慘。以北台灣6月新案為例,單一案量逾15億元以上的指標案有台北市松山「筑丰敦匯」、新北市蘆洲「城市知己-維也納公寓」、三重「順天淳美術」、桃園市中壢「新潤君頤」、平鎮「海川蘊5」、新竹縣竹北「坤山央央」等案。6月新釋出的成屋案則低於100戶,單一案量逾15億元以上的指標案為零。由於整個6月全國都處於三級警戒,國人自主性軟封城、減少出門看屋,導致新建案市況急轉直下,尤以來客組數銳減最劇烈。住展雜誌統計北台灣6月指標建案平均週來人僅8.8組,較5月每周27.5組銳減18.7組,創下住展統計以來最低值,比2003年SARS、金融海嘯等前幾波低點更低;另,指標建案平均成交組數每週為0.9組,較5月份2.3組減少1.4組,意味大多數新建案單週成交不到1戶,市況慘澹程度可見一斑。一名業者表示,公司銷售建案位於桃園、林口A7、八里等單價20幾萬的低價區銷售勉強有動,50~60萬的地區幾乎停滯,「再這樣下去,會很慘!」對於下半年市場,該業者認為不確定因素高,疫苗普及才有機會點,因此原本今年下半年的新推案,在業主全力配合下已全部延到明年第一、二季再推案。住展雜誌研發長何世昌指出,6月新建案市況不佳的原因,第一是全國三級警戒的衝擊,民眾暫緩賞屋與購屋計畫、第二是買方期待大降價落空,不少建案表示近期出芭樂價的客戶變多,短期內成交量衝不出來、第三是超過8成多的新建案仍維持銷售現場接待客戶模式,並未提供線上看屋、視訊帶看等遠距服務,難以滿足疫情時代下的變化。根據住展調查,市況最差的時間點在6月初,到了6月中下旬,市況已逐漸回升,尤以來人量提升較為顯著。以創意家行銷代銷建案來說,7月第一週和6月第一週同期相比,賞屋來客數成長2.36倍,來電洽詢則是1.65倍。何世昌認為,疫情暫時緩和,且國人恐慌期已過,7月12日後微解封,預料市況將顯著回溫,多頭復甦格局依舊不變,接下來遞延性買盤若順利出籠,市況可望倒吃甘蔗!
房市冷爆民眾議價卻踢鐵板 專家:這兩區下半年漲勢兇
自5月中旬疫情爆發,加上7月房地合一、實價登錄新制上路夾擊,市場觀望氛圍濃厚,不僅全台看屋人潮腰斬,業者推案態度也漸趨保守。根據591新建案統計,2021年第二季新進場建案個數、戶數下滑約2成,市況明顯熄火;但房價則是「鐵板」一塊,在低利率、資金潮及缺工、原物料上漲等因素下,與上季相比甚至微漲2%。全台房市驟降之際,新竹卻不受影響,專家甚至大膽預言下半年漲勢力道將超過預期。疫情爆發後,房市冷清,新公開的建案也非常少,新案市場賣壓變化不大,北台灣6月待售建案個數處於相對低檔,僅約1300餘個建案。根據住展雜誌調查,北台灣房市雖然賣壓沒有明顯增加,但整體議價率微幅增加。住展雜誌研發長何世昌表示,6月議價率增加一部份是少數建案價格「微讓利」,但並未出現降價2%、3%的情況,而是「去尾數可以,芭樂價免談」。議價率微幅增加另一個原因則與降價無關,主要是不少建案的開價普遍拉高,而成交價漲幅低於開價漲幅所致。立信建設藝舍代銷副總黃志松表示,「營建成本上漲20~30%,還找沒有工班施工,哪來的讓利空間?現在沒漲就是讓利,跟同區域預售案出現價差,消費者即是受惠了。」創意家行銷品牌公關陸宜也表示,新案都開始醞釀調漲價格了!房市受疫情影響瞬間凍結,卻又因成本上漲不得不反映在售價,民眾不買單、業者一片哀嚎下,新竹縣的竹北和竹市東區則完全不受疫情影響,新建案開價即便呈現猛爆性上漲,仍有不少人搶購。何世昌表示,去年這兩地蛋黃區建案開價均價見4字頭,還被笑「有事嗎?」,近期數個新案開價已飆至5字頭,沒門路的消費者想買竟還買不到。住宅週報社長陸敬民分析2原因,第一是竹北和新竹市精華區供應量稀少,單一建案總戶數常常不到百戶,投資客和房仲容易聯合鎖貨;第二是疫情蔓延,重創國內傳產跟服務業,但是科技業業績亮麗、一支獨秀,竹科購屋者佔新竹主力,因此不受影響。目前竹北縣治三期指標案為「富宇御琚」,每坪開價約48萬元,新竹光埔重劃區指標案則是新家華建築的「致家人」,每坪開價50萬元左右。去年受台積電掀起南科效應的台南房市,據聞也有接待中心在疫情期間仍積極私下邀約消費者低調看屋,房仲業者也持續傳出賀成交訊息。中央流行疫情指揮中心日前已下達微解封相關措施,陸敬民大膽研判,蟄伏已久的房市買氣再度蠢蠢欲動,從現在開始到年底,竹科與南科房市買盤不僅極可能再創一波高峰,而且漲勢力道極可能超乎各界預期。
疫亂兩樣情5/預售屋接待中心採預約制來客少6成 代銷趁機多休息陪家人
這波疫情之亂,受害的還有車商及房地產業者,確診者足跡除了遍步各大賣場,也曾出現在預售屋接待中心,展售空間紛紛採預約制管控人數。創意家行銷品牌公關陸宜表示,目前賞屋採預約制,一個時段只服務一組客人,上週相較前一週來客及成交分別下降65.6%及33.3%,雖無可避免數字下滑,但防疫優先,讓客人能放心賞屋最重要。因確診者足跡也曾出現在預售屋接待中心,目前許多展售空間紛紛採預約制管控人數。(圖/林榮芳攝) 採預約才能賞屋的還有海悅國際,總經理王俊傑表示,目前案場皆維持最低營運量,也不希望賞屋人多,因為只要成為確診足跡,接待中心就必須關閉。而冠德建設則是宣布旗下所有個案因應防疫暫停接待客戶至5月28日,冠德建設業務部協理仇達功表示,目前線上銷售案以成屋為主,為避免賞屋造成社區住戶擔憂,主動暫停營運。王俊傑表示,確實有少數業主宣布接待中心不營業或是預計公開的案子慢慢籌備,平時代銷業是工時很長的工作,但他卻說「現在閒很多!我都告訴員工,趁這機會好好休息、陪家人。」代銷業者加強管控接待中心的防疫措施。海悅啟動以建案為據點的同仁足跡管控,創意家則是採實名制賞屋。(圖/創意家提供)至於車市,由於汽車銷售業績是以月計算,5月的上半月各車商的成績都還不錯,因此很難看出實際影響。福特六和營銷副總經理蘇嘉明表示,「民眾是有購車的動機,但沒有去展間的動力,整體影響還是要看疫情接下來的發展。」他認為,萬一疫情升級到四級的封城階段,估計台灣汽車市場至少會跌掉4成以上。目前各大國產、進口車商在防疫措施,主要都是依照中央疫情指揮中心規定辦理,包括管制室內總量人流、保持適當社交距離、全程配戴口罩、量測體溫與簡訊實聯制,同時針對賞車、客休區和櫃檯區增加消毒清潔次數。此外,鼓勵車主賞車或回廠採預約制,以及提供到府試駕等服務,各車商也都大同小異。過去各大車商標榜的高級咖啡和餐飲服務,目前都暫不提供,僅提供瓶裝飲品。(圖/本刊攝影組)
疫情鎖經濟2/台車廠備料量只剩3個月 還在癡癡等晶片恢復供應
在疫情肆虐下,北台灣的房市首當其衝。「原估計第三季才會出現交易量縮,恐因疫情警戒升級而提前發生。」中信房屋總經理張世宗認為,「但要見到房價大幅下修的機會不大,因缺工嚴重,通膨壓力大,在原物料及人力成本無法降低下,房價欲跌不易。」建案代銷公司「創意家」公關陸宜表示,疫情嚴峻期間,民眾可透過官網「720環景賞屋」線上賞屋,並預備下周推出,每梯次可容納15人的線上賞屋,也有代銷人員即時解析。「海悅國際」總經理王俊傑則說,同仁以建案為活動範圍,每天足跡鎖定住家和建案接待中心,不需要回公司開會。至於車市,本刊調查,目前和泰、裕隆、福特六和、現代等各大國產車集團,備料都在3個月以上,「但若疫情持續惡化,政府無法在短時間內有效遏制,到時候整個汽車產業都將一片哀嚎。」一名汽車業者說。對此,隸屬於福斯集團的ŠKODA台灣分公司指出,全球航運船員7分之1為印度籍,目前由於當地疫情大爆發,導致印度籍船員無法上船,有可能影響新車到港時程,「不過,影響交車最大的因素仍是『晶片』。」民眾看車時,除需手部消毒外,賞車過後也會立即全車噴灑酒精消毒。(圖/業者提供)福特六和公關處長林宇涵表示,雖然整車進口仍得仰賴海運,但體積較小的零、配件可以改走空運,只是運輸成本會增加很多。為了留住業績,目前鼓勵經銷商採取「預約賞車」、「專人到府試駕」等因地制宜的服務。福特經銷商新苗汽車總經理顧生仿則說,部分展示車已設在戶外,分散人流,減少人與人的接觸,「一組客人看過車後,也會立即全車噴灑酒精消毒。」
單日新增16例本土確診 房產業者升級防疫「封城就當休息!」
中央流行疫情指揮中心今(12)日公布新增16例本土確診案例,創下去年疫情爆發以來單日最高本土確診紀錄,一度傳言將升級防疫措施,這兩日股市迎來大跌,房市尚無明顯感受影響,業者大多老神在在,雖配合政府同步升級防疫工作,但對於疫情影響仍保持客觀。海悅國際總經理王俊傑表示,現在防疫措施比以前更具體,同仁以建案為活動範圍,每天足跡維持家裡和負責的接待中心,不需要回公司開會,以保持出現確診或隔離者不影響其他銷售案;接待中心除了開冷氣,同時也將窗戶打開,維持半開放讓空氣流通,並強制同仁戴口罩。創意家行銷則是特別指派高階主管擔任值星官,每日關注疫情中心訊息。創意家行銷品牌公關陸宜表示,接待中心一直維持實名制賞屋、量體溫和手部噴灑酒精消毒,同仁也會配戴「體溫卡」。至於看屋人潮是否受影響?由於確診案例於幾日內急增,大多尚未反映在來客數和成交狀況。一名代銷業者表示,目前來人減少還不明顯,要再看未來股市表現和疫情控制的情況而定,若疫情警戒升級,勢必經濟活動減緩、消費觀望,成交時間拉長,疫情維持高檔不退則有可能推案時程會延後。代銷業者加強管控接待中心的防疫措施。海悅啟動以建案為據點的同仁足跡管控,創意家則是採實名制賞屋。(圖/創意家提供)陸宜表示,來人略受影響,上週來客數比前一週減少2成多,不過因創意家有超前部署、官網提供建案「720環景賞屋」,民眾在疫情嚴峻期間,仍可透過網路觀看屋況。她也提到,之後還會開放線上團體賞屋,代銷人員一次可以帶領15人賞屋,並作即時QA,在房市需求不減的狀況下,讓消費者依舊能安心購屋。對於疫情警戒升級看法,聯碩地產行銷總經理史碩綱表示,一切配合政府政策執行運作,大部分民眾都有基本防疫觀念,與其他國家相比較,台灣仍屬前段班,假如真的不幸又升級,相信政府跟全民都會更加注重疫情對自身跟周遭人員的安全,「影響層面有限而且時間不會太久。」上揚國際總經理施棟瀝一聽到單日新增16例本土案例直言「不太妙!」他說,疫情擴大不是好事,直接或間接影響台灣經濟消費行為,但防疫升級是好事,可有效避免再擴大;至於營運上,他認為短期內不會有太大變化,但會做好萬全的防疫措施。一名業者表示,房地產的基本面還是供需問題,原物料大幅上漲、缺工,全世界都在QE救經濟,游資多到爆,利息又那麼低,但目前政策鼓勵全民買股票,對股票沒有限制與打壓,反而對房地產較嚴苛,剛好也可趁此疫情升級將股票大盤好好盤整一下,不然股票漲過頭不知如何修正回檔。不過對於封城,業者認為應該不至於,「封城對經濟影響太大,房市不用太操心,反而是疫情和股市比較需要關心,如果真的封城,那就當休息一下吧!」
層峰女性置產力崛起 鎖定物件要品質更追求「顏值」
台北房市女力當道!近期在大直北安路生活圈登場的新成屋案「長野米蘭」,據悉過半數買方為女性;位於松江路華山藝文圈的另一成屋案「華山川」銷售已破7成,其中更是有9成買主都是女性,兩案皆屬高總價5000萬起跳的產品,層峰女性的購買力令人關注。「長野米蘭」為長野建設首發案,同時也為上市公司長虹建設關係企業,全案共計18戶住家1戶店面,地上10層、地下4層建築,規劃37、52坪。建築完美呈現義式美學,全棟淺灰紋理崗石、訂製2.7米長窗節律、戶戶都有讓人流連的山景陽台、全棟百餘植栽,空間伴隨著特殊的天然精油香氛,創造五感共融的住居體驗。每戶總價約5000至7000萬元。「華山川」則是由創意家行銷董事長王明正與微風集團董事長廖鎮漢合資開發,33戶住家,地上12層,地下3層建築,坪數59至75坪。建築外觀則是使用大面積金屬材質打造罕見弧形曲線結構的螺旋外飾,螺旋外飾由615片曲面金屬以航太科技工法打造。每戶總價約6500至9500萬元。「華山川」採用特殊材質的弧形外觀,造價遠高於一般建案,全社區純住宅僅33戶,業者透露,9成買主都是女性。(圖/創意家行銷提供) 財政部統計數據顯示,2019年有23.8萬人受贈財產,其中男性14.4萬人,占60.5%,女性只有9.4萬人;而內政部統計,台北市是六都中唯一女性擁屋率以1.4倍高於男性的城市。兩數據相對照,或許「傳子不傳女」傳統觀念影響下,國人傾向把財產留給男性,也反映在近年女性購屋率持續增加,意外解釋了房市女力當道的原因。「長野米蘭」力邀義大利兩大建築龍頭Progetto CMR(PCMR)與ebpc設計,注入義式美學氣質。圖為長野米蘭實品屋。(圖/長野建設提供) 有業者表示,購屋女性以已婚為主,但單身者也明顯增加,原因是女性經濟獨立、期待也有獨立空間。據長野建設總監周雯菁觀察,很多企業家、海外歸國與頂尖女性買主,格外重視自我成長與人際分享、對生活懷抱熱情,在事業、家庭領域外,希望在台北也能擁有一方「成就自我」的天地。不過對於這類高端產品,周雯菁發現,一般男性買家購屋重於投資價值,高端女性置產則更注重建築品味與生活想像,「長野米蘭」的女性買家從地段、建築到施工品質都會細心地檢視,對於空間設計有細膩的高標準要求,除了要有「品質」同時更追求「顏值」。
特色建築大賞4/弧形線條創造柔和美感 航太金屬外觀意外9成買家來自女性
在豐沛資金護航下,2020年台灣房市不但「免疫」,推量大爆發,還重新啟動前幾年低迷的豪宅市場,而建築設計近年也不斷進化,完全顛覆「台灣房子沒特色」的刻板印象,本刊盤點正在銷售中的特色住宅案,一較高下。「碧波白」位於碧潭風景區旁,由專挑國際水岸打造世界級地標的澳洲PTW團隊操刀規劃。(圖/報系資料庫)打破建築方正死板的標準,有越來越多案子也融入弧形元素為造型加分,尤其是位於水岸邊的建築,更容易出現弧形設計。新北市知名景點碧潭旁的「碧波白」,由澳洲PTW團隊設計,白色波浪曲線的律動外觀,還有著風帆意象,與碧潭景致相輝映,獲國際建築設計最高榮譽Muse外觀設計殊榮。「立信天禧-采蝶」位於新北市板橋區江翠水岸第一排,開價每坪上看7字頭,立信機構董事長賴運興表示,這塊地是有錢也買不到的天然美景。(圖/甲山林提供)近期公開的「立信天禧-采蝶」,位於新北市板橋區江翠水岸第一排,由日本大師丹下憲孝設計的蝶形建築外觀,如同蝴蝶盤旋飛舞而上,以大量弧形線條顛覆既有的方形框架,並呼應周邊自然水景。業主「甲山林機構、愛山林建設」總經理張境在透露,蝶形的特殊設計,同時增加了更多採光面。微風集團董事長廖鎮漢不但以個人身分投資華山川,亦曾與創意家行銷合作,在百貨公司「微風信義」設櫃賣房子。圖為廖鎮漢與名媛妻子孫芸芸。(圖/報系資料庫)位於台北市中山區的「華山川」,則由「創意家行銷」董事長王明正與「微風集團」董事長廖鎮漢合資開發,延攬豪宅愛用建築師呂建勳設計,以航太工法打造615片曲面金屬,作為建築外觀罕見的弧形螺旋外飾,呈現濃濃科技感,最特別的是,「買家中有9成都是女性!」創意家行銷品牌公關陸宜透露。「鐫月」在建築外觀的鐵花窗以拱形的銅色金屬色妝點陽台空間,別有一番風味。(圖/鐫月提供)大陸建設於北市天母的「鐫月」則是在建築立面與門廳空間融入拱形設計元素。設計團隊「Neri&Hu」如恩設計研究室認為,拱形結構如人類居住的「原始洞穴」,給人一種包覆感和安全感,因此設計雙層挑高拱形門廳;受到台灣早期建築「鐵窗花」的啟發,「Neri&Hu」也以放大尺度的線條及精細質感,重新詮釋了窗花在建築外觀上的表現,以反垂拱形的銅色金屬彰顯了陽台空間,創造既懷舊又充滿未來感的建築。
創意家代銷明年初10案齊發 指標案台南國泰三井60億案籌備中
創意家行銷今年總推案數超過40案,總銷售金額破千億大關,董事長王明正看好2021年房地產市況,預估第一季就能推出10案、總銷182億元,比起今年同期增加近2成,更跨縣市往新竹和台南前進,其中指標案包括台南國泰三井案,總銷60億,目前處於籌備中就獲得高度關注。據了解,台南國泰三井位於安平的合作案,基地面積2235坪,約264戶,坪數規劃54-89坪,由於建照尚未取得價格不公開,不過依區域行情來看,去年平均每坪24萬,現在已漲到26-27萬,開價穩站3字頭。北市永康街70年歷史高記改建案,將由創意家行銷負責銷售。(圖/報系資料庫)今年台南受南科效應影響,房市火熱,價格高漲,有南部在地代銷業者估計,未來台南房價有可能會高過於高雄。王明正認為,目前台南市區房價已和高雄差不多,台南因腹地小又有產業議題,此一說法不無可能。除了台南國泰三井案,創意家也首度出擊新竹,新竹蟠龍案總銷則有15億;北市則有士林中山北路、中正路口,科見美語原址,僑駿建設整合案,總銷13億,未來將規劃14層住宅大樓,「還沒賣電話就很多了」;另外今年8月因違反建築法勒令停業的北市永康街高記餐廳,基地面積100多坪,未來將走危老都更,王明正與宋家是老友,自然取得代銷合作,目前建築正裝修為接待中心,之後就地拆除改建,未來樓下有餐廳、商辦,樓上規劃住宅,「基地不大但地點非常好。」王明正說。對於目前政府頻繁出手「打炒房」,王明正老神在在沒在擔憂,「創意家的客戶有7成都是自住需求,置產也多是長期投資規劃,且推案重心在北部,打炒房政策對北台灣的房市其實影響有限。」王明正認為挑好的建商和具有特殊性的案子,經營好品牌,即不用擔心打房政策和市場波動。(圖/林榮芳攝)他進一步說明,這次雙北本來就沒什麼漲,尤其是土地及建造成本都提高下,房價仍沒有太大漲幅,只是賣比較快,可以看出雙北市場比較穩定,沒有投資客,以自住為主,沒有漲自然也就不太會跌了;倒是中南部今年漲比較多,對中南部消費者的心理層面可能影響較大。對於實價登錄2.0修法將申報時機提前簽約後30日內申報,王明正也認為沒有太大影響,「反正大家都透明不是很好?什麼時候就什麼價錢,購屋者自己考慮判斷。」因此,王明正也強調,所以更應該很認真經營品牌,他解釋,不是說一定要賣豪宅,而是要挑好的建商和具有特殊性的案子,「每個業者大家都有品牌,就要看是好的風聲還是不好的風聲,現在網路發達消費者都會查。」王明正說,這波打房主要是針對短期炒作的投機客以及現場操作不當的行銷人員,創意家本來就沒有在轉介紅單,對正常經營的業者影響都很有限。他坦言,這樣的行為確實感覺被掃到颱風尾,全台這麼大只有少數案子有這些行為,讓大家都覺得從業人員好像就是這樣,民怨四起,逼得政府打房。但他也相信,這次政府出手目的是讓短期炒作的惡質投資客出局,也避免不良建商惡意囤房,只要法規謹慎訂定保障大眾利益,相信對房市會有正向作用。
豐邑機構進軍脫北新樂園 桃園中路案動工明年青埔、A7接棒
根據內政部統計,桃園近6年淨遷入人口約15萬人,其中雙北來源居冠,高達6成,今年前10月甚至衝到93%;有代銷業者也統計,4位已購客就有1位從雙北移居,桃園儼然成為「脫北者」新樂園。這股移居風潮,也讓台中知名建商豐邑機構看好桃園未來無限潛力,北上前進中路重劃區推出「豐邑風禾」預售案。豐邑機構總經理邱崇喆認為,除了人口紅利爆發,桃園是全台唯一有空港、高鐵、與捷運的都會區,且是全台最大的工業科技城市。 「豐邑風禾」代銷業者統計,每4位已購客就有1位從雙北移居。(圖/林榮芳攝) 「桃園人口、交通、產業、建設等4大引擎都到位,房市前景絕對看好!」邱崇喆尤其看好桃園航空城3000多公頃土地發展,目前從高鐵特區周邊開始,包括很夯的水族館、outlet、IKEA陸續進駐,產業帶動人潮,未來可望再往外延伸,有產業發展就會有很多不動產投資,秉持「擇好地、蓋好房」的原則,因此近年豐邑大舉北上,桃園多處重劃區都看得到豐邑插旗的影子。「豐邑風禾」面對萬坪公園首排戶別總價不到2000萬元,是北市內湖同類型房價的1/3,讓胡先生欣然決定當個「脫北者」。(圖/林榮芳攝)邱崇喆表示,桃園房價所得比低於全台平均、購屋負擔低,而重劃區比較容易做到完善的整體規劃,尤其中路重劃區是桃園區綠覆率第一,而豐邑在中路取得的土地正對豐禾公園,具不可複製及代表性,因此豐邑機構選在中路推出桃園重劃區首發案「豐邑風禾」。據了解,2021年豐邑在桃園青埔、A7重劃區的新案也將陸續登場。「豐邑風禾」銷售未受疫情影響,潛銷期間迅速熱銷5成,12日正式公開並舉辦動土儀式,特別邀請已購客胡先生一同執金鏟動土。內湖人的胡先生因為新婚、準備生子,在桃園尋找房子,被綠地環境深深吸引而購入「豐邑風禾」,精打細算的他,選擇面對超過萬坪「風禾公園」首排3房44坪房型,總價不到2000萬元,「價格是內湖同類型房價的1/3,而且該案離南桃園交流道很近,通勤台北順暢時開車僅半小時。」12日,在桃園市副市長高安邦的見證下,豐邑機構及創意家行銷共同捐贈10萬元公益金予桃園在地弱勢團體「心燈啟智教養院」,期盼歲末年終號召更多企業團體伸出援手,一起創造更多幸福家園。(圖/林榮芳攝)「豐邑風禾」基地面積1287坪,樓層規劃地上26層,地下3層,格局規劃35至53坪,總計住家150戶,平均開價每坪41萬元,總銷30億元。專案經理林世偉表示,「豐邑風禾」導入豐邑機構旗下「喜來登飯店級物業服務」,未來每位物管人員皆會接受專業飯店培訓,讓住戶真正體驗「回家就像出國住飯店」的奢華禮遇。此外,近日發生大地震,也讓民眾再次關注建物抗震安全,林世偉表示,「豐邑風禾」的結構系統採方正的矩形規劃,地震時建築較不會扭轉、安全性較高,並採用豐邑機構獨有建造手法「主筋不在一樓搭接」,可降低地震時的結構損壞風險。