台塑房事賺百億1/總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」,本刊11月初接獲消息「不搬了」,急踩煞車的原因17日揭曉,台塑撤回總部都更案,改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查,台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積,使商辦「長胖」、住宅也多了一層,總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫,這個號稱全台最大自辦都更案,都更流程至今已走了7年,好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段,但上月15日台塑突然向台北市府申請展延,隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次,全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板,激勵不少都更籌備者,台塑都更案內部人士撥了撥算盤,發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值,還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本,於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃,台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息,因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵,台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪,除讓商辦空間微幅「長胖」,後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。(圖/翻攝台塑建設官網)台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時,規劃2020年要拆除台塑大樓,而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元,經估算未來開發價值約800億元;時至今日,台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下,未來營建成本將來到160~180億元,甚至突破200億元水準,不過造價漲,房價也跟著看漲,未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算,「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬,及每坪150~180萬行情計算,多出來的3600坪容積,營造成本增加約10億,但單看舊法轉新法,容積增加、區域預售價又站上200萬,以市場銷售面積來算,立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示,「台塑大樓沒有結構安全上的問題,本來就不急著搬,既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大,當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建,2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更,雖然產權相對單純,但都更過程卻是一波三折。首先是碰上,自家人王家第二代的周俊雄(王永慶外甥)憂慮,搬離「起家厝」會壞了風水,遲遲不肯蓋章同意,後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵,都更再度延宕,根據台塑說法,都更申請流程重跑預計將費時50個月,盼以100%住戶支持爭取縮減流程,總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算,台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工,屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計,台塑都更案使用「都更條例」修正新案後,爭取到的容積獎勵將增加3600坪,等同銷售面積約5000多坪,換算市值多了100億元。(圖/馬景平攝)
台塑房事賺百億2/台塑王家決策小組攜手看房 187億買商辦時隔3年「仍是貴!」
為了讓台塑大樓進行都更,台塑2018年斥資187億買下內湖「T.CBD」3棟商辦作為臨時新總部,如今搬遷計畫延宕,新大樓繼續閒置。回想起2018年添購新樓被市場議論「買貴」,3年過去,這筆交易有無增值?附近房地產業者形容,「依舊是最高價,而且未來3年也沒得比!」台塑大樓於2014年啟動自辦都更,同時找尋臨時辦公總部,原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部,後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等,要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。尋尋覓覓的總部新家,終於在2018年拍板,以現金187億元買下美孚建設位於北市內湖的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓。業界傳聞買房一事「不是男生,是女生(指「台塑企業管理中心」4人,包含主委王文淵及王瑞華、王文潮、王瑞瑜等3名常委)。另一位知情人士透露,「交易前,曾看到王文淵帶著包含女性主管在內的一群人前往「T.CBD」商辦,應就是為了評估交易而去。」台塑集團2014年原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部,後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等,要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。圖為南港輪胎舊廠「世界明珠開發案」土地。(圖/馬景平攝)這筆交易創下實價登錄以來最高成交金額,台塑王家的實力震撼業界,同時市場也傳出雜音,「附近廠辦實價登錄每坪40萬上下,卻買了6字頭。」「批發還比零售貴!」當時也有人說與2015年高點相比打了69折,是一個好的投資。不過一位業者表示,所有估價師都估不到187億元的價值,至今仍覺得這件交易案疑雲重重。鄰近「T.CBD」周邊的商辦大樓,近期交易有「識野科技大樓」,今年2月國內汽車金融龍頭「和潤企業」砸近7.2億買下7樓整層辦公室,拆算車位單價約55.29萬元;4月,威剛科技砸26.23億餘元向長虹建設包下興建中的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權,每坪均價約45萬元。今年8月間,三商美邦人壽也以34億元包下全棟「華固智富中心」,雖然每坪單價破60萬元,不過業界人士認為,「華固智富中心」地點較佳,取得面積較小,照理說應該較貴,因此仍不及2018年台塑買下「T.CBD」的未來價,時隔3年來看,仍是「買貴了!」台塑大樓從興建、整合到搬遷、都更,一舉一動都是矚目焦點,過去王永慶對經營成本斤斤計較,也從不炒作房地產,如今經營之神的兩大堅持是否還被視為集團圭臬,還有待觀察。今年2月,距離「T.CBD」500公尺的「識野科技大樓」被「和潤企業」砸近7.2億元買下7樓整層辦公室,拆算車位單價約55.29萬元,比起批發採購3棟商辦的台塑買得還便宜。右為和潤、和運董事長劉源森。(圖/翻攝自益靖有限公司官網、報系資料庫)
台塑房事賺百億3/政府送容獎反成都更阻礙?建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折,一再延宕,從整合釘子戶、送件卡關,今年 11月又因「都更條例」新法重新送件,最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪,開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億,讓外界有「等越久,賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案,每每政府祭出新獎勵,都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言,獎勵能越多越好,每回頒布新獎勵,如果差很多,當然會重新申請,不然成本一直漲,只有地主享受房價的漲幅,又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修,為解決整合實務困境,特別強調獎勵的明確化,除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外,還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬,實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍,危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計,民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中,有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫,目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示,容積獎勵增加,相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變,需要一段時間再協商,通常需要1至2年的醞釀期,才會在實質申請上見效,像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施。(圖/本刊資料室、馬景平攝)不僅如此,本月4日內政部會議通過,耐震力未達現行標準的1/3,地方政府可強拆,不限定中高樓建築,一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵,預計年底前可發布實施。據了解,不少業者都重新精算,希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜,還在整合中的同意戶,也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈,看到容積獎勵的提升,也想要得到更好的分配條件,往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法,是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建,鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施,才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因,但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的,反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,獎勵持續加碼之下,確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中,整合是最困難的一環,目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例,能有法律約束和明確收費項目,以健全都更市場。示意圖。(圖/馬景平攝)黃舒衛也提醒,台塑都更案壓倒性的產權集中特質,非一般合建案可比,一般地主不能只看到政策獎勵值的增加,卻忽略更多的市場不確定性,尤其近期各縣市為了反映物價,紛紛調高都更案建物工程造價標準,會直接影響合建分屋的條件,過度的期待與等待,反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向,都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費,但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬,目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷,因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」,就如同仲介有經紀業管理條例一樣,「能有法律約束和收費項目,明確規範整合到多少程度就能有多少報酬,並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵,避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
台塑四寶今協商調薪!王文淵主持 工會盼爭齊同業水準
台塑四寶工會代表今(7)日將北上,在台塑企業敦北總部大樓,與集團總裁王文淵以及四大公司董事長、總經理等經營團隊,進行年度調薪協商會議。上半年油價急跌、疫情延燒,不僅重創全球經濟,引爆一波無薪假、失業潮,台塑四寶營運也苦吞虧損;屆時,王文淵對工會代表的調薪回應,以及後續全球經濟、企業營運看法成各方關注焦點。台塑工會代表透露,今年受疫情影響業績不好,調薪幅度不好談,高雄同業有調薪1.8~2%,希望能爭取相當水準,但會優先尊重總裁意見,並對實質調幅或搭配慰勉金等發放方式保持協商彈性。台塑集團每年6月都會談調薪、7月開始實施。台塑四寶近年因石化景氣高峰,交出亮眼獲利成績單,王文淵也大方給予員工連5年調薪幅度逾3%、及連四年6個月年終獎金回饋照顧。去年台塑四大公司調薪3.378%,台塑基層員工平均薪資也提高至5萬4,840元。然而,台塑四寶今年第一季約虧損140億元,4、5月油價重挫,營運恐連續兩季虧損。面對疫情衝擊未歇、石化新增產能大舉開出,以及區域經濟協商等諸多考驗,王文淵身為傳產龍頭企業掌舵者,又為工總理事長,最終調薪決策如何裁示,實屬艱難。台塑工會代表指出,台塑四寶年度調薪評估參考項目包括同業水準、今年營運成長、台灣物價水準及後續營運展望。過去台塑集團只有因石油危機以及雷曼兄弟引發金融危機的兩年沒有調薪;若以總裁接班95年至108年來看,台塑四寶平均年度調薪幅度約有2.8~2.9%。工會代表認為,雖然四寶上半年營運遭逢虧損壓力,但各國陸續解封、油價反彈回穩,5月營運應屬谷底;依照法人推估,下半年在油價波動趨緩、各國致力提振經濟等因素,台塑四寶全年EPS應仍有2~3.5元,工會仍可據此爭取調薪機會。不過,工會有感近年公司對員工的調薪、年終獎金的大方照顧,也理解當前企業經營前景考驗艱鉅,會展現與公司共體時艱的誠意,不僅不會先提出工會調薪比例爭取版本,對調薪方式採實質調幅或慰勉金發放,也不會有所堅持,而是以尊重總裁看法為協商基礎,希望能獲得暨能照顧員工、也堅守企業穩健經營原則的勞資滿意結果。