怪傑威京小沈2/地標製造機有叫好不叫座勇氣 自家人交易作價屢惹議
以石化及建築為事業主體的威京集團,3日浩浩蕩蕩召開ESG成果發佈會,會後媒體追著問,「陶朱隱園要賣多少?一坪800萬元?賣給誰?」集團主席沈慶京不疾不徐地說,「它是藝術品不是豪宅,兩者壽命、公益精神都大大不同,只有小眾的小眾才心知肚明!」除了沈氏驚語,在地產及商界人士眼裡威京小沈還有兩個厲害,一是在地產上力求差異化,從球體外觀的「京華城」購物中心,到螺旋向上的超級豪宅「陶朱隱園」,以及興建中的展翅型頂級商辦「京華廣場」,二是儘管這些令人驚豔萬分作品叫好不叫座,沈慶京仍惜售抬價,還使出關係人交易作價,此一慣用手法也引來爭議。沈慶京打造的第一個地標建物,就是頂級商辦「京華廣場」基地上剛剛打掉夷為平地的「京華城」。這塊位在台北市八德路四段的土地,原是唐榮鐵工廠機械廠,1987年沈慶京以13億元標得,花了4年功夫翻身為全台首個土地從工變商的開發案,2001年京華城頂著台北市最大百貨賣場、全球最大球體建築頭銜,開幕時轟動全亞洲。3日威京集團舉辦全新CIS與ESG理念發表會,目前擔任集團主席特助的長子沈輝庭(右)緊跟在父親沈慶京(左)旁。(圖/報系資料庫)然耗時15年打造的京華城,慘澹經營18年後,3年前收場,熄燈時,沈慶京接受媒體採訪就坦言:「開幕第一天就知道完了,京華城是我理想的幻滅,18年來共賠掉130億元。」在沈慶京心中,京華城這塊地值500億,然市場不買單,土地標售3度流標,今年9月第4度仍以高於市場期待的342億元底價開標,威京集團親自出手,由旗下中石化子公司鼎越開發打敗興富發以372億元買回,外界因而質疑有「左手換右手」之虞。負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立提到,「曾告訴業主,辦公市場看好,如果降價不甘心,假使自己有錢,也可以出手買下」,沒想到業主聽進去了。沈慶京始終不太在意外界眼光,他準備打造另個新地標-頂級商辦「京華廣場」,「4棟建築的低樓層將連通做為零售商場,高樓層也會有連通層,還會拉一個步道跨市民大道到對面的鐵道博物館,又是一個地標傑作。」知情人士透露,此案將於明年取得建照,2025年落成。不只外觀造型特殊,鼎越開發副總經理陳紀豪告訴記者,「京華廣場」把台北市現有的OFFICE都超越,能滿足外商企業嚴苛的條件,採用很多人工智慧物聯網(AIoT)的應用,還有大量的綠化植栽,「主席(指沈慶京)對於做好產品,很願意花。是個值得期待的建築。」 以近期信義計畫區內商辦最高成交價一坪約180萬,市場預期未來「京華廣場」價格應落在150~180萬,如果要灌注更多設計規劃的「加工成本」,一定又是創天價。內部人士透露,「價格滿有機會超過每坪200萬!」沈慶京另個地標夢,就是知名的「旋轉豪宅」陶朱隱園。沈慶京在1987年買了兩大地產,除了京華城基地,另一塊就是亞太會館基地,當年他以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得,建為商務旅館,以老上海菜餐廳「霞飛路8號」打響名號。後來因營運不佳熄燈,標售時碰上前總統馬英九贏得總統大選,房市前景看好,沈慶京也順勢出了個當時的天價,從69億元一路拉抬至199億元,離譜價格嚇跑投資人,最後2009年以150億底價再度招標,換算每坪單價為607.7萬元,最終神秘買家正是同為威京集團旗下的中華工程,市場一片譁然。此一由中華工程聯手亞太會館齊力打造的全球首座旋轉豪宅,每層樓以4.5度旋轉向上,地上21層、地下4層,不僅外觀絕無僅有,還標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門,甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標,只不過產品極為特殊,2018年完工以來,售價始終是個謎。京集團旗下亞太會館(右)拆除改建成全球首座旋轉豪宅陶朱隱園(左),外觀獨特外吸引眾人目光,甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標。(圖/翻攝自CNN style網站、報系資料庫)2019年7月出現首筆交易,威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶,換算每坪610萬元,被外界解讀為藉自家人購買達到「價格定錨」效果,之後,再未傳出成交消息。就連具公信力的實價登錄,也因關係交易再加上未達一定數量不足以代表市場行情,交易紀錄至今仍「被消失」。一名業者直言,「京華城周邊沒捷運、商圈,若價格比信義計畫區還貴,或是又像『陶朱隱園』開出翻倍價,肯定沒人買單。」雖然眼前商辦空置率低,又是賣方市場,但沈慶京的地標夢,依然逃不過市場考驗。
怪傑威京小沈3/年輕時跑過船、蹲過牢 走跳半世紀小太保變老董
姑且不論「陶朱隱園」能否賣出一坪800萬豪宅天價?「京華廣場」可否打破每坪200萬元頂級商辦天價?背後推手威京小沈從小混混、船員、紡織業務、股市炒手,翻身為股市天王、進軍地產,打造超豪宅、超豪商辦,每一役都藏傳奇。今年74歲的威京集團主席沈慶京,年輕時不愛念書,曾是小太保,考上基隆水產學校後變本加厲,與幾個同學組成「南鷹幫」,後又加入四海幫,綽號取為名字諧音「神經」,19歲那年,為幫朋友出氣打傷人,以殺人未遂罪名,在龜山監獄蹲了3年苦牢。22歲出獄後,隨即投入國軍,退伍後在一家海運公司擔任水手,跑船2年,期間還晉升代理大副。1974年,未滿30歲的沈慶京看見當時紡織業的配額制度有利可圖,創立「威勇貿易」,獲中興紡織老闆鮑朝橒賞識,予以合作。在經濟起飛年代,沈慶京遊走灰色地帶、評價兩極,「配額黃牛」、「地下紡拓會董事長」、紡織界「配額大王」,也同時快速累積財富,1987年,他以25億元入股光寶電子,又投資台灣紙業、士林紙業、南港輪胎等公司股票,全盛時期甚至出任董事,當年他與「雨田大戶」雷伯龍、「榮安邱」邱明宏、「阿不拉」游淮銀等3人並稱為「股市四大天王」。當上天王這一年,沈慶京以13億元標得台北市八德路四段原唐榮鐵工廠機械廠基地(京華城改建案基地),以10.8億元取得亞太會館(後建為陶朱隱園)基地。沈慶京從地痞流氓到股市大亨的勵志事蹟,被邀請到新竹少監為受刑人演講。(圖/報系資料庫)沈慶京在股市可說是呼風喚雨,1988年台股因恢復開徵「證所稅」從8800多點大跌至5000多點,證交所甚至請他協助進場護盤救股市。從地痞流氓到股市大亨的沈慶京,受法務部邀請,常至各監所演講鼓勵受刑人改過向上。90年起,沈慶京步向政壇,除當選國民黨中央委員,還主張推動國共對話,引起黨內意見分歧,同時緊盯國營事業民營化潮流,順勢入主中工與中石化,旗下事業春池建設及京華證券也陸續上市上櫃,因產業超速擴充及高槓桿財務操作,不時傳出抽銀根、股票遭斷頭等訊息,2000年甚至申請紓困。然每一場戰役,都不影響沈慶京的野心。近20年來,沈慶京經營「京華城」虧錢,照樣標下自家「亞太會館」打造超豪宅「陶朱隱園」,接著又將「京華城」打掉重練,蓋頂級商辦「京華廣場」。這位「以爭議為榮」的商場老將曾說,「男兒的一生就應該戰死沙場嘛!」沈慶京少年時混過幫派,還因殺人未遂服刑過3年,也當過討海人,自認是向命運挑戰的經濟戰士,沈慶京早年曾出過《突圍》一書的,他說,「我這一生從26歲開始就一直在突圍。」(圖/報系資料庫、翻攝自露天拍賣珍品齋書店)