2023推案王1/威京2000億總銷撞擊王位 寶佳年推萬戶穩坐「住宅王」
去年歷經平均地權條例上路、新青安貸款利多、囤房稅2.0三讀通過,全台房市如搭雲霄飛車。據591新建案統計,新建案戶數較前年減少15%,僅10萬餘戶,但房價高漲,推案量突破2兆元,年增7%。CTWANT委託591新建案以推案總銷和總戶數統計「2023十大建商排行」,威京集團以1600億元商辦案「京華廣場」拔得總銷冠軍,寶佳機構則以逾1萬戶案量,穩居「住宅推案王」。2023年十大建商推案總銷排行,威京集團上演大驚奇,首次入榜就以商辦案「京華廣場」1600億元的超大量體刷新單一個案規模,並擠掉歷年龍頭寶佳機構。不過,寶佳仍以年推逾1萬戶的案量,遠高於其他建商的1倍以上,穩居推案戶數第一名。寶佳旗下超過70多家子公司,去年共推出60個新建案,總銷共1461億元,傲視群雄,去年主打桃園、新北及台中等地,指標案包括台中南屯「勝美琚」總銷100億元,及台中太平總銷70億元的「櫻花昕光之櫻」。除了寶佳外,推案戶數和總銷排行皆入榜的還有興富發、茂德、豐邑、達麗、愛山林、遠雄等6建商,皆是歷年榜上常勝軍,年年全台大量推案,引領國內房市發展。興富發雖去年5月發生嚴重中捷工安意外,但不影響全年表現,共推出4250戶、946億元的案量,年成長超過3成,有不少位於蛋黃區、總銷逾百億的指標案,像是台中西屯的「雍悦一方」、「雲頂」和高雄三民「孟學苑」等;而最大案則是位於台南市安南的「南科悅揚」總銷160億元。興富發副總廖昭雄表示,今年預計推500~600億元案量,除了主推2~3房的首購產品外,會多一些微型商辦。住宅推案主要集中在桃園、台中、高雄,新北淡水也有一塊地,還在考慮是否今年推出;而微型商辦主要以桃園、台中、高雄為主。「我們都是大量推案,只要產品定位符合市場需求,銷售都不會有太大問題!」廖昭雄說,台灣的家庭結構平均每戶2.8人,首購2~3房產品依然會是市場主流,興富發的產品規劃讓年輕人買得起,只要控制總價、配合當時經濟環境,符合這樣的趨勢,就能把量做大。推案戶數名列第三的茂德,去年在新北市火力全開,光是三重「都廳大院2」、「晴空大地」就挹注3500多戶,總銷共520億元,相當驚人。興富發預計今年將推500~600億元案量。圖為興富發總裁鄭欽天和去年最大案、總銷160億元的台南市安南「南科悅揚」。(圖/翻攝自南科悅揚臉書、方萬民攝)推案戶數四至六名,分別是豐邑、達麗及愛山林,戶數介於2000~3000戶間。台中起家的豐邑,除了在北屯接連推出「豐穗」、「豐邑太原YES」、「浩瀚景立方」等案外,也四處獵地,遠赴台南、桃園開案,量能衝破800億元,年增近4成,去年最大案為台南市東區「浩瀚無極」總銷356億元。達麗則主打有建設議題加持的蛋白區,去年包含台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」總銷180億元、高雄橋頭「達麗未來市」總銷72億元。由知名代銷甲山林轉投資的愛山林,今年主力著重在雙北地區,北市中山區就有總銷120億元的「中山麗池」,新北市土城也有「金城帝寶」系列等百億大案。去年二代接班的遠雄,排名第七,看好中南部就業、房價等優勢,去年在北部除桃園市大園的「遠雄仰森」總銷115億元外,台中西屯「遠雄琉蘊」也有108億元的案量,整體推案直逼400億元。遠雄副總謝清林表示,2024年預計推出330億元案量,包含北部北士科1案,中部推有4案約170億元,南部則有2案約90億元。其中北士科與台中清水「遠雄之星10」案量各有70億元,產品規劃皆為2、3房。值得一提的是,「遠雄之星10」是該系列最後一案,也是遠雄在清水的畢業作。遠雄今年預計推出330億元案量,包括台中海線造鎮大案最後一期「遠雄之星10」,總銷有70億元。(圖/遠雄提供)而推案戶數八至十名分別為富宇、永信、宏普,總銷排名則未入榜。富宇推案多集中在台中市的沙鹿、南屯區;永信則是以高雄楠梓、鳳山為主力;宏普則以桃園中壢「宏普序時代」1027戶一案入榜。觀察總銷名列前茅,卻在戶數排行不見蹤的,除威京集團外,還有華固建設、三圓建設。華固推案雖橫跨商用不動產及住宅,但去年代表作清一色為商辦案,因此在戶數排行中被擠出榜外。而三圓建設則是憑藉著每坪開價230~290萬元,單戶總價4億元起跳的大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」,總銷450億元的唯一代表作,搶占總銷排行第七名。三圓董事長王雅麟也受訪表示,「台北之星」每月都有成交,但打房之下,豪宅銷售速度快不了,銷售會挑選客人,客人也會選擇地方。而三圓向來專注在雙北都更危老案,「現在都更案整合到推出動輒5年起跳,下一個都更案,最快要等2025年了。」
依循聯合國最新影響力分析工具 接軌國際永續需求 中信銀行發布「2022責任銀行原則報告書」
中國信託商業銀行(簡稱「中信銀行」)積極發揮金融業ESG(Environmental, Social, Governance)影響力,2019年自願遵循聯合國「責任銀行原則」(Principles for Responsible Banking, PRB),依循實施要求,於今(29)日發布《2022責任銀行原則報告書》,率先國內銀行同業採用國際最新影響力分析工具並經第三方確信,揭露中國信託銀行業務關注並致力推行之影響力領域執行目標、2022年工作成果及2023年重要進展。聯合國環境規劃署金融倡議(United NationsEnvironment Programme Finance Initiative, UNEP FI)與逾30家國際金融機構於2019年共同發起PRB,為全球金融業落實聯合國永續發展目標(Sustainable Development Goals, SDGs)與《巴黎協定》(Paris Agreement)之重要標竿,目前全球自願遵循PRB的銀行總資產合計達90兆美元,其中包含三分之二的全球系統性重要銀行(Global Systemically Important Banks, G-SIBs)。中信銀行響應PRB推動影響力經濟的精神、擴大永續影響力,本次發布之報告書完整應用UNEP FI影響力分析工具及自我揭露報告框架,透過依循UNEP FI影響力分析工具對應國際各項永續議題之衡量指標、蒐集臺灣政府永續發展統計數據、研究報告等資料,辨識出核心營運據點及業務所在地之永續需求,進一步分析銀行業務及服務之潛在影響力,以「氣候變遷」與「普惠金融」作為優先影響力領域,設定持續推動的工作目標。中信銀行依循UNEP FI官方指引以更縝密的方法論應用影響力分析工具,確保優先關注之永續領域和重點工作與全球永續需求更趨一致。在「氣候變遷」領域,中信銀行積極推動低碳營運與低碳轉型,依循母公司中國信託金融控股公司所訂定之科學基礎減量目標(Science-based targets, SBT),對於投融資部位中商用不動產、發電業專案融資、綜合發電業融資及一般產業中長期授信、投資等業務之中長期減量目標建立行動計畫。相較國內通過科學基礎減量目標倡議(ScienceBased Targets initiative, SBTi)審查之金融機構,中信銀行將全產業之中長期授信部位,與投資部位之上市櫃股債、ETF及共同基金納入目標範疇,推動減量所涵蓋之資產類別最為全面;而中信銀行行動計劃實施範圍涵蓋核心營運所在地臺灣、海外分行以及日本、美國、加拿大、印尼及菲律賓等子行,減量涵蓋區域最廣。而在「普惠金融」領域,中信銀行致力提升服務品質與照顧弱勢族群,著重「公平待客及服務品質」及「金融友善服務」兩大主題,承諾將客戶滿意度、客訴7天結案率以及客訴問題處理妥適率為衡量指標,其中設定客訴問題處理妥適率逾90%,力求客戶問題可獲得妥適處理,不僅追求處理效率,更在乎客戶感受,進而提升客戶體驗好感度;此外,中信銀行將持續強化於全臺分行配備無障礙櫃臺及提供雙語服務,目標2025年涵蓋率達100%,同時應用全臺逾7,000臺ATM網絡布建無障礙ATM與視障使用者專屬功能,目標無障礙ATM臺數維持銀行業之冠,使各類型客群均能享有貼心便利的金融服務。中信銀行以聯合國PRB為永續發展指導原則,提升金融業影響力,將持續以積極的態度,擘劃永續經營藍圖,戮力肩負起企業永續引領者的角色。
開發金控領先業界 發布首本經會計師事務所確信TCFD報告書
開發金控持續精進氣候變遷治理,發布國內第一本經會計師事務所確信的TCFD報告書,揭露在氣候治理、策略、風險管理,以及指標與目標等四大核心面向氣候風險管理績效,逐步落實開發金控氣候治理願景,以達成2045全資產組合淨零碳排承諾。為順利推展氣候治理,開發金控成立集團內跨子公司之TCFD 工作小組,並由金控風控長擔任主席,推動董事會核定的氣候目標及發展策略,協助集團發展氣候風險量化方法和設定風險胃納指標,透過每季會議,統籌協調子公司導入TCFD框架,定期追蹤監控子公司執行情況,進一步管理子公司氣候策略、機會與風險管理的執行成果。因應氣候變遷需要全球攜手合作,開發金控積極參與國際倡議,積極導入投融資碳排管理的國際標準,執行碳盤查。開發金控已加入CDP倡議、簽署支持TCFD以及科學基礎減量倡議目標(Science-based targets initiative, SBTi)。並於今年6月加入碳核算金融聯盟(Partnership for Carbon Accounting Financials, PCAF),集團各子公司已遵循PCAF的方法完成股權與債券投資、企業授信、商用不動產貸款與發電專案投融資碳盤查,並設定每年減碳目標。開發金控總經理龐德明表示,開發金控期許作為產業領航員,引領台灣各產業綠色轉型,邁向永續,透過壽險、商銀、證券、創投/私募股權四引擎齊力並進,持續發揮金融影響力。開發金控積極響應政府政策,將自有資產投資在六大核心戰略產業的金額達1,231億元,其中六成投資於綠電及再生能源領域。中國人壽、凱基證券、凱基投信、中華開發資本及凱基銀行等子公司同時在綠色金融採取重要行動。中國人壽投資約282.8億元於國內外綠色債券,預估每年減少31.7萬噸溫室氣體排放。凱基證券辦理12檔永續發展債券,總承銷金額82.8億元,相較2021年成長124%。凱基投信旗下共有四檔ESG基金,並通過主管機關ESG審查,為2022年取得ESG基金認證最多的投信業者。開發資本更與鴻海攜手成立開鴻能源,一同以創新模式布局台灣綠能投資。凱基銀行創新推出綠色存款,將資金運用於再生能源、能源科技發展等綠色融資需求。開發金控期將持續深化綠色金融,依循TCFD框架,揭露氣候風險管理作為,創新推出金融商品與服務,協助客戶邁向綠色轉型,實踐永續願景。
危老迷你化8.17坪蓋新房 北市近4成基地不到百坪
日前北市出現地坪僅8.17坪超迷你透天改建案,凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計,北市危老核准案件各區的平均基地面積,最大的為信義區,平均223.5坪;最小的大同區,僅平均150.6坪;而全市平均僅188.5坪,其中基地未達百坪的案件,占比高達35.8%,等於每3件有1件「危老小案」。危老的同意門檻為100%,所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產,是大基地危老的主力。根據統計調查,目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心,土地面積2147.4坪,由南山人壽標得地上權,朝摩天商辦改建中。不過超過千坪的危老案非常少見,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示,除非原本基地面積大,否則透過整合多半曠日廢時,由於危老沒有最小基地面積門檻,因此近年也出現不少迷你改建案,即使是單一獨棟透天厝,仍有機會循危老管道獨立重建,像是今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案,萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建。根據台灣房屋觀察數據發現,全市有5個行政區的百坪內危老案占比逾4成,其中內湖占比達47.2%最高,但同時也是基地逾500坪大案占比最高的地區,顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析,內湖因內科坐落,周邊符合危老條件的商用不動產較多,尤其潭美段因鄰近工業區,且建物規模大,有多起面積逾500坪的案件;也由於園區就業新貴眾多,小宅需求殷切,賦予迷你危老案充分的發展空間,使內湖不論大小基地的危老案占比,均居全市之冠。張旭嵐指出,危老重建雖沒有基地門檻限制,不過小基地開發又要顧及必要性公設,容易面臨公設比高的問題;其次小基地單獨重建容積受限,多為瘦長新大樓,難兼顧市容;且同一街廓如後續有其他大面積開發案,可能受限於單一透天厝已獨立重建,而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則,不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說,通常更具效益。
永豐金承諾2030年自身營運淨零排放 加入PCAF碳盤查覆蓋率近80%
永豐金控(2890)今天(30日)宣布,已正式加入「碳核算金融聯盟」(Partnership for Carbon Accounting Financials,簡稱PCAF),導入最新《金融業全球溫室氣體盤查和報告準則》;展望未來,將持續與客戶透過減碳盡職調查與議合,以金融力量促進產業轉型,共同迎向零碳未來,維護地球永續。PCAF成立於2015年,導入碳核算方法學,協助金融業者測量及揭露投融資活動相關之溫室氣體排放情形,目前全球聯盟成員涵蓋六大洲,已有400多家金融機構加入PCAF聯盟。永豐金控依循PCAF方法學,自2021年起依循PCAF最新《金融業全球溫室氣體盤查和報告準則》進行範疇三投融資部位碳盤查,盤查範圍包含上市櫃股權及公司債、商業貸款及非上市櫃股權、專案融資、商用不動產抵押貸款、房屋抵押貸款、機動車輛貸款、主權債等7種資產類別,盤查覆蓋率達79.72%並對外揭露於2022年TCFD報告書及永續報告書,不僅提高資訊透明度,也為未來綠色轉型指引方向。永豐金控承諾,在2030年達成自身營運淨零排放、2050年達成全資產組合淨零排放,更於去年8月加入SBTi並於年底完成提交科學基礎減量目標 (SBT),展現碳化承諾的決心與行動。
台中掀商辦推案潮 今年前5月建照面積年增117%、七期豪宅租金每坪破千元
台中最大商辦推案潮來襲。據最新統計,今年前五月台中市取得建照的商辦樓地板面積逾20萬坪,尤其集中在七期;台中辦公類建照面積年增117.8%,居全台亞軍。而為迎接即將進駐的商辦聚集之大量就業人口,七期住宅租金行情已摩拳擦掌,根據市調,七期除了小宅出租盛行,百坪豪宅租賃案例亦增加。有業者分析指出,台中地理位置居全台中心點,握有精密機械、航太、半導體、車電、自行車等關鍵零組件地位,備受外商、外企矚目。如今全球供應鏈面臨重組,企業大廠紛紛回台擴廠。隨著七期不斷有跨國企業進駐,高階主管居住需求增加。七期租屋市場逐漸加溫,讓未進場的開發商嗅到一線商機,如聯聚、興富發、豐邑位在七期的商辦大樓,無論銷售或租賃行情都展現亮眼成績;其中聯聚中雍大廈最高成交單價來到77.12萬元,每單位坪數約225~450坪,每戶總價破億元。台中商辦潮造浪者,除了聯聚、興富發、豐邑、允將等在地建商,還有國泰、冠德、皇翔等北部上市建商,皆是首次跨足七期商辦市場;其中國泰與冠德將於台灣大道與文心路口,分別打造樓高34層、43層的複合式商用不動產,惟均尚未取得建照,預期商辦熱戰還會一波接一波。此外,根據內政部實價登錄資料,七期50坪內的熱門租屋標的如市政交響曲、文華匯,租金都有每坪1100元以上行情,月租金達3.5萬~3.8萬元。值得觀察的是,近一年來七期百坪豪宅租賃案件也有增多趨勢,如聯聚泰和大廈,面積為112坪,出現月租15萬元的登錄資料,換算每坪租金為1336元;宏銓入森林面積為132.16坪,月租13萬元,租金單價約985元。
中華大樓新房客Solaria西鐵飯店8月開幕 挹注「國泰一號」REITs獲租金收益
日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐台北市西門町商圈的中華大樓,預定8月開幕,該樓為國泰一號(土銀國泰R1,01002T)REITs基金所持有的不動產,基金管理部分析該樓未來租金收益開始產生後,將可進一步提升國泰一號每單位可分配收益。第四檔清算的「新光一號」REITs在今年6月,已全部清算持有的六棟不動產與部分大樓樓層,總標售額306.9億元,相較初始購進113億元來看,房價翻三倍,由於二年前「國泰一號」持有的台北西門大樓,也曾在受益人會議中討論過處分的議題,因此在中華大樓啟用之後,是否會重啟此案,受到市場關注。國泰一號、國泰二號(兆豐國泰R2,01007T)兩檔不動產投資信託基金,是由國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託,各由所募集到的139.3億元、72億元,分別向國泰人壽購買三棟大樓,前者為台北喜來登大飯店、台北西門大樓、台北中華大樓;後者為民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓。台北西門大樓位於台北市武昌街二段,全幢出租誠品生活公司。(圖/李蕙璇攝)根據CTWANT洽詢兩檔REITs的管理機構國泰建經,基金管理部表示,目前兩檔基金持有之不動產皆無增減,惟中華大樓於2014年受益人會議後,通過決議進行都更,2015年申請掛建照,2019年正式通過事業計畫核定,現已完成各項工程驗收及點交作業,並取得「黃金級」綠建築標章。 完工後的中華大樓6樓~28樓為日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐,預定於8月1日開幕;1樓至4樓為商場,目前已有知名餐飲品牌評 估進駐。「國泰一號」2021年12月曾由持有受益權數3%以上的受益人召集受益人會議,討論是否對台北西門大樓進行處分,會中討論到當時中華大樓都更新建工程進行中並無收益,處分台北西門大樓後,基金收益來源將僅剩台北喜來登飯店,認為處分西門大樓並不符合收益分散原則。加上以國內商用不動產價格持續走高的環境下,處分台北西門大樓後將不易另行購入更佳投資標的以取代台北西門大樓所提供的穩定收益,因此認為處分台北西門大樓無法為投資人獲取最大利益,最終受益人會議以出席受益權數的 89.24%決議反對出售。CTWANT進一步了解「國泰一號」出租率,2023年第一季平均出租率96%,台北喜來登飯店全幢出租寒舍餐旅公司,台北西門大樓全幢出租誠品生活公司,台北中華大樓出租西鐵飯店集團、嘟嘟房;租約均為長期租約,並有調升租金機制,以提高租金收益之外,台北喜來登飯店與台北西門大樓,每年視大樓狀況進行修繕更新,以延長資產收益性。「國泰二號」的出租率部分,2023年第一季平均出租率100%,民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓每年皆有進行大樓修繕,除提供租戶更好的使用環境,更能保持或提升資產價值,以利大樓租金維持或提升。以近三年每受益單位可分配收益的表現來看,國泰一號及國泰二號每單位可分配收益皆呈現上漲趨勢,「國泰一號」每受益單位可分配收益自2020年的0.338元提升至2022年的0.398元,提升幅度4.9%;「國泰二號」每受益單位可分配收益自2020年的0.451元提升至2022年的0.473元,提升幅度17.8%。另國泰一號及國泰二號成立十餘年來所持有資產均有明顯增值,國泰一號成立初期資產估值約138億元,2022年估值約304億元,增幅120%;國泰二號成立初期資產估值約71億元,2022年估值約168億元,增幅137%。由於「REITs」屬固定收益型商品,具有稅務優化功能,參與投資可以較低門檻參與不動產投資,獲取穩定收益分配,國內七檔REITs總市值約逾千億元,配息收益率約2.5%~4%;但也因投資人多以長線投資為主,為法人機構偏愛標的之一,因此相較國外「REITs」的成交量,較不活絡。未來在新制基金制REITs修法通過後,相關法令的更加放寬,是否會進一步促進業者發行更多檔的新基金之意願,才能有利於對REITs有興趣之投資人,有更多元的投資選擇。國泰建經基金管理部表示,配合政府法令,藉由對「國泰一號」資產進行建築物耐震力提升及其他修繕更新,促使國泰一號資產可收益年限得以延長,進而確保投資人穩定收益之來源。兩檔REITs基金每年皆會對潛在不動產投資標的進行評估,對於標的種類、收益穩定性、增值潛力等進行評估,若有具備投資潛力之標的將擇機購入。
台屋預測下半年房市「有感量縮、溫和價盤」 全年交易27萬棟保衛戰
台灣房屋19日發布市場景氣燈號及下半年國內房市景氣預測,Q1市場景氣為藍燈,指標分數31.68,預測Q2為黃藍燈,分數38.02,代表房市逐漸脫離景氣低迷狀態。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴預測下半年「有感量縮、溫和價盤」,盤整局勢看空不空。在第五次選擇性信用管制第2戶限貸後,下半年還有多項打房政策陸續上路,包括平均地權新制、行政院積極研議囤房稅2.0,並有總統大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰,牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願。周鶴鳴表示,官方雖對炒房連環打擊,但另一方面,也對申報租金收入的房東調降房屋稅,並鬆綁換屋族貸款、釋放新青年安心貸款利多,因此下半年仍有剛性買盤支撐,但量能不易放大,將是「量縮價盤」局面,預估全國全年的買賣移轉量,縮減幅度大約15%,整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰。周鶴鳴進一步分析造成「量縮」的因素,可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上,第一季GDP年增率是-2.87%,看來也不會太好;政策面上,平均地權條例新法預售屋轉售的禁令,已經造成結構性的改變,選擇性信用貸款限制,短期投資必然減少;而這波房價的大爆發,起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後,台商資金回流,且貨幣政策和國際戰爭引發通膨,導致房價飆漲,因此在技術面上,漲高必面臨修正,也是造成量縮的主因。價格漲跌,則會因產品、區域供需不同,溫和盤整,多空交雜下,周鶴鳴認為,下半年房市將浮現3大趨勢。首先「內需復甦,商用看俏」疫後各產業復甦,國內餐飲旅宿業反彈,AI興起帶動的科技產業發展爆紅,都衍生擴張需求,加上打炒房政策管住不管商,因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產,後市發展將相對穩健。其次「政策限縮,長抱為王」,近期房市政策,對自用和置產族群限制不同,不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制,對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕,因此首購自住客會趁機卡位,市場上低總小宅仍會是主流。再者,「預售吃緊,成屋價穩」,受平均地權新制影響,預售屋量能縮減,新興重劃區漲跌變化大,房市轉向成屋市場,其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜,房價更具抗跌保值,優質搶手社區仍有創高價機會。周鶴鳴認為,綜觀下半年房價的起伏,還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面,在總體環境不利的情況下,仍可看到趨勢中的好產品,因為稀有釋出,還在逆勢上揚。
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路,私法人購買住宅採許可制,由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素,不論是獲利了結或逢低買進,私法人在房市操作各異,形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮,惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1~5月台北市億級豪交易量。(圖/中國時報製表)截至目前為止,今年1~5月台北市1億元以上豪宅,共有53筆交易紀錄,不過對照去年同期104筆,交易量減少近一半,不過實價登錄有登錄的時間落差,因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察,疫情期間不少台商回流,熱錢湧入房市,高端豪宅交易熱絡,不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等,再加上《平均地權條例》修正案通過,市場氛圍趨向保守,豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出,《平均地權條例》新制已於7月1日上路,為了遏止炒房,當中祭出的私法人購屋採取許可制,且購入後5年內不得辦理移轉、讓與,交易流程更為繁複,法規上路後,恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度,得改由個人名義購置,下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,在《平均地權條例》新制上路前,私法人出現換手潮,相較豪宅,買賣最多的仍是一般房型,雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽,但若以內政部以往統計,私法人買賣占房屋移轉棟數3%到4%之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅,以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出,由投資客組成的公司,由於買賣量太大,成立公司買房,不僅好管理,且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損,也可防止買賣掛在個人名下,可能發生偷賣弊病。他表示,私法人買豪宅的仍占少數,多數標的仍是以1到3房的一般房型居多,以一年約30萬筆交易來概估,換算私法人買賣也有好幾萬戶,因此,不論是獲利了結或逢低買進等各種原因,私法人在7月1日前有人搶上車,也有人搶下車,形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點,何世昌表示,私法人豪宅買賣仍以台北居多,外縣市少,台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間,投資報酬率差,私法人一般不會買來投資,因此,私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量,大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出,《平均地權條例》的修法「管住不管商」,因此今年私法人逐漸將目光,從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下,高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極,在央行升息至今已達3碼的情況下,預期投報率也應隨之上調0.75%,由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色,以及「高出租率」的地段優勢,因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
「新光一號」連三案標脫創131.4%漲幅 台証金融大樓也將在本周開標
新光一號不動產投資信託基金(新光一號) 所持有不動產「新光信義華廈」之標售結果13日出爐,標售底價17.41億元,開標最終由立志開發以逾20億元成功標下本案,溢價率近15%,以現有租金回推投報率超過2.5%;以民國96年當時原始購入金額約8.64億元計算,漲幅達131.4%,創造信義路店面每坪270萬以上的單價。世邦魏理仕資本市場部董事林敬超。(圖/李蕙璇攝)據負責標售本案的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示,新光一號不動產投資信託基金自開標以來,已連續三案成功標脫,總標脫金額累計已逾136億元,將大幅帶動今年第二季商用不動產交易動能;新光信義華廈自銷售以來就感受到投資人對於疫情解封後,零售市場的回溫有很大的期待,其中評估的投資人除了壽險業外,許多機構法人對於有穩定租金收益的店面,均抱持很大的興趣。新光一號不動產投資信託基金自開標以來捷報連連,接下來還有同樣將於本週開標、位於市區精華地段的台証金融大樓;至於標售日期將另行公告的新光國際商業大樓部分樓層,及新光天母傑仕堡大樓;前者為市區核心區域商辦,後者除目前具有穩定租金收益外,未來更有整合開發機會,高價值資產壓軸登場。世邦魏理仕研究部資深董事李嘉玶表示,去年全年台灣整體零售業營業額年增率逾7%,其中餐飲業與服飾業受惠於防疫措施鬆綁、民眾對外出消費的意願升高,而雙雙創下近19%的銷售成長率。在消費者支出維持穩定的助益下,預期2023年零售業營運可望繼續處於成長軌道上,並將激勵國內外零售品牌加快展店步伐,促使台北市主要購物商圈空置率逐漸下降。本次順利標脫的「新光信義華廈」位於台北市信義路二段永康商圈,距捷運東門站及大安森林公園站僅約250公尺,本次釋出包含店面、商場、幼兒園及補習班,面積合計共2,064.86坪。本案土地持分面積約佔整宗基地面積三分之一,臨近捷運東門站及大安森林站,未來開發重建享有台北市大眾運輸導向都市發展(TOD)的容積獎勵,在政府政策的加持下,又可享有信義路燙金門牌及高樓層遠眺大安森林公園的雙重優勢,無論是長期持有作收租使用,或未來都更重建都極具效益,也成為本次成功標售關鍵因素。
欣陸獲利創新高每股配息2.5元 執行長:3大事業業務存量逾1600億元
欣陸投資控股公司(3703)今(25)日發布2022年營運成果及2023年營業計劃。2022年欣陸投控合併營業收入321.46億元,稅後合併淨利為28.88億元,每股盈餘為3.51元,將配發現金股利每股2.5元,2022年營收、淨利以及股利均創歷史新高。欣陸投控執行長張方欣表示,「雖然2022年產業大環境挑戰嚴峻,欣陸投控仍展現營運韌性,整體營運表現持續提升,合併營收成長19.7%,營業淨利成長41.4%,稅後淨利則成長58.2%。」欣陸投控3大事業體目前尚未入帳的業務存量,營建工程789億元,是大陸工程的歷史新高;大陸建設不動產開發營收存量132億元已銷尚未入帳;環境工程及水資源處理,在手合約餘額為717億元,也是歷史新高。其中包含營建工程事業(大陸工程)取得「台北捷運環狀線CF670A區段標」,環境工程及水資源處理事業(欣達環工)取得「台南市城西焚化廠更新爐BOT案」。合併3大事業體業務存量超過1600億元,「代表只要穩健做好執行,未來營收都會有堅實的基礎。」張方欣表示。大陸工程執行長Mr. Simon Buttery表示,大陸工程在2022年取得諸多新案,其中高雄左營軍港的過港隧道工程,為集團第一個港灣相關的土木專案,目前興建中的主要專案包括桃園捷運綠線、台北捷運環狀線、萬大線及台南鐵路地下化等土木工程專案。大陸工程今年仍將專注於擴大在交通基礎建設專案的市占率。在建築工程部分,則延續聚焦於多元佈局,含公共住宅、商用不動產、複合型開發案等。Simon表示,截至2022年年底,大陸工程的待建工程量已累積至745億元,為其2022年營收的3.8倍。受惠於新案貢獻,大陸工程的工程存量在今年第一季末達到歷史新高的789億元,相當於2022年營收的4.0倍。大陸建設也在2022年取得多項開發案,大陸建設執行長廖淳森表示,其中「信義兒福公辦都更案」為集團首度參與公辦都更案,此外也規劃將位於台北市中山區的建物改建為辦公大樓,使其產品組合從住宅、飯店進一步延伸至辦公大樓。2023年將認列已完銷的「鐫画」、「鐫月」案與其他成屋案。大陸建設2022年新取得專案包括台中北屯區洲際段案、新北板橋區江子翠段案、台北中山區金泰段辦公大樓案、新北板橋區新雅段案及台北信義區兒福公辦都更案;而2023年推案計畫包括台北中山區金泰段辦公大樓案、台北大安區通化段案、新北板橋區新雅段案、台中北屯區洲際段案,以及馬來西亞吉隆坡住宅案。截至2022年年底,大陸建設的營收存量為146億元,為其2022年營收的1.5倍。欣達環工也於2022年取得「臺南市城西焚化廠更新爐新建移轉營運促參案」,宣告集團正式跨足廢棄物處理與再生能源業務。去年欣達環工也取得「高雄市橋頭再生水廠興建移轉營運案」,持續擴大現有水資源處理業務的版圖,目前欣達環工在政府已招標的8座再生水廠中,參與其中的4座。欣達環工執行長周黎明表示,2023年欣達環工仍將持續拓展水資源處理、廢棄物處理與再生能源業務,也將持續評估生質能源業務。截至2022年年底,欣達環工的在手合約餘額為450億元,為其2022年營收的9.6倍。受惠於新案貢獻,欣達環工的業務存量於今年第一季末進一步推升至歷史新高的717億元,為其2022年營收的15.6倍。
投資客愛花部3/平均地權修法暗藏大魔王「私法人限購」 突擊建商痛到「不要不要」
被視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正草案,在三讀通過前夕,房產業才赫然發現,條例中的大魔王,不是吵了一整年的「預售屋禁止換約」,而是「私法人購屋限制」,一時間不滿聲浪排山倒海,連鮮少開砲的華固建設董事長鍾榮昌都說重話,「全世界沒有人這樣搞的!」業內人士推測,「前面的鋪陳都是權謀之計!」「私法人購屋採許可制」,未來私法人購買住宅須符合長期出租經營、員工宿舍、都更危老取得產權所需或其他必要用途才會核准,並限制5年內不可轉售。此政策等於直接扼殺高資產族理財、節稅的操作空間。民團巢運認為,內政部曲解法律,預售屋轉售規定大轉彎,施行前的契約都可再轉售,是私放投資客逃生,「打炒房果然是打假球!」(圖/翻攝自巢運臉書、報系資料庫)據台灣房屋統計今年前11個月單價200萬元以上的豪宅交易,27筆超豪宅中,共有13筆都是以法人名義購屋,等於將近一半都是透過自有公司或是另外開設資產管理公司來購置房產。據此,北市高價豪宅的推案建商無一倖免。在北市推有不少高價住宅的華固建設,法人名義購屋的比例平均就占4成左右,向來低調的71歲老董鍾榮昌也罕見跳出來接受工商時報專訪抨擊,「限制私法人購屋與現行稅法是疊床架屋,全世界沒人這樣搞的!」「如果硬要修法,把房市打趴了,預料2年內會看到台灣內需衰退。」不過,根據仲量聯行董事總經理趙正義觀察,私法人購屋多是長期自用,短期投資的已經不多,有自用需求,申報還是會過,影響應該有限。對於資金可能轉向商用不動產,他認為現階段商辦多是開發商蓋好出租,散賣的商辦才可能受益,對大型商用不動產影響不大,利息升高,資金也可能轉到債券型產品。住宅週報社長陸敬民認為,《平均地權條例》5項內容是「明修棧道,暗渡陳倉」,前面的讓步都是為了模糊焦點,讓最重要的「私法人購屋管制」過關。(圖/CTWANT資料照)住宅週報社長陸敬民就形容,《平均地權條例》是「明修棧道,暗渡陳倉」,前4招講得很嚴厲,注意力都集中在炒房關3年刑罰、預售禁止換約,最後慢慢拉鋸改成炒房重罰5000萬元、各項放寬不溯及既往轉移焦點,然而不動產公會被突襲完全不自知,真正最重要的「私法人購屋管制」還是過關了,最後想力挽狂瀾都來不及,「合理推論是權力運作!」陸敬民長期深耕新竹房市,親身經歷新竹房價飆漲、一日三市,及中人、變形紅單等亂象,也曾照三餐酸花敬群,但他認為,花敬群在龐大利益關係人、立委、產業界的施壓下,還是說到做到,把法案給過了,「做大事不拘小節,他已經完成終極任務,未來內閣改組留不留任都沒有遺憾了!」
打炒房最重拳「平均地權條例」過關 專家指將出現四現象
被外界視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正案,今(10)日獲立院三讀通過。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,平均地權條例過關並不讓人意外,而修法通過後,預售屋市場正式進入冷靜期,整體房市將會出現四大現象:首先,「預售和成屋價差縮小」,由於預售屋換約和轉手的諸多限制,降低購屋族購買意願,自住買家將會轉向成屋市場,所以預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近彼此的價格差距。其次,「豪宅市場交易量縮」,台灣房屋趨勢中心統計近年單價兩百萬的豪宅交易,發現今年前11個月交易筆數僅27筆,跟去年同期的52筆相比,幾乎等於腰斬,進一步觀察今年交易的27筆超豪宅中,有13筆都是以法人名義購屋,等於將近一半都是高資產族,透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義,來購置房產;然而平均地權條例修法通過上路,私法人購屋的資產操作空間不再,高資產族的置產態度也會略為保守,因此短期內的豪宅市場交易量,將面臨考驗。再者,「高槓桿型建商淡出」,修法過後,建商的推案型態,將從預售案轉變為成屋案,由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金,建商的金流需求龐大,對財力有限的建商較不利,因此採高槓桿操作的中小型建商,預料將在修法後逐漸淡出新案市場。第四,「資金走向避險型產品」,雖然交易疲弱抑制房價,不過首先面臨降價的物件,都屬於具有市場抗性的產品,區位條件佳者,則強者恆強,建設到位、機能成熟的區域,以及保值性高的產品,仍是避險且穩健的置產選擇,價格也不易修正;至於商用不動產的部分,店面產品仍須依照經濟成長和商圈發展而論,但商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢,將可能成為今年修法後的法人置產重點。張旭嵐也分析,官方修法的核心目標是打擊炒作,且法案也將導引房市回歸剛性市場機制,因此新的一年,不受政策影響的自住客,更有機會在市場上撿到便宜。
抗通膨只看真地標!遠雄九五絕對稀有性 傲視副都心
新北知識產業園區的廠辦,加上中悦在新莊副都心布局近4、500億案量的A辦,粗估未來五至七年將釋出近4000個商用不動產單位,也代表副都心將迎來上千名的企業主進駐。副都心銷售業者指出,「當前新莊副都心破百坪豪宅,只剩遠雄九五最後釋出的17戶,加上中悦檀悦,總供給量不到50戶,未來卻有上千名老闆要競逐收藏,從供需角度來看根本不夠賣!」這即是「絕對的稀有性」,在獨特市場獨特產品而且還供不應求之下,價格走漲是必然的趨勢。評估景氣走勢,短期內再難看到建商會在新莊副都心推出超過百坪的豪宅預售案,所以當前副都心預售市場以40-60坪為主流,亦不乏20-40的中小坪數首購剛需產品。但上述皆非企業主置產的標的,未來預估近千名將要陸續入主副都新的企業老闆們,還是必須回過頭爭搶「遠雄九五」或「中悦檀悦」這類在區內可以說是絕版的破百坪成屋豪宅。當地仲介認為,目前「遠雄九五」轉手交易都沒有賠售紀錄,這類逾百坪豪宅產品供給量只會越賣越稀少,「投資思維轉得快的企業主,懂得在產品從稀有走向極稀有,在還有得選、有買之前出手,比最後有錢沒得買只能排隊等釋出,更能創造資產增值漲幅。」遠雄九五180~198坪稀有坪數規劃,市場供需預測未來競爭性高。(圖/遠雄提供)據了解,以42層樓高傲視全新北的副都心地標豪宅案「遠雄九五」,在去年暴衝賣出40戶低樓層戶別後,今年每戶要價約1.5億、尺度達180-198坪的25層以上高樓層景觀戶,也締造出12戶交易紀錄。副都心地標豪宅案「遠雄九五」罕見高空公設會館,具收藏價值。(圖/遠雄提供)據了解,遠雄九五25樓以上住宅層買主,動輒身價都是超過20億元以上的企業主,「新北總價逾6千萬元豪宅4成限貸令」對這類階層的買主影響不大。銷售人員透露,有實力買「遠雄九五」的客人本身就是銀行的VVIP,加上「遠雄九五」也是銀行眼中的強勢資產,「懂得資產配置的企業主,反而更敢將近億資金押在具絕對稀有性、又穩健低風險的超豪宅上對抗通膨,資金還能跟著地段與豪宅市值鑑價上漲,產生金融槓桿效益紅利,隨時跟銀行提領出來應用。」因為「有錢人和你想的不一樣!」才讓「遠雄九五」在今年逆勢創造12戶超豪宅交易紀錄。
房市大逃殺2/市場好冷投資客盼「禁轉售快上路!」 成屋將成下一戰場
政府在年末使出一記《平均地權條例》重拳,房產大老敢怒不敢言,房市業者觀察市場已出現「此消彼長」的新變化,投資客因預售轉售即將遭閉鎖,加速倒貨,使得售屋網案件暴增,同時間,購屋族紛紛轉向風險較小的成屋市場,投資客也磨刀霍霍要加入新戰場。不動產仲介公會全聯會理事長張世芳近期接到1、2件預售轉售的委託案,屋主願自行吸收仲介服務費,以平盤出脫,「預售屋轉售的量有明顯增加,但價格要有很大跌幅不太可能,投資客這幾年都賺到不少錢,比較多都等交屋,只有槓桿玩太大的,才可能撐不下去。」不動產仲介公會全聯會理事長張世芳估計,《平均地權條例》針對限制預售屋換約轉售及炒作重罰,預售市場將受重創,2023整體房市買氣將萎縮,但房價仍會維持原水平。(圖/林榮芳攝)台南房仲RY今年下半年也接到2起投資客委託預售轉售,一個一次要賣11間,一個一次賣6間,分屬不同建案、不同人掛名。「現在,短期想跑不容易,因為預售換約的買方要拿出3~4成現金,包含前一手已繳出的現金、獲利空間,以及政府的房地合一稅,還有部分的仲介服務費,對首購族而言有困難。」「這2位客戶已做好等到交屋的打算。不過,成屋持有2年內轉售獲利還是要課徵45%房地合一稅,想要短期獲利仍有難度。」RY再三提醒。台南投資客S先生觀察,目前買方心態都在等房價下跌,一定都想拖到政策上路前1個月,認為投資客必定大降價才會減到最便宜;但是僅有極少數投資客才會斷頭,大多數仍想賺錢或平轉,而買方想拗到賠售才甘願的心態,最後就是市場停滯、都成交不了。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為,修法過關後,預售屋市場的熱度將下滑,建商的推案型態,也將往成屋調整,使預售屋的供給占比下滑,買賣雙方轉向投入成屋市場。(圖/業者提供)「現在房市很低迷,我希望政府趕快通過條例,經過政府攪局後,看看有沒有機會變好。」S先生目前手中還有預售屋拋不掉,他已做好交屋準備,甚至把政策上路當作一個市場轉機。S先生表示,現在手上的成屋物件就有很多人來看房,缺工使預售案工程期拉長到4、5年,《平均地權條例》上路後預售不能轉賣,很少人能保證未來職涯不會出現變化、中途不會搬家,現在買預售屋變成是件危險的事。他看好未來台南新成屋、新古屋市場,因為政策影響的不只投資客,想買房的人也會因此轉向成屋市場。阻絕了預售,投資客為資金找出口,除了轉向成屋市場,也可能會朝店面、商辦等商用不動產流動,不過政策限制私法人購屋,在許多執行細節上皆未說明,投資人恐要觀望好一陣子。(圖/報系資料庫)台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,去年房地合一2.0上路後,預售屋就須面臨漫長的重稅期,假如審議中的《平均地權條例》修正案順利實施,預售屋不但短期交易的稅負壓力大,且剛性自住客原本就較青睞可立即搬家的成屋,考量出售彈性與稅務負擔,預期預售屋買盤將逐漸往中古屋市場位移。不過房市專家、天時地利不動產總經理張欣民認為,資金會朝很多面向流動,除成屋市場也可能轉往商用不動產的商辦或店面,或是近期最夯的海外房地產。未來投資住宅,不再會有漂亮房價漲幅,在房地合一重稅下,僅能回到過去傳統買屋出租,當包租公婆的長期置產投資方式賺取固定收益。