引進移工也難解缺工!社宅應帶頭提升工法 建商大老:成本不降永遠高房價
台灣省不動產開發公會理事長29日舉行交接典禮,由新竹市無黨籍議員吳國寶接下理事長一職。吳國寶強調,建商只是加工業,絕對沒有炒作,「成本沒有降低,就是永遠高房價」。不動產協進會理事長張麗莉出席也不諱言表示,現在所有政策都在助漲房價,「缺工問題光靠移工無法解決,政府是最有機會率先做產業升級,或許這樣有機會降低造價,不是一直超收稅額再發給大家。」不動產協進會理事長張麗莉不諱言表示,現在所有政策都在助漲房價。(圖/林榮芳攝)吳國寶新竹市人,現年54歲,從事不動產開發業逾30年,目前是寶君、君寶、寶涵、有謙等4家建設公司董事長,同時也是新竹市議會5連霸的市議員。回顧過去6年來,不動產建築業經營發展環境面臨空前丕變與挑戰,業者不僅通過的打炒房限制,還有疫情的肆虐、和缺工缺料的嚴重考驗,不過不斷墊高的房價,卻讓建商成為眾矢之的。吳國寶表示,「我們只是加工業,絕對不會炒作,所有土地標售都是地方政府訂出這麼高的標價,缺工缺料也不是我們願意」「現在還有增值稅、囤房稅、房地合一稅,導致房價不斷墊高。」去年政府超收了2兆稅額,他建議,可以補助年輕人購屋,讓年輕人可用1%利率,貸款9成,讓貸款負擔比降下來,年輕人就有機會買到房子。不過他也表示,本想等到新青安結束後再向政府建議調整,結果新青安申請很踴躍,要再增加優惠,可能不容易。張麗莉也表示,現在所有政策都在助漲房價,站在業者立場,不希望房價一直升高,但不是光喊口號就能達成,政府既然超收稅金,就應該把預算再回歸產業升級。尤其缺工是事實,只能想辦法用工法解決缺工問題。他自己就碰到申請泰勞移工,原本都要入境報到了,結果喊卡,因為以色列出了更高的工資延攬了他們,不只台灣,全球都在搶工,「移工政策要解決缺工,是解決不了。」她認為,政府的住都中心社宅發包造價都要每坪20萬元了,政府都知道造價漲不停,怎麼會認為房價會低,「我對房價下跌不樂觀。」他認為房價要降,政府要多一點產業股利政策推動預鑄工法,先進國家都在做模組化。從解決工法提升智慧建築之下專研產業升級,政府提升,不只政府公共工程用得到,產業也用得到。她舉例,其他國家的社會住宅,都是很簡單的外型,不會特別著墨在外觀的設計,台灣則是請到國外建築師設計美輪美奐的外觀,如有更多心力,應該把重心放在如何模組化。營造成本不是短期降不下來,是短中長期都降不下來,所以要轉念!例如鋁系統模板出來的強很平整,未來是否可以不貼磚,塗料就可以。她說,台灣是一個高地震帶的國家,竟然大量在建築外觀貼磚,是因為大家認為這樣才是高價值的呈現,所以從消費者到業者都要轉念,才能解決缺工問題,「政府是最有機會率先做產業升級,或許有機會降低造價,不是一直超收稅額再發給大家。」卸任的台灣省不動產開發公會全聯會理事長黃啟倫則表示,社會對建商有很多誤解,高房價不是建商造成的,建商配合政府法令推動、提升建築安全,公會未來希望持續扭轉負面印象,改變社會形象來努力。
租屋族日子更苦了…今年3大殺手級政策上路 專家學者預測最快下半年調整租金
租屋族的日子更苦了!今年3大殺手級政策上路,包含電價上漲、央行升息、囤房稅2.0版7月上路,專家學者預測,房東最快下半年就會調整租金,漲幅10到50%。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,年輕人面臨租金上漲、另還要忍受通膨,兩邊夾攻生活將會更困難。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,通常房東都會超額反映成本上漲,例如央行升息半碼,房東房貸1000萬元,貸款30年、每個月本息攤房貸負擔增加630多元,就會漲1000元因應。目前會造成房東成本增加,除了房貸利率增加,還有電價上漲、囤房稅2.0即將在7月上路,明年5月開徵等,預估每月租金在5萬以下的房子將面臨被漲1成左右的危機。立委郭國文也憂心,囤房稅2.0上路之後,租金轉嫁的問題,他引用財政部委外研究報告《我國房屋稅轉嫁租金效果之研究》,以台北市為例,如果房東稅額成本增加2776元;反映在租金上成長3萬8975元,等於是實際成本的14倍,恐會發生超額轉嫁的現象,造成租屋者負擔過高的轉嫁。他擔憂在租屋市場保障不足下,7月即將上路的囤房稅2.0恐造成甫創下歷史新高的房租物價指數再暴增。章定煊認為,「通膨」是驅動房東漲房租的最大因素,當滷肉飯的價格從30元漸漲到50元,房東就會有感、進而漲房租。2023年消費者物價指數(CPI)平均漲幅2.50%,章定煊表示,現在台北市分租套房租金7、8000元起跳,漲幅甚至會達到50%。40歲汪先生與妻子皆是上班族,每月收入10多萬,在新北市蘆洲區租三房兩廳約30坪房子,育有兩個子女,每月租金3.3萬元,汪先生無奈表示,上次搬家是因為房東要賣房子,為了生活穩定,如果房東只漲1、2000元,還是能夠接受。單身、北漂的許小姐是租台北市文山區屋齡超過40年的分租雅房,裝潢陽春沒有空調,每個月租金可壓在6000元,為了享受便宜的租金,她每天通勤時間來回超過2個小時,扣除必要支出,每個月剩下不到2萬元可用,許小姐說,如果房東漲租超過50%,她就考慮搬到離公司較近的地方。
龍登建築戴嘉聖接棒代銷全聯會理事長 面對業者提打房林右昌「這樣回」
中華民國不動產代銷全聯會15日改選理監事,由龍登建築機構董事長戴嘉聖擔任第六屆理事長,同時由內政部部長林右昌擔任監交人完成理事長交接。面對過去3年政府頻出手調控房市,代銷業者含蓄表示,「政府沒有打房,是健全產業」,林右昌也幽默回應,「房子是用來住的,不是用來打的」「從來都沒有說要打房」,希望房地產業穩定成長,甚至在未來淨零碳排挑戰壓力下,希望不動產業永續發展。戴嘉聖表示,過去3年,遭遇了疫情及一連串的房市緊縮政策,從房地合一稅、限貸令、平均地權條例2.0、提高囤房稅等一連串的打炒房重拳,感覺房地產業像是過街老鼠,「建商也只是希望能有合理利潤而已,土地、營建原物料及工資上漲,導致營業成本拉高,房價調高也是迫不得已。」戴嘉聖進入建築代銷行業30年,一輩子沒有換過工作,他說,建築代銷不僅僅是接案銷售房屋,而是從建商購買土地開始,就一路參與產品的規劃,建材及公設的建議,直到產品訂價等過程,希望借助代銷對市場的敏銳度,幫消費者創造出機能與品質兼具,且擁有合理價格的產品。 他期待520新政府上任後,能夠聆聽房地產業界的聲音,建立良好的溝通管道,在追求居住正義的同時,能廣建社會住宅,解除或提高「購置高價住宅貸款」標準,降低購(換)屋壓力,讓房市回歸市場機制。 另外他也提到,不動產經紀業政策規範的「經紀業管理條例」立法已超過20 年,許多條文已不符時宜,例如代銷業的營業保證金與經紀人制度,都應與時俱進做合理調整。對於代銷業本身,他認為也該進步,特別是全球進入AI人工智慧時代,以及追求淨零碳排的趨勢,碳權成本的衝擊已無法避免,因此代銷業在參與建案規劃的過程中,也應建議業主評估綠色建材、綠色能源的採用。最後他也提到,不只建商缺工、缺料,代銷業同樣面臨新血不足,因此也向政府喊話,希望正視台灣正面臨人力短缺的問題,尋求與大專院校建立產業的合作機制,擴充產業人才。而卸任的謝坤成則是一派輕鬆地說,「現在空氣都是香的!」
分4年漲齊確定! 北市新房屋主年繳房屋稅恐暴增近5,000元
俗稱囤房稅2.0的《房屋稅條例》修正案將上路,絕大多數單一自用住宅房屋稅將調降為1%。然而,台北市單一自用住宅20萬戶屋主反因0.6%優稅取消,將淪漲稅受災戶,以8年內新房屋主為例,平均每戶每年恐將增加新台幣近5,000元房屋稅,引爆外界抨擊。對此,台北市政府財政局11日宣布妥協方案,將逐步分4年恢復稅基,平均每年不分屋齡綜合每戶平均調漲房屋稅395元,並將於2028年切齊全國1%房屋稅。針對財政局漲稅方案,北市議員許淑華聞訊向CTWAN搖頭表示,《 房屋稅條例》核心精神是降稅,或許北市府想搭本次修法便車修正錯誤,但只有北市單一自用住宅遭漲稅「屋主情何以堪」。許淑華呼籲,台北市居大不易,若真要逐步漲稅,那每年有望多收的8,000萬房屋稅收,應補貼青年租屋市場,或是加速蓋社宅,否則這麼多讓青年痛苦的政策「成立青年局變成笑話」。據了解,《房屋稅條例》修正案將自7月1日起施行,原意鼓勵多於將優待單一自用住宅住戶,然本刊日前批露,北市府為了安撫路段率調高而房屋稅爆增的單一自用住宅稅戶,2020年增列多項扣抵細項,將符合規定的自住房屋稅基砍成實質0.6%優稅。而自優稅案實施後,財政部賦稅署多次發文北市府,強調此舉已違反《房屋稅條例 》。呼籲北市府修正,並改以「補貼」方式,減輕單一自用住宅屋主賦稅負擔,卻屢遭北市府「已讀不回」。
囤房稅2.0倖存者 持有這11大類應稅房屋可免計入
財政部7日預告囤房稅相關細則,明定11大類應稅房屋可免納入囤房稅戶數計算,包含公有房屋、社會住宅、包租代管、獎勵停車位、長照機構宿舍等,都可排除。依財政部預告的「戶數認定及申報擇定辦法」,可排除在囤房稅適用之外的11大類房屋,包含公有房屋、社會住宅、包租代管、勞工宿舍、獎勵停車位、管委會或避難空間、公同共有房屋、長照機構宿舍、古蹟、公建附屬設施住宅或宿舍和其他經財政部核定房屋。房屋稅條例修正案(囤房稅2.0)將於7月上路,其中非自住住家房屋稅率(囤房稅)由現行1.5%至3.6%調高為2%至4.8%。財政部要求所有縣市政府均應訂定囤房稅,且囤房戶數的計算改採全國歸戶、全數累進課徵。財政部表示,相關的11類應稅房屋,是因有其政策目的或特定原因,因此不宜納入囤房稅戶數計算。
捧億買豪宅1/「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐,由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯,創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家,一口氣買砸於8億元買下2戶,與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅,全數單價皆站上200萬俱樂部,其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入,顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制,仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月,去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄,CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準,彙整2023年北市十大豪宅排行榜,其中信義區有3個社區進榜最多,其餘分散在大安、中正、松山、中山區,進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等,總價都在4億元以上,且無貸款購入,顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」,屋齡約5年,基地規模超過2000坪,由於正對大安森林公園第一排,擁有無敵棟距和景觀,房價抗跌保值,自2018年預售起,屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司,與另一同樣公司登記地址的欣楓公司,去年6月一口氣買下25樓2戶,總價分別約4.23億元、4.15億元,換算單價277萬元。進一步查詢,勇誼公司的代表人為陳致遠,即為萬海少東,推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案,去年還在預售即創下每坪單價達285萬元,高於「One Park Taipei元利信義聯勤」,其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟,斥資19.83億元買走。(圖/翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室)「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務,無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元,不僅出現家族一次出手買下多戶,且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外,還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發,以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司,以總價3.6億元成交,而該公司負責人姓張,董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺,研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易,就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此,第一建經研究中心副理張菱育表示,雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」,再加上國內歷經5次升息,但手中握有大筆資金的頂級豪宅客,購屋根本無需貸款,也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題;平均地權條例去年7月正式上路,法人購屋採許可制後,豪宅交易放緩,但富豪資產配置需求仍在,只要符合用途申請,不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元,今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。(圖/業者提供)台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋,以下6種情況,法人經許可後得以購買住宅,包括合建、實施或參與都更危老,衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用,一般法人可購買宿舍使用,但不可超過員工人數,或同一使用執照內5戶以上,規模出租經營使用。她認為,法人購置住宅採許可制,豪宅市場交易降溫,今年還有囤房稅2.0上路,建商將面臨持有成本大增的壓力,大坪數物件餘屋多的社區,或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格,張旭嵐認為,目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元,像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」,目前正在施工中,去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」;總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」,住宅開價每坪230~290萬元,未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜,頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
烏龍踅桌1/柯文哲主政撇房屋稅爛攤 市府校正回歸挨批面子裡子全要了
前台北市長柯文哲2020年以房屋稅稅基審議委員會背書方式,不甩中央房屋稅最低1.2%限制,砍半20萬戶單一自用住宅房屋稅率至實質0.6%,一年市庫短收新台幣3億元房屋稅。財政部多次直批市府違反《房屋稅條例》,卻屢被已讀不回。如今俗稱囤房稅2.0的《房屋稅條例》修正案將於7月1日上路,市府卻趁勢搭便車取消實質優稅,甩鍋漲稅責任,遭財政部狠批市府「贏筊還要贏話」。立法院2023年底三讀通過《房屋稅條例》修正案,將全國單一自用住宅稅率從1.2%降至1%,今年7月1日上路在即,然而當年柯文哲主政的北市府,大幅調整房屋稅地段率引發民怨,後來市府以低於全國基準的0.6%實質房屋稅贏得德政美名,卻頻頻遭到中央責難其違法,如今這項全國「最優惠」措施也將成絕響。台北市自用住宅房屋優稅確定於今年取消,未來20萬自用住宅屋主房屋稅動輒雙倍起跳,繳交房屋稅時將會很有感。(圖/報系資料庫)根據本刊掌握, 7月1日北市財政局將跟進全國,取消實質房屋優稅漲回1%,以8年內新房權狀30坪的單一自用住宅房屋稅為例,每年房屋稅將暴增超過5千元。。長期關心住屋政策的台北市議員許淑華表示,北市不符合單一自住要件的房屋約62萬戶,符合的則有20餘萬戶,約占全市總戶數近25%左右,試算這25%戶的6%房屋稅一年稅收約新台幣5億元;若7月1日北市回調提高到1%,可望替市庫每年再攢新台幣3億元,對於台北市地方稅稅收實徵淨額 768.22 億元增幅只有一點點,然而卻加重住戶和年輕人的生活負擔。 她憂心地表示,這些符合優稅的住戶多世居老房,居住安全堪憂,每月房屋修繕成本高,短期內又難進入都更,若還得加重稅賦,等於是要把人趕走;有些不少年輕人好不容易攢到頭期款買房,每月得繳貸款、管理費與水電費等,如果還要加碼房屋稅,年輕人恐怕持續往外流。台北市議員許淑華受訪說明北市房屋優稅來龍去脈,怒批時任柯文哲市長便宜行事,呼籲現任蔣萬安市長挺住壓力,能讓20萬自用住宅屋主續享房屋優稅。(圖/劉耿豪 攝) 許淑華回顧說,時任市長柯文哲自認聰明,主導地價評議委員會狂漲地段率,搞得房屋稅暴增,結果挺不住輿論批評壓力,再走偏門列出多項扣減額獨創實質0.6%稅率,現在落得財部點名狠批,基層事務官兩邊不是人,實在很差勁。 財政部賦稅署官員直言,北市府當年以《房屋稅條例》1.2%為基準,拉高可抵減稅額,讓實質稅率降到0.6%,就是違法的措施。他進一步表示,《房屋稅條例》規定,房屋評定現值指標涵蓋房屋標準單價、折舊率和地段率,因此同一大樓內房屋的標準單價、折舊率、地段率均相同,假設面積相同,其評定現值本來就該相同,地方政府不可再以「自用」等名義,巧立名目增列折扣項目。 財政部官員感嘆,其實2023年適逢北市每三年稅基重評時機,當時北市若重新檢討房屋標準價格,並搭配調回單一自用住宅稅率到1.2%,問題就能悄然解決。 對此,北市財政局長胡曉嵐1日表示,北市當年施行單一自住房屋稅基折減政策,是因為2023年《房屋稅法》修正案(囤房税2.0)通過之前,並没有「單一自住稅不可打折」的規範。市府當時考量北市房屋價高,持有全國單一自住1戶跟3户,「納稅力」差很多,卻適用相同公式有失公平,北市是補強當初中央法令不足。至於外傳7月1日起將取消單一自用住宅房屋實質優稅0.6%,胡曉嵐則低調未置可否。
囤房稅2.0「2組課徵基準」出爐 六都「非自住」稅率3.2%起跳
囤房稅2.0於去年(2024年)7月1日開始實施新制,並將於明年(2025年)5月正式開徵,另授權由各縣市政府自訂囤房稅率。對此,財政部昨(16日)公布課徵基準草案,主要分為直轄市、非直轄市2組課徵,針對不屬於繼承共有、也沒有出租做有效利用的「非自住」住家用房屋,六都適用稅率3.2%起跳、非六都2.6%起跳。若按照現行「房屋稅條例」規定,所謂的「囤房稅」就是自用與非自用2種住家用房屋,自用房屋稅率1.2%,其中本人、配偶、未成年子女有3戶限制。而非自用房屋稅率為1.5%至3.6%,由各縣市制定差別稅率。「囤房稅2.0」則將自用住宅稅率維持在1.2%,一定金額以下的單一自住稅率將調整至1%;非自用住宅的稅率則從1.5%至3.6%調升至2%至4.8%之間,但特定房屋除外,包含符合一定條件的出租、繼承、建商餘屋。而本人與配偶、未成年子女,自住房屋稅一樣以3戶為限,另授權由各縣市政府自訂囤房稅率。最終在財政部與地方研商後,昨公布相關課徵參考基準草案,預告期至3月18日。根據草案,針對不屬於繼承共有、也沒有出租做有效利用的「非自住」住家用房屋,全台22縣市分為2組課徵基準,六都直轄市為第1組,其餘縣市為第2組。在六都若有2戶以內,適用稅率3.2%;持有3至4戶,稅率3.8%;擁有5至6戶,稅率4.2%;持有7戶以上,稅率將達4.8%。若在非直轄市,持有1戶適用稅率2.6%;2至4戶稅率3.2%;5至6戶稅率3.8%;7戶以上稅率4.8%。另針對出租或繼承共有房屋,全台22縣市適用同一種課徵基準,4戶以內適用稅率1.5%;5至6戶稅率2%;7戶以上稅率2.4%。至於建商餘屋,一共有5大級距,全台各地一體適用,其中在合理銷售期間2年內,可適用較低稅率。根據草案,1年內餘屋適用稅率2%;超過1年、未滿2年餘屋適用稅率2.4%;超過2年、4年以內餘屋適用稅率3.6%;超過4年、未滿5年適用稅率4.2%;超過5年餘屋則將被課徵上限稅率4.8%。由於房屋稅屬於地方稅,各縣市稅率如何設計,最終由地方因地制宜訂定,為避免地方過於消極,財政部考量城鄉差距與稽徵實務,提出上述課徵基準給地方參考,如果地方政府訂得比財政部基準更寬鬆而有稅損,中央將不予補貼。財政部也補充,若各地方政府均參考基準,訂定轄內「非自住」住家用房屋差別稅率,預估稅收將增加約新台幣40.92億元。
「囤房稅2.0」指引出爐! 六都非自住稅率3.2%起跳
配合囤房稅2.0今年7月將上路,財政部在農曆年假後宣布最重要的子法規,其中包含全國約有312.6萬戶適用的單一自住優惠稅率排除豪宅標準,以及提供給地方政府訂立差別稅率的基準,公告期間僅有30天,財政部估算,囤房稅2.0上路,稅收淨增加約17.32億元。囤房稅2.0各類型課稅級距及稅率。囤房稅2.0母法規定,全國只有一戶的單一自住住宅可適用1%稅率,但要排除房屋現值一定金額以上物件,財政部定義,所謂一定金額是指各縣市自住應稅房屋現值由高至低,直轄縣市與新竹縣、市前1%被排除;其他縣市則是前0.3%被排除。財政部賦稅署長宋秀玲以2023年度台北市房屋稅標準為例,如計算到前1%,房屋現值大約是275萬400元,以下者就可享受1%優惠稅率,以上者則維持1.2%稅率,台北市大約是有23萬4995戶適用優惠,只有2373戶被排除。就全國來看,共計約312.6萬戶適用,大約2.4萬戶會遭排除。財政部也公布,地方政府訂立差別稅率基準,有關非自住空屋僅分成2大類別,一類是六都,共分4個級距2戶以下稅率3.2%,較非六都的2.6%高,但持有7戶以上,不論六都、非六都皆課以4.8%的高稅率。最被不動產業界關切的建商餘屋適用稅率,昨日公布持有1年內為2%,但超過2年的稅率即逾4%以上。宋秀玲舉例,如某人在台北市、新北市各有5戶非自住住宅,全國歸戶共計10戶,每戶適用稅率就是4.8%;依統計,六都非自住新屋在囤房稅2.0上路後,平均每戶稅負增加2.64萬元,漲幅78%;非六都每戶平均增加1.18萬元,增幅95%。對建商餘屋要課重稅,中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全痛批,囤房稅課建商的庫存、存貨,在各產業絕無僅有,租稅成本不斷墊高,房價要怎麼降下來。楊玉全認為草案給的銷售期太短,超過一年稅率就跳到2.4%以上,由於囤房稅是從拿到使照就開始計算,就算預售出去,一年內不一定可完成保存登記與過戶登記,都更案的時程如涉及釐正與變更,時間會拖更久,財政部應考量這些行政作業時間,及建商是生產者根本不具囤房動機,在基準上,應給予更為合理的銷售期間。否則集體加稅下,只有堆高房價,最後還是轉嫁給購屋者。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,新制將促使建商在預售期間盡量完銷,且小坪數銷售問題不大,對建商來說,中大坪數餘屋就算拿出來賣,恐怕也是票房毒藥。
財政部出手!瞄準豪宅屋主祭雙重租稅嚴厲措施
持有高價房屋(豪宅)者注意了,財政部新預告兩大措施,除了全國一自住未來優惠稅率將排富,2023年若交易2014年前取得的老屋、且交易金額被判定屬「豪宅」等級,2024年申報個人綜所稅時,須依交易價格而非房屋現值計算所得稅,恐讓賣方所得稅因而大增。財政部16日訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。針對個人出售2014年前取得房屋,房地總成交金額達一定門檻者(即豪宅)定義,予以擴大,預估至少4,000案會受到影響。財政部說明,這類案件因不屬個人房地合一稅課徵範圍,應以實際成交金額,按出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額比例,計算歸屬房屋收入,再以該收入的17%計算出售房屋所得,併入個人綜所稅計算。在豪宅定義上,台北市過去是指交易金額逾7千萬元,本次修正為6千萬元;新北自6千萬元下修至4千萬元;桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市自4千萬元降至3千萬元;其它地區則自4千萬元調整至2千萬元。同時,財政部表示,考量部分地區交易熱絡帶動當地整體房價上揚,為期與經濟發展程度相當鄰近地區衡平,本次也調增相關地區所得額標準1%至5%,以反映地區差異及市場行情。財政部強調,未來將持續觀察不動產交易情形,滾動調整該標準,使設算所得額更符實情,以落實健全房市政策,維護租稅公平。至於即將上路的囤房稅2.0,在唯一減稅項目全國單一自住宅部分,財政部16日也預告排富條款,將自住應稅房屋現值由高至低排序,六都和新竹縣(市)取前1%,其他縣市取前0.3%排除。以台北市為例,房屋現值高於275萬400元者,即可能不適用優惠稅率。財政部表示,粗估台北市有23萬7千餘戶符合全國單一自住身分,但有2,373戶將被「排富」,即無法適用1%的稅率。至於新竹縣和新竹市若以先前資料粗略計算,可能被排富的房屋現值約在182.1萬元和189.6萬元左右。
小黨鏖戰3/選前路口分歧下險棋 時力瘦身拚續命
盤點本次不分區立委選戰結果,萎縮程度最大的當屬時代力量。時代力量第10屆原有3席立委並設有黨團,本屆因內部矛盾與民眾黨強吸游離票等因素,狂掉三成選票,也未保住補助款領取的3%門檻。對此,甫卸任的時代力量前立委陳椒華受訪分析,選前因為時力前黨主席黃國昌改任民眾黨不分區領頭羊,時力內部有路線衝突,最後以「打黃」路線占上風。陳椒華表示,可以理解黨中央是為了區隔市場,希望支持第三勢力,同時能將對民眾黨不放心的選民,全數納進時代力量票櫃。前立委陳椒華受訪感嘆,時力因為爆發路線爭議,導致得票數暴跌。(圖/黃鵬杰攝)陳椒華感嘆說, 4年前黃國昌為了衝票名列時代力量不分區安全名單外,不少人衝著黃國昌當初名號,不分區政黨票投時代力量,第10屆3席才有這4年立委服務機會,這也是選前自己多次呼籲黨中央與支持者踩煞車、別再打黃的原因,自己也因此被捲入選後求官說,含冤莫名。然而依結果來看,打黃果真把不少4年前衝著黃國昌名號而票投時力的支持者嚇跑了。時代力量公共關係部主任余佳蒨受訪表示,時代力量決策委員在選後已負起責任集體請辭待命,也持續宣揚「捐款200元留住改革火種」理念,凝聚支持者與穩定財源。黨部也積極瘦身,預料各地黨部60名黨職人員年後將精簡至20人左右,而中央黨部確定於本月底租約期滿後遷出,已鎖定立院附近較小辦公空間,租金有望砍半,壓在10萬以內。攤開時力黨部報表,余佳倩樂觀表示,以選後10天統計,黨員人數從選前600多人暴增到超過800人。且新增的200名新生黨員中,半數以上為「00後」Z世代,未來仍充滿希望,也感謝支持者以入黨行動給予時力實際鼓勵。新生黨員中,首投族大學生黃小姐表示,自己原本對政治沒興趣「覺得是老人在管的事」只是為了挺室友,才加入時代力量,參加了青年座談後,發現滿好玩的,未來會持續支持;服務業林先生則稱,不忍自己每次都支持的時力真的「關燈」,除捐款外,更決定以入黨表達力挺。余佳蒨回顧,第10屆時力黨團主推的「精神衛生法」、「兒少法」修正成效顯著,而「道安法」、「囤房稅2.0」等還有未竟之功,未來時力會以NGO團體的角度,持續監督與鞭策新國會,並透過持續辦理講座方式,到各地宣揚理念,除了募款外,更期能維持支持者人氣與信心「黨團解散,黨魂還在」。
屋主恐淪修法冤大頭? 立委、學者:速修北市房屋稅規則
立法院於去年底三讀通過《房屋稅條例》修正案,將全國單一自住稅率從1.2%降至1%,今年7月1日將正式上路。國民黨立委曾銘宗26日指出,立法意旨原希望鼓勵囤屋族釋出房屋,增加房屋市場供給,以利平穩房價,但過去自住稅率訂定,各縣市政府有彈性裁量權限,因而出現部分縣市適用新法後恐「加重稅負」的意外情況。以台北市而言,台北市政府不動產評價委員會曾於民國109年,拍板大漲房屋街路等級調整率(路段率)遭市民反彈,繼而調降市內單一自住稅率為0.6%迄今,目前已維持4年全國最低單一自住稅率。外界盛傳,今年北市將搭上修法列車,順勢比照全國調回1%單一自住稅率,形同懲罰台北市單一自用住宅屋主,引發熱議。針對此案,曾銘宗受訪表示,財政部當初研擬修法時,恐怕根本沒有搞清楚各縣市政府狀況,因財部是為減輕單一自住屋主房屋稅負擔而推動修法,然而套用到台北市,明顯就與立法意旨相悖。財部與北市府應把握時間亡羊補牢,在新法上路前趕緊溝通,讓北市單一自用住宅屋主,保底至少維持0.6%優稅,甚或視情況重修公式入法,經議會通過後,再予降低單一自用住宅房屋稅率,才符合本次修法精神。對此,政大地政系教授孫振義分析,過去台北市計算房屋稅的作法是採用單一自住(全國總歸戶一戶)0.6%、自住(全國總歸戶三戶以內)1.2%的房屋稅率,不但早已呼應「囤房稅」的精神,也與當時北市調高路段率而增加房屋稅稅基後,為了降低單一自住民眾稅負反向安撫息息相關,歷史背景正當。曾銘宗與孫振義皆呼籲,如今《房屋稅條例》修正後將全國單一自住稅率從1.2%降至1%,但對台北市而言,卻是變相將稅率從0.6%提高至1.2%。為因應此稅率的調整,財部應攜手台北市政府速與議會溝通,重新研議是否調整房屋課稅現值(稅基),以令房屋稅課徵更符合稅收目的與效果。
租稅負擔低?財政部公布數據 台灣低於OECD國家平均
囤房稅2.0即將上路,財政部公布不動產經常稅(持有稅),占整體GDP(國民生產總額)約0.8%,低於OECD(經濟合作暨發展組織)國家平均1.0%。不動產持有稅稅基較為穩定,且常作為輔助調控房地市場的政策工具,財政部表示,2025年開徵囤房稅2.0,不動產持有稅占比可能會有新的變化。財政部資料顯示,2022年台灣的財產稅占總稅收有明顯變化。所謂財產稅包含不動產的持有稅如地價稅與房屋稅、金融與資本交易稅,包含證交稅、期交稅;以及遺贈稅與其他如契稅。2022年財產稅占總稅收大約是13.5%,相較於2021年的18.4%,下降4.9個百分點,主要是因為2022年所得稅收大幅貢獻,排擠到財產稅的比重,其中不動產交易所得像是土增稅、房地合一稅在OECD的分類當中,也都算入所得稅當中。就財產稅占總稅收來說,2022年不動產持有稅占比41%、金融資本與交易稅42.3%,不動產持有稅和金融與資本交易稅平分天下,而遺產稅及其他則只有16.7%。財政部表示,2021年台股價量創新高,使得金融與交易稅上升突破5成,而2022年則回歸正常,回到4成左右。不動產持有稅不僅視為持有房屋者的租稅負擔,同時是輔助調控房地市場的政策工具。其占GDP比重觀察,產權清晰且仰賴不動產持有稅的北美地區包含加拿大、美國與墨西哥平均達到2.0%最高;已開發國家像日本、澳洲、紐西蘭在1.6到1.9%間,南韓也有1.2%、OECD國家平均則有1.0%;台灣約0.8%,與歐盟、香港、新加坡差不多。亞太地區方面,開發中國家產權不清晰、稅制設計不完整占比就極低,像是菲律賓只有0.4%,柬國、寮國、印尼都只有0.1%,而泰國和越南甚至都還未達0.1%。財政部表示,2024年7月起實施囤房稅2.0實施,2025年5月開徵,屆時不動產的持有稅比率可能會有新的變化。
選後中央黨部關燈 時代力量瘦身拚續命
第11屆立法委員投票結果已於13日出爐,將自2月1日正式報到上路。其中時代力量因本次不分區得票未達門檻,無法取得席次與未來4年的政黨補助款,人力、物力面臨創黨以來空前困難。時代力量公共關係部主任余佳蒨23日表示,時代力量決策委員群已在選後負起責任集體請辭待命,並將把中央黨部搬到較小的空間。余佳蒨說,時代力量位處北市承德路一段中央黨部每月新台幣20萬租金,實在無法負荷,將於2月底租約期滿後遷出,目前鎖定立法院附近坪數較小的辦公空間,以利繼續維持運作與聲量,只是目前各地加總約60位黨部員工,勢必進行瘦身。余佳蒨補充,以選後10天統計,黨員人數從選前600多人暴增到超過800人,新增的200名新生黨員中,半數以上為「00後」也就是25歲以下青年男女,推測是支持者見時力本次得票不如預期,以入黨行動給予實際鼓勵。此外,時代力量目前刻正進行「200元小額募款」計畫,並透過持續辦理各地議題講座方式,除了募款外,更期能維持支持者人氣與信心。盤點第10屆時代力量立院黨團成果,余佳蒨表示,該黨立委王婉諭主推的《精神衛生法》、《兒少法》修正成效顯著,可惜《道安法》、「囤房稅2.0」等改革還沒到位,未來時力會以NGO團體的角度,持續監督與鞭策新國會。
2023推案王1/威京2000億總銷撞擊王位 寶佳年推萬戶穩坐「住宅王」
去年歷經平均地權條例上路、新青安貸款利多、囤房稅2.0三讀通過,全台房市如搭雲霄飛車。據591新建案統計,新建案戶數較前年減少15%,僅10萬餘戶,但房價高漲,推案量突破2兆元,年增7%。CTWANT委託591新建案以推案總銷和總戶數統計「2023十大建商排行」,威京集團以1600億元商辦案「京華廣場」拔得總銷冠軍,寶佳機構則以逾1萬戶案量,穩居「住宅推案王」。2023年十大建商推案總銷排行,威京集團上演大驚奇,首次入榜就以商辦案「京華廣場」1600億元的超大量體刷新單一個案規模,並擠掉歷年龍頭寶佳機構。不過,寶佳仍以年推逾1萬戶的案量,遠高於其他建商的1倍以上,穩居推案戶數第一名。寶佳旗下超過70多家子公司,去年共推出60個新建案,總銷共1461億元,傲視群雄,去年主打桃園、新北及台中等地,指標案包括台中南屯「勝美琚」總銷100億元,及台中太平總銷70億元的「櫻花昕光之櫻」。除了寶佳外,推案戶數和總銷排行皆入榜的還有興富發、茂德、豐邑、達麗、愛山林、遠雄等6建商,皆是歷年榜上常勝軍,年年全台大量推案,引領國內房市發展。興富發雖去年5月發生嚴重中捷工安意外,但不影響全年表現,共推出4250戶、946億元的案量,年成長超過3成,有不少位於蛋黃區、總銷逾百億的指標案,像是台中西屯的「雍悦一方」、「雲頂」和高雄三民「孟學苑」等;而最大案則是位於台南市安南的「南科悅揚」總銷160億元。興富發副總廖昭雄表示,今年預計推500~600億元案量,除了主推2~3房的首購產品外,會多一些微型商辦。住宅推案主要集中在桃園、台中、高雄,新北淡水也有一塊地,還在考慮是否今年推出;而微型商辦主要以桃園、台中、高雄為主。「我們都是大量推案,只要產品定位符合市場需求,銷售都不會有太大問題!」廖昭雄說,台灣的家庭結構平均每戶2.8人,首購2~3房產品依然會是市場主流,興富發的產品規劃讓年輕人買得起,只要控制總價、配合當時經濟環境,符合這樣的趨勢,就能把量做大。推案戶數名列第三的茂德,去年在新北市火力全開,光是三重「都廳大院2」、「晴空大地」就挹注3500多戶,總銷共520億元,相當驚人。興富發預計今年將推500~600億元案量。圖為興富發總裁鄭欽天和去年最大案、總銷160億元的台南市安南「南科悅揚」。(圖/翻攝自南科悅揚臉書、方萬民攝)推案戶數四至六名,分別是豐邑、達麗及愛山林,戶數介於2000~3000戶間。台中起家的豐邑,除了在北屯接連推出「豐穗」、「豐邑太原YES」、「浩瀚景立方」等案外,也四處獵地,遠赴台南、桃園開案,量能衝破800億元,年增近4成,去年最大案為台南市東區「浩瀚無極」總銷356億元。達麗則主打有建設議題加持的蛋白區,去年包含台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」總銷180億元、高雄橋頭「達麗未來市」總銷72億元。由知名代銷甲山林轉投資的愛山林,今年主力著重在雙北地區,北市中山區就有總銷120億元的「中山麗池」,新北市土城也有「金城帝寶」系列等百億大案。去年二代接班的遠雄,排名第七,看好中南部就業、房價等優勢,去年在北部除桃園市大園的「遠雄仰森」總銷115億元外,台中西屯「遠雄琉蘊」也有108億元的案量,整體推案直逼400億元。遠雄副總謝清林表示,2024年預計推出330億元案量,包含北部北士科1案,中部推有4案約170億元,南部則有2案約90億元。其中北士科與台中清水「遠雄之星10」案量各有70億元,產品規劃皆為2、3房。值得一提的是,「遠雄之星10」是該系列最後一案,也是遠雄在清水的畢業作。遠雄今年預計推出330億元案量,包括台中海線造鎮大案最後一期「遠雄之星10」,總銷有70億元。(圖/遠雄提供)而推案戶數八至十名分別為富宇、永信、宏普,總銷排名則未入榜。富宇推案多集中在台中市的沙鹿、南屯區;永信則是以高雄楠梓、鳳山為主力;宏普則以桃園中壢「宏普序時代」1027戶一案入榜。觀察總銷名列前茅,卻在戶數排行不見蹤的,除威京集團外,還有華固建設、三圓建設。華固推案雖橫跨商用不動產及住宅,但去年代表作清一色為商辦案,因此在戶數排行中被擠出榜外。而三圓建設則是憑藉著每坪開價230~290萬元,單戶總價4億元起跳的大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」,總銷450億元的唯一代表作,搶占總銷排行第七名。三圓董事長王雅麟也受訪表示,「台北之星」每月都有成交,但打房之下,豪宅銷售速度快不了,銷售會挑選客人,客人也會選擇地方。而三圓向來專注在雙北都更危老案,「現在都更案整合到推出動輒5年起跳,下一個都更案,最快要等2025年了。」