財經新內閣/綠營看陳金德:「很好的救火隊」、「做事比做人強」
準閣揆卓榮泰在4月16日公佈第三波閣員名單,包括經濟部長郭智輝、數位發展部長黃彥男、國發會主委劉鏡清、國科會主委吳誠文、金管會主委彭金隆、工程會主委陳金德。據本刊調查,民間企業對這波名單算是「褒多於貶」,多認為屬於形象清新的專業人士,唯獨工程會主委陳金德,並非來自業界。公共工程委員會的職責,主要是統籌公共工程之規劃、審議、協調及督導,並主掌政府採購法、技師法與工程技術顧問公司管理條例。攤開自1995年首任主委陳豫以來13位工程會主委的背景,都是在土木工程、交通建設、都市規劃等方面浸營多年的官員或專家。若單獨只比較學經歷,陳金德自然比不上,他的優勢在於民代及地方政府的豐富歷練。的確,陳金德歷任國大代表、立委後,被陳菊延攬入高雄市府擔任環保局長、副市長,之後又擔任中油董事長,在被時任行政院長的賴清德派去代理宜蘭縣長。某位南部出身的新系立委表示,「他歷任過直轄市副市長,又當過地方政府主官,對於地方公共建設相當了解。」而曾經與陳金德同在高雄市政府共事過的高雄前某局處長,則認為陳金德是「很好的救火隊!」是個會做事但不太會做官的人,「他不太圓滑,跟議員關係也沒有很好。」陳金德地方政府歷練豐富,也曾擔任中油公司董事長。(圖/中油提供)陳金德在民進黨內最大的「功績」,就是曾對宜蘭縣長林姿妙及縣政府涉及的「機六用地」土地弊案,多次重火力爆料,包括「機六用地」周邊多塊農地未被課徵土地增值稅、以「左手換右手」形式推高地價等多項問題。只是2022年的選舉林姿妙仍然當選連任,「機六用地」土地弊案目前也仍在審理中。其實陳金德能進入內閣,最大的優勢就是來自準總統賴清德的「信任」。眾所周知,賴清德之前雖屬新潮流系,卻自成一格,身邊親近的戰友並不多。賴擔任行政院長時,提拔當時剛從中油董事長下台、同屬新潮流的陳金德去代理宜蘭縣長,陳金德在日後也「湧泉以報」,在2023年擔任賴清德競選辦公室副總幹事,同時出任「信賴台灣之友會」秘書長兼總聯絡人。「信賴台灣之友會」是賴清德參選2024年總統最重要的輔選基地,在全球有九十餘個賴清德海外後援會。據美國加州、加拿大溫哥華的海外信賴之友會的主要幹部表示,選戰期間所有海外後員會的連絡、串連事宜,很多都是經由陳金德之手。民進黨執政八年,賴政府繼要給人耳目一新的觀感,又要能不出錯,「信任」便是最基本的用人條件。至於「做事比做人強」的陳金德,可能真正要加強與黨內同志之間的關係。
五月報稅季有「撇步」 買賣屋、賠售都還能抵稅
時序將進入4月,意味著即將進入報稅季。對於屋主而言,其實不論是買賣或持有房產,都有合法節稅管道,讓荷包不至於大失血。消費者若是近期購屋,面對5月報稅季來臨,不少人是「一個頭兩個大」,但事實上購屋節稅有妙招,一是「重購退稅」,也就是納稅人出售自用住宅後,在2年後又另購價格更高的自用住宅,依照兩屋價差,可有條件退還所繳納的土地增值稅、房地合一稅(2016年以後取得者)或是綜合所得稅(舊制)。對於賣屋者而言,「房地合一稅2.0」可謂一大噩夢之一。不過,該稅是於2016年正式上路,且併不溯及既往。因此,屋主若是交易2016年前取得的房屋、土地,並不適用於該法,且是在售屋後的1年後的5月份,與個人所得稅一起申報。此外,屋主出售房產只要能檢附適當證明,也能達到節稅功用,例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等都可列入「取得成本」,另外如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等都可列入「移轉費用」。至於賠售的屋主也不需太灰心,若是交易不屬於短期交易的房產,則財產交易損失可列報為財產交易所得的扣除額。因此,賠售的賣方透過適當的管道,還是能為自己荷包止血。雖說「中華民國萬萬稅」使一般受薪階級心煩,但民眾換屋或持有房產,是為了自住用途,沒有投機因素,只要檢附正確文件,仍有機會透過正常管道,達成節稅的妙效。
大同131多億售出芙蓉大樓「買家是他們」 獲利72億元終於可配發股利
大同 (2371)今天(26日)晚上舉行重大訊息說明記者會,宣布芙蓉大樓案已與8家建商、開發公司完成簽約,以131.25 億元出售,預計處分利益 72.63 億元,大同有望補足百億累虧。大同指出,該案預計年底才會完成交易並認列,對於「配發股利」部分,目前尚無法確定股利政策,但「有信心」發放股利給 18 萬名股東。這也將是23年來首度配發股利。大同發言人丁爾昆表示,該筆土地面積約 860.0317坪,建物面積則為 6400.99 坪,於今日與 8 家交易對象完成簽約,包括璞永建設、璞慧建設、璞慶開發、海悅國際開發、敦富開發建設、鋐富開發、濟盟建設,以及台灣樂菲公司。 尚志資產開發於3月11日公告董事會通過活化台北市大安區懷生段二小段431、431-1地號土地及2273建號等11筆土地及建物,建物門牌台北市大安區仁愛路三段136號地下2層至地上第6層及第13層至第15層。今日董事會公告,該案經第一太平洋戴維斯不動產及中華不動產專業估價,在扣除土地增值稅後之正常價格分別為63.05億元與60.53億元,前述整宗土地若採都市更新整體開發利用之特定價格則分別為102.62億元與93.25億元,此次實際交易金額為131.25億元,遠高於估價。
1月全國稅收年增26.3% 證交稅連9紅暴增1.8倍創3年新高
財政部16日公布最新稅收統計,1月全國稅收2233億元,年增26.3%、達466億元,以營業稅增加132億元、證交稅增加122億元、關稅增加40億元等成長顯著有關;其中,證交稅連9紅,1月實徵191億元,較去年同期大增1.8倍,創110年2月以來新高。台股喜迎金龍年,雖然16日多頭攻勢暫歇、小跌37點、收在1萬8607點,但是本周短短2個交易日,指數大漲511點,三大法人加碼逾680億元,自2024年以來,台股累計上漲約4%,熱絡的股市交易氣氛,讓直接相關的證交稅1月暴增1.8倍。財政部統計處副處長劉訓蓉分析,1月上市櫃股票平均每日成交值為3483億元,比去年同期的2271億元年增逾5成,推升證交稅稅收,主要受惠AI議題延燒,市場也預期美國聯準會升息循環接近尾聲等因素,帶動股市交易熱絡。另外,今年農曆春節落在2月,與去年落在1月的時間點不同,導致交易日數較去年增加9日,讓證交稅實徵淨額攀升至191億元。近日台股單日的成交值連續站上4000億元大關,是否會推升2月證交稅的徵收金額?劉訓蓉指出,從數據上來看,2月股市日均成交值為4476億元,但股市瞬息萬變,而且指數上下震盪也大,後續仍需觀察變化才能夠確定。財政部統計指出,1月稅收以營業稅收最多,實徵淨額1014億元,較上年同月增加132億元,年增14.9%,主要原因為升息致金融業營業稅增加、國內需求穩定、適用外銷零稅率營業人申請退稅減少,加以礦產品、電腦及其附屬單元等進口稅額增加。官員同時指出,土地增值稅實徵淨額83億元,較去年同期增加31億元、年增61.5%,創近20個月新高;遺產稅實徵淨額為42億元,為去年同期增加1.2倍,其中,主因是富人遺產貢獻,1月5000萬以上計有15件、年增6件,1億以上有7件、年增3件。
永慶房屋送你去巴黎!委託售屋月月抽雙人來回機票
永慶房屋送豪禮囉!自即日起至2024年3月31日止,只要於永慶房屋直營門市簽立雙北直營區的售屋契約,且委託期間達90天以上,即可參加抽獎!獎項包含台北-巴黎雙人來回機票及SOGO禮券,活動期間每月1抽,共計抽3次,抽獎資格可累加,越早委託抽獎次數越多,中獎機會越大!除了抽獎活動外,永慶房屋更優化「售屋房價即時算」網站,幫助屋主輕鬆掌握住宅參考售價、稅費成本、和售屋流程。消費者只要輸入永慶房屋雙北直營地區的房屋地址,透過大數據與AI技術,能迅速估算出房屋參考售價,掌握自身房屋行情。此外,「售屋房價即時算」網站,還加入房地合一稅、土地增值稅等售屋相關稅費的說明與計算,並附上詳細的說明影片,幫助屋主掌握售屋成本。網站也說明完整的售屋流程,從行情分析、屋況整理、價格斡旋,一路到簽約用印、完稅過戶、售後服務等服務內容皆做完整說明,一條龍的售屋服務,讓委託永慶房屋售屋更為踏實、安心。「售屋房價即時算」網站也詳列永慶房屋售屋流程和服務內容,幫助屋主掌握售屋過程的每項細節。 (圖/永慶房產集團提供)永慶房屋業管部協理陳賜傑分析,展望2024,房市應呈現「量穩價緩漲」的趨勢,不僅適合有自住、長期置產的族群進場,也適合屋主趁著買氣復甦時出售房屋。有意售屋的屋主可以把握永慶房屋「委託售屋月月抽巴黎雙人機票活動」,若是簽立專任委託,抽獎機會更加倍!而除了屋主之外,民眾推薦親友至永慶房屋諮詢售屋事宜並成功委託售屋,推薦人也可以參與禮券抽獎,最高可抽中萬元SOGO禮券!「委託售屋月月抽巴黎雙人機票活動」詳情可至網站查詢。永慶房屋「售屋房價即時算」服務網站:https://sell.yungching.com.tw/myplace。
買不起!北市2024年土地現值再漲0.29% 101大樓第11度登上全市地王
台北市「113年公告土地現值及公告地價」經地價評議委員會評定完成,其中每年公告作為課徵土地增值稅基礎的公告土地現值較2023年上漲0.29%;每2年公告1次作為課徵地價稅基礎的公告地價則較2022年上漲4.02%;台北101大樓以公告土地現值每平方公尺200.1萬元,換算每坪約661.5萬元,第11度蟬連全市地王。根據地政局統計,2024年地價作業調查期間(2022年9月2日至2023年9月1日)全市不動產買賣登記案量2萬5186件,較前一年同期2萬9672件減少4486件,減幅15.12%,主要受經濟景氣成長趨緩及利率調升影響,交易量創近6年新低;不動產交易價格部分,調查期間台北市住宅價格指數上漲1.05%,實價登錄交易價格平均漲幅約2.15%。整體而言,不動產市場呈現「量縮價穩」格局。2024年公告土地現值調整,經地價評議委員會考量最近1年地價動態及整體經濟狀況後,評定全市平均調幅為0.29%;台北市4869個地價區段,評議結果2863個地價區段(58.8%)上漲,1102個地價區段(22.6%)持平,904個地價區段(18.6%)下跌。各行政區評議結果,僅士林區下跌,其他11行政區均上漲,其中漲幅最大的信義區,平均調幅1.02%;居次為具交通樞紐地位的中正區,平均調幅0.53%;唯一下跌的士林區,近1期住宅價格指數年變動率下跌0.87%,加以使用受限之保護區土地比例較高,平均調幅-0.57%。至於2024年公告地價調整,經地價評議委員會綜合考量社會經濟狀況、地方財政需要及民眾負擔能力等因素,同時參考實價登錄等資訊,反應近2年(2021年9月2日至2023年9月1日)一般正常交易價格變動情形,評定全市平均調幅為4.02%;台北市4869個地價區段,有4625個地價區段(約95%)上漲,185個地價區段(約3.8%)持平,59個地價區段(約1.2%)下跌。各行政區公告地價評議結果,全市12行政區均上漲。累計近2年一般正常交易價格變動幅度,以信義區、南港區漲幅相對較大,平均調幅分別為4.98%及4.93%;士林區漲幅最小,平均調幅為2.52%。眾所矚目的地王部分,由「台北101大樓」穩居寶座,因具全台指標地位,加上商辦市場需求殷切,帶動地價穩定成長,2024年公告土地現值以每平方公尺200.1萬元,換算每坪約661.5萬元,連續11年蟬連地王;居次的「國泰置地廣場」近1年商辦租金屢創高價,以每平方公尺192萬元,換算每坪約634.7萬元,首次登上地后;「新光摩天大樓」則以每平方公尺190.4萬元,換算每坪約629.4萬元,位居全市第三高價。地政局長陳信良表示,近2年經濟成長率及國民所得年增率雖略有下滑,但房價仍呈現上漲,地價評議委員會委員認為公告地價調整除反應近2年地價動態外,亦應審慎考量民眾地價稅負擔。經稅捐稽徵處預估,公告地價調整後,2024年地價稅負擔,占總戶數56%的自用住宅戶,平均每戶約增加214元。
石破天驚的來了 侯友宜提新555年輕人買房免頭期款方案
侯康配今天召開記者會,針對七年級生最關心的購屋成家問題,提出解決方案。侯辦指出,目前財政部雖提供「新青安房貸」,優惠房貸也相當搶手,但是該方案仍有「沒有年齡限制、沒有排富規定、沒有首購規定、沒有轉售規定」,導致40歲以下族群常看得到吃不到,甚至引爆炒房疑慮。侯友宜今天提出新住宅政策555免頭期款方案,將再五大條件下,提供40歲以下年青人,長達40年,最高1500萬的利息補貼優惠購屋方案,滿足青年的人生首次購屋期待。(圖/侯辦提供、報系資料照)國民黨總統參選人侯友宜則表示,房價越來越高,很多年輕人都抱怨買不起,尤其連頭期款都繳不出來,不是要存好幾年才籌得出,就是得靠親人幫忙,拖累購屋計畫,甚至因為物價波動,房價上漲,越來越追不上,影響人生基本的居住權利。因此他要提出新的住屋政策「555方案」,該方案最大特點是「免付頭期款」,「真的不要付」,而由政府向銀行代為擔保頭期款。此外新的貸款額度包括最高上限1500萬(新青安上限1000萬,侯原先主張調高到1200萬),而且最高可以全額貸、免付頭期款。但要符合555方案者必需要符合五大條件,包括18到40歲以下青年,信用沒有重大瑕疵,排富(無自有住房與所得限制),限首購,有轉售限制、閉鎖期最高10年,而且一人一生僅能申請一次。侯友宜說,555方案除免頭期款外,利息補貼0.5%,由政府及金融機構負擔,五年後,利息由公股銀行減半碼(0.125%)計算,利息優惠期限為五年。如此就可以相對減少利息負擔,初步估算,若符合資格者買1500萬房屋,大約每月可省19000元利息,如果要租老舊公寓或面積小點的房屋也許還有機會。「為何要優先照顧年輕人?」侯友宜解釋,政府每年可徵到土地增值稅1000億,如果拿一成到兩成就可以補貼,實現555免頭期款方案,每年所需約140億,他預估該方案推出後,一年大約可以有5萬戶受惠,如果他執政八年約有40萬戶可以受惠,這筆錢政府絕對有能力付得起,但如果年輕人要買超過1500萬的房屋,他就得說聲抱歉「剩下的貸款必須自己處理」,在都會區中古屋或面積較小房屋仍可能買得到,未來每個地區會視狀況滾動檢討,貸款期限最長40年,他期望能夠協助解決年輕人買第一棟房的問題,薪水停滯、房價不斷上漲,但仍能滿足國人「房子不論大小、自己的最好」的期待,進而解決青年成家生子等困擾。
修正《財政收支劃分法》全跳票 民眾黨團籲:重建統籌分配款機制
台灣《財政收支劃分法》24年未修正,中央統籌分配款分配不均,光六都就分走6成以上,區域發展嚴重失衡。民眾黨立委邱臣遠、張其祿、陳琬惠今(24)日召開記者會,主張重建補助款、統籌款機制,並提高遺產及贈與稅(遺贈稅)、土地增值稅、營利事業所得稅等地方分成,有效增加地方財源,避免財政危機日漸加劇。立委邱臣遠指出,過去各政黨選前都承諾要修《財政收支劃分法》,包括蔡政府也是,但選上後發現好處多就不願意修法。歷年來地方政府財政自主性平均未達50%,仰賴中央統籌分配稅款、補助款及稅收分成,但現行統籌分配款機制過於複雜,且直轄市與縣市分配比例過於懸殊,六都占台灣總面積3成、人口7成,分配61.76%統籌款,其他7成土地與3成人口分配32.24%統籌款。此外,地方政府為避免補助款減少,預算執行過程中過分追求資金消耗,因此政府應重新建構補助款及統籌分配稅款機制,並設計誘因使地方政府恪守財政紀律,有效開闢財源、減少不必要支出。立委張其祿直言,應從雙軌制(統籌款、補助款)改單軌制,把「基本收支差短」的一般性補助併入統籌款,統一分配權責單位及計算標準,以擴大財政移轉規模,彌補地方政府之財政收支差短,也應在分配過程中加入相應獎懲機制,避免地方政府恣意增加支出獲得更多中央補助,並將地方政府的經濟能力、社福需求等因素納入分配公式,確保財政公平。立委陳琬惠表示,指出, 2014年至2022年間,政府課稅收入處於「持續性超徵」的狀態,其中蔡英文政府時期,超徵稅收更高達1兆2,499億元,這些沒有列入施政規劃的稅收,表示整體稅制不當、行政不效率。為終結「特別預算常態化」,拒絕「先上車後補票」,應修法刪除《預算法》第83條第4款的「不定期或數年一次之重大政事」。未來特別預算僅能在遇到國防緊急設施或戰爭、重大經濟變故、重大災變情形,要經過立法院同意才能提出。民眾黨團認為,《財劃法》修法乃當務之急,呼籲政府重建補助款及統籌款機制,平衡區域發展,也應提高地方稅收分成,擴大地方政府財源,強化地方財政自主;而稅制應隨現實情況滾動調整,完善現有制度漏洞,才能避免財政紀律持續崩壞。
柯文哲提財政紀律4大方針 酸蔡英文:不知是笨還是壞
台灣民眾黨總統參選人柯文哲今(20)日上午召開記者會,針對國家財政分配不均、數字管理失靈、特別預算常態化、稅制改革、因應全球最低稅負制變革等問題,提出4大方針。其中,柯文哲提出成立「統籌分配稅款分配委員會」、召開全國賦稅改革會議,針對不合時宜的稅制徹底翻新。柯文哲指出,面對當前的財政問題,關鍵在「財政分配不均,區域發展失衡」,即「中央集權、地方窘迫」的情況。以2024年中央普通統籌分配稅款來看,總額雖續創新高,達新台幣3811.7億元,表面看來雨露均霑,實而強者愈強,2024加計其他補助後,光六都就分走65%,其餘16縣市及鄉鎮市只分到3成5,約1333.8億元。此外,也希望建立主責單位權責統一的財劃法,從現行營業稅提撥40%作為統籌分配款,未來將提高到100%,財源規模預估多出3000億。另外,為了建立地方財政自主,不要讓地方為了統籌分配款,老是要看中央臉色,主張包括遺贈稅、土地增值稅、營業事業所得稅等都增加地方分成,還稅地方。而且直轄市、非直轄市的分配標準要一致,不是全台多套標準。柯文哲也提出,政府近年持續性稅收超徵,蔡政府任內稅收超徵1.2兆,除了2020年因為疫情短收之外,其他每一年稅收都是超徵,尤其2022年更超收4000億。「超徵這麼多,不曉得笨還是壞,顯示財政部、主計處預算書根本估不準,你一年估不準就算了,每一年都估不準,這就是政府製造假像,預計要收多少稅,目標故意放很低,然後說我們政府做得很好,這是假性政治績效,超徵一年可以原諒,太多年表示預算書亂寫。」關於蔡政府特別預算常態化問題嚴重,柯文哲也舉出,蔡總統任內共編列14項特別預算逾2.4兆,比扁、馬政府16年加起來還多,包括防疫、前瞻、軍購等名目的特別預算,規避監督,甚至執行時間還跨到下任政府。柯文哲主張必須刪除現行預算法第83條第4款規定得以「不定期或數年一次之重大政事」作為提出特別預算的條件,柯文哲認為如果遇到戰爭、大規模疫情與地震,編列特別預算當然合理,但是現行預算法所謂的「重大政事」到底是什麼,根本沒有標準,所以蔡總統才可以編這麼多預算。最後柯文哲也提出必須檢討包括印花稅等多項稅目不合時宜,須檢討或廢除,以確保公平分配、促進資本積累,但廢除之前會先找到相應財源。並且要重新檢討稅制,不要讓用資本賺錢的企業或個人找巧門逃漏稅,以及台灣面對「國際最低稅負制」衝擊,須做好因應,避免將課稅權讓給國外。
台鐵購地未登記致25億房產閒置 監院籲政院儘速依法處理
監察院指出,臺鐵局於1959年間購買松漆公司一筆現值總值約25億餘元的龐大土地資產,但迄今逾一甲子仍未完成產權移轉登記,嚴重損及國家公產權益,監察院交通及採購委員會、財政及經濟委員會聯席會議今(17)日通過監委施錦芳及林國明所提調查報告,要求行政院督促交通部及財政部,要求所屬儘速檢討改進及依法妥處。施錦芳及林國明兩位調查委員發現,臺鐵局於民國48年間向原「松山油漆廠股份有限公司」(松漆公司)價購坐落臺北市信義區市立松山高中旁的土地,該筆土地屬住宅區、商業區,面積約1430坪,今年公告土現值總值約25億餘元,但卻放任該公司遲未會同辦理土地所有權移轉登記及繳納土地增值稅等義務,該公司在民國53年撤銷公司登記後,臺鐵亦毫無積極作為,導致迄今仍未能移轉登記為國有,臺鐵局長期來只能低度利用,甚至於102年起已完全閒置致遲遲無法進行重新建築等有效利用,嚴重損及國家公產權益。調查委員進一步指出,中國國民黨在松漆公司撤銷公司登記近一甲子後,卻中主張該黨為松漆公司唯一實質股東,負責調查的監委要求,國有財產署及臺鐵局應依權責協調釐清法律關係,積極採行必要的訴訟手段,在該筆土地產權順利移轉登記為國有之前,應善盡地上建物管理維護之責,以確保國家公產權益。調查委員呼籲中國國民黨,如果該黨堅持主張當初與松漆公司的借名登記關係,也應體認臺鐵局付款簽約購地之事實,儘速積極與臺鐵局協商解決之道,以杜爭議,並早日將本案土地移轉登記為國有以進行有效利用,期不負國父孫中山先生於救國綱領所提「地能盡其利」之主張。
三圓都更告成一團3/痛!新隆住戶估四成老鄰居「搬不回來」 轟「11間矮店鋪像警衛室」
北市最大都更案「新隆社區」由三圓建設接手後,仍一波多折,550住戶中約一成沒簽同意書的住戶提出多項質疑,部分住戶向CTWANT記者表示,「店面戶數從原先79戶大降至45戶,與原先招商承諾不符」,「建商朝豪宅方向設計,不但眾多小商家無法繼續營業,恐怕還會有2~4成的住戶搬不回來。」對此,CTWANT記者特別詢問新隆社區住戶,過去實施者國揚集團提供的設計圖是否也沒有79間店鋪?「這一問讓我們愣住了,趕緊找圖出來翻看,赫然發現,79間店鋪全部都進去了。」權促會一名成員說。前身為新隆國宅的新隆社區都更案,在台北市近千件都更案中,基地約4千坪、總戶數550戶,面積、量體上皆屬於龐大之案。該基地鄰近台灣民主紀念園區大孝門,橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街,共12棟,每棟地上12層樓、地下1層,一樓店舖79間,知名美食「寧波排骨大王」就在其中。三圓建設在2020年7月投標新隆社區實施者簽署的承諾書中,提到的「合建條件」為全體地主分得比67%或原(室內+陽台)面積不少於1:1.12;且在地主的優先選屋上,第1、2棟(含面愛國東路、中庭者)以原位置優先分配。自原樓層、原位置往上選配。北市知名的「寧波排骨大王」就是位於新隆社區,三圓建設告訴CTWANT記者「已讓簽同意都更的店家先同方位選屋」。(圖/趙世勳攝)而在一樓共79間店鋪部分,三圓建設允諾1樓四週鄰路店鋪分配原(室內+陽台)1:1.12,內圍店鋪不足分配將上移,其分配比依權利變換選屋或雙方協議之;若實施者興建面積超過36600坪以上,所超過面積地主分回比為60%。但從三圓建設去年和今年陸續提出的設計圖,有住戶質疑恐不符原承諾條件。權促會指出,首先,依照2020年11月區分所有權人會議紀錄,新隆社區招商條件「資格」須為「實施者採權利變換。地主分配比不得低於65%且二樓以上住戶(室內+陽台)面積不少於1.10…」,再加上「三圓承諾合建條件」的全體住戶分得比67%,或原(室內+陽台)面積不少於1:1.12,採權利變換或合建方式,地主可擇優選取,「對我們來說,權變地主分配比不得低於65%。」權促會進一步解釋,「但三圓擬的事業計畫同意書所載預估權利變換地主可分配比例僅有60.5%,與招商資格權變地主分配比不低於65%有落差,這也讓地主負擔過大之都市更新成本。」對此,三圓委任律師陳宜鴻強調三圓遵守投標時的實施者承諾書,並無權促會所稱的大不同;三圓建築師鄧培華更表示,三圓在合建契約中載明「三選一」,包括地主分配比67%、面積不少於1:1.12與「以都市更新主管機關所核定權利變換計畫所載的權利價值計算分配」。新隆社區都更案中未簽同意的住戶,已有心理準備最後走到權變之途。圖中牆面非最新設計圖。(圖/趙世勳攝)再者,「原有店面79間,竟大降到只有34間。」未簽同意書住戶質疑,「三圓雖再增設11間到45間,竟是獨立於都更設計圖的四棟高層樓大樓,在社區前後增蓋個一樓、二樓的獨棟矮樓,很像是做社區警衛室的感覺,讓人擔憂沒有做好整體規劃。」「三圓允諾會採原位置、原樓層選配且會滿足店面戶未來經營商業之需求,得標後卻是讓許多店家被迫上移,並選回不符其經營商業需求之『住家』形式房屋。」權促會成員無奈地說。而在規劃符合地主需求的公共設施上,有住戶反映,建商目前往豪宅設計方向,「我們參考各社區的經驗,聯誼廳、宴會廰、圖書/閱覽室、游泳池使用率都很低,多數成為蚊子公設,不但徒增管理費的高額負擔,社區裡眾多小商家也可能無法繼續營業。」「讓住戶知道規畫、分配、找補,價金多少、財產保障…可領多少錢及要繳多少稅、完工保證、完工保險…等」新隆社區住戶說,「我們社區中還是有經濟弱勢者,如果蓋成設計圖中的豪宅模樣的話,因為增加的營業稅、土地增值稅等,恐怕會有2~4成的住戶是搬出去之後搬不回來了。」「房子不是商品,地主不是消費者!三圓建設應該從住戶的需要來規畫設計,而不要設計華而不實的豪宅,只是為了好賣。」多位老住戶七嘴八舌地告訴記者。三圓建築師鄧培華則先強調「設計的非豪宅」,擔憂「豪宅會影響貸款只有四成成數」;他並解釋,由於現有79間店鋪並非全部都是臨馬路,「內圍店鋪」是可選二樓以上或是地下一樓設計的18間店鋪,尤其預選地下室者係採「1坪換2坪」;新增的獨棟店鋪則是採美食街設計概念,前方有8公尺寬的道路,「除了因為有一棟設計轉了90度,也是希望幫助店家生意好做,而將基地往後退。」鄧培華還說,公共設施係可為社區生活品質加分,像是游泳池就採最高等級的防漏工法;宴會廳有設置可加熱外燴餐飲等設備,主要是因應未來都更後達900戶、兩三千人社區,住戶款待親友若需較大空間,即可在此設宴款待。面對社區老鄰居因都更案和睦破裂還捲入官司,「我們呼籲三圓建設應該真誠與地主磋商」,「資訊要齊頭式公開透明,地主有權利與實施者三圓對談、溝通,而非只能透過管委會,我們不希望讓他人決定我們的財產權益。」受訪住戶不約而同地說出心聲。
房地產商SOHO中國欠稅87億爆財務交叉違約 21日早盤跌超8%
繼碧桂園與中植集團後,又一中國房地產商爆出財務危機。SOHO中國於上周五(18日)在上半年業績公告中表示,公司旗下北京望京搜候房地產,拖欠土地增值稅連相關滯納金人民幣19.86億元(約新台幣87.1億),導致集團部份銀行借款人民幣42.32億元可能出現交叉違約。據中媒報導,SOHO中國日前發布上半年業績報告,累計營收8.22億元、年減超過8%,淨利潤僅1361萬,較去年同期暴跌93%;並指出旗下北京望京搜候房地產有限公司2022年8月收到稅項繳納通知,要求在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅17.3億元,自稅款滯納之日起,按日加收滯納稅款0.05%的滯納金。公告中說明,營業收入下降主要是由於辦公樓及商舖物業租賃市場需求疲軟,並且已於今年6月30日,支付土地增值稅3060萬元,但尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。而土增稅的滯納,可能導致集團合計42.32億元的銀行借款本金出現交叉違約,其利息為1057.6萬元,其中包括根據原合同約定的還款日在2024年6月30日之後到期的借款,由於可能會被各自的借款人要求立即償還,因此於2023年6月30日將其重分類為流動負債。截至今年6月底,SOHO中國的現金及現金等價物約6.27億元,銀行貸款及其他貸款約160.46億元,總負債約315.19億元,總資產約689.2億元。SOHO中國21日早盤走低跌超8%,截至發稿跌8.62%,報每股1.06港元。今年以來下跌15.3%。
租事難圓滿3/政府開大門讓房東房客「互咬」 偷偷申請房東恐面臨高稅金
為了讓租屋族看得到也領得到,「租金補貼2.0」不但強調「申請租金補貼不需要取得房東同意」,還鼓勵房東成為公益出租人,享有稅賦優惠,但新政策上路後糾紛層不出窮,房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請,「不用提供房東身分證字號,房東沒法成為公益出租人,怎享優惠?」專家向CTWANT表示,「這等於要房東與房客互咬!」挑撥房客與房東間的信任。依現行的租金補貼政策,房東加入公益出租人後可享有房屋稅同自住住家用稅率1.2%,地價稅同自用住宅用地稅率2‰,綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元的免稅優惠。但是,公益出租人日後若要出售房子,將面臨不小的租稅負擔,需繳納較多的土地增值稅,多則可達上百萬。按土地稅法第34條第5項規定,如果土地所有權人出售自用住宅用地,土地增值稅想適用「一生一次」的規定,出售前1年不能有「出租」行為;若想適用「一生一屋」的規定,出售前5年內,不能有「出租」行為。此外,一旦自用的房子租人後,就不再享有房地合一稅400萬元的免稅額,除非收回後自住滿6年,才能恢復免稅優惠的資格。雖然合法報稅天經地義,但權衡利弊得失,沒有人想跟錢過不去,讓不少黑市房東選擇繼續隱形。此外,依新版租金補貼政策,房客申請租金補貼,不再需要房東同意,內政部也指出,只要租客申請補貼,房東就可直接取得公益出租人資格,並享有所得稅等稅捐減免優惠。但果真如此?崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒,「如果沒有房東身分證字號,是完全沒辦法查到出租人是何人,房東自然也無法享有稅賦減免,還會從自用稅率變成非自用稅率而多繳稅,這對房東而言是件很可怕的事!」租金補貼議題在Dcard上討論熱絡,租客盤算著申請補貼房東將轉嫁稅金調高租金,還可能被刁難而不敢申請,馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府放任「房東跟房客互咬」,卻不主動加強稽查,相當不負責任。(圖/翻攝自Dcard、CTWANT資料)以房屋稅為例,原本使用自住稅率1.2%,會變成非自用稅率1.5%,同時也沒有每屋每月租金收入最高15,000元的綜所稅免稅優惠,「我們問過營建署,事後就等房東願從良自己主動申請公益出租人,稅率才會降低和享有公益出租人優惠,對於房東來說是相當麻煩。」近期Dcard討論版上就有不少租屋族討論是否要「偸偷」申請租補,有網友本來就打算搬走,決定先申請再說,也有人抱怨,「我有室友要搬走偷申請,結果我們其他人遭殃超哭的」「真的超哭就是怕房東知道偷偷申請租屋補助然後怕之後會被刁難」「這樣搞房東就退押金然後違約賠一個月的租金最後搞到的就是沒地方住的自己」。政府為租客開了便利大門,租客或許連找房東溝通都不願意就直接申請,等房東發現時,已是面臨高額稅金,肯定是氣得跳腳算帳,最後承受後果的依舊是房客。顯然這樣的政策只為達成目的,但卻犧牲了人與人之間的和諧與互信。而過去1年房東與房客因為漲房租或申請補貼的糾紛未少過,6日也才發生,新北樹林一名男子不滿房東通知他租金要調漲1000元,於是心生怨恨恐嚇房東「讓你變凶宅」,並在租屋處引爆家中瓦斯桶。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府祭出租金補貼政策,卻加上房客可自行申請的但書,無疑是讓「房東跟房客互咬」,糾紛得由租屋族跟房東承擔,「不是很負責任的作法」,雙邊若是硬碰硬,最後只是兩敗俱傷,建議房客能平心靜氣與房東商量,提出可彌補房東稅負損失,又能領取租金補貼的做法。他也強調,若國稅局未能大範圍主動稽查,單靠補貼讓租客咬出房東,是很難改善租屋黑市、健全租市,相信接下來幾年,房東與房客對峙與租屋爭議仍會不斷發生。補貼亂象多,民進黨立法委員何志偉5月接獲民眾陳情,申請的租金補貼在請領後遭內政部要求追回,理由是房東並未繳納房屋稅。何志偉批評,審查疏失卻讓民眾承擔。(圖/黃鵬杰攝)
買租屋節稅妙招1/去年買賣房子必看!專家教報稅季「這樣」節稅
5月報稅季節將到,日前一名IC設計工程師在Dcard發文,透露自己年薪約700萬元,股利約200萬元,但一年卻要繳200萬元的稅,讓他相當崩潰,詢問網友「節稅」之道,貼文曝光後引發熱議,有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數,CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項,不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。節稅不是有錢人的特權,5月報稅季到來,動輒上千萬的不動產交易,經由合法審慎安排後,買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家,交易物件若是2016年以前取得,莫忘在今年5月申報交易利得,若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅;買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度,換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅,都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。【購屋族】網友建議的「買房子節稅」是指,購買自用住宅時,一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出,但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下,但若貸款人未在購買物件設籍,即不算自用住宅。不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言,此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋,因為扣除額認定以「戶」為單位,如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸,僅限1棟申報,因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。扣除時還有一個重點,就是如果有利息所得,必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額,包含銀行利息,不包含股利收入。舉例來說,若當年利息支出50萬元,但銀行利息收入有10萬元,在申報購屋貸款利息時,則需以50減去10,得到餘額40萬元,但餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報;又如果去年房貸利息支出30萬元,但另有利息收入3萬元,抵扣後餘額27萬元才可申報。前幾年不動產交易熱絡,大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅,但是僅限1戶申報。(圖/報系資料庫、趙文彬攝)因此郎美囡建議,為充分利用30萬元的稅額,若銀行存款很高、有高利息收入的民眾,可先以手上存款償還部分房貸,以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。去年曾以小換大、以舊換新的換屋族,千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後,2年內又另購自用住宅,即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則:一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異,只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制,可申請綜合所得稅扣抵或退稅;而新制小換大、大換小都可以退稅,因是退房地合一稅,與綜所稅無關,就不在此篇討論範圍內。住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒,舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋,亦即小屋換大屋才能全額退稅,大屋換小屋則無法退稅;將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅也不能扣抵所得稅。徐佳馨表示,近期因為缺工缺料的關係,預售屋多有延後交屋的情形,買預售屋的朋友在申請重購退稅時,需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」,不過專家提醒,預售屋多有延後交屋的情形,需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。(圖/黃耀徵攝)【售屋族】賣屋族則須留意,若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者,必須併入2022年的所得,在今年5月申報繳納所得稅。地政士莊谷中表示,在2016年之後取得的房產,適用新制,若有出售利得,都採交易後30日內以房地合一稅完稅;可若是適用舊制,也就是2016年以前取得房屋的屋主,則將在售屋後隔年的5月份,和個人所得稅一起申報,但依照能否出示提供取得成本,又有分固定比率及實際申報2種方式。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,位於宜蘭老房子,已無法證明取得成本,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元,再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。不過在實價登錄後,大多交易都能查到原取得成本,即便2016年以前取得的房屋,能提供證明文件,仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」,選擇按實際發生的價額申報。什麼是「取得成本」及「移轉費用」?德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。他也特別提醒,「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除,如持有較久通常金額很高,有一定節稅效果。」另外,若是出現財產交易損失,意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高,可將其列報財產交易損失特別扣除額,但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限,若有餘額可留未來3年使用;但若是海外財產交易損失,就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。
史上最大「超徵紅包」 地方政府1月18日前可望獲配650億
今年稅收預估超徵金額達4500億元,地方政府將在農曆年前領到史上最大包「超徵紅包」。據預估,今年中央統籌分配稅款超過全年通知分配數達700億元,攸關地方政府財源分配的普通統籌分配稅款,超徵紅包預估將達650億元,預計1月18日前撥付。財政部國庫署昨日公布到11月止中央統籌分配稅款執行情形。依據《財政收支劃分法》規定,納入中央統籌分配稅款的稅目及比率,分別為所得稅及貨物稅各10%,營業稅減除依法提撥的統一發票給獎僅今後40%及縣市徵起的土地增值稅20%等。中央統籌分配稅款包含普通與特別統籌稅款。普通統籌分配稅款是按月發放,如果實收金額比全年通知分配金額還要高,就會在隔年的1月中再加發,辦理第13次撥付,也被稱為地方政府的「超徵紅包」。財政部國庫署資料顯示,今年至11月止中央統籌分配稅款執行時技數已達3762億元,較全年通知分配金額3084億元,高出678億元。有關地方政府財源分配的普通統籌分配稅款,今年11月底超出金額已達637.32億元,六都獲配金額將達422億元。稅務專家預估,今年中央統籌分配稅款超出金額將達700億元,普通統籌分配稅款也將達650億元。官員回應,12月的稅收還未完全底定,且也牽涉到營業稅退稅,所以今年第13筆加發金額目前尚未確定。官員表示,今年中央統籌分配稅款表現良好,主要是所得稅收、營業稅成長所貢獻,所得稅收較去年同期增加448億元、營業稅增加145億元。而超徵紅包預計明年1月18日前撥付給地方政府。