央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議,決定六度升息,將利率再調升半碼,迫使房貸族的負擔進一步增加;但在信用管制部分,則按兵不動維持現狀,讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線,恐衝擊房屋貸款的預售屋買家,得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,因應4月起電價調漲,可能帶動物價,增加通膨隱憂,讓央行決議升息半碼,雖然出乎外界意料,但仍可以理解。而物價隨電價上揚,房價也將受帶動,且六度升息後,利率累計已調升3.5碼,使房貸族的負擔加壓;不過美國今年後續的降息訊號明確,經濟展望也有諸多變數,因此往後利率走勢是否持續走揚,仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,去年第三季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算,若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,過去房貸年利率2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼,房貸年利率足額反應,則增為2.185%,則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高,不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,換算今次升息,每月多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元,對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行本次雖未加碼信用管制,但2019~2021年境外匯回的3000多億資金,將於今年陸續分批解禁,由於高總價物件,向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一,因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱?將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
兩岸六都房價大比拚 高雄因台積電漲幅12%超車北京、上海
近期台灣房市屢創新高,相較之下中國表現相對弱勢,住商機構統計兩岸六大都會二手房房價,發現高雄受惠於台積電等重大利多,加上本身房價基期低,以12.8%漲幅傲視各區域,北市與台中在高基期影響下,漲幅有限;兩岸六大都會唯一下跌的僅有廣州,跌幅達0.6%,比起北京與上海,表現相對弱勢。住商機構董事長陳錫琮指出,住商機構今年邁入45周年,台灣住商已達784家,旗下2014年成立的大家房屋也達到252家,中國住商店數已達2500家,全機構分店數超過3536家,穩居台灣兩岸最大品牌。住商中國總經理伍世豪分析大陸房市,近年中國在「房住不炒」的原則下有一系列的管控措施,加上近期中國內部經濟震盪劇烈,的確引起不動產市場相當的不安,在這波修正中,因大型房企負面消息連連,憂心無法交屋的恐慌影響民眾信心,重災區主要在一手房,加上之前不少投資者降價出售,許多買方因而轉向二手房,連帶讓二手房暫時脫離泥淖。伍世豪說,在北京、上海與廣州3大都會表現上,北京與上海因需求基本面強,市區內供給不多,相較於最慘的2022年,2023年確實觸底反彈。至於廣州房價持續下探,推估與廣州買盤外來客多,不如北京上海穩定有關。相較於中國,台灣因低利與熱錢挹注,房市表現強勁。住商台灣兩岸營運中心副總經理李杰峰指出,近年來由於台積電話題帶動,中南部房市非常熱絡,一方面是買盤具有經濟實力,二方面是市場熱錢氾濫,在低基期區反應更為明顯,同時各地除招商外,不少重大建設陸續到位,短期內在交易價量上,南強於北趨勢不變,首購與換屋亦將持續擔綱房市主角。綜觀2024年房市表現,伍世豪認為,中國GDP進入緩速發展後,未來市場將著重貨幣政策的穩定性,同時財政政策也會隨同跟進,從房地產上下游表現觀察,民企投資保守,開發速度趨緩,整體熱度仍低,值得注意的是縱然市況表現平淡,但重點城市供給端表現若於需求端,一線城市壓力相較小,日後進入上升軌道時將會具有較強的反彈力道。至於台灣房市表現,李杰峰認為,2024年許多區域房價已到高點,買方態度更為躊躇,賣方卻無讓價空間,不容易出現全面性降價,但卻有機會找到願意獲利了結的個案。在新青安貸款的助攻下,中低總價首購型產品仍有一波好光景,因為總價上限影響,業者為促進買氣,某些區域將有機會寫下單價新高,連帶拉抬平均單價。
電話接不完!天母40年西餐廳宣布熄燈 月底前訂位全滿
在士林區經營40年的老牌牛排館「雙子星西餐廳」,近日傳出將在11月底熄燈,不少網友為此感到不捨,其中更多人表示是兒時的回憶。該餐廳老闆張鳳龍就透露因為與妻子年事已高、體力不如從前,因此無法再繼續經營,所以選擇收店。原址在士林區福國路上的「新光雙子星」大樓的「雙子星西餐廳」因此命名。自1983年創立以來,深受不少顧客喜愛,期間曾轉移至劍潭捷運站附近;後來在2013年搬遷至福國路15巷內,該餐廳共計已經營約40年,但近日卻在臉書粉專宣布將在11月底熄燈的消息,不少顧客表示相當不捨。雙子星西餐廳在臉書公告即將結束營業。(圖/翻攝雙子星西餐廳粉專)根據《ETtoday房產雲》報導,在非用餐時間的早上10時許,店內來電預約的電話就沒停過,張鳳龍也說目前到月底的訂位幾乎都滿了,但是如果是2制3人的小桌,可以碰碰運氣,選擇在下午時段來用餐。張鳳龍表示當年與妻子共同經營該餐廳,但是2人目前都已快80歲,表示自己要服務客人之外,還要處理會計等事務,身體實在是負荷不了;因此在妻子提議下,決定在租月到其後,直接把店收掉,她還笑說「就像那首老歌,往事只能回味了。」張鳳龍透露,兒子目前做電子業賺得更多,所以2人在討論過後,他仍決定要把店收掉。該地段因為鄰近雙溪街,屬於偏外圍位置,一般人潮較也不會靠近,所以需要靠天母SOGO商圈撐腰。而大家房屋企畫研究室總監郎美囡就指出,也因為屬於外圍地段,所以月租每坪僅1千元上下,甚至在千元內,因此未來若有餐廳要設點,就會選擇在福國路大馬路上或是捷運站周邊。
老天祿風雲1/成都路鴨舌名店悄搬家 輸官司買不成國有地
滷味名店「上海老天祿」創立至今74年,以鴨舌和鴨翅等產品聞名台港及海外華人世界,不料日前悄悄搬家,許多饕客上門大吃一驚,店員對搬家一事態度低調,外界判斷店面土地可能有糾紛,本刊調查後赫然發現「上海老天祿」原先店面的21坪土地是國有土地,幾十年來一直希望國有財產署能以公告地價低價讓售,甚至不惜興訟,不料今年8月遭最高行政法院駁回確定,無法順利買下店面土地,只能悄悄遷移。大家房屋中和景平店店東吳東泰指出,本案土地具有臨馬路和商業用地等特色,每坪市價高達800萬至1000萬元。因此如以最保守的一坪850萬元計算,「上海老天祿」原店面的21坪土地,市值高達近1.8億元。「上海老天祿」創始人蔡毓根是江蘇人,1939年間當時只有12歲的他,從老家跑到上海投靠在「老天祿」本店工作的大哥,大哥安排他進老天祿當學徒,10年後他因國共內戰來到台灣,巧遇2位同鄉友人,遂集資合夥經營小型食品工廠,沿用大陸上海的老天祿招牌,合賣江浙口味的茶點和糕餅。後來3人拆夥,蔡毓根獨自創立「老天祿食品」,店面設在西門町。「上海老天祿」曾在疫情期間發起振興活動,民眾可在西門町10家老字號商鋪使用消費抵用券。(圖/黃威彬攝)由於蔡毓根手藝好又認真踏實,舊雨新知紛紛捧場購買,很快闖出名號,1959年後,老天祿的店名增加「上海」兩字,讓老饕們知道店內產品是道地上海口味,不料1966年西門町大火,蔡毓根多年心血付之一炬!還好他信譽良好獲得貴人協助,很快就站起來,「上海老天祿」把店面遷到近半個世紀以來、饕客們熟知的「成都路56號」復業。不過因為「成都路56號」的兩塊地號為國有土地,蔡毓根由太太蔡曾雪櫻在1977年向賴氏家族購買地上建物後,一直希望土地所有權人國有財產署北區分署能讓售,2003年起提出證明文件,主張黃姓鄰居1947年就向台北市政府購買「成都路54號」號的土地,希望「上海老天祿」也能比照辦理、低價承購土地,但遭北區分署駁回,蔡家遂提起行政訴訟。國有財產署北區分署指出,當初這塊地的土地所有權人是日據時代的「本願寺派本願寺台北別院」,台灣光復後由政府接收,政府為讓1946年底已在此類日人產業上建築、居住的民眾能繼續使用,准予低價讓售,解決政權交接造成的土地糾紛,因此曾在1947年低價出售原屬日人產業的破屋,「上海老天祿」隔壁黃姓鄰居就是在這時候購入「成都路54號」屋舍,並在1950年申請建造4棟磚造房屋。成都路的「上海老天祿」與武昌街的「老天祿滷味」,都以鴨舌,鴨翅等滷味聞名港台。(圖/報系資料照)可是「上海老天祿」所在的「成都路56號」,建物最早設籍資料是1949年,並非在1946年底,不符法令規定的申購要件,另外,「成都路56號」建物所有權人為蔡家第二代4人,可是只有蔡清國申請讓購,後來雖然陸續增加蔡清弘、蔡清雯,但蔡清國的大姊蔡清華一直未加入,台北高等行政法院遂在2021年4月判決蔡清國、蔡清弘、蔡清雯敗訴。蔡清國、蔡清弘上訴後,最高行政法院維持北高行見解,認為本案與「上海老天祿」隔壁黃姓鄰居當初申購案不同,無法比照適用,因此以不符申購要件為由,判決蔡清國、蔡清弘敗訴確定。
囤房稅上路「租屋族」也剉咧等 房仲憂:亂拳打死老師傅
財政部6日由行政院拍板通過「囤房稅2.0」,被視為打炒房再度出招,預計最快明年7月上路,持有多戶者首當其衝,沒有房子的租屋族,也跟著剉咧等,因為房東租屋成本增加,很可能轉嫁到房租上。這次「囤房稅2.0」祭出2大改革,其一是將原先囤房稅以縣市各別歸戶,改為全國總歸戶;另一部分是將現行非自住住家稅率1.5~3.6%,調升至2~4.8%。對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋或繼承取得共有住家用房屋者,則將稅率調降至1.5~2.4%;同時針對建商餘屋持有年限在2年以內者,稅率調高至2~3.6%。財政部將研擬《房屋稅條例》修正草案函報行政院核轉立法院審議修法,預計最快明年7月上路、後年5月開始課稅。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,囤房稅是針對非自用住宅持有數量加重稅率,對於自用住宅來說,並無影響,首當其衝的包括建商,合辦都更的地主,以及多戶持有的包租公;不過擔心的是,房東恐怕會以持有成本增加為由,將費用轉嫁給租屋族,年輕人累積首購基金的路又更加長遠。大家房屋企劃研究室總監郎美囡也認為,在囤房稅之前,已有央行的選擇性信用管制及平均地權條例重挫市場交易,囤房稅將房屋所有人的持有成本拉高,未必會立即導入銷售市場,反而房租可能率先反應。不過也有業者持反面想法,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德就說,首先房東收到新制後稅單的時間點可能在後年,二來屋齡10年以上房子影響較小,第三若市場上只有少數房東受影響,倘若別的出租房屋租金沒漲,不見得可以全部轉嫁出去,後續還須觀察。至於影響最深的囤房大戶,曾敬德也提到,過去幾年景氣大好時,有些投資客南下掃貨,預售案一次買好幾戶,未來不分區域總歸戶後,房屋稅一間可能就多幾千到上萬元。由於接近年底總統大選,曾敬德認為,近期不斷有房市政策出爐,雖然單一政策影響有限,且影響多屋族、非自用類型的族群,但一般民眾不清楚政策到底影響甚麼,尤其下半年又是選前重要的時間點,若是高房價問題發酵,不斷有房市政策被拋出,恐怕會「亂拳打死老師傅」。
買租屋節稅妙招1/去年買賣房子必看!專家教報稅季「這樣」節稅
5月報稅季節將到,日前一名IC設計工程師在Dcard發文,透露自己年薪約700萬元,股利約200萬元,但一年卻要繳200萬元的稅,讓他相當崩潰,詢問網友「節稅」之道,貼文曝光後引發熱議,有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數,CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項,不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。節稅不是有錢人的特權,5月報稅季到來,動輒上千萬的不動產交易,經由合法審慎安排後,買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家,交易物件若是2016年以前取得,莫忘在今年5月申報交易利得,若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅;買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度,換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅,都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。【購屋族】網友建議的「買房子節稅」是指,購買自用住宅時,一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出,但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下,但若貸款人未在購買物件設籍,即不算自用住宅。不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言,此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋,因為扣除額認定以「戶」為單位,如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸,僅限1棟申報,因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。扣除時還有一個重點,就是如果有利息所得,必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額,包含銀行利息,不包含股利收入。舉例來說,若當年利息支出50萬元,但銀行利息收入有10萬元,在申報購屋貸款利息時,則需以50減去10,得到餘額40萬元,但餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報;又如果去年房貸利息支出30萬元,但另有利息收入3萬元,抵扣後餘額27萬元才可申報。前幾年不動產交易熱絡,大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅,但是僅限1戶申報。(圖/報系資料庫、趙文彬攝)因此郎美囡建議,為充分利用30萬元的稅額,若銀行存款很高、有高利息收入的民眾,可先以手上存款償還部分房貸,以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。去年曾以小換大、以舊換新的換屋族,千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後,2年內又另購自用住宅,即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則:一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異,只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制,可申請綜合所得稅扣抵或退稅;而新制小換大、大換小都可以退稅,因是退房地合一稅,與綜所稅無關,就不在此篇討論範圍內。住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒,舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋,亦即小屋換大屋才能全額退稅,大屋換小屋則無法退稅;將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅也不能扣抵所得稅。徐佳馨表示,近期因為缺工缺料的關係,預售屋多有延後交屋的情形,買預售屋的朋友在申請重購退稅時,需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」,不過專家提醒,預售屋多有延後交屋的情形,需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。(圖/黃耀徵攝)【售屋族】賣屋族則須留意,若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者,必須併入2022年的所得,在今年5月申報繳納所得稅。地政士莊谷中表示,在2016年之後取得的房產,適用新制,若有出售利得,都採交易後30日內以房地合一稅完稅;可若是適用舊制,也就是2016年以前取得房屋的屋主,則將在售屋後隔年的5月份,和個人所得稅一起申報,但依照能否出示提供取得成本,又有分固定比率及實際申報2種方式。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,位於宜蘭老房子,已無法證明取得成本,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元,再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。不過在實價登錄後,大多交易都能查到原取得成本,即便2016年以前取得的房屋,能提供證明文件,仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」,選擇按實際發生的價額申報。什麼是「取得成本」及「移轉費用」?德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。他也特別提醒,「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除,如持有較久通常金額很高,有一定節稅效果。」另外,若是出現財產交易損失,意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高,可將其列報財產交易損失特別扣除額,但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限,若有餘額可留未來3年使用;但若是海外財產交易損失,就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。
買租屋節稅妙招2/300萬租屋族動起來!房客、房東「這樣做」報稅不踩雷
不只買賣房屋可以合法節稅,房屋租賃的房東、房客們,在報稅季時,只要符合條件、備齊文件,也能輕鬆省荷包。CTWANT整理房屋租賃在報稅季時息息相關的報稅項目,房客可以善用每年12萬元的租金支出扣除額度,然而需特別注意「合租者」要各自簽約才能列舉;租屋又同時貸款買房者,列舉扣除只能在「租金支出」及「房貸利息」中擇一申報。【房客】根據內政部統計,現今有租屋需求的人口數約300萬人,占全台人口約八分之一。大家房屋企研室總監郎美囡表示,無殼蝸牛的租屋族,多半是初入社會的年輕人,對於報稅項目不太熟悉,往往忽略每年可享12萬元租金支出列舉扣除額優惠;就算是還在學的大學生租屋,在外的租金支出,也可在父母隔年的綜合所得稅中列報為列舉扣除額。郎美囡提醒,租金支出列舉須滿足幾項條件,承租房子為自住、非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明與自住切結書,若有遷戶籍則可不用附切結書。不僅小孩在外租屋可列舉,住學校宿舍,只要有辦法提供住宿費繳費收據,也都可以申報在租金列舉扣除額中。若是北漂租屋族在中南部老家擁有房子,或是近年不少人因中南部房價相對便宜,在租房同時也在中南部置產,如果遇到租屋同時也貸款買房的情況,列舉扣除只能在「租金支出」及「房貸利息」擇一申報,因此納稅人需要選擇自己最有利的方式。大學生在外租房子或是住宿舍的租金支出,只要有辦法提供收據,皆可在父母隔年的綜合所得稅中列報為列舉扣除額。(圖/截自臺邦租賃官網)住商不動產企研室執行總監徐佳馨也分享常遇到的情境,三五好友、同學一起合租房子,由於列舉扣除額需要「租賃契約書正本」,因此如果是合租一間公寓,需要「每個人都與房東分開簽約」,大家才都能申報享有12萬元的扣除額優惠,就算是申請租屋補貼也必須一人一張合約。不過徐佳馨也提醒,在所得稅申報時,有分標準扣除額與列舉扣除額,今年標準扣除額有所提升,單身者是12.4萬元額度,夫妻合併申報有24.8萬元額度,在標準扣除額與列舉扣除額的選擇,不少人會糾結於申報方式,其實,最簡單的評估方式是,若單身租屋族每年租金支出超過12.4萬元,約等同每月租金超過1萬元以上,或許就建議採列舉扣除額。但實際節稅效果,建議還是把各項目都條列出來計算才更精準。【房東】房東租賃所得的申報方式,有分固定費用和列舉費用的扣除。固定扣除不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年43%必要費用扣除計算(實收租金為57%)。舉例來說,某房東名下擁有1間房子出租,每月租金2萬元,適用綜合所得稅率5%。租賃所得=2萬×12個月×57%,租賃所得稅額=租賃所得×5%。另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅,以及出租財產為標的物的火險、地震險等保費、貸款購屋所支付的利息等逐項提出證明,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅。舉例來說,某房東名下擁有1間房子出租,每月租金2萬元,適用綜合所得稅率5%,各項租屋成本必要費用加總共8萬。租賃所得= (2萬×12個月)–8萬元費用,租賃所得稅額=租賃所得×5%。德安聯合會計師事務所會計師張詠勝特別提醒,在押金部份,如果可出具證明,押金可不算入租金收入。如果將房屋無償借給親朋好友做生意使用,不論實際上有無收取租金,仍然要按照當地一般租金情況,計算租賃收入,申報綜合所得稅。除非是自己使用,或借給配偶、直系親屬(爸媽、兒女),且確實未收取租金,才可以不用申報租賃收入。另一種情況是,無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,要提出雙方當事人訂立的無償借用契約,這份契約必須經過雙方當事人以外的2個人證明確實是無償借用,並依公證法規定辦理公證,就可以不用計算租賃收入。房東想要省更多,還可以選擇將房子委託業者「一般包租代管」或「經營社會住宅」,只要契約達1年以上,就可以享個人綜合所得稅更多優惠。一般包租代管,每屋每月有6000元租金所得免稅;6000元至2萬元可以以租金收入53%抵扣費用,超過2萬元回歸以43%抵扣費用;社會住宅具有公益性質,享有減稅優惠更高,每月有1萬租金所得免稅,1萬以上的租金收入可以60%抵扣費用。專家們特別提醒房東,財政部近年特別針對持有5戶以上非自住房屋者進行查稅,隱形房東需特別留意稅務風險。(圖/周志龍攝)由於政府去年大力推動300億元租金補貼政策,出現不少租屋報稅爭議,像是房東不提供身分證字號、不讓房客報稅,或是約定不許報稅,依照「消費者保護法」可處3 ~ 30萬元罰鍰,也使得不少房東面對租客報稅需求以漲租、不續租來因應,甚至在出租時直接調高租金「含稅價出租」,最後對於租客來說也喪失了補貼的美意。為避免雙方摩擦,崔媽媽基金會法務組長曹筱筠建議,最好的方式還是報稅前,甚至租屋前就溝通,若房東真的有特殊原因不願曝光租屋事實,讓房客申請租金補貼,雖不鼓勵此舉,但彼此或許可以「少付點租金」等方法作為條件達成共識。張詠勝也特別提醒房東,財政部去年啟動第三波房東大查稅,針對持有5戶以上非自住房屋者,逐步清查是否如實申報租金收入,持有多戶房屋屋主,需特別留意稅務風險。
少子化逆襲「這縣市」全台唯一出生正成長 房仲曝地方政府催生秘訣
兒童節連假,各餐廳力推兒童促銷活動吸引觀光人潮,但少子化影響,使得全台小孩卻越來越少。依據內政部資料,去年全台出生人數13.8萬人,年減9.6%,全台各縣市中僅剩台東縣去年出生人數正成長。據內政部資料顯示,去年全台22個縣市中,有13個縣市出生人口年減幅度超過10%,減少最多的為金門縣16.9%,宜蘭縣年減15.7%減幅第二大,出生人口減少較不嚴重的區域,有台中市及新竹縣,年減幅不到3%;而台東縣出生人數年成長6.8%,是全台唯一新生兒人數高於前年的縣市。 大家房屋台東四維加盟店店東楊玉鄉就透露台東縣府的催生秘訣,除了拉高生育補助,首胎3萬元,育兒津貼第一胎5000元,還有全國首創公私托收費平等,成為全台生育補助最高的縣市之一;不僅如此,近幾年東台灣觀光盛行,民宿業蓬勃發展,工作機會增加,由縣政府帶領行銷文化及觀光,許多青年返鄉設立工作室,進行文創相關工作。楊玉鄉也提到,台東縣雖然沒有園區跟新產業的帶動,這幾年居住需求也有明顯增加,市區一改過去透天為主的建築型態,建商推出百戶社區大樓,以2房為主,每坪單價來到23萬元,市中心的透天總價在1,400~1,600萬元,這幾年總價帶拉高不少,主要買盤除了在地需求外,來自高雄、屏東的買方約占3成,大多為在台東工作的公務員,甚至這些高雄、屏東買方的親人長輩也一同移居台東。有趣的是,雖然少子化帶來許多潛在危機,全台各縣市建物量近年卻是全面成長。根據內政部資料,出生人數減幅最大達16.9%的金門縣,同時也是建物量增加最多的縣市,建物較前年增加6.3%,可見多年來少子化並未衝擊房地產價量。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,現在有些具生兒育女意願的小家庭,會根據各縣市的福利補助政策移動,原因在於生育費用高,但通勤、大眾運輸工具的便利性增加,且網際網路的發達、疫情造成職域變動,改變工作型態,促進各縣市輕移民及人口結構變化。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,以往人口往都會區集中,少子化只會影響城鄉,但從數據顯示台北市出生人口萎縮也相當嚴重,出生人數已被台中、桃園、高雄超越,不僅越生越少,人口外移問題嚴峻,能否創造人口紅利,挑戰各縣市政府因應能力。
最貴住宅租金出爐!「這豪宅」全年租金552萬可買南部套房
豪宅除了價格高,租金也讓一般民眾只能仰望,依據實價資料,去年總租金最高的前5名豪宅,每月租金都在32萬元以上。第一名為知名豪宅「仁愛帝寶」,月租金高達46萬元,一整年的租金相當於552萬元,可在中南部買一戶套房。根據實價登錄,「仁愛帝寶」以每坪租金單價2,549元,月租金46萬元奪冠。第二名是位於松山區的「文華苑」,租金單價僅1,423元,但因為總租賃坪數高達316.15坪,幾乎是其他租賃豪宅的2倍,因此每月總租金45萬元;第三名及第五名都是信義區的「台北信義」,月租金分別為38.8萬元、32萬元,租金單價都超過2,100元,第四名也是松山區的指標豪宅「華固名鑄」,總月租35萬元,由此可見承租知名豪宅的門檻相當高。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,豪宅租金單價事實上與一般住宅相當,不過豪宅動輒百坪以上,總租金相當驚人,由於屋主多數以置產、財富規劃為目的,因此租金投報率不在其考量內。住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤指出,豪宅屋主願意出租通常是希望有人照顧房子,因此會慎選租客,此外,豪宅租金一般不包含管理費,以台北信義為例,每個月租金加管理費可能超過70萬元,且豪宅坪數大,家戶用電費用高,另外尚有公設用電需要分攤,因此承租豪宅不只租金高,居住的相關費用也相當高。郎美囡指出,近幾年台商回歸以及國際企業進駐台灣,增加高級住宅市場的居住需求,且不考慮資產傳承,相較於豪宅的售價水平,租金單價並不高,還能與社會賢達為鄰,故租賃也成為選項,另一方面,許多高資產買方以法人名義持有豪宅,然而平均地權條例新法針對法人購置住宅有限制,影響買方購買豪宅的規劃,也可能推升豪宅的承租比例。
一次性住房補貼政策很可笑 學者籲「稅制改革」直球對決高房價
內政部力推住房補助,政大地政系退休教授張金鶚認為,單身、小宅這次可領3萬元補貼,對弱勢族群來說,因租屋黑市問題,什麼補貼都領不到,不只補貼政策「不公平」,還有「被剝奪感」,政府一次性的住房補貼政策,張金鶚形容「很可笑」。內政部推房貸補助每戶3萬元,換算核貸介於1000~1200萬元間,大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,若是在台北市,僅文山區、萬華區及北投區,大約每坪60萬元以下、約20坪左右,屋齡20年以上的中古大樓華廈或老公寓,新北為五股、泰山、林口。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,以補貼限定的條件來看,小宅、單身族最容易跨過門檻,若以六都加新竹、去年前3季核貸房貸金額來看,較容易符合條件的則是桃園、台中、台南與高雄。張金鶚說,「高房價」才是問題的根源,呼籲政府從稅制改革著手,直球對決才能正本清源,否則,一次性3萬元的補貼,如同沒有效率的「大撒幣」,對有沉重房貸壓力的家庭來說只是杯水車薪。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則點出,內政部考量升息幅度,採取3萬元定額補助,雖然已限縮範圍至接近自用,但仍不免會有收入高卻所得低的富二代或自營業者符合資格,公平性是一個問號。張金鶚說,台灣存有「租屋黑市」的問題,能買得起房子,至少要有2、300萬元的自備款,不算真正的弱勢,真正的弱勢是租屋族,高達9成租屋沒報稅,簡言之,房屋大戶逃漏稅,弱勢租屋族領不到補貼。近一、兩年租金補貼上路後,擔憂房租補貼政府將查稅查到房東,加上通膨,許多房租都調漲不少,這次政院再推出租金補貼2.0版,外界擔憂房租又將蠢蠢欲動。財政部官員表示,內政部已經要求租金補貼的資料不可以作為查稅、課稅使用,所以財政部、國稅局查稅資料來源,並非來自租屋族申請的租金補貼。
物價指數創創歷史紀錄 南部房租年增率「飆破3%」
行政院主計總處最新資料顯示,今年1月消費者物價房租類指數達103.04,再度刷新歷史紀錄,年增2.44%,連續6個月增幅逾2%以上,其中又以南部地區漲勢最凌厲,年增率首度飆破3%,達3.08%。政大地政系退休教授張金鶚直言,實際房租增幅遠超過主計總處統計,政府應盡速健全租屋巿場。主計總處統計,國內租金指數一路上揚,近年全國房租類物價指數只有在2021年6月、7月略微下調,8月回升後便再沒下降過,到了今年1月份又創歷史新高,全國租金指數年增率達2.44%。值得注意的是,房租高漲壓力有「南向化」趨勢,南部地區房租快速攀升,先在去年2月年增率升破1%、同年6月進一步突破2%,並在今年1月一舉飆破3%,為全台增幅最大區域,達3.08%,高於中部地區年增2.65%,北部區域年增2.22%。南部租金大漲,住商不動產高屏澎區執行協理林祺博表示,主計總處定義的南部區域包含高雄市、台南市、嘉義市、嘉義縣、屏東縣、澎湖縣。其中台南、高雄等地近年來受惠科學園區、半導體產業帶動,就業人口攀升,房價、租金雙漲,並擴散至周邊縣市,連同屏東、嘉義縣市的價格跟著上漲,以致南部區域的租金水平上漲最多。大家房屋企劃研究室總監郎美囡則指出,央行去年4度升息,加重房貸的利息負擔,加上物價上漲,帶動租金走升,而南部去年雖然房市交易放緩,但價格未出現明顯修正,以致推動房租水平繼續走揚。對於內政部擬進一步鬆綁租金補貼政策,如免附房東租屋資料等,張金鶚認為雖可避免政府租屋補貼「看得到吃不到」爭議,但政府長遠之計,還是應追求租屋巿場健全與透明化。
去年誰在買房?房仲統計「這」生肖大膽進場
去年房市劇烈震盪,政府打炒房與央行升息不利因素充斥整個市場,市場急轉直下,仍有民眾大膽進場買房,房仲業者統計去年最愛買房的生肖,發現牛、豬2個生肖買房動能最強,分別以9.9%與9.5%勝出。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,雖說民間認為某些生肖在某些年度不宜進行重大決策,不過近年來許多民眾已經不在意,購屋除了和適婚年齡已到需要購屋有關外,去年一整年有個案願意讓價,也增加了購屋人的進場信心。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,若不以民俗學觀點看待生肖成交比例,其實會發現,排名在前的生肖,不少都是已屆婚齡,相當多的比例是為了結婚而購屋,購屋需求可能因為成家而產生,也屬於市場中首購族的中堅份子。此外,生肖在比例上也相對平均,雖有排名先後,卻沒有生肖出現壓倒性的比重,可知近年民眾在意價格與個案條件,勝過其他因素。另外,值得注意的是,近年房價位於高檔,對於看屋已久的購屋人來說,價格和規畫成為目前購屋人考量的重點。綜觀2023年房市,由於政府打房連環拳不止,市場仍以自用客戶為主,投資置產型買方轉為觀望態度較為明顯。
2022H1十大購屋申貸路段出爐 新北台中各4條上榜
根據聯徵中心申貸件數統計,全台八大都會區2022年上半年民眾購屋最熱門的路段,由「桃園龜山區 文化一路」摘冠;亞軍則是「台中北屯區 敦富路」,「新北林口區 文化三路」位居第三;「新北中和區 景新街」與「高雄楠梓區 惠義街」分別為第四、五名。整體而言,全台上半年度申貸熱門路段集中於中部以北,南台灣量體明顯落後北、中台灣。「桃園龜山區 文化一路」勇奪全台2022年上半年最熱門的購屋路段,更是桃園今年H1唯一進榜的路段,除擁有交便捷利的絕佳優勢外,還得力於「新興環境加持」、「產業就業發達」、「購屋CP值高」3大因素。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧指出,桃園龜山區文化一路座落在A7重劃區,區內有學區加持,可依恃周邊長庚商圈或是林口重劃區,生活機能佳,且華亞科學園區在旁,周邊就業機會多,購屋能力也相對較佳,與舊市區相比,可享有更好的生活環境,購屋CP值高,讓消費者趨之若鶩,因而奪下全台購屋最夯路段的冠軍頭銜。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析,摘下亞軍的北屯區敦富路,是北屯機廠重劃區的主要聯外道路,該地也是近年台中備受矚目的新興重劃區,不僅坐擁捷運綠線,好市多賣場開幕後,商圈也逐漸成形,加上區段近年推案豐富,新案交易頻繁,比如今年上半年,合計量體近千戶的兩大指標案「勝麗方程市」與「達麗居山」,因邁入交屋期湧現許多交易,因而推升了敦富路的交易熱度。根據最新聯徵中心統計,排名前五名的購屋金路段,單季申貸件數都近225件以上,進榜前十名路段交易量最少也都有215件以上,光是「冠軍路段」龜山區文化一路上,平均每月就有近百組客戶申貸,顯示當地的購買力及房市買氣都相當驚人。大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出,熱門貸款地段主要還是坐落在這幾年主力重劃區,這些區域的特色不外乎房價相對低、具有產業或建設話題,尤其新北市及台中市重劃區、新市鎮新案量大,無論首購、換屋甚至投資置產皆能在這些區域找到相對低價的物件,而發展已趨成熟的主要路段更是自用型買方的購屋理想地段,今年儘管房市交易緊縮,仍挹注不少交屋量,更凸顯申貸量的差距。至於意料之外的則是深具第七都潛力的新竹縣市,竟然無一路段進榜,江怡慧表示,最大原因就是新竹地區房價急漲且持續走高的影響,讓買家駐足猶豫。
轉型正義玩假的1/軍方低價徵收現值30億土地 行政院敗訴竟提再審
改制前的國防部聯勤總司令部1953年經行政院核定徵收新北市新店區大坪林地區14筆土地,當作兵工保養廠,結果和地主因徵收補償費談不攏,地主近70年來求助無門,2018年委請律師提告主張行政院徵收無效,台北高等行政法院以實現「轉型正義」為由,認定軍方當初未合理補償地主,判行政院敗訴,不料一向主張轉型正義的行政院竟提起上訴,跌破外界眼鏡,但仍遭最高行政法院駁回,沒想到行政院還提再審,引發法界議論。地主第三代詹先生表示,外公70年前和3個兄弟向人借錢買新店區大坪林土地種稻米,外公持分約有1甲。不料土地買了沒多久,軍方先占用土地再低價徵收,外公等長輩抗議無效,跑到營區陳情還被持槍的阿兵哥趕出來,外公過世前仍念念不忘,讓家人相當難過,現在行政院和軍方都打輸官司,希望趕快把土地還給他們。大家房屋景平加盟店店東吳東泰表示,本案土地位於新店區復興路附近,目前作為軍事用地,如果順利取回土地後,且能變更為住宅用地後,粗估市價1坪至少100萬元,因此1甲土地約值30億元。判決指出,前聯勤總部為建築兵工保養廠(現為軍方台北聯保廠),經行政院1953年8月25日核准徵收台北縣新店鎮(現為新北市新店區)大坪林段二十張小段14筆土地,並經台北縣政府(現為新北市政府)1953年12月8日公告徵收並通知地主。台北縣新店地政事務所1974年5月17日完成徵收移轉登記,所有權人為中華民國,管理機關為陸軍總司令部。前聯勤總部代表曾與地主開會協商徵收補償金額未果,地主後代不滿軍方竟聲稱已發放補償金。(圖/黃威彬攝)地主後代詹先生表示,行政院核准徵收後,由台北縣政府通知地主,地主們認為補償費過低提出異議,台北縣政府在1954年間召開「標準地價評議委員會(簡稱地評會)」,評定土地徵收地價為產物收穫量2倍半計算,並按市價折算現金補償為稻穀市價每百台斤新臺幣135元,並通知聯勤總部和聯勤兵工保養總隊(簡稱兵工總隊),不過兵工總隊自行向台北縣新店鎮農會調查的稻穀市價,每百台斤僅116元。地主們多次陳情,雙方在1953年7月12日召開地價協調會,地評會也4度開會,終於決定以稻穀市價每百台斤新臺幣135元發放徵收補償費,可是兵工總隊認為市價只有116元,雙方於1954年6月25日在新店鎮公所協商,但彼此因每百台斤19元的徵收差額無法達成共識。詹先生強調,軍方徵收土地70年來未給補償費,因此徵收無效,應返還土地。不過行政院主張,雙方在1954年6月25日的協商會上已達成協議並通知地主領取補償金,地主在協商和補償過程中都有出席。國防部也主張,同年月25日已辦理發款作業,只是因為當天協商時間太晚,超過辦公時間,因此新店鎮公所無法蓋關防大印,所以延至隔天完成發款手續。對於有無領取土地徵收補償費一事,地主和軍方各說各話,但軍方一直拿不出地主曾經領款蓋章或按捺指紋的證據,成為行政院敗訴的重要原因之一。台北聯保廠(圖右上方)廠址緊鄰景美溪,地主本想在此種田維生卻遭軍方低價徵收。(圖/翻攝google街景)台北高等行政法院指出,本案在戒嚴時期發生,政治環境較為嚴肅,聯勤總部在徵收土地前就開始使用民地,地主只能接受,但軍方卻未合理補償,違反公平正義並導致徵收失效,應由行政救濟程序回復地主權利,才能具體實踐解除戒嚴後的轉型正義。合議庭認為,司法院大法官會議解釋第110、425、516、652等號解釋,強調《憲法》第15條規定人民的財產權應予保障等釋憲意旨,此外《土地法》第233條規定,地政機關需在限期15日內將補償金轉發土地所有權人,如有困難,根據《土地徵收條例》第22條第4項規定,最晚應在3個月內發給,否則徵收土地失效。合議庭依常情推斷,地主1954年6月25日到場領款時,聯勤總部提出較低的補償標準,地主不可能接受,但也只能「暫時」先領取「部分」補償,地主事後隨即提起訴願,並於1954年8月11日提出陳情書,顯示地主沒有接受軍方所提補償標準,行政院卻主張軍方已與地主達成協議,明顯與事實不符、更違背常理,何況至今早已超過15天補發徵收地價差額款項期限,所以判決本案徵收失效。
6月房地合一稅 終止連3月增長趨勢
房價漲勢及短期投資氣氛趨緩下,6月房地合一稅收雖仍有34億元、年增35%,但也終止了連三月增長的趨勢,累計上半年房地合一稅收174億元、年增89%。值得注意的是,蛋白區房價漲幅驚人,10個非直轄市縣市上半年稅收破億元,新竹縣市、苗栗縣增幅均逾150%。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,過去一年全台房價幾乎全面性上漲,不少區域創歷史新高,尤其房價基期相對較低,具備重劃區與科技業投資題材地區域,房價漲幅驚人,帶動短期交易稅收大增。曾敬德指出,由於房地合一稅收個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內,與簽約交易有1~2個月的落差,目前反映多為疫情高峰前的市況,以目前交易量受疫情與股災影響量縮的狀況推估,未來房地合一稅收可能會逐漸縮減。財政部統計資料顯示,台中市稅收35.4億元高居稅收王,六都稅收均在18億元以上,不過非直轄市稅收也相當可觀,例如新竹縣市合計也超過15.3億元、彰化縣逼近5億元,總計有高達10個非直轄市縣市上半年稅突破1億元,苗栗縣、南投縣、宜蘭縣、花蓮縣更是首度突破1億元大關。大家房屋企研室副理郎美囡表示,都會區價格已走高,買盤外溢至其他區域,出現許多房市黑馬。其中,去年上半年稅收僅6,000多萬元的苗栗縣,今年大增至2.34億元,年增283%最為驚人。近年房價飆漲的新竹縣、市,稅收分別年增263%、152%,分居全台第二、三名。