一招救壽險股1/宏泰賣地、三商壽再增資 「大到不能倒」就是要撐住
台灣經濟復甦腳步不一,科技產業的庫存風暴已近尾聲,壽險公司則尚未脫離淨值風暴。21家壽險公司中被點名需改善資本的三商壽(2867)已兩度增資近百億元,宏泰人壽(2876)也正準備賣地籌80億元,到年底能不能「Hold住3%淨值比」門檻,業界人士坦白說「就是要撐住!」這一波壽險公司的淨值風暴,源自美國聯準會(FED)為抑制通膨,2022年3月16日暴力升息,點燃股債雙殺,整體壽險業去年9月底淨值失守兆元大關,下探7年低點,海外投資部位大的壽險公司首當其衝,其中擁有全國超過666萬保戶、有效保單逾1178件的南山人壽(5874),去年第二季、第三季淨值比率從1.72%掉到負的0.83%,國泰人壽(5846)淨值比也掉到2.64%,皆未達金管會規定的3%門檻。為搶救淨值,壽險大咖紛紛申請變更經營方式,將海外投資債券部位從會隨市場波動的OCI(綜合損益)部位,改列不會波動的AC位置,在金管會點頭下,才順利暫時解除危機。美國聯準會26日宣布升息1碼,聯邦資金利率目標區間達2001年初以來最高的5.25%至5.5%。(圖/CTWANT合成、聯準會提供)財信傳媒董事長謝金河就曾因看到多家金控配不出股息,認為是這一波暴力升息讓金融機構拉警報,開始出現後座力,隨著多家壽險公司選擇資產重分類,南山、國泰不僅拉高淨值比,還高於新光、中國、台灣人壽等。不過,宏泰人壽淨值比仍遠低於3%,在去年上半年、下半年連續兩期的淨值比1.64%、1.13%,三商美邦人壽的2.00%、2.19%也未達標,更是2022下半年唯一一家未達資本適足率(RBC)200%的規定。金管會主委黃天牧就說,「自助才會天助!」保險局3月底發函要求三商壽、宏泰須於限期內提出增資或改善計畫,而三商壽在3月24日才完成第二次增資25.25億元資金到位,現在又要展開第三次增資。宏泰人壽則是在5月11日公布經董事會決議,將公開標售新北市淡水區新市段147、148地號兩筆土地。「一家是資本不足,一家是資本顯著不足」保險局長施瓊華說,「兩家壽險得需增資改善,若以宏泰公布處分土地來看,估計約可入帳80億元應有助改善。」宏泰人壽大股東林鴻南為宏泰集團執行董事,「前幾年市場有傳出南哥(林鴻南)有意將人壽包裹投信、證券等金融事業打包出售,但最後不了了之!如今大家都在準備2026年接軌ICS,去年突來的淨值風暴嚇壞了保戶,也嚇醒了市場買家,經營保險公司大不易,也不敢輕易出價買。」宏泰人壽大股東、宏泰集團執行董事林鴻南。(圖/焦正德攝、報系資料照)「宏泰有豐沛土地資產可撐,三商壽投資苦吞鉅額虧損,大傷元氣了!」壽險同業感慨地說。三商美邦人壽大股東翁肇喜2022年10月臨危受命,以88歲高齡回鍋三商壽董座,他大讚三商壽資產1.4兆「金水」,親自坐鎮要辦現增引進策略投資人,12月29日遂以27.6億元將所持有的復華投信30.71%股權出售給南山人壽,處分利益約13.6億元,賣出內湖精英大樓獲利12.6億元,再加上今年3月下旬完成25.25億元現增到位等,盡心盡力救三商壽,只是到今年上半年淨值比為2.84%,仍未達3%門檻。除了增資、賣地「自助」外,三商壽、宏泰人壽仍要拚保費收入,2020到2022年這三年來,宏泰人壽保費收入市佔率從0.62%下降到0.57%,去年拉回到0.66%,勉強維持基本盤:三商壽則是一路都有成長,從4.22%到4.40%再增至4.92%,今年上半年初年度保費收入達205億元,年增19%。「接下來就要看這二家要挺得過。」金融業者說。
富豪新列傳/尪靠房地產起家讓「她」成女首富 82歲身價擁600億
美國《富比士》雜誌富豪排行榜,向來是男性企業家的天下,今年台股收關前,卻有3位女性企業家擠入台灣富豪榜,包括長春石化創辦人鄭信義女兒鄭信愛、統一董娘高秀玲,其中以聯邦集團創辦人林榮三遺孀林張素娥為首,今年82歲的林張素娥以身價20億美元,折合台幣超過600億元,在台灣50大富豪中排名24,成為全台女首富,也是台灣最富有阿嬤。林張素娥的先生林榮三,過去本就是《富比士》排行榜的常客,林張素娥在2015年繼承丈夫所留下的龐大遺產後,也繼續以聯邦集團活躍於排行榜中。根據今年農曆年台股收關前的即時榜單統計,林張素娥雖資產較去年減少1億美元,排名卻上升3個名次,卡位第24名,也是目前全球資產排名1484名的富豪。而林榮三為「三重幫」成員,在世時橫跨政商兩界,除了創辦聯邦集團、自由時報,事業橫跨房地產、租賃、金融、飯店及大眾媒體,也曾任國策顧問、監察院副院長、監委、增額立委。林榮三早年和大哥宏國關係事業創辦人林堉琪、二哥宏泰集團創辦人林堉璘以房地產發跡,1971年成立聯邦建設,1996年再成立瓏山林實業,林榮三插旗全台,主力遍及大台北與桃園,包括新北市新莊、汐止,台北市大直、內湖、中山區一帶都是他的擁地重鎮。他在世時接受媒體訪問透露,曾非正式概估自己的土地約有40萬坪,相當於66座小巨蛋的土地,詳細數字連自己都數不清。林榮三的事業橫跨房地產、租賃、金融、飯店及大眾媒體,包括大眾熟知的聯邦銀行、瓏山林建設、自由時報等,現都由3個兒子各自經營管理。(圖/報系資料庫)隨著土地價值翻漲,林榮三的身價也跟著水漲船高,在房地產事業上賺錢後,便將觸角伸往其他產業,1980年成立自由時報、1992年再成立聯邦商業銀行,為台灣第3家民營銀行;1996年又創瓏山林實業、聯邦國際租賃等公司;2000年再跨足飯店業,2018年創立並經營自有瓏山林旅館,目前有瓏山林台北中和飯店及瓏山林蘇澳冷熱泉度假飯店;瓏山林實業除建設外,又有營造、建築師事務所等公司,事業版圖不斷擴張。林張素娥20出頭歲嫁給林榮三,兩人感情綿密走過半世紀,林榮三不像其他大老闆們有個2、3、4房,他不善交際也不愛應酬,更不曾有過緋聞。晚年,林張素娥的視力不好,林榮三總牽著林張素娥的手出席各種場合,讓員工印象深刻。林榮三與林張素娥育有3子1女,長子林鴻聯為現任聯邦商業銀行總經理,次子林鴻邦現任自由時報社長,么子林鴻堯則擔任瓏山林企業董事長。而林張素娥目前擔任林榮三文化公益基金會董事長,往年林張素娥都會親自出席林榮三文學獎頒獎典禮,2020年疫情後就沒再見她出席公開活動。而起家品牌聯邦建設,目前已鮮少推案,皆以瓏山林為房地產主力品牌,知名作品包括大直「瓏山林博物館」一、二、三期,及信義區「瓏山林世貿博物館」等豪宅案;近年積極跨入雙北都更合建案,在新莊新案「瓏山林榮馥大院」已完銷,瓏山林營建與第五大道建設的新案「大橋湛」熱銷中。往年林張素娥都會親自出席林榮三文學獎頒獎典禮,疫情後就沒再見她出席公開活動。(圖/翻攝秦世敏臉書)
ATT淪爛尾樓2/曾年撈50億!疫情寒冬停業 ATT遭控計畫跳票
位於台北市信義區的ATT 4 Fun商場是台北市知名地標,以多種奢侈服飾品牌、餐廳、酒吧為特點,由於信義區商場的成功,ATT也將眼光放到大直,希望在該區創造另間代表性地標,但本刊卻接獲多名廠商老闆投訴ATT的業主「吸引力生活事業股份有限公司」下單外包給許多廠商施作電影院、KTV後,卻無預警終止開發計畫,讓包商們血本無歸。拿出厚厚一疊合約資料、設計圖,陳老闆負責ATT大直店的統包規劃,但他卻氣得直指ATT此種作法就像是有計畫的跳票一樣。「他們在業界的名聲一直都不太好,當時是另外一間誠信良好的廠商找我,我才會答應跟ATT配合,但結果卻一樣不好。」陳老闆說。另一位李姓軟體開發商說,「我是負責他們KTV設備的軟體廠商,我想說他們公司這麼大不可能會倒,之後他們訂出交付的期限很趕,所以我們公司卯起來幫他們做,成品也交出來了,結果卻跟我說計畫取消。」廠商拿出許多施工照片表示,大部分廠商都已經進駐動工,但開發計畫卻無預警停止,害他們慘賠數千萬元。(圖/翻攝畫面)本刊調查,光是李姓軟體開發商因為計畫暫停即虧損了200多萬元,同時受害的餐廚設備廠商虧損80萬元,而負責統包規劃的陳老闆則虧損近400萬元,然而受害的廠商還不只這些,有負責音響的廠商也虧損近百萬元。「當時他交期很趕,說要快點弄出來驗收,我當時緊急從國外叫貨,臨時要供應商給我一批音響,這些音響都不便宜,是KTV專用的,而且如果不是賣給KTV,一般人家中根本不可能裝這種大型音響,所以我叫進來之後,現在只能堆在倉庫,也不知道哪時候賣得出去。」林老闆說。本刊調查,吸引力生活事業股份有限公司又稱:ATT 4 Fun,由吸引力集團以及宏泰集團、昇陽建設合作成立,目前在台北市信義區、內湖區都有分館,同時也將在台中市烏日區開設分館,但如今內湖、烏日館的營業計劃,因為疫情衝擊而暫停。位於信義區的ATT商場是台北市知名地標,過去屢屢創下銷售佳績。(圖/翻攝畫面)據了解,該公司的金雞母位於信義區的ATT商場,地上二樓與台北信義威秀影城、臺北南山廣場、台北101之間有空橋聯接。最初原為紐約紐約展覽購物中心,2010年8月,吸引力集團斥資12.5億元針對紐約紐約展覽購物中心進行封館改裝,最後以ATT 4 FUN開業。在疫情衝擊前,ATT 4 FUN的年營收逾50億元,然而疫情肆虐全台,百貨業也陷入寒冬,「雖然我知道生意難做,但不能把他們(ATT)的損失轉嫁到我們身上吧。」林老闆表示,目前已有多間廠商組成自救會,準備對ATT提告,盼藉由司法途徑討回自己的血汗錢。對此,ATT集團表示,因為疫情狀況未見明朗,公司暫時停止後續發包工程,以及驗收工程,並沒有如廠商所述不處理、擱置等情形,目前公司該項工程的後續方案尚在評估中。
大魔王來襲2/看壞台股「投資踩雷」大虧 三商壽再增資引進策略投資人
「市場屢傳壽險公司有意出售,目前看來,宏泰人壽看起來沒有想賣,三商美邦人壽的大股東則是想找策略投資人,可能想繼續經營」,「投資踩雷被金管會監管,對既有大股東來說是很關鍵的示警。」一名保險界資深主管跟CTWANT記者說。三商壽代理董事長兼總經理陳宏昇日前表態,「未來除公開市場現金增資外,也計畫引進策略投資人。」根據CTWANT調查,三商壽(2867)過去九年都有辦理增資,今年3月21日完成的35.26億元增資則是十年來的最大一筆,宏泰人壽則是在去年就先減資再辦理增資,因而被市場點名「有意出售」。宏泰人壽隸屬宏泰集團,去年完成減增、增資後,淨值比、資本適足率皆符合規定。左為大股東林鴻南。(圖/焦正德攝、報系資料照)近來,表現最令人傻眼的,就是三商美邦人壽。去年底資本適足率僅203.62%的三商美邦人壽,為壽險業吊車尾,好不容易今年第一季完成35億元增資,未料該季又虧損33億元,等於資金才到位又幾乎燒盡,最後大股東兼董事長陳翔玠、副董翁翠君雙雙請辭。三商壽1993年成立,大股東三商投控,與富邦、國寶、中興、興農及幸福5家業者同時申請設立。2000年,三商人壽和美商萬通集團合作更名為「三商美邦人壽」。2004年,三商投控董事長陳河東腦溢血驟逝,4個兒子陸續進入集團,長子陳翔立掌管母公司三商投控;次子陳翔中負責三商電腦;唯一學金融、現年51歲三子陳翔玠與么弟陳翔玢是雙胞胎,陳翔玠主掌三商美邦人壽,陳翔玢負責三商家購、三商餐飲等。2008年金融海嘯爆發,萬通退出台灣,三商買回萬通全數股權。翁翠君則是三商投控大股東翁肇喜的女兒,曾擔任過三商美邦策略長,後為三商壽副董,與擔任董事長的陳翔玠一起經營管理三商壽。其實,壽險業在2021年台股、美股大漲,獲利創史上最高的一年,全年稅前盈餘3,885億元,年增率達88.5%,三商壽卻僅賺10.9億元,年衰退24.6%,今年第一季自結虧損為33.2億元,則是投資踩雷看壞台股後勢,押在「元大台灣50反1」所致。三商壽幾年來營運財務狀況受到金管會緊密監督,圖為主委黃天牧。(圖/黃鵬杰攝)3月10日,三商壽的風控長請辭,接著在4月14日,董事長陳翔玠、副董翁翠君也提出辭職,金管會主委黃天牧就證實兩董請辭,主要是負責公司投資收益不佳,金管會也已對三商美邦特別監管,保險局將定期注意其財務狀況。三商壽總經理一職,則是不斷更迭,六年來從孟嘉仁、楊棋材到張鎮坤更換數次,2021年由財務長兼資深副總陳宏昇接任總座,現還代理董事長。5月27日三商壽法說會中,投資長林大鈞就指出,疫情爆發後,公司考量淨值於2020年決定投資「元大台灣50反1」,雖於去年逐步出清,實現虧損20.6億元,但到2021年底未實現虧損還有70億元,3月底未實現虧損62.7億元。一名保險界資深主管說,「8月就要公布的今年上半年的淨值比、資本適足率RBC數據,股市下跌,RBC也會跟著調節採取逆景氣循環計算,股債波動,對壽險公司投資來說,反而是逢低買進、逢高獲利出脫,只要投資沒有再出槌,應該還是挺得住!」51歲陳宏昇入社會即進入三商美邦人壽,服務迄今逾25年,一路受到三商壽栽培到去年擔任總經理。(圖/三商美邦人壽提供)保險局長施瓊華則於6月30日金管會例行記者會中,就壽險業淨值狂掉說明,「由於美國聯準會Fed和央行的升息,國際股市多下跌,債券殖利率彈升,造成壽險業持有金融資產未實現評價損益減少,導致淨值滑落」。施瓊華並進一步補充說,但實際上,利率走升時,保險業負債缺口會縮小,即負債面若反映升息,壽險業淨值不會像現在這麼低,且新錢投資報酬率可望拉高,升息對壽險業長期為有利影響;加上現行保險業資產面採公允價值衡量,負債面採固定利率,待接軌IFRS 17才會以公允價值衡量。
豪宅爭霸戰2/台灣首富賠售近4800萬小case 年成交45億大咖都住「這」
疫情時代中,豪宅價格不畏政府打房,奪下2021年全台十大豪宅排行榜一、二名的「元利信義聯勤」、「首席公館」,已觸碰前央行總裁彭淮南防線每坪300萬元,就連分居三至五名的「松濤苑」、「仁愛帝寶」及「西華富邦」,也紛向防線靠近。據屋比房屋彙整2021年全台十大豪宅排行榜,排名第三的是位於北市博愛特區植物園旁的「松濤苑」,由潤泰集團打造樓高12層豪宅,總戶數僅20戶,去年4月2樓戶以每坪單價250萬元、總價4.7億元成交,根據謄本顯示,買方為地址登記在台中西屯的黃先生,雖為社區最低單價紀錄,仍在去年實價登錄豪宅榜上名列第三。北市植物園旁的豪宅「松濤苑」雖非傳統豪宅區,但在潤泰集團總裁尹衍樑以每坪260萬元買下頂樓戶為自家社區「定錨」後,去年再以每坪單價250萬元的成交,擠進全台十大豪宅排行榜列居第三。(圖/報系資料庫)由於北市植物園總面積占地約8.2公頃,被稱為「台北市都市之肺」,彷彿就像社區後花園,還具有遼闊的綠蔭景觀,讓「松濤苑」曾名列蘇富比國際物業所選出的全球5大夢幻豪宅之一。2013年剛推出時,由自家人潤泰集團總裁尹衍樑,以總價8.75億元、每坪260萬元買下頂樓戶,被視為社區「定錨價」,大咖還包括華威創投的資深合夥人張志成。高掛第四名的則是「仁愛帝寶」,去年8月12樓戶以每坪約237.4萬元、總價4億元轉手,而該戶原屋主居然是宏福國際公司,負責人張聰淵在富比士2021台灣富豪榜中,以138億美元打敗鴻海郭台銘、富邦蔡明忠、旺旺蔡衍明等家族,奪下台灣新首富,鞋業起家的他又有「神秘鞋王」稱號。不過台灣首富的這筆買賣並無賺頭,張聰淵於2014年以4.47億元購入該戶,持有7年出脫卻賠售近4800萬元。屋齡16年的「仁愛帝寶」屬資深豪宅,累積多年的含金量,知名住戶包括頂新集團魏家、前副總統連戰家族、藝人小S、宏泰集團創辦人林堉璘四子林鴻璋夫婦和投資大咖劉媽媽等,被外界稱為「帝寶幫」。宏福集團旗下華利實業2020年底在深圳A股上市後,董事長張聰淵就被列入富比士2021台灣富豪榜首,去年還賣出位於帝寶的豪宅,每坪237.4萬元的交易名列去年豪宅成交第四名。(圖/報系資料庫、翻攝自網路)2021全台豪宅排行第五名「西華富邦」,11月一口氣成交40樓2戶,總價共6.8億元、單價233萬元,2戶均無貸款,買家都是蔡姓自然人,戶籍地登記在仁愛路三段的富邦集團大樓中,推測應為富邦集團蔡氏家族成員購入。「西華富邦」高樓層坐擁大直水岸景觀,還享有一旁萬豪酒店私人管家頂級服務,住戶除富邦蔡家,還包括台積電創辦人張忠謀與夫人張淑芬、「水龍頭大王」路達集團董事長吳材攀家族、和泰興董事長蘇一仲家族、萬豪酒店劉家、印尼紡織大王宋良浩的孫子宋大江、三發地產董事長鍾俊榮及王記汽車王家,且多以現金無貸款購入,甚至持有多戶。「西華富邦」近年頻頻傳出成交消息,去年除了富邦蔡家捧場自家建案,新鄰居還有上市公司窗簾大廠億豐綜合工業大股東莊錫榮兄弟以3.4億元購入36樓,東方高爾夫集團潘家則以4.6億元現金買進5樓,顯見富豪群聚效應。根據台灣房屋集團趨勢中心統計,「西華富邦」2021年總銷約45億,僅次「信義聯勤one park」位居第二,不過全年交易筆數達15筆,居交易量冠軍。「西華富邦」不僅房價昂貴,住戶身價更是高貴,裡頭富豪的含金量絕對是豪宅圈中數一數二。
薰衣草保單之亂3/宏泰人壽大股東南哥 不呷意和某人喝咖啡
「宏泰人壽出事了!大股東林鴻南(宏泰企業總經理)要被保險局請去喝咖啡?南哥會再想賣宏泰人壽嗎?」薰衣草保單之亂暫告段落,金融圈熱切關注著宏泰人壽的下一步。早在三年多前,金融圈即傳過宏泰人壽大股東林鴻南有意出售宏泰人壽的消息,「只是,當時買家醉翁之意在於宏泰集團旗下的群益金鼎證券、安泰銀行,對宏泰人壽興趣缺缺,儘管後來傳出可以包裹一起出售,最後仍無下文。」保險公司資深主管說。「好像是價格沒談攏,整個案子不了了之,但安泰銀行也陸續有部分股權異動,南哥還買回群益投信,現在台股市場旺到爆,群益體系地位今非昔比。」金融界資深主管分析說。宏泰人壽隸屬於宏泰集團,1975年由三重幫成員之一的林堉璘所創辦,以房地產起家,建築、營造為核心事業,台北市仁愛路「帝寶」為其知名代表作,後來還投資群益證券、成立安泰銀行,林堉璘2018年過世,宏泰集團交由三子林鴻南負責經營。位於台北市仁愛路的「帝寶」,為宏泰集團建設代表作之一。(圖/周志龍攝)宏泰人壽前身為宏福人壽,於1994年成立,負責人台北市議員陳政忠為林堉璘的外甥,1998年陳政忠爆發財務危機,宏福由宏泰集團接手,1999年底更名為宏泰人壽,並以「提供最完善的生命保障與養老退休計劃的保險專家」為使命,重新出發。宏泰人壽2016年初保費收入曾以逾25倍的爆發性成長創新紀錄。然經營保險公司不易,加上金管會、保險局要求大股東增資改善財務,因此近年來不少業者有意出脫。一名擅長企業併購的金融主管分析,「這幾年,從龍邦朱國榮買台灣人壽,潤泰尹衍樑買南山人壽,中信金接下台壽,台新金也一度傳出對宏泰人壽有意,但去年台新金已搶買到美商保德信人壽。現在,市場上標的愈來愈少。」該名金融主管繼續說,「如果宏泰人壽真有意要出脫,三重幫林家堂兄弟的聯邦銀林鴻聯絕對有興趣,但礙於親戚關係不能太主動。之前傳出南哥有意出售宏泰人壽,原因是不喜歡被保險局盯上監管,也不愛去喝咖啡。現在就看南哥的決心,要不要大刀闊斧改善宏泰體質,重新拉回保戶、業務通路對宏泰的信心?」過去傳出有意併購宏泰人壽的台新金控,今年已順利買下美商保德信人壽,完成更名台新人壽揭牌儀式。(圖/王永泰攝)
公設點交卡關4/主委都不住社區!建商滲透管委會「破鏡」點交也過關
本刊調查發現,從2017年迄今,雙北逾4成、共703個已成立管委會的社區,公設尚未點交,若加上還沒成立管委會的社區,則高達約7成社區的公設未點交,十分驚人。本刊記者向一名熟識的上市櫃建商探究點交卡關原因,該業者一開口就說:「這是個可怕的話題!」他透露,不少公設遲未點交,可能是施工品質太差,建商有的不積極處理修繕,有的故意拖著,只要有修就沒事。不過另一名業者認為點交問題還是其次,「最擔心的就是建商滲透管委會指定廠商。」會有什麼後遺症?該業者三緘其口,住宅消保會顧問吳翃毅則給了答案,「內定的第三方查驗機電公司,找公設缺失的同時,還接手社區後續保養維護工作。建商和機電公司都希望趕快點交,前者能將缺失順利移轉,後者能賺取未來幾年的維護保養費,未來修繕費用就由管委會買單,就算做不好被撤換,該賺的已賺到,爛攤子留給下一家維護廠商。」「海洋都心」住戶指控,管委會被建商掌控,連路面不平(中圖)也點交過關,建商撥款供地下室二次施工(右圖)還被檢舉,住戶只好成立自救會。(圖/讀者提供)照理說,公設查驗和維護公司是由社區管委會自行選擇,何來內定之說?吳翃毅解釋:「關鍵在於許多新建案的所有權人中,建商及關係戶多過一般消費者,因此第一屆管委會多由建商負責成立,並在運作初期就把相關事項定案,所以點交不代表沒問題。」已點交的新北市淡水「海洋都心」社區,一名住戶告訴本刊記者:「當初建商以『點交就撥6000萬元美化地下室』為由,促使第一屆管委會在2個月內就點交,連鏡子是破的也過關,現在地下室因二次施工被檢舉,只好放著不動。前兩屆管委會都是建商人馬掌控,主委都沒住在社區裡,現在已是第三屆。」「(建商)除控制公設,每年物業、機電與清潔服務都有利益。我們是1600戶的大社區,每月管理費收入有300萬元,但才第3年,存款只剩1000多萬元。目前建商未售戶還有1、200戶,住戶怎麼選(管理委員)都選不贏。」這名住戶哀嘆。對此,該社區現任主委回應,「若加上公積金,管委會仍有三千多萬元資金。我們也積極向建商爭取應有權利。」(續)根據房仲網站數據分析,「海洋都心」為新北物件網路點閱排行第三名,話題性頗高。圖為該案開賣時的人潮。(圖/報系資料庫)
富豪愛團購2/打不進的上流圈 「帝寶幫」交易滿手現金不貸款
近2年豪宅市場價格追高力度不如以往,但交易仍然不斷,甚至出現不少現金購屋、一次買多戶的「豪野人」。本刊以成交單價為基準,揭露2019至2020年全台十大豪宅排行榜,上榜者全數位於台北市,其中大直水岸豪宅「西華富邦」以每坪264萬元奪冠;盤點進榜豪宅知名住戶,個個非富即貴,口袋若沒有幾個億,無法比鄰而居。TOP 3宏盛帝寶精華地段多惜售位於大安區仁愛路的「宏盛帝寶」,近年鮮少有交易,但去年9月仍以一筆總價4.25億元、單價約259萬元的交易,重返十大豪宅之列。這筆交易為社區住戶間轉手,由維他露集團家族成員,將二樓戶別轉賣給宏泰集團創辦人林堉璘四子林鴻璋夫婦。「宏盛帝寶」大門類圓頂造型建物為3層樓豪華俱樂部,2樓有溫水游泳池;雖為中古豪宅,卻不失豪華氣派。(圖/報系資料庫)屋齡15年的「宏盛帝寶」屬資深豪宅,因位處精華地段,至今蟬聯十年「住宅帝王」,知名住戶包括頂新集團魏家、前副總統連戰家族、藝人小S和投資大咖劉媽媽等,被外界稱為「帝寶幫」。「宏盛帝寶」大門類圓頂造型建物為3層樓豪華俱樂部,2樓有溫水游泳池;雖為中古豪宅,卻不失豪華氣派。(圖/報系資料庫)由於「宏盛帝寶」累積多年的含金量,住戶非富即貴,且相當惜售,只要一有屋主釋出,內部住戶大多願意接手。除了林鴻璋,劉媽媽9年前透過法拍取得的5樓戶,也轉手給社區一名林姓住戶,且與林鴻璋該筆交易一樣,均為現金購屋。TOP 4潤泰敦峰單價稱霸松山區豪宅單價第4名是位於市民大道四段、微風廣場旁的「潤泰敦峰」。該基地原為黑松集團持有,由潤泰集團標下後興建,完工後與「文華苑」、「華固名鑄」並列松山區豪宅「三本柱」(日文中指能支撐建物的三大主柱),這3棟豪宅每坪單價皆超過200萬元。採垂直森林VILLA概念設計的潤泰敦峰,周圍環繞高度2米的樹海花園,並以大面落地窗引景入室。(圖/張祐銘攝)松山區豪宅成交單價,原以屋齡8年的「文華苑」居首,「華固名鑄」完工後,由華固建設董座鍾榮昌夫婦以每坪225萬元自購頂樓戶創下新高。去年剛交屋的「潤泰敦峰」,則由「高美投資公司」,以4.3億元買下1樓2戶,每坪分別為239.3萬元及229.8萬元,且均無貸款,搶下「松山豪宅王」頭銜。「潤泰敦峰」公設由知名的新加坡eco.id團隊操刀,以馬爾地夫度假飯店為設計概念。位於3樓半的無邊際泳池,可從室內游向戶外樹海之中。(圖/業者提供)豪宅吸鈔 不怕打房台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,近年受惠海外資金回流,北市豪宅單價表現亮眼,但過往榜上有名的「文華苑」,因坪數大總價高,交易少而無緣進榜,超豪宅「陶朱隱園」則因實價登錄未揭露,成為榜外遺珠。《住展》雜誌研發長何世昌指出,早年「200萬俱樂部」(每坪超過200萬元的豪宅)講究的是地段,但近年豪宅客層更重視建商口碑、建築設計規劃與物業服務,像「潤泰敦峰」、「和平大苑」所在路段,先前房價單坪不到200萬元,如今也擠進200萬俱樂部。尤其松山區是近10年的黑馬,敦化北路整合開發中的都更案眾多,未來豪宅推案量可望與信義區分庭抗禮。至於一次買多戶和原住戶加購的狀況,去年明顯增加,何世昌表示,關鍵在於去年房價普遍上漲,豪宅價格卻持平,成為多金客入手的誘因。不過,日前央行針對法人置產祭出限貸令,讓人為豪宅銷路捏把冷汗。對此,張旭嵐分析,富豪雖以法人名義購置豪宅,但許多案例都以現金購買,並無貸款需求,因此買氣應可維持平穩。何世昌也認為,央行管制頂多衝擊信心面,實質影響微乎其微。