改建業者震後動起來 全案管理+減少地下室開挖為地主省很大
403規模7.2大地震,引發全台對老屋建築安全的高度關注,台北市平均屋齡已接近40年,超過30年以上的房屋比例達到72%,台北市長蔣萬安宣布「大都更時代」來臨,業者也看準改建市場動了起來,以全案管理模式搭配減少地下層的開挖,打出為地主節省開銷還能達到高坪效配置,盡可能完成地主對改建後坪數的期待,以協助加快雙北老屋的改建腳步。丞翔再開發專門鎖定雙北70~110坪小基地從事危老全案管理,總經理張丞嘉接受媒體採訪分享,地主們最關心的都是能分回的房屋價值是多少,丞翔再開發能打敗知名建商的優勢在於,一是全案管理模式不和地主參與坪數分配,僅酌收服務費,地主不用擔心容積獎勵被吃掉,有機會滿足室內坪數不縮水的自住需求;第二個優勢是設計規劃,建築樓層配置的改良能降低營建成本,並將小坪數室內空間雕琢到極致。他進一步解釋,其實建築成本最花錢的就是地下室開挖,因此張丞嘉經手的建案,打破台灣傳統建築思維,地下室僅開挖1層,地上1~3樓做塔式停車位,4樓以上才是住家。「我們使用預壘樁工法和地質改良,少開挖2層就可省下6000~7000萬元,也因為住宅層往上提高,戶戶都能有採光通風和景觀。」儘管基地小,1樓仍能設計出挑高4米2的氣派大廳。經過張丞嘉操刀,室內可以將22坪雕琢到2房並且含有1.5套的衛浴設備,也因為挑高3米6的室內空間,讓小坪數看起來不會有壓迫感。張丞嘉公開獨門絕技,不怕同業抄襲或地主自建,原因在於小基地實在太難找到願意配合的營造廠。更何況地主想自己發包,沒有建築專業,根本沒辦法監督工程品質,還有可能被惡質營造廠追加工程預算。他說,目前營建業缺工嚴重,小基地改建工程,不管是建商還營造商,都面臨大公司不願做,小公司沒能力做的窘境。目前市場上有很多全案管理團隊,但唯有能在營建成本持續高漲的大環境下,為地主提供最優質的設計,讓地主得到更多坪數,將成為最後勝出的關鍵。
0403災民安置補貼金額曝 專家籲加嚴老屋耐震規定促重建
身兼0403地震中央災害應變中心指揮官的內政部長林右昌11日表示,災應中心近期已解除開設,而各部會仍會持續復原重建任務。0403大震全台有感,也造成花蓮、臺北、新北、基隆、桃園等縣市災情。投入安置更是刻不容緩。林右昌表示,內政部已盤點全台共1,198間建築供受災戶租住。以花蓮縣來說,就有高達69間包租代管屋源,目前內政部已媒合出租13間,也會把關品質,災民不用擔心沒地方可住。林右昌說明,國土署已專案研擬「0403震災受災戶住宅補貼方案」,會整合現有租金補貼、自購或修繕住宅貸款利息補貼等方案,擴大照顧受災民眾,讓民眾及早恢復生活。官員指出,此次「0403震災受災戶住宅補貼方案」整合租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼,包裹成專案計畫,受災民眾如有租屋需要,不管是民眾自行或透過包租代管業者媒合租屋,都由政府提供租金補貼。官員試算,補貼以戶籍人口計算,3口以內每月新台幣8,000元,最高到8口以上每月1.8萬元;如果民眾無法自行租房,政府也會出面協調旅館、民宿業者提供月租方案,除受災民眾可領取租金補貼外,也將提供旅館民宿業者受災戶租用獎勵金,初步清查已有70家業者可提供498間房,預計可滿足1,000人以上的租屋需求。至於各界關注的危老重建,林右昌指出,內政部將提供擬訂危老重建計畫每案5.5萬元,每戶最高300萬元危老重建工程貸款信用保證,也將補貼每戶最高350萬元危老重建住宅貸款利息等財務協助。此外,若達到都市更新重建規劃規模,每案補助最高達800萬元,整建維護規劃每案也提供至少80萬元補助。對此,景文科大財經系副教授章定煊向CTWANT表示,以日本經驗來說,住宅安全是優先國策,政府部分補助全面大量提高老屋防震要求,若因此屋主維護費暴增,也有望讓屋主放棄維護老屋,加速推動都更。而針對坊間謠傳遭貼建築不安全的「紅」、「黃」單可於重建時享更多容積。台北市政府都發局專委鄭大川也透過CTWANT向民眾澄清,一般建築危險提醒的「紅」、「黃」單與都更容積獎勵無關連,並非「拿著黃單可換更多容積」。呼籲屋主若名下建物遭貼「紅」、「黃」單,要盡速補強或考慮重建、都更,也可聯繫各地方政府提供必要協助。
大都更時代來臨 北市容積率有望專案鬆綁
台北市長蔣萬安8日表示,中正區南機場整宅住戶自3日因震遭列建築紅單後,近期已改列入黃單,居民已可回家居住,目前已列管,後續必須持續修繕。蔣萬安8日前往明湖國小視察,也針對0403花蓮大震進入災後盤點重建階段發表看法。蔣萬安說明,目前原滯留旅館的34人都已經全數返家,另29位依親民眾則依照意願,陸續返家或續留親友家。蔣萬安進一步說明,市府已派員將南機場案住宅外包覆材拆開、實際檢視內部的結構,損害並未擴大,也透過H型鋼柱補強, 6日施作完成後,當日下午自己也親自再到事發地中華路二段307巷視察,「目前安全無虞」。而談到南機場都更多年沉痾,蔣萬安表示,2023年10月提出的計畫「容積率」其實已經達到2倍,未來只要經過都市更新委員會審議通過,可望不受法定容積兩倍上限的限制,以專案審查輔佐容積獎勵來提高住戶的意願。蔣萬安重申「台北已經進入大都更的時代」,對市府而言這是一項使命,絕不只是一個口號,必須讓民眾了解,防災型的都更不僅關乎正義、更關乎安全。0403花蓮強震引發關注,截至8日下午5點止,全台共計有13人罹難、 1,146人受傷、33人留守、6人失聯。失聯6人中,其中砂卡礑 3 人、澳洲籍 2 人、中和礦場1人,本刊也將持續為您掌握。
地震搖出商機!業者推「雙韌性耐震新工法」 助遍地老屋加速改建
0403規模7.2花蓮大地震席捲全台,至今餘震不斷,造成十多人死亡、上千人受傷,更有多棟房屋倒塌或受損,引發國際社會關注。台北市蔣萬安長宣布老北市將進入「大都更時代」,不僅提出「都更八箭」的政策,還表明後續還有力道更大的都更政策會推出,估計接下來全台老屋改建與都更推動議題將持續延燒。元宏不動產加值服務平台也與全向科技、柱中柱科技公司合作發布最新「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」。根據台灣地震模型(TEM)研究團隊2020年研究公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」發現,台灣未來50年發生規模大於6.5的地震機率為99%、發生規模6.7以上的地震機率有94%,連發生規模7.0以上的大地震機率都有54%,顯示出現強震機會相當大。另根據內政部資料可發現,到去年Q4,全台平均屋齡高達32年,屋齡30年以上的老屋就有483.3萬宅,佔住宅存量5成以上,目前嘉義縣、澎湖、雲林、台東、彰化、屏東及這次發生大地震的花蓮,區域老屋佔超過6成,台北老屋甚至高達72.1%,幾乎遍地是老屋。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出,台灣早期因法規對結構設計並不嚴格,所以較缺乏耐震。民國72年以後,雖建築技術規則規定要有耐震設計,但能確實做到的建商並不多,加上早期政府為防止過度採集砂石,一度放寬使用海砂,導致民國70~80年間蓋的房子,不少都是海砂興建,這類目前屋齡30年以上的房子耐震力都有疑慮。周昆立表示,目前因強震全民對老屋都更的意識提升,政府重視度也明顯提高,但近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,確實讓很多都更危老案推動卡關,甚至市場出現很多危老、都更案審核通過不開工,甚至放到失效的狀況。以台北市來說,目前危老核准重建計畫中,5年多來已有96件已經「失效」不蓋了,顯見目前台北老屋更新推動面臨相當大的困境。 基於此,元宏不動產加值服務平台與全向科技及柱中柱科技公司合作,引進最新韌性減震工法,不僅省成本、減碳,還耐震。周昆立說,同樣耐7級強震下,每坪營建成本還可省1萬,以500坪基地的建案來說,建築成本約可省高達3000萬。此外,因擁有高耐震能力,還可申請內政部耐震性能評估,最高的6%容積獎勵,讓參與都更的民眾與建商,花最少、蓋最好。 全向科技董事長劉永昌也指出,地震所造成大樓倒塌的主要原因,約有95%歸咎於1F柱體的嚴重破壞。為了降低地震所造成的傷亡,目前世界建築抗震工法已越來越強調結構安全優先,這次與J.V.柱中柱科技公司推出的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」,在有限成本支出下,確保大樓遇七級強震而不倒,是目前市場最領先的技術之一,估計能在市場快速普及。預計在4/12(五)及4/19(五)下午2點到4點,分別新北與台中兩地,對外詳細說明,歡迎有興趣了解的民眾或建商蒞臨了解。報名網址: https://reurl.cc/G4zV6x
403震出都更政策「重老不重危」 李同榮:老屋健檢篩出危險建築
403花蓮地震7.2級,強度僅次於921規模7.3級,各地傳出災情不輕,新北捷運環狀線單軌位移、台北機場老舊公寓10連棟住宅門框嚴重扭曲變形、樓梯斷裂。房市趨勢專家李同榮直指,天災地震難以防患,但問題出在防災政策,首當其衝應檢討的就是都更與危老重建政策,嚴重的問題是「重老不重危」,他同時提出2大防災解決方案:(一)一定屋齡以上老屋,全面強制健檢(二)嚴重危屋,強制拆除都更。李同榮指出,台灣921地震曾造成2,415人罹難,29人失蹤,11,305人受傷,另有51,711棟房屋全倒,53,768棟房屋半倒,是台灣自戰後時期以來,傷亡損失最嚴重的自然災害。國家地震中心曾研究指出,一旦北台灣發生規模6.3以上的地震,台北地區恐會有4,000棟房屋倒塌,這麽嚴重的問題,如何防範,似乎是難解的習題。李同榮指出,2016南台灣大地震,震出蔡英文政府立刻將「都市更新」列為住宅政策三箭之一,雖然如此,對防災都更束手無策,象徵性的提出鼓勵民間老屋進行安檢快篩的補助,老屋甚至危屋的住戶往往意願不高,以致補助老屋安檢快篩政策成效不彰。他質疑,危老重建政策只是都更政策難以推動的替代性政策,不但弊多於利,且對都市再生產生負面影響,而且是重老不重危,政府大部分是被動式的做莊,容易整合的擺前推動,政府只盤算送件數量多寡能充當政績,對危屋缺乏主動出擊的動能與強制拆除都更的公權力運作。「都市更新」條例雖然曾修法改善通過,但諸多問題仍然難解,追根究底應是防災優先,全台六都之中,最需要都市更新的都會就是充滿液化土壤的台北都會,平均屋齡達37.6年為六都最高,屋齡35年以上老屋戶數超過60萬戶以上,在921地震前的建築物耐震力不足,只要是強震襲擊北台灣,雙北倒塌建物將不計其數。他認為,防災都更要推動,斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢,並針對全台危害等級嚴重的建築,給予大幅度的容積獎勵,而蓄意阻撓者,政府要拿出公權力,實施強制拆除都更。李同榮強調,政府目前對35年以上建築的健檢工作束手無策,所採取配套只是被動式的補助措施,沒有強制性健檢,根本發揮不了作用。一般建築物採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元,就算台北市35年以上建物60幾萬戶全部快篩,總預算約50億,這種攸關人命的預算,政府應優先編列,再依建物危害程度詳細檢測,並分級分類給予輔導補助與改善,而危害嚴重等級的建物,政府就必須給予特別容積獎勵,提出一坪換足一坪的誘因。李同榮最後建議,都市更新推動,應首重防災型都更,現在不做,以後一定會後悔,而防災都更要徹底執行,政府不能只做半套,既然被動式補助健檢執行不力,建議政府要下決心做好防災都更只有2招:(一)一定屋齡以上老屋,全面強制健檢(二)嚴重危屋,強制拆除都更。
拆屋法規顛三觀3/合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒,簽合建契約書前,應另請律師或專家審閱合約內容,保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案,地主A小姐請專業律師為合約修改把關,建商卻堅持用原版合約,於是便當沒簽約的地主不願合建,將老公寓對半拆除,僅留下樓梯給剩餘住戶,A小姐大嘆,「好可怕的改建手段!」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓,街廓另一側即為正基隆路門牌,土地使用分區有商二容積率630%和住三225%,具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者,這已經是第4個來談合建的建商,約6年前開始在附近整合,2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年,一層3、4戶,共14戶,門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建;而2號共10戶,其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏,因此2022年12月僅拆除4號與鄰房,準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」,預計興建地上24層、地下5層建築,規劃16~39坪,每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」,她解釋,她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱,都認為很多地方應該要備註的更詳細,像是沒有落日條款、沒有找補機制,還有不對等的違約條件,但擔心整份契約書大改,建商不能接受,因此特別就現有版本做加強,「結果沒想到花了一堆錢請律師修改,建商連看都不看。」據了解,當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正,也沒辦法抗議,建商表明,你不簽,你就可能被切!」B小姐是已用印同意合建的地主,她說,「當時我們不知道什麼叫切房子,也不知道政府會讓他切,結果房子真的能切一半,現在覺得很荒唐!」記者詢問,既然合約有問題為何還會同意合建?她回答,當初我也不知道哪裡有瑕疵,只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅,每坪開價上看190萬元,預計下半年動工,地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。(圖/讀者提供)記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書,請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱,發現確實有多處模糊不清、簡化,像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定),對於完工後房屋接管驗收規定甚簡,契約採均價表比例找補,而非採銷售價進行找補,對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示,雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去,但大多數地主卻已簽同意,不管是不是真的了解合約內容,在民主社會下,就是必須照著法規進行合建遊戲,而不願都更的人,也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇,也須自負後果,包括簽了有瑕疵的合約,萬一建商有心鑽漏洞,也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲,政府在強力執行都更危老改建下,應有機制保護資訊不對的地主,而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除,當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾,如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊,若有不放心,在初期就必須積極更換業者,大多地主是無知的,當變成群體多數時,想翻盤就很難了。還有,若發現契約有問題,該趕快通知其他住戶一起踩煞車,才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件,A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約,在資訊落差下,簽下不對等合約不自知,不簽又被當作不願合建的釘子戶,最後還被法規拋棄拆房,「簽是完蛋,不簽也完蛋,請問政府,可以告訴我們第三條路在哪嗎?」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項,最重要的還是地主團結力量大。(圖/CTWANT資料、梁恩泰提供)梁恩泰最後也提醒,簽署都更契約首要確認實施者身分,有可能為建設公司、營造公司、建經公司,並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠,有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等);次要則注意契約進行方式,究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換),政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同,民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確,避免對方埋下高額稅捐陷阱;最後建議可採信託管理方式進行,對雙方均有保障。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
特色公園維護費驚人! 新北年噴1.5億 高雄上看12億
特色公園不僅建置成本高,維護經費也比傳統公園貴4倍,高雄市政府評估全年維修費上看12億元,因此藍綠催生「公園管理基金」,去年高雄市長陳其邁允諾將成立,目標今年上路。高市工務局長楊欽富說,特色公園遊具過保後必有維修需求,每年維修費理想是編列12億元,現況確實不夠,因此盼成立公園管理基金,由民間、社會捐款、認養等充實,或藉不同都市計畫手段或碳權管理收入挹注。國民黨高雄市議員白喬茵說,除了公園處每年至少編3億元做公園維護,後續也可收取企業跟民眾、團體捐款,或將土地重劃跟碳稅作為基金歲入。民進黨高市議員林智鴻建議成立「特色公園開發基金」,讓民間捐款、企業認養注入活水,也可與建案合作,捐助基金換取容積獎勵。新竹縣產發處長陳偉志指出,竹縣已完成19座特色公園,因面積多不大,遊具、植栽及環境清潔維護都委外,連同其他縣管公園共29座,維管費1年編列2400萬元,比一般公園高。新北市特色公園,目前維護經費都編列1.5億,由各公園維管單位如區公所或高灘處等機關管理。因新北幅員遼闊、公園多,公所及局處人力配置確有不足。台灣還我特色公園行動聯盟前理事長張雅琳說,維護公園品質需要人力及財力,現階段各縣市預算不足之處,可朝公園基金方向嘗試。
京華城改建自創獎勵項目容積增千坪 監院糾正北市府
位在台北市松山區的京華城購物中心改建案遭指控,在前台北市長柯文哲任內2度放寬容積率,疑似圖利財團400億元。監察院24日指出,本案除有法令依據不足並逾越上位法規,創設所謂「韌性城市貢獻」等三項獎勵項目,據以核給超額的容積獎勵,對台北市政府提出糾正,要求改進。監察委員林盛豐、蘇麗瓊調查發現,京華城購物中心原址重建時,原應回歸適用「商三」法定基準容積率上限之560%,但北市府卻在法規外創設所謂「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目,給予按準容積率上限560%外加、又增加最高20%的容積獎勵,換算獎勵樓地板面積高達5,585坪,如算入完工後建築執照的免計容積部分,樓地板面積合計恐高達約10,265坪,換算現值可達新台幣400億元。監察委員強調,當初台北市都委會相關會議審議該案容積獎勵時,即有多位出席委員、專家學者乃至台北市政府法務局人員,提出本案容積獎勵適法性及缺乏法令依據之質疑;監察院諮詢專家學者也同樣表示,本案容積獎勵缺乏法令依據、未符法律保留之重要性保留原則、逾越(牴觸)細部計畫上位法規,可見本案容積獎勵確有違失。監察委員表示,台北市政府人員到監察院接受詢問時表示,本案是先經台北市都委會審議程序審議通過,並參採「都市更新建築容積獎勵辦法」,創設所謂「韌性城市貢獻」等三項獎勵項目,據以核給20%容積獎勵;但監委認為,台北市政府往後必需要檢討,一定要有一個通案的原則,以利往後的審查。
爛尾苦主誓言做改建標竿!北投危老案地主不出一毛錢「保證起建」
危老都更不論與建商合建或地主自建,最怕碰上房子蓋不下去、爛尾的情況!北都建設北市北投區危老案「尊選北都」日前舉行開工典禮,該案以「總融資信託戶撥款專款專用」「委建全案管理模式」,不僅不跟地主分回房屋、只賺管理費,土地也不會被建商抵押貸款,地主甚至不用出任何一分錢「保證起建」。業者其實也曾受建商倒閉、爛尾之害,「雖然此種穩扎穩打方式賺的不多,但希望細水長流,案源就能源源不絕。」該案原是50年屋齡老屋,共有6名地主,都是潘姓家族成員,地主代表潘文捷(左)表示,希望此種安全的重建模式可當作危老改建的範本。(圖/侯世駿攝)合建模式是以建商出錢、地主出地合作興建,不論土地是否有做土地融資,在全案啟動建融興建時,遇到造價上漲或建設公司周轉失靈,不幸演變成公司倒閉建案成爛尾樓時,即便沒有土融,也會因為地上物的物權主張而造成重建無法繼續。這時若有續建機制,也需啟動招商議價,成本重新計算等等等過程;若無續建機制,則土地恐最終遭到法拍,地主也非求償第一順位,待法拍後的殘餘價值才回歸地主,等於重建不成,還將土地白白送人。然而目前都更市場中,也有不少業者轉向「錢不要給建商賺」,要地主自建或委建,但此種方式在地主不具專業知識下,多半被業者主導牽著鼻子走,再加上發包量體小、營建成本高,或讓管理公司有多處「卡油」的空間,成功案例不多,也不見得比較省。「尊選北都」危老重建案,地主委託北都建設協助重建。北都建設董事長陳逸軒說明作業流程,北都建設進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業,再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫,找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容,最終核貸撥款進入信託專戶管理,所有款項名目金額皆為公開透明,按各進度信託戶撥款,款項金流不經過北都建設,真正的專款專用;工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。陳逸軒強調,以委建全案管理方式保障屋主權益,地主仍持有百分之百土地產權,不用擔心建商跑路土地被法拍,且透過「危老重建貸款專戶」機制,能貸到更多錢,基本上能與總營建費用平衡,等於地主不用多拿一毛錢就可重建。不過他也強調,只有危老案才能全額融資。日前有不少起噪音糾紛引殺機的新聞,住宅消保會顧問吳翃毅表示,該案採用內建式永久性隔音施工,不用犧牲5~6公分的樓層高度,還能減少因樓板隔音所衍生之糾紛。(圖/侯世駿攝)對於撥款前的費用也為北都建設先墊付,陳逸軒表示,以此案為例,墊付金額約600萬元,墊付金額及項目都會以會議形式及聯絡單與地主端進行謹慎地確認。「尊選北都」順利通過危老重建計畫並獲得台北市40%容積獎勵,改建後為地上11層、地下3層,20戶之集合住宅,預計完工後市值4億元,若依據服務費總銷8%計算,獲利僅3200萬元,比起合建建商少賺很多。陳逸軒坦言,他也曾是爛尾樓的受害者,曾是新北市中和、新莊、三重等建案的建築師,建商宣告倒閉找不到人後,他不只請不到款,還因為是法定監造人,反而要出來面對仲裁,「至今工地荒廢了,我還會去維護圍籬、拔草」,因此認為,不一定要賺大錢,站在地主角度和權益思考,做出市場區隔,就能細水長流,案源源源不絕。據了解,北都目前手上執行4件危老案,除北投案外,還有士林「通河東街案」、信義「永春案」及新北市新店「中央新村案」。此案由住宅消保會為全案管理、工程品質、價金階段、公設點交等階段查核,並提供防水保固20年、內建式永久性隔音樓板認證。住宅消保會顧問吳翃毅表示,該案採用內建式永久性隔音施工,以永記造漆公司塗抹式一體成形無接縫、有效附著異材質,不易空洞化、降低震動噪音有效降噪17dB,具備防水效果。此案全樓層鋪設塗抹式隔音層,未來變更室內格局隔間牆移位,也不會破壞原有已施作的永久性隔音層,一勞永逸。
選舉火燒財團!柯文哲遭控圖利120億元 威京集團說明始末「顛倒是非」
民進黨團8日召開記者會指控,京華廣場獲得史上最高840%容積率、獲利120億元超級大禮包云云,威京總部集團下午回應反擊,歷經政黨輪替兩朝的監察院所出報告,明確指明京華廣場容積率取得過程一切合法,是取回本來就有的容積率,沒有所謂獲利120億元之情事,呼籲不要政治操作,顛倒是非、以訛傳訛。威京集團今發出聲明,之前向台北市都委會聲請變更土地使用分區,經(1)捐贈全街廓土地30%作為復盛公園用地,並登記為台北市政府所有;(2)提供捐地後的20%樓地板面積作為公眾停車空間,才於民國80年獲准變更為商三用地(法定容積率560%),又再捐贈2.2億元興闢台北市偶戲博物館後,始准許起造京華城購物中心,為台灣都市計畫首例工變商個案。台北京華城曾是全球最大球體購物中心建築,於2019年11月30日正式熄燈,改建成商辦京華廣場。(圖/報系資料庫)當年台北市政府公告實施的都市計畫規定,明確保障京華城允建樓地板面積得不低於120,284平方公尺,惟京華城僅使用111,919.11平方公尺,換算容積率為678.91%。至民國99年,威京集團向北市府申請變更細部計畫,北市府在計算粗容積率時,以「捐贈全街廓土地30%後」的地塊面積計算,竟將原捐地後應為560%的容積率,誤解為打7折後僅剩為392%,才引發救濟返還容積率的多年爭訟。威京集團表示,歷經十年,多次向監察院、內政部等單位陳情,期間更是經過政黨輪替的兩朝執政,中間經監察院調查後發現錯在郝市府任內,始而發函糾正,北市府才在民國107年將容積率回復到原始的560%;豈料當時的北市府竟又不當刪除都市計畫內「允建樓地板面積120,284平方公尺」之保障,造成財產莫大損失和不公平對待。京華城拆除後將改建成京華廣場商辦,預計2026年完工落成,總銷上看550億元。(圖/黃威彬攝)威京集團再次強調,京華廣場正確的法定容積率就是560%,係依法透過公益性、對價性之整體規劃設計爭取容積獎勵20%,加計依法購買取得的容積移轉30%後,符合法定容積上限的1.5倍,整體容積率才達到840%。即便只加計容積獎勵20%,整體容積率亦僅達672%,仍不及原保障樓地板面積換算的容積率678.91%。針對民進黨團今召開記者會指控,京華廣場獲得史上最高840%容積率、獲利120億元云云,威京集團嚴正強調,歷經政黨輪替的兩朝的監察院所出報告,非常明確地指明京華廣場容積率取得過程一切合法,是取回本來就有的容積率,也沒有所謂獲利120億元之情事,期望不要政治操作,顛倒是非,倘有不實報導,必當究責,以正視聽。
綠營稱侯友宜家族土地具都更價值 新北市府反擊:不要貽笑大方
民進黨(29日)召開幾者會指控,國民黨總統候選人侯友宜家族在新莊持有的土地,是建商獵地兵家必爭之地,極具都更價值;對此,新北市政府表示,切勿為了選舉,罔顧老屋改建權益,也呼籲所有參選人,提出政策解方,才是選民樂見。民進黨發言人戴瑋姍和新北市議員張錦豪等人今日共同召開記者會,繼續指稱侯友宜扒文大學生的皮,炒新莊鬧區土地,想做都更大夢。戴瑋姍指出,侯家持有的253、254地號旁的249-1地號,今年初已經由一家建設公司,以每坪75萬元價值買進,而根據新北市政府都市更新處網站資料顯示,附近有多筆復興段土地申請都更中,意味該處是建商獵地兵家必爭之地。對於相關指控,新北市政府表示,新莊復興段253、254地號土地,基地條件不符合新北市都市更新單元劃定基準,亦非市府劃定公告的更新地區。市府稱,既無都市更新豈有容積調整之使用,爆料之前還是要先檢視相關適用法規,才不會貽笑大方!市府表示,民進黨記者會內容所指,新莊區復興段等3處都市更新案,均為私人申請,送件時間早於2013、2015年,且這些案件目前也都在程序中,區位更是八竿子打不著。至於都更一箭TOD,更是荒謬至極,該土地非屬TOD適用街廓,何來所指為了拿到容積獎勵。新北市政府表示,為推動老舊房屋改建不遺餘力,切勿為了選舉,罔顧老屋改建權益,也呼籲所有參選人,提出政策解方,才是選民樂見。
土地重劃撥5%蓋社宅 花敬群點名新北400公頃塭仔圳盼「優先採用」
行政院會14日拍板下一個8年的社宅目標,2032年將實現100萬戶社宅,為解社宅用地取得問題,將要求地方政府未來辦理「區段徵收」及「市地重劃」時,必須保留3~5%供社會住宅使用。內政部次長花敬群公開點名近400公頃的塭仔圳重劃區,將與新北市政府協商,盼優先採用。內政部規劃,未來各縣市辦理「區段徵收」及「市地重劃」等大面積的整體開發時,在六都直轄市應留設5%、非六都應留設3%,作為社宅用地或社會福利設施用地,並可透過讓售中央以填補開發財源;此外,都市更新及大眾運輸導向開發(TOD)的「容積獎勵」及「增額容積」項目,也須優先納入提供社宅,拓展社宅多元取得。花敬群表示,院會通過後,會很快去盤點現階段有哪些案子正在規劃開發中,接著找地方政府溝通,「例如塭仔圳重劃區,將近400公頃,就可以跟新北市府好好談,本來預計拿出來不到2公頃,約0.5%,看可否談多一點,讓新北市社宅用比較大規模開發。」若依照新方針,直轄市留設5%,塭仔圳重劃區社宅用地將從2公頃增加變20公頃。花敬群表示,「未嘗不可!不是壞事!」而這麼大面積的土地,若將造成地方政府在推動上有開發成本的壓力,這次也將採專案可以開發成本讓售給中央政府,地方政府反而能開拓財源。花敬群說,「我們不是為了開發賺錢,而是為了做公益。」花敬群也提到,過去有些人會覺得社宅是鄰避設施,不過社宅標籤已經慢慢被淡化,過去幾年來,六都已有非常多都更分回或以容獎興建社宅案例,代表這個現象逐漸被社會理解、接受,且社宅經營管理到位,為什麼要反對?許多研究及業者都有證實,社宅周邊房價反而抗跌、有支撐。國家土地很多,為何要選擇「區段徵收」及「市地重劃」?花敬群回應,國有土地沒有大家想像的這麼多,過去7年盤地,清楚感受國有地適合拿來蓋的快速萎縮,區位好的地已所剩不多,民眾期待夠巨大,因此必須利用正規軍方式,像新加坡、韓國等,大規模造鎮的規畫,搭配交通建設一起,才是我們心目中認為好的社宅社區。最後花敬群表示,「若新北市願意,我們當然很願意(啟動去談),終究還有都市計畫的過程。」可以強制嗎?「如果從中央院的核定,地方要遵守,但它是走在前頭(核定前已進行),如果大家能有共識,為新北社宅推動,中央也投入資源,新北市府也應該拍手歡迎。」
指京華城大賺400億 許淑華:柯市府給史上最高容積840%
台北市立委參選人、市議員許淑華今(28)日在市議會質詢指出,威京集團於今年度5月正式公告即原京華城改建案預計於2026年將完工,成為頂級商辦園區「京華廣場」,該建案實價登錄每坪可高達250萬元,而在柯文哲市府期間核可容積率高達840%。她質疑,北市府公辦都更連1坪換1坪都達不到,面對大財團卻能夠給出史上最高的容積率,要求市長蔣萬安送交政風處與司法單位,徹查是否圖利財團。許淑華細數京華城的容積變更史說,威京公司自民國79年申請通過土地使用分區變更,將計畫範圍從工業區變更為第三種商業區,原本市府只同意容積率392%;100年時,該公司以經營不善為由,向市府爭取要求滿額容積率達560%;而在102年馬英九執政時期,監察院共發9次函文糾正當時市長郝龍斌主政的台北市政府;但等到107年1月18日柯市府時期公告生效,竟同意提供560%容積率,更誇張的是,威京集團仍不滿足,並於109年再申請容積獎勵率20%、容積移轉率30%,最後柯市府居然在111年公告核可決議,達到史上最高的容積率840%。許淑華指出,該建案從最初的392%容積率暴增至840%後,集團等同於增加近2萬坪面積,僅以每坪價值200萬試算,相當於獲利400億。威京集團回饋市府的內容卻僅為停車格回饋,只有充電汽車格共90格、機車格76格,再加上認養復盛公園50年、提供242坪公益空間。更離譜的是,原先規劃建立空橋改善行人通行問題,卻在111年1月21日時的都審案中取消,改以維護周邊路面、人行道改善作為回饋方式,變相又省了1億。許淑華表示,歷次都市計畫委員會之中,多位委員反對申請案,包括宋鎮邁表示「本案不適用土管條例、都更條例、危老條例。對面有文資跟市民高架,請申請單位提出圖資。」黃台生指出「申請單位不適用都更條例,想突破原來的規定,提出專門針對個案的規定,質疑是否妥當。560%已經是一個衡量過的權益,原先只有392%。不應該以對價關係就來修改規定,都委會沒有這個權限。」在之後柯市府時期招開的都審會議中,這些委員都不再被邀請。許淑華質疑,調閱111年4月28日的都審會會議紀錄後赫然發現,總計委員共23人,而反對委員已被撤換,出席委員中,府內委員共8人、府外委員共7人,僅靠府內委員就可以達到決議,出席委員更有時任民眾黨秘書長;而此次會議更是以線上視訊會議方式招開,將如此重大的決議草率地通過,是否明擺就是為了護航?許淑華對此案嚴正抗議,並具體要求蔣萬安針對京華城改建案之都市設計及土地使用許可開發案,送交政風處徹查,並移送監察院及檢調單位,查明是否有任何圖利特定集團之情事。
百億少東考證照2/天成家族資產難估計 富三代拚國考「背後盤算」?
「我最近在準備建築師國考!」44歲的天成飯店集團副董事長張東豪20日才剛完成建築師考試。一位地產業者告訴記者,天成家族是「台北神秘大地主」,光是旗下台北天成飯店及桃園龍潭高爾夫俱樂部等土地價值就近百億,加上全台未公開地產,總資產難以估算。莫怪這位飯店業第三代接班人要考照,一來可活化資產,再者有助飯店新開發。天成飯店集團已故創辦人為何朝家,原只是台中豐原客運的一名司機,透過自學珠算和日語,在日據時代就當到豐原客運的會計。1930年代時,何朝家拿著800元北上創業,在台北縣新店開藥房、文具店,手上一有現金就透過標會在新店、景美一帶買地,然後出租店鋪,同時也經營戲院。天成家族的資產就是從這樣累積而來,而張茂松則是何朝家的女婿,年輕時是景美地區的基層員警,認識在戲院賣票的何朝家女兒,之後進入天成飯店做採買,最後被何朝家認可,成為集團二代掌門人。天成家族資產最近一次躍上新聞的是今年10月中,新店光明街上荒廢已久的「國賓大戲院」3拍約7.95億元流標。經媒體查證,該戲院過去由天成家族長期經營,亦是早年張茂松與夫人的約會地,張茂松也曾在該戲院幫忙排片,但因土地產權複雜,2019年時,有地主提出共有人變價分割,也就是將物件透過法拍變現分錢。當地里長也證實,「天成家族是光明街大地主,很多攤販都是跟他們承租。」天成家族在新店光明街也有不少房產持分,其中包括「國賓大戲院」(改名前為伊士曼戲院),據聞,天成集團董事長張茂松就是在那結識夫人,年輕時也曾在戲院協助排片。左圖為歇業後、面臨法拍的現況。(圖/翻攝自google map、報系資料庫)而另一地方人士也向CTWANT記者分享,天成老老闆叫何朝家,有一子一女,40年前還曾和他一起打過高爾夫球,早期何朝家在光明街開旅社及電影院,約在民國60~70年間和幾位新店朋友有合蓋公寓,除光明街外,就他所知新店北新國小對面也有何家土地,不過天成開枝散葉,似乎股東好像也有不同的組合。CTWANT委由第一建經估算台北車站旁精華地段的台北天成飯店,和天成旗下面積最大、占地22萬坪的桃園龍潭高爾夫球場土地價值。第一建經研究中心副理張菱育表示,天成飯店為44年老屋,若不考慮建物價值,用今年6月台北天成飯店旁和泰產險出售商辦每坪土地成交單價約719萬元估算,天成飯店土地價值近50億元;而桃園高爾夫球場占地226,875坪,以土地每坪3.6萬元估算,估計價值約40.8億元,兩者相加約百億元。另一筆大面積土地則是花蓮占地2萬坪的瑞穗天合酒店,2019年新開幕,根據天成日前透露購入土地成本及開發共斥資60億元;另外天成旗下飯店也有不少是自有資產,這還不包括在新店、景美、林森北路、太原路一帶所擁有的零星物業,資產總值難以估算。「最近在準備建築師國考!」坐擁百億資產仍奮發考試的第三代接班人張東豪告訴CTWANT記者,旅館經營的前一個步驟是資產開發,在興建之前,規劃設計很重要,每個階段環環相扣,前端沒有處理好,後面就會浪費很多成本修改,若能在興建前決定很多事,便能事半功倍,因此希望自己在這塊多做努力。據了解,明年將開幕的「天成文旅-曉琉球」和「台中丰閣-樂捷」的室內和景觀設計,張東豪都親身參與。瑞穗天合酒店獲頒卓越五星認證,會後張茂松先行離開,留下張東豪帶著經營團隊於會後合影留念,也可嗅到張茂松已放手第三代主導管理。(圖/林榮芳攝)至於大家最關心的,具有44年歷史的台北天成飯店何時有都更計畫,張東豪說,從啟動到送事業計畫、開發完成,都更少說要十年,雖然自己基地750坪、產權單純早符合危老重建條件,不過張東豪似乎也盤算著目前都更能取得的容積獎勵較多,甚至也希望看看周邊有沒有機會擴大合建面積,「機緣到就會啟動!」張東豪淡淡回應。不過他也透露,目前天成在談的飯店合作案就有6、7件,地區遍布高雄、新北、花蓮,有全新飯店的委託經營,也有原本就有旅館執照的舊飯店,經過拉皮及重新裝潢委由天成管理。談起建築開發甚至都更,張東豪游刃有餘,看來這位少主不僅準備好將集團飯店事業大刀闊斧開展,或許也對日後家族資產的處置與活化能起到加速效果。
都更「1坪換1坪」? 北市府:推動有難度
台北市屋齡超過30年的老房子日益增多,然而民眾與建商對都更的期待不同,成為推動都更的阻礙,尤其「一坪換一坪」往往成為都更破局的關鍵,日前台北市議會更有議員與官員因一坪換一坪議題槓上;北市更新處長陳建華坦言,每個都更案都是獨一無二的「個案」,在各項條件都不同的情況下,一坪換一坪推動有難度。根據不動產資訊平台資料顯示,今年第2季全台有逾483萬間屋齡在30年以上,比例達到53%,台北市有7成房屋屋齡30年以上,「年逾半百」的50年老屋,六都中以台北14.6萬間最多,占住宅總量也是最高,來到16.2%。北市府盼能加快都更腳步,但居民與建商的談判中,在房屋坪數分配比例的意見分歧,造成都更案的阻礙,其中「一坪換一坪」更是主要的爭論點。日前國民黨台北市議員李柏毅在議會質詢時指出,一坪換一坪現在做不到,未來更做不到,北市都更永遠遙遙無期,目前即便是北市精華地區的都更案,民眾都僅能分回約8成;以大安區為例,30坪房子都更後變成20坪,多數居民都不願意,那更偏遠、地段差的地區更難說服民眾都更。陳建華因一句「難以達成」與議員槓上,但他事後坦言,每塊都更案的基地都是獨一無二的個案,可能給相對的容積獎勵也不一定吃得下去,再加上也涉及地價高低等因素,都會影響一坪換一坪的條件,市府只能盡可能提供協助,但沒辦法讓所有人滿意,這是推動都市更新困難之處。陳建華解釋,一般在談都更時,成功與否主要端看三大因素,分別為「地價、造價以及民眾分回的坪數比例」,其中前2項是市場機制,尤其北市蛋黃區跟蛋白區本身的房價、地價就不同,蛋黃區的地價可能撐得起一坪換一坪,但蛋白區的地價本來就不高,再加入後天的市場因素,想要一坪換一坪就會比較困難。陳建華指出,以現實面來說,除非居民自主都更,否則還是要分享容積率給建商,不然建商無利可圖,投入都更案的意願就會降低,即便條件漂亮,找不到建商投入也是白搭。