大都更時代來臨 北市容積率有望專案鬆綁
台北市長蔣萬安8日表示,中正區南機場整宅住戶自3日因震遭列建築紅單後,近期已改列入黃單,居民已可回家居住,目前已列管,後續必須持續修繕。蔣萬安8日前往明湖國小視察,也針對0403花蓮大震進入災後盤點重建階段發表看法。蔣萬安說明,目前原滯留旅館的34人都已經全數返家,另29位依親民眾則依照意願,陸續返家或續留親友家。蔣萬安進一步說明,市府已派員將南機場案住宅外包覆材拆開、實際檢視內部的結構,損害並未擴大,也透過H型鋼柱補強, 6日施作完成後,當日下午自己也親自再到事發地中華路二段307巷視察,「目前安全無虞」。而談到南機場都更多年沉痾,蔣萬安表示,2023年10月提出的計畫「容積率」其實已經達到2倍,未來只要經過都市更新委員會審議通過,可望不受法定容積兩倍上限的限制,以專案審查輔佐容積獎勵來提高住戶的意願。蔣萬安重申「台北已經進入大都更的時代」,對市府而言這是一項使命,絕不只是一個口號,必須讓民眾了解,防災型的都更不僅關乎正義、更關乎安全。0403花蓮強震引發關注,截至8日下午5點止,全台共計有13人罹難、 1,146人受傷、33人留守、6人失聯。失聯6人中,其中砂卡礑 3 人、澳洲籍 2 人、中和礦場1人,本刊也將持續為您掌握。
拆屋法規顛三觀3/合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒,簽合建契約書前,應另請律師或專家審閱合約內容,保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案,地主A小姐請專業律師為合約修改把關,建商卻堅持用原版合約,於是便當沒簽約的地主不願合建,將老公寓對半拆除,僅留下樓梯給剩餘住戶,A小姐大嘆,「好可怕的改建手段!」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓,街廓另一側即為正基隆路門牌,土地使用分區有商二容積率630%和住三225%,具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者,這已經是第4個來談合建的建商,約6年前開始在附近整合,2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年,一層3、4戶,共14戶,門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建;而2號共10戶,其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏,因此2022年12月僅拆除4號與鄰房,準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」,預計興建地上24層、地下5層建築,規劃16~39坪,每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」,她解釋,她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱,都認為很多地方應該要備註的更詳細,像是沒有落日條款、沒有找補機制,還有不對等的違約條件,但擔心整份契約書大改,建商不能接受,因此特別就現有版本做加強,「結果沒想到花了一堆錢請律師修改,建商連看都不看。」據了解,當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正,也沒辦法抗議,建商表明,你不簽,你就可能被切!」B小姐是已用印同意合建的地主,她說,「當時我們不知道什麼叫切房子,也不知道政府會讓他切,結果房子真的能切一半,現在覺得很荒唐!」記者詢問,既然合約有問題為何還會同意合建?她回答,當初我也不知道哪裡有瑕疵,只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅,每坪開價上看190萬元,預計下半年動工,地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。(圖/讀者提供)記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書,請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱,發現確實有多處模糊不清、簡化,像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定),對於完工後房屋接管驗收規定甚簡,契約採均價表比例找補,而非採銷售價進行找補,對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示,雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去,但大多數地主卻已簽同意,不管是不是真的了解合約內容,在民主社會下,就是必須照著法規進行合建遊戲,而不願都更的人,也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇,也須自負後果,包括簽了有瑕疵的合約,萬一建商有心鑽漏洞,也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲,政府在強力執行都更危老改建下,應有機制保護資訊不對的地主,而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除,當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾,如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊,若有不放心,在初期就必須積極更換業者,大多地主是無知的,當變成群體多數時,想翻盤就很難了。還有,若發現契約有問題,該趕快通知其他住戶一起踩煞車,才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件,A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約,在資訊落差下,簽下不對等合約不自知,不簽又被當作不願合建的釘子戶,最後還被法規拋棄拆房,「簽是完蛋,不簽也完蛋,請問政府,可以告訴我們第三條路在哪嗎?」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項,最重要的還是地主團結力量大。(圖/CTWANT資料、梁恩泰提供)梁恩泰最後也提醒,簽署都更契約首要確認實施者身分,有可能為建設公司、營造公司、建經公司,並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠,有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等);次要則注意契約進行方式,究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換),政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同,民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確,避免對方埋下高額稅捐陷阱;最後建議可採信託管理方式進行,對雙方均有保障。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
夢想清單就缺一棟別墅!台北別墅 萬坪壯闊綠墅計畫
能在大台北地區住進有天有地的別墅,寬闊的居住尺度、推窗即享綠意的日常生活,讓不少購屋族趨之若鶩,亦是許多高資產夢想清單,然而放眼北台灣市中心,具備全齡公設會館、社區型的別案產品少之又少,同時兼具預售優勢及大基地開發更是幾近絕版,而新富開發近期於北士科生活圈推出別墅預售案「台北別墅」僅距北投站9分鐘、復興崗站8分鐘,以大樓價格買別墅,吸引不少重視生活品味置產族出手,一圓有天有地別墅夢!對於許多高階客層、企業主而言,生活圈離不開大台北地區,想要同時保有城市便捷生活,又想要有天有地有庭院的舒適環境,特別嚮往擁有一處度假別墅,然而早期開發的別墅聚落,往往離市中心較遠,像是北台灣最知名的陽明山、華城二大別墅區,回到家隱身入林,但通勤時間總讓人卻步,且單總價也不是尋常人可負荷的,儘管近年在汐止地區亦有較平價的別墅開發案,但對於習慣北區生活的民眾而言,脫離熟悉的環境是一大難事,新富開發挾著精準的選地目光,大型別墅造鎮經驗,看準交通網絡快速接軌北士科、串聯市中心各大商圈,選址國華高爾夫球場正對面推出「台北別墅」系列建案。建案地理位置優越,正對國華高爾夫球場,背靠陽明大屯山系,遠挑觀音山夕陽,從北投捷運站至台北別墅僅約9分鐘車程。(圖/業者提供)根據市調資料,以北投、士林為首的大北區生活圈,近15年來大型別墅造鎮案幾乎絕跡,「台北別墅」是區內難得少見的別墅規劃,坐擁3萬坪整體開發計畫,以形塑大台北地區最美森林別墅區為訴求,而該新富開發擅長打造質感別墅聚落,挾著昔日在竹科生活圈「香山大院」、「森villa」、「竹科莊園」之擘劃經驗,有別於多數豪墅產品選擇於山坡興建,該案基地平整,電線電纜全地下化,擘劃媲美重劃區之整齊街廓,猶如一座小型城市。「台北別墅」擁有600坪私人俱樂部和超過20項公共設施的別墅特區,搭配千米環區步道,結合內外,打造優質的生活品質。(圖/業者提供)「台北別墅」全案隸屬乙種建築用地,以更低的容積率形成低密度,且全區無連棟規劃優勢,在大基地打造壯闊氣勢的渡假莊園,區內植入大小喬木超過千顆,配置600坪獨立公設會館,並有完善物業管理維護高度隱私環境,另有貼心社區接駁車以供住戶往返市中心,戶戶雙併58~75坪別墅設計,戶戶擁有三面採光、三面均有腹地空間,讓民眾住在清幽環境,不用忍受遠離城市之不便。買房首重潛力發展區,觀察高資產族購置房屋,匯聚交通、產業、前景三大優勢為致勝關鍵,「台北別墅」以近距北投、復興崗生活圈,快速串聯北士科大未來,不走節省土地成本、高總銷的大樓產品,以優質的別墅莊園、宜居的生活環境,打動不少北市嬌客,根據現場銷售人員指出,近期出手的客戶不乏親友介紹、路過看屋,一看就驚豔,「不缺房子,就缺一棟別墅」,用北士科2房大樓價格,輕鬆完成人生夢想拼圖。
京華城改建自創獎勵項目容積增千坪 監院糾正北市府
位在台北市松山區的京華城購物中心改建案遭指控,在前台北市長柯文哲任內2度放寬容積率,疑似圖利財團400億元。監察院24日指出,本案除有法令依據不足並逾越上位法規,創設所謂「韌性城市貢獻」等三項獎勵項目,據以核給超額的容積獎勵,對台北市政府提出糾正,要求改進。監察委員林盛豐、蘇麗瓊調查發現,京華城購物中心原址重建時,原應回歸適用「商三」法定基準容積率上限之560%,但北市府卻在法規外創設所謂「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目,給予按準容積率上限560%外加、又增加最高20%的容積獎勵,換算獎勵樓地板面積高達5,585坪,如算入完工後建築執照的免計容積部分,樓地板面積合計恐高達約10,265坪,換算現值可達新台幣400億元。監察委員強調,當初台北市都委會相關會議審議該案容積獎勵時,即有多位出席委員、專家學者乃至台北市政府法務局人員,提出本案容積獎勵適法性及缺乏法令依據之質疑;監察院諮詢專家學者也同樣表示,本案容積獎勵缺乏法令依據、未符法律保留之重要性保留原則、逾越(牴觸)細部計畫上位法規,可見本案容積獎勵確有違失。監察委員表示,台北市政府人員到監察院接受詢問時表示,本案是先經台北市都委會審議程序審議通過,並參採「都市更新建築容積獎勵辦法」,創設所謂「韌性城市貢獻」等三項獎勵項目,據以核給20%容積獎勵;但監委認為,台北市政府往後必需要檢討,一定要有一個通案的原則,以利往後的審查。
台鐵1700億債務怎麼還?鐵道局:預計30年內還完
台鐵今年元旦公司化之後,約1700億元短期債務轉到交通部鐵道局償債基金,鐵道局長楊正君今透露還債方法,擬透過台北機廠古蹟容積移轉,以及台北車站特定專用區開發,償還1500多億元,占整體債務的9成,預計30年內還完。資產接管部分,台鐵償債基金將辦理台北機廠、E1E2街廓、高雄港站(含臨港線)3處1129筆土地(約60.96公頃)、136筆建物接管事宜;辦理215筆地方公產土地(約11公頃)接管事宜。楊正君表示,相關資產都已經移交,目前在辦理入帳作業,由於產權複雜還需要一點時間。其中最有價值的土地為台北機廠,但由於已經被劃為古蹟,今年將推動「國營台灣鐵路股份有限公司設置條例」修法作業,讓國有土地能夠比照私人土地,讓古蹟仍能進行容積移轉,創造土地開發利益。楊正君說明,台北機廠土地面積4萬9749.63坪,容積率300%,規劃2043年至2052年期間分年標售,每坪標售單價約55萬1285元,總收益估822.79億元。台北車站旁的E1、E2面積3468.42坪,容積率560%,透過都市計畫進行開發案,預估分回辦公室、商場、停車位、現金等,同樣規劃2043年至2052年期間分年標售,預估可有687.65億元。另高雄港站(含臨港線),預估能有100多億收益等。
選舉火燒財團!柯文哲遭控圖利120億元 威京集團說明始末「顛倒是非」
民進黨團8日召開記者會指控,京華廣場獲得史上最高840%容積率、獲利120億元超級大禮包云云,威京總部集團下午回應反擊,歷經政黨輪替兩朝的監察院所出報告,明確指明京華廣場容積率取得過程一切合法,是取回本來就有的容積率,沒有所謂獲利120億元之情事,呼籲不要政治操作,顛倒是非、以訛傳訛。威京集團今發出聲明,之前向台北市都委會聲請變更土地使用分區,經(1)捐贈全街廓土地30%作為復盛公園用地,並登記為台北市政府所有;(2)提供捐地後的20%樓地板面積作為公眾停車空間,才於民國80年獲准變更為商三用地(法定容積率560%),又再捐贈2.2億元興闢台北市偶戲博物館後,始准許起造京華城購物中心,為台灣都市計畫首例工變商個案。台北京華城曾是全球最大球體購物中心建築,於2019年11月30日正式熄燈,改建成商辦京華廣場。(圖/報系資料庫)當年台北市政府公告實施的都市計畫規定,明確保障京華城允建樓地板面積得不低於120,284平方公尺,惟京華城僅使用111,919.11平方公尺,換算容積率為678.91%。至民國99年,威京集團向北市府申請變更細部計畫,北市府在計算粗容積率時,以「捐贈全街廓土地30%後」的地塊面積計算,竟將原捐地後應為560%的容積率,誤解為打7折後僅剩為392%,才引發救濟返還容積率的多年爭訟。威京集團表示,歷經十年,多次向監察院、內政部等單位陳情,期間更是經過政黨輪替的兩朝執政,中間經監察院調查後發現錯在郝市府任內,始而發函糾正,北市府才在民國107年將容積率回復到原始的560%;豈料當時的北市府竟又不當刪除都市計畫內「允建樓地板面積120,284平方公尺」之保障,造成財產莫大損失和不公平對待。京華城拆除後將改建成京華廣場商辦,預計2026年完工落成,總銷上看550億元。(圖/黃威彬攝)威京集團再次強調,京華廣場正確的法定容積率就是560%,係依法透過公益性、對價性之整體規劃設計爭取容積獎勵20%,加計依法購買取得的容積移轉30%後,符合法定容積上限的1.5倍,整體容積率才達到840%。即便只加計容積獎勵20%,整體容積率亦僅達672%,仍不及原保障樓地板面積換算的容積率678.91%。針對民進黨團今召開記者會指控,京華廣場獲得史上最高840%容積率、獲利120億元云云,威京集團嚴正強調,歷經政黨輪替的兩朝的監察院所出報告,非常明確地指明京華廣場容積率取得過程一切合法,是取回本來就有的容積率,也沒有所謂獲利120億元之情事,期望不要政治操作,顛倒是非,倘有不實報導,必當究責,以正視聽。
綠營再指新莊炒地 侯友宜競辦:名嘴、議員把抹黑當職業
針對綠營名嘴李正皓指新北市府在2018年於新莊復興段用地旁劃設學校用地「文高二」,賴清德發言人戴瑋姍則指解編與國民黨總統候選人侯友宜有關;侯友宜競選辦公室發言人王敏旭(2日)指出,文高二用地早在1973年新莊劃設都市計畫就有,且獲民進黨議員翁震州大力贊同,民進黨名嘴與賴清德為了抹黑侯友宜「編故事」,欲加之罪、何患無辭。王敏旭表示,民進黨先是「編故事」造謠侯友宜土地可都更讓容積率增加,但事實上就是不符合都市更新標準。他指出,民進黨今天又再編故事,指新北市府在2018年劃設文高二的學校用地,事實上1973年新莊劃設都市計畫就有。「民進黨議員、營建署配合侯友宜獵地?」王敏旭質疑,當地議員翁震州明確指出「新莊高中用地解編,活化土地、推動新莊再發展」,甚至說該計畫不僅能改善當地公共設施不足,也讓中央推動的全國公保地檢討作業提供示範,讓市民能夠享有優質的公共建設。王敏旭說,推動地方的發展不分藍綠、不分黨派,民進黨為了選舉卻開始顛倒是非,以編故事方式抹黑侯友宜,事實上文高二變更後可提供0.56公頃之市場用地,讓現況臨時使用的黃昏市場得以重新規劃。他指出,不僅服務當地更多的民眾,又可兼顧公保地主權益,這是連民進黨議員都稱讚的做法。「把抹黑當作職業?」王敏旭也批評,李正皓過去被民進黨徵召參選立委,退選後接連對侯友宜抹黑,戴瑋姍更不用說,過去在餵藥案的臉書貼文,就被台灣事實查核中心認證為假訊息,戴瑋姍堪稱放羊的小孩。
華泰名品城砸48億搶進嘉義 最快2028年營運
國內最大露天美式購物中心華泰名品城,繼2015年正式於桃園市中壢區開幕營運後,目前確定第二間將落腳嘉義,第一期開發預計2028年營運。交通部鐵道局18日表示,為推動高鐵嘉義車站特定區發展,辦理「高速鐵路嘉義車站特定區產業專用區開發經營案」招商,以設定地上權方式引進投資人開發經營,並於11日召開綜合評審會議,選出華泰名品城旗下格珞麗亞企業股份有限公司為最優申請人。該案招商土地面積近3萬坪、容積率240%,為50年的地上權開發案,未來華泰名品城將規劃為2至3層樓大型折扣購物中心,且包含相關餐飲、休閒娛樂、展示、停車等設施,引入目前嘉義相對缺少的大型商業服務設施。嘉義縣政府宣布,由華泰名品城取得高鐵站前經營資格。(圖/嘉義縣政府提供)第二間華泰名品城預計投入48億元,取得銀級以上綠建築標章、合格級以上的智慧建築標章,全案規劃分為三期開發,第一期開發預計於2028年營運、第二期2030年營運,全案預計在2032年開發完成,不僅完善站區機能、提供地方就業機會,也可以帶動高鐵站區周邊發展。而國內另一間大型Outlet日本三井,目前在台有3個據點,包含林口、台中港和台南,而林口三井Outlet第二期目前規劃地下1層、地上4層,預計2024年開幕。
Outlet確定落腳嘉義高鐵站前 翁章梁期勉未來將帶動更多商業投資進駐嘉義
交通部鐵道局辦理「高速鐵路嘉義車站特定區產業專用區開發經營案」招商,12月11日召開綜合評審會議,選出格珞麗亞企業股份有限公司為最優申請人,未來將規劃2至3層樓之大型折扣購物中心(Outlet)及相關餐飲、休閒娛樂、展示、停車等設施,第一期開發預計於117年營運。縣長翁章梁表示,嘉義原來是農業生產基地,近年來積極佈局科學園區及產業園區的開發,嘉義過去被認為較缺乏商業機能,而Outle的進駐將帶動商業機能,相信未來也會帶動更多的商業投資進駐嘉義,滿足各項商業機能的需求,更能帶動周邊產業園區發展,讓嘉義成為適合工作與生活機能兼具的好地方,同時也期待未來有更多投資進駐,各項產業都能均衡發展。鐵道局指出,本案招商土地面積近3萬坪,容積率240%,為50年之地上權開發案,格珞麗亞企業股份有限公司將引入目前嘉義相對缺少的大型商業服務設施。格珞麗亞公司預計將投入48億元,取得銀級以上綠建築標章、合格級以上之智慧建築標章,全案規劃分為三期開發,第一期開發預計於117年營運,第二期開發預計於119年營運,全案預計於121年開發完成,將可完善站區機能,提供地方就業機會並帶動高鐵站區周邊發展。
計劃走訪校園傾聽年輕聲音 趙少康抛公平政策與青年同行
國民黨總統、副總統參選人侯友誼及趙少康2日,出席立委萬美玲競選總部成立大會。趙少康接受媒體聯訪時表示,未來是年輕人的時代,抛出青年政策主張恢復特偵組抓貪官汙吏,另善用容積率廣設社會住宅,讓社會能夠公平。 國民黨籍立委萬美玲日前獲得黨内初選提名,出戰桃園市第四選區,爭取連任。桃園第四選區國民黨籍立委萬美玲2日,舉行「侯友宜、萬美玲聯合競選總部成立大會」。國民黨總統參選人侯友誼、黨主席朱立倫、前國民黨主席洪秀柱、前高雄市長韓國瑜、台中市長盧秀燕、桃園市長張善政、國民黨智庫執行長柯志恩等人都相繼到場力挺。趙少康表示,年輕人希望公平的環境,沒有特權。但現在社會情況是,「低薪、物價高,買不起房子、養不起孩子,所以很多人不敢結婚,即使結婚也不敢生孩子」,要解決這個問題,最重要的是建構一個公平社會。倘若勝選勢必要恢復特偵組,把貪官汙吏抓起來,讓社會能夠公平,努力的人能夠出頭。趙少康强調,政府要幫助年輕人有能力買房子,要廣建社會住宅,透過容積率換社會住宅。他指出,政府不用把容積率看得那麼死,增加容積率可以增加很多房子面積,容積率不能作為建商圖利工具,但是可以做為社宅重要來源。趙少康説,月中排了幾個大學演講,主要是聽年輕人的聲音,了解年輕人需要什麼。他也語重心長的表示,現階段所做的一切,都是為了年輕人,未來是年輕人的世代,不是他們這一代。針對柯文哲日前批趙少康太搶戲,「侯趙」變「趙侯」,對此,趙少康回應,稱侯友宜先提自己的主張,戰鬥藍再參考,所以戰鬥藍主張幾乎有八成跟侯的主張都是重疊的,不要挑撥,民進黨挑撥算了,「柯文哲你就不用挑撥了」,不知道怎麼樣、這樣講好不好,你還是好好看好你自己的副手比較重要。
指京華城大賺400億 許淑華:柯市府給史上最高容積840%
台北市立委參選人、市議員許淑華今(28)日在市議會質詢指出,威京集團於今年度5月正式公告即原京華城改建案預計於2026年將完工,成為頂級商辦園區「京華廣場」,該建案實價登錄每坪可高達250萬元,而在柯文哲市府期間核可容積率高達840%。她質疑,北市府公辦都更連1坪換1坪都達不到,面對大財團卻能夠給出史上最高的容積率,要求市長蔣萬安送交政風處與司法單位,徹查是否圖利財團。許淑華細數京華城的容積變更史說,威京公司自民國79年申請通過土地使用分區變更,將計畫範圍從工業區變更為第三種商業區,原本市府只同意容積率392%;100年時,該公司以經營不善為由,向市府爭取要求滿額容積率達560%;而在102年馬英九執政時期,監察院共發9次函文糾正當時市長郝龍斌主政的台北市政府;但等到107年1月18日柯市府時期公告生效,竟同意提供560%容積率,更誇張的是,威京集團仍不滿足,並於109年再申請容積獎勵率20%、容積移轉率30%,最後柯市府居然在111年公告核可決議,達到史上最高的容積率840%。許淑華指出,該建案從最初的392%容積率暴增至840%後,集團等同於增加近2萬坪面積,僅以每坪價值200萬試算,相當於獲利400億。威京集團回饋市府的內容卻僅為停車格回饋,只有充電汽車格共90格、機車格76格,再加上認養復盛公園50年、提供242坪公益空間。更離譜的是,原先規劃建立空橋改善行人通行問題,卻在111年1月21日時的都審案中取消,改以維護周邊路面、人行道改善作為回饋方式,變相又省了1億。許淑華表示,歷次都市計畫委員會之中,多位委員反對申請案,包括宋鎮邁表示「本案不適用土管條例、都更條例、危老條例。對面有文資跟市民高架,請申請單位提出圖資。」黃台生指出「申請單位不適用都更條例,想突破原來的規定,提出專門針對個案的規定,質疑是否妥當。560%已經是一個衡量過的權益,原先只有392%。不應該以對價關係就來修改規定,都委會沒有這個權限。」在之後柯市府時期招開的都審會議中,這些委員都不再被邀請。許淑華質疑,調閱111年4月28日的都審會會議紀錄後赫然發現,總計委員共23人,而反對委員已被撤換,出席委員中,府內委員共8人、府外委員共7人,僅靠府內委員就可以達到決議,出席委員更有時任民眾黨秘書長;而此次會議更是以線上視訊會議方式招開,將如此重大的決議草率地通過,是否明擺就是為了護航?許淑華對此案嚴正抗議,並具體要求蔣萬安針對京華城改建案之都市設計及土地使用許可開發案,送交政風處徹查,並移送監察院及檢調單位,查明是否有任何圖利特定集團之情事。
都更「1坪換1坪」? 北市府:推動有難度
台北市屋齡超過30年的老房子日益增多,然而民眾與建商對都更的期待不同,成為推動都更的阻礙,尤其「一坪換一坪」往往成為都更破局的關鍵,日前台北市議會更有議員與官員因一坪換一坪議題槓上;北市更新處長陳建華坦言,每個都更案都是獨一無二的「個案」,在各項條件都不同的情況下,一坪換一坪推動有難度。根據不動產資訊平台資料顯示,今年第2季全台有逾483萬間屋齡在30年以上,比例達到53%,台北市有7成房屋屋齡30年以上,「年逾半百」的50年老屋,六都中以台北14.6萬間最多,占住宅總量也是最高,來到16.2%。北市府盼能加快都更腳步,但居民與建商的談判中,在房屋坪數分配比例的意見分歧,造成都更案的阻礙,其中「一坪換一坪」更是主要的爭論點。日前國民黨台北市議員李柏毅在議會質詢時指出,一坪換一坪現在做不到,未來更做不到,北市都更永遠遙遙無期,目前即便是北市精華地區的都更案,民眾都僅能分回約8成;以大安區為例,30坪房子都更後變成20坪,多數居民都不願意,那更偏遠、地段差的地區更難說服民眾都更。陳建華因一句「難以達成」與議員槓上,但他事後坦言,每塊都更案的基地都是獨一無二的個案,可能給相對的容積獎勵也不一定吃得下去,再加上也涉及地價高低等因素,都會影響一坪換一坪的條件,市府只能盡可能提供協助,但沒辦法讓所有人滿意,這是推動都市更新困難之處。陳建華解釋,一般在談都更時,成功與否主要端看三大因素,分別為「地價、造價以及民眾分回的坪數比例」,其中前2項是市場機制,尤其北市蛋黃區跟蛋白區本身的房價、地價就不同,蛋黃區的地價可能撐得起一坪換一坪,但蛋白區的地價本來就不高,再加入後天的市場因素,想要一坪換一坪就會比較困難。陳建華指出,以現實面來說,除非居民自主都更,否則還是要分享容積率給建商,不然建商無利可圖,投入都更案的意願就會降低,即便條件漂亮,找不到建商投入也是白搭。
惡瘤變黃金2/北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶,比例佔全市房屋七成,其中海砂屋改建更被視為重中之重,台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼,放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%,更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」,有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋(改建)」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂,使用來自海邊的海砂,而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子,一旦氯離子超標,短期會使牆面滲出白色痕漬,即俗稱「壁癌」,長期則加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌,頗具信義區豪宅的氣勢,週遭街道寬敞方向,相當具有潛力,一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示,似乎是擔心新戶若進入,可能增加整合困難。(圖/讀者提供)北市府指出,海砂屋認定標準不斷提高,最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」,90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外,建築技術也日新月異,採用防蝕方法可延長結構安全性,但專家多半建議海砂屋最終需改建,才能確保公共安全。根據北市府統計,目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件,已送出(都更)事業計畫書者有55件,全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言,海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請,除非房屋狀況嚴重到不行,嚴重漏水坍塌,民眾才會自願提出申請檢測,現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」,當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建,可享30%容積獎勵(簡稱容獎),該獎勵還可與危老都更改建容獎併計(新北市只能擇一),逾期後每年折減5%,直到容獎剩10%為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠,但要走到改建動工那步卻很難,因住戶想法不同,整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後,房屋更難賣,因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉,畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標,只要有一戶反對就無法鑑測,甚至還有住戶對鑑定結果不滿,申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析,北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市,如今再加碼,對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋,印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶,陽台整個崩落,住戶若不慎開落地窗,向外邁一步就會墜樓,房屋或許仍能住,但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區,早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後,就不斷向市政府爭取認定、改建,但住戶意見分歧,光是整合就耗10多年。(圖/報系資料照)但他直言,海砂屋能否享受到容積獎勵,仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄,若區內海砂屋面臨三米巷道,土地使用分區常列入第三種住宅區(簡稱住三),即使市府給容獎再高,因為當地有容積率225%上限,若整合後基地面積不夠大,除非中央放寬該區容積限制,否則,改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層,分給海砂屋原住戶後,能出售換錢補貼的樓層就少,住戶若改建勢必得自掏腰包,衝擊改建意願,建商也怕虧錢,再多的海砂屋容獎如無用武之地,最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案,原住戶多為低矮樓房,加上基地四周道路夠寬,被列入「第三住宅區之二」,容積率限制可放寬到400%,海砂屋改建新建物動輒破20層樓,若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商,這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋,住宅分區容積上限不同,是因政府考量居住品質,避免狹窄巷弄內全為高樓。因此,位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵,除非整合後的改建基地夠大,否則就只能期待內政部放寬容積管制,但因權責不在地方政府,更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇,要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建,亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破,才能看見曙光。
違建之亂2/老違建「就地合法」?拆除優先順序曝光 違章也能變合法
大選掀起「違建之亂」,尤其是因政治因素遭舉報的老違建。由於政府財力人力有限,對「新違建」採即報即拆,對不影響公共安全的「既存違建」則緩拆,民眾因而以為老違建「就地合法」,對此多位專家向CTWANT記者吐實,違建就是違建,只是各地政府拆除的優先順序「不一」,且受民代關切或拆除經費不足等,而影響拆除速度。一位曾任職北市建管處的官員就分享,過去違建戶對於判定有疑慮時,多是尋找民代陳情,找完甲議員、又找乙、丙議員協調,曾有單一個案協調最高紀錄達46次,而建管處又必須配合議員時間,可能2周至1個月才開一次會,過程相當耗時。因此,北市府也於2020年度設立「違建爭議處理委員會」,對於查報後之違建如有認定爭議或執行疑義,得申請爭議委員會審議,再由建管處依決議內容辦理。雖然拆除的優先順序依各地方政府而定,但內政部營建署建築管理組高文婷搬出違章建築處理辦法第11條之一,「既存違章建築影響公共安全者,當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除;不影響公共安全者,由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除。」她解釋,各地方政府不外乎皆先針對對居住安全影響程度較大的違建,優先排入拆除名單,依她觀察,其餘順序約是拆後又重建的違建、新違建,最後才是既存違建。內政部營建署建築管理組高文婷表示,既存違建仍是違建,沒有所謂就地合法的情況,只是因不影響公共安全因此列管緩拆。(圖/報系資料庫)以台北市為例,台北市建管處發言人鄭大川表示,北市對於施工中違建一律採取「即報即拆」的處理方式;而其它新違建則以三軌方式執行,94年以後違建屬第一軌優先執行,200平方公尺以上大型違建屬第二軌列入專案計畫排拆,93年以前新違建則列入第三軌排序處理。但對於民國83年12月31日以前就存在、且沒有影響公共安全的「既存違建」,則拍照列管,暫免查報拆除。對於民眾常有錯誤認知,認為既存違建就是「就地合法」,高文婷嚴正強調,「不論是新增或是既存違建,都是違建,還沒拆除僅是因延緩拆除或拍照列管,但絕不代表它就合法!」若不幸老屋被質疑合法性,高文婷表示,如該建築為當地實施建築管理之前就存在,且未曾擴建長高或長胖之建築,只要能提出證明,即可檢具文件申請合法房屋證明。有關實施建築管理之基準日期,各地方政府甚至各區域皆有不同,「但先決條件是必須證明當年建成就是現在的模樣。」高文婷舉例,很多老屋都會在中途有翻新,像是颱風摧毀建築部分空間後重新興建,或是1層樓變2層樓、甚至木造變RC建築,都已是此屋非彼屋,即會被認定是既存違建。至於既存違建有沒有機會合法?「其實是有的,只要容積率、建蔽率都符合法規,還是能透過補辦建照將違建申請成合法房屋。」高文婷說。為避免民代「喬事情」增添公務員壓力,北市府2020年成立「違章建築爭議處理委員會」,只要是違建爭議案件,都透過該委員會處理,並將過程公布於網路上,供全民審視。(圖/北市建管處提供)
藍色教堂2/「太原第」被拆屋主判刑 劉銘傳鐵路遭破壞官員沒事
基督教長老教會富里教會從2015年起傳出將拆除改建,引起文資團體和不少網友婉惜,認為教堂美麗又有特色、拆了太可惜,連忙向花蓮縣文化局提報,經過花蓮縣「古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群審議會」2022年8月1日開會審議,決議解除列冊追蹤,不少文資人士氣得破口大罵,教會則表示只會進行整體修繕、以重新考量使用規畫。有法界人士指出,如果今天是民眾自己的家「被指定為古蹟」,會有什麼反應,就耐人尋味了。法界人士表示,當別人的私有財產「被古蹟」時,旁觀者當然可以一派輕鬆地慶幸台灣又保存了一件歷史文物,讓台灣人都能繼續共享一段美好的歷史記憶,可是如果「被古蹟」的地方是自己的家或祖產,而家中的經濟狀況無力維持,或派下子孫經濟狀況不一,有人必須要變賣老宅才能維持生計時,這時「被古蹟」的心情,可能就開心不起來!一位家產「被古蹟」的民眾表示,憲法明文規定保障人民的私有財產,政府確立了一個《文化資產保護法》,強制把私有財產「古蹟化」,還限定用途,雖然還是可以買賣,但是不能參加都市重劃,政府回饋的容積率獲利空間又有限,「被古蹟」的地點恐怕只有在台北才划算。新竹市暫定古蹟「太原第」2018年除夕清晨遭突襲拆除,文資保護團體前往遺址抗議。(圖/報系資料照)此外,古蹟保存不易,傳統工法修復不但價格高,師傅也很難找,政府又不會全額補助修繕及維持費用,雖然大法官釋字第813號解釋,規定主管機關應給予合理補償,具體作法到現在仍是空中樓閣,依舊沒有完整的獎勵配套措施,無怪乎古蹟「自燃」時有所聞,有時慘遭連夜拆除,一夜之間被夷為平地。以完工於1935年的新竹「太原第」為例,具有傳統閩式合院的紅瓦建築,還有精緻泥塑鵝頭墜裝飾,曾被新竹市政府列為暫定古蹟,不過2018年2月15日除夕,3名溫姓房屋所有權人僱工拆除夷為平地,觸犯《文化資產保存法》的「毀損暫定古蹟罪」,法官體恤房屋所有權人可能因為「太原第」一旦登錄為古蹟,將受《文資法》等諸多限制,且古蹟容積移轉與現地開發獲益差距甚大,才鋌而走險,因此輕判10月徒刑,緩刑3年,但是一件古蹟因為政府獎勵配套措施不完整,一夕之間就消失了,政府也難辭其咎。另一個文資保存失敗的例子則是桃園火車站三鐵共構,挖出了劉銘傳鐵路遺構,這是保存最完整的清代鐵路,不料桃園市政府捷運工程局2022年8月初突然在劉銘傳鐵路遺址施工,桃園市文化局也未阻止,當大量混擬土灌進遺址時,台灣第一條鐵路就這樣永遠走進歷史,當時桃園市主政者是現在的行政院副院長鄭文燦。如果政府自己的土地挖出古蹟,都不願意保存,卻要求民眾不能破壞古蹟,違者還要追究刑責,就成了只許州官放火、不准百姓點燈的笑話了。台灣第一條鐵路遺址出土後,慘遭桃園市政府捷運工程局整地灌漿而消失。(圖/搶救清代鐵道遺址群小組提供)