財團搶校地1/首例!新莊國中擬採BOT改建 30%校區恐變百貨議員也沒轍
創校76年、位於新莊區主幹道中正路上的新北市新莊國中,去年中傳出部分校舍可能拆除重建,並由新北市政府招商,採「民間興建營運後轉移模式」(BOT)整建,意即由業者出資興建(Build)、在營運(Operate)50年後將建物移轉(Trasfer)給市府,雙方也可商議延長「一定時間」。此舉引發地方人士反彈,家長和民代擔憂學生的受教和活動空間遭壓縮,痛批不應該「引清兵入關」。新莊國中2020年7月14日校務會議紀錄中,清楚提及「新北市政府正在研議校舍BOT興建案」。(圖/讀者提供)位於新莊區主精華地段的新莊國中,一旁就是捷運新莊站2號出口(紅框處)。(圖/趙世勳攝)新北市議員林銘仁拿出新莊國中校務會議紀錄痛斥,去年7月間,新北市政府教育局就聲稱新莊國中校舍老舊,研議採BOT方式改建,引起家長議論紛紛。「110年度市政府總預算案逕付二讀時,議員們提案附帶決議,要求教育局不得執行這項BOT案,但據我私下了解,新北市政府近期雖暫緩執行,卻正在研擬新方案,而且BOT不須經過議會審查,主導權完全掌握在市政府手上。」他直言,就算新北市政府要硬幹,議員有疑義也無可奈何。林銘仁進一步解釋,依據《都市計畫公共設施用地多目標使用辦法》規定,學校校舍用途只能與校務有關,但教育局以校舍老舊為由,欲將其拆除,「如果真的拆除,未來學校用地就可以依據《促進民間參與公共建設法》,招攬民間廠商投資營運。」新北市長侯友宜在2019年10月議會總質詢中,強調BOT案沒有使用市府預算,依法不須經過議會審查。(圖/報系資料照)「新莊國中此例一開,未來精華地段的公立國中小學,恐都只將任由財團宰割,到底是學生受教品質重要,還是財團生意重要?」林銘仁擔憂地說,新莊國中BOT案明顯在鑽法規漏洞,都市計畫原先劃設這塊地就是教育用途,而商場就該設置在劃定的商業區內,新北市政府不應該違反都市計畫的精神。
人口老化房屋繼承潮湧現 全台去年移轉近6萬棟
老齡化及少子化下,加上戰後嬰兒潮世代漸凋零,繼承移轉連年增加,比起十年前成長五成,每八戶建物移轉中就有一戶以繼承方式取得,漸成為年輕世代取得不動產的方式之一,其中澎湖縣更有高達逾四成的不動產移轉為透過繼承取得。根據內政部公布的建物移轉登記統計顯示,去年全台共有5.91萬棟建物繼承移轉,年增2.5%,為史上最高;贈與移轉為4.38萬棟,年減0.4%,為2016年房合一稅實施逐年提高以來的首次減少。值得注意的是,繼承移轉因為多擁有不動產資產的戰後嬰兒潮世代,已邁入老年,十年前全台一年繼承移轉僅約不到4萬棟,占全部建物移轉約7%,如今已逼近6萬棟,占全部建物移轉12.5%,繼承也漸成為年輕世代取得不動產的模式之一。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,不少父母選擇將房產移轉給子女,但近年不少父母除增值稅考量外,贈與房產給子女,若日後出售得付出驚人稅賦,加上提前移轉可能產生的道德風險,使贈與量減少、繼承量仍持續成長。全台各縣市建物繼承移轉規模每年以穩定速度成長,去年各都成長率約在2.2~4%間,新北市2018年達1萬棟,台北市也在2020年達到1萬棟。若以繼承移轉占全部建物移轉比例來看,多數縣市均約在6~20%左右,房產交易規模較小的澎湖縣,則有43%的建物移轉,是透過繼承取得。大家房屋企研室專案副理郎美囡表示,國人資產有八成集中在房地產,也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要,雖然繼承取得不須課土地增值稅,但若戶數較多,遺產稅額也會不斐,且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛,建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃,以避免產生不必要的糾紛。
「一天接到10組地主要賣地」 賴正鎰:政府打炒房太狠了
政府打炒房一波接一波,央行更祭出選擇性信用管制,商總理事長賴政鎰指出,明年預料將會是「價穩量縮」的格局,推案戶數會減少10%左右,總銷減為1.48兆元,連續4年的漲勢將先劃下休止符。他透露以前買不到地,現在竟有出現一天接到10組地主接洽售地電話,有些土地原本平均開價每坪65萬上下,現在降至55萬,另也發現投資客明顯減少約15%。近期賞屋人數也少了2成。「政府這波打房,打得太猛、太快,在疫情下,這樣打實在太狠了!」賴正鎰表示,房地產今年第2季與第3季表現亮麗,但疫情導致航運費調漲,鐵砂鋼筋建材原物料齊揚;政府祭出新措施打炒房,意在逼退投資客,但應有配套措施與至少給半年緩衝期。他認為,目前游資旺盛無處投資,股匯市與房地產仍是剛需與投資首選。商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示,政府現在打炒房,一打、二打、三打,且還有措施要推出,似乎要將房地產打到死為止。不過,他強調,站在業者立場,絕對支持政府管理不當炒房。但房巿跟股巿不同,關係到消費者、建商外,還關係到城巿永續發展,政府在推出政策時,應要理性,建議對已推出的打炒房案,回頭檢視有無打過頭的地方,如央行下重手實施選擇性信用管制,建商成本要多出25%,會打擊到小型建商,這部分應放寬限制或給予緩衝期;另這次打房,誤傷都更,讓許多都更案都快被打死了!因在談的都更案,受央行緊縮銀貸波及,不但缺資金推動,且也沒錢整合周邊土地。面對再傳本土疫情,賴正鎰建議政府應加速擴大公共建設與內需投資方案,有效運用回流資金,讓台灣經濟加速復甦。他不諱言,疫情也將造成原本就已嚴重缺工的房地產,缺工情形更雪上加霜。回頭檢視今年房巿交易熱絡,房價上揚,賴正鎰分析,各國實施資金寛鬆政策,加上低利空前低,以及台商資金回流是主要原因。歐、美、日、韓等國,因疫情採舉債資金紓困或採擴張性財政政策,像歐盟祭7500億歐元振興紓困基金與高達1.35兆歐元「大流行病緊急資產購買計畫」(QE貨幣政策);美國有約2.3兆美元紓困方案,日本有108兆日圓(約1.03兆美元)緊急經濟對策預算;韓國為310兆韓元(約2830億美元)紓困;台灣則有台幣1.05兆元紓困與振興,大陸紓困人民幣1.7兆元,但僅佔全年GDP的4.7%,是各主要大國比例最低(台灣為5.5%)。這麼多資金在市場流通,無限資金追求有限資產,尤其是利率下降與工資上漲情況下,房市與股市自然上漲。賴正鎰認為,美國新總統拜登明年上任後,中美貿易戰仍會持續多年,加上全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)持續發酵,預計海外的台資回台趨勢不變,全球熱錢更不斷湧到台灣。賴正鎰指出,各國預計明年初全面施打疫苗,疫情可望明年7月慢慢回復,後年初全面恢復正常生活,台商因疫情至少還要受困台灣一年,而台灣景氣才剛要回穩,他不懂政府為何又急打炒房?雖賞屋人數馬上就少了2成,但他認為這只是短暫觀望現象,剛性需求市場仍在。賴正鎰強調,他不認同政府對房地產永遠只有一個政策「漲就打,跌就拉」,如今持續接連祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄修法納入預售屋與紅單管理,修訂房地合一稅,將閉鎖期從2年拉長為5年等打炒房政策,恐不利房市發展,連帶景氣復甦也受拖累,建議政府應有健全房市的全盤策略,也呼籲業者與地主自律,維持透明公平的市場。他也擔心打房導致明年實體經濟泡沫而出現通膨,他提醒政府要注意通膨骨牌效應及新台幣急升而影響出口。賴說,這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲,缺工造成工資成本拉高,獲利最大的應該是地主,因為地主哄抬地價才造成房價上揚,但政府對建商購地貸款從80%下修到55%,預期土地熱度將會下降,推案速度也會受阻,恐不利於景氣復甦,盼政府不要搞錯方向。賴正鎰接著指出,他曾預測今年總推案量會破10萬戶,結果是突破11萬戶,總銷達1.65兆元,年增16%,繼2016年後,連4年正成長,推案戶數也年增20%。前10個月建物移轉棟數就達26萬棟,預估全年有機會站上32萬棟,創2015年以來6年新高,是「價量齊揚」的局勢,但政府若開始打炒房,明年預料將會是「價穩量縮」的格局,推案戶數會減少10%左右,總銷減為1.48兆元,連續4年的漲勢將先劃下休止符。
史上最強正宮 暗渡陳倉百億資產 外遇夫戶頭僅剩8萬元
在台北市內湖與大直擁有十多筆土地的張姓大地主,因為一次心臟手術漏接小三關切電話,讓元配發現外遇行為,上百億資產讓元配暗中過戶給母子三人名下,等到發現時,張姓大地主的戶頭僅存8萬元,因此他對母子三人提出法律訴訟,要求司法還他一個公道。根據《鏡週刊》報導,張姓大地主除了在內湖、大直擁有十多筆土地外,他也創立吉鴻電子與另外兩家公司,專營電子遊戲機與兌幣機,擁有許多專利,同時他長年在各國拓展業務,妻子負責管理財務,在台、美、日與歐洲等地創下百億的事業版圖。原本看似美好的家庭與事業,但這一切卻在2010年時,張姓大地主做心臟手術的住院期間,因為一通漏接的電話而產生了變化。原來這通電話是張姓大地主的外遇對象所打來,結果電話卻被張妻接到。張妻一直隱忍到丈夫出院後才開始質問,張姓大地主也坦承自己在外有小三,甚至生了一個私生女。張妻為了避免私生女之後來搶奪家產,便透過一紙授權書,上面白紙黑字寫著交由妻子處理印鑑證明、辦理土地與建物移轉等事宜。但張妻卻藉機將公司負責人、張姓大地主名下的資產、股票,全數轉移到自己與兒女的名下,中間僅耗費不到5年的時間。而等到張姓大地主發覺後,戶頭僅剩8萬元的存款,因此他對妻子及子女提出司法訴訟,期望法院能還他一個公道。而這項家產移轉的官司涉及刑事、民事與行政三大領域,曾在台北地院、高等法院、最高法院、士林地檢署與台北地檢署受理,目前仍由士林地方法院與台北高等行政法院審理中。
傻眼!帝寶旁小木屋天價售出 22坪1.6億成交
位於台北市仁愛路上的帝寶,是台灣第一棟每坪價格突破200萬的豪宅,許多明星、富商也都住在這裡。去年11月,帝寶旁巷弄內1間木造平房以逾1.6億元售出,天價數字也讓小老百姓咋舌。據內政部不動產交易實價查詢資料,位於仁愛路三段5巷1弄的這間平房為2房1廳1衛的格局,建物移轉總面積為22.96坪,土地移轉面積為60.8坪,使用分區為都市住宅,土地加建物的交易金額為1億6380萬元,若僅換計算土地單價約為每坪269萬元。移轉資料。(圖/內政部不動產交易實價查詢服務網)據《自由時報》指出,這間木屋是在1957年興建完成,屋頂是採日式瓦片,並未有跡象顯示將與周邊建物整合,之後可能將選擇危老重建或其他整合或重建。2018年2月在台北市廈門街99巷內,也有一間老木屋,以2.55億元成交,但因土地面積有178.48坪,所以僅計算土地單價約為每坪142萬元。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛對此表示,仁愛路可說是「一地難求」,巷內的新建案每坪單價破120萬元者不在少數,就算是屋齡10年以上的二手屋,單價也能破百萬。黃舒衛指出,此筆交易容積單價約120萬元,以60.8坪來看,產品規劃難度不高,雖然巷弄狹窄會提高施工成本,但仍是容易銷售的好投資。至於危老對於活化小基地、導入閒置土地於市場機能,有無可取代的效果。