房市價量背離!「這4區」交易年減超過3成 價格卻抬高5%以上
東森房屋根據實價登錄統計2023年六都建物買賣移轉棟數年減幅最多5大行政區,高雄前金、桃園龜山、台中烏日、桃園觀音、台中豐原名列前5,不過卻發現除了高雄前金「價量皆跌」外,其他4區交易量雖減,但房價卻不受市場影響,反增5~8%,呈現價量背離態勢。2023年上半年受到各種房市黑天鵝干擾,全台房市急速降溫;到了下半年,雖然在新青安2.0的強勢助攻下,市場交易量能回溫,但縱觀全年,全台建物買賣移轉量只有30萬6,971棟,較2022年減少約1.1萬棟,年減3.5%,寫下近4年的新低點。進一步觀察六都各行政區建物買賣移轉棟數,以高雄市前金區年減幅最多,高達47.4%,其後分別是桃園市龜山區年減35.8%、台中市烏日區年減32.4%、桃園市觀音區年減32.1%、台中市豐原區年減30.6%。不過觀察這5大行政區的平均房價與年增幅,除了高雄市前金區27.6萬元/坪、年減2.1%外,其他4區房價卻有走升態勢。桃園市龜山區29.5萬元/坪、年增5.7%;台中市烏日區28萬元/坪、年增5.7%;桃園市觀音區19.7萬元/坪、年增7.1%;台中市豐原區24.4萬元/坪、年增8.0%。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析,前金區屬於開發較早期的市中心精華區,區域腹地不大,可供大面積開發的素地相對有限,屋齡較新的建案大多是透過土地整合、危老改建等模式,前幾年有推案量墊高基期,但去年整體房市趨冷,市場觀望氣氛濃厚,區域交易量自然跟著下滑。至於其他4個行政區,黃勝暉表示,龜山有A7重劃區,烏日有烏日高鐵特區,觀音有草漯重劃區、過嶺重劃區,豐原有豐富專案區段徵收,過去幾年房市火熱的時候,這些房價基期低又有建設話題的外圍區域,也成為許多建商和購屋民眾爭先插旗的房市熱區,但隨著市場回歸理性,買方追價意願降低,投資族、置產族開始退場,建商也放緩推案速度,因此近一年上述地區的交易量都出現了明顯的量縮情況。 至於價格方面,黃勝暉認為,雖然市場買氣降溫,但目前房價仍普遍呈現穩健成長的態勢。前金區因過去一年住宅交易以中古屋居多,缺少新建案的拉抬,才導致區域住宅均價被拉低。但從整體來看,在綠色通膨、營建成本高漲、新青安、降息風聲頻傳等因素的影響下,大部分屋主和建商仍對價格有所堅持,短期內房價恐怕難有回落空間。
新青安房貸助攻 五大銀11月新增放款近900億元月增13%創新高
新青安房貸上路後,新增房貸逐月上升。中央銀行周五(22日)公布11月五大銀行(台灣銀、合庫銀、土地銀、華南銀和第一銀)新承做放款統計,房貸金額為895.62億元,月增13.7%、年增48.9%,刷新央行統計以來的歷史新高,已連四個月上升,新增房貸利率續降至2.071%。央行說明,台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行,合計房貸放款市占約近4成。五大銀行新承做房貸創新高,主要是因進入年底交屋潮,分戶貸款大增,加上 8 月新青安房貸上路,自住需求顯現,使金額呈現高額成長;央行統計,11月新青安貸款較上月增加65.6億元。五大銀行11月新承作放款加權平均利率2.08%,較10月下滑0.23個百分點,主因資本支出以外的各類貸款利率均較10月上升所致;若不含國庫借款,11月五大銀行新承作放款加權平均利率為2.039%,亦較10月下降0.025個百分點。進一步觀察,11月六都建物買賣移轉棟數月增11.3%、年增幅更達26.15%,觀察各都會區表現,台北市月增8.1%,新北市成長1.5%,桃園市量增14.7%,台中市月增15.5%,台南市和高雄市均月成長18.3%。若與去年同期相比,六都建物買賣移轉棟數年增26.1%,其中,台南市大增98.6%幾乎翻倍成長,新北市增 42.6%,台北市年增 22.1%,高雄市年增 29.3%,桃園市年增 5.6%,台中市微增 0.3%,六都會區均呈年月雙增。房仲業者指出,今年全年交易量縮格局不會改變,但在年底購屋潮與新青安優惠房貸的助攻下,房市自用、置產買氣穩定,量縮幅度可望再收斂;央行官員也表示,觀察整體首購房貸的增幅頗大,反映近期買氣都是集中在自用型需求上,這也是央行希望看到的房市健康需求。
總薪資衰退最多!金屬製造、不動產、金融與保險成今年三大「慘業」
升息循環、庫存消化不如預期,景氣前景不明,主計總處最新統計顯示,今年前8月全體受僱員工中,總薪資衰退最多的行業分別為基本金屬製造業(如鋼鐵)、不動產、金融與保險業,總薪資分別衰退8.76%、5.65%、4.49%,淪為今年三大慘業。外資回流、台股近來高檔震盪,不過,台經院表示,全球仍處於升息循環,政府信用管制、打炒房等措施,令今年六都建物買賣移轉件數呈雙位數下滑,房市買氣短期內難好轉。人資專家表示,在全球升息循環下,不僅衝擊鋼鐵等金屬製造業產能,也連帶影響相當仰賴獎金維生的不動產從業人員薪資。金融與保險業則一改過往穩定加薪、「金飯碗」形象,今年也淪為三大慘業之一;保險業者表示,除防疫險可觀的理賠數字外,近來新台幣匯率波動大,加上美國升息循環,壽險業宣告利率調整幅度保守,整體傳統型壽險、利變型壽險等,初年度保費皆同步減少,都影響金融與保險從業人員的獎金與收入。反觀先前新冠疫情爆發時,受創嚴重的內需服務業幾乎全面翻轉,主計總處統計顯示,今年前8月住宿、零售、旅行相關服務業以及餐飲業等,總薪資較去年同期增加8.98%、7.82%、7.38%與6.24%。也有人力銀行統計,目前前三大缺工職務為客服或門市人員、業務或銷售人員、藍領技術型人員。
房市低迷建商保守過冬 全台上半年建照年減16.9%
房市進入盤整期,今年上半年全台建物買賣移轉棟數較去年同期衰退18.7%,建商有感市場轉冷也放慢推案腳步,採減量經營策略,今年上半年住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少,其中台南市建照量甚至砍半,建商對未來評估轉趨保守反映在數字上,不過專家提醒,去年建照量創新高將陸續完工,累積龐大賣壓將成為後續觀察重點。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,目前全球經濟局勢不穩定,加上平均地權條例修法上路,以及各項房市政策管制續行,房市買氣雖回穩,但離熱絡仍有很大一段距離,因此,預售市場銷售狀況趨緩,也讓今年上半年的推案、開工均呈現量縮,尤其是建照量減少幅度遠大於開工量,顯示在央行針對土建融、餘屋貸款限制,造成建商購地自有資金的壓力增加,導致建商採取減量經營策略,建照量明顯放緩。根據內政部資料統計,今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年的85,725戶,到今年只剩71,259戶,總量減少16.9%;而住宅的新屋開工戶也從73,775戶,降到67,649戶,年減8.3%。因前兩年建照量處歷史高檔,加上近期缺工、缺料情況改善,建案得以陸續開工,雖開工量不如去年,但衰退幅度小於建照量表現。陳金萍分析,建照核發戶下降,可見建商、地主減量經營的趨勢明確。其中,台南市從11,107戶,腰斬到5,031戶,量縮54.7%,建商心態轉折最為劇烈。另外,高雄市也減量41.8%。而新北市與新竹縣市卻逆勢成長,年增31.0%與4.7%,是七大都會區中唯二成長的都會區,顯示建商對當地房市仍具信心。若觀察今年上半年七大都會區的新屋開工量,與去年同期相比增減互見,量縮的縣市中,以高雄市與台北市年減32.5%與24.6%最多,而新北市則年增16.3%,對照出新北市需求仍強,建商持續加碼的意願仍高。陳金萍提醒,一般而言,新屋開工年增率的增減,往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化,今年上半年建照核發量、開工量均減少的狀況下,除了代表產業面臨調整的挑戰外,另一方面,在去年全年建照量18萬戶創新高,在近幾年將陸續完工,而全台餘屋量也超過8萬戶,將累積大量賣壓,未來是否能順利去化,需持續觀察。
台經院劉佩真:房市短期買方主導 賣方以拖待變
台經院今日發布2023年5月六都建物買賣移轉件數年減6.4%,為近三年同期新低,台經院產經資料庫總監劉佩真指出,下半年還有平均地權條例新法即將上路、總統大選在即、國內經濟放緩等多空因素拉扯,且市場主力的自住買盤,追價態度也還偏向保守,房市短期買方主導 賣方以拖待變。台經院表示,2023年1~5月六都建物買賣移轉件數年增率21%,僅有8.7萬件,若下半年買氣維持與2022年同期相當的話,則2023年全年交易量預計將會落於28~29萬件的水準。房價部分,這一波的房市景氣修正過程,價格支撐力道仍不弱,尤其2023年農曆年後買氣略顯回流,讓2022年第四季開始鬆動的房價又出現回穩,市場略有以盤代跌的情況,而平權條例修正條例子法公告正式上路後的買氣變化,尤其是預售屋及新成屋場的銷售率與價格是否調整,將決定未來房價後續的走勢。未來半年,整體房市景氣觀望、謹慎以對仍是主要的基調,特別是2023年6月央行又無預警第五度對於房市出手,針對六都及新竹縣市第二戶房貸上限最高僅能七成,代表打炒房政策態度並未因交易量的走軟而有所鬆動。短期內市場將由買方來主導,買方態度堅決,價格不降、買氣不出;特別是預售屋及新成屋市場將是買賣雙方諜對諜的價格拉鋸戰,可預期賣方將以三部曲來因應,依序為低總價策略搶市、低首付策略,最後不得以才會啟動降價措施。由於先前房市多頭市場,不動產開發商亦有累積一定程度的獲利規模,加上近三年高價取得土地,以及此波缺工、建築材料價格上揚大幅推升營造成本,因此也造成不動產開發商新建案價格要大幅有感調降的難度,恐怕賣方將採取以拖待變的策略;故在買賣雙方於房價互相拉扯之下,未來半年房市交易量仍不易放大,市場量能確定將持續萎縮。
房市交易降溫!建物買賣移轉31萬棟、年減8.6% 6年來首見衰退
內政部昨日公布2022年全台建物買賣移轉量計31.8萬棟,年減8.6%,較2021年減少約3萬棟,相當蒸發台北巿一年量能,不但寫下3年來新低量,更為近6年首度衰退的一年,顯示在政經干擾下,房市買氣已明顯轉趨保守。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,去年房市景氣「上下半年兩樣情」,本來上半年維持一定成長力道,但隨著央行升息、兩岸緊張、股匯震盪、地方大選,以及《平均地權條例》修法等政經變因堆疊,下半年房市氣氛由多轉空,也讓全年買賣移轉量開高走低,跌破32萬棟大關,由於新的一年經濟情勢混沌,加上《平均地權條例》修法過關,助長市場觀望心態,預料2023年全國買賣移轉量持續量縮,不排除面臨力保30萬棟的壓力。內政部資料顯示,扣除量能低於千棟的離島縣市後,主要交易熱區的本島縣市,大致呈現「都會衰退、蛋白微增」的態勢,六都除台中增加1.4%外,其餘均明顯減少,其中又以高雄衰退17.3%與台南減少13.7%最高,顯見南二都熱度漸退,另有產業利基的新竹市量縮最明顯,年減32.8%,反觀彰化、南投、屏東、雲林、台東、基隆等區域成交量不減反增,基隆市更是異軍突起年增18%。住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為,台中雖有交屋潮,但難掩頹勢,台南與高雄年移轉總量除因量體不多,減少幅度明顯外,短期內價格飆升速度太快,亦是買氣急凍重要因素,反觀北部因為退燒早,在資金退潮下,反而成為最持盈保泰的一群。對於低價區成交量上揚,徐佳馨提醒若無實際產業與利多支撐,在少子化等壓力下,這些區域未來恐外強中乾,購屋人不可不慎。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2022年房價創下歷史新高同時,交易量卻已減弱,加上整體環境對於房市支撐力道減退,如利率攀升,經濟表現疲弱、通膨預期降溫、政策打炒房等因素匯聚,民眾對於未來房價看法漸趨保守,「自用當道」會是2023年的房市主軸!
2022房市「虎頭蛇尾」6年來首度負成長 郭子立:明年「量縮價緩跌」
受到持續升息、資金大退潮,2022年國內房市出現了高點反轉的現象,推估全年建物買賣移轉棟數會回落到32萬棟關卡,創下近6年來首度負成長的紀錄。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立以「虎頭蛇尾」形容今年房市,針對明年大選年,多空變數更多,展望明年房市很可能出現「量縮價緩跌」的格局。2022年接近尾聲,根據6都前11個月的房屋買賣移轉數量推估,2022年台灣全年房屋交易量約落在32萬4590棟,與2021年比較,年增率是-6.8%,是近6年來房屋交易量首次出現衰退的情形,只是房價還是維持在高點,正是所謂「價量背離」的現象。郭子立表示,即使疫情仍持續延續,但原先各方都還是看好虎年房市,沒想到今年是多事之秋,經歷了俄烏開戰、持續升息、股市崩跌、圍台軍演、選戰干擾等等外部因素之衝擊,明顯影響了民眾購屋的信心及意願,交易量有逐季衰退的跡象,正應驗了「虎頭蛇尾」這一句成語。台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也指出,今年整體房市買氣不振,6都全都出現明顯的衰退現象,只有台中市藉著強勁的交屋潮,勉強維持住平盤,實際上可說是「南北雙冷」的局面,特別是南2都的台南與高雄衰退幅度最大,「尤其台積電消息淡化後,高雄買賣移轉棟數衰退6都最多,達16.5%,全國衰退9%,也印證了光靠消息面及投資客的市場是無法持久的。」郭子立補充指出,2022年台北市房屋交易量預估會衰退-6.5%,交易量約28,902棟,創近3年來新低,主要是受到房價居高不下、資金往低價區移動以及人口持續外移的影響。在此情況下,全年房屋交易量還高過台南市,衰退幅度緊跟在台中市之後,都算是難能可貴了!展望2023年房市,郭子立指出,目前各方都看壞明年房市,但明年房市有3項利多,其一是疫情退散,會出現內需報復性消費;其二是投資客退場,剛性需求更勇於出來購屋;其三是總統大選年,選前往往會釋出政策大利多。這些利多都有助於穩住房市基本盤,儘管全年交易量仍然會衰退,但衰退幅度應該是有限,至於房價表現落差可能就會比較大,過度炒作、無基之彈的新興重劃區、房價暴漲的區域,房價修正幅度可能會較大,相對而言,台北市這波房市較無炒作的情形,房價也會較為持穩,非常適合自住或是換屋族進場。不過,張欣民也指出,明年大選年也可能是把雙面刃,執政者政策若為爭取年輕族群的選票,而在居住正義議題上多所著墨,可能就會衝擊到房市的發展,最鮮明的例子就是2016年大選年祭出的房地合一稅。此外,國內外緩升息及經濟衰退,也是明年不能忽視的兩項房市利空因素。可預見的是,兔年房市會從今年的賣方市場逐漸轉為買方市場,建議有購屋換屋需求者,可多撥些時間到市場上找屋、看屋,也可大膽出價、議價,說不定就能找到物美價美的理想房子喔!
房市低迷 10月6都房市交易量年減28.2%
房市持續低迷,交易量再緊縮,六都10月建物買賣移轉為1.7萬棟,月減6.9%、年減28.2%,單月移轉量創下五年來同期新低,累計前十月六都移轉量20.4萬棟、年減幅擴大至4.4%,年底旺季難旺,全年全台交易量預估將跌破32萬棟。根據六都地政局最新公布資料,六都10月買賣移轉全數較上月衰退,衰退幅度在0.7~16.3%間,與去年同期房市正值景氣熱絡相較,新北市衰退逾4成最高,桃園、高雄市亦年減逾3成,僅台中市因烏日、北屯等地大量交屋,年衰退幅度在1成以內。其中,新北市10月移轉量跌破4,000棟大關,為20個月以來單月新低,並創下六年同期新低,台北、台南、高雄則創下五年同期新低量,顯示主要都會區房市交易動能,已漸回到這波資金潮所帶動房市多頭前的水位。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,房市價量都出現居高思危的現象,去年10月疫情後買氣快速回籠,不過今年卻是利空一波接著一波,疫情、通膨導致美國升息、台股大跌近6,000點,房貸利率連三升等,預售市場交易件數已較去年旺季近腰斬,中古屋市場也開始出現年增率衰退擴大的跡象。以今年前十月買賣移轉棟數來看,六都合計20.4萬棟、年減4.4%,其中除了台中市尚有5%成長外,其餘五都均衰退,近年房市火熱的南台灣二都台南、高雄衰退幅度均達1成以上。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,今年前八月交易量受惠新屋交屋潮挹注,年增率仍維持正成長,不過9月、10月衰退幅度持續擴大至14%、28%,尤其在去年第四季交量熱絡的高基期下,預估全年交易量年減幅達6~10%。
房市多頭提早結束?專家推估「這時間點」房價恐出現鬆動
根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計,2022年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟,創下2月後新低紀錄,且連續6個月跌破3萬棟,市場氣氛悲觀,紛紛臆測房價是否面臨反轉?房市趨勢專家李同榮指出,第三季交易量雖然急縮,但目前暫時無房價反轉下跌的危機,推測明年房價才可能開始鬆動。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年移轉棟數將比去年34.8萬棟衰退,雖然幅度不大,但實際上的市況比數據反應更嚴峻,主要因第一季房市交易相當暢旺,不過下半年房市交易清淡,兩者平均下來衰退幅度不大,但若以最近房市的體感溫度來看,交易量量縮已經是相當明顯,尤其近月預售案實價揭露件數已較去年旺季腰斬,投資退場市場剩剛性需求撐盤,去年以來的賣方市場,已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。李同榮認為,第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊,交易量急縮達15%,將是今年季交易量的最低點,房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫,全年交易量預測不會低於32萬棟,最有可能是在32萬-32.5萬棟之間,甚至更高。李同榮進一步指出,判斷此波房市多頭會不會提早結束,今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點,而第四季交易量是否延續傳統旺季效應,或是繼續走弱,端看三大關鍵因素:1.股市表現是否持續探底:今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下,連續重挫達3成之多,對房市連動性就會越來越緊密,若第四季股市回穩上升,有助剛性需求房市的資金活水。2.兩岸關係是否持續惡化:第三季兩岸軍演心理威脅下,嚴重影響房市信心,尤其是高總價產品,交易明顯減少很多。二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作,但應該不會在第四季就出手,大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後,那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。3.疫情是否持續蔓延:疫情總數持續延燒未退,尤其第三季更是疫情擴散的高原,雖然不致影響房價,但因影響房市交易活動的效率,以致成交期平均延長10天以上,笫四季疫情若能趨緩,有助交易速度,就有助交易量回溫。李同榮認為,股市表現再低應該有限,兩岸衝突短期應不致增高,疫情應該會慢慢趨緩,加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季,綜合判斷第四季房市會回溫,暫時房價沒有反轉向下的危機;至於明年房價開始會有些鬆動,部分區域與產品漲跌互見,上半年會比下半年表現較好,2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵,惟這波房價因有投資客剎車表現,縱使房價反轉,跌幅不會太深。曾敬德也指出,目前已經有科技業鼓勵員工多休假,市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰,而當前房價處於歷史高檔,在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下,房市也熄火進入盤整修正,所幸企業回流的趨勢並未改變,即使房市修正,還是會有一定的基本面支撐。
戴德梁行董事總經理:房市黑天鵝變大 爽日子結束了
戴德梁行董事總經理顏炳立看房市。戴德梁行董事總經理顏炳立4日針對第四季不動產市場展望時表示,今年房市黑天鵝變大隻,房市爽日子也結束了,展望明年,應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了,不過買氣會再降、價緩修,尤其蛋白區,就看哪家建商會開出第一槍。顏炳立表示,房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊,所有黑天鵝都已經飛來了,使得預售屋和成屋市場雙雙受創,房市走空形勢已成,預料未來房價將易跌難漲、激情不再,更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」,尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾,買氣更薄,價更難漲。顏炳立指出,通常觀察房價走勢,要看資金、利率、供給、需求這四根柱子,現在資金雖然豐沛、供給還在,但需求已經觀望,只要購屋貸款利率一拉高到4%,房市量縮將更嚴重,「這個市場就再見了!」顏炳立表示,「房市熱的時候,大家容易忘了我是誰,不過轉冷之後,一看就嚇出一身冷汗!」像前波高點時,台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢,結果回頭一看,新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了,所以當房市亂象叢生、群魔共舞時,就代表房市即將反轉,現在,就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。觀察第四季,顏炳立認為,如果房價不修正,買盤就繼續觀望,其實房地產市場,價跌不可怕,沒人買才可怕。所幸目前房市是還有溫度、有量,並不悲觀,只是有些穿錯衣服的名模,會面臨量縮價跌的考驗。展望明年,顏炳立表示,預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來!」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸,房價要再破前高比較困難,尤其是蛋白區的假豪宅,就看哪家建商開出第一槍。顏炳立表示,估2023全年土地交易量縮40%、商用不動產減少22%、全台建物買賣移轉登記棟數減少10%,平均將量縮25%。
六都房價Q2狂飆 營建業者六成看壞景氣
內政部2日最新發布2022年第2季全國及6都住宅價格指數,本季全國住宅價格指數為123.97,較上一季上升2.44%,並較去年同期大幅上升10.27%。內政部表示,今年第二季因經濟持續成長,房貸利率維持相對低檔,再加上通膨與營造成本上揚影響,推動國內房價持續走高。本季全國住宅價格指數為123.97,上升幅度分別為新北市2.10%、台北市1.03%、桃園市2.41%、台中市2.53%、台南市2.22%,高雄市2.85%,可以看出中南部房價整體漲幅高過北部地區。內政部說明,第二季全國住宅價格季變動上升2.44%,雖較第1季上升2.99%少,但仍較去年各季上升1.64至2.32%為高;另本季全國建物買賣登記棟數8萬6,010棟,較上季8萬4,776棟增加1.47%,整體呈現價漲量升情形。內政部指出,依行政院主計總處統計,第二季經濟成長率為3.05%,較上季3.72%持續趨緩;另參考國發會景氣對策信號,第2季雖皆為綠色穩定燈號,但分數出現連續下降情形,顯示景氣擴張力道有放緩情形。在金融面部分,受到央行3月、6月升息影響,五大銀行新承作房貸利率在6月已調升至1.614%,將逐步加重購屋者房貸負擔;加上9月央行再次升息半碼,購屋者壓力更趨沉重。此外,參考台灣經濟研究院景氣動向調查中營建業部分,截至今年6月,營建氣候已呈現連續5個月下滑趨勢;不動產業方面,今年6月看壞景氣的廠商比例也高達59.5%,顯示業者對於房市前景樂觀看法趨向保守,民眾在購屋時也需更加注意未來市場價格可能變動的風險。內政部表示,將持續密切關注市場交易情形,不定期辦理預售屋聯合稽查作業,並對違規炒作行為迅即稽查裁罰,另外也將持續推動「平均地權條例」草案修法,以遏止不當炒作,均衡房市穩定發展。
工作天數多+交屋撐場 鬼月移轉棟數仍開小紅盤
日受民俗月影響,房市交易冷清,不過各縣市地政局公布8月建物買賣移轉棟數,六都移轉量卻呈現月增4%與年增14%的表現,其中台中、台南、高雄短期移轉棟數有止跌回穩的跡象,專家認為應是受8月工作天數較多,且交屋移轉帶動,使得移轉棟數出現止跌回穩。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常影響建物買賣移轉棟數至少有3個關鍵,包括地政局可以辦理過戶的工作天數,預售屋交屋的買賣移轉登記與實際市場上成屋的交易變化,而8月又通常是民俗月的時間點,也是一年之中的淡季,因此通常移轉棟數會比7月少,「不過今年8月工作天數比起7月多出近1成,加上預售交屋移轉量也較大,因此帶動台中、台南與高雄的移轉棟數較7月增加。」統計六都建物買賣移轉棟數,8月總計為1.9萬棟,月增4%,年增14%。其中,雙北市呈現月減、年增,台北市2236棟,月減2%,但年增15%;新北市則月減5%,但年微增1%;新北交易移轉棟數以板橋區、汐止區、鶯歌區減少較多,主要是因新成屋移轉棟數減少所致。桃園市8月建物買賣移轉棟數為3482棟,月減2%,但年增17%;台中市8月建物買賣移轉棟數為4027棟,月增17%,年增37%;台南市為2017棟,月增10%,年增8%;高雄市2925棟,月增9%,年增12%。東森房屋研究中心副理陳玟靜分析,台中因台鐵高架化等重大交通建設帶來商機,吸引大型商場進駐,而南部則是受到台積電設廠及捷運新線動工,多方面利多拉抬房價,因此房市不受升息、股災、打炒房等利空因素影響,年月增率雙雙上漲。 曾敬德指出,8月的移轉大致反映6月到7月的交易狀況,以近幾個月市場表現一般來看,短期不容易出現大幅反彈走勢,加上9月工作天數也略比8月少一些,短期移轉量還是靠交屋撐住。陳玟靜認為,以目前房市推估接下來推案量將減少5%以上,整體呈現「量縮價穩」局勢,建議投資房地產可選擇較長年限的貸款,中途換屋、售屋較可靈活運用資金,換取更高報酬,而民眾在出價購屋前,最好還是請銀行鑑價,並先試算及與銀行確認,才能做好資金規劃,以防資產被房貸套牢。
平均購屋坪數創近年新低 繼承還比買的大網:「不想努力了!」
受高房價影響,國人買的房子坪數越來越小,平均購買坪數為31.7坪,不過反觀老年人口占比越來越高,繼承移轉棟數也逐年走高,平均繼承面積卻有41.8坪,出現「繼承比買的更大間」的奇特現象,讓網友看了搖頭直言「不想努力了!」國內正面臨人口少子化與高齡化趨勢,國發會統計2025年老年人口占比超過2成,且還會持續攀升,連帶國內的不動產市場也產生明顯改變。根據內政部統計,今年前7月建物買賣移轉的平均每棟面積為31.7坪,是近年購屋人房子買的最小的一年;但繼承移轉棟數卻持續創下同期新高,平均繼承每棟的面積達41.8坪。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據繼承與死亡人數的比例統計,過去一段時間平均每出現10個人死亡,大概就會伴隨3件的建物繼承移轉登記發生,隨人口老化趨勢加快,繼承已經是越來越多50、60歲族群會遇到的問題,因此出現購屋面積越買越小,但繼承的不動產面積維持穩定的狀況。曾敬德指出,早年長輩買的房子,雙北以外可能有很多都是面積較大的透天產品,繼承下來的面積也比較大,尤其現在很多條件不錯的不動產,有些是繼承後因為分家產才拿到市面上出售,例如一些熱門商圈的金店面,當長輩在時,幾十年可能都穩定收租,長輩不在才對外出售,換成現金後可以較為公正的分配給所有繼承人。對此現象,網友吐槽「31.7還有超過3成是虛的公設,好好笑,天下奇觀」、「所以說以後房地產要漲價打死都別信」,也有人分析「這波疫情推波助瀾下,一堆老人家走了,繼承更多,原本空屋就多達八十多萬戶,短短三年又暴增近一倍,又新蓋一堆,離房市崩盤不遠了」、「繼承也要花一大筆錢,不是所有人民都能繼承的起。」「唉!這其實挺悲哀的,想想如果你父母沒有買房子留給你,你的人生就幾乎沒有希望,這種社會真的好嗎?」
台積電效應退燒 高雄橋頭房市交易量大減逾7成
今年房市交易熱潮出現退燒,根據六都地政局統計資料發現,共有22個行政區建物買賣移轉棟數銳減逾2成,其中台積電設廠楠梓受惠的高雄橋頭,交易年減破7成,台南市新市區、新北市鶯歌區也衰退超過5成,台南甚至有6個行政區買氣下滑逾2成,明顯降溫!根據六都建物買賣移轉棟數資料觀察今年1-7月六都房市交易表現,整體交易量合計為149,982棟,較去年同期衰退1.4%,其中以高雄市橋頭區量能銳減71.2%最明顯,台南市新市區下滑56.5%居次,新北市鶯歌區年減54.0%位居第三。去年因台積電設廠話題,橋頭成為眾所矚目的房市焦點,來自各地的置產、投資買盤持續湧進搶購,去年1-7月橋頭區買賣移轉棟數為1125棟,受惠於大量的交屋潮挹注,平均每月都有160件左右的交易量。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,在台積電議題發酵下,橋頭房價不斷挑戰新高,去年1-7月住宅均價僅每坪18萬元,今年已來到23.8萬元,漲幅高達32.2%。加上今年通膨、升息、疫情及房市政策影響下,建商放緩推案速度,投資、置產族也有縮手跡象,自住客群面對央行連續升息和難以追趕的房價,也更加琢磨思考購屋負擔,市場觀望氣氛濃厚,觀察今年橋頭區1-7月僅剩324件,買氣差距明顯。若以縣市別作為區分,則是台南房市買氣轉淡最有感,已有6個行政區較去年同期下滑2成以上,包括新市區、仁德區、南區、六甲區、永康區及新營區。近年台南在重大建設、南科效應、科技大廠投資題材等利多因素帶動下,居住需求強勁,建商看好後市發展,積極搶進周邊低價蛋白區或新興重劃區,大舉獵地推案,同時也吸引不少投資客卡位,甚至還出現建案秒殺的現象。陳金萍就指出,房價在沸騰的買氣和資金的拉抬下持續攀升,但整體房價上漲過於快速,蛋白區房價已來到2字頭,造成剛性購屋者龐大的壓力,購屋決策速度紛紛放緩,今年1-7月買氣皆較去年同期疲軟,進入冷靜期,其中近備受矚目的交易熱區,如新市區、仁德區交易量縮皆已超過4成。陳金萍分析,近期受到國際局勢、通膨壓力、央行升息、政府打炒房及台海關係緊張等諸多影響,房市不確定性增加,讓市場氛圍出現轉折,交易量有放緩的跡象。加上部分行政區房價漲幅過高,且央行又啟動升息循環,帶動房貸利率持續走高,在在加重購屋者負擔,逐漸回歸理性,拉長決策時間,買氣因此下降,過往追價、搶購的情況已不復存在,「建議有意購屋的民眾,多加觀察自身購屋需求、審慎評估財務能力,保守看待未來房市發展為佳。」
台經院估製造業連6月下滑 暑假效應!服務業商機強勢復甦
根據台經院模型轉換,2022年6月製造業營業氣候測驗點為88.30點,呈現連續6個月下滑態勢,為2020年6月以來新低紀錄。台經院分析,近一個月製造業深陷歐美市場需求疲弱,中國大陸經濟谷底震盪、特定防疫封控的陰影,7月製造業營業氣候測驗要從短期低點翻揚,相當不易。由於兩岸製造業存有臍帶關係,生產供應鏈明顯重疊,市場景氣自然會相互牽動,大宗商品價格下滑,是國際市場7月以來唯一的正面消息,特別是國際油價下跌有助於石化業的成本重估。對於內需為主的服務業,7月進入暑假,防疫措施鬆綁,為服務業帶來復甦商機,台經院分析,人潮回流帶動餐飲市場復甦,6月間已有超過8成的餐旅業者看好當月景氣表現。6月台灣非製造業經理人指數(NMI)達到56.7,住宿餐飲業、零售業NMI分別達72.5、61.7,商業活動與新增訂單轉為擴張。對購屋族來說,則建議關注此次公布的7月營建業營業氣候測驗點情況,在6月已呈現連續5個月下滑態勢,為2020年5月以來新低紀錄,其中又以不動產業方面,2022年6月看壞景氣的廠商比例高達59.5%,且六都建物買賣移轉件數月減率為6.7%。隨著央行升息效應漸散,有否同步帶動房市活絡,將成各界觀察重點。雖然工業生產、貨幣供給、非農就業、批發零售及餐飲等指標尚未公布,但依國發會先前研判,國內景氣還不致於反轉,至於全球景氣,好壞參半,國發會官員表示,7月美國通膨率已趨緩,農工原料價格明顯下滑,這一波通膨看來已不致惡化,這是好消息。