台南產業園區首件住宅案即將開賣 泰嘉呂金發:南台灣房市「瘋掉了」
嘉集團18日舉辦台南產業園區住宅大樓案「世界之心」動土儀式,泰嘉開發、太普高(3284)董事長呂金發表示,原以為總統大選年,市場應該比較保守,但台積電陸續宣布在高雄、嘉義建廠,南台灣房市「瘋掉了」,十幾年前他在做代銷時,高雄、台南房子是乏人問津,現在不用打廣告也賣得很好。「世界之心」每坪開價3字頭起跳,也因為預約踴躍決定提早銷售。「世界之心」今舉辦動土儀式,因為該案基地面積超過3700坪,因此呂金發(右4)又稱這是「巨鯨計畫」。(圖/林榮芳攝)呂金發表示,台積電效應在南台灣持續發酵,除原本就有台積電深耕的台南南科外,高雄第一座廠年底完成,嘉義也確定將建廠,看好未來南台灣經濟、就業發展將持續帶動房市需求。泰嘉集團深耕南台灣,總部在高雄,近年台南最夯的九份子重劃區也有多筆推案,他估算買盤應該有一半來自外地人。泰嘉集團推案向來自建自售,由自家上嘉行銷負責銷售,而太普高透過100%持股子公司上嘉行銷,代銷業務是目前太普高的重要營收來源。(圖/林榮芳攝)他說,南科不僅有台積電,還有聯電等很多世界級的企業,和不少光電業、化工氣體業進駐,帶來了9萬多個就業人口,幾乎都是高所得,也讓台南的重劃區蓬勃發展。呂金發指出,台南房市經過8年來的上漲,加上新冠疫情之後的兩波段飆漲,永康、平實營區、中西區等主要區域,都已站上4字頭,安南區的九份子重劃區大樓住宅,近期的最高成交價也都來到每坪37萬到38萬元。這次他選在台南產業園區裡推出「世界之心」住宅大樓,也是園區啟用30年來第一個住宅大樓推案,他表示,台南產業園區作為南科衛星園區,全台罕見劃有住宅用地,迄今只有600多戶透天厝,在台南房價波段上漲之後,預估「世界之心」每坪開價30~33萬元,比車程10分鐘外的九份子重劃區每坪少逾6萬元。「世界之心」基地面積3743坪,規劃興建5棟15樓的住宅,共有9個店鋪、532戶住家,每戶介於20坪到37坪,以2房和3房的產品為主,總銷約60億元,不過目前週邊生活機能欠佳。呂金發回想起7年前進場九份子重劃區推案時,重劃區只有7-11一家店,發展至今已有全聯等生活機能,以及台南首座九年一貫九份子國中小、運動中心也在發包,「台南產業園區既有就業人口2.6萬人,目前僅有600戶的透天,這次推出500多戶住宅大樓,之後還有聯上集團和海悅將推案,案量皆比『世界之心』大,生活便利性會像九份子一樣,一點點起來。」呂金發不擔心地說,本來預計5月18日才要公開,因為預約踴躍,所以決定提早在4月底銷售。台南產業園區(原名台南科技工業區)面積約494公頃,除了產業用地,特別劃設31公頃社區住宅用地,2023年產值約6800億元,有奇異、可成、友達、聯合再生能源,以及堤維西等多家隱形冠軍企業,台灣成膜、台灣東洋、安瀚視特、東特公司等企業,更是台積電的半導體上游材料供應鏈。至於泰嘉開發於2020年入主的上櫃印刷板材廠太普高,在經過2年監管期後,已開始展開營建佈局。呂金發說,太普高透過100%持股子公司上嘉行銷經營代銷業務,過去2年來自代銷的營收占比已增加至2、3成,今年泰嘉擬推案100億,台南、高雄仍有在售成屋約32億元,若泰嘉房屋銷售續傳佳績,則太普高業績也會成長。營建開發則有望在今年看到小小的成果,目標2025、2026年建案貢獻能逐年成長。
要命的屏蔽1/0403震出破百危屋 內政部拒揭紅黃單建築扯個資法遭打臉
0403花蓮大震驚撼全台,迄今仍餘震不斷,也震出了居住安全風險。其中慘痛受災戶花蓮天王星大廈,在2018年2月6日地震後即遭貼了「黃單」,代表內部非主結構有傷人可能,但這些資訊卻未充分揭露,導致在災前仍有不少交易,受災的新屋主一夕之間才驚醒直呼「根本不知自家被貼黃單」,引發各界譁然。據了解,花蓮天王星大廈經歷2018年強震後,因外牆玻璃震碎、磁磚剝落等,當年縣府已貼出黃單,然而因未曾公開上網,不少外地買家並不知情。根據國土署截至4月10日前統計,目前全台有紅單44件,黃單73件,以花蓮縣最多,一縣就佔了3成,然弔詭地是,攸關建物安全的紅黃單揭露,全台竟然沒有公開搜尋平台。本刊記者進一步調查,以六都來說,桃園市紅黃單掛零,台北市公開揭露市內全部紅、黃單處所,其餘縣市,包含「紅單」最嚴重的花蓮縣,都未在線上揭露資訊。外界質疑,政府是否因擔心影響房價,繼而屏蔽要命資訊,無辜接手者將慘淪房市冤大頭,輕則財損,重恐奪命。台北市中正區中華路二段一處連棟老宅,因房屋結構毀損,一度遭列「紅單」建築,儘管目前已轉為「黃單」,不少住戶仍感到恐懼。(圖/報系資料照)記者實地走訪新北市受災的土城華廈「台北一家親」,大震之後53戶超過80人被撤離安置,受災民眾直指社區一樓便利商店門口的2根梁柱,鋼筋量根本不足,希望查明是否偷工減料。管委會薛主委無奈表示,自己住的後棟受損已屬輕微,但在短暫回家收拾行囊時,仍感受地面不平造成的傾斜,至於前棟則不少住戶,根本不敢進家門。談到安置,主委坦言,自己因為附近還有一間空屋,目前全家搬過去沒有問題,但社區的清寒或老弱家庭至今沒有收到補助,甚至因此得向親友調頭寸,儘管安置期已於10日屆滿,不少住戶根本不敢回家,下一步在哪都不知道了,雖然住戶有意都更,但現在光是肇因責任歸屬與合作建商磋商,短時間不太可能完成,就地重建實在有些遙遠。針對紅黃單可能影響到房價,薛主委仍呼籲,希望政府單位設立紅黃標查詢網站,不然有人剛花了一生積蓄誤買危樓,垮了還要繳貸款情何以堪?至於曾經有列入黃標建物經過改善,同樣也應該列供民眾查詢,像天王星就是黃標的案例,如果住戶很芥蒂,就加緊尋求都更解危。新北市土城區「台北一家親」社區,由於地震造成房屋毀損,列入黃單警示建築。(圖/讀者提供)對此,內政部國土管理署官員解釋說,由於《個人資料保護法》等因素,不可貿然將紅、黃單建築資料公開上網,卻無法解釋為何台北市建管處能全數揭露。謝姓民眾痛批,不動產交易過程中「凶宅」格外受到民眾關注,也因為揭露與否衍生詐欺爭議,但畢竟凶宅還是屬於心理層面的問題,至多是房價受到波及,後來內政也已明文規定必須在買賣「不動產說明書」記載揭露,坊間也不少仲介網站地圖可查找資訊,但攸關實際人身安全的紅黃標建築資訊卻遭內政部帶頭屏蔽,房價與人命到底孰輕孰重。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為,紅、黃單建築公告都已貼在建築大門口,不可隨意塗改拆卸,主要是為了「警示不知情人士走進建築後果自負」,且紅、黃單本來就滾動式修正,只要補強結構,經過結構技師複驗通過,就可報請縣市政府拆單,上傳全國資訊網雖不致違法,但意義不大,且資訊不能即時更新,又會引發爭議。至於兇宅有永久性「做完法會也不能解除列管」。然而法界對於公告紅黃標建築是否違反《個資法》有不同見解,鼎川法律事務所主持律師梁繼澤指出,像手機號碼等有高度屬人性,確實是《個資法》中的列舉保護事項;然而,地址不屬於其中保護事項,畢竟「給你地址誰看得出裡面住誰呢」,因此地址應當不屬於個資法所要保護的個人資料。他表示,可以理解國土署受到地方居民抗議房價的壓力,但地震紅黃單的目的,是災後立即針對建築物受災程度進行判定,依《災害防救法》「提升全民防災意識」的立法意旨,以及《政府資訊公開法》相關規定,紅黃單資訊本就該即時正確公開,以便民眾合理安排防災措施。
台積電點石成金1/全台拜請護國神山!看嘉義身價漲屏東建商也許願 全台唯這喊「不要來!」
台積電設廠點石成金的威力,比自家股票漲勢還驚人。半個月前,台積電宣布進駐嘉義科學園區,使嘉義房市成為今年萬眾矚目的新焦點。CTWANT記者調查,嘉科和嘉義太保高鐵站相距不遠,3年來周圍重劃區土地價格炒了快1倍,新建案房價也從1字頭跳漲3字頭;正在爭取台積電下個進駐點的雲林,地價也已蠢蠢欲動;屏東建商苦求「很想、很希望能翻轉」,全台唯有桃園敢喊「台積電不要來!」 3月18日,台積電先進封裝廠(CoWoS)進駐嘉義消息一出,原已高漲的嘉義土地、房屋價格再掀波動。「高鐵附近農地近一個月從1分(293.4坪)2000萬元漲到3600萬元左右,炒了快1倍。」仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示,之前就有投資客去嘉義高鐵附近買農地,但土地是近期才大漲,新建案房價是很早就開始漲了,成屋市場因附近物件不多,屋主也惜售,價格比較穩定。業者表示,台積電還沒確定落腳嘉義科學園區前,周邊地價就有微漲但沒有到大漲,沒想到3月開始陸續傳出1分地農地喊到3600多萬元天價。圖為嘉科整地現況。(圖/讀者提供) 根據實價資料顯示,位於嘉義科學園區旁的縣治特區與嘉義高鐵特區,短短3年房價就分別漲了83%與32%,近1年周邊大樓平均成交價每坪約28萬元,預售新案房價則已坐3望4。 高鐵站附近最大推案建商清景麟集團,3年來共推出4案、約2300戶。董事長林聰麟去年就笑稱,「嘉義需求嚴重大於供給,建商是怎麼蓋怎麼賣!」總戶數645戶的「高鐵科技城」,去年9月底銷售,3個月就完銷;目前銷售中的第4案「AI世界城」,總戶數超過800戶,農曆年後才開案也已進入銷售尾聲,林聰麟透露第一批實價登錄將有500多戶,「大部份的房子在(台積電)宣佈前出售。」 在地建商聯儀建設、嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡就說,很多上市公司、大建商,這2個月一直再問「有沒有大塊基地可以買?」台積電把全國各地的業者、消費者都帶來了。不只高鐵特區和縣治特區,20分鐘車程的嘉義市區因生活機能完善,目前新大樓開價在32~38萬元左右,朴子市區房價也站穩3字頭。 聯儀建設去年12月中在朴子推出新案「仰望」,很多人早耳聞台積電要來,3個月就完銷。「仰望」案量將近4億元,總戶數39戶,對在地建商而言,規模不算小,能有如此飛快的銷售成績,呂冠衡感到很意外,他也透露目前正在規劃的二期,已經很多人在詢問,礙於建照還沒下來,所以還不能銷售。 「基礎建設充足,不缺水電,台積電落腳雲林應該沒有問題!」隔壁的雲林縣長張麗善近期也積極爭取台積電落腳中科虎尾園區。雲林縣不動產開發公會理事長李銘洲就告訴CTWANT記者,目前雲林虎尾房價未漲,但土地地主已出現惜售,高鐵附近土地開價和去年比,每坪大約漲了2成,現在已來到一坪20~33萬元,期待台積電到來。近來雲林縣長張麗善很積極爭取台積電落腳雲林,更引發雲嘉搶水大戰,為容納更多高科技產業進駐,有意擴大中科虎尾園區發展成為虎尾產業園區。(圖/報系資料庫)南台灣屏東也眼巴巴的望著台積電南下,不過比起縣長周春米,業者的態度似乎較為積極。CTWANT記者採訪屏東在地建商印象建設、台灣省不動產公會副理事長王世賢時,他抓住機會狂吐偏鄉無奈,「屏東位處偏遠,需要發聲讓中央政府、全台百姓看見屏東的辛苦與哀愁,屏東要產業升級轉型,才能讓北漂青年回流,讓獨居老人降低、老有所養……不要老是『站尾包衰』,很想、很希望能翻轉。」 王世賢點出幾項設廠優勢,大力向台積電招手,除了水電供應無虞,半導體產業關係到全球經濟命脈,分散投資下,台南、高雄已有半導體廠,屏東將是最佳的延伸選擇,高鐵南延、捷運東延、高屏二快等建設將把高屏兩地縮為1小時生活圈,可以相互支援調度。目前已正式動工的屏東科學園區,面積達73.83公頃,如果台積電能進駐,可完善科技產業聚落效應,且屏東總人口數將近80萬人,可提供台積電充足的人力資源,「屏東的房地價格長期被低估,台積電進來,可以回復正常價,還屏東縣民一個公平正義價格。」 全台唯一將台積電拒之門外的桃園,桃園不動產開發公會理事長劉守禮勇於反骨,「我不希望台積電來,要是來了,萬物皆漲,非全民之福!」尤其對已經缺工的營建業來說,還要花2倍薪資跟台積電搶工,最後仍是反映在房價,他稱這是「台積電之亂」,也提醒政府,「台灣只靠一個台積電,是很危險的事。現在漲勢還沒停止。」桃園不動產開發公會理事長劉守禮表示,台積電到哪、哪邊就倒楣,房價地價漲,民生餐飲消費萬物皆漲。(圖/林榮芳攝)就怕房價飆漲又引起政府打炒房,不動產聯盟總會理事長林正雄急忙強調,台積電帶領台灣產業蓬勃發展,不只是是電子產業,也造成不動產置產旋風,這幾年買方有理財成功經驗,大家必須正視,台積電所到之處帶動房價是無可避免的現象,已不足為奇,在自由市場機制下,房價過陣子就會回歸正常現象,無需任何官方的管制。台積電若能帶動農業大縣重新翻轉,對於政府長期努力平衡城鄉發展,也是一個很棒的機會,應是值得鼓勵的事。
台積電點石成金3/嘉義建商走路有風?但私下嘆大建商搶資源內幕
「恭喜恭喜!」「今年房市就看你們了!」台灣省不動產公會3月29日召開會員大會,難得齊聚一堂的全台各地建商,紛紛向嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡道賀。前台灣省不動產公會理事長黃啟倫向CTWANT記者解釋,「嘉義地域關係的同業最近都滿面春風、走路有風!」 以往會員大會上媒體焦點多在六都和新竹,然今年3月18日台積電宣布2座先進封裝廠(CoWoS)將進駐嘉義科學園區,預計2028年量產,可望帶來數萬個就業機會後,嘉義成了新焦點,讓呂冠衡在今年的大會上更有底氣走向記者群打招呼。 會後,呂冠衡接受CTWANT專訪笑稱是「風水輪流轉」,以前嘉義房市大部分是在地人支撐,量體不大,沒什麼漲幅,也不曾引起外界關注,沒想到這次台積電要來,全台矚目;但話鋒一轉,對他們在地建商而言,「是一則喜一則憂」。 呂冠衡回顧房價跳漲歷程,縣治特區雖有嘉義縣府、行政機關,過去還有體大、稻江、大同技術學院等學校,但因為生活機能不佳,早期很多建商進入開發銷售期漫長、利潤也不好,在地建商根本不想去開發。最早進場的就是宏都建設,後來被豐邑建設買下改成豐謙建設(5523),也是嘉義唯一一家上市櫃的建商。嘉義太保擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大產業園區,早在台積電進駐消息前就帶動一波房價。圖為嘉義縣馬稠後產業園區。(圖/摘自嘉義縣政府網站) 一直到故宮南院進駐,房價有些微波動,但每坪都只有10多萬元;9年前,遠雄集團推出「遠雄國寶」,當時就把區域房價拉到每坪17萬元,「大家都覺得不可能,在地人都不能接受,但最後還是賣完了。」呂冠衡繼續說,2021年起,清景麟集團也來了,靠著周邊六大產業園區話題,一連推出「高鐵國際城」等4案,房價從每坪22萬元,到現在的正在銷售的「AI世界城」,已將房價推升到35~38萬元,「嘉義房價都是被外地建商拉起來的!」 「很開心台積電來,但也擔心外地建商跟著進來,在地建商經營壓力越來越大、老百姓房價越來越高。」呂冠衡說,在地建商財力有限,加上央行信用管制的政策,大多鎖定800坪以內的土地來開發;外地建商口袋深、資源多,都是看2000坪以上土地、一口氣推出千戶規模造鎮案,「因為量大,營造成本比我們低,但銷售單價還比我們高。」呂冠衡說,外地建商財力雄厚,購地都鎖定2000坪以上土地推造鎮案,買地很敢出價,有品牌有資源,推出的房價比別人高,壓縮在地中小建商生存空間。(圖/報系資料庫、林榮芳攝) 他也舉例,外地建商高價搶土地的狀況嚴重,「嘉義朴子、民雄一帶,在地建商評估土地每坪24萬才考慮敢買,但外地建商30萬元以上都下的了手。擴大縣治特區將近400公頃的農地,炒到一坪12、13萬元了,推算未來房價肯定都是3字頭以上。」這兩個月,很多上市公司、大建商都一直再問有沒有大塊基地可以買,令他相當擔憂。 呂冠衡說,外地建商進來,搶土地、搶工人、搶資源,廣告預算多,銀行借貸也比他們更有利,在地中小建商很吃虧。他認為這完全是打房政策失敗所造成的,「因為方向不對,病急亂投醫,肥了政府稅收,坐實大者恆大,壓縮了中小建商的生存,苦了購屋者的荷包啊!」雖然台積電所到之處能活絡房市,但如同打開潘朵拉的盒子般,嘉義房市將揮別昔日的寧靜。
台積電點石成金2/雲嘉期待脫離老窮孤 翻轉前高房價先壓垮無殼低薪青年
台積電宣布進駐嘉科,讓過去話題寥寥無幾的嘉義房市,成為今年萬眾矚目的焦點,有網友揶揄「一縣市一台積電」「以後台積電比7-11多」,CTWANT訪問雲嘉人,對於台積電落腳表示相當期待,「終於能脫離又老又窮」「生活出現轉機,不然偏鄉20年後還是偏鄉」,不過也相當擔憂「在地青年低薪問題下,更買不起房子了!」 37歲的許先生,嘉義人,接受CTWANT採訪直言,這幾年嘉義房價上漲,都快追上台中郊區了,對於無殼蝸牛,當然是不樂見囉! 「過去嘉義房價一直不高,但從馬稠後科技園區動工以來,外來投資者就聞風而來,房價被炒起來,也帶動20分鐘車程、機能好的嘉義市房價飆漲。」許先生秀出售屋網平台上的價格,嘉義市西區屋齡3年的新成屋,權狀29.6坪的3房2廳2衛電梯大樓物件,售價858萬元;而高鐵站附近預售案已快4字頭,許先生無奈表示,「高鐵那邊事實上很荒涼,生活機能也很差」「在地青年低薪問題下,更買不起房子!」嘉義高鐵站周邊仍是空地田地居多,沒有生活機能,房價漲到快登上4字頭,讓許多嘉義人感到不可思議。(圖/報系資料庫)許先生說,雖然也是帶動原本有殼族的房價,但在地人自覺二手屋金額已太貴,不願買高昂的舊房子,所以轉售也遇到問題,「(台積電來)當然是有帶動就業機會,但在就業之前,住房問題就先出現了。」 儘管如此,許先生認為大多老一輩嘉義鄉親對台積電仍是期待,「因為嘉義是老人城市,人口外流嚴重,吸引一些年輕人回來,一方面房子好賣,一方面也是增加城市的新血。」雲嘉面臨嚴重人口老化及人口外流等問題,過去政府再怎麼努力都難以改變現況,台積電有機會翻轉財富、青年回流,成為老雲嘉人的希望。(圖/報系資料庫) 日前就傳出因南科快速發展,台南安定區土地價值狂飆,地方約200人一夕致富的新聞。另一位老家在雲林、40歲的歐先生,雖是離鄉第二代,但家族在雲林也還有房地等資產,看著台南有阿嬤因地價暴漲成富婆,「雲林又老又窮土地又便宜,如果可以有科技大廠進駐帶動一些基礎建設與商機,基本上是好事。」 歐先生說,農民就是只有農地,他們沒有體驗到發財,台積電蓋在旁邊,基本上就會有人收購、生活有轉機、偏鄉有人進駐,「現在是最有機會享受台灣重新起飛甜美果實的時候,不然偏鄉20年後還是偏鄉。」
他嗨喊「無房者春天來了」 403強震後房價崩?一票人敲醒:根本噴爆的開始
花蓮3日發生規模7.2強震後,接連2天餘震共超過400起,其中多達上百次明顯有感,全台出現不少房屋受損災情,根據內政部國土管理署昨(5日)公布勘災危樓名單,共有18建物遭列紅單、34件列黃單。對此,一名網友好奇拋問,地震過後「房價是不是要崩跌了?」貼文曝光後,一票網友卻點出「1殘酷原因」直呼繼續漲。一名網友在Dcard以「地震那麼嚴重,房價是不是要崩跌了」為題發文表示,這次花蓮發生規模7.2強震全台有感,可說是北部近幾十年來最嚴重的地震,對比先前的921大地震,當時房價連續崩跌了半年,也讓他滿心期待這波房市走冷,雀躍直呼「無房者的春天要來了嗎~~可以準備看房了。」沒想到貼文一出,不少網友紛紛不看好,認為地震過後老宅沒人敢買,因此中古屋跟新房一定會漲價,「災後重建房產相關原物料和缺工更嚴重,價格很難往下,老宅沒人要買 中古跟新宅必漲」、「老舊公寓沒人要買,新房繼續漲」、「921是有影響的經濟,現在根本沒有影響經濟,而且目前市場都供需失衡了,現在再多一堆老屋直接出問題,被迫換屋~價格你覺得會上還是下?」、「不會跌啦,但最近一定很多裂縫千萬破屋拿出給年輕人接盤」、「傻孩子,根本是噴爆的開始,經歷過強震,震出一堆危樓,一堆人沒地方住,他們不用去買新的嗎?」另外,也有人點出,「我馬上看到耐震宅的廣告,當然是主打耐震加價賣啊」、「我買的是制震宅,制震宅價格應該會更好」、「要起飛了吧,房子震壞,需求上升,又可以推更多建案。」
403震出都更政策「重老不重危」 李同榮:老屋健檢篩出危險建築
403花蓮地震7.2級,強度僅次於921規模7.3級,各地傳出災情不輕,新北捷運環狀線單軌位移、台北機場老舊公寓10連棟住宅門框嚴重扭曲變形、樓梯斷裂。房市趨勢專家李同榮直指,天災地震難以防患,但問題出在防災政策,首當其衝應檢討的就是都更與危老重建政策,嚴重的問題是「重老不重危」,他同時提出2大防災解決方案:(一)一定屋齡以上老屋,全面強制健檢(二)嚴重危屋,強制拆除都更。李同榮指出,台灣921地震曾造成2,415人罹難,29人失蹤,11,305人受傷,另有51,711棟房屋全倒,53,768棟房屋半倒,是台灣自戰後時期以來,傷亡損失最嚴重的自然災害。國家地震中心曾研究指出,一旦北台灣發生規模6.3以上的地震,台北地區恐會有4,000棟房屋倒塌,這麽嚴重的問題,如何防範,似乎是難解的習題。李同榮指出,2016南台灣大地震,震出蔡英文政府立刻將「都市更新」列為住宅政策三箭之一,雖然如此,對防災都更束手無策,象徵性的提出鼓勵民間老屋進行安檢快篩的補助,老屋甚至危屋的住戶往往意願不高,以致補助老屋安檢快篩政策成效不彰。他質疑,危老重建政策只是都更政策難以推動的替代性政策,不但弊多於利,且對都市再生產生負面影響,而且是重老不重危,政府大部分是被動式的做莊,容易整合的擺前推動,政府只盤算送件數量多寡能充當政績,對危屋缺乏主動出擊的動能與強制拆除都更的公權力運作。「都市更新」條例雖然曾修法改善通過,但諸多問題仍然難解,追根究底應是防災優先,全台六都之中,最需要都市更新的都會就是充滿液化土壤的台北都會,平均屋齡達37.6年為六都最高,屋齡35年以上老屋戶數超過60萬戶以上,在921地震前的建築物耐震力不足,只要是強震襲擊北台灣,雙北倒塌建物將不計其數。他認為,防災都更要推動,斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢,並針對全台危害等級嚴重的建築,給予大幅度的容積獎勵,而蓄意阻撓者,政府要拿出公權力,實施強制拆除都更。李同榮強調,政府目前對35年以上建築的健檢工作束手無策,所採取配套只是被動式的補助措施,沒有強制性健檢,根本發揮不了作用。一般建築物採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元,就算台北市35年以上建物60幾萬戶全部快篩,總預算約50億,這種攸關人命的預算,政府應優先編列,再依建物危害程度詳細檢測,並分級分類給予輔導補助與改善,而危害嚴重等級的建物,政府就必須給予特別容積獎勵,提出一坪換足一坪的誘因。李同榮最後建議,都市更新推動,應首重防災型都更,現在不做,以後一定會後悔,而防災都更要徹底執行,政府不能只做半套,既然被動式補助健檢執行不力,建議政府要下決心做好防災都更只有2招:(一)一定屋齡以上老屋,全面強制健檢(二)嚴重危屋,強制拆除都更。
與祖先為鄰1/盤點北市靈骨塔周邊房價「這處」漲26% 善導寺納千骨也上9字頭
「福地」向來被列入嫌惡設施,適逢清明節,CTWANT整理北市4大「靈骨塔」塔位狀況及周邊陽宅房價,發現富德靈骨樓附近陽宅,近5年房價漲幅高達26.6%;位於北市中心的「善導寺」雖納骨功能為寺廟附屬設施,但據了解裡面也住了千名祖先,周邊陽宅不見抗性,房價平均9字頭。據了解,善導寺附設的納骨設施,塔位容納數已滿,雖已沒有納新的先人進駐,但原本的塔位數量就有約1000個左右。(圖/周志龍攝)CTWANT委託大家房屋統計台北市公私立的陽明山靈骨塔、陽明山臻愛樓、富德靈骨樓、慈恩園生命紀念館等靈骨塔周邊生活圈房價狀況,發現近5年與塔為鄰的陽宅房價,近年跟隨大盤皆有7%以上漲幅,其中位於文山區的富德靈骨樓,周邊陽宅房價更是從每坪46.3萬元漲至58.6萬元,漲幅高達26.6%;而慈恩園生命紀念館因位於信義區半山腰上,距離台北101不到20分鐘車程,周邊平均房價也有近7字頭行情。富德靈骨樓所在的文山區福德坑,山腳下即是政大、萬芳醫院等商圈,又緊鄰木柵動物園,具醫療、文教及休閒機能,區域純住宅氣氛濃厚。能有高達2成的房價漲幅,大家房屋企研公關主任賴志昶分析,文山區本身就屬北市蛋白區,房價表現不如市中心,5年前房市低點,中古物件均價約4~5字頭,疫情後房市多頭大起,不少指標建商往文山區推案,最精華的木柵市中心、萬芳醫院周邊更有新案成交價達8字頭以上,帶動中古行情上漲。而慈恩園生命紀念館周邊平均房價將近7字頭,賴志昶認為,慈恩園位於大安、信義區交界,山腳下即為捷運麟光站、吳興街商圈,周邊地段頗具優勢,因此房價自然較具支撐力道;反觀陽明山靈骨塔和臻愛樓雖說山腳下有捷運北投站商圈,但區域長期為北市蛋殼區,無地段優勢加持,歷經房市大多頭,房價漲幅仍不到1成。位於信義區和平東路三段半山腰上的慈恩園,距離台北101不用20分鐘車程;慈恩園旁其實還有另一家「信義天相寶塔」(左),不過因沒有聯外道路,門前土地為慈恩園所有,自2013年取得使照至今尚未啟用。(圖/黃威彬攝)而非靈骨塔建物,但卻有納骨和牌位存放的善導寺,CTWANT致電洽詢得知,「骨灰現在沒有位子,只能放牌位,祖先永久牌位要20~25萬元。」另有清明法會臨時排位的服務與報價。根據殯葬管理條例第102條規定,寺廟附設納骨設施得繼續寄存,但不能對外販售且超越原核准的寄存數量;牌位寄存則不屬殯葬設施,不再此限。善導寺於日治時期1926年完工,原名「淨土宗臺北別院」,是當時日人在台的信仰中心,經過翻修後蓋起新大樓,也提供納骨服務,但目前塔位已滿。據了解,裡面住有千名祖先。善導寺除了有同名的善導寺捷運站,也近行政院、監察院等政府機關,和台北喜來登飯店、五鐵共構台北車站。超精華地段不因納骨影響房價,每坪均價落在92.3萬元,比起5年前漲了14%,周邊新建案每坪更站上百萬。由於火化普及土地禁葬緣故,導致塔位需求大增,北市殯葬處副處長陳智豪表示,目前北市公立靈骨塔中,陽明山靈骨塔和富德靈骨樓均已飽和,富德靈骨樓排隊候補644位,只剩陽明山臻愛樓尚餘約1.1萬餘塔位,因此北市編列13億元規劃在現有富德靈骨樓東北側興建地下1層、地上10層「富德新塔」,可提供12萬個塔位、5萬個神主牌位,預計2027年完工。他也強調,富德新塔順應當地地景及地形設計為橢圓量體,採用木色格柵融入自然,室內設計中央天井具有熱循環作用,不僅節能減碳,並具視覺穿透美感。儘管如此,當地居民仍有疑慮。富德新塔設計圖出爐,將規劃現代化外觀,內部採光天井設計、周圍景觀綠化,減少居民視覺衝擊。(圖/台北市民政局提供)博嘉里里長吳坤輝表示,鄰避設施定下來了,要擋是擋不住,只能轉向與市府協商如何加強地方建設,像是開闢道路、道路拓寬、加強排水等,以解民怨。不過他也提到,不是每個居民都反對,也有少數有就近納骨需求,富德靈骨樓已滿,北市只剩私人慈恩園和公立臻愛樓,塔位價格相差一倍,「有人希望趕快蓋,沒有碰到家裡有需求的,當然會認為蓋了影響房價,每個人想法不同。」根據實價登錄,富德靈骨樓山腳下的木柵路四段巷弄屋齡約30年的中古華廈,雖屬正北市門牌、鄰近捷運木柵站約步行10分鐘,不過僅約4字頭行情;相較木柵站周邊同為屋齡較高的中古電梯、華廈社區,都還有6字頭,顯見越靠近嫌惡設施,房價落差至少5成左右。不過該里已有富德公墓、富德靈骨塔等設施,存在房市抗性多年,且長年房價處於低檔,賴志昶認為,就算興建新塔,應不至於對區域價格產生太多影響。
升息半碼對房市影響有限? 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點),打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測,房地產界普遍認為對房市影響有限,儘管升息半碼,千萬房貸每月僅多出631元,專家則點出三大不利影響,其中即包括租金持續攀高,而對於交易量影響,認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為,央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升,升息策略可謂一石二鳥,而對處於高檔的房市而言,將產生三大不利影響,包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高,李同榮說,顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本一旦增加,就會帶來轉嫁效應,租金就會持續高漲,對年輕人又是一大打擊,而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下,漸進式的往上增加,也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化,2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟,年減15%,一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空,加上平均地權條例上路後利空淡化,建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現,在連續升息房市交易量縮後,房價表現明顯趨穩,統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數,六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%,不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區,房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵,市場交易量萎縮,不過2023年上半年升息循環告一段落後,市場也逐漸習慣2%的房貸年代,加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔,台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動,房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加,曾敬德說,短期內還是會有降溫效果,不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著,升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多,要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群,中高總價市場並未出現失控狀況,反而總價1500萬元以下市場表現活絡,推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施,不過這次突發升息也有一石多鳥效果,一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫,也可避免ETF市場資金過熱狀況。
達麗台中高鐵案接待中心「開小門」潛銷6成 海悅曾俊盛:房市走高會持續
台中高鐵站前總銷190億元大案「達麗新高鐵」,29日舉行公開記者會,達麗建設董事長謝志長公布潛銷已接近6成、超過700戶,且未來開價上看每坪55萬元,創區域高價。對於目前房市市況,海悅國際總經理曾俊盛認為,政府打房、市場供給萎縮、營建成本上漲,預估房市走高、價也走高的趨勢會一直持續下去。曾俊盛表示,股市和房市是連動的,房市是落後指標,股市漲上去後,房市也會跟著上漲,政府打炒房、平均地權條例實施後,利空出盡,房市緩步上升,目前還在上升中。他也提到,打房是兩面刃,建商成本變高,推案量降下來,市場供給萎縮,價格也不容易下來。伴隨產業發展,政府開放技術移民,雖台灣有少子化問題,但影響房市需求不會這麼快看到,且護國神山台積電為帶來的能量,讓房市不墜。對於缺工缺料,他表示,營建造價已上漲6成,每個案子工期都延長,現在動輒5~7年才能完工,產出成本變高、速度變慢、市場產品變少,預期房市走高、價也走高的趨勢會一值持續下去。「達麗新高鐵」今天公開,基地4500餘坪,總銷上看190億元,謝志長表示,潛銷主要銷售15樓以下,到目前已售接近6成,「原本以為工期長慢慢賣,沒想到賣的速度比高鐵還快,未來上看開價可以到每坪55萬元,應該是創台中烏日地區高價。」「新高鐵」坪數規劃22~46坪、2~4房,共1229戶。(圖/林榮芳攝)「達麗新高鐵」2021年取得土地到現在快3年,因為申請建照剛好遇到疫情,審核會議延後,申請過程冗長,正式拿到建照報開工又碰到台中工安事件,因為基地在高鐵站旁,相關單位要求又更嚴格,讓謝志長嘆,「這案子是好事多磨!」謝志長說,目前已在做地下基礎,預定2027年完工入帳。由於接待中心也才完成樣品屋,因此決定329公開,但其實去年9月接待中心還是半個工地時,就已「開個小門」介紹案子,且來聽說明會的人潮滿滿。謝志長表示,原本以為工期長、慢慢賣,沒想到銷售速度比高鐵還快,正式公開已銷快6成,未來高樓層開價上看每坪55萬元,不過覺得台中房價還是有點委屈了。(圖/林榮芳攝)他也強調,高鐵搬不走,未來台中高鐵旁還有近5萬坪基地的高鐵娛樂購物城,「達麗新高鐵」基地無可取代,未來建設完工,將改變人車潮和繁榮度,已購客不是只有當地人,還吸引南來北往的置產客購買。對於台中房市,謝志長表示,達麗到台中快10年,剛到時被定位是外來建商,但他看好發展設立台中辦公室,因為高鐵開通後改變台灣生活圈,產業帶動台中發展,再加上氣候宜人,台中是個很好的移居都市。除了台中娛樂城外,台積電還會繼續擴廠,人口發展還會持續上揚,達麗也還會繼續深耕台中,會繼續覓尋土地,他也透露,達麗找地離不開產業與交通。
全台房價4年狂飆46% 房仲市調:52%民眾持續看漲
永慶房產集團27日發布「政大永慶房價指數」,4年多來全台房價漲幅已高達46.1%,雙北以外皆有5成以上漲幅,新竹漲幅更高達82.6%。目前預售、中古屋交易過熱都是「賣方市場」,永慶房產集團業務總經理葉凌棋提醒,「政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率!」「政大永慶房價指數」以台灣最近一波房地產價格開始走揚的2020年作為起點,自2020年Q1至2024年Q1,統計4年多來全台房價,發現漲幅已高達46.1%,雙北以外的五都更有5成以上的漲幅,新竹更高達82.6%。若比較七都「大樓」房價指數來看,除雙北市大樓漲幅低於4成,其他地區的大樓漲幅在51.3%至66.1%間,其中,新竹的大樓行情,一口氣飆漲91%。2020Q1-2024Q1七都即時房價指數對比。葉凌棋表示,觀察7大都會區2024年Q1房價,與上波歷史高點相比,新竹縣市已漲1倍、台南上漲逾7成,桃園也有超過6成的漲幅,顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年Q1房價相比,桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成,新竹縣年漲幅達2成,雙北漲幅為個位數,房價小幅上漲中。根據永慶最新調查也發現,52%消費者看漲房價,創近8季新高;看跌比例僅15%。目前有50%消費者認為今年是最佳購屋時機,另有51%消費者在「新青安貸」促動下,有加快購屋的打算。2020Q1-2023Q4七都「大樓」房價指數變化。「房價暴漲、暴跌都是仲介不樂見的,只有平穩才好賣。」葉凌棋指出,全球經濟穩定復甦,台股突破2萬點創高,台灣消費者信心也明顯回升,房市也難有看跌房價理由。不過房價漲幅已遠超過薪資漲幅,成為非常嚴重的問題。政策的管控無法影響房價,真正的關鍵是利率。雖然這次無預警升息,但基本上他還是認為台灣升息是溫和的。不過,電價將上漲,加上今年又有軍公教全面調薪、碳費等,消費者對於物價出現非漲不可的認知,「錢放銀行擔憂會被通膨吃掉,因此造成錢不投資好像不行,房市買氣、股市投資因此也暢旺。」葉凌棋說,市場資金太多,加上台灣本身經濟情況好轉、政策穩定下,自用和置產的買盤就進場了,現在只要在豪宅限貸線以下的,不管是預售屋還是中古屋都已是賣方市場,預期房市將延續去年Q4交易熱度,今年第一季交易量預估約8.1至8.5萬棟,年增26~32%,推估將創2012年來前3高量,520後新政府上任後,會是政策走向的關鍵指標。
直球對決電價先打預防針 央行利率突襲升半碼壓慘房貸族
中央銀行21日宣布升息半碼,其後重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點。由於市場原普遍預期不會升息,此決定跌破不少專家眼鏡。央行21日召開理監事會議,會後宣布升息半碼,是2023年第2季以來首次升息。官員說明,3月22日上路後,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率將分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%。此外,會議也上修2024年經濟成長率預測值至3.22%,對消費者物價指數(CPI)調高至2.16%。官員會後受訪表示,綜合國內外經濟金融情勢,預期今年國內通膨率將逐季緩步回降,但考量2021年以來物價漲幅較高,以及4月國內電價恐怕會調漲,通膨預期調高在所難免,而在經濟成長可望增溫下,為抑制國內通膨預期心理,理事會議參與者一致認為調升政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。對此,前金管會主委曾銘宗向CTWANT表示,考慮今年1-2月消費者物價指數(CPI)平均年增率為2.43%,未來CPI有望續創新高,升息半碼能形成預防針的效果。曾銘宗說明,升息主要讓貨幣流動性減少,也會導致貨幣供應減少從而出現貨幣增值,央行本次出手主要意義仍聚焦在「抑制通膨」,畢竟台灣大多數人仍是靠存款過活,4月還得再漲電價,升息能讓各項投資活動回歸基本理性。樂居網創辦人李奕農則向CTWANT表示,央行想必認為市場經濟比現有資訊想像中好,畢竟這次美國聯準會沒有特別動作,央行卻選擇升息,顯見台灣經濟不錯。李奕農分析,目前預售市場比中古熱很多,房市短期或許會壓抑一下「但過幾個月就風平浪靜了」,反而是未來央行會不會持續升息,值得關注指標。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則試算,若以30年期房貸千萬元試算,每位房貸族換算每月會多繳新台幣631元,每年因而需多繳7,572元「也是一筆錢」。而既然央行未祭出信用管制,顯然「不是針對房市而來」,反而是對準4月之後漲電價後的通膨壓力先拆彈「口頭警告味道濃」。
央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議,決定六度升息,將利率再調升半碼,迫使房貸族的負擔進一步增加;但在信用管制部分,則按兵不動維持現狀,讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線,恐衝擊房屋貸款的預售屋買家,得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,因應4月起電價調漲,可能帶動物價,增加通膨隱憂,讓央行決議升息半碼,雖然出乎外界意料,但仍可以理解。而物價隨電價上揚,房價也將受帶動,且六度升息後,利率累計已調升3.5碼,使房貸族的負擔加壓;不過美國今年後續的降息訊號明確,經濟展望也有諸多變數,因此往後利率走勢是否持續走揚,仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,去年第三季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算,若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,過去房貸年利率2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼,房貸年利率足額反應,則增為2.185%,則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高,不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,換算今次升息,每月多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元,對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行本次雖未加碼信用管制,但2019~2021年境外匯回的3000多億資金,將於今年陸續分批解禁,由於高總價物件,向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一,因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱?將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
央行率先放鷹!理事會通過「升息半碼」 楊金龍:要走自己的路
央行自去年第2季以來首次升息!21日召開理監事會議,為有助促進物價穩定,決議升息半碼(0.125個百分點),重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點,分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%,自3月22日起實施。央行指出,今年1至2月消費者物價指數CPI平均年增率為2.43%,主因水果、外食等食物類與娛樂服務價格上漲,以及房租調高;不含蔬果及能源之核心CPI年增率則為2.27%,持續緩降趨勢。綜合國內外經濟金融情勢,預期本年國內通膨率將逐季緩步回降;惟考量2021年以來物價漲幅較高,以及本年4月國內電價擬議調漲,恐形成較高的通膨預期。在今年經濟成長可望增溫下,為抑制國內通膨預期心理,本行理事會認為調升本行政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。展望本年,國際機構預測本年油價略高於上年,國內商品類價格將溫和上漲,且國內服務類價格受高基期影響,漲幅可望縮小,台灣通膨率將較上年趨緩。考量4月國內電價擬議調漲,本行上修本年CPI及核心CPI年增率預測值分別至2.16%、2.03% (主要機構預測值詳附表2),分別低於上年之2.49%、2.58%。由於因應4月電價調漲帶動的物價波動,央行採升息措施因應,估計銀行的房貸利率也會跟著調升。央行表示,2020年12月以來,央行五度調整選擇性信用管制措施,有助銀行控管不動產授信風險,避免信用資源過度流向不動產市場。自2022年3月起,採行漸進的緊縮貨幣政策,亦有助強化選擇性信用管制措施成效。自管制措施實施以來,全體銀行建築貸款成長持續走緩,且不動產貸款之逾放比率仍維持低檔,信用品質尚屬良好。惟上年下半年起,購置住宅貸款及不動產貸款成長隨房市交易成長回升而增加,全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高;因此,仍將持續檢視不動產貸款情形與本行管制措施之執行成效,並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響,適時調整相關措施內容,以促進金融穩定及健全銀行業務。國內市場流動性充裕,近月長短期市場利率小幅波動,本年1至2月銀行體系超額準備為549億元;日平均貨幣總計數M2及全體銀行放款與投資平均年增率分別為5.51%、7.19%。
信義房屋房仲業務韌性受中華信評肯定 評等展望調整為「穩定」
信義房屋房仲直營店經營綜效佳,在房市表現不佳的情形下,仍逆勢繳出成長的成績單,在財務體質更為健全下,經中華信評實地訪查後,將長期評等的評等展望調整為「穩定」。與此同時,中華信評確認信義房屋的長期發行體信用評等為「twA」,短期發行體信用評等為「twA-1」。中華信評表示,信義房屋為台灣最大的房屋買賣仲介業者,儘管子公司的土地開發可能會在未來一至二年間推升槓桿水準,但預期信義房屋的國內房仲業務應可維持具韌性的營運表現,反映未來24個月信義房屋的財務緩衝空間,應可將其所關注的財務指標維持在一定的水準。中華信評本次將信義房屋的長期評等的評等展望由「負向」調整為「穩定」,反映未來幾年信義房屋房仲業務應可維持穩定的營運績效表現。儘管國內房市整體呈現下行趨勢,信義房屋房仲業務的交易動能仍具有韌性。信義房屋在因應市場變化方面具有彈性,依照以往的記錄,未來12至24個月該公司房仲業務的營運績效應可持續超越市場表現並優於同業。信義房屋的借款槓桿比可能會因子公司開發事業及觀光旅遊事業的資金來源需求增加而面臨壓力,但仍在可控範圍。信義房屋在房地產開發擴張業務審慎評估,並對財務槓桿採取紀律化的控管。因此,中華信評預測,在其房仲業務獲利能力的支持下,信義房屋應仍可維持適度的財務緩衝空間。信義房屋表示,信義房屋2023年合併營收達新台幣(下同)142.05億元,合併淨利17.71億元,年增43.29%。展望2024年,信義房屋除致力於房地產科技PropTech發展,實現居住生活生態圈,也積極賦能內部員工數位硬實力,期以結合更優質之線下全直營業務服務,並發揮全房產通路綜效,提升買賣成交效率,同時提供社區居民及客戶更優質的居住生活體驗。