升息半碼對房市影響有限? 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點),打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測,房地產界普遍認為對房市影響有限,儘管升息半碼,千萬房貸每月僅多出631元,專家則點出三大不利影響,其中即包括租金持續攀高,而對於交易量影響,認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為,央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升,升息策略可謂一石二鳥,而對處於高檔的房市而言,將產生三大不利影響,包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高,李同榮說,顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本一旦增加,就會帶來轉嫁效應,租金就會持續高漲,對年輕人又是一大打擊,而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下,漸進式的往上增加,也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化,2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟,年減15%,一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空,加上平均地權條例上路後利空淡化,建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現,在連續升息房市交易量縮後,房價表現明顯趨穩,統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數,六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%,不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區,房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵,市場交易量萎縮,不過2023年上半年升息循環告一段落後,市場也逐漸習慣2%的房貸年代,加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔,台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動,房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加,曾敬德說,短期內還是會有降溫效果,不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著,升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多,要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群,中高總價市場並未出現失控狀況,反而總價1500萬元以下市場表現活絡,推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施,不過這次突發升息也有一石多鳥效果,一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫,也可避免ETF市場資金過熱狀況。
央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議,決定六度升息,將利率再調升半碼,迫使房貸族的負擔進一步增加;但在信用管制部分,則按兵不動維持現狀,讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線,恐衝擊房屋貸款的預售屋買家,得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,因應4月起電價調漲,可能帶動物價,增加通膨隱憂,讓央行決議升息半碼,雖然出乎外界意料,但仍可以理解。而物價隨電價上揚,房價也將受帶動,且六度升息後,利率累計已調升3.5碼,使房貸族的負擔加壓;不過美國今年後續的降息訊號明確,經濟展望也有諸多變數,因此往後利率走勢是否持續走揚,仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,去年第三季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算,若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,過去房貸年利率2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼,房貸年利率足額反應,則增為2.185%,則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高,不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,換算今次升息,每月多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元,對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行本次雖未加碼信用管制,但2019~2021年境外匯回的3000多億資金,將於今年陸續分批解禁,由於高總價物件,向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一,因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱?將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
央行率先放鷹!理事會通過「升息半碼」 楊金龍:要走自己的路
央行自去年第2季以來首次升息!21日召開理監事會議,為有助促進物價穩定,決議升息半碼(0.125個百分點),重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點,分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%,自3月22日起實施。央行指出,今年1至2月消費者物價指數CPI平均年增率為2.43%,主因水果、外食等食物類與娛樂服務價格上漲,以及房租調高;不含蔬果及能源之核心CPI年增率則為2.27%,持續緩降趨勢。綜合國內外經濟金融情勢,預期本年國內通膨率將逐季緩步回降;惟考量2021年以來物價漲幅較高,以及本年4月國內電價擬議調漲,恐形成較高的通膨預期。在今年經濟成長可望增溫下,為抑制國內通膨預期心理,本行理事會認為調升本行政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。展望本年,國際機構預測本年油價略高於上年,國內商品類價格將溫和上漲,且國內服務類價格受高基期影響,漲幅可望縮小,台灣通膨率將較上年趨緩。考量4月國內電價擬議調漲,本行上修本年CPI及核心CPI年增率預測值分別至2.16%、2.03% (主要機構預測值詳附表2),分別低於上年之2.49%、2.58%。由於因應4月電價調漲帶動的物價波動,央行採升息措施因應,估計銀行的房貸利率也會跟著調升。央行表示,2020年12月以來,央行五度調整選擇性信用管制措施,有助銀行控管不動產授信風險,避免信用資源過度流向不動產市場。自2022年3月起,採行漸進的緊縮貨幣政策,亦有助強化選擇性信用管制措施成效。自管制措施實施以來,全體銀行建築貸款成長持續走緩,且不動產貸款之逾放比率仍維持低檔,信用品質尚屬良好。惟上年下半年起,購置住宅貸款及不動產貸款成長隨房市交易成長回升而增加,全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高;因此,仍將持續檢視不動產貸款情形與本行管制措施之執行成效,並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響,適時調整相關措施內容,以促進金融穩定及健全銀行業務。國內市場流動性充裕,近月長短期市場利率小幅波動,本年1至2月銀行體系超額準備為549億元;日平均貨幣總計數M2及全體銀行放款與投資平均年增率分別為5.51%、7.19%。
我家值多少?永慶房屋「售屋房價即時算」輸入地址就知道!
2024年1月六都買賣移轉棟數近2萬5千件,較去年同期增幅高達98.2%,顯見房市交易熱絡。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示,2024年1月的國內出口年增率更衝上18.1%,創下近21個月的新高點。近期台灣股市在美股的帶動,更是衝上1萬8千點,使得投資人信心回溫。在房市面上,相對回溫的景氣環境,再加上新青年安心成家貸款方案的刺激,明顯帶動房市買氣,對有意售屋的屋主來說,不失為一個好的售屋時機點。「售屋房價即時算」即時更新永慶成交資料 行情更貼近市場為了幫助屋主掌握房屋行情,永慶房屋推「售屋房價即時算」,整合實價登錄資訊、永慶房屋成交資料、和市場上銷售中的物件價格,並結合大數據和AI技術,能夠利用實價登錄資訊和市場上銷售的房屋價格資訊,迅速計算出房屋的潛在行情。消費者只要輸入位於永慶房屋雙北直營地區的房屋地址,一鍵就能計算出房屋的參考售價。陳賜傑表示,永慶房屋的「售屋房價即時算」網站,除了利用實價登錄資訊之外,更利用即時更新的永慶房屋內部成交資料,以及正在市場上銷售的房屋價格做整體全面的計算。因此永慶房屋「售屋房價即時算」網站上的參考房價,更能夠貼近市場行情。委託永慶房屋售屋 還有機會抽巴黎雙人來回機票!除了便利屋主掌握房屋行情的「售屋房價即時算」之外,永慶房屋亦針對屋主推出台北巴黎雙人來回機票抽獎活動!自2024年1月1日起至3月31日止,只要於永慶房屋直營門市簽立雙北直營區的售屋契約,且委託期間達90天以上,就可以抽台北巴黎雙人來回機票,以及萬元的SOGO禮券,若是簽立專任委託,抽獎機會將加倍。永慶房屋推委託售屋抽機票活動,只要簽立售屋委託並符合相關活動辦法,就能抽台北巴黎雙人來回機票和萬元禮券。(圖/永慶房屋提供)除屋主之外,只要民眾推薦有售屋需求的親友至永慶房屋洽詢,並且屋主完成委託售屋,推薦人也能夠參與禮券抽獎,最高可抽中萬元SOGO禮券。此次抽獎活動每月將會抽出一次,共計抽三次,而且抽獎資格可累加,愈早委託抽獎次數愈多,中獎機會越大。陳賜傑分享,現今已開出1月的中獎幸運兒,共有27位民眾分別獲得機票和SOGO禮券好禮。永慶房屋委託售屋抽機票活動仍在持續中,若是近期有意售屋的民眾,敬請把握售屋和抽獎的好時機。活動網址:https://sell.yungching.com.tw/myplace/event/iloveparis
竹苗房價因「尊榮感」恐再創高 飛鷹地產宣告3年達100店規模
竹苗最大房仲集團飛鷹地產24日晚間舉辦旺年會,大手筆請到告五人演出,董事長王銘國開心表示,2023年銷售額突破百億,成長達2成,同時宣告3年將擴大營業規模達100間分店。對於今年竹苗房市,王銘國表示,竹苗有不少高收入科技新貴,竹南頭份已有建商打算推5字頭,為做市場區隔、客戶追求尊榮感,各地生活圈的小蛋黃區仍會有創新高的指標新建案出現。飛鷹地產為竹苗地區最大房仲團隊,目前有31家店,並喊出要擴張到台中、桃園,3年達百家店規模。(圖/林榮芳攝)飛鷹地產舉辦「飛鷹翱翔、幸福齊揚」旺年晚會,席設90桌,犒賞30間分店近450位員工,以及家屬、廠商將近千人。王銘國表示,感謝全體同仁2023 年展現出色實力創造佳績,同仁在外面打拼,跟家人相處時間變少,也感謝家屬的支持,今年特別提高尾牙預算,邀請年輕人非常喜歡的告五人來演出。飛鷹地產旺年會席設90桌,邀請同仁攜帶家屬參加,不少員工帶著另一半和小孩一起同樂。(圖/飛鷹地產提供)根據主計處2023年11月公佈的薪資待遇最高縣市統計,前三名依序為新竹市、台北市和新竹縣,而苗栗縣位居第五。隨著科技園區陸續啟用發展下,飛鷹地產2018年創立以來,深耕科技產業廊道,受惠近年竹苗房市交易熱絡,經營規模快速擴張,2022年23家店、員工350人、營業額90億元,2023年成長到31家,年營業額也破百億,王銘國更喊出,「3年要擴張至100家分店!」王銘國也透露,竹南頭份平均房價落在每坪30萬元,較好的物件要每坪35~40萬元,「但已有建商打算要推5字頭。」房價這麼高,市場接受度高嗎?根據王銘國觀察,竹苗不動產交易總價仍以1000~1500萬元為主力,雖政府推有新青安貸款,但科技新貴多為高收入,有許多不符合家庭年所得標準,且很多並非首購,申請新青安貸款大概只占2成,也顯示竹苗地區房市活力與交易能量相當旺盛,「更何況高價住宅能成為他們尊榮的象徵。」他認為今年房價還是會慢慢增加,但不會像往年這麼快速,量也會微增,雖高價會抑制交易量,但因建商為了區隔市場,高價定位的住宅會在設備、公設、建材、管理上升級,同一區房子價差明顯,「全台各地生活圈的小蛋黃區,都會有創新高的指標新案出現,未來房價還會再創新高。」王銘國表示,飛鷹地產為竹苗地區最大房仲團隊,目前新竹區共9家店,北苗栗有14家店,南苗栗加台中共8家分店,採共利直營模式,鼓勵內部創業。相較傳統房仲品牌,具有影響力、行動力高的優勢,能深耕社區又能團隊行動,也能依照地方需求或生態隨時調整貫徹執行公司策略,因此2024年起將布局跨足租賃管理,期許成為竹苗房地租賃市場的第一品牌,打造全方位的房地產服務方案。
《平均地權條例》上路前逃命…Q2房地合一重稅增加3成 投資客真有拋售潮
2023年Q2個人房地合一課徵統計表《平均地權條例》7月上路,投資客真的有拋售潮。財政部公布最新房地合一稅細項,今年第2季成交件數比上季增加5585件,其中5年內短期脫手重課35%到45%稅率的件數與金額,都季增約3成,顯見趕在政府打炒房措施上路前,不少人選擇短期拋售。根據房地合一2.0的規範,持有稅率在2年之內,房屋交易所得會被課徵45%的重稅;持有超過2年但在5年之內,則課徵35%,因此房地合一稅被課徵35%以上的重稅件數與稅額,被視為房屋市場短期交易和投資客動向指標。根據資料顯示,今年第2季房地合一稅課稅件數有2萬8161件,比上季多出5585件,增幅26%,但年減10.74%。其中課徵45%件數增加23%、稅率35%件數更大增34%,兩者合計課重稅件數季增近29%;稅額上則有111.22億元,相較去年仍少了5%,來自短期交易貢獻過5成,其中課徵45%稅率減幅將近3成,相當可觀,而35%減幅則有8%。今年的變化來說,相較於第1季萎迷不振,第2季因為《平均地權條例》打炒房上路,投資客出現拋售潮,房地合一稅明顯增溫。但整體而言,今年上半年整體房地合一稅不論件數、稅額還是持續縮減,件數5萬467件,年減17%,短期交易件數下滑約2、3成;整體房地合一稅額也只有197.58億元,年減幅度約1成。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則表示,《平均地權條例》上路之前,確實帶動一波,加上8月的新青年安心成家上路,確實為房市帶來小高潮。但整體而言,央行的信用管制限縮、內政部的《平均地權條例》已經上路管制,外加財政部的房地合一2.0,已經掐住房市交易的脖子、無法阻擋成交量變少、價格難跌的趨勢,預期今年房市交易量仍會遜於去年大約1成。
美國房貸利率攀新高 房貸需求降至26年來最低
美國公債殖利率飆升推高房貸利率,上周升破7.5%就快見到8字頭,攀上23年新高。受此影響,整體房貸需求較前周下滑6%,來到1996年來最低水位。美國抵押貸款銀行協會(MBA)公布,截至9月29日當周,貸款額在72.62萬美元以下的標準型房貸(conforming loan),30年期房貸固定利率平均值,從前周的7.41%竄升到7.53%,連續四周走揚,創2000年11月以來新高,去年同期的利率水位在6.75%。MBA副總裁兼代理首席經濟學家卡恩(Joel Kan)指出:「市場消化近來美國公債殖利率飆揚的訊息後,上周房貸利率持續走高。房貸申請量隨之陷入停滯,跌至1996年來新低。」根據MBA季節性調整指數,迄至9月29日當周的房貸申請量,較前周下滑6%,比起去年同期少了22%。同時間房貸再融資申請下跌7%,相較去年同期降幅11%,再融資目前在所有房貸申請的占比不到三分之一。2年前利率屢創新低時,再融資需求占整體房貸申請的比例約四分之三。卡恩表示:「利率急速飆升,逼得愈來愈多潛在購屋者退出市場,房市交易活動放緩到1995年來最低水準。」他還提到,可調利率抵押貸款(adjustable-rate mortgage,ARM)申請量增加。ARM占購屋貸款申請的8%,高於一個月前的6.7%,當時的利率略低。ARM的利率偏低,但期限較短,通常限定在5年或10年。另一項由《每日房貸新聞》(Mortgage News Daily)每天所做的房貸利率調查顯示,本周 30年期固定房貸平均利率進一步走高,3日攀抵7.72%。投資人對優於預期的經濟數據做出反應,可能促使聯準會採取更激進的升息政策。但房地產數據供應商Zillow本周報告引述專家指出,住房可負擔性在今秋可望略為好轉,房市賣家自行砍價的情況有增多趨勢,提高還在觀望的買家出手機會。
科學園區加持!建商、民眾搶買 嘉義太保房價3年漲逾2成
備受矚目的嘉義科學園區(下簡稱嘉科)現已正式動工,預計2029年完工啟用,將為當地提供5700個工作機會。而嘉科所在的太保市順勢成為購屋民眾和建商的必爭之地。根據東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現,今年前7月太保市的平均房價約每坪13.5萬元,較2021年同期的10.9萬元,漲幅高達23.9%、超過2成,漲勢驚人。業者表示,太保緊鄰嘉科、馬稠後產業園區兩大產業園區,具有良好的產業基礎,預估隨著嘉科建設、重點項目和企業的進駐,將為當地帶來大量的就業人口及居住需求,區域房市能見度升高,房價自然水漲船高。另外,太保附近還有故宮南院、糖廠、嘉義高鐵站等重要地標,觀光人潮的湧入,也讓當地的商業活動變得更加活躍。再加上與其他主要都會區相比,太保的房價仍處於較低檔位。業者指出,目前太保以縣政府到高鐵站一帶的房市交易最為熱絡,區內新建案成交單價普遍落在每坪25至28萬元,一間2房含平面車位的新建大樓,總價大約會落在700至800萬元間。近期受房市黑天鵝影響,部分有資金周轉壓力的屋主,在議價空間上面更具彈性。業者分析,在眾多建設題材的坐鎮下,嘉義房市前景長線並不看淡。有自住需求或打算長期持有的購屋民眾仍可積極進場。但鑒於嘉科的建設還需要相當一段時間,業者強調,建議購屋民眾在挑選物件時,要盡量避免盲目追價,最好是在專業、在地的房仲業者的協助下,挑選價格最合理、且最具抗跌保值性的標的。
雙北低總宅現形1/北市知名凶宅全上榜 機能超好小套房400萬你敢住?
北市房價貴森森,但只要找對低價社區,想當天龍人並非不可能。CTWANT委託房仲業者統計北市總價低於1000萬元的熱門交易社區,發現上榜社區大多具有「小套房、老屋齡、多問題」3特性,集中在中山、北投區,恰巧多是早年有名風化區或八大行業盤踞之地,非自然死亡事件也多。專家表示,「若有價格考量、百無禁忌,室內重整翻新後,仍會是不錯的選擇。」根據台北市政府地政局統計,111年住宅平均交易單價上漲4.97%,創102年以來新高;今年5月最新標準住宅價格,大樓平均單價70.25萬元,公寓47.68萬元,15坪以下小宅單價也要67.45萬元。想在北市買房,動輒數千萬,但也有一些「特殊」社區,能找到例外。CTWANT委託台灣房屋尋覓「千萬有找」熱門交易天龍宅,竟不在普遍印象較老舊的大同、萬華區,根據台灣房屋統計2022年至今,北市總價未滿1000萬元的10大熱門社區,北投的社區就占了一半;此外,八大行業林立的林森北路商圈,就有4棟住商混合大樓入榜,還霸榜前三名,讓滿是五星飯店、集團總部的中山區意外進榜。前三名「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」與第六名的「和益金銀大樓」都位在林森北路商圈。中山區電梯大樓平均房價7字頭,以上社區卻只有4、5字頭,其中「春暉新世界」與「東光百貨大樓」同一建照,與「錦新大樓」「和益金銀大樓」幾乎是相鄰而立,也被外界形容是全台密集度最高的凶宅區。80年代,國民所得大幅成長,林森北路成為北市夜生活最繁華的區域,酒店、KTV、旅館一家家風光開張。前身為「時代大飯店」的「錦新大樓」,開幕不到5年就發生致命火災,當時奪走19條人命、49人受傷。多年來跳樓、殉情、燒炭事故不斷,各種意外已累計奪走約30條人命,又有「台北第一凶宅」之稱。「錦新大樓」最讓人寒毛直立的是6樓設有「各姓氏聯合宗祠」供奉上百個牌位,傳聞是紀念時代大飯店火災的罹難者;頂樓14樓更建了一個土地公廟,據聞用以鎮宅,因此靈異事件傳得繪聲繪影。電影《蝴蝶大廈》參考了台北兩大最兇猛鬼大樓進行改編。右圖為香港影后何超儀、金鐘視后尹馨。左圖為錦新大樓1996年大火舊照。(圖/方萬民攝、報系資料庫)緊鄰的「東光百貨大樓」也跟著帶衰,38年前開幕時,號稱是當時亞洲最大百貨公司,高凌風、張小燕、張艾嘉、藍心湄等人都還應邀剪綵,可惜一場大火,短短十年就畫下句點。後來轉型商辦大樓,因基地大、擁多個出入口,與一旁的「和益金銀大樓」有不少餐廳、酒店進駐,也有不少人居住在裡面。步行不到5分鐘距離的「林森觀光大樓」,正是36年前「燒肉粽事件」的事故地點,去年還被爆出不法集團承租小套房,作外籍移工駐點的情色應召站,都市傳說也沒少過。據了解,今年3月開鏡的驚悚電影《蝴蝶大廈》,就是參考「錦新大樓」及「林森觀光大樓」的故事進行改編。即便如此,房市交易似乎從未受影響。台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示,這幾棟大樓雖然事故多、出入雜、屋況老,但是近年房價有逐步墊高趨勢。「錦新大樓」10坪套房總價400萬元起,其餘大樓也多是600萬元內可入手,「有不少自住客,他沒錢,也不在意(靈異傳聞);投資的也不少,反正自己不用住裡面,而且交通方便、租金便宜,經常滿租,投報率可達3~4%,比其他地段高。」對於鬧鬼傳聞,走跳中山區房市多年的他說,「我是沒遇過啦!同事若是體質不好的,就直接避開不去而已!」另一個低總價社區集中地在捷運新北投站附近,入榜的「雲天」和「極上之湯」屋齡不到20年,平均房價5字頭;「吉星大廈」、「汎華綠園大廈」和「凌霄大樓」屋齡則40餘年,價格最低來到2字頭,原因不外乎又和「都市傳說」有關。「吉星大廈」「凌霄大樓」與「汎華綠園大廈(金馬獎大樓)」被網友稱作「北投三大鬼屋」「北投毒瘤」。北投過去也是特種行業的集中地,北投公園附近有不少小坪數社區,受到「小姐們」喜愛,但也因此出入複雜,時有輕生事件,彷彿是林森商圈的翻版。北市10大低總價熱門交易社區中,也有非都市傳說的正常社區,例如北投雲天,擁有豐富公設、戶戶享溫泉等特色,但因小套房低總價而入榜。(圖/翻攝自591租屋網雲天行館、翻攝自有巢氏房屋官網雲天行館)「凌霄大樓」為圓形建築,室內格局為三角形,風水條件不佳,外傳建商原本打算蓋的是靈骨塔,結果變成住宅;另外,「金馬獎大樓」外觀看起來就像個八卦陣,早期曾因金馬大戲院成為北投家喻戶曉地標,以前還有保齡球館等娛樂設施,在戲院停業荒廢後,常有不法分子聚集打架鬧事、吸毒、自殺,後來更名為「汎華綠園大廈」。「事故率高,價格特別低,住進去的人收入條件都不高,管理也不好,整個磁場都不好,形成惡性循環。」東森房屋北投捷運加盟店店東陳金德表示,這類大樓總價多落在200~400萬元就能入手,雖然問題多,但要在北市找到這種價格是相當困難,對於某些客群來說,算是很熱門的產品。「北投小坪數套房推估有幾千戶,應該是台北市最多,這裡房價親民又有生活機能和捷運,可以說是非常超值。」陳金德以上榜的「雲天」和「極上之湯」為例,就是主打泡湯小套房的社區,管理好、屋齡也較新,雖然曾有過意外,但基本上就是正常的社區和價格,也是30、40萬元一路漲到5字頭,一些較高檔的泡湯社區小宅,還有賣到6字頭,總價仍是低於千萬。《房業網》調研中心主任林裕豐指出,八大行業大樓裡的低總價套房,有不少相關業者買下後,當成類似宿舍的方式租給小姐或少爺,投報率可達4~6%,但是不建議一般民眾入手當包租公,「因為一次糾紛就會讓你一生難忘」;此外,午夜休息時正是人家上班時間,因此周邊大樓也不適合自住。至於有靈異傳聞的大樓,林裕豐認為,神鬼之說,見仁見智,「若有經濟上的考量,又不怕的話,室內重整翻新後,仍會是不錯的選擇。」◎勇敢求救並非弱者,您的痛苦有人願意傾聽,請撥打1995◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路,您並不孤單,請撥打1925
雙北低總宅現形3/凶宅、套房便宜好入手? 專家:可能踩到「貸款地雷」
雙北房價高高掛,小宅因為低總價、好入手,成為房市交易主流產品,但坪數過小、產品不好、地點不佳的物件,在銀行眼中將會被列為高風險擔保品,貸款成數將受影響,想避開「貸款地雷」,專家提醒,購買前須特別留意貸款成數,必要時可多準備些自備款。CTWANT委託台灣房屋統計台北市總價1000萬元以內、新北市總價800萬元以內的熱門成交社區,可發現北市多集中在中山、北投區,物件多為小套房為主的中古住商混合大樓,其中有不少是林森北路上經常發生事故的社區;新北市則集中在淡水、汐止、中和區,物件同樣多是小套房為主的中古大樓,入榜的社區包括曾遭受土石流衝擊的「林肯大郡」以及工業宅,第一建經研究中心副理張菱育就提醒,「這些產品雖然總價低、好入手,但可能在貸款上需要有心理準備。」張菱育解釋,銀行在審核貸款時都會考慮房子的價值有多少、法拍的風險和價格,因此銀行會依照房屋條件,包括區域環境、產品流通性來篩選不動產核貸,經過認可的房子就會給予較高的貸款成數,若銀行認為風險高或容易貶值的房子,就會給予較低的貸款成數。雙北仍能找到不少500萬以內、周邊生活機能佳的物件,但相對坪數可能比較小、屋齡較老、屋況較差等,圖為淡大商圈知名套房大樓「海景天下」。(圖/周志龍攝)以入榜北市低總價社區的「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」為例,張菱育指出,以這類早年興建的傳統住商混合式大樓來說,規劃坪數以小宅為主、住戶數量多,可能會有公私動線未分流、出入人員複雜、管理運作欠佳等問題,雖然社區價格低於區域行情、入手門檻較低,但因為社區狀況多,銀行評估放貸條件時,都會列入考量重點。民眾較避諱地「凶宅」,銀行也怕怕!張菱育說,倘若物件曾發生非自然死亡、上過新聞,銀行大多也都會有記錄,在核貸的時候,考慮到迷信、不易轉手買賣,通常也不會給予高成數貸款,甚至銀行更直接不承貸,所以雖然凶宅總價較低,卻可能要準備較高的頭期款購買。另外像是入榜新北市低總價社區的「摩天鎮」及「林肯大郡」等,這類地點偏離市區,有些甚至位在山區的低總價社區,也須特別留意貸款成數,尤其是基地是否為順向坡、山坡地保育區,或是曾發生嚴重自然災害的社區,銀行有可能不承做貸款,因此購買前建議先向行庫諮詢。第一建經研究中心副理張菱育提醒,有產品雖然總價低、好入手,但可能被銀行列為高風險擔保品,恐需準備較多的自備款。(圖/張菱育提供)另外還有如「四季紐約」等工業宅,張菱育說,工業區的地依法作為「工業用途」,在上面蓋的房子只能做為辦公室或事務所,所以無法適用自用住宅的房屋貸款,或是其他政府推出的自住房屋優惠貸款,一般貸款銀行最多核貸5成。其餘入榜物件,大多都是套房或小宅產品居多,就算沒有上述特殊狀況,也要留意,銀行對小宅的放款限制,盡量優先選擇15坪以上的住宅,不僅使用空間相對較大,貸款成數比較有機會達到8成左右。張菱育也建議,想爭取高成數貸款的小宅買家,還可以選擇對區段熟悉度較高的在地銀行申貸,另外行庫也會根據申貸人的負債比、薪資收入等經濟條件來放貸,假如申貸人的財力出色,且物件的地段條件不俗,即使是套房產品,仍然有機會爭取8成貸款。
台經院劉佩真:房市短期買方主導 賣方以拖待變
台經院今日發布2023年5月六都建物買賣移轉件數年減6.4%,為近三年同期新低,台經院產經資料庫總監劉佩真指出,下半年還有平均地權條例新法即將上路、總統大選在即、國內經濟放緩等多空因素拉扯,且市場主力的自住買盤,追價態度也還偏向保守,房市短期買方主導 賣方以拖待變。台經院表示,2023年1~5月六都建物買賣移轉件數年增率21%,僅有8.7萬件,若下半年買氣維持與2022年同期相當的話,則2023年全年交易量預計將會落於28~29萬件的水準。房價部分,這一波的房市景氣修正過程,價格支撐力道仍不弱,尤其2023年農曆年後買氣略顯回流,讓2022年第四季開始鬆動的房價又出現回穩,市場略有以盤代跌的情況,而平權條例修正條例子法公告正式上路後的買氣變化,尤其是預售屋及新成屋場的銷售率與價格是否調整,將決定未來房價後續的走勢。未來半年,整體房市景氣觀望、謹慎以對仍是主要的基調,特別是2023年6月央行又無預警第五度對於房市出手,針對六都及新竹縣市第二戶房貸上限最高僅能七成,代表打炒房政策態度並未因交易量的走軟而有所鬆動。短期內市場將由買方來主導,買方態度堅決,價格不降、買氣不出;特別是預售屋及新成屋市場將是買賣雙方諜對諜的價格拉鋸戰,可預期賣方將以三部曲來因應,依序為低總價策略搶市、低首付策略,最後不得以才會啟動降價措施。由於先前房市多頭市場,不動產開發商亦有累積一定程度的獲利規模,加上近三年高價取得土地,以及此波缺工、建築材料價格上揚大幅推升營造成本,因此也造成不動產開發商新建案價格要大幅有感調降的難度,恐怕賣方將採取以拖待變的策略;故在買賣雙方於房價互相拉扯之下,未來半年房市交易量仍不易放大,市場量能確定將持續萎縮。
「逃難潮後回復常態」 第一季短期持有賣房大幅下降
平均地權條例上路前的市場逃難潮發酵,內政部16日發布最新統計,首季非不動產及營建業法人持有一年內即出售出宅比重為49.53%,較去年第四季的73.79%顯著下降,內政部推測,應是市場預期平均地權條例修正,使得去年第二至第四季法人大量出售。內政部統計,第一季持有一年內即出售住宅的自然人占14.21%,非不動產及營建工程業法人則為49.53%。內政部說明,非不動產及營建工程業法人短期售屋比重去年第二至第四季大幅提升,由53.45%上升至73.79%,推測是因為市場預期平均地權條例修正,法人大量賣出,今年第一季短期售屋比重則降回到49.53%,即逃難潮過後回復常態。依內政部3月底全國住宅持有概況,全台821.2萬住宅中,753.74萬宅為單一所有權人(含自然人與法人)持有,占91.79%;其中單一自然人持有者計707.35萬,法人持有計46.39萬。全台單獨持有住宅的所有權人共583.96萬人,合計持有753.74萬宅;其中有9.48萬人持有四房以上,占1.62%,合計持有77.98萬宅則占10.35%。如再細分,持有四房以上住宅的自然人僅占1.41%,平均每人持有5.43宅。其中持有1至3房者計564.58萬人,持有四房以上者計8.1萬人。至於持有四房以上住宅的法人占12.23%,平均每個法人持有24.64宅。內政部指出,其中非不動產及營建工程業法人持有四房以上者計9,000個,合計持有24.23萬宅,即平均每個非不動產及營建工程業法人持有26.67宅。內政部指出,把住宅做為資產配置與投資標的,將嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益,「平均地權條例」修法除健全房市交易秩序,長期也有助引導市場穩健發展,並保障國人購屋權益與居住正義。
年輕人最愛的都在這!「鳳山都更好」趁勢登場
「韓團 Blackpink、五月天、大港開唱,還有連續10場演場會,在舞台上說想定居高雄每天唱的天后張惠妹,高雄似乎一夕間變得超有青春活力。」甲桂林廣告總經理陳衍豪表示,來高雄的不只是有磁吸全國年輕消費力的娛樂表演活動,台北新東區南港房市下一個重磅利多-三井購物中心Lalaport ,在高雄則選定「高雄新東區-鳳山」投資,讓鳳山一次擁有大東藝術中心、衛武營國家藝文中心、 2026 年將開幕營運的三井Lalaport,加上中央3月24日破天荒拍版定案全額補助1357億的國道7號加持,「新的公共建設、年輕人喜愛的民間投資都來到鳳山,高雄的老城儼然成為匯聚青春活力的新生活圈。」三井Lalaport同時布局台北南港與高雄鳳山,不單創造就業機會,更將大幅拉抬區域生活消費娛樂機能。(圖/業者提供)搭上高雄這波號招全國青春消費力話題,今年第二季「高雄首宗公辦都更案」就選定在捷運橘線 O14 鳳山國中站生活圈,原高雄縣「稅務新村」逾 2300 坪基地上推出新地標建案「鳳山都更好」,規劃 6 棟地上 15 層合計規劃 546 戶18-49 坪首購、首換主流剛需產品,總銷近50 億元,並由深耕高雄 40 年的國城建設,以評選最優資格拿下,同時也是台北質感豪宅推手甲桂林廣告在高雄的首宗代銷案。陳衍豪表示,該案將讓購屋族群以高CP值享受高雄鳳山諸多新建設發展帶來的紅利。高雄經發局長廖泰翔表示,高雄近年招商有成,已吸引近 6 千億元投資落地,2021 年營利事業銷售總額突破5.5 兆元,去年更創 5.87 兆元新高,每月公司、商業登記新增逾 300 件。人口紅利吸引國際大廠與民間商業投資加碼投資下,就業機會隨就招商引資成功大增,大型藝文活動搭配刺激消費政策,讓高雄各地商圈「滿血復活」,又以高雄人口最多的鳳山受惠最多。同時也讓鳳山以每年 4、5 千戶買賣移轉棟數長期霸榜高雄房市交易熱區冠軍。3月23日政院核定國道7號全額補助1357億元,其中鳳寮交流道為加持鳳山交通路網,快速串接高雄環線國十,連接國道一號。上市建商也分析,南部未來會以每年 5%至 10% 持續上漲,鳳山是高雄最早開發的區域,商圈發展成熟,再加上官方民間建設持續挹注,本來就有藝文、購物、商圈加持的鳳山,又擁有捷運、台鐵與國道7鳳寮交流道加持,不塞車直上國道1號,促使鳳山發展如虎添翼。甲桂林廣告認為,「鳳山都更好」登場宣告高雄新東區鳳山將正式與南高亞灣、北高高鐵百貨晶圓生活圈 3 強鼎立,有至少30 年的黃金發展期。
「不溯往」全台預售下車潮減6.6% 2023上半年「量縮價盤整」
「平均地權條例」今年初定調預售屋轉售「不溯及既往」,讓去年投機客出現的下車潮有趨緩跡象,根據永慶房屋統計,今年3月全台預售轉售量較修法前減少6.6%,其中高雄減幅最大,達12.3%。政府整頓預售屋投機炒作,去年起醞釀未來預售屋將不得轉售,今年1月初通過「平均地權條例」的修法,確定調「不溯及既往」,讓原本爆發的投資客拋售潮趨緩。統計今年3月全台預售屋轉售量,較去年12月減緩6.6%,整體預售量減少1500件左右,若再進一步觀察七大都會區預售轉售量變化,台北、新北、桃園減幅均在5%內,高雄則減幅最大,達12.3%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,「平均地權條例」定調「不溯及既往」,讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象,而預售屋交易也出現變化,統計今年預售屋交易件數與總銷,全台衰退達5成,其中北市、台中、高雄交易衰退皆超過6成。隨著政策5月上路,未來這個話題會持續淡化。葉凌棋表示,全球貨幣緊縮、經濟展望下修、兩岸關係不確定性大,預估2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間,較2022年同期減少24%至28%左右,目前觀察1、2月整體量縮幅度最大的則在新竹,下滑4成多,「雖大幅度的量縮,但是價格卻是持平、漲幅收斂。」交易量縮幅度之大,也讓葉凌棋以「超乎預期」形容。據歷史資料,自1999年以來共出現5次第一季量縮幅度超過2成的紀錄,分別是2000年受到網路泡沫衝擊,較2019年同期減29.6%,以及2009年金融海嘯,年減24.0%、2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響,交易量較前一年同期減38.9%,以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%,再來就是今年明顯量縮,「年減幅可能創下史上第4大、史上第三低量,買氣明顯降溫。」葉凌棋指出,民眾普遍期待房價走跌,但觀察2023Q1房價由跌轉趨盤整中,在看跌的狀況下,民眾購屋態度轉趨觀望,影響房市交易量能,預估2023年上半年房市交易量約13.2~14.0萬棟左右,較2022年同期相比年減18%至23%之間。此外,房市政策將上路、投機退場,房市回歸供需基本面,房市交易量縮已確立,但通膨持續上升讓價格處於盤整階段,葉凌棋預期「量縮價盤整」將是2023上半年房市主調。
批房貸補貼看得到吃不到 邱臣遠:根本鼓勵單身
民眾黨立委邱臣遠今(4)日在臉書上發文表示,租屋及貸款補貼,看得到吃不到,照顧不到真正嗷嗷待「補」的族群 。認為根本是鼓勵單身,少子化的推手。邱臣遠在臉書上發文指出,內政部為降低貸款族負擔,最近匆促提出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」,預計動用特別預算165億元,一次性補助55萬戶各3萬元,但是限制非常嚴格,只補助既有貸款戶,不含新貸戶,更沒有持續性的政策。而300億的擴大租金補貼,預計補貼50萬戶,目前只有核定27.7萬戶,達成率55%,多數民眾根本看的到,吃不到。邱臣遠表示,面對房貸補助僅限850萬以下中產戶,台北市恐怕只能「看得到、吃不到」的質疑,內政部林右昌部長近日回應,台北市有30%房市交易案件,符合850萬元補助門檻。此言一出,更讓人覺得高官與人民的距離真的好遙遠,難道林部長不知道850萬在台北市只能買得起小套房?難道雙北市非套房家庭住戶的房貸壓力會更小嗎?為何真正需要的家庭不在補助範圍內?邱臣遠表示,對於這次的房貸補貼專案,認為根本是鼓勵單身,是少子化推手。撒幣換選票,治標不治本,錢沒有花在刀口上,速食式決策,效果有限。邱臣遠表示,對此,要呼籲行政院回首看看蔡總統的政見與公開發言,不要忽略人民的感受,不能企圖用數字矇混應付,否則錢花越多越令人失望。另外,政策不能曇花一現,持續性政策應該要由公務預算挹注,而非選舉時才使用特別預算「大撒幣政策買票」。更希望政府加速社宅興建,提供人民便宜社宅。並實施囤房稅,拿出決心打擊炒房族,徹底解決高房價問題。