遠東寶慶店重建挖到古蹟!未來將分階段施工監看
台北市現存最老百貨公司遠東百貨寶慶店,去年經核准危老重建,因部分新建工程基地下方為市定古蹟「番學堂遺構」,被北市文化局要求試掘,試掘成果報告顯示,底下遺留物多屬近現代至現代,雖挖出清代建材沙岩石塊但成分破碎,難以推論是番學堂遺構,建議未來分階段施工監看,25日經北市文資會審查通過。遠東百貨寶慶店自1972年開幕以來,已在台北市西門町屹立逾50年,成為台北現存最老百貨,但建築本身耐震能力未達最低等級且所有權人100%同意重建,台北市建管處2023年初核准危老重建申請,成為北市首件申請危老重建的百貨公司。遠東百貨寶慶店去年7月24日熄燈後,將原地拆除改建,但因新建工程基地部分地號鄰近市定古蹟「番學堂遺構」,文化局請大矩聯合建築師事務所試掘,以確認基地是否留有地下遺構,並要求試掘計畫送審,大矩聯合建築師事務所委託龍門顧問公司送交試掘成果報告,昨天由北市文資會審查。根據國家文化資產網介紹,番學堂是劉銘傳治台時期推動自強新政的建物,用於教導原住民學童習字、讀書及官話,日據時期先後改為總督官邸、旅團司令部、守備隊司令部及乃木希典總督官邸,因番學堂是少數清代現存與原住民直接相關證物,也是台灣重要原住民教育歷史見證,加上是僅存少數清代建築及遺構,屋台基礎是罕見歷史遺構,2017年被登錄為市定古蹟。龍門顧問公司指出,選定尚未規畫興建地下室2處挖掘2公尺深坑,並在坑底以人工鑽探深度介於170至190公分,發現基地地下層3公尺以內都是回填土方、紅磚、柏油等建築廢材及現代遺留物,即使有挖到屬於清代建材的砂岩石塊,但因本體破碎已失去原有脈絡,難以推論是否為番學堂遺構,或日據時期拆除台北城石牆再利用為憲兵隊本部相關建築所遺留。龍門顧問公司建議,開發基地仍有部分位於新建築應採番學堂監管範圍,新建築可採打工法施作,並以分階段方式施工監看,淺層監看須留意可能存在清代及日據時期遺構,大底降挖監看須注意史前時代遺留。
大陸建設標售寒居酒店 帶租約底價41.5億元
商仲世邦魏理仕25日公告受託辦理寒舍集團旗下品牌「寒居酒店」租用之建物公開標售案,該案為大陸建設所持有,合計標售底價41.5億元,本案將於6月12日開標。大陸建設發言人葉昭慶回應,大陸建設從事不動產開發,持有飯店和營運本來就不是長期經營項目,對於手中建物向來皆是視時機出售,目前寒居酒店營運已步上軌道,因此選在此時帶租約出售。據了解,大陸建設與寒舍集團的租約長達20年,目前已過了2年,合約到2042年。目前大陸建設在馬來西亞、舊金山都還持有飯店資產,而高雄與大和房屋合資的日航酒店目前還在申請使照中,未來也都有機會帶租約出售。寒居酒店座落於松江南京路口角地,前身為亞洲信託大樓舊址,由欣陸投控旗下的大陸建設整合開發,並於2021年完工,11樓以上為精品豪宅「琢豐」,10樓以下為寒居酒店,為台北市首見首見國際精品飯店寓邸。「琢豐」於預售階段即寫下完銷佳績,並於當時創下每坪近170萬元的高價。寒居酒店區內商辦大樓、金融機構與高級住宅林立,並有雙捷運線交會,未來數年內亦將迎來多棟全新商業大樓完工,包括元大人壽松江大樓、力麒松江企業總部及六福酒店式商辦開發案。此次標售之不動產位於1至9樓,建物面積合計約3,029.77坪,單層面積近400坪,另有39個停車位,公告標售底價為41.5億元。負責標售案的世邦魏理仕董事詹桂綺表示,本案除了有愛馬仕御用建築團隊RDAI以「手作」與「訂製」工藝高度所呈現的建築設計,更有業主大陸建設的品牌加持效益,讓本案成為值得收藏的建築藝術品。綜觀本案條件,不論是標的座落區位、量體規模或是標售價格,均使其成為台北核心區內少見的收益型不動產投資機會。世邦魏理仕總經理林敬超指出,近年來位於台北市中心的新建商辦大樓多為壽險業持有,鮮少有商業大樓屋主願意割愛出售,加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建,使得台北商辦供給受到壓縮,辦公室租金持續升高。此次標售物件為近十年難得一見的穩定收益型酒店,加上目前承租方寒居酒店的平均房價及住房率皆相當亮眼,潛在投資人無須承擔經營風險,即可同時擁有值得珍藏的建築作品及穩定租金收入,預料將吸引許多投資人進場投標,本案將於6月12日開標。
飯店王擂台賽4/國際巨星演唱會大發觀光財 高雄新飯店百花齊放搶客
高雄近年國際級酒店紛紛插旗,幾乎連年都有大型飯店新開幕,旅宿業蓬勃發展,卻未因此分食市場,大多數業者在去年營收都緩步上揚。去年高雄飯店營收王,由高雄萬豪酒店以18億元再度稱霸,高雄漢來大飯店以16億元營收位居第二;在高雄國賓飯店歇業後,晶英國際行館重返排行榜。高雄飯店業近年上演汰舊換新,老牌華國、華王陸續走向改建,國賓也於去年初正式歇業,國際級生力軍則不斷加入,先是高雄萬豪於2020年底試營運,緊接著2021年底高雄洲際酒店啟用,高雄承億酒店也在2022年營業,高雄日航酒店預計今年投入戰場,未來還有興富發投資的高雄凱悅飯店,一年一新星,讓高雄飯店業搶客大戰越來越精彩。高雄飯店營收王為高雄萬豪酒店,房間數共700間,去年平均房價4,944元,總營收18億元,比起前年營收增加了5.1億元。(圖/翻攝高雄萬豪酒店臉書)儘管如此,高雄近年經常舉辦大型活動,帶來不少觀光人潮,據高雄市觀光局統計,2023年包括新好男孩、BLACKPINK、五月天、張惠妹、COLDPLAY等重量級藝人的在高雄開唱,舉辦超過64場演唱會,吸引約100萬人次觀賞,而帶來的觀光效益約23億元,帶動高雄市旅宿業住房率平均逾8成,不只明星下榻飯店一房難求,高雄大小飯店皆雨露均霑。可惜的是,這幾家新興飯店,只有高雄萬豪登記為觀光旅館,其他皆為一般旅館,交通部沒有做營運狀況統計,難辨營收高下,只能以房間量體和平均房價推估規模大小。高雄萬豪房間數共700間,根據交通部資料,平均房價4,944元,總營收18億元;排名第二的高雄漢來,房間數540間,平均房價3,802元,總營收16億元;第三名義大皇家酒店,房間數656間,平均房價3,200元,總營收6.9億元;高雄福華排名第四,房間數271間,平均房價2,605元,總營收5億元。另根據交通部台灣旅宿網和各大訂房平台數據,高雄洲際酒店擁有253間,房價約8,000元;承億酒店提供208間,房價約6,000元。2家飯店總營收或許有機會衝撞第三名的義大皇家酒店,不過若想和高雄萬豪與高雄漢來比較,仍有相當大段的距離。也因為高雄萬豪與高雄漢來客房量體實在太大,景氣好時業績漲幅比其他業者兇猛,去年營收較前年分別增加了5.1億元及3.5億元。國旅勝地墾丁常因物價、房價飆漲,多次引起爭議,國境解封後,國人更是瘋出國,墾丁的觀光產受到挑戰。(圖/報系資料庫)台南6間觀光旅館去年營收全數正成長,遠東香格里拉以8億元營收居冠,大員皇冠假日酒店、台糖長榮酒店名列二、三;反觀墾丁的觀光旅館,前2大的墾丁福華渡和凱撒飯店,2023年總營收雙雙微幅下滑,形成強烈對比。去年10月,墾丁營業28年的麥當勞宣布停業,今年初更爆出墾丁春節連假訂房率不到7成,創下15年來最慘紀錄。墾丁美麗的沙灘、熱鬧的夜市,曾是年輕人的旅遊聖地,但住宿價格太高常被詬病,國門開放後可輕鬆飛往東南亞海灘渡假,如何找出旅遊亮點,將成為墾丁旅宿市場最大挑戰。
憂成台北老宅崩塌翻版 頭份公所月底關中山市場
台北市大安區文昌街19日晚間傳出一棟使用超過50年的民宅發生崩塌意外,苗栗縣頭份市長羅雪珠聽聞消息大驚,目前頭份中山市場因是危樓,市公所已決定至3月底停用,雖然有民代及攤商反對,但羅雪珠堅定表示在維護多數市民安全的大前提下,中山市場停用及攤商遷移清空時程表不會變,萬一發生任何意外,沒有人負得起責任。頭份市規模最大的中山市場,早在2005年就由台中市結構技師公會鑑定為嚴重危險建築,羅雪珠積極爭取中山市場改建,並在2019年獲得經濟部核可補助1億元拆除改建經費。頭份市公所推動中山市場改建,為補償攤商停業損失,提出轉業補助金措施,以彌補攤商損失,目前全市場登記有案的攤商81攤,營業中攤商54攤每攤補助55萬元,未營業攤商27攤每攤補助22萬元,都可申請市公所的轉業補助金。羅雪珠著眼在中山市場嚴重鏽蝕,不堪安全使用,嚴重危及營業攤商及前往採買食品的民眾安全,萬一發生倒塌事件,將沒有人能承受責任,頭份市公所發出公文,將自3月31日起停止中山市場使用,所有攤商在5月底前搬遷。羅雪珠指出,北市文昌街19日晚間驚爆一棟老舊建築坍塌事件,讓她吃了一驚,中山市場危樓安全問題,一直是她心中最擔心的問題,也希望所有的攤商在顧慮自已及顧客的安全上,配合停業撤離,早日讓中山市場拆除改建工程啟動,讓民眾享有安全的消費空間。
太囂張!壽山動物園台灣獼猴為搶食「強占嬰兒車」 弄倒後肇事逃逸
高雄歷史悠久的壽山動物園改建後,園區採台灣獼猴共存方式成一大特色,但近幾年獼猴搶食的囂張行徑也層出不窮。近日有民眾拍下,園內的獼猴竟強占嬰兒車,找到三明治後還大力搖晃嬰兒車,把車弄倒才離開,讓他直呼「壽山動物園猴子很誇張」,所幸當時車上沒有小孩,否則後果恐難以想像。民眾當天帶小孩前往壽山動物園時,把小孩的奶瓶及零食都放在嬰兒車上,當時則把小孩抱在手上,豈料獼猴竟強占嬰兒車,在車上左翻右翻找尋食物,最後找到了1個三明治,在用嘴巴叼著後,可能覺得食物太少,還大力搖晃嬰兒車,把車弄倒後才離開現場。民眾用手機錄下獼猴搶食的囂張行徑後,將畫面PO在《爆料公社》,直呼「壽山動物園猴子很誇張」,慶幸當時嬰兒車上沒有小孩,否則後果恐難以想像。對此,台灣獼猴共存推廣協會秘書長林美吟曾表示,不少家長逛動物園時都會推著嬰兒車,而車上掛滿瓶罐及塑膠袋都是引發獼猴靠近搶食的誘因,因為獼猴看到塑膠袋就認為裡頭有食物可吃,若無人推嬰兒車,就會靠近。林美吟表示,壽山動物園周圍原本就是台灣獼猴的棲地,除園方加強宣導和獼猴共存的模式外,家長也應教導小朋友,和獼猴的應對守則,遊客做好自身規範和守則,預防勝於治療,呼籲家長不用過度擔心,萬一有獼猴靠近,「只要一直往前走就好,勿對獼猴大小聲及有刻意驅趕的狀況」。
買房1年後被告知「廁所是鄰居家的」女屋主挨告傻眼 法院判決出爐
大陸1名女子3年前透過仲介公司介紹買房,建築面積雖不大,但房屋的實用率很高,屋內經過重新間隔,也有2房和獨立的廚房廁所,於是很快便確定了購房意向,與業主簽署了《房屋買賣合同》,1個月後便順利完成過戶。沒想到,女子入住新房1年後,竟被鄰居告知廁所是對方家的,讓她相當傻眼。《澎湃新聞》報導,黃姨(以下皆為化名)3年前透過仲介公司介紹,看中了劉叔的房子,該房是單位分配的房改房,樓層不高,建築面積雖不大,但房屋的實用率很高,屋內經過重新間隔,也有2房和獨立的廚房廁所,於是很快確定了購房意向,與業主簽署了《房屋買賣合同》,1個月後便順利完成過戶。黃姨入住1年後,鄰居陳伯的兒子找到她,表示她房屋內的廁所面積,約6個平方應屬於他家的合法面積,要求把廁所面積騰出來。這下子把黃姨給弄迷糊了,因為她當年購房時,原業主曾表示他已經住了20多年,買房時也沒有跟她提及屋內廁所部分的面積非其房屋的面積。鄰居表示,當年由於房改面積不足,房改單位將黃姨右側的那套小面積房屋補給父親,父親則居住在黃姨房屋左側那套面積較大的房子裡,原業主當年為了自己屋內有獨立的廚房廁所,所以改建的時候占用了原屬父親房屋的廁所。黃姨不接受,於是鄰居找了專業的測繪機構進行測量,並向法院提起訴訟,要求黃姨騰還非法占用面積。經過測量,黃姨的房屋的實際面積確實比房產證的登記面積大了6個平方,多出部分正是廁所部分面積。法院最終判決要求黃姨騰還該部分面積。黃姨覺得自己變成冤大頭,看房時房屋是否有獨立廚房廁所是她決定買不買的重要因素,若當時知道房子沒廁所,她也不會買,如今只能重新調整房屋格局,將廁所的面積騰出去。廣州市房地產仲介協會提醒,購房人在房屋買賣合同訂立和履行過程中負有謹慎注意的義務,故實地看房時,應對房屋進行仔細的檢查,對照房產證的測繪圖進行比對,看清房屋的層數、結構、面積,必要時可請專業人士對房屋進行綜合評估。簽約前,主動詢問業主交易房屋是否存在改建、違建、滲漏等情況,並在合同明確如果房屋存在問題責任如何承擔,避免日後產生不必要的糾紛。
數發部辦公室租金天價惹議 張啓楷斥唐鳳:若是你自己的錢會這樣花?
數位發展部日前遭爆出辦公室租金和裝修費用過高,引發各界爭議。數發部發布新聞稿澄清,部長唐鳳也親上火線拍片還擊。對此,民眾黨立委張啓楷16日再度砲轟,當前國債已經高達6.2兆,債台高築,政府部會竟仍如此揮霍民脂民膏,實在令人咋舌。數位發展部長唐鳳早前赴立法院交通委員會進行業務報告並備詢時,遭國民黨立委踢爆數位部在辦公室搬遷及裝潢上,花費數億元。加上台北市蛋黃區租用「地后」新光大樓辦公室,租金和裝修費用太高,僅僅18個月即耗費了納稅人1.04億元。張啓楷表示,這天價足可讓285位員工每月以近1.36萬元房租、在6坪大的套房辦公,這樣浪費人民納稅錢、使用面積之大,符合「行政院與所屬各機關辦公處所空間及面積規劃原則」規範嗎?張啓楷透露,數位發展部以新光大樓為中繼辦公室,111年7月開始承租,同年10月28日人員陸續開始進駐,原暫定簽約使用至112年12月31日,18個月的使用期間,耗費了近7000萬元的租金,以及3400多萬元的裝修費用。張啓楷指出,數發部長唐鳳竟然敢以低於市場行情價格為由,澄清絕無天價,難道是在考驗國人智商?數發部是劃錯重點,還是在偷換概念?不僅如此,張啓楷也進一步質疑,負責國家數位發展的部門,為何非得租台北市地價第二高的「地后」新光大樓?在過渡期間作為辦公室呢?還要花那麼多錢裝潢只是中繼用的辦公室?「數發部不把人民的錢當錢,浪費國家公帑如此面不改色,幾乎已到了「何不食肉糜的地步。」張啓楷指出,南門市場改建完工後,台北市政府原預計將花了1.8億、改建期間讓攤商使用的「中繼市場」,續供也要改建的東門市場進駐使用,方便東門市場改建。但中央卻以數發部和NCC要在該處蓋大樓為由,拒絕北市府續租用地,導致美侖美奐、完工僅四年的建物夷為平地,1.8億的納稅錢被浪費掉,目前土地閒置中,可以收的租金也不見了,陷入虛耗空轉!
「高鐵東延計劃」縮短城鄉落差 蔡英文喊話年輕人到屏東創業
總統蔡英文16日出席「台北市屏東同鄉會第20屆第3次會員大會」致辭時表示,中央與地方政府將緊密合作,讓屏東持續發展。同時,她也期盼更多的年輕人到屏東創業、就業及研究發展,也鼓勵在外地打拚的鄉親們多回到屏東,感受家鄉的進步與改變。台北市屏東同鄉會第20屆第3次會員大會16日舉行,除總統蔡英文之外,立法委員莊瑞雄、台北市屏東縣同鄉會理事長郭松林、屏東縣同鄉會總會總會長王光祥、前行政院長蘇貞昌等亦現身出席以示支持。蔡英文表示,屏東是她的家鄉,每次來參加屏東同鄉會的活動,都讓她有「回家的感覺」。屏東同鄉會為在地的學子、家庭提供許多實質幫助,創造善的循環。她也感謝同鄉會的好朋友們一直以來對她的支持。「這幾年,她與同樣來自屏東的蘇貞昌前院長一起努力打拚。例如恆春旅遊醫院的改建、升級計畫,從她剛上任,歷經四任行政院長,終於重建完工」蔡英文提到,全新的醫療大樓於去年年底正式啟用。除了總病床數增加到137床,也增設高階醫療設備,成為恆春半島最完善的醫療機構,能滿足鄉親的就醫需求,也是屏南地區醫療品質的一大助力。蔡英文强調,台9線南迴公路「雙流到新路段」拓寬工程在去年底核定經費,實現南迴公路拓寬的最後一哩路,加上任内針對「高鐵延伸到屏東」也核定定案,讓交通路網更加完整,也縮短了城鄉落差。不僅如此,全長141公里的屏鵝公路全線電纜地下化的工程,也在蘇貞昌前院長任內完成。這項工程原本要耗費10年,但蘇前院長下定決心,在最短時間內完工,重現國境之南乾淨又美麗的天際線。蔡英文强調,經過這些年中央與地方政府的緊密合作,讓屏東一直在往前走,地方建設及生活環境改善,期盼更多年輕人到屏東創業、就業及研究發展。未來,她卸任總統後,也會繼續全力支持屏東的發展。也期盼在外地打拚的好朋友們有機會多回到屏東,感受家鄉的進步與改變。最後,並祝福今天的會員大會圓滿、順利。
奴才找貓皇跑進鄰棟頂樓 住戶怒告「侵入住宅」…檢察官2原因不起訴
台北市一名張姓女子2022年闖入薛姓男子「住家」,遭提告可處1年以下徒刑的侵入住宅罪。對此,張女辯稱當時為找愛貓,才會進入薛男的公寓花圃頂樓;檢方審理後給予不起訴處分。張女2022年3月22日下午13時許及16時許,進入薛男位於通化街的公寓頂樓花圃,遭透過監視器錄影畫面發現的薛男提告無故侵入住宅罪。張女接受偵查時供稱自己愛貓跑到薛男花圃,才會進入花圃找貓,堅持否認犯行並稱沒有侵入住宅意圖。公寓3樓李姓住戶則證稱,自己入住該棟4樓公寓時頂樓是空的,房東將其提供給住戶作曬衣使用。住戶指出,薛男後來將頂樓一半空間改為空中花圃並用圍籬圍起與上鎖,但因圍籬不高,頂樓另一半為遮雨棚,住戶還是能隨意進出頂樓,且房東已於去年對薛男提告擅自改建花圃。住戶續稱,張女進花圃前曾詢問薛男能否進入找貓,遭拒絕後數日因擔心貓死掉,請警察來一同協助,但還是被薛男拒絕。後來下樓時巧遇對方,便自己開門讓張女進入,不過因花圃有上鎖,張女還是沒進到花圃找貓。住戶也證實,張女曾跟他說貓不見、3月22日晚間透過110請警方協調希望薛男同意上樓找貓,但因薛男不同意開鎖未果。另外,張女是他姪子前女友,也曾住在通化街,但沒幾天就搬走。台北地檢署調查後,認定「隔壁棟住戶」的張女為找跳進另棟公寓頂樓的愛貓,才進入頂樓花圃,且依監視器畫面、證人證詞,足見頂樓為房東供住戶曬衣使用的公共空間,薛男自行將一半改建,另一半為無人居住、有遮雨棚的開放空間,故客觀上難認張女有破壞居住安寧及私人生活秘密,罪嫌不足給予不起訴處分。
基隆東岸廣場爭議 財政部提4澄清:絕無包庇情事
基隆東岸廣場產權爭議不斷,有關報載質疑財政部包庇基隆市東岸停車場促參OT案一事,財政部13日發布新聞稿强調,鑑於該案已進入訴訟程序中,財政部尊重法院判決結果,倘有促參法規相關疑義將協助提供法規釋疑,尚無包庇情事。 基隆東岸商場於8年前由大日開發公司向基隆市政府簽約承租。大日開發公司得標后,與NET簽下一份長達10年的合約,期間大日開發公司自身經營地下停車場部分,將1樓出租NET,自己則經營B1到B4的停車場。2023年約滿時,經基隆市政府重新招標由微風集團在2月1日進駐接手。不過,NET主張擁有2至4樓的產權建物產權,市府只擁有地下4樓到地上1樓的產權,雙方各執一詞。 財政部針對相關事宜提出4澄清,第一:OT案與ROT案兩者不同。依促進民間參與公共建設法(下稱促參法)規定,OT案係「民間機構營運政府投資興建完成之建設,營運期間屆滿後,營運權歸還政府」,ROT案係「民間機構投資增建、改建及修建政府現有建設並為營運,營運期間屆滿後,營運權歸還政府」,兩者差異顯而易見。第二:基隆市東岸停車場無OT案轉為ROT案之情形經檢視基隆市東岸停車場案投資契約,明訂該案為OT案,其公共建設為既有停車場委託營運,公共建設類別屬交通建設,契約亦明訂另將1樓商場及頂樓廣場委託經營,係為附屬事業,該案於105年經該市府核定增建2樓至4樓商場,屬附屬事業之增建,非屬促參法所訂「政府現有建設」之增建、改建及修建,爰該案並無促參法所稱ROT案之適用,亦無OT案轉為ROT案之情形。第三:財政部尊重主辦機關權責,無包庇之情形。基隆市政府於105年9月9日函請財政部推動促參司就「民間機構得否依招商文件及投資契約規範於履約期間增加投資」一節釋疑,因依促參法第12條規定「主辦機關與民間機構之權利義務,除促參法另有規定外,依投資契約之約定」,爰該案既無OT案轉為ROT案適用之虞,財政部推動促參司基於尊重主辦機關權責,請該市府依據投資契約約定,本權責核處,並無疑義,無報載所稱「由地方首長依個案判斷」,亦無外界所稱包庇之情事。第四:附屬事業之增建應依投資契約約定及程序辦理。基隆市東岸停車場案自始為OT案,至於得否增建商場作為附屬事業,應由主辦機關及民間機構依投資契約約定及程序辦理。
低基期高成長!大三重贏家置產必勝之道
大三重重劃區建設議題各不同,區段潛力股在哪裡?哪裏有景觀有捷運更有大建設的未來?2024置產不敗學看見起漲區,買在甜蜜點,享受高強度的資產未來!三重區仁義、重陽、大都會左右岸 重劃區比一比 置產看發展 資產變智產2024年台灣經濟力持續爆發,除了股市上2萬點的新紀錄之外,台經院更預測今年國內經濟成長率將有3.15%的持續好表現;房市方面則在剛性自住買盤的帶領下,只要是兼具生活機能、交通機能與未來發展的區域,價格都不斷水漲船高,例如以一橋之隔跨界雙北繁華的三重區來說,包括重陽重劃區、仁義重劃區、與二重疏洪道兩側重劃區等,都是近幾年新北置產人氣最高的地方;其中重陽重劃區發展最早、趨近飽和;仁義重劃區則主打小而美的純住宅領域訴求;而二重疏洪道兩側重劃區則集結了包含捷運、商場等各項重大建設,發展持續成熟也讓房價不斷走高,例如國泰建設與三井集團聯手的三重置地案、潤泰三重捷六案,預估未來都將站上每坪80萬元以上的價格。而在三重眾多的重劃領域中,卻有一塊坐享水岸景觀、重大建設、捷運增值等重大利多,房價卻仍相對凹陷的「大都會水岸特區」,已開始吸引眾多置產行家的目光。同樣新北第一環 「大都會水岸特區」未來建設議題正發酵位於二重重劃區右側、大都會公園北段的「大都會水岸特區」,以散步距離直接受惠捷運三重站的所有重大利多,包括即將完工啟用的新北首座CITYLINK、以及由舊果菜市場改建、新北史上最大規模都更案「三重綠藝之丘」;最重要的是,這裡直接受惠於新北市政府近年提出的「TOD擴大三重都市計畫」,包括位於三重區疏洪東路三段與中興路二段的北環段Y19B站,以及位於二重公園前的機捷A2a預定站,加上既有的北捷中和新蘆線與桃園機捷的三重站,都讓軌道經濟價值持續推升。同樣坐穩新北第一環地位、更多未來議題正在發酵的「大都會水岸特區」,當然成為行家置產大三重最聰明的選擇。「大都會水岸特區」受惠於新北市政府的「TOD擴大三重都市計畫」,包括北環段Y19B站及機捷A2a預定站,串聯捷運網絡,提升區域軌道經濟價值,是未來發展的重要據點。(圖/業者提供)把握房價起漲點 三重凹陷區 水岸第一排景觀優勢力位於「大都會水岸特區」的指標新案「萊茵水花園」,坐擁水岸第一排的絕佳位置,等於直接複製大直水岸身價翻倍經驗,同時距離捷運A2a預定站僅3分鐘、步行約10分鐘就是中正北路生活圈、萬坪大都會公園綠意過街就到;三面臨路717坪壯闊基地,由建築名家陳麗珍.高仲廷建築師事務所擘畫,更引進新美齊物業優質代管一年免管理費、加上美學花藝團隊 CNFlower、義大利頂級傢俬B&B Italia聯手打造公設空間美學,從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到,一次就把資產變智產,讓身價與生活同步扶搖直上。看完以上分析,總結在大三重重劃區中,話題最多、建設最多、新北第一環最具增值大補漲優勢,目前市場最被看好當然就是「大都會水岸特區」!從去年開案一路口碑好評不斷的「萊茵水花園」,無論地段景觀、基地條件或產品規劃,皆是一時之選,表現超越區域其它同級個案,還沒感受過現場魅力的你,把握機會,快來一窺獨家迷人優勢吧!「萊茵水花園」坐擁水岸第一排景觀,與自然綠意融為一體,從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到。(圖/業者提供)
拆屋法規顛三觀1/老公寓改建合法「切房子」 外頭怪手狂挖裡面住戶嚇壞
雙北老公寓全力拚改建,卻在北市出現同幢同棟的老公寓,直接以樓梯牆為基準對半切拆除。剩半邊的地主們向CTWANT控訴拆屋過程「未通知」,怪手拆除玻璃全都在震,相當恐慌,憂鬱症住戶甚至壓力大到吞藥自殺。根據記者調查,依市府規定,同幢同棟建築,只要不同地號地籍、有保留獨立樓梯進出、中間非共用壁,拆除部分建物時無須經過另一半所有權人同意,亦無需通知住戶,老公寓新拆法雖一切合法,也刷新三觀。被迫對半砍的老公寓,屋齡將近50年,就位在北市信義區吳興街8巷。CTWANT記者實地走訪,該危老案基地上已搭起接待中心,被砍半的老公寓牆面整修撫平,已不見剛拆除時鋼筋外露的模樣,只見牆上還掛著抗議布條。隨著樓梯往上走,原本每層3拚,現況只見右手邊2戶還在,左邊戶拆除後大門已填成一堵實牆。幾名投訴地主緩緩道來,「事情約莫發生在前年12月至去年3月,怪手突襲般敲打拆除建築,讓大家都嚇了一跳。雖然已知隔壁鄰居有意跟建商合建,但拆除當天,連通知都沒有。」「我們足足忍受了3個月的噪音!」「台北市建管處竟然核發拆照跟建照,讓建商直接從樓梯把我們切一半,然後跟我們說,一切合法!請教是用哪一條法條,把一棟舊公寓切割一半,無需另外半棟的同意!」地主A小姐講來振振有詞,因為這種狀況相當罕見,他詢問建管處時當場爆哭,因為建管處告訴他「現在台北市到處這樣切房子」,A小姐問,「所以這是積非成是嗎?」根據「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」中揭示這類共用梯的建築,只要保留共用樓電梯間即能將同幢同棟建築一分為二與鄰地改建。(圖/截取自台北市法規查詢系統)記者實際訪問一般民眾,幾乎都沒聽過、看過這樣「對切」的拆除方式;但若是建築工程或都更危老業者,似乎有耳聞,且並覺得無不妥!另一位投訴地主B小姐,家裡住有年邁的媽媽和精神狀況不佳的姊姊,他形容拆屋過程,天搖地動,電視、家具都在晃,窗戶都感覺要震碎了,「我是活人,我在建築裡面,怪手在建築外拆房,有沒有人考慮過我們的感受?」「我都受不了了,我姊有憂鬱症,因為這樣吞安眠藥自殺,差點死掉,若是有心臟病的人會不會心臟病發?」最令她憤憤不平的是,他向建商抱怨姊姊的狀況,竟得到一句,「那你告我啊!」記者詢問拆除前不是都有鄰房鑑定?A小姐回應,就來拍拍照,每個工地動工前都會做鄰房鑑定,拍現況作為未來鄰損賠償的參考;但是同幢同棟的建築物拆除前卻沒有做結構安全鑑定,拆除日期也沒有通知。老公寓新拆法和拆屋前「不用通知」,屋主與記者詢問北市建管處,得到的答案皆是「一切合法」。北市建管處發言人鄭大川回應,根據2014年頒布的「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」,就雙併公寓此類共用樓電梯房屋,經委託設計建築師檢討簽證後,對於該棟建築物保留該共用樓電梯間供剩餘建築住戶出入,其拆除或重建時,「得免經剩餘建築所有權人同意。」至於是否老公寓都可以不用經過其他所有權人同意對半拆?他解釋,早期建物有些是同一地籍,有些在興建時或領得使用執照後即完成地籍分割。要看地籍圖,如同一地號之建築物做部分拆除前,應先做地籍分割,在這個階段就必須經得全部所有權人同意。本案剩餘建物地主表示未接通知,原因是該案送建管處前,就已完成地籍分割,因此依處理原則無需再經同意即可拆除。不過根據記者觀察北市地籍圖,不少老公寓都在興建時即完成地籍分割,恐怕未來會有更多共用梯同棟公寓被拆兩半的案例出現。住宅消保會顧問吳翃毅也解釋,只有動到共同壁,才會以「共同壁協議書」知會對方拆除的事情。或許鄰與鄰間隔著樓梯,非共用壁,所以屋主才沒有簽到任何文件,甚至無須經過同意、知會拆除事宜。B小姐家中有老母親和精神狀況不佳的姊姊,她投訴同幢同棟建築的拆除作業嚴重影響生活,除了噪音還擔心建築崩塌,讓她們精神壓力很大,她的姊姊還服安眠藥自殺。(圖/投訴人提供、方萬民攝)雖然法規不強制「要通知」,但實務上,多數建設公司仍會先敦親睦鄰。北都建設董事長,同時也是建築師的陳逸軒表示,一個有經驗的建商和營造廠,從請照、建照核准、鄰房鑑定、開工拆除,每一個階段都會主動關心和告知住戶,「就算旁邊不願意都更,我們要改建會有震動、噪音,可能會影響鄰房住戶,都會先打招呼。」他舉例,北都建設在北投的危老案,鄰房住戶因為工作關係表明周六上午都要睡覺休息,於是該案便周六不施工,「會看看鄰房住戶有什麼需求,只要合理、符合正常範圍,都盡力配合。」同棟公寓被切一半的案例不多,陳逸軒將心比心,「雖然封牆了,但若我是住戶,住起來也會覺得很恐怖,拆除有震動、有破壞,結構上也會削弱。」他也表示,這種案例地主住得不放心,最後大多都會妥協一起改建。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
拆屋法規顛三觀3/合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒,簽合建契約書前,應另請律師或專家審閱合約內容,保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案,地主A小姐請專業律師為合約修改把關,建商卻堅持用原版合約,於是便當沒簽約的地主不願合建,將老公寓對半拆除,僅留下樓梯給剩餘住戶,A小姐大嘆,「好可怕的改建手段!」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓,街廓另一側即為正基隆路門牌,土地使用分區有商二容積率630%和住三225%,具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者,這已經是第4個來談合建的建商,約6年前開始在附近整合,2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年,一層3、4戶,共14戶,門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建;而2號共10戶,其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏,因此2022年12月僅拆除4號與鄰房,準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」,預計興建地上24層、地下5層建築,規劃16~39坪,每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」,她解釋,她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱,都認為很多地方應該要備註的更詳細,像是沒有落日條款、沒有找補機制,還有不對等的違約條件,但擔心整份契約書大改,建商不能接受,因此特別就現有版本做加強,「結果沒想到花了一堆錢請律師修改,建商連看都不看。」據了解,當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正,也沒辦法抗議,建商表明,你不簽,你就可能被切!」B小姐是已用印同意合建的地主,她說,「當時我們不知道什麼叫切房子,也不知道政府會讓他切,結果房子真的能切一半,現在覺得很荒唐!」記者詢問,既然合約有問題為何還會同意合建?她回答,當初我也不知道哪裡有瑕疵,只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅,每坪開價上看190萬元,預計下半年動工,地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。(圖/讀者提供)記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書,請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱,發現確實有多處模糊不清、簡化,像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定),對於完工後房屋接管驗收規定甚簡,契約採均價表比例找補,而非採銷售價進行找補,對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示,雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去,但大多數地主卻已簽同意,不管是不是真的了解合約內容,在民主社會下,就是必須照著法規進行合建遊戲,而不願都更的人,也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇,也須自負後果,包括簽了有瑕疵的合約,萬一建商有心鑽漏洞,也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲,政府在強力執行都更危老改建下,應有機制保護資訊不對的地主,而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除,當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾,如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊,若有不放心,在初期就必須積極更換業者,大多地主是無知的,當變成群體多數時,想翻盤就很難了。還有,若發現契約有問題,該趕快通知其他住戶一起踩煞車,才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件,A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約,在資訊落差下,簽下不對等合約不自知,不簽又被當作不願合建的釘子戶,最後還被法規拋棄拆房,「簽是完蛋,不簽也完蛋,請問政府,可以告訴我們第三條路在哪嗎?」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項,最重要的還是地主團結力量大。(圖/CTWANT資料、梁恩泰提供)梁恩泰最後也提醒,簽署都更契約首要確認實施者身分,有可能為建設公司、營造公司、建經公司,並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠,有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等);次要則注意契約進行方式,究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換),政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同,民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確,避免對方埋下高額稅捐陷阱;最後建議可採信託管理方式進行,對雙方均有保障。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
拆屋法規顛三觀2/隔壁改建傷我建築結構 專家:無法說NO只能等鄰損賠償
北市信義區吳興街一處老公寓遭砍半危老改建,剩餘半邊建築的地主找上CTWANT投訴,地下室被挖到漏水、變電箱爆炸,建商稱「不知道地下室是磚牆,還以為是RC牆」,讓地主驚呆「到底有沒有評估建築結構?」地主試圖向北市建管處調閱耐震評估報告求心安,卻被以「非利害關係人」碰得一鼻子灰,地主沉痛質問,「難道要等(建築)被挖倒,市府才要出面?」「因為地上建物被拆除,去年6月,地下水受壓灌進地下室,導致變電箱泡水爆炸,照理說變電箱在拆除前就該重新檢討位置。」被拆剩餘建築的地主A小姐指控建商,拆除前未做現況的詳細調查,原因是建管處、建商、住戶開會檢討時,建商竟說,「(地下室)正常應是RC牆,但卻是磚牆」,讓她相當傻眼。根據內政部國土管理署「建築物拆除施工規範」規定,「建物部分拆除時,未拆除結構部分應鑑定結構安全,並提供安全支撐或補強計畫。」構造物或設施僅需拆除一部分,而其他部分須予保留者,承攬營造業應於拆除前,先研究其原有構造,並根據其構造擬訂拆除步驟及必要之安全措施,避免於拆除時損及保留部分。建商連地下室是什麼構造都沒搞清楚,讓A小姐嚴重懷疑,「是不是完全沒有做結構評估,就直接把房子拆成半棟?!」她與地主B小姐,兩人越想越擔心,因此向建管處提出要求調閱拆照資料,以及相關耐震安全評估報告,「但建管處卻百般推託,說我們不是利害關係人。」「房子都被切一半了,還說我們不是利害關係人,所以我們也直接向北市法務局提出訴願。」不過,北市建管處建照科正工程師莊家維表示,建商在申請危老時就有做耐震安全評估,但是拆除後,沒有規定要再針對剩餘建築做一次耐震安全評估,一切合乎規定。近期工地下陷、房屋傾斜工安事件頻傳,投訴人擔心隔壁改建案緊貼又開挖地下5層,會成為第2個三重房屋傾斜案。(圖/報系資料庫)雖然於情能理解地主們的擔憂,但住宅消保會顧問吳翃毅解釋,依法規,可調閱資料的「利害關係人」,指得是改建地主,剩餘建築的地主確實沒有辦法調閱資料,得知拆除的合法性,以及剩餘建築的安全性,這也是現行法規較不近情理、無法獲得民眾諒解的地方,造成多方誤會。已拆除的半邊建築,即將危老改建為地上24層、地下5層的住宅大樓,預計今年下半年動工開挖地基,屋主擔心建築結構已受損,再加上不穩定的台北市地質,新建案又緊貼興建,難保不會成為下一個登上新聞的工安事件。擁有都更諮商師與危老推動師雙證照的都更專家胡家瑒就指出,「這幾年的危老都更都陸續有遇到這樣的(拆除)情況,這種砍一半的,你很難會挖完然後完全不漏水(牆裂),大家都是先挖了之後再做後面修繕,只能被動等到出問題後再走鄰損賠償。」「市府建管處一手核發拆照給建商,另一頭卻不願提供結構安全鑑定報告給拆除剩餘建物的屋主,如何消弭疑慮?若剩餘建物需結構補強,市府又不提供補強計畫給受損屋主,如何維護民眾生命財產安全?」地主B小姐說。胡家瑒表示,老公寓拆除部分結構與鄰房改建成大樓的案例時有耳聞,只要符合拆除條件,剩餘建築住戶沒有辦法拒絕,拆除過程難免有鄰損,只能事後再找建商賠償。(圖/CTWANT資料室、讀者提供)目前剩餘建物的地主們已於去年11月對建商提出刑事訴訟,委任律師古健琳表示,建商於申請拆除執照、建造執照前是否就剩餘部初有進行結構安全鑑定,並提供安全支撐或補強計畫,且在未獲得剩餘部分住戶同意的情形下,是否有重複使用65使字第32號使用執照之法定空地,所以申告建商涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪。但地主們仍擔心還沒判決就被挖垮,「難道政府都要等到挖垮了、挖歪了,才要出面?」「三重(民宅)都會歪了,我們肯定垮!」投訴地主一行3、4人七嘴八舌相當擔憂地說。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
開箱空軍三重一村1/新北防砲眷村變身文化園區 吃、住、玩一站式體驗
在許多長輩的記憶中,眷村生活曾經是難以忘懷的成長記憶,而經過活化的雙北老眷村除了在台北101附近、大家熟悉的四四南村之外,身為北部地區僅存防砲眷村的新北「空軍三重一村」,2023年下半年也正式對外開放,搖身一變為新北市眷村文化園區。民眾來此,除了可從日治時期構築的防砲陣地及地下甬道遺跡,遙想昔日動盪歲月,負責營運園區、擅長國際策展的時藝多媒體目前也引進17個品牌,包括多家餐廳、民宿、青旅、展覽、書店、沉浸式劇場等,呈現新舊世代交融的眷村風貌,接下來就讓記者帶大家實地來瞧一瞧。入口的紅燈籠海為園區增添了懷舊氛圍。(圖/焦正德攝)地下甬道目前唯一開放的入口藏在大樹底下,需參加導覽才能一探究竟。(圖/焦正德攝)導覽人員指著甬道內的波浪狀設計解釋其消音作用。(圖/焦正德攝)當遊客走進園區入口,可透過牆上不停輪播的影片大致了解空軍三重一村的前世今生。此地於二戰期間,最初是日軍設置的高砲陣地,後來國民政府遷台,自民國43年起陸續興建眷舍,又經歷颱風、水患等天災,逐漸改建與演變成今日樣貌。空軍三重一村更於民國95年登錄為歷史建築,成為新北市眷村類文化資產首例。由於都市發展、國防部推動國軍老舊眷村改建政策,居住此地的居民於民國96年陸續搬遷至板橋健華新城,而在市民、社團與眷村組織者奔走之下,也獲得公部門支持,將空軍三重一村進行全區保存。若民眾參加園區定時導覽,還可在導覽人員帶領下實際走進地下甬道,這裡曾是日治時期用於存放彈藥與油料的空間,內部上方可見到用來消除回音的波浪狀設計,以及為了通風建造的豎井,甚至其中一段路特別搭配聲光效果,模擬早期空襲警報響起的氛圍。然而當時代更迭,從日軍砲陣地改建為眷村後,擁有多個出入口的甬道便成為眷村孩子們玩捉迷藏與躲避父母打罵的秘密基地。彷彿迷宮一般的地下甬道,出入口設計狹窄、僅容一人通過。(圖/焦正德攝)眷舍建築之間的棟距相當接近,又被稱為「一線天」。(圖/焦正德攝)在村長的家外牆上,繪製了早期村長一家團聚用餐的情境。(圖/焦正德攝)在空軍三重一村中,有兩幅壁畫很有意思,其中一幅位於15號眷舍外牆,這裡曾是空軍防砲司令部上校王鴻鈞與夫人林國英的房舍,經歷多次改建後,從黑瓦竹泥牆平房逐漸變為磚造建築。王鴻鈞夫婦次子王繼新還是空軍三重一村最後一任村長,因此這裡又被稱為「村長的家」,為了讓大家感受過去眷村生活,村長的家客廳也保存原貌、敞開大門,歡迎遊客進入;另一幅壁畫則位於園區後門,是由不到20歲的年輕藝術家戴宇廷(Jacob Tai)所創作,他透過眷舍不同樓層呈現眷村記憶,例如畫中一樓可見小男孩在鴨母船上玩耍,帶出早期三重淹水情景;加上二樓的木樓梯、三樓的紅把手樓梯等,呈現眷村一路變化的建築樣貌。畫中可見老舊電視機、搖椅、空軍軍裝等物件,藝術家戴宇廷更透過紅色大門左側竹籬笆、右側水泥牆,帶出不同年代眷村樣貌。(圖/焦正德攝)DATA空軍三重一村電話:(02)2979-1815地址:新北市三重區正義南路86巷開放時間:服務中心10:00~22:00,其餘各商家開放時間以該店為準網址:https://mediasphere.com.tw/spaces/9備註:園區導覽、甬道體驗平日場次11:00、15:00,假日、連續假日11、00、15:00、16:00各一場,活動採免費體驗、參觀時間約30分鐘,請於每場次開始前10分鐘至服務中心現場報名,10~20人團體請於一週前電話登記報名交通資訊:可搭捷運至「台北橋站」下車,出站後沿文化南路→福德南路→正義南路86巷;或搭公車211、221、261、306、704至「正義南路底」下車,皆可抵空軍三重一村