直球對決電價先打預防針 央行利率突襲升半碼壓慘房貸族
中央銀行21日宣布升息半碼,其後重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點。由於市場原普遍預期不會升息,此決定跌破不少專家眼鏡。央行21日召開理監事會議,會後宣布升息半碼,是2023年第2季以來首次升息。官員說明,3月22日上路後,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率將分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%。此外,會議也上修2024年經濟成長率預測值至3.22%,對消費者物價指數(CPI)調高至2.16%。官員會後受訪表示,綜合國內外經濟金融情勢,預期今年國內通膨率將逐季緩步回降,但考量2021年以來物價漲幅較高,以及4月國內電價恐怕會調漲,通膨預期調高在所難免,而在經濟成長可望增溫下,為抑制國內通膨預期心理,理事會議參與者一致認為調升政策利率,有助促進物價穩定,並協助整體經濟金融穩健發展。對此,前金管會主委曾銘宗向CTWANT表示,考慮今年1-2月消費者物價指數(CPI)平均年增率為2.43%,未來CPI有望續創新高,升息半碼能形成預防針的效果。曾銘宗說明,升息主要讓貨幣流動性減少,也會導致貨幣供應減少從而出現貨幣增值,央行本次出手主要意義仍聚焦在「抑制通膨」,畢竟台灣大多數人仍是靠存款過活,4月還得再漲電價,升息能讓各項投資活動回歸基本理性。樂居網創辦人李奕農則向CTWANT表示,央行想必認為市場經濟比現有資訊想像中好,畢竟這次美國聯準會沒有特別動作,央行卻選擇升息,顯見台灣經濟不錯。李奕農分析,目前預售市場比中古熱很多,房市短期或許會壓抑一下「但過幾個月就風平浪靜了」,反而是未來央行會不會持續升息,值得關注指標。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則試算,若以30年期房貸千萬元試算,每位房貸族換算每月會多繳新台幣631元,每年因而需多繳7,572元「也是一筆錢」。而既然央行未祭出信用管制,顯然「不是針對房市而來」,反而是對準4月之後漲電價後的通膨壓力先拆彈「口頭警告味道濃」。
內政部統計揭台中建照商辦爆量 專家曝七期下一步
內政部日前公布,2023年「住宅、工業、商辦」三大類別核發建照,量體皆較2022年衰退,其中以住宅年減19%最多,工業倉儲年減17%緊追,商辦則相對穩定,僅年減6%。值得一提的是,台中市商辦建照核發量逆勢暴增,引發關注。對此,順天建設總經理林丙申接受CTWANT記者採訪分析,主要是台中七期商業用地開發所致,過去七期優先開發住宅區,近期住宅區已開發近乎完成,接下來以商業用地新六、新八用地為開發焦點,商辦建照核發量暴增可預期。林丙申補充,台中的產業多以傳產為主,加上近年台商回流,中部傳產大多在彰化與南投設廠,而非廠區的總公司辦公室,則大多就近在七期台灣大道、市政路、環中路等地設立,加上台積電在中科入駐,商辦建照核發量增可謂產業發展水到渠成的結果。政大地政系退休教授張金鶚向CTWANT記者樂觀表示,過去產業聚集情況集中在北部,現在配合中科等利多發展,在台中地區形成完整產業鏈,尤其中科也有推波助瀾效果,健全中部產業發展,大量辦公人口也可養起中部終端市場「好事一樁」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則分析,去年不動產三大市場中,反而是辦公市場表現相對穩定,且除了台北市商辦市場興建火熱外,企業也有逐漸向其他區域遷移的現象,台中商辦的穩定表現也是產業分散的結果。
內政部釋新市鎮產業減稅利多 專家:關鍵在產業聚落
內政部日前發布修正《新市鎮產業引進稅捐減免獎勵辦法》,主要放寬投資者在劃定公告稅捐減免範圍後至申請投資計畫書前,此段時間所購置的建築物,可納入投資計畫減免項目;另也明定稅捐減免抵減率,自公告劃定範圍5年內申請進駐的產業,當年度營利事業所得稅最高可抵減15%,第6至10年申請者優惠額度減半,自第11年起不予優惠等,可望鼓勵更多產業及早進駐,為新市鎮帶來發展新動能及促進周邊整體發展,也有助擴大國內就業與產業競爭力。內政部發言人林昆鋒說明,為方便投資者減免提報作業順利進行,本次修法也明定開發主管機關公告劃定稅捐減免獎勵地區後,投資者可以儘速研提投資計畫送開發主管機關審查核定,之後可於開始營運後6個月內,檢具購置證明申請核發投資抵減證明,向稅捐稽徵機關抵減當年度營利事業所得稅。官員補充,為避免申請投資抵減的獎勵與政府補助資源重複,此次修法也明定若已依其他法令享有補助者,其投資總額會扣除,以避免政府資源重複獎勵的濫用情事發生。林昆鋒強調,未來會持續研議增設新市鎮稅捐獎勵區域,藉此鼓勵更多產業共同參與新市鎮開發工作,讓臺灣整體產業更加蓬勃發展。對此,信義房屋不動產企劃研究室研究員曾敬德接受CTWANT記者採訪表示,以前台商還沒回流時,91年5月起政府有推動「006688」工業區土地租金優惠方案折售價,當時都是因應政策鼓勵台商回台的措施;現在則時空背景改變,廠房已「供不應求」了,因此擴大到新市鎮開發產業,不僅能增加廠房供給,也有望讓新市鎮居民就近就業,提供居住誘因,也減少上下班時間交通衝擊,都是好事。曾敬德補充,雖是政策美事,但一般廠商也關注土地取得價格合理、水電供應是否足夠,當然額外稅負獎勵也有誘因,但更重要的是產業聚落上下游能否撐起來,否則製造鏈中僅少數廠商在新市鎮的話,將撐不起廠商運營,因此成效仍需多年觀察。
最爽房屋稅率只撐4年? 北市稅捐處:未定
立法院於去(2023)年底三讀通過《房屋稅條例》修正案,將全國單一自住稅率從1.2%降至1%,今年7月1日上路。原有意鼓勵多屋族釋出房屋,增加供給以平抑房價,然而近期坊間盛傳,因北市原享全國最優惠單一自住房屋0.6%稅率,未來恐將跟進全國,一併漲回1%。以北市權狀30坪的單一自用住宅房屋稅率為例,每年房屋所有人料將暴增千元房屋稅,引發熱議。台北市稅捐稽徵處官員23日表示,現行北市符合單一自住稅率要件的房屋稅0.6%自2020年7月1日上路,當時因為市內不動產評價委員會決議調漲多處市內房屋稅路段率,引爆民怨,為安撫反彈,市府將市內單一自住稅率從跟進全國一致1.2%降為北市獨有0.6%,延續至今近4年。官員補充,過去北市符合0.6%自用住宅稅率者,本就較全國規定嚴格,僅大約20萬戶符合資格。比方過去全國以「縣市歸戶」,各縣市獨立計算自用住宅數,但是北市早已規定此0.6%計算基準為「全國歸戶」,亦即「名下全國只有一戶」才適用,本次立院修法從「縣市歸戶」擴大為「全國歸戶」,反倒是中央跟進北市腳步。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則樂觀評估,如果北市較全國維持折減比例不變,仍以降稅目標調整起課稅現值折減比率,那麼不只將不會增加房屋稅負擔,甚至有望再降房屋稅,可持續觀察地方政府對折減比率的態度。稅捐處官員重申,配合《房屋稅條例》修正案7月1日上路,目前北市刻正研擬新版市內房屋稅計算公式,去年已針對新落成房屋標準單價提高,繼而影響新房房屋稅,如再一次漲回比照全國房屋稅,恐對都更進行造成負面衝擊。目前暫無確定方向,請房屋所有人不須提前過度擔心。
租屋族慘!通膨、高房價致「房租指數」再創新高 近2年漲勢加速
通膨、高房價推升租金!根據主計處統計資料顯示,房租指數11月再創歷史新高,年增率連續4個月超過2%,顯示租金漲勢似乎仍未停歇,若以年度的房租指數來看,今年前11個月平均已達2.16%,全年將寫下27年來新高,也是27年來首度年度房租指數超過2%。對此,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,前11個月租金指數年增率平均達2.16%,顯示近2年房租漲勢有加快的現象。據主計總處統計,1999年至2021年期間,房租指數年增率每年波動皆在1%內,但2022年房租指數年增率躍升至1.68%,今年前11個月平均年增率更達2.16%,寫下27年來新高。對此,曾敬德也分析,房租受到房價高漲、新房子租金水準較高、通膨帶動生活支出增加等多重因素,而市場供需也會是影響房租的重要關鍵,高房價也可能讓租屋需求增加,若加上一些稅費的調整,未來都有機會反映在租金上。曾敬德也補充,政府積極推動的租金補貼也讓租客對租金承受度增加,從官方的租金指數統計來看,租金仍呈現緩漲趨勢,不過因為統計方式的關係,民眾實際上的感受會比數字更為強烈。若以區域分布來看,今年前11月房租指數上漲最多的是中部地區,房租指數年增率平均達2.85%,東部地區則是平均年增2.68%,南部地區平均年增2.37%,北部地區因為房租基期較高,平均房租指數年增1.89%。這顯示,這波租金上揚,過去租金較低的區域因為基期低,漲幅最為明顯。因此曾敬德也建議,面對租金高漲,年輕人可以多利用政府的租金補貼美意,或者也可以先窩在家裡多存一些資金,日後若真的要購屋才有第一桶金。
情侶買北市老公寓才住一月…馬上問都更 網羨慕「根本中樂透!」
日前一名網友在PTT論壇分享,表示他跟女友近期買了北市一棟老公寓,原先小倆口住的相當舒適,不料鄰居突然問2人有沒有意願參加都更,讓他們很驚訝。原PO表示雖然本就有預期要等都更,但不知道會來的這麼快,「雖然可能到真正都更那天還要很久,但很怕做出錯誤的決定」,於是向網友請益。信義房屋的專家針對此事認為不用太過煩惱,都更速度不會這麼快。原PO在文中表示,他跟女友當初購買時對屋況、屋主的新裝潢都相當滿意,因此當初購屋時價格比周邊區域都高一些,入住一月後,樓下鄰居就突然問2人是否有意願參加都更,更表示旁邊的3間2層樓老透天屋主都有意願加入,讓原PO感到相當苦惱。原PO購屋前有聽前屋主說過,該屋很久以前有人想整合但沒成功,但這次整合的範圍小很多,「可能看上這裡位置不錯(離捷運站近),雖然面積小(大約150坪),但屋主也少(大概少於10人)可能比較好談」。他表示與女友入住後對房屋很滿意,沒有很想參加,「但很怕旁邊的都更之後,未來我們自己一棟反而沒有辦法成行,加上剛背了一個金額滿大的貸款」,心裡非常煩惱、不安。「雖然可能到真正都更那天還要很久,但很怕做出錯誤的決定」,原PO向網友請教經驗,不少網友認為2人很幸運,「統一發票特獎吧這機會」、「根本中樂透耶,多少屋主想都更都不見得有機會」、「恭喜,財富自由」;不少人也能理解原PO狀況,勸他們先去聽說明會再決定,「先去聽聽看了解一下,真的不想再拒絕,別亂簽什麼就是了」、「先去看看合約條件吧」、「實際接觸不少建商後才知道實際都更的困難」。有網友指出都更的速度並不會太快,「等到開始動,你裝潢也折舊完了啦」、「真的到要你搬出去那也是3到5年以後甚至更久的事,不會你今天說好明天就來拆屋」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德對於危老與都更改建情況表示,現在改建仍以所有權人較少的物件為主,多數的公寓因土地持分少、造價上漲,要順利改建並不容易,不用擔心馬上就會動工。
全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9%
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會,也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者,不僅人口快速老化,台灣住宅老宅數量也迅速攀升,根據官方統計,50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後,今年第2季已達111.9萬間,較去年同期大增逾12萬間,年增10.9%,平均住宅屋齡33年,全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示,全國平均建物屋齡在十年前僅約26年,如今平均屋齡已達到33年,屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示,今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間,逾483萬間屋齡在30年以上,比例達到53%,這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡,包括台北、新北、台南、高雄都逾30年,桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是,「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升,全台有111.9萬間屋齡在50年以上,六都中以台北14.6萬間最多,占住宅總量也是最高,來到16.2%,就增長速度來看,以新北的年增18.5%最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市的屋齡老舊,加上缺乏大型重劃區供給,新房子供給量相對較少,加上房價水準也是六都之冠,一般受薪階層難以購屋自用,即使是有間老公寓的住戶,換到周邊的新大樓也面臨房價問題,同樣的室內面積加上公設,坪數放大,加上單價又比公寓更高,打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸,因此常見的就是沿著捷運往外找新房子,不然就是住在本來的老宅內,等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多,只要地段精華,銀行仍願意給予較好的貸款條件,若是雙北以外的老房子,銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化,可能抗震、防災等條件較差,政府積極推動都更與危老改建,不過改建還是在高房價區相對較容易推動,或者雙北以外的大地坪產品,比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示,今年上半年核發拆照數量達3554戶,相較於2017年數量成長1倍,數量創下24年以來的同期新高,其中光台北市就有1315戶,數量比其他5都的總量還要高,顯示危老等改建等政策推動,的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計,北市的中山北路周邊危老改建興盛,光是中山北路與巷內就有44處危老核准,土地面積高達1萬坪。曾敬德表示,危老給予的高額容積獎勵,讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建,也成為台北市預售推案的主力,如中山北路上最著名的國賓飯店改建案,透過危老進行資產活化開發,目前實價上已經揭露13戶,總銷售金額超過30億元,成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出,「整合只是老屋重建其中一個環節」,民間在執行危老重建過程中,會遇到林林總總的繁雜問題,包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化,甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況,這時選擇相關專業團隊協助,將有助降低重建風險。
租金追上東區! 台北「這區」店租每坪1.3萬創今年第二高
根據最新實價資料顯示,店面市場有築底復甦跡象,最新北市實登有筆每坪1.3萬元的店面租賃揭露案件,地點就位於知名韓烤站著吃烤肉的對面,一樓的租金店面單價是今年北市實價揭露的第二高,若以每坪1.3萬元的租金高價來看,似乎已經有追趕上東區的趨勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,相較於東區、士林夜市與西門町等國際觀光夜市,在過去兩年疫情期間,沿街店面深受疫情衝擊,信義區的市府商圈以內需消費為主,未見大幅空置狀況出現,即使空置也很快可以找到新的租客,區域內指標店面甚至出現每坪萬元以上實價紀錄,頗有超越東區的氣勢,尤其區域內的忠孝東路五段沿線到永吉路三十巷,都是熱門店面區段,永吉路三十巷甚至有手搖一條街的稱號。此次揭露是忠孝東路五段167號,月租33萬元,前一個租客是登山品牌業者,此次承租除了一樓店面外,二樓也一併承租,二樓實價揭露月租7.5萬元,每坪租金就剩下3018元,不過以2樓公寓來看,月租7.5萬元租金行情也算不錯的水準。曾敬德指出,統計今年以來單坪破萬的店面實揭已經達到12筆,其中最多還是在西門町商圈內,累計至今年已經有7筆單價突破萬元,東區巷內則有兩筆小店面單坪租金萬元,顯示國際觀光商圈開始觸底復甦。
9月居住指數105.51創新高 業者:房租、裝潢、管理費無一不漲
不僅民生、食品價格飆漲,裝潢、管理費也都增加,通膨讓荷包慢慢變薄。根據主計處最新統計,消費者物價基本分類指數中的居住類指數,9月寫下新高105.51,其中,居住分類下的房租、住宅維修費皆創下新高,家庭管理費用則是8個月新高,居住成本居高不下。統計顯示,居住類指數105.51寫下歷史新高,房租指數104.36也是歷史新高,今年6、7月房租指數年增率曾短暫的跌破2%,不過8、9月馬上又回到2%以上,9月房租的年增率達到2.11%,反映租金上漲趨勢似乎並未停歇。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析原因,一來受到物價上漲帶動,房價上揚也陸續反映在租金上,所幸政府積極推動租金補貼等政策,幫租屋族扛了一些租金壓力。除了租金外,與居住相關的住宅維修費用與家庭管理費用都持續上揚,民眾維持居住品質的代價也在攀升。曾敬德表示,住宅維修費雖然寫下新高,不過年增率已經滑落到3%以下,2022年的住宅維修費年增高達5.83%,顯示修繕工資與原物料價格漲勢趨緩;不過家庭管理費卻明顯增溫,若扣除過往農曆年前家裡管理費單月拉高的慣性,實際上家庭管理費也寫下歷史新高,反映包括家事服務費、住宅管理費用等,今年都出現一波明顯漲勢。
完工量創高+房市買氣退燒 待售新成屋創8年新高
根據內政部低度用電調查,全國待售新成屋去年第四季增至82,307宅,數量創下統計以來新高,專家表示,受到近2年完工量都超過10萬戶,加上去年下半年市場買氣衰退,導致去年第四季的待售新成屋數量攀升,推估囤屋稅2.0上路,將有3~4萬戶建商戶受到影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察數據結構來看,待售新成屋的數量緩步攀升,新北市、桃園市、台中市就占了其中的5成,顯示重劃區多且推案量大的區域,似乎都有待售新成屋數量較多的狀況,且屋齡2~5年的數量約有3.8萬戶,倘若趨勢沒有改變,可能有3~4萬戶未來會遇到建商囤屋稅2.0的問題。統計顯示,2020下半年到2021下半年,全國待售新成屋維持在7萬戶左右,不過2022年呈現上升趨勢,2022年第四季增加至8.2萬戶,創下統計以來新高,其中有54%都是屋齡2年內的待售新成屋,推估應該與2021年使照核發10.5萬戶與2022年11.2萬戶有關,過去預售推案開始進入大量完工期。若以區域來看,房市大量推案區也是待售新成屋數量較多的區域,包括新北有1.7萬戶,桃園1.4萬戶,台中1.3萬戶,高雄8,486戶,台南7,056戶與台北市的3,752戶,新竹市與新竹縣也有5,600餘戶。曾敬德表示,待售新成屋數量增加,一來與過去預售大量推案完工有關,二來去年下半年開始平均地權條例討論發酵,市場投資買氣退場,整體交易放緩,也會導致新成屋去化速度放緩,加上央行的連續性升息等干擾,都可能是導致待售新成屋數量緩步增加原因。
換屋族安了!央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了!中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施,「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房,限貸7成」,此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施,貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸,銀行將收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令,誤傷「先買後賣」換屋族,央行昨宣布鬆綁,貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋,就可免受貸款7成限制;圖為央行總裁楊金龍。(圖/報系資料照)簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會,宣布第5波房貸管制措施,主要針對六都及新竹縣市等特定地區,第2戶購屋貸款成數上限7成,未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族,立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊,紛紛找選區立委陳情,要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大,央行上周分批找來多家銀行討論,研議如何在不影響政策原意下,仍能讓換屋族順利購屋,最終討論出簽署切結書的折衷作法,換屋族須在1年內賣屋,交屋時出具與銀行簽署的切結書,以避免產生交屋時貸款金額不足的問題,讓流程更順暢。行庫主管透露,討論時有半年、1年及1年半等3個版本,但多數銀行認為,半年太趕,1年半又太長,最終同意以1年為限須出售舊屋的限制,因為如果真的是換屋,以1年處理舊屋「很合理」,如果時間拉得更長,那就等同買第2屋,就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示,不管有沒有限貸令,第2戶的房貸條件通常不會太好,的確有些換屋族會受到影響,但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響,紛紛找上選區立委來喬,讓銀行也覺得很無奈,因此希望央行訂出統一規範,讓大家好做事。央行官員表示,之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數,主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升,加上第2戶房貸業務量不減反增,才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法,央行重申,已進入向金融機構申貸階段才會受影響,尚未向金融機構申貸者,非屬貸款案件,沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,央行願意調整限貸規定,算是傾聽民意,可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內,須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶,且要塗銷第1戶房貸抵押權,否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息等,以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾,或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說,有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定:傾聽民意減少糾紛楊玉全說,購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需,並不是炒房,建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說,現在房價高,想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易,如今可以寫切結解套,確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控,並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋,就不會有限貸的說法,徐佳馨指出,這部分涉及重購退稅,因賣1戶再買1戶可享退稅優惠,但2戶的所有權人應為同一人,若不同人將無法適用。
囤房稅上路「租屋族」也剉咧等 房仲憂:亂拳打死老師傅
財政部6日由行政院拍板通過「囤房稅2.0」,被視為打炒房再度出招,預計最快明年7月上路,持有多戶者首當其衝,沒有房子的租屋族,也跟著剉咧等,因為房東租屋成本增加,很可能轉嫁到房租上。這次「囤房稅2.0」祭出2大改革,其一是將原先囤房稅以縣市各別歸戶,改為全國總歸戶;另一部分是將現行非自住住家稅率1.5~3.6%,調升至2~4.8%。對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋或繼承取得共有住家用房屋者,則將稅率調降至1.5~2.4%;同時針對建商餘屋持有年限在2年以內者,稅率調高至2~3.6%。財政部將研擬《房屋稅條例》修正草案函報行政院核轉立法院審議修法,預計最快明年7月上路、後年5月開始課稅。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,囤房稅是針對非自用住宅持有數量加重稅率,對於自用住宅來說,並無影響,首當其衝的包括建商,合辦都更的地主,以及多戶持有的包租公;不過擔心的是,房東恐怕會以持有成本增加為由,將費用轉嫁給租屋族,年輕人累積首購基金的路又更加長遠。大家房屋企劃研究室總監郎美囡也認為,在囤房稅之前,已有央行的選擇性信用管制及平均地權條例重挫市場交易,囤房稅將房屋所有人的持有成本拉高,未必會立即導入銷售市場,反而房租可能率先反應。不過也有業者持反面想法,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德就說,首先房東收到新制後稅單的時間點可能在後年,二來屋齡10年以上房子影響較小,第三若市場上只有少數房東受影響,倘若別的出租房屋租金沒漲,不見得可以全部轉嫁出去,後續還須觀察。至於影響最深的囤房大戶,曾敬德也提到,過去幾年景氣大好時,有些投資客南下掃貨,預售案一次買好幾戶,未來不分區域總歸戶後,房屋稅一間可能就多幾千到上萬元。由於接近年底總統大選,曾敬德認為,近期不斷有房市政策出爐,雖然單一政策影響有限,且影響多屋族、非自用類型的族群,但一般民眾不清楚政策到底影響甚麼,尤其下半年又是選前重要的時間點,若是高房價問題發酵,不斷有房市政策被拋出,恐怕會「亂拳打死老師傅」。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前,央行再出手,推限貸令,讓原本逐漸回溫的房巿,陷入風聲鶴唳之中,衝擊購屋人信心,不過,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,這次限貸令,央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多,那時是要求銀行以鑑價6成放貸,但這次除雙北外,納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄,後續發展值得關注。巿場人士表示,兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出,《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人,但因不溯既往,7月1日才會上路,反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成,則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳,急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查,《平均地權條例》新制7月上路,58%消費者認為沒有影響,甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願,顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢,仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊,有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,《平均地權條例》新制上路前,「預售屋禁止轉讓」不溯及既往,近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進,希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增,創近13個月新高可見一斑。此外,就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令,估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起,不過,周昆立分析,限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族,估計近期將有不少須交屋的換屋族,需急籌錢,可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式,才有辦法順利交屋,短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,《平均地權條例》修正案上路後,目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯,不過因民間交易樣態甚多,初期勢必相對混亂,預售成交量萎縮,資金轉往成屋態勢明顯,建商亦可能願意降價打開買氣,在付款優勢下,形成自用買方轉預售,投資買方轉成屋的趨勢。
房價爬不上去了? 住宅價格指數去年第四季漲幅小於1%、北市下跌0.47%
信義房屋今(11)日指出,根據內政部最新公布去年第四季的住宅價格指數,全國住宅價格指數為127.51,較第3季微幅上漲0.94%,為2020年第3季以來季漲幅首次小於1%;在6都中,北市下跌0.47%,是2020年第2季以來首見下跌,其餘5都上漲趨勢也明顯收斂,同時間買賣移轉棟數與一手實價揭露量都呈現量縮,房市追價動能不足,房市已進入盤整修正階段。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德今天表示,房市量能快速萎縮,形成價格在高檔但追價買盤力道不足,市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象,且價格指標一手推案也是交易速度遲滯,現在開發商也在想辦法突破僵局,整體房市有鬆動跡象,但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸,自用客還是擇優購屋,但對於屋況與價格精挑細選。信義房屋指出,在6都住宅價格指數部分,本季除北市下跌0.47%,其餘5都漲幅分別為新北市0.31%、臺中市0.64%、臺南市0.75%,高雄市0.78%、桃園市1.27%,相較過去2年平均每季漲幅約2%,各都本季漲幅均明顯收斂。至於去年第4季房價負擔能力指標,全國房貸負擔率為40.25%,較第3季減輕0.30%。內政部表示,本季指數為109年第3季以來之最大季減幅,民眾購屋房貸負擔壓力改善,在6都中,除高雄市外,其餘5都呈現負擔減輕情形。曾敬德表示,2020年第四季全國房貸負擔率為36.81%,但2022年第四季已經飆高到40.25%,最高的是台北市的66%,新北市53.1%,連台中市都上升到46.5%,六都除了桃園市,普遍都已經超過38%,顯示以官方統計20年期本利均等攤還方式,貸款成數為七成,則家庭購屋壓力相當高,實務上相對多數的家庭為了扛高房價,幾乎都動用到30年期的房貸,才能降低每月負擔。
購入千萬宅「房貸每月多繳3655元」!專家:房市難逃量縮局面
央行昨日宣布升息半碼(0.125個百分點),為去年3月來第5度升息,累計升息達3碼。據央行統計,五大銀行2月新承作房貸平均利率1.98%,房地產業者表示,若足額反映,新承作房貸平均利率將達2.1%,此為14年來,房貸利率重回2%以上。信義房屋以貸款1000萬元、30年本息攤試算,5度升息前房貸利率地板價為1.31%,每月房貸金額3萬3608元,5度升息後,房貸利率地板價升至2.06%,每月貸款金額增加到3萬7263元,等於每月房貸增加3655元,一年要多出約4.4萬元房貸支出,幾乎吃掉了一個上班族一個月薪水。信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示,房貸利率重回2%的年代,將會帶來3大趨勢與改變:首先資金由寬鬆轉向緊縮,開發商壓力增加;其次,房貸族面臨通膨、房貸支出增加,生活壓力隨之攀升;對比同樣月付房貸額,可以貸到的房貸總額減少,也導致購屋能力與負擔能力下降。房產業者也普遍認為房市難逃量縮格局。以青安貸款一段式機動利率來看,儘管財政部去年3月開始實施青年安心成家貸款利率減半碼優惠,並延長該項措施到2024年底,但一段式機動利率仍來到2.025%;相較於原先的1.9%,利率也突破2%。公股銀行今日將公布存款新牌告利率,至於房貸利率調整,公股銀行調整時間有分月調和季調,房貸利率地板價將從1.935%提高到2%。以季調來看,台企銀最先調整,預計3月底就會反映;一銀、華銀、彰銀則約在4月中旬陸續反映利率調整。以此來看,央行升息半碼之後,市面上恐難找到低於2%的房貸商品了。永慶房屋表示,全球經濟趨緩、兩岸關係緊張以及物價高漲,房貸利率突破2%的心理關卡,薪資卻無明顯增加,民眾不論在生活、購屋負擔能力受限,購屋態度將轉趨審慎、保守,預期房價有下修空間。