最會賺錢央行2/三大主權基金都虧我照賺 專家:「繳庫占歲收一成理事恐壓力大」
「為何美國FED敢虧損,我國央行卻是全球最會賺錢的央行?」CTWANT記者訪問多位學者專家,給出的答案是,「央行理事成員多兼任制」「理事會決議一致性偏高」,尤其「央行繳庫占國庫歲收高達一成,恐讓理事們有壓力」。言下之意,在肩負國庫歲收的財政大任下,要挑戰貨幣政策難如上青天。一名經濟學專家告訴CTWANT記者,「相較美國聯準會FED被自己的暴力升息所致,這12年經營累積虧損已達1千多億美元,我國央行根本勝出太多。」這名專家進一步分析說,「但為何FED敢虧損?」「因為FED鎖焦在管控通膨、穩定物價、就業率等,而不是看經營績效。」反觀我國,「早在12年前,彭淮南總裁時期繳國庫就達10%,那時美國央行才占整體歲收的2%,日本央行也還不到0.2%,我國央行收入主要來自外匯存底投資美國公債等利息收入,減掉發行定存單利息,盈餘表現一直維持到現在。」這位經濟專家直言,「當央行繳庫占國庫歲收約10%,平均年繳1800~2000億元,對理事們會不會有壓力?」到底央行是否「彭規楊隨?沒人敢打破盈餘繳庫目標的潛規則?」台灣匯率利率長年維持雙低政策,外界傳出「央行理事會成員決議的一致性偏高!」對此,總裁楊金龍在立委答詢是這樣說的,「利率升降,都是經過理事會充分討論」。國人很有感物價、房價等生活負擔壓力大,加薪幅度跟不上開銷高漲速度。(圖/黃耀徵攝)前央行副總裁許嘉棟更直指「央行的立場」,「不喜歡新台幣升值!」「從過去多次金融事件的經驗看來,要有特殊情況,才會阻貶」「台灣外匯龐大,央行擁有極多的外幣,一旦新台幣匯率走強,就會面臨鉅額匯兌損失」。央行內部曾評估過,外匯存底約當三千億美元時,新台幣兌美元每升值一元,匯兌損失就高達105億美元,也因此,外匯存底越高越經不起新台幣升值的匯兌損失,我國外匯存底至今年10月底已逾5610.8億美元。2023年11月美國最新公布資料中,台灣仍被列匯率操縱值得關注的觀察名單中,而央行日前公布2022年一整年與2023年上半年的淨賣匯金額達138.8億美元,意在「拋匯阻貶」,中華經濟研究院國際所研究員王儷容告訴CTWANT記者,「不想被列匯率操縱觀察名單,央行有所自制」。而關於央行的貨幣政策,尤其是外匯操作「阻升不阻貶」「拉尾盤」及市場傳聞的「彭淮南防線」新台幣28.5元兌一美元等,一直是「禁忌話題」,究竟央行盈餘繳庫20多年來,外匯買賣操作及決策過程如何,央行從未公布,外界始終不得而知,因此究竟是「穩定匯率」還是「干預匯率」,爭議從未停息。央行對匯率是否有「阻升不阻貶」,學界看法各異,但在2023年11月的美國公布資料中,仍被列匯率操縱值得關注的觀察名單中,是不爭的事實。(圖/報系資料照)曾任央行理事13年的台大經濟系教授吳聰敏於2016年曾公開指出,央行理事會是兼任,每一季開一次會,貨幣政策也沒有強制投票規定,對於匯率政策中何謂「外匯市場異常波動」及2000年起的低利率政策利弊等,無法事先討論及完整溝通,因此對我國貨幣政策品質充滿無奈與憂心。CTWANT採訪到一名不署名的經濟學家說「美國聯準會FED的理事是專任制,一任14年,大家可以從外媒看到理事看法有鷹派、鴿派等。」「我國央行理事多數採兼任制,包括財政部、經濟部官員,農工商等團體、中經院、台經院等智庫與銀行公會等。」他期盼有朝一日,央行理事們也能將不同見解分享給國人。台灣經濟研究院主任孫明德則跟CTWANT記者說,央行工作主軸是「新台幣穩定」與「控管利率」二大部分,「當美國升息,央行抱著的美債沒有賣,盈餘跟著有表現」;中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮則認為,「盈餘多,是受到國際升息,央行是不可能操控外匯存底的」。中華經濟研究院國際所研究員王儷容也提到她個人不完全認同央行有「阻升不阻貶」操控匯率,「國際情勢變化難測,我們只能是被動的。」
最會賺錢央行3/「台灣住宅已變成準金融商品」 房市專家:低利率熱錢助長炒房
「台灣現在已經是當住宅變成一個準金融商品」「央行不敢升息很多,到底是不是怕房市大跌?影響金融秩序?」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說,「我想,楊總裁應該都知道!」中華經濟研究院國際所研究員王儷容提出近日一份學術研究指出,「利率下降1%,對短中期房價有顯著提高,長期則影響不明顯」。對於把房價高、低薪、貧富差距大的社會問題,推給央行的「雙低扭曲政策」,CTWANT採訪多名學者專家都認為「過於單一性苛責」「不公平」,但一致認為,房價居高不下與貨幣政策過於寬鬆有關。章定煊說,我國貨幣政策過於寬鬆,但又不像歐美等有強大的債券市場,以致熱錢無處可去,流入房市、股市等,「房地產」就被當成債券型的金融商品「炒房」,政府要靠稅務等打房措施恐怕難除病根,這已經和住宅函數、所得人口的基本剛性需求脫節。升息會不會動搖房市?中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮斬釘截鐵地說,「升息初期往往是經濟景氣熱絡時候,因此不會影響房市,中期就會影響到經濟,升息末期就會直接影響房市」。依據央行法,央行工作目標「重中之重」是協助我國經濟之發展,只是台灣這些年國人深感房價炒高、低薪等社會問題加劇,亟需政府儘快找到解方。(圖/黃鵬杰攝)依臺灣銀行揭示2023年11月24日的基準利率3.119%,基本放款利率是基準利率+2.14%來看;再看信義房價指數自2003年迄今走勢,雙北等七個都會區,房價季指數從平均39持續上升,雖2015年至2019年間漲幅放緩,但2020年起重新走高,今年第三季來到149.82,二十年來成長74%。李同榮還說,疫情後,2022年3月首度提高利率升息1碼,連續五季至2023年3月共升息3碼(1碼是0.25個百分點),房市仍是充滿資金,其中還有台商資金回流,這波升息對豪宅高價房影響有限,反而讓中低房價高漲,國人對買不起房更有感。利息調整的源頭是央行每季公布的「重貼現利率」,「這涉及到1年期定存利率、房貸利率」,一名經濟學家跟CTWANT記者說,「央行若在每季週四會後宣布提高重貼現利率,銀行就會在隔周一跟著提高1年期定存利率」「房貸利率就是會跟著1年期定存利率走」。美國央行暴力升息後,房貸利率從3.3%提高到7.7%,「不過,9成的美國房貸戶是選擇固定利率的,也就是受到升息的衝擊有限。」這位經濟學家繼續分析說,「我國房貸戶若是選擇浮動式利率,受到升息影響就變大,繳房貸壓力就增加。」美國聯準會FED(美國央行)從2022年起迄今升息共11次,累積升息21碼(525bp),利率來到5.25%~5.50%區間,台灣央行則共升息3碼。(圖/劉耿豪攝)李同榮進一步分析,低利率導致高房價,但若升息幅度增高,讓一般民眾對房貸利率負擔更有感,這與國人所得分配不均,跟產業發展不平衡有關,「台灣產業集中在高科技業,但我們是國際觀光島,一般服務業、餐飲業、觀光業等的薪資偏低,因此房價所得比就偏高,高房價與低所得雙重影響年輕人購屋能力」。依金管會統計,截至2023年9月底,國銀不動產放款占比平均比率續升至26.75%、月增0.28%,創下近一年新高,對於不動產資金集中度情況,立委郭國文指出,儘管央行實施5波信用管制,不動產放貸集中度仍比沒有信用管制時高,「我質疑管制手段需不夠多元,央行總裁卻不願面對此問題,導致目前信用管制的成效仍不顯著。」「民眾有感的通膨與官方通膨好像還是有個gap(代溝)」,「到底要如何調整,市場可以自由經濟化一些」,受訪的專家學者期待新政府有新作為。
囤房稅2.0拍板!最快明年7月上路 他提4大質疑:苦了弱勢租屋年輕人
行政院會日前通過攸關囤房稅2.0的房屋稅修正條例,房屋稅改採全國歸戶,囤房族稅負將加重,稅率上限由現行3.6%拉高到4.8%,最快明年7月1日起上路。中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮針對囤房稅2.0提出4大質疑,包括「時機不宜」、「效果相反」、「方法不對」、「兩手策略」。李同榮表示,首先「時機不宜」,執政黨與立法院若認為是對的政策,怎麼延宕多年議題刻意在總統立委大選前才提出,又訂於明年總統立委大選後才執行,且每一次稅制打房都連帶造成弱勢年輕人的租金又將被轉嫁上漲。其次,「效果相反」,政府加重稅制打房只有兩種結果,第一種為「漲時助漲、跌時助跌的反效果」,包括2011年奢侈稅與2021年房地合一稅2.0,都造成漲時助漲的市場轉嫁現象與打房的反效果。第二種為「造成價量背離的市場扭曲現象,破壞市場機制」,2011年在市場主升段採取奢侈稅,2年間造成閉鎖效應,交易量大幅萎縮,但價格卻大幅上漲。2021年事隔10年,房地合一稅2.0同樣造成量縮價漲的市場扭曲現象。再來是「方法不對」,李同榮表示,囤房稅2.0在脆弱陳舊的稅基上疊床架屋,形同在危樓上違建加蓋終究崩潰,稅制革新必須簡化、合理化、公平化,數十年的陳舊稅基必須打掉重來,房產稅制健全須要全面革新。最後是「兩手策略」,李同榮質疑,囤房稅既然針對多房囤房者課稅加重,卻又使用兩手策略,鼓勵多房房東只要出租就免囤房稅,表面上高掛公益房東,實質上在鼓勵房東繼續囤房壟斷低價交易市場,再壟斷低價租賃市場,成為房價居高不下的主因。李同榮認為,囤房稅2.0政策將建商餘屋認定就是囤貨,影響先建後售的殷實建商,反而是一大群壟斷低總價市場的多戶投資客可以因出租而免囤房稅,打囤房又鼓勵囤房,只會苦了弱勢租屋的年輕人。
租事難圓滿2/租補2.0剛上路民團接百件申訴 房東出「這招」讓你申請失敗
去年7月行政院推出「300億元租金補貼」,今年7月再推2.0版本,申請門檻降低至18歲以上,主打「免附房東身分證號」、無資料者可用切結方式申請等。看似放寬的政策,實則引發不少租屋糾紛,崔媽媽基金會告訴CTWANT記者,「短短2周就有百件諮詢求助」,房東「直接表明不給申請」或「變相續約讓房客申請失敗」,甚至冒出「假合約、真詐領補貼」。 租金補貼政策進入第2年,崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示,「7月3日開放租金補貼2.0申請,短短2周,我們就接到100多件的求助,其中有一半是房東直接表明不給申請,另外有近30件是願意續租,但不簽新合約。」雖然今年政府推廣「不用身分證字號和真實姓名」只要有租約就能申請,但不想曝光的隱形房東,索性直接表明不租;另有不少去年申請補貼的租屋族,今年再補新約時就踢了鐵板,有的房東不想續租,有的「變相續約」,例如用LINE告知續約,或在舊合約上備註「續約1年」,讓房客拿不到新的書面合約申請租金補貼。「雖然在法律上舊合約備註或通訊軟體約定都屬有效租約,但政府以形式書面審查,沒有完整的租期,就不符合申請資格。」曹筱筠解釋。崔媽媽法務組長曹筱筠表示,今年申請如無法向房東詢問房屋住家稅籍,也可以至地政事務所查調第二謄本。(圖/崔媽媽曹筱筠提供)另外,今年仍有零星「房屋稅籍」問題。雖2.0版本「不需要房東同意」,但租賃房屋必須「具房屋稅籍,且依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部或部分按住家用稅率課徵房屋稅」,想申請租補,仍需詢問所有權人,也就是房東,或可至地政事務所查調第二謄本,了解房屋用途是否為住家、宿舍、農舍。對於無房屋稅籍的違建,房客可檢附水電費帳單或請當地村里長簽署居住證明,再由房客簽定切結即可辦理。「有個案反映,里長不想開證明,我們也向多位里長了解狀況,有的回應不知道有這個政策須協助,有的說『他不是我的里民,沒辦法開』,有些則是不想干涉里民和房客的私事。」曹筱筠表示,里長們對於違建大多都睜隻眼閉隻眼,甚至不知是違建,一旦開出居住證明,等同坐實違建的事實,里長怕日後被拆除與里民結怨。新版租金補貼政策不用提供房東個資,因不須確認出租人身分,而衍生租約真偽難以核實的灰色地帶。曹筱筠說,租屋市場常見出租人非房屋所有權人,若出租人未於租約上填寫身分證字號,且姓名又與房屋所有權人不符,政府根本就無從查核租約的真實性,卻仍核發補助,這無異是鼓勵民眾造假租約,詐領補貼,「當初基金會和其他民團就反映過,這項放寬條件只會讓租屋市場更混亂,但政府似乎沒聽進去。」CTWANT記者採訪調查也發現確實有屋主將自住的房子,提供親友的小孩申請補貼,親友小孩也並未有承租事實,疑似自產假合約,詐領補貼;也有民眾分享,有租客只付了第一個月的租金加上押金租屋,然後就去申請租金補貼,並且再也沒繳過房租,房東也沒辦法馬上趕人,必須提起訴訟才能強制收回屋子。300億擴大租金補貼政策需要提供房屋稅籍資料和建物用途,常讓房客霧煞煞,崔媽媽基金會特別製作自核表,一目了然究竟符不符合申請規範。(圖/崔媽媽基金會提供)曹筱筠表示,面對申請租金補貼衍生的糾紛,政府僅被動要求房客循消保管道檢舉不法房東,卻不主動加強查緝作業,該基金會建議設定「落日條款」,在終止日前申報租屋事實,過往逃漏稅既往不咎;落日終止後,應該加強查緝,若有不法予以重罰,並搭配「吹哨條款」和提供獎金。吉家網董事長李同榮也表示,年輕人租不起房的痛點高過於買不起房的民怨,現今租賃市場亂象有二,1.租賃資訊不透明,租賃黑市永遠無法根除;2.租賃黑市不除,再多租金補貼,等等於間接落入房東口袋。他認為因「租賃全面實價登錄」、「租賃契約全面公證」,使租賃市場資訊全面透明化,才能根除租賃黑市,並降低租屋糾紛,全面已整頓敗壞的租賃市場。
入行50年李同榮超狂大預測 房市循環下首購自住如何危機入市
房市趨勢專家李同榮27日舉辦《房市超狂大預測~邪惡的第七循環降臨》新書發表會,分享全台房地產過去50年六大技術循環走勢、全台22大縣市房地產發展現況,並預測房地產邪惡第七循環變動趨勢的大未來,以及33大房市預言。今年73歲的李同榮,踏入房產超過50年,他在新書中提出33大預言,並指出台灣不動產市場長線結構性的10項重大轉變,包括(一) 中南部長線看好,十年翻轉;(二) 高科技產業南移,帶動就業人口,終止人口北漂;(三) 兩代不同堂持續發酵,新宅產品受青睞;(四) 單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞;(五) 人口淨流入區域潛力強,北台灣看好桃園;(六) 重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景;(七) AI介入房產行銷,顛覆傳統作業模式,創新效能;(八) 輕資產、微經濟時代,疫後觀光休閒產業重燃商機;(九) 勞動力下降,購屋能力減弱,租賃市場大崛起;(十) 50年首見 :下一個循環「大換屋潮時代來臨」。對於首購自住者,李同榮建議,若永遠在等待房市下跌,就永遠買不到自己的房子,因為房價在怎麼跌,低總價小坪數跌幅都有限,非專業實務人士也很難在房市下跌中摸到底,反而容易錯過時機,何況既然是自住,就不會3、5年就賣,不必考慮短期的市場行情波動。另外,都會未來的租金更會節節上漲,儲夠自備款就要出手,以原來租金就可抵銷貸款支出,才不會淪為長期租賃的無殼蝸牛。李同榮三度徒步環島,共3000公里,實地考察各縣市主要行政區房市市況,也詳實紀錄於書中分享給讀者做為投資置產的参考。包括林口、竹北、淡水、仁武、觀音…等全台最具潛力發展20大抗跌實力區,他表示,這些區域皆具備交通建設、低基期蛋白區、新興工業區、人口淨流入等4大特色。在市場多空渾沌之際,針對未來具有發展的潛力區域與產品,李同榮給購屋者提出忠實建議與教戰手則,期望能提供年輕人對房地產置產投資正確的觀念,脫離無殼蝸牛、避免套牢成為屋奴。另外他也提到,書結尾最精彩的一部分是針對即將到來的房市第七循環走勢做出驚人的預測,號稱為「邪惡的第七循環」,將面臨地緣政治衝突與危機,最有可能發生在2027年之前,「兩岸會有事,但最終會沒事,相信台灣人民的智慧」,他也預測房地產將有可能歷經一場暴漲暴跌的風暴,也將有可能是30多年來難得一次的房地產危機入市的致富機會。
高嘉瑜提「改實坪制得天下」 房市專家痛批譁眾取寵假議題
立法院日前邀請內政部長林右昌等官員,針對高房價議題做專題報告,民進黨立委高嘉瑜提出,高房價惹民怨,大部分來自高公設比,「改實坪制者,得天下」。對此林右昌承諾將提出虛坪改革的政策,讓房市趨勢專家李同榮痛批是譁眾取竉的假議題,是選前政治操作,他警告,若因噎廢食提出實坪制,將產生嚴重的4大後果。李同榮表示,各國土地登記政策只是形式上不同,只要資訊全面透明化,就沒有對錯之分。然而,改變土地登記形式並不是小工程,若只是建商公設灌水,就大費周章取消公設登記, 讓他痛批,「這就是我們當今所有房地產政策的通病,管不了,就乾脆通通禁止,就像預售禁止轉售一樣。」他認為,房價的組成結構包括基本面向、技術面向、與政策消息面向,影響變數超過30種以上,而把高房價歸咎於高公設比,是不了解實務。到底實坪制推動有哪些障礙與後果?李同榮提出警告,不從公設制度檢討,貿然提出實坪制改革,聽起來迷人,但做起來如同遇到帶刺的玫瑰,將産生4大嚴重後遺症:(一)想解決資訊透明化,卻反而造成資訊更不透明:表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數,讓資訊更透明,但實際上,公設直接在產權登記上消失,反造成不知道公設是多是少,是大是小?那些必須強制存在的門廳、走道、車位、消防、機電,所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感,完全混淆不清,隨建商良心而為,造成揭露資訊更不透明,購屋者更無所適從。(二)想解決房市虛坪糾紛,卻讓糾紛問題更形擴大:台灣的房屋公設比高是個問題,導致部分建商會有灌水現象產生交屋糾紛也是事實,但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除,往後必要公設大小、安全、舒適無從檢核,造成購屋者只知道室內坪數多少,卻不知大廈的公設品質,只會造成交屋時雙方認知的差異,導致糾紛更形擴大。(三)想解決高房價問題,卻造成市場價格更加的混亂:一旦公設消失,不但影響不了房價,反而單價突然拉高,造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂,民眾只會越看越不懂,對於指望房價下跌根本就是緣木求魚。(四)新舊制想一刀切,卻造成越切越難切的窘境:原有900萬戶權狀登記是否全面重登?若重登就茲事體大,不但預算問題,還有巨額房屋稅收劇減問題,另外民眾資產全面縮小問題,政府絕對無法負荷,民眾也無法接受;若舊戶不重登,依舊面積課稅,新成屋依新面積課稅,新舊房屋稅率如何統一,還是一體兩制?這因牽涉登記制度大翻修,與房地合一稅的一刀切不能相同比擬,只會越切越複雜。李同榮認為,虛坪改革應從防止建商虛坪灌水、解決高公設比問題、使資訊更透明化3大層面做起,建議政府應檢討建商虛坪灌水的現象,並提出嚴謹的制度規範,並且設定公設最高上限,以及使資訊揭露更透明化,實價登錄的價格,必須揭露出不含公設的實際單價,才是上策。最後李同榮強調,政府不能因為制度管不了,就採取禁止或廢除的便宜行事措施,應以更積極的態度規範高公設比亂象,而不是因噎廢食,禁止或廢除了事,這才是負責任的政府。
投資客愛花部1/執政黨買票成功?年前送大禮「不溯及既往」 這些人樂翻+專家批「打假球」
醞釀一年的打炒房劇情,在農曆春節前「神反轉」。去年全台掀起預售屋換約逃命潮的《平均地權條例》草案,10日三讀通過後2天,內政部代理部長花敬群突然拋出一句,新法預售屋轉售限制「不溯及既往」,讓投資客們傻眼,「笑死」「投資客不用跑了」,專家們則砲轟,「修法前粗粗糙糙,修法後就得設法解套」「這用打假球都難以形容了!」花敬群12日出席社宅動土典禮被記者團團包圍,對《平均地權條例》的外界疑慮與模糊地帶耐心說明,被問及預售屋禁止換約是否有「日出條款」?向來支持溯及既往的花敬群竟語出驚人,「過去人民在買預售屋時,政府就沒有禁止不能換約,當然這是他的權利!」這句話嚇傻所有人,因為花敬群擔任內政部次長時,在2021年底推動「禁止預售屋轉約」在內的《平均地權條例》修法,在立法院備詢時曾表示,「無論何時取得的預售屋合約,一旦修法通過後,一律禁止換約轉售」,一語讓大批預售屋投資客於2022年間趕在法案上路前下車。豈料,此修正案三讀過後,花敬群態度竟180度大轉彎,「上路前簽約皆不溯及既往」,等於宣布條例上路前買預售屋的人,條例實施後仍可繼續待價而沽,讓尚未下車的投資客拍手叫好。立法院於去年12月10日院會三讀通過《平均地權條例》修正草案,花敬群表示,相關子法會盡快在3、4個月內完成,今年上半年就可以順利施行。(圖/報系資料庫)台南房仲RY就告訴CTWANT記者,身邊幾位投資客客戶本打算趕條例上路前平轉換約,消息一出紛紛通知他,「開價加回50萬元」,立馬回到每案淨賺50萬元才肯賣的投資心態。和朋友共同持有6戶預售物件的南部投資客S先生,本來就計畫放到成屋在賣,因此突如其來的大利多影響不大,但他忍不住揶揄,「本來大家罵翻,想改投國民黨,現在民進黨買票成功!」會不會加碼買進預售屋?他保守回應,「現在市場信心缺乏,要看建商怎麼操作這最後一波,給的付款條件,讓未來轉約是否容易。現在手上持有預售屋的人,若轉約條件好,在未來1、2年有優勢。」業者則看法不一。高雄代銷公會理事長謝哲耀表示,此舉對原本看淡的今年房市有正面幫助,降溫的買氣可望回溫,因為現在購入、未來處分的選項比較多,至於買氣會否全面爆發,業者們多審慎看待。也有部分業者認為,「不溯及既往」反而是一項打擊。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄解釋,這幾年房價上漲將近1倍,不溯及既往反而讓投資客能以較低的買進價格在市場上兜售,但建商已經反映造價成本的價格跌不下來,可能使建商未來更窒礙難行。中華民國不動產聯盟總會16日舉辦十五大不動產業聯合記者會,理事長林正雄(中)與多名建商討論著預售轉售不溯及既往究竟是好還壞,但業界也有不同聲音,尚無共識。(圖/趙世勳攝)「根本就是挖一個坑,要大家(投資客)都拿出來賣,讓價格崩盤,這才是他的盤算。」一群建商在農曆節前一場聚會中七嘴八舌討論如何應變,盼內閣改組後對政策有轉圜餘地。「條例倉促上路,將使產業從奄奄一息變休克,各項細節業界自己都有不同聲音,更何況對市場影響更應該要深思探討,呼籲條例應暫緩實施,等所有細節討論成熟再發布。」林正雄說。房市專家李同榮表示,這次修法很政治,一為敗選找高房價當戰犯,安選民的心,二以維護居住正義為名,朝野為選票,快速修法三讀通過,三修法前「粗粗糙糙」,面對壓力又不得不「修修補補」,以除外條款補救不足,最終只是政策宣示打炒房,「名為居住正義,實為政治目的。」就內政部新聞稿「(不溯及既往)實則保護買受人權益,並非打假球」,房市專家張欣民痛批,就是「打假球」,「花部長一路以來給大家印象是要把投資客趕盡殺絕,錯誤資訊充斥整個房市,過去一年多來也都沒有解釋,直到三讀通過才對外說明不溯及既往,所有人民一頭霧水,真的誤會大了!」「已上車的投資客反變成受惠者。」房市專家張欣民支持通過《平均地權條例》打炒房,但去年內政部一直給出錯誤訊息,如果提早解釋預售轉售將不溯及既往,大家就不會像現在這麼錯愕。(圖/翻攝自張欣民臉書)連最支持條例通過的巢運也發聲明,痛斥「內政部曲解法律,私放投資客逃生」,甚至搬出大法官釋憲,法律不溯及既往應是指「法條施行後,即禁止預售屋契約轉售,但不可追溯施行之前的轉售行為」,批內政部以艱澀法律用語為放水炒作護航。住宅週報社長陸敬民則一反批判角度,「花部一定是看到修法通過後大中小建商全部打死,不僅可能造成股房雙殺,還可能會掉GDP,因此最後送上一顆糖,安撫怒氣衝天的建商,自住客雖不滿意,但還可以接受。」建商、投資客及自住客都顧到了。花敬群冒著得罪業者投資客大不諱,拎著《平均地權條例》花1年多時間闖關,最後竟剩投資客愛戴。只能說政治就是一門藝術,教人看不懂!
房市大逃殺1/打炒房慢半拍成放水?禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了!」
2022年末,立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審,預計最快明年5月上路,已讓投資客急跳車,售屋網湧現下車潮。房仲業統計,桃園1年來預售屋刊登量增加近8成,新竹縣市則是轉售量居冠,每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車,也有人有恃無恐,「政府給了很長時間,其實大部分投資客都有所準備了!」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房,早在2021年就提出《平均地權條例》修法,外界原預期2022年上半年立法院將排審,但始終無聲無息,直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審,此案中的打炒房5大重拳,包括限制預售屋及新建成屋換約轉售;炒作房價最重可罰5,000萬元;私法人購置住宅採許可制,5年內不得移轉;建立吹哨者制度,及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此,房產趨勢專家李同榮痛批,政府打房慢半拍,敗選後才找戰犯,房市降溫才來收割政績,以打擊高房價當祭品,「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題,卻把帳算到已經收斂的市場炒作,全為政治圖謀,實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法,不過外傳擔憂影響九合一選情,在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。(圖/周志龍攝)據永慶房屋統計,2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件,12月掛售數量則增加到22,658件,較去年同期暴增41 %,約6,500件左右。細看七大都會區變化,與去年同期相比,桃園暴增77.4%,台南成長逾5成,台北、台中、高雄也都有4成以上增幅;雖然新竹縣市增幅不大,但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%,等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查,不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓,市場呈現「做好準備等著交屋,同時,順便掛售等待有緣人」,尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成,桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察,「投資客我認識很多,今年早就放掉(轉售)了。」他分析,「桃園推案量大,但在雙北比價效益下,外來人口豐沛,加上公共建設議題多,推案去化速度快,以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售,占比僅不到5%,想下車是少數,以投資客最多的青埔來看,多是平盤轉售,沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹,以「掛著賣賣看,不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例,寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元,最新預售屋行情已來到65~70萬元,換句話說,帳面每坪賺30萬元,30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋,因為換約買方要拿出近千萬元現金,幾乎是不可能的事;投資客若等到交屋,貸款還是原來的3字頭房價,對於高所得的竹科人來說,負擔輕鬆,所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠,湧入大量投資客炒作的南二都,服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說,投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了,剩下還拋不掉是因為下半年開始,買方期待降價,投資客也還想小賺,沒有交集,也沒人想開賠售的第一槍,目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者,「今年上半年,每個月都能賣出2間,下半年是只賣出2間,預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜,目前手上還有6戶預售、4戶成屋,面對條例即將上路,他不慌不忙說,「其實政府給了很多時間,讓大家做準備,所以就算政策通過,影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟,不少投資客藉由換約轉售大賺一筆;如今《平均地權條例》將上路,預售屋非得等到成屋才能買賣,也正式宣告預售案將無利可圖。(圖/翻攝自住宅週報臉書)如何做好撞擊準備?「我個人名義持有3戶,1戶全額現金付款,2戶貸款,其他物件則是多人合資,以不同人頭掛名,避開3戶以上只能貸4成的限制;交屋後打算先收租,等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣,或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好,就太不長眼了!」不只台南,高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車,「我問了幾個案子跟仲介,前一波該換約的投資客都換的差不多了,剩下的都是打算長期置產持有,所以沒有大量跳車的狀況,市場都早有準備。」他認為,打房新措施上路反而是利空出盡,有助房市朝更穩定健康的方向走。
圍堵爛尾樓1/樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈,宣告停工,為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查,這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉,記者獨家取得第一手資訊,該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建,背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家,103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元,規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓,2021年開案沒多久便完銷,打著大基地、指標案名號,成交單價每坪約在36~40萬元,算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障,反而原有1億元的信託帳戶,最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後,引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露,沅臻建設的不動產開發信託,向寶嘉租賃貸款數億元,金額遠大於消費者信託的1億元;一名建商試算,現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積,約1、2層樓,且該案又已完銷,對其他建商來說,完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下,曾一度傳言麗寶建設有意接手,不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建,不過據了解,此「寶嘉」與「寶佳建設」無關,反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時,打出秀泰影城生活圈,開價4字頭,高出區域行情,仍在短短一個月的時間預約就破百組,當時熱銷盛況,在建商跳票後顯得格外諷刺。(圖/翻攝自凱旋大苑臉書)經CTWANT追查,寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業,經查公司登記,資本額3.2億元,負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃,業者透露,有進行續建會議,目前還未正式定案,要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉(2376)董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山,董事名單還有大富投資負責人游象建,推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長,同時也是寶嘉聯合(寶獅汽車台灣總代理)的創辦人。1986年以主機板的生產起家,技嘉歷經30餘年成長,目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解,寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測,以目前剩有的價金來看,新建商要續建,可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓,劇情神反轉,變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建,已是最圓滿的結局,想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事,鑫建築執行長許峻豪分析,據了解買方目前繳了總價款約10%,大概100萬左右,推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低,「很多建商都會被代銷洗腦,自備款2成,甚至1成,這樣比較好賣;殊不知,沒有經驗的建商相信以後,就發現預收款根本不夠支付營建費用,自有資金流又沒拿捏好,導致原物料上漲時,臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示,之前因營造成本漲不停,很多小建商與地主的合建案,因為分配條件已談定,導致建商騎虎難下,遲遲不敢動工,若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。(圖/東龍不動產提供)房市趨勢專家李同榮呼籲,建商不應有先售先贏的思維,應視市場需求而謹慎推案,才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌,他建議,選擇信譽良好的優質建商外,產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈,進可攻退可守,或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域,都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒,在國內預售、履約制度不完善下,消費者選擇購買預售屋,一定都具有風險,除了盡量選擇新成屋及品牌建商外,買預售屋也可挑選代銷來過濾建商,雖然建商出事,代銷沒有義務擔責,但是「從過去經驗看,品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作,至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧!」
房市多頭提早結束?專家推估「這時間點」房價恐出現鬆動
根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計,2022年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟,創下2月後新低紀錄,且連續6個月跌破3萬棟,市場氣氛悲觀,紛紛臆測房價是否面臨反轉?房市趨勢專家李同榮指出,第三季交易量雖然急縮,但目前暫時無房價反轉下跌的危機,推測明年房價才可能開始鬆動。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年移轉棟數將比去年34.8萬棟衰退,雖然幅度不大,但實際上的市況比數據反應更嚴峻,主要因第一季房市交易相當暢旺,不過下半年房市交易清淡,兩者平均下來衰退幅度不大,但若以最近房市的體感溫度來看,交易量量縮已經是相當明顯,尤其近月預售案實價揭露件數已較去年旺季腰斬,投資退場市場剩剛性需求撐盤,去年以來的賣方市場,已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。李同榮認為,第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊,交易量急縮達15%,將是今年季交易量的最低點,房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫,全年交易量預測不會低於32萬棟,最有可能是在32萬-32.5萬棟之間,甚至更高。李同榮進一步指出,判斷此波房市多頭會不會提早結束,今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點,而第四季交易量是否延續傳統旺季效應,或是繼續走弱,端看三大關鍵因素:1.股市表現是否持續探底:今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下,連續重挫達3成之多,對房市連動性就會越來越緊密,若第四季股市回穩上升,有助剛性需求房市的資金活水。2.兩岸關係是否持續惡化:第三季兩岸軍演心理威脅下,嚴重影響房市信心,尤其是高總價產品,交易明顯減少很多。二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作,但應該不會在第四季就出手,大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後,那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。3.疫情是否持續蔓延:疫情總數持續延燒未退,尤其第三季更是疫情擴散的高原,雖然不致影響房價,但因影響房市交易活動的效率,以致成交期平均延長10天以上,笫四季疫情若能趨緩,有助交易速度,就有助交易量回溫。李同榮認為,股市表現再低應該有限,兩岸衝突短期應不致增高,疫情應該會慢慢趨緩,加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季,綜合判斷第四季房市會回溫,暫時房價沒有反轉向下的危機;至於明年房價開始會有些鬆動,部分區域與產品漲跌互見,上半年會比下半年表現較好,2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵,惟這波房價因有投資客剎車表現,縱使房價反轉,跌幅不會太深。曾敬德也指出,目前已經有科技業鼓勵員工多休假,市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰,而當前房價處於歷史高檔,在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下,房市也熄火進入盤整修正,所幸企業回流的趨勢並未改變,即使房市修正,還是會有一定的基本面支撐。
再升息房市不妙?李同榮:7大利空出盡漸回溫
美國通膨危機未除,聯準會將繼續升息三碼,預期22日央行有可能再度升息,對於降溫中的房市有些不利的揣測。房市趨勢專家李同榮今(21)日表示,無論央行升息半碼或一碼,今年7大利空已出盡,房市將於年底前逐漸回溫。升息的前提是「景氣過熱」與「通貨膨脹」,美國因過去QE貨幣過度寬鬆,利率趨零,在通貨膨脹壓力下持續擴大升息循環,影響所及全球股匯市動盪不安,美元持續升值,台幣貶破31,歐元不到1比1,人民幣力守7,日圓下探147,使得全球利率遭到升息跟進的壓力。然而台灣通膨現況與美國有別,利率基期也不同,8月消費者物價CPI為2.66,有趨緩現象,雖民眾對物價上漲感受仍高,但考慮出口競爭力,預期央行升息頂多半碼或一碼,對房市影響非常有限。李同榮去年曾預測今年房市將面對7隻灰犀牛的挑戰,但都會是關關難過關關過的驚險局面,這7隻灰犀牛就是7大利空,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,今年都一一出現。不過他表示,如今房市在交易量縮的狀況力抗之下,7大利空都已出盡,市場將會逐漸回溫。李同榮分別從預售與成屋市場分析房市發展現況指出,今年從年初開始,預售市場因7大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中,目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡。而內政部平均地權五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反應在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂,若政府修法禁止轉售,又間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,建商放心推案下,把原來已經降溫的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。他認為,無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。「至於成屋、中古屋方面,全年交易量可能跌破眼鏡,沒有預期的悲觀。」李同榮說,今年成屋市場雖經7大利空逆襲,但交易量1-8月總數,年縮只有1.71%,而房價反而不跌且小漲。預期9月開始,成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成屋市場影響也非常有限,全年交易量不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗7大利空的逆襲。李同榮認為,房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。在升息方面,目前以1000萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬元的年支出,升半碼等於今年升兩碼,每年約增2.8萬元房貸支出,對換屋與高收入者無動於衷,升息循環控制在四碼以內,仍然不影響房市首購剛性需求。李同榮最後指出,7隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性,未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。
房市爆多殺多1/兩大政治利空來搗亂 業者持續看壞下半年「量縮但仍價穩」
房價飆高引來政府打炒房、擬禁止轉售換約,今年房市出現「消風」態勢,「投資客狂倒貨,建商預售市場受衝擊,成交衰退3成以上」,「7月預售屋轉售量,較去年大增5成。」專家預測,「房市多殺多恐持續到年底!」上週美眾議長裴洛西訪台,惹怒中國軍演,台海局勢緊張升溫,加上年底選舉到來,2大政治因素干擾,CTWANT記者訪查,不少房產業者修正看法,「直接看壞下半年房市,等待2023年到來。」前年、去年連夜排隊買預售案的盛況在今年出現反轉,去年底內政部開始醞釀5大修法,推出《平均地權條例》修正草案,針對預售市場擬採取禁止轉售換約,消息一出,衝擊市場信心,投機客從今年初就開始猛倒貨,再加上本土疫情爆發、升息因素,接待中心來人、下單,明顯不如去年順暢。房市歷經2年大好時光,各地房價飆高,在政府打炒房、擬禁止轉售政策下,今年起風向轉變,市場陸續出現「消風」雜音,接待中心銷況明顯不如去年。示意圖。(圖/報系資料庫)根據永慶房屋統計預售實價登錄,去年9~12月與今年前4月相比,全台預售屋交易件數大減37.9%,總銷金額衰退31.6%,預售買氣出現明顯降溫。屋比房屋也統計售屋網上預售案的轉售數量,今年7月單月較去年12月全台增加4423件,增幅達53%。台北市不動產代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑粗估,在缺工缺料、營建成本上漲難控制的情況下,今年上半年桃園以北推案量降3成,成交量減少15~20%;桃園以南推案量降15%,成交量減少10%以內。高雄市不動產代銷公會理事長、景銳廣告總經理謝哲耀也坦言,今年的確新案交易量縮,不過因為兩年來平均房價漲幅都來到40~50%,基期低的區域漲幅甚至8成以上,「價格都那麼高,量縮是正常,如果還能秒殺,那才有鬼!」「預售市場銷售率大減,主要來自打房手段凌厲,嚇跑投資客,短線炒作收斂,同時投資客狂倒貨,市場產生多殺多現象。」房市趨勢專家李同榮表示,由於投資客進價低,大咖小賺就出,小咖不賠就售,因此與建商的推案產生排擠現象,預期多殺多現象會持續到年底。海悅國際總經理王俊傑表示,央行限制購地後必須在18個月內動工興建,所以造成一窩蜂搶工搶料的問題。(圖/黃耀徵、黃鵬杰攝)雖房市降溫是事實,但要論反轉向下,李同榮認為仍言之過早。雖下半年觀望的買盤會增加,交易量受影響,部分區域房價稍會鬆動,但土地、營建成本高,房價雖說上不去也下不來,全年整體房價表現呈現小漲隔局,房市暫時沒有反轉危機,預期房市餘溫的末升段尚可延續到2023年底甚至2024上半年。謝哲耀也說,兩岸局勢不明,讓建商延後推案的態勢更明確了,現在選擇現金為王的人可能會增加,不過了2~3個月後,會感受到因為通膨而現金縮水,後續反而產生出更大的置產力度。甲山林集團董事長祝文宇則有恃無恐地說,「投資客現在換一換(約)以後就沒有東西換,況且現在政府刻意壓物價,選後物價房價還會再漲,現在轉手的是傻蛋。」面對大陸禁止「天然砂」進口來台,祝文宇也不擔心,「禁砂是小事,缺工問題嚴重多了。」王俊傑無奈表示,央行限制購地後18個月內動工興建,所以造成搶工搶料,政府就是最大通膨推手,現在又推平均地權條例修法,每次選舉到了就拿產業祭旗,其實每個產業都有景氣循環,政府針對特定產業有太多限制,反而不公平。「現在缺工缺料、兩岸關係不好,政府又要選舉,利空消息不斷,房市怎麼可能好,大家還是去健身、運動,放輕鬆一下啦!」
300億租金補貼為選舉而來?李同榮提5大質疑
行政院院今年3月宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」,將租金補貼戶數從目前12萬戶,大規模提升至50萬戶,總經費也從目前每年57億元增加至300億元,讓外界批評此舉純為買票而來,房市趨勢專家李同榮也提出補貼專案5大質疑,及租賃市場長期存的5大缺失。李同榮指出,現今租賃市場巳敗壞到極致,存在的問題包括:(一)資訊不透明,租賃市場未全面登錄。(二)房東嚴重逃漏稅。(三)不當的8萬戶空屋移轉出租社宅政策。(四)不當的房東減稅與免稅獎勵措施。(五)社會住宅興建進度嚴重落後。他認為,補貼租金政策對租賃市場長期弊病已無濟於事,並針對租賃補貼政策提出5大質疑:(一)租金補貼的主題目的,是在照顧租客,還是更多補貼房東?(二)用300億就想釣出50萬出租房東資料庫?(三)「續租被刁難」及「被漲房租」真是少數嗎?(四)獎勵房東合法納稅,還是鼓勵房東囤房又減稅?(五)租賃全面登錄,資訊透明化有那麼難嗎?首先他表示,300億元租金補貼僅是1年的房租補貼預算,而對於出租人的優惠補助更不下於300億元的規模,包括房屋稅同自住住家用稅率1.2%、地價稅適用稅率2‰(依各地方政府之地價稅優惠自治條例認定)、綜合所得稅承租人若享有租金補貼,房屋所有權人(且需為出租人)於申報綜合所得稅時,享有每屋每月租金收入最高1.5萬元之免稅。「上述的房東優惠加上另外包租代管的優惠,政府實際花在房東獎勵政策上已不下300億規模,令人質疑租賃補貼到底是在補貼弱勢租客,還是在巴結擁房東?」李同榮痛批,政府政策常常自作聰明,如意算盤是補助資格大放寬,也不必設籍,由房客跳過房東主動提出,並且由財政部背書不追訴追繳房東逃漏稅行為,這樣一舉兩得,就可建立50萬出租房東資料庫。不過民眾黨立委張其祿就指出,若弱勢族群及青年欲申請補貼,造成房東疑慮,將有「續租被刁難」及「被漲房租」的問題,若擴大補貼政策一過或後續預算未達,受補助租客可能面臨因補助限縮所導致的「補貼資源競奪」及「房租回漲現實」的兩難局面。而政府宣稱「續租被刁難」及「被漲房租」是極為少數。事實上,逃漏稅的房東都是小坪數居多,也是占有出租戶數的8成以上,這些房東絕對不會支持租客申請補貼,房客被房東暗示明示「不續租」、「漲房租」的現象絕非如政府所言極為少數,反而是極為多數。李同榮說,合法繳稅是人民正當義務,不從稽核逃漏稅下手,卻用盡公帑給房東2倍優惠來獎勵房東合法繳稅,還可免追訴過去的逃漏稅?而反對黨一手提出的加重囤房稅,另一手又提出只要出租,多房的房東可免課囤房稅,這分明也是巴結房東鼓勵房東再囤房壟斷小坪數房屋市場,掐住年輕人喉嚨,説穿了,各黨租賃政策50步笑一百。李同榮主張,租賃市場應全面透明化登錄,才能建立租賃市場資料庫,否則逃漏稅丶租賃黑市永遠存在,政府屢次修訂實價登錄到2.0,就是不提租賃市場全面登錄,令人質疑政府擔心的就是怕得罪百萬房東、近300萬選票的流失。李同榮最後語重心長指出,不論房價漲跌,連續十幾年租金不斷上漲,就連2014~2018房市緩跌20%以上,房租卻仍逆勢上揚,供需失衡丶資訊不透明丶租賃黑市猖獗、年輕人不但買不起房也租不起房,「居住正義」在選前被不斷消費,甚至台灣學術界充滿空屋移轉出租社宅提高供給的論調,這是華麗論文,學術治國才有包租代管錯誤政策,拿來當空屋移轉政策的假政績,其實就是A魚缸的魚撈到B魚缸,表面上B缸魚增加了,但總數一樣,租賃登錄不透明,黑市不除丶獎勵多房房東可免囤房稅,再去囤房出租,市場被壟斷,租金不斷上漲,租屋市場如何健全成型?
鬼樓洗白2/昔日富豪瘋搶海景套房 45年後淪廢墟房價僅「個位數」
北海岸石門著名鬼樓「海灣新城」,曾是轟動一時的海景社區熱銷案,45年前每坪喊價3萬元,不輸給北市精華地段,後因施工品質不佳、海風侵蝕加上欠管理修繕,住戶大量流失,淪為廢墟30多年,直到新北市府出手「拉皮」,這2年交易突然動起來,「拉皮後,店面每坪有機會站上1字頭!」房仲業者說。CTWANT記者找到45年前,「海灣新城」的銷售廣告,這座當時火紅熱銷的「海灣別墅大廈」,第一期120戶已售罄,第二期80戶預售隆重推出,上面還寫著「有最豪華觀光旅館裝潢」「自設海水浴場、海濱樂園、釣魚場、超級市場」,參觀有專車接送等。「40年前這裡每坪單價3萬,當年西門町套房單坪也不過4萬。」「海灣新城」管委會張主委表示,以當時的物價來看,每坪3萬元不算便宜,能買入手的都是經濟能力很不錯,預售就銷售一空,建好後也很多人居住,非常熱鬧。「海灣新城」因為住戶流失,也無經費聘請管理員,因此社區曾在入口處擺放假人充當管理員,不過反成為奇景。(圖/報系資料庫)張主委是「海灣新城」的第二手買家,30年前他以總價158萬元、每坪約8萬元買下1樓戶,當時就已經出現管理維護不佳的問題,住的人只剩20~30戶,居民已慢慢散掉了,不過愛海成癡的他,仍陸陸續續買進了7戶。 「30多年前,有人介紹我去買,每坪約8萬,總價約100萬出頭,雖有無敵海景吸引,但管理太差,而且我太太還為此生氣,要我一個人搬去住。」吉家網董事長李同榮告訴CTWANT記者,當時他看上最左側的4樓或5樓,台北中古屋均價25萬元,新北約10~12萬元,但最後沒買。由於該社區長年欠缺有效管理,加上長期受海風侵蝕,屋況不盡理想,且生活機能差強人意,過去10年鮮少有交易,居民感嘆,「台灣房價到處都漲,就這裡不漲,當初買的幾乎都被套牢。」不過近年因拉皮議題,社區交易明顯動了起來,居民透露,新北市府拉皮消息出來後,的確有比較多人來詢問,不過因為2樓以上走道尚未修繕,所以還是1、2樓為主,但現在1樓想買也已經買不到了。「海灣新城」管委會張主委表示,已請多名技師來看過,室內主結構安全無虞,只是出入必經的走道因建商二次施工不良多處塌陷,需要做結構補強把走道再建回來,所有權人才能正常使用。(圖/張文玠攝、新北市府提供)根據內政部實價登錄,此區2020年至2021年共出現4筆交易,且都在1樓,每坪單價也從過去10年的3~6萬元,拉抬到7~9萬元。另外,也一度傳聞目有20位潛在買家上門詢問。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,「海灣新城」雖獲新北市府補助進行拉皮,但拉皮翻新效果集中在外觀,內部年久失修仍需進一步改善,且社區電梯早已無法運作,「若以石門一帶無電梯公寓現今行情多半低於每坪10萬元,推估拉皮後單價仍會在10萬元以內徘徊;1樓戶因進出較便利,有機會開設觀光型店面,單價可能有機會站上1字頭。」而究竟這棟荒廢多年的老建物有沒有安全疑慮?為什麼屋齡才10年社區就開始走下坡?張主委解釋,「當初建商設計時有6、7個公共樓梯,因為房子賣得太好,所以只做2個公共樓梯,其他改住家,然後把每一戶的陽台再用搭接的方式改成走道。」「海灣新城」預計8月底能拉皮完成,管委會希望嶄新外觀、美麗海景能讓所有權人願意回流,目前已有1樓店面正在裝潢等著完工落架後開張營業。(圖/翻攝自我愛陳香菊臉書)據了解,「海灣新城」面對台2線的外觀,多只是磁磚剝落及玻璃窗破裂的問題;嚴重受損的是位在建築後方的走道,因為建商擅自變更設計二次施工,為了便宜行事,疑似就地取材參入了海砂,才使得走道如此脆弱,多處崩塌無法行走,更甭說進出家門。不過張主委強調,「住家及室內的主結構是沒有問題的!」CTWANT記者也向新北市都更處詢問,都更處處長張壽文表示,除了「海灣新城」1~5號因道路拓寬進行徵收,房屋被剖為一半、樓地板嚴重塌陷無法住人外,也不列在現今拉皮的範圍內,其餘戶別結構安全上沒有問題,希望環境改善後能作為北海岸觀光旅遊的中繼站。
通膨、升息、漲工資利空衝擊 小建商陷入生存保衛戰
通膨、打房、升息、原物料飆升、工資調升等多項利空衝擊營建業生存空間,巿場已傳出數家小建商向同業調頭寸,或是將手中的建案連建照轉賣給中大型建商,也有撐不下去關門倒閉。不過消基會房委會委員張欣民表示,目前並沒有出現大量民眾投訴的情況,主要是房價上揚,小建商實在撐不住,低價轉手,也會有業者願意接。同業調頭寸 房產大亨感嘆「最近一位房地產大亨嘆氣,許多地產老友向他調頭寸!」巿場人士透露,這家推案量在全台可說名列前茅的建商老闆,近年來除在全台大舉推案,也跨足金融等不同產業,事業版圖快速擴充,但近來許多老友來向他借錢,讓他有些感概。房產趨勢專家李同榮表示,由於營建成本高漲、升息循環來臨?以及央行選擇性信用管制限縮土建融政策等壓力下,建案延遲交屋、不開工、或延遲開工開始漫延全台各地,北台灣已有建商開始倒閉,這雖然是少數個案,但市場已聞到不大尋常的警訊。房市仍然處於上升軌道上,為何仍有少數小建商倒閉危機出現?李同榮分析有四大關鍵,第一、小建商現買現賣無能力囤地;第二、成本較高,相對競爭力較弱;第三、限縮土融建融,造成資金缺口,最後,營建成本大幅增加,入不敷出。央行緊縮銀根 成本又飆漲住展研發長何世昌表示,現在的確有許多小建案或是小危老案想盤給同業,蓋不下去是小建商籌資能力不夠,當央行緊縮銀根下,無法生存,也有新創的小建商推危老案,面對原物料成本飆漲,撐不下去,如RC建築一坪成本,若由大型建商興建,每坪約18萬元,小型建商案量小,每坪支付23萬還不一定有營造廠想要做,為此業者只能將案子盤出。何世昌表示,最近巿場上出現許多建案不開工,就是擔心基地開挖下去,設計不能改,沒人要接,惟因房價看漲,這些小建商開價頗高,是中大型建商目前多不太願意接手的原因。張欣民也指出,房價後市看漲,是現在還沒有爛尾樓潮出現的主因,也是較多消費者願意容忍建商工期延宕的主因。來客量下滑 成交卻沒較差華固總經理洪嘉昇表示,央行升息、土建融縮減等問題要從兩層面來看,第一,以開發商角度分析,央行調空,大小公司都受到影響,但大小公司財務狀況不同,像有些過去財務槓桿大的公司,現在買地可能較買不下去,因為自有資金不足,但有些大型公司淨值高,自有資金部位高,對他們而言,反而是一個機會,畢竟土地價格至今並未鬆動,只是沒有像前兩年大幅上漲,高價搶地的同行也減少,較能理性選擇適合開發土地。從消費者角度看,洪嘉昇指出,近2個月受到疫情比較嚴重影響,來客量有下滑,但是成交狀況並沒有比較差。且因央行升息是為了抗通膨,通膨上個月逾3%以上.利率若低於通膨便是負利率,比較理性明智的消費者,看到原物料大漲,土地沒有跌價,通膨率又高於借款利率,有能力又有需求,就會進場購屋。洪嘉昇指出,上巿公司有比較好的優勢,即在籌資上,通常會有保留盈餘,但沒有上巿櫃的建商,案子結案都會將錢領走,留在公司錢的不多,在央行管制土建融前,購買土地只須自備2成、2成5資金,但現在提高為4成,叫股東拿錢增資,股東不一定願意,反觀上巿公司有較高的保留盈餘,自可從容因對。李同榮即表示,如今的建築環境,將會造成建商大者恆大,市場扭曲。