地震搖出商機!業者推「雙韌性耐震新工法」 助遍地老屋加速改建
0403規模7.2花蓮大地震席捲全台,至今餘震不斷,造成十多人死亡、上千人受傷,更有多棟房屋倒塌或受損,引發國際社會關注。台北市蔣萬安長宣布老北市將進入「大都更時代」,不僅提出「都更八箭」的政策,還表明後續還有力道更大的都更政策會推出,估計接下來全台老屋改建與都更推動議題將持續延燒。元宏不動產加值服務平台也與全向科技、柱中柱科技公司合作發布最新「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」。根據台灣地震模型(TEM)研究團隊2020年研究公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」發現,台灣未來50年發生規模大於6.5的地震機率為99%、發生規模6.7以上的地震機率有94%,連發生規模7.0以上的大地震機率都有54%,顯示出現強震機會相當大。另根據內政部資料可發現,到去年Q4,全台平均屋齡高達32年,屋齡30年以上的老屋就有483.3萬宅,佔住宅存量5成以上,目前嘉義縣、澎湖、雲林、台東、彰化、屏東及這次發生大地震的花蓮,區域老屋佔超過6成,台北老屋甚至高達72.1%,幾乎遍地是老屋。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出,台灣早期因法規對結構設計並不嚴格,所以較缺乏耐震。民國72年以後,雖建築技術規則規定要有耐震設計,但能確實做到的建商並不多,加上早期政府為防止過度採集砂石,一度放寬使用海砂,導致民國70~80年間蓋的房子,不少都是海砂興建,這類目前屋齡30年以上的房子耐震力都有疑慮。周昆立表示,目前因強震全民對老屋都更的意識提升,政府重視度也明顯提高,但近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,確實讓很多都更危老案推動卡關,甚至市場出現很多危老、都更案審核通過不開工,甚至放到失效的狀況。以台北市來說,目前危老核准重建計畫中,5年多來已有96件已經「失效」不蓋了,顯見目前台北老屋更新推動面臨相當大的困境。 基於此,元宏不動產加值服務平台與全向科技及柱中柱科技公司合作,引進最新韌性減震工法,不僅省成本、減碳,還耐震。周昆立說,同樣耐7級強震下,每坪營建成本還可省1萬,以500坪基地的建案來說,建築成本約可省高達3000萬。此外,因擁有高耐震能力,還可申請內政部耐震性能評估,最高的6%容積獎勵,讓參與都更的民眾與建商,花最少、蓋最好。 全向科技董事長劉永昌也指出,地震所造成大樓倒塌的主要原因,約有95%歸咎於1F柱體的嚴重破壞。為了降低地震所造成的傷亡,目前世界建築抗震工法已越來越強調結構安全優先,這次與J.V.柱中柱科技公司推出的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」,在有限成本支出下,確保大樓遇七級強震而不倒,是目前市場最領先的技術之一,估計能在市場快速普及。預計在4/12(五)及4/19(五)下午2點到4點,分別新北與台中兩地,對外詳細說明,歡迎有興趣了解的民眾或建商蒞臨了解。報名網址: https://reurl.cc/G4zV6x
北市中正區海砂屋撐不住強震!水泥狂剝落 住戶心慌喊:不敢住
0403花蓮地震,震撼全台,其中北市中正區新隆國宅先前就曾被判定為海砂屋,歷經此次強震後,更是慘不忍睹,大樓水泥大片剝落,直接露出包在裡面的鋼筋水泥,讓住戶人心惶惶。北市議員應曉薇接獲陳情指出,新隆國宅原住宅結構檢測,其混凝土抗壓強度只有一半,氯離子含量也超標十多倍,抗震強度嚴重不足。現場勘查後更可以發現,屋內天花板水泥大片掉落,腐蝕的鋼筋裸露,甚至還懸在半空中,住家隨時可能崩塌的危險,讓居民相當無奈,無力搬走卻又得面對房屋恐有塌坍的風險。北市中正區新隆國宅先前就曾被判定為海砂屋,如今更是抵擋不住強震,水泥大片剝落。(圖/應曉薇提供)應曉薇表示,住戶期盼市府快快幫忙,原訂計畫將在今年7月讓住戶全數搬離,現在看來住戶的心情是一刻也無法再等下去,希望有關單位能進行協調,讓搬遷速度加速進行。
全體住戶同意自力都更 新店海砂屋核定實施預計2028年完工
新北市新店區捷運新店區公所站旁的海砂屋都更案今(17)日核定發布實施,該案是由地主自組更新會擔任實施者,為今年第1件以自力都更且全體同意的案件,重建後住戶將擁有更安全的居住環境。都市更新處表示,市府提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助等機制,協助民眾改善危險老舊居住環境。該案位於新店區五峰路及五峰路48巷所圍街廓內,基地面積524.41平方公尺,現況為屋齡超過30年的5層樓鋼筋混凝土造建築物,戶數15戶,透過申請「新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點」(臨門方案)全額補助,協助進行建築物結構鑑定,後於2019年時經市府認定為海砂屋,具有重建急迫性。更新會表示,住戶們都是多年的老鄰居,彼此相互信賴,大家也希望能早日入住新房子,經討論後決定以自組更新會的方式重建,在理事長積極整合、溝通協調及地主們高度共識下,取得全體地主同意後送件,經審議順利核定發布實施,更新後將興建1幢1棟地上12層地下2層建築物,共計33戶,預計於2028年完工。都更處長林炳勳表示,除了一般的都市更新,為加速海砂屋社區及耐震能力不足的危險建築物重建,同意比率達9成或未同意戶僅剩1戶的案件,可申請「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」(防災都更2.0)重建,一次給予高額容積。此外,為了協助民眾整合,去年7月已發布580專案計畫,社區重建意願超過50%即可提出申請,由新北住都中心協助初步建築規畫及財務試算,後續民眾重建意願超過80%時,即啟動公辦招商,遴選都更實施者,期望透過各項多元都更重建管道,讓危險建築物的重建道路能夠更為快速順暢。
法務部這機關辦國際研討會 日本學者誇台灣行政執行值得學習
法務部行政執行署2023年12月20日召開記者會,署長黃玉垣表示,法務部所屬的行政執行署創各國之先,為專責公法上金錢給付義務的執行機關,連日本學界和實務界知名學者、橫濱大學教授板垣勝彥都讚賞不已,直誇「台灣行政執行法制,誠值日本參考學習。」日本福島出身的板垣勝彥也感謝台灣對東日本311大地震的捐助恩情。黃玉垣指出,行政執行署近年結合桌遊及各項創新科技,普及法治教育、擴大多元繳款環境,例如「虛擬帳號」繳款、運用「空拍機」及VR技術提升法拍透明度,希望增加為民服務效能。另外,因跨國運毒丶盜採海砂、越界電魚等事件層出不窮,致行政執行署各分署受理檢察機關囑託船舶變價數量逐年增加,2023年全年拍定船舶的數量(5艘),己接近歷年總拍定船舶數量(11艘)的2分之1。行政執行署高雄分署長楊碧瑛籌畫國際研討會,日本教授以感謝狀盛讚台灣行政執行法制。(圖/項程鎮攝)由於執行外籍船舶比例增加,涉外性案件漸多,黃玉垣指示行政執行署高雄分署長楊碧瑛籌畫由法務部、海洋委員會及高雄大學,於2023年11月15日共同主辦「國際行政執行制度研討會—歷史沿革與展望」,邀請日本、菲律賓及我國知名學者和實務界人士,共同研討行政執行法制、抽砂船執行,及送達科技應用等議題,與會的日本橫濱大學教授板垣勝彥返日後,多次在社群媒體張貼台日友好文章,並以感謝狀盛讚台灣行政執行法制,誠值日本參考學習。法務部長蔡清祥肯定行政執行署的努力,並表示舉辦國際研討會除了能集思廣益,還能做好國民外交,對法務工作發揮極大影響力。
骨質流失就像海砂屋 恐導致骨鬆性骨折不自知
輕忽骨質流失恐怕會像海砂屋,外觀看起來沒問題,但隨時可能造成骨質疏鬆性骨折!尤其對需要執行手術的骨折病患而言,骨鬆會讓骨頭的強度跟品質都下降,最終會導致手術計畫失敗。在彰化秀傳紀念醫院,每個月大約會遇到60至70名因骨鬆性骨折而就醫的病患,該院關節重建中心主任蔡沅欣指出,絕大多數患者都是在發生骨折後入院,檢查後才發現是骨質疏鬆症所引起,「骨質流失是沒有感覺的,高危險族群必須及早顧好骨本,並及早檢測骨密度,以防因骨折而失能。」50歲熟女人工髖關節鬆脫,原來是類風濕性關節炎致骨鬆蔡沅欣主任提及曾收治一名年約50歲熟女,是類風濕性關節炎患者,因長期使用類固醇埋下骨鬆高風險因子,卻忽略及早進行骨密度檢測的重要性,只單純控制風濕性疾病。後來不幸出現髖關節壞死,當時接手治療的骨科醫師幫其置換人工髖關節,患者術後行走狀況雖不錯,卻在手術完8個月後,因為關節疼痛而求診。經過X光檢查後發現,原來是人工髖關節鬆脫了,「之後的治療只能重新換一組新的人工髖關節。」蔡沅欣主任說,幫病患手術後,立即以DXA檢測患者骨密度,發現T-Score小於負3;建議使用促進骨質生成的藥物,病患在手術完一個月內就能行走,恢復狀況良好。他感嘆,通常傷筋斷骨要100天恢復,而以50歲女性來看,倘若沒有骨鬆現象,一般三個月就能恢復到原本的生活狀況,但該病患8個月卻仍沒恢復,「長期使用類固醇的族群,骨質流失速度快,更應留意骨鬆性骨折的風險。」骨鬆會造成手術難度增高,術後應持續服用骨鬆治療藥物執行過許多高難度手術的蔡沅欣主任,對骨鬆所造成的手術難度非常有感,他指出,骨鬆最常發生在脊椎、髖關節及手腕、肩膀等部位,「為這些病患開刀時會發現,只要稍微用力或輕敲他們的骨頭就會碎掉。」連放入骨髓鋼釘或要做人工髖關節的固定都有問題,抓不牢,相當棘手,因此建議極高風險骨鬆患者更要積極面對病治療骨鬆。目前國內全民健保可給付的骨鬆治療藥物有兩大類,包括「減少骨質流失」及「促進骨質生成」類藥物,各有其給付標準。從國際文獻發現,若骨密度嚴重不足(T-Score小於負3),或者有多處骨折情形時,會建議病患把促進骨質生成的藥物放在第一線用藥,這對於病患術後預後較好。蔡沅欣主任提出數據指出,臨床確實有病患因發生人工髖關節骨折,在使用促進骨質生成的藥物治療後,在很短的時間便能恢復良好的生活功能,是患者及家屬的一大福音。他也提醒,有長期使用類固醇的風濕免疫性疾病患者,務必每2年做一次DXA檢測,以了解自己的骨頭健康程度,預防骨鬆性骨折的發生。
報告稱大直塌陷與基泰「無直接相關」 議員痛批…北市府︰可找第三方再鑑定
北市中山區大直街94巷海砂屋都更案「基泰大直」9月7日因施工不慎,導致建案周圍25戶民宅遭波及,其中1棟甚至還塌陷,1樓直接變成地下室。如今,坍塌的危樓雖然均已拆除,但台北市議員陳怡君昨(13日)卻透露,基泰大直損鄰案周邊173受損戶透地雷達及損鄰的報告最近研判,損鄰「可能是」地質局部疏鬆,無直接證據與基泰絕對相關,讓她痛批看不下去,住戶也因此大為光火。然而,台北市建築管理工程處僅回應,民眾若對結果不滿意,可另找第3方公會再鑑定。台北市長蔣萬安昨到議會報告基泰大直案、都更及社宅政策等多項議題,對此陳怡君也在議會工務部門質詢時,出示多張磁磚損壞、門無法開闔及變形的屋損照稱,修繕表列出將近30項修繕項目,但基泰大直案的損鄰與透地雷達鑑定報告內容卻指出,受損的大直街94巷3弄12號狀況與遠離基地的30號相似,因此「無直接證據」顯示局部疏鬆的情形與基泰開發行為「絕對相關」。陳怡君質疑,住戶住了30幾年,九二一大地震時房子也沒裂痕,而且3弄14、16號房屋離基地最近,鑑定報告卻拿較遠的3弄30號來比較,不盡公平。此外,報告也建議增設微型樁保護鄰房,若無類似安全疑慮,何必做此建議,簡直自相矛盾。對此,建管處長虞積學也回應,鑑定報告發現12號與30號地下均有土質鬆動,僅說明不一定與地下孔洞有直接關聯,並非認為與基泰無關,且報告中也有比對房屋牆壁、梁柱現狀,即說明損壞與塌陷有關,待收到完整鑑定報告後,將函文基泰要求展開損害賠償協商,至於鑑定以12、30號相比原因,他則認為應尊重專業。他也強調居民若對結果不滿意,可另找第3方公會再次鑑定,等市府收到台北市土木技師公會完整報告,會發文要求基泰與住戶談損害賠償及後續協商。此外,塌陷的25戶自救會決定與基泰合作重建,市議員王世堅認為是對市府效率、品質的不信任,透露出民間「給政府蓋變國宅、給基泰蓋是豪宅」的想法。王世堅還指出,台北市土壤液化區高達50%,因此應要求北市所有建案一律做結構外審,蔣萬安則允諾1個月內給答覆。
費玉清提點租不如買 金佩姍坐擁台北台中上億房產
金佩姍、小百合周玥綺與陳隨意今(25日)一同為《黃金歲月青春99演唱會》齊聚彩排,結婚25年的陳隨意透露近期終於和老婆一起在台中置產買房,金佩姍則說當年因受到小哥費玉清提點,「他說要把租金拿去付每個月的分期付款,因為租房的房子以後是房東的,買了以後房子就是妳的」,她直說非常感謝費玉清,至今在台北、台中共有5處房產。金佩姍透露自己目前包括民生社區,在台北有三間房產,在娘家台中還有跟媽媽上下樓分層一人一戶,身價破億的她也表示,「我其實一棟給大兒子、一棟給小兒子,真的要謝謝費玉清,當年本來沒有要買房,上來台北是在中山區租屋,在演出後台聊天時,小哥就跟我說拿租金去投資買房,真的很感謝小哥」。陳隨意和謝宜君結婚邁入25周年,「這次買房最大的意義,算是人生的里程碑,結婚25年給自己的一個禮物」,但他無奈表示,自己只是金主,老婆跟小孩都不讓他插手家裡裝潢,家人還說:「爸爸,不然廚房給你規劃。」但其實廚房的部分早就蓋好了,等於自己完全沒有參與到裝潢的規劃,不過也覺得一家人一起住開心就好。金佩姍、小百合周玥綺與陳隨意25日一同為《黃金歲月青春99演唱會》齊聚彩排。(圖/焦正德攝)一直在找房子的小百合則說,前兩年在中山區買了一間中古屋後,睡覺卻一直做惡夢,朋友提醒最好再看一下合約內容,進一步進行房屋檢測後發現氯離子偏高,差點就入手了海砂屋,「當時夢到大樓一堆人拉著我要下樓梯,就覺得很奇怪,後來才想說原來夢是在提醒我要小心」。邀來金佩姍、小百合周玥綺、陳隨意、秀蘭瑪雅、蔡義德、吳申梅與郭忠祐,與主持群王中平、苗真與胡鴻達等鑽石陣容的《黃金歲月青春99演唱會》,12月2日將在台中中興大學惠蓀堂登場,購票請洽代售票系統。
農田水利署片面解約…瑠公民生新村被逼搬離 他們痛斥無良政府
位在北市精華地段的瑠公民生新村,去年被「房東」農田水利署以是海砂屋、耐震不足為由片面解除租約,並興訟控告不願搬離的住戶。自救會不滿表示,住戶自行委外鑑定結果是無須拆除,當年是時任行政院長的故總統蔣經國承諾「至少可住50年以上」,痛批政府背信在先,鑑定過程又充滿黑箱,根本是無良政府與民爭利,質疑「急著要將地收回,究竟是想要圖利誰?」瑠公民生新村位於北市民生東路四段、敦化北路、光復北路之間,輪廓方正、占地800多坪,是民生社區中的精華地帶,原來有83戶,房東是農田水利會。3年前農田水利會改制被收歸國有後,農田水利署去年3月起,不但要求住戶在去年底前搬離,還委託律師處處興訟、戶戶侗嚇,導致目前只剩19戶、上百名住戶力爭自己的權利。農水署指出,民生新村是海砂屋,經專家鑑定耐震強度不足,政府是以住戶生命財產安全來考量才不續租。住戶說,附近的中古屋每坪要上百萬元,若把瑠公民生新村拆除重新開發將會是一大暴利。據傳,現在連開發商都已內定好,是新北市一家跨足生技科技的建設公司,痛批「蔡政府根本是圖利特定對象」。75歲謝姓自救會長表示,他在1981年被安置到瑠公民生新村,當時正值壯年的他清楚記得政府說「至少可住50年」的承諾,沒想到跟軍公教年金改革一樣,政府現在說變就變,所謂的信賴保護原則、居住正義蕩然無存。自救會表示,水利署委託的台中市土木技師公會,做出「可採取補強」及「拆除重建」模稜兩可的建議,他們自掏腰包花了40多萬委託台北市建築技師公會鑑定,報告指出該地區的地質穩定,建物未達拆遷標準,氯離子未超標,不符「台北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊」情形,不得逕予判定為拆除重建。另法官也曾到場勘驗過,土地不在北市都更區域名單內,實在不知道水利署在急什麼?
大直危樓拆除「雙數號卻下陷7公分」!住戶聽到撕裂聲嚇壞 建管處:無安全疑慮
北市中山區大直街94巷海砂屋都更案「基泰大直」9月7日因施工不慎,導致建案周圍25戶民宅遭波及,其中1棟甚至還塌陷,1樓直接變成地下室。如今,坍塌的危樓雖然均已拆除,但對面雙數號住戶近日卻表示,房子竟傳出撕裂、碎石掉落等聲音,經會勘確認累積下陷約7公分。對此,台北市建管處昨(17日)也回應,他們已再次邀集土木專家前往勘查,目前研判無安全疑慮。民進黨籍台北市議員陳怡君17日在市議會工務委員會質詢時,題到基泰大直建案造成的危樓雖然均已拆除,但對面雙數號住戶15日卻在家中聽到,房子傳出撕裂及碎石掉落等聲響,還發現門外溝壁有破裂下陷情形,經現場會勘後確認有累積下陷約7公分狀況,讓居民相當恐慌。如今危樓都拆完了,卻還不能確定鄰房安全狀況,陳怡君呼籲建管處應該儘快建立一套機制,讓住戶隨時可以得知監測數據及盡快拿到房屋鑑定報告,對於基泰沒辦法修繕的鄰房,市府要主動幫住戶捍衛權益。對此,台北市建管處17日也解釋,針對住戶反映15日在家睡覺或較安靜時,聽到房子發生異常聲響、對建築物結構安全有所疑慮,他們知情後已緊急邀集台北市結構工程工業技師公會前往會勘,經勘查1弄2至26號共2棟建築物,依整體傾斜監測資料及現階段實地勘查梁、柱未產生結構裂縫,研判無安全疑慮。建管處續稱,初步研判異常聲響的發生原因為施工廠商因進行25戶受損坍陷鄰房拆除施工及基地內回填作業,受施工振動、擾動、夯實影響,造成94巷1弄6至8號前院無鋼筋地坪產生沉陷,公會研判應為前述建築物結構體與前院地坪因差異沉陷產生的介面磨擦聲響。此外,若鄰房發現有增加擴大損壞情形,可納入損壞補充鑑定,至於鑑定報告完成時間,因配合住戶需求增作透地雷達檢測及補充鑑定作業,公會尚在彙整中,將請公會儘速完成鑑定報告讓民眾放心。建管處補充,有關住戶關切現場監測情形,建管處將要求基泰建設持續進行周邊環境變化監測,經專業技師公會判讀後上傳雲端資料庫,同時要求鄰近工地建案監測報告也一樣上傳雲端資料庫,供民眾查閱。
放鬆一下2/女星當眾脫鞋原因百百款 紅毯脫鞋做自己好叛逆
林依晨近日前被時報周刊CTWANT直擊偷空逛逛畫展、家具店,享受片刻的悠閒,還在路邊找了地方坐下來換穿舒服的平底鞋,方便雙腳能多走點路多散散步。雖是女神但也相當自在可愛。說起當個美麗女藝人真的很辛苦,為了整體好看穿了高跟鞋,但雙腳實在有夠疼痛,當街脫鞋換鞋也在所難免。李蒨蓉去年曾發生一件糗事讓她忍不住和粉絲分享,當時穿著6吋高跟鞋的她走在台北市忠孝東路上,沒想到鞋子突然「崩塌」,其中一隻鞋不斷掉出如海砂的細屑,最後她只好認輸,直接脫了鞋打赤腳走在東區,隨後她進了超商買了一雙紅白拖鞋,也沒有再回家換鞋,直接穿紅白拖到餐廳赴約,但她並沒有打壞好心情,反而覺得很有趣,也提醒粉絲鞋子真的要常穿,不然就會開口笑。鄭秀晶曾在社群上分享「赤腳站在街道上」的照片,引起粉絲熱烈討論。(圖/取自鄭秀晶IG)韓星鄭秀晶(Krystal)曾在社群分享出席派對的照片,竟是脫掉高跟鞋站在路邊的俏皮模樣,讓網友猜測她應該是被高跟鞋折磨到受不了了。鄭秀晶今年六月現身參加演出的韓國劇情電影《蜘蛛窩》首映派對,身穿一襲黑色抹胸洋裝、腳踩繫帶高跟鞋亮麗現身,在派對上與劇中其他眾演員同歡,不過她在個人instagram分享了系列照片,畫面中可見鄭秀晶在路邊把高跟鞋脫了露出腳丫,令人忍不住猜想她是蹬了一整晚的高跟鞋,不是磨腳就是雙腳太疲倦,因此忍不住把它脫了,模樣自然可愛。不過當街脫鞋最有名的,就要屬個性率性的克莉絲汀史都華,她因不爽坎城影展總是有非常嚴格的服裝儀容規定,提倡女權的她在2018年她在走紅毯時,讓攝影師拍完幾張照之後,便當眾把鞋脫了,把鞋拎在手上、赤腳走完後面的路。而且這也不是她第一次當眾脫鞋,2016年她是拍完照後立刻換上球鞋在現場趴趴走,2015年時她還曾在會場內直接脫鞋,赤腳坐在第一排,要說叛逆做自己她絕對是第一名。克莉絲汀史都華多次當眾脫下高跟鞋赤腳走紅毯,相當叛逆。(圖/香奈兒提供、報系資料照)
全台最大海砂屋變身! 里長親揭成功關鍵在「人心」
號稱是全台最大海砂屋、位在北市民生社區附近的延壽國宅都更案,其中最難、也是最後完成整合的J區基地,歷經10年折衝後,今年四月終於正式動工,規劃興建地上21層、地下4層,預計4年後完工,由於周邊有六米人道,規劃打造成都會區森林花園型社區,號稱「全台第一個美式社區」民生社區又僅一路之隔,生活機能佳,新屋每坪上看120萬。
惡瘤變黃金2/北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶,比例佔全市房屋七成,其中海砂屋改建更被視為重中之重,台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼,放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%,更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」,有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋(改建)」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂,使用來自海邊的海砂,而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子,一旦氯離子超標,短期會使牆面滲出白色痕漬,即俗稱「壁癌」,長期則加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌,頗具信義區豪宅的氣勢,週遭街道寬敞方向,相當具有潛力,一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示,似乎是擔心新戶若進入,可能增加整合困難。(圖/讀者提供)北市府指出,海砂屋認定標準不斷提高,最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」,90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外,建築技術也日新月異,採用防蝕方法可延長結構安全性,但專家多半建議海砂屋最終需改建,才能確保公共安全。根據北市府統計,目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件,已送出(都更)事業計畫書者有55件,全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言,海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請,除非房屋狀況嚴重到不行,嚴重漏水坍塌,民眾才會自願提出申請檢測,現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」,當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建,可享30%容積獎勵(簡稱容獎),該獎勵還可與危老都更改建容獎併計(新北市只能擇一),逾期後每年折減5%,直到容獎剩10%為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠,但要走到改建動工那步卻很難,因住戶想法不同,整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後,房屋更難賣,因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉,畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標,只要有一戶反對就無法鑑測,甚至還有住戶對鑑定結果不滿,申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析,北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市,如今再加碼,對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋,印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶,陽台整個崩落,住戶若不慎開落地窗,向外邁一步就會墜樓,房屋或許仍能住,但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區,早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後,就不斷向市政府爭取認定、改建,但住戶意見分歧,光是整合就耗10多年。(圖/報系資料照)但他直言,海砂屋能否享受到容積獎勵,仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄,若區內海砂屋面臨三米巷道,土地使用分區常列入第三種住宅區(簡稱住三),即使市府給容獎再高,因為當地有容積率225%上限,若整合後基地面積不夠大,除非中央放寬該區容積限制,否則,改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層,分給海砂屋原住戶後,能出售換錢補貼的樓層就少,住戶若改建勢必得自掏腰包,衝擊改建意願,建商也怕虧錢,再多的海砂屋容獎如無用武之地,最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案,原住戶多為低矮樓房,加上基地四周道路夠寬,被列入「第三住宅區之二」,容積率限制可放寬到400%,海砂屋改建新建物動輒破20層樓,若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商,這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋,住宅分區容積上限不同,是因政府考量居住品質,避免狹窄巷弄內全為高樓。因此,位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵,除非整合後的改建基地夠大,否則就只能期待內政部放寬容積管制,但因權責不在地方政府,更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇,要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建,亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破,才能看見曙光。
惡瘤變黃金1/ 全台最大海砂屋變身! 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛,公共工程建設大量動工,原集中在淡水河開採的河砂供應不足,部份業者往下游開採海砂替代,使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域,也深受其害,住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日,苦不堪言。30多年匆匆而過,如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案,最後完成整合的J區基地歷經10年折衝,今年4月正式動工,地上21層、地下4層的建物,預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區,未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區,新屋行情每坪上看120萬元,住戶終於展眼舒眉,迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』!」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月,延壽國宅海砂屋J區都更案中,最後反對整合的三戶同意接受都更,柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮,宣布全台最大海砂屋社區全部改建。(圖/報系資料照)台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說,延壽國宅是他昔日立委選區,他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感,過去常與當地住戶交流,發現住戶並非抗拒都更,而是不瞭解其中程序與權利義務,透過市府多次說明和協調,終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村,有婦聯、撫遠、汽基新村等,住戶多為軍眷,早年從低矮木造房,改建成公寓國宅,被鑑定為海砂屋的區域,歷經爭取容積獎勵改建大樓,每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區(M、K已完工交屋、I區興建中)共654戶外,仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊,該區內老屋幾乎全在談都更,部份遭建商鎖定的海砂屋,因為內部有住戶拒絕合建,建商擔心拒建戶轉賣給他人,增添都更變數,索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進,競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋,近年屢傳天花板塌陷、漏水,住戶修了又補、補了又漏、漏了再修,沒完沒了,公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長,親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟,他家也在當地,感受特別深刻,曾有老夫婦哭著說,怕地震房屋會塌,夜難成眠。許顏建說,早在蔣萬安是菜鳥立委時,就曾多次進入里內,聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期,但剛開始蔣與他都懷疑,海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎,為何還有住戶不願改建?後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台,但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋,因產權分散,整合有難度,近期成為登革熱疫情死角。(圖/報系資料照)他透露,撇開各人條件差異不談,北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠,住戶當然都想爭取更高的改建條件,但建商也非省油的燈,看準鵬程里原道路夠寬、基地方整,一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶,等甲建商開條件,再拿甲的條件找乙建商談,乙談完又期待丙也來談,比來比去好幾年過去了,後來察覺「羊毛都出在羊身上」,再回頭向甲建商斡旋,結果建材、人工已經大漲,甲建商昔日條件也回不去了,談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況,住戶不僅損失寶貴時間,萬一發生火災地震,後果更難設想。幾年下來,怎麼做最有利,住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示,海砂屋因有立即性公安疑慮,近年行政程序簡化,容積獎勵也比危老都更獎勵更高,政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小,未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」,卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪,但這個問題不是市府單方面能解決,會再向中央反應爭取。
板橋福利站公辦都更案2028完工 花敬群曝「虛坪改革」審議時間點
新北板橋福利站公辦都更案5日由國家住都中心代理董事長花敬群與中華工程董事長周志明完成簽約。另花敬群針對虛坪改革議題表示,評估要等到下一屆立委出爐才會審議此案。板橋福利站公辦都更案屬新埔生活圈核心區域,步行5分鐘可到捷運新埔站,基地毗鄰校園和住宅區,且所鄰接的文化路一段311巷人流、車流多,該案由中華工程股份有限公司及元宏聯合建築師事務所團隊獲得最優申請人資格。花敬群致詞表示,該案位在治理科大校門口,未來板橋福利站有全新風貌,服務在地民眾和治理科大學生,校門口也會一併做景觀改善,周遭的舊環境也會觸動改善帶來正向效果。周志明表示,該案基地面積2872平方公尺,預計興建1幢2棟SC地上24層、地下4層建築,做為住宅、共享空間、零售商業等使用,住宅部分規劃約197戶,1~3房約20~43坪。中華工程房地產事業部副總王廷澤也指出,除1樓繼續作板橋福利站使用外,第2層至第24層規劃為住宅,中華工程將分回高樓層12~24樓、共120戶,預計2025年拿到建照後公開銷售,開價未定。不過市場人士觀察周邊新案房價,推估未來每坪銷售單價有機會踩上3位數。板橋福利站原是國防部福利事業管理處旗下的福利站,因建築老舊而有改建需求。該案也是國家住都中心2018年成立以來,成功推動的第11個公辦都更案。花敬群也預告,10月到年底,國家住都中心還有3個公辦都更案將招商。包括已經公告的北市中山區長安段,預計10月24日截標;新竹建功高中地上權案,預計11月30日截標;另外北市饒河夜市斜對面街廓的信義兒福A2案,預計11月公告招商。針對近期虛坪改革議題對抑制高房價是否有影響,花敬群回應,如果公設比降低,因為蓋得樓地板面積沒那麼多,總價當然會降低,讓公設比降低,但整體仍是要回歸市場機制,本身議題無關打房,較屬於將現有制度合理化,「不過目前立法院還有很多法案,審案時程已排滿,加上明年大選,評估要等到下一屆立委出爐,才會開始審議此案。」至於台北市長蔣萬安日前宣布推整宅、海砂屋都更,北市容獎最高100%,花敬群也說,不希望這樣的話題,讓許多整合中的屋主認為容積獎勵可以變多,反而會干擾到整合中的案件,徒增無謂的困擾,地方政府一定要講清楚,「塑造假象對整體都更推動的傷害,可能遠大於解決幾個海砂屋的效果。」