橋頭發大財2/台積電、橋科全力趕工房價漲勢不可擋 「沒有一個重劃區這樣幹」張境誇超狂執行力
台積電進駐帶動北高雄房市話題持續延燒,CTWANT實地走訪高雄楠梓的台積電新廠工地,廠區圍牆內鋼骨結構正在組建,大型吊車機具日夜趕工,圍牆外大馬路上,水管及電路管線基礎建設同步施工。「沒有一個重劃區這樣幹,比共產黨還兇猛!」甲山林總經理張境直誇公部門的執行魄力。 高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀告訴CTWANT記者,台積電2021年11月宣布將在位於高雄楠梓的中油高煉廠設廠後,隨即帶動產業、建商全部聚焦北高雄,讓原本是蛋白區的楠梓、橋頭,一夕間像是鍍了金,房價飆漲,雖經歷短暫盤整,但短短2年多,楠梓房價從2字頭來到3字頭,橋頭也從1字頭跳漲3字頭,市區也飆升5字頭。郡都集團董事長唐承也說,台積電、橋科完工後,預計2026年將增加1.3萬科技菁英、年產值超過6000億元,「現在不買,以後可能沒機會,因為高雄建設好、基期低,補漲空間很大,都是可預見的未來,(起漲)已經在路上了。」記者實地走訪高雄台積電園區工地,各式工程車進進出出,全力趕工中;對於台積電即將進駐,楠梓、橋頭一帶新建案幾乎都以此作廣告宣傳,但仍有不少在地民眾不知道台積電要來,或是不滿房價被炒高。(圖/高雄經發局、都發局提供)CTWANT實地走訪北高雄,從高鐵左營站搭乘捷運紅線一路往北,一站就進入楠梓區,右手邊視野,馬上就能看見半屏山山腳下的台積電鋼骨結構和多個吊車;捷運沿線兩側風景,除了舊建築外,還有廠房大樓,新住宅大樓則出現在捷運後勁站以後,而目前房市討論度最高的橋頭新市鎮,則是在距離左營站6站的捷運青埔站。記者驅車來到台積電工地,超大出路口,各式工程車、公務車進進出出,不只圍牆裡趕工,圍牆外的大馬路,也有工程正在進行。一名交管人員見記者拍照上前驅離,雖他表示外頭正在進行的水管及電路管線工程與台積電無關,不過在地人和業者都知道,政府全力相挺,台積電也花雙倍的工錢搶工,日夜不眠趕工中。台積電落腳處,原是汙染相當嚴重的中油高雄煉油廠,預計要花上17年才能完成土壤整治,在經濟部與高雄市府協助下,搶在2年內就完成第一期除汙整地,陸續交地建廠,已確認將有3座2奈米廠進駐,預計2025年量產;一旁的楠梓加工區(楠梓科技產業園區),則早就匯聚日月光、光寶科技等大廠;往北的橋頭科學園區,面積355公頃,已有國巨、鴻海等20家正準備建廠,且園區公共工程與進駐廠商採同步併行施工,大幅縮短整體開發期程,力拼2025年12月底完工。去年11月,橋頭科學園區「數位創新複合樓群」動土,高雄市長陳其邁表示,原本規劃6年期程,將期程縮短為3年,招商、園區籌設等,如期如質加速進行中,園區內數個公共工程平行作業,預計2025年完成。(圖/翻攝陳其邁臉書)高雄市長陳其邁去年在橋頭數位創新複合樓群工程動土典禮上就表示,原本規劃6年期程,感謝中央支持及合作,將期程縮短為3年,趕上中美貿易戰供應鏈重組國際板塊變化,吸引多家半導體、電動車國際大廠進駐,目前橋科相關建設如火如荼進行中,同時,市府也積極回應產業所需規劃社會住宅、學校等興建,其中半導體發展最重要的用水,將朝增加再生水20.4萬噸的供水目標邁進。科技業在國際競爭是分秒必爭,從中央到地方都具有高度執行力,讓張境在直呼,「沒有一個重劃區這樣幹,比共產黨還兇猛!」由於台積電在楠梓園區共有6廠的空間規劃,目前僅規劃了3個2奈米廠,他看好未來1奈米廠也很有機會落腳高雄廠,楠梓、橋頭後市可期。海悅國際專案經理楊晁昀分析,地理位置上,高雄大學特區(高大特區)和台積電新廠都在楠梓區,但從台積電到高大特區和橋頭新市鎮,車程皆約15分鐘,新建案主要集中在這2個重劃區。不過,2021年台積電設廠消息出來時,第一波房市受惠的以高大特區為主,因為當時橋頭新市鎮釋出推案還寥寥無幾。直到去年,達麗建設繼5年前推出的「全民萬歲」後,再推總銷70億元的「未來市」,加上橋科、台積電不斷釋出利多訊息,橋頭新市鎮的討論度才日益升高。據實價登錄,2021年預售均價為17.6萬元,2023年已來到31.65萬元,短短2年大漲82.6%。現在高大特區指標案「高大之森」最高成交價每坪35.7萬元,橋頭新市鎮指標案「未來市」最高成交價已來到每坪39.4萬元,後來居上。不僅建商插旗,目前橋頭新市鎮已有全聯、麥當勞、7-11、全家等進駐,協勝發鋼鐵廠也請到曾榮獲多項國際大獎的橙田建築建築師羅耕甫規劃「高端幼兒教育學園」,推估斥資3億元興建3層樓的特色建築。據了解,另有寶雅、旺來興食品原料量販店、御宿商旅等業者,皆有計畫進駐橋頭新市鎮,建照陸續都在申請中。依營建署完整規劃,橋頭新市鎮實分三期開發。目前建商大力搶進的新市鎮,指得都是一期,全區含高雄都會公園共331.88公頃;二期是橋頭科學園區,面積共355.7公頃,其中包含185公頃的產業專用區和43公頃住宅區,住宅用地迄今尚未標售及推案;而第三期又稱後期發展區,現階段仍是農地,尚未土地劃分配置,據聞已有很多建商搶先收購等待重新劃分。「一邊是高級住宅區,一邊是橋頭科學園區,中間夾著CBD商業特區(第三期)。」張境在拿著自家設計的示意圖介紹著新市鎮發展,未來會像台北文湖線貫穿的大直豪宅區和內湖科學園區般。而最後這張圖檔甚至還被橋頭區公所拿來高掛在區公所牆上。張境在說,高雄有空港、高鐵、捷運,馬路大,還有許多公園綠地,整體房價落在3、4字頭,是委屈了,「大直以前3字頭,現在每坪都破百萬;竹北也從2、3字頭,一路到現在的7、8字頭」「台積電產值創造下來後,會帶動整個高雄的經濟,很快能看到7、8字頭。」
住宅吵什麼2/專家教你細節中挑出裝潢蟑螂 合約必寫「完工日」報價留意「型號」
「業者沒說的裝潢陷阱,通通都在報價單和合約裡!」吳翃毅提醒,網路上是最多裝修蟑螂出沒攬客的平台,一個不專業或有意欺瞞的業者,往往省略細節呼嚨消費者,最後就出現工程進度無法追蹤、業者人間蒸發,這樣的故事情節幾乎每天都在上演。住保會自2011年設立至今,每年為上千件住宅糾紛案進行法律諮詢、申訴、調處和鑑定,12年來合計處理超過1.35萬件。根據住保會統計2023年調處案件,共1615件,又以裝修糾紛最多,共1098件占68%,其次為滲漏水相關和住宅買賣點交相關。吳翃毅提醒,報價單有分工程細項報價單和安裝設備報價單。工程細項報價單別被報價「一式」給呼嚨過去,這當中少了單價、數量、材料還有工法,根本算不出價格。正確報價單應詳列單價、數量、材料還有工法,設備的話也要明列型號,千萬不可以「一式」帶過。(圖/住保會提供)舉例來說,翻修浴廁,應從拆除給出一坪多少的估價,緊接著工序,打底(坪)、防水(坪)、貼磚(坪\含料錢和工錢)、天花板(坪)等等,如以屋主的一間浴室坪數是2坪估算,光翻修費用,可能就要近10~20萬元,一式統包不以坪數計價,根本無從看出費用的合理性,更別說要如何驗收。安裝設備報價單要注意的是型號,「經常碰到寫了一系列知名廠牌的廚衛設備,看似安心,但實際上以T牌智能型馬桶為例,從基本款到豪華款就有2萬到7萬元的價差,到底是哪一款?」吳翃毅再三提醒,裝修不是日常消費,報價單通通以總價承攬統包寫成一式,也未標注工法及施工天數,對屋主來說就是陷阱,對於業者來說,最好消費者看不懂,加上滿滿的話術,催化人心,報價統包成一式,蟑螂就藏在細節裡,就算是有經驗的設計師也經常被這樣的下包廠商蟑螂給騙了,更何況是裝修小白的屋主。選擇合法裝修業者的第一步,可上營建署「室內裝修業者登記查詢」頁面,輸入公司名就可得知是否為合法業者,雖不見得是品質保證,但至少風險已降一半。(圖/截取自營建署網站)另一種常見情形是有簽契約,但沒寫完工日期,做到天荒地老也都不會有違約問題。「不肖業者通常都會說,很忙沒辦法給確切日期,就不寫了,最後屋主發現沒有進度或完工遙遙無期才驚覺有誤。」他提醒,每個工程階段都要有完工日期,方便階段檢核。住保會官網提供裝潢合約及報價單範本,有需要的民眾可自行下載,或可直接尋找有住保履約的設計師。
新北營養午餐弊案纏訟13年落幕!涉案校長3人離世 多人底層謀生
新北營養午餐弊案纏訟13年終於畫下句點,共牽扯24位校長,其中有校長曾獲得師鐸獎,風光一時,也有校長認為蒙冤抑鬱而終。當年涉案獲判緩刑的李校長現今已60多歲,感嘆一路走來,每位校長都過得非常辛苦,也都付出了代價,甚至有3位已過世;有人為了討生活在基層工作,沒工作的則幾乎足不出戶,彼此之間鮮少聯絡,或完全斷了音訊。當年最受新北市府教育局倚重的李校長,是光芒四射的明星級校長,但也因營養午餐弊案中箭落馬。他受訪說,當年校長在教育界、地方都十分活躍,平時花費較大,所以出事後,很多人手上沒多少存款,為了餬口,只能從零開始,從各行業基層做起。有位比他年長的校長,剛開始在北市賣紅豆湯餬口,後來入監執行,此後便音訊全無。他說,這次判刑定讞的其中一位校長,出事後本來在工地當主任,後來因故離開,乾脆當起工地工人,開貨車、搬建材、拆房屋等粗活全都自己動手,幾次看到對方下工時全身髒兮兮的模樣,和昔日當校長時完全是雲泥之別。另位涉案校長前幾天才假釋出獄,他曾與前營建署長葉世文當獄友、服外役監,還有時間看書、放假,雖然相較其他涉案同儕的際遇「有點小幸運」,卻與家人早就搬離新北這處傷心地,不過原任職的學校家長會有情有義,每次聚會都邀該校長北上一聚。還有3位校長已過世,2位分別在假釋、羈押期滿不久過世,另1位是審判期間每天喝酒,某天被朋友邀約喝酒解悶,回家時因天雨路滑跌倒而離開人世。李校長感慨表示,他完全體會每天要把自己喝醉的心情,最初有段時間他也夜不能寐,每晚得灌醉自己,才能睡3、4個小時。李校長談到自己說,當年他離開教育界本在當華語導遊,大多接大陸團,需推銷商品,有陸客直接說:「你不適合當導遊,你不敢吹噓,根本賣不了東西。」後來陸客沒了,他試著轉行,恰好從事有機蔬菜農場的朋友找他幫忙,他才有目前這份工作,但畢竟是全新領域,他苦學3年多,最近才逐漸上手。
綠營再指新莊炒地 侯友宜競辦:名嘴、議員把抹黑當職業
針對綠營名嘴李正皓指新北市府在2018年於新莊復興段用地旁劃設學校用地「文高二」,賴清德發言人戴瑋姍則指解編與國民黨總統候選人侯友宜有關;侯友宜競選辦公室發言人王敏旭(2日)指出,文高二用地早在1973年新莊劃設都市計畫就有,且獲民進黨議員翁震州大力贊同,民進黨名嘴與賴清德為了抹黑侯友宜「編故事」,欲加之罪、何患無辭。王敏旭表示,民進黨先是「編故事」造謠侯友宜土地可都更讓容積率增加,但事實上就是不符合都市更新標準。他指出,民進黨今天又再編故事,指新北市府在2018年劃設文高二的學校用地,事實上1973年新莊劃設都市計畫就有。「民進黨議員、營建署配合侯友宜獵地?」王敏旭質疑,當地議員翁震州明確指出「新莊高中用地解編,活化土地、推動新莊再發展」,甚至說該計畫不僅能改善當地公共設施不足,也讓中央推動的全國公保地檢討作業提供示範,讓市民能夠享有優質的公共建設。王敏旭說,推動地方的發展不分藍綠、不分黨派,民進黨為了選舉卻開始顛倒是非,以編故事方式抹黑侯友宜,事實上文高二變更後可提供0.56公頃之市場用地,讓現況臨時使用的黃昏市場得以重新規劃。他指出,不僅服務當地更多的民眾,又可兼顧公保地主權益,這是連民進黨議員都稱讚的做法。「把抹黑當作職業?」王敏旭也批評,李正皓過去被民進黨徵召參選立委,退選後接連對侯友宜抹黑,戴瑋姍更不用說,過去在餵藥案的臉書貼文,就被台灣事實查核中心認證為假訊息,戴瑋姍堪稱放羊的小孩。
賴清德數次為「賴皮寮」哽咽 南鐵受害者批家被強拆:你老家惜命命
2024總統大選將至,而民進黨總統候選人賴清德不拆萬里老家,還數次在造勢或專訪中談到哽咽,讓爭議持續延燒,Google地圖還出現「賴皮寮」系列標籤,也有許多民眾前往打卡。對此,南鐵東移拆遷案自救會會長陳致曉批,賴當初說南鐵居民自私又愛錢,「你是大官,我們只是小老百姓,你的老家惜命命,我們的老家呢?被你強拆了!」南鐵東移自救會會長陳致曉19日在政論節目《盧秀芳辣晚報》說,賴清德為了違建哭了5次,要引起眾人同情,當初他怎麼對付400多戶南鐵居民的合法民宅?賴抹黑南鐵居民自私愛錢,還說居民要政府拆鐵路西邊的民宅分化居民,讓鄰居對被害者產生仇恨與輕視,甚至有人凌晨對被害者罵罵三字經、叫人滾蛋。陳致曉指出,一些老人因為家產被掠奪,跟人格被毀滅,不僅憂鬱也睡不好,最好造成很多家庭人倫悲劇,近40位老人在悲憤中身亡。賴還跟媒體虛情假意的說,會再跟居民溝通不會強拆,但每一次的公聽會都是警察暴力,實際上的溝通就是把百姓當白痴。南鐵東移自救會會長陳致曉批,賴當初強拆居民的家,現在自己的老家惜命命。(圖/報系資料照)陳致曉說,賴不回答老百姓的質疑,只想讓居民買他金主建商的安置宅,還恐嚇他媽媽,「在台灣抗爭是不會成功的,看苗栗大埔,人死屋拆,你們家也要這樣嗎」,當時他家被拆那天,台南市府凌晨突襲,90幾歲的爸媽都待在房子裡,他們用大鋼牙吃他家,只給2個小時打包。陳致曉回憶,那時他跟鐵工局說,能不能讓他把很多建築學者都稱讚的旋轉樓梯自行拆除,但政府卻用怪手破壞成碎片,「我們深深感受到,賴清德對我們這些抗爭者的恨意。」陳致曉強調,南鐵居民求的只是一個能跟政府平等溝通的行政程序,賴怕官商勾結,死都不給程序正義,現在賴清德想讓違建合法,要補程序、補稅,營建署還要解編他家的礦業用地,「你是大官,我們只是小老百姓,你的老家惜命命,我們的老家呢?被你強拆了!你懷念你爸爸,但是我們南鐵居民的爸爸媽媽,就不是人嗎?」
竹東鎮人行道改善工程設計引民怨 3社區住戶抗議:影響車道出入
竹東鎮公所近日正展開人行環境改善工程,不過位於二重國小周邊的人行道設計卻引來民怨,附近3處社區民眾表示,某些路段設置突出於路面的人行道,會造成車道出入口迴轉半徑不足,導致容易壓過對向車道,因此今(10)日下午集結住戶至現場,透過白布條表達訴求,對此公所機要祕書呂灝騰回應:「將帶回居民意見再行研議。」 據了解,最受爭議的路段為光明路126巷處,由於附近3社區有近2000位居民,而該處原來為10米寬道路,若照目前的改善工程計畫施工,除了增設人行道外,另會在轉彎處突出於路面的人行道做停車彎,未來計畫要設置停車格。但居民則指出,如此一來該道路將會縮減僅剩7米,將嚴重影響社區地下停車場出入口之通行,車輛在迴轉時若半徑不足,恐容易壓過對向車道,行人也不安全。 因此,社區居民於今(10)日在爭議路段上集結抗議,要求公所重視並還給社區民眾好的交通安全與居住環境,不要讓社區民眾整天生活在恐懼,工程設計更應該要有良好規劃,才能保障住戶生命、財產安全,透過白布條表達訴求與不滿。 環宇市社區主委劉榮鎮則表示,日前民代與相關單位進行會勘時,曾提出訴求,表示在討論相關工程設計時,應找當地社區管委會代表共同確認、決議,但公所卻仍無視民意及人民安全執意施工,甚至一度造成交通混亂。 公所機密秘書呂灝騰回應指出,該工程為公所規畫、營建署經費,不能說停工就停工,當初設計規畫有其考量,認為轉彎區會減緩車速,人行道空間距離社區更近,如今引起鄉親反彈,將會在民意跟依法行政之間達成協議,也會把民眾意見帶回,目前有爭議的人行道工程將先暫停施工,其他路段工程則繼續。 當地立委林思銘也到場關心,並表示,對於鎮公所顧慮更改設計會讓中央營建署停止經費挹注,這部分他將辦理中央與地方聯合會勘,將民眾訴求與顧慮強烈向營建署表達立場,希望能夠順利變更工程設計,還民眾安心的行車路段。
等了5年!苗栗苑裡市場重建 預計2025年完工
苗栗縣苑裡鎮公有零售市場2018年因火災嚴重毀損,部分殘存建築被登錄為歷史建築,地方爭取市場重建,但工程招標不順,延宕至今已5年多,鎮公所5日終於動土,將斥資3.3億元重建,預計2025年完工。苑裡市場興建於1909年,已有百年歷史,2018年因為1輛貨車撞進機車行造成火警,火勢蔓延到市場,導致市場84個攤位全部付之一炬,部分殘存結構,經考察後登錄為歷史建築,並由鎮公所協助規畫重建,但過程不順工程延宕至今。地方經過5年努力取得共識,在各單位挹注經費下,以3.3億元重建,昨天開工動土,由副縣長鄧桂菊、立委陳超明、營建署副署長徐燕興等人主持典禮。苑裡鎮長劉育育說,感謝各級機關和民代支持、攤商配合,讓這項工程從原本「零」執行率,走到開工動土,這將是公所、鎮民齊心協力,留給苑裡下一個百年、下個世代的禮物。苑裡市場重建工程,採取「分期分區」施工,第1階段工區鄰近天下路側,屬新建市場工程範圍,12月11日將開始拆除。第2階段工區靠近為公路、大同路側,涵蓋歷史建築基地,在通過文化資產審議後,明年農曆新年過後開工,預計2025年中陸續完工。市場拆除重建期間,苑裡鎮公所為維持攤商生計和民眾消費需求,在市區內擇定2處中繼營業場所,第1個地點為乾貨所在地,擇定建國路上水利大樓1樓,預計12月11日啟用,讓第1階段拆除的攤商進駐。第2個中繼場所配合第2階段拆除工程,主要是溼貨生鮮所在地,選定在台電苑裡服務所旁用地,預計2024年2月29日啟用。
黃珊珊批中央卡大巨蛋 國土署反擊「真正卡蛋的是柯市府」
台北大巨蛋3日迎來第一場賽事,國民黨總統參選人侯友宜表示,大巨蛋一拖就拖過8年,但台北市長蔣萬安只用一年的時間。柯文哲競選總幹事黃珊珊痛批,馬英九到郝龍斌時期,16年的時間生不出一顆蛋,之後內政部光第一次審查就花了3年多。對此,內政部國土署反擊了。黃珊珊質問,「我就問,如果大巨蛋有按圖施工、如果前朝官員沒在議約過程中圖利遠雄,大巨蛋還需要柯市府花上8年來收拾爛攤子嗎?」黃珊珊也批評,內政部進行安全避難相關審查時,光第一次審查就花了3年多,去年在做第4次、第5次變更時,中央政府又卡了1年多,「如果不是在前朝留下來的爛攤子,哪裡需要花這麼多時間將大巨蛋的發展導回正軌?」對此,大巨蛋在規劃及興建過程中,就是作為上萬名公眾共同觀看及參與運動賽事的重大公共建設,攸關全民安全,政府本於權責,過程中必須慎重把關,過去柯市府將大巨蛋視為弊案,提出「7項基準」要求落實,導致全案停工5年;後又有大巨蛋增加地下1層為避難層認定問題,過程中柯市府不僅拖延,立場更是反覆,使本案又延宕近8個月。國土署澄清全文如下:柯團隊過去曾視大巨蛋為弊案,要求符合「7項基準」致停工5年,非內政部責任國土署進一步表示,過去,柯市府將大巨蛋視為弊案,在查獲大巨蛋工程現場未按圖施工後,在104年5月20日勒令停工,並要求落實現行都市防災審查法規並無的「7項基準」,後來其中3項與防火避難性能評定相關,由台灣建築中心納入性能評定,其他4項涉都市防災議題,由當時的營建署請北市府本於都市設計審議機關權責自行核處,經北市府都市設計審議要求地面層退縮空間,再經台灣建築中心評定,才完成大巨蛋變更設計,109年8月7日北市府才同意復工,大巨蛋為此停工5年。市府權責之大巨蛋避難層認定立場前後反覆 延宕表態國土署指出,涉及大巨蛋「避難層的認定」部分,柯市府過去認定避難層僅在地面層,直至110年3月5日卻改變認定,發文詢問避難層是否可不限在地面一層,當時的營建署在110年4月8日即回文通案解釋,只要符合立法意旨,避難層本來就不限地面1層,但北市府仍拒絕進行本案避難層的實質認定;110年9月29日營建署再次發函給臺北都發局詢問是否同意大巨蛋以地下1層作為避難層並請提出說明,遲至111年2月初遠雄公司補正資料給台灣建築中心,均未見由柯市府針對避難層認定及立場改變的明確說明。國土署重申,大巨蛋案在審議過程中,中央一直有釋出善意,表示只要柯市府能完整說明及確保大巨蛋公共安全無疑,也會協助其儘速完成相關評定作業。但當時避難層認定標準前後不一是最大問題,中央必須依法制受理審查及要求說明,以善盡維護公共安全職責,審慎把關及完備認可的行政程序,卻被刻意扭曲為「中央卡蛋」。且柯市府在面對避難層認定爭議問題及主管機關應負起應有的認定責任時,都採取延宕及實問虛答的態度,但又把處理時間通通算給中央,這實在有失公允,真正卡蛋的其實就是「當時的柯市府」。消防安檢與避難逃生是公共安全最重要的檢核項目,內政部嚴格把關國土署表示,大巨蛋案除向台灣建築中心申請防火避難性能評定外,還同時向內政部消防署申請免適用各類場所消防安全設備設置標準有關排煙設備之規定,申請範圍涉及體育館人員避難逃生之路徑三處下沉式廣場審查要求設置之排煙設計,與該防火避難性能評定案互有關聯。強調大巨蛋案為國人關注的重大公共建設,該工程案2項認可申請案在內政部同時進行中,其中涉有相同處所的排煙設計,需確保2項認可核定內容及書圖應一致,內政部秉持審慎態度予以協助,這與現行臺北市政府需通過消防竣工檢查後,才能核發使用執照的處理態度相同。內政部依法行政,以維護大巨蛋避難品質。反觀,本案實際耽擱的時間,其實是在柯市府要求勒令停工的那5年及避難層無法本於權責認定的那8個月,這些過程不是用一句中央卡蛋,就能輕易帶過。國土署最後表示「生命安全無價」,大巨蛋案審議過程,中央皆依權責辦理為民眾及場館安全把關,臺北市政府也正式開放此場館讓民眾入場參加運動賽事,國家能擁有一個安全又符合國際標準的大型室內體育館是全民之福,也期望更多國際賽事能來到臺灣的大巨蛋舉辦,也能拓展臺灣國際能見度,促進國家發展。
合建失和2/市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰:2成合建陷解約危機
近年原物料漲價,營造成本失控下,使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察,「去年起,全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露,「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約,市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示,台北市去年核定都市更新案件計40件,今年1到9月則已核定28案;新北市去年全年核定20件,今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件,至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今,都更危老報開工件數610件,其中尚未領得使用執560件;已請領建築執照而辦理開工展期356件,其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察,從去年起全台建商與合建地主,都陷入在「重新協調」的拉鋸戰,若地主堅持原分回條件,建商也不可能賠本硬蓋,於是就把合約放到到期無效,再重談條件;已簽約、已開工無退路的,只能等原物料降價,「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天,原本打算插旗整合都更,後來才發現已有建商進駐,於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約,已達都更門檻,但遲遲不送件,拖了快1年。」他推測,原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件,在營建成本不斷上漲下,已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅,沒有太多實績,只能讓利吸引地主合作,但成本上漲後吃掉利潤,現在發現都啟動不了。」胡偉良說,當初跟該名建商講好,若有問題,便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手,但他看了看該建商承諾的條件再對照現況,「連我們實力非常強都不見得能做,現在已經有住戶在吵,發動要建商解除契約,但原條件我是不可能接的,我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示,3年前每坪營建成本12.5萬元,現在來到25~35萬元,小建商根本開不了工,不然就慢慢蓋,建商推都更要達到損益平衡很困難,因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分,也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋,來負擔全案的營建成本,為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤,只有在房價上調整。但房價上調,對於小品牌建商有賣不出去的風險,因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子,原來的建設公司做不下去,地主來找我們合建,預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多,市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀,大同區一處合建案,建商已將地主房子拆了,但營造發不出去、銀行融資下不來,據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案,就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主,「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響,成本已高出本公司所能承受範圍,故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴,三重老家的合建案工程進度緩慢,2021年7月就動工,今年7月底灌了漿又停工,房子停留在4層樓高度。(圖/投訴人提供)一名陳先生就像CTWANT投訴,三重老家的合建案,規劃地上13層、地下2層建築,2021年7月就動工,從去年11月一度停工,今年7月底好不容易有動作,但灌了漿又停工至今,房子仍停留在4層樓高度,而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說,合建案建商可說是困境重重,「整合中的進退兩難,已核定的發包困難,興建中的案子,又要面對打房的市場風險與房地合一稅,如果賣不出去,還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅,其中漲最多的是鋼構材料,今年相較2020年每噸漲幅達45%,鋼筋也漲了39%,混凝土則是漲了27.3%;工資方面,鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成,模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽,「每坪投入成本/實施者取得比例=房價」,分子隨著缺工料漲、碳中和的要求,都更案的成本只會越來越高;要讓房價下降,分母必須變大,例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少,或實施者取得比例提高,但是不管哪種,住戶都會反彈,讓重建難以推動,最終結果還是推升了房價,結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境,政府要推動都更,至少要將容積獎勵提高,讓分母變大,才有可能續行啊!」于俊明向政府喊話。
台鐵歷建生死1/台鐵護歷史建物竟遭罰 蔣萬安立場成存廢關鍵
本刊去年踢爆,台鐵職工福利會(隸屬台鐵工會、簡稱台鐵職福)要以ROT(修復、營運、轉移委外),原地修復已被北市府列為「歷史建築」(簡稱歷建)的台鐵鐵道舊宿舍群,原預計2025年完工,卻遭柯市府文化局與暫時「土地管理者」的內政部同聲質疑,認應原址剷平遷移紀念、好方便改建新大樓。當時競選北市長的蔣萬安,曾公開力挺台鐵職福自籌經費維修的壯舉形同「守護城市靈魂」,蔣如今已貴為市長,而文化局對該案的立場卻更嚴苛,不僅在前市長柯文哲卸任當日的「權力真空」、以歷建環境差為由,重罰台鐵30萬,日前還限期要台鐵在10月底前提出維修活化計畫,否則文化局就要「接手」。凸顯即使政黨輪替,蔣萬安亦無力改變前朝官員立場,因北市文化局立場曖昧,該批歷建能否按郝龍斌規劃全區保留下來、令人捏冷汗。市府知情人士透露,文化局對台鐵宿舍群歷史建物的處理程序仍在進行中,尚未將具體處置上報蔣萬安,蔣應該還未掌握文化局可能強行徵收台鐵歷建的最新發展。不過,蔣萬安身為北市大家長,對文資保存具有關鍵發言權,再加上他曾在選前公開力挺台鐵原地原貌修復歷建作法,若該批歷建最後無法原地保留、甚或被強制拆除或遭徵收,蔣萬安昔日肯定台鐵「守護城市靈魂」之說勢必將再遭檢驗。北市中山女高對面的日治昭和時代鐵道舊宿舍群,位於長安東路、建國北路和八德路二段之間的「蛋黃區」,現址上有數十棟日本時代平房。國府來台後,產權移交給台鐵職福,後來政院指示內政部檢討都市重劃,土地管理權暫撥內政部。前市長郝龍斌在2007年,將該處45棟建物及周邊完整街廓,約近千坪區域,認定為歷史建築街廓擬「全區保留」。郝2014年卸任後,內政部角色馬上轉變,以「類地主」之姿,主張將當地歷史建物納入都更範圍,2015年獲政院通過。但美其名曰歷建納入都更,其實就是要求文化局推翻郝市府的歷建認定,僅保留少數舊屋,再花數億元購地遷移「保留外牆」紀念,現址拆除蓋新樓,「全區保留」美意已名存實亡。本刊調查,台鐵原先徵求針對歷建修復的廠商,因遭營建署嚴重警告,指歷建位於營建署經管國有土地上,未徵得營建署同意前「請審慎處理維修活化案」,再加上北市文資委員也放話,營建署若對台鐵修復歷建計畫有意見,文化局可拒絕台鐵提出的修復案,廠商左右為難下,不願得罪官方,在今年中拋棄250萬元保證金「棄標」。弔詭的是,北市文化局,明知台鐵委外廠商臨時「閃人」,台鐵正急聘新廠商接手,卻未依文資法精神、主動協助台鐵持續修復歷建,反在柯P卸任市長當日、蔣市府新文化局長未就任之際,以舊宿舍歷建區「環境髒亂」為由,開出30萬元罰單重罰台鐵,台鐵雖爭取「緩衝期」也不被理會,讓已經投入千萬元維護當地環境的台鐵有如啞巴吃黃連,雖立即繳罰金並火速找人清理環境,但也同步提行政訴訟控告文化局,為的就是釐清該作法是否符合文資法。2021年10月13日,台鐵職福會與民間企業「美德耐」簽約,宣布原地原貌修復台鐵舊宿舍群歷史建物,當時正在競選台北市長的蔣萬安,也曾以選區立委身份,親自到場大讚台鐵此舉「守護城市靈魂」,盼當地完工後,能成為台鐵及台北市的新地標。(圖/翻攝自蔣萬安臉書)據了解,蔣萬安雖曾力挺台鐵修復歷建,但就任市長後,該案面臨來自文化局的阻力不減反增,令人好奇文化局對於歷建究竟是「挺修復」還是「挺拆除」。例如,台鐵近期遴選新建築師接手歷建修復,但重擬計畫至少需半年前置作業(含整理、文資調查、測繪等基本功),文化局卻在9月5日又發函台鐵,揚言若10月底前未提報舊宿舍修復再利用計畫,就由文化局「逕為(代辦)修復再利用計畫」,逼台鐵在短短一個半月內交出新計畫,引發外界側目,遭質疑有意藉「不可能的任務」、逼退台鐵別再萌生原地修復歷建的打算。但面對排山倒海的壓力,台鐵工會仍堅持歷建維修計畫不能走上方向錯誤的不歸路,已做好打法律戰「維權」準備。台鐵最怕的是,有人會「趁火打劫」趁機毀掉歷建,例如放火燒老屋,除聘請保全人員24小時輪班密集巡邏,加裝監視器外,也擬向北市警求助申設巡邏箱,避免憾事發生。台鐵職福會主委林佑哲表示,台鐵不是不理解舊宿舍區土地開發利益龐大,但身為舊宿舍歷史建物的所有權人,理應守護歷史建物,尤其歷建保留的「主角」應是宿舍本體、而不是下面的土地,「大法官會議831號文」更解釋「古蹟與歷史建築不能拆、應以保存地上物為先」。台鐵心心念念,期盼這批歷建能原地、原貌重現,保留歷史街廓,還原歷代台鐵人堅守崗位的歷史,期待未來能比照「日本東京火車站」、留給台灣人引以為傲的鐵路歷史文化財。針對北市文化局遭質疑對台鐵擬自費、原地原貌修復歷史建物立場曖昧,北市文化局回應,台鐵若在10月底若未提規劃修復方案,文化局不排除依法「接收」,但具體方案因時間未到,假設問題無法回應,惟應會以「文化資產價值」優先。文化局還說,曾在110年8月3日函請職福會依文資法,提送修復再利用計畫,迄今已逾兩年,但職福會迄今未提送文化局,若舊宿舍歷建現況持續惡化,文化資產因管理不當致有滅失或減損價值之虞,文化局重申會依文資法28條逕為管理維護、修復,或強制徵收古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地,並追究相關單位管理不當之責。為了避免有心人趁火打劫,一把惡火燒掉被列為歷史建物的台鐵舊宿舍群,台鐵工會緊急請保全24小時在當地巡邏、增設監視器,並擬申請北市警局協助巡邏,避免憾事發生。(圖/台鐵工會提供)
都市更新高峰論壇登場 疫後合建出現「這6大」異常現象
根據統計,全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子,居住安全不能等!中華都市更新全國總會14日舉辦第十屆都更高峰論壇,理事長江宏志讚這幾年來實施都更三法到位。內政部次長花敬群也應邀出席表示,接下來要用更高的高度看待都更,而非再是一個街廓或幾個房子的都更。中華民國地政士公會全國聯合國理事長王進祥則是揭露疫後合建出現6大異常現象。都更危老條例制定迄今滿25年,恰巧都更總會設立亦滿10周年,今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇,以「都更,新展望」為題,邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人,就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講。花敬群出席致詞表示,論壇題目訂為「新展望」,表示目前在都更已建立相當雄厚基礎,未來要看得更高,這幾年都更逐步成熟,就連澎湖也都有公辦都更案在進行,都更危老已是全民運動,如何讓都更危老再提升、民眾申請有信心很重要,政府要給明確方向,讓民眾可以依循,不同意户政府也能處理更積極勇敢。他也表示,地方政府除了行政程序簡化,還要有整體的戰略,用更高的高度看待都更,而非再是一個街廓或幾個房子的都更。都更新展望對政府是挑戰,也是民眾最期待的事。江宏志表示,10年來看到中央政府對都更危老的努力,實施都更三法到位,小基地也能參與重建,加上都市更新條例翻修,政策越來越均衡。2015年以前都更危老只核定534件,目前全國已核定已達4283件,已經開工有77%。全國屋齡超過30年有500戶,台北市超過70萬多戶,新北市也有82萬多戶,每年都在增加,面對如此數量龐大且不同類型的需求,居住安全不能等。王進祥表示則分享疫後合建出現的6大異常現象,包括建商取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議,以及真合建假權變。而自地自建及委建,也發現有延期興建的問題。王進祥表示,疫後生活工作改變,建築成本增加,缺工缺料,也造成貪婪的通膨,中小建商與地主的關係將從合建慢慢走到自地自建及委建。然而現在地主喜歡談合建條件是坪數,但實務都談的是權值。他也提到,推動師應要國家考試,但現在學校沒有專業科系在做人才培育,建議大專院校一定要推動成立相關系所培育專才。
工料雙漲都更合建破局 都更總會江宏志:市場尷尬又混亂
據內政部統計資訊,全國住宅屋齡中位數為30.6年,屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶,相當於每9戶就有一戶屋齡超過50年,都更腳步刻不容緩。中華都市更新全國總會將於10月14日舉辦第十屆都市更新高峰論壇,理事長江宏志觀察目前房市,營建造價高,很多都更危老案不敢動工,政府又打壓房價,呈現一種很尷尬、混亂的局面。江宏志表示,模板工6年前每平方米350元,3年前漲到680元,現在1200元都還找不到工,工資、造價一直漲下不來,很多都更危老合建案,3年前講的條件,現在做不了,很頭痛。中華都更總會論壇主委趙仁君進一步說明,已談定的條件,在工料雙漲下已不敷成本考量,使得實施者跟委託者須再次洽談條件,因政府也沒有明確的解決方式,導致談判僵化,可能變成無限期延宕。不只合建案,江宏志觀察,就連政府成立的行政法人住都中心的工程案也發包不出去,「要推動危老都更不容易,現在造價高,政府又打壓房價,很矛盾,很尷尬混亂的局面,但政府、建商都沒有錯。」另外,都更沒辦法整合成功,最重要的是缺少信任感,因此中華都更總會廣邀民眾參與論壇、了解專業知識,對於實施者建設公司盡力協助,也會將民間問題盡量反映給中央。都更危老條例制定迄今滿25年,恰巧都更總會設立亦滿10周年,今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇,將於10月14日下午1點假中油國光大廳舉辦,邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人,就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講,最後進行綜合討論。江宏志表示,希望藉由民、學、官、產等都更社群多方交流,協助政府未來制定都更相關法規、制度時能兼具理想性及實務性,提升都更效益,也能讓都更住戶地主、實施業者、專業整合人及政府達成多贏局面,歡迎大家踴躍報名參與。
自然公園管理處改隸 未來都會公園做這些事將違法
原隸屬內政部營建署的國家自然公園管理處,改隸9月成立的內政部國家公園署,2日上午舉辦揭牌典禮。自管處表示,未來將打造生態平衡站、淺山資源庫,針對高雄及台中都會公園常見的民眾餵食野鳥、私自種花木、開闢休息區等違規行為,也將訂出罰鍰依據及額度。內政部國家公園署副署長陳貞蓉表示,國家公園已走過半世紀,面對環境議題及氣候變遷,內政部國家公園署署9月因運而立,強化台灣的國土保育系統。除了國家公園,還納入溼地、海岸管理,建構出完整的國土保育管理版圖。未來期盼強化與週邊社區合作、建構保育體系,促成保育成果,此外更提供全民教育的場域,將保育成果推廣至國際。自管處長張登文表示,自管處更名後將以山林遊憩及環境教育為經營主體,轄下壽山國家自然公園(北壽山、半屏山)、高雄都會公園及台中都會公園將持續改善步道系統並活化設施,強化保育研究及創新解說教育,深化夥伴關係,為都會型森林供應碳管理、淨零排放等生態平衡站,建立淺山資源庫。自管處轄區除壽山、半屏山、旗后山、龜山有《國家公園法》衍生的規範及罰則,高雄都會公園、台中都會公園過去因非屬國家公園範疇、無法可管,進而衍生部分人為亂象。高雄都會公園管理站主任蔡益銘表示,常見民眾會在公園內餵食流浪狗或白腰鵲鴝,甚至騎車進入、採竹筍、種植花木,還有私營休息區等行為,未來會明確訂出違規行為,讓民眾遵循,共同守護得來不易的自然資源。自管處強調,未來將力促《國家公園法》修法,針對2座都會公園定出違規行為、罰鍰依據及額度,但仍會以勸導為主,提升民眾對生態環境保護的認知。
違建之亂3/外推、夾層、頂加地震必先垮 其中「這項」火燒死傷最慘重
台灣違建住宅超過70萬戶,在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中,藏著3顆不定時炸彈:「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁,未經結構計算擅自違建加蓋,當地震發生時,建築結構容易因搖晃破壞,輕則牆面龜裂、漏水,重則恐影響身命財產安全。」他提醒,就算買違建屋效益大,只要違背建築安全就不要考慮。未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門,再於陽台加設窗戶,將陽台作為室內的一部分,違法增加樓地板面積,稱為「陽台外推」。戴雲發表示,雖然這面牆可能不是主要結構,對於耐震力的影響很小,但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線,把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性,尤其陽台外推後又放置家具增加重量,可能會超過原結構設計所能負荷的程度,當地震來臨時,重心不穩就容易使建築倒塌。曾有段時間台灣很流行挑高住宅,每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓,住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計,看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈,「本身樓地板和梁的連結就比較不完整,且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量,導致建築承載力不足。」台灣過去有段時間很流行室內夾層,戴雲發表示,樓中樓的建築從設計規畫到建材使用、施工方式都與一般建築不同,二次施工很容易造成結構受損。(圖/報系資料庫)他也分享自己買房經驗,有次看到挑高的中古夾層屋,但牆壁卻龜裂得很嚴重,令他印象深刻。他強調,市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外,大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師,未必了解該建築相關的結構強度,施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構,若屋主又於夾層上放置重物,一旦發生地震,樓板的應力會重新分配,導致梁柱扭曲或斷裂,「大樓必從這層樓開始先垮。」「不是挑高就不好,原因在於樓面全部挑高,受力平均,相較常見的樓中樓或夾層屋,則是部分挑高,勁度不平均,地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議,若真的有做夾層的必要,最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板,且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具,才不會造成原本結構系統的負擔。許多人喜歡買舊公寓頂樓,再往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但其實這也是違法的,而且也是最常造成傷亡的一種違建。0206花蓮大地震,其中一棟受損建築「吾居吾宿」大樓即是頂樓加蓋的違建,且還一次蓋了3層,由圖可見7、8、9樓外觀顏色明顯不同。(圖/報系資料庫)戴雲發說,老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓,從6樓違建變9樓,就是最好的例子。不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出,雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租,但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照,且因數量眾多,根本無法查起,往往是發生火災意外,鬧出人命,政府單位才會重視,每拆一間違建,都需要一條人命。內政部營建署建築管理組高文婷也說,屋頂加蓋違建不僅沒消防設備,且建材多屬易燃材料,若又隔成多人雅套房,每當失火就會造成無數死傷,萬一是樓下發生火災,火焰往上竄燒,更是逃生無門。而住在樓下的民眾,也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關,頂加也會阻礙逃生動線,在樓梯間被嗆死的也不在少數。最後戴雲發提醒,住在同一棟建築裡的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。擅自改建房屋格局易使建築結構受損,輕則牆面龜裂、漏水,尚可花點小錢補強,但重則地震時建築將不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者,若都存在著取巧的心理,想著應該不會那麼倒楣發生在自己身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!
違建之亂2/老違建「就地合法」?拆除優先順序曝光 違章也能變合法
大選掀起「違建之亂」,尤其是因政治因素遭舉報的老違建。由於政府財力人力有限,對「新違建」採即報即拆,對不影響公共安全的「既存違建」則緩拆,民眾因而以為老違建「就地合法」,對此多位專家向CTWANT記者吐實,違建就是違建,只是各地政府拆除的優先順序「不一」,且受民代關切或拆除經費不足等,而影響拆除速度。一位曾任職北市建管處的官員就分享,過去違建戶對於判定有疑慮時,多是尋找民代陳情,找完甲議員、又找乙、丙議員協調,曾有單一個案協調最高紀錄達46次,而建管處又必須配合議員時間,可能2周至1個月才開一次會,過程相當耗時。因此,北市府也於2020年度設立「違建爭議處理委員會」,對於查報後之違建如有認定爭議或執行疑義,得申請爭議委員會審議,再由建管處依決議內容辦理。雖然拆除的優先順序依各地方政府而定,但內政部營建署建築管理組高文婷搬出違章建築處理辦法第11條之一,「既存違章建築影響公共安全者,當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除;不影響公共安全者,由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除。」她解釋,各地方政府不外乎皆先針對對居住安全影響程度較大的違建,優先排入拆除名單,依她觀察,其餘順序約是拆後又重建的違建、新違建,最後才是既存違建。內政部營建署建築管理組高文婷表示,既存違建仍是違建,沒有所謂就地合法的情況,只是因不影響公共安全因此列管緩拆。(圖/報系資料庫)以台北市為例,台北市建管處發言人鄭大川表示,北市對於施工中違建一律採取「即報即拆」的處理方式;而其它新違建則以三軌方式執行,94年以後違建屬第一軌優先執行,200平方公尺以上大型違建屬第二軌列入專案計畫排拆,93年以前新違建則列入第三軌排序處理。但對於民國83年12月31日以前就存在、且沒有影響公共安全的「既存違建」,則拍照列管,暫免查報拆除。對於民眾常有錯誤認知,認為既存違建就是「就地合法」,高文婷嚴正強調,「不論是新增或是既存違建,都是違建,還沒拆除僅是因延緩拆除或拍照列管,但絕不代表它就合法!」若不幸老屋被質疑合法性,高文婷表示,如該建築為當地實施建築管理之前就存在,且未曾擴建長高或長胖之建築,只要能提出證明,即可檢具文件申請合法房屋證明。有關實施建築管理之基準日期,各地方政府甚至各區域皆有不同,「但先決條件是必須證明當年建成就是現在的模樣。」高文婷舉例,很多老屋都會在中途有翻新,像是颱風摧毀建築部分空間後重新興建,或是1層樓變2層樓、甚至木造變RC建築,都已是此屋非彼屋,即會被認定是既存違建。至於既存違建有沒有機會合法?「其實是有的,只要容積率、建蔽率都符合法規,還是能透過補辦建照將違建申請成合法房屋。」高文婷說。為避免民代「喬事情」增添公務員壓力,北市府2020年成立「違章建築爭議處理委員會」,只要是違建爭議案件,都透過該委員會處理,並將過程公布於網路上,供全民審視。(圖/北市建管處提供)