拆屋法規顛三觀3/合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒,簽合建契約書前,應另請律師或專家審閱合約內容,保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案,地主A小姐請專業律師為合約修改把關,建商卻堅持用原版合約,於是便當沒簽約的地主不願合建,將老公寓對半拆除,僅留下樓梯給剩餘住戶,A小姐大嘆,「好可怕的改建手段!」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓,街廓另一側即為正基隆路門牌,土地使用分區有商二容積率630%和住三225%,具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者,這已經是第4個來談合建的建商,約6年前開始在附近整合,2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年,一層3、4戶,共14戶,門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建;而2號共10戶,其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏,因此2022年12月僅拆除4號與鄰房,準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」,預計興建地上24層、地下5層建築,規劃16~39坪,每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」,她解釋,她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱,都認為很多地方應該要備註的更詳細,像是沒有落日條款、沒有找補機制,還有不對等的違約條件,但擔心整份契約書大改,建商不能接受,因此特別就現有版本做加強,「結果沒想到花了一堆錢請律師修改,建商連看都不看。」據了解,當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正,也沒辦法抗議,建商表明,你不簽,你就可能被切!」B小姐是已用印同意合建的地主,她說,「當時我們不知道什麼叫切房子,也不知道政府會讓他切,結果房子真的能切一半,現在覺得很荒唐!」記者詢問,既然合約有問題為何還會同意合建?她回答,當初我也不知道哪裡有瑕疵,只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅,每坪開價上看190萬元,預計下半年動工,地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。(圖/讀者提供)記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書,請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱,發現確實有多處模糊不清、簡化,像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定),對於完工後房屋接管驗收規定甚簡,契約採均價表比例找補,而非採銷售價進行找補,對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示,雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去,但大多數地主卻已簽同意,不管是不是真的了解合約內容,在民主社會下,就是必須照著法規進行合建遊戲,而不願都更的人,也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇,也須自負後果,包括簽了有瑕疵的合約,萬一建商有心鑽漏洞,也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲,政府在強力執行都更危老改建下,應有機制保護資訊不對的地主,而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除,當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾,如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊,若有不放心,在初期就必須積極更換業者,大多地主是無知的,當變成群體多數時,想翻盤就很難了。還有,若發現契約有問題,該趕快通知其他住戶一起踩煞車,才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件,A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約,在資訊落差下,簽下不對等合約不自知,不簽又被當作不願合建的釘子戶,最後還被法規拋棄拆房,「簽是完蛋,不簽也完蛋,請問政府,可以告訴我們第三條路在哪嗎?」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項,最重要的還是地主團結力量大。(圖/CTWANT資料、梁恩泰提供)梁恩泰最後也提醒,簽署都更契約首要確認實施者身分,有可能為建設公司、營造公司、建經公司,並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠,有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等);次要則注意契約進行方式,究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換),政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同,民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確,避免對方埋下高額稅捐陷阱;最後建議可採信託管理方式進行,對雙方均有保障。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
亞灣2.0智慧科技園區招商加碼,打造國際級企業聚落
高市府14日聯手中央部會舉行「亞灣2.0智慧科技創新園區」聯合招商說明會,宣佈與經濟部加工處、中油公司、港務公司等開發夥伴,分兩期釋出亞灣區內13.19公頃的精華區土地,目標打造「企業旗艦中心聚落」,邀請國際大廠進駐設置總部或研發基地,發展國際研訓及應用技術管理人才中心,形塑兼具休閒觀光與金融經濟的開放水岸廊帶。行政院副院長鄭文燦、經濟部次長林全能,與高雄市長陳其邁以及立法院賴瑞隆委員、許智傑委員、高雄市議會等民意代表,加上鴻海、仁寶、國巨、IBM、新應材、義隆電子、遠傳、HTC、中油、港務公司等企業代表共同出席見證。行政院副院長鄭文燦表示,高雄港區與灣區將成為科技、金融、商業與休閒的旗艦聚落,陳市長使出洪荒之力來建設高雄,中央必會全力支持高雄。(圖片提供/高雄市政府經發局)行政院副院長鄭文燦表示,行政院109年通過國家發展計畫,110年核定「亞灣5G AIoT創新園區推動方案」選定於亞洲新灣區規劃發展5G AIoT新科技,今年5月11日核定「亞灣2.0智慧科技創新園區」計畫,將原本「亞灣5G AIoT創新園區」5年106.64億元預算加碼擴增為7年170.39億元。中央將投入更多資源,繼新竹之後,讓IC設計中心落腳高雄,加上文化部的黑潮計劃為高雄導入數位影視發展。感謝市府加碼祭出都市計畫獎勵容積、融資利息、房地租金、房屋稅等獎勵,將高雄港區與灣區打造成為科技、金融、商業與休閒的旗艦聚落,其邁市長使出洪荒之力來建設高雄,中央必會全力支持高雄,看好高雄,投資高雄,鏈結全球就趁現在。鄭副院長更加碼宣布,搭配國科會「科研創業計畫」計畫、培育更多IC設計人才,將高雄打造成臺北與新竹之外的第三個IC設計中心,總經費高達150億元。高雄市長陳其邁表示,企業追求全球領先地位的競爭中,讓高雄市政府來做企業最好的夥伴。(圖片提供/高雄市政府經發局)高雄市長陳其邁表示,亞灣區內土地長期缺乏整合機制,面對全球供應鏈重組,台商回流高雄的投資超過2000億,是企業進行全球布局提供新機會,也為台灣作為全球總部的布局,為高雄提供更多的發展機會。高雄盼打造旗艦企業的中心聚落,聚焦在研發、教育訓練、服務提供,讓企業發展可結合台灣強項,如以硬體結合應用服務,虛實整合產業再升級。陳其邁強調,亞灣2.0歡迎想持續維持全球競爭力的企業進駐,朝向智慧化發展,企業追求全球領先地位的競爭中,讓高雄市政府來做企業最好的夥伴。高雄無論是交通以及各項生活機能,都能滿足全球企業的需求,中央與市府都會全力建設亞灣,選擇高雄、邁向全球絕對是最正確的決定。經濟部林全能次長指出,「亞灣2.0智慧科技創新園區」將擴大商業模式驗證,讓企業在亞灣設立研訓總部並輸出新南向國家。(圖片提供/高雄市政府經發局)經濟部次長林全能指出,經濟部與最好的合作夥伴高雄市政府力推亞灣區5G AIoT發展,亞灣1.0以園區開發、智慧設施、新創連結、場域應用、人才培育以及群聚落地等6大面向來打造最優質的場域,目前已初具成果。亞灣2.0則在亞灣1.0的基礎上以「擴大用地、擴大群聚、擴大創新、擴大輸出」等四個擴大方向,將5GAIoT的應用擴展至半導體、石化永續、智慧港灣、智慧影視產業等高雄特色產業,並擴大商業模式驗證,讓企業在亞灣設立研訓總部並輸出新南向國家。高雄市政府捷運局長吳義隆表示,位於亞灣核心區位的捷運黃線Y15站土地開發案同步於今日隆重推出,規劃Y15站於本開發基地設置捷運出入口,可透過捷運快速連接高鐵左營站、台鐵高雄站及小港空港,為打造優質人本環境,都市計畫已規範本基地結合民間資源興闢立體通廊銜接高雄港旅運中心。本基地區位條件優異,配合亞灣2.0政策適宜規劃企業營運總部、商辦、商場等商業辦公設施,歡迎國內外投資人與市府攜手開展高雄亞灣新紀元。HTC簡瑞春處長表示,很高興能參與亞灣2.0的聯合招商說明會,讓我們企業端能充分了解亞灣的長期規劃、量能與商機。 HTC長期與高市府合作推動文化科技產業,協助新創產品上架海內外線上、線下平台,並在亞灣區打造全台首座「5G XR O-RAN實驗場」。HTC很榮幸能參與亞灣相關建設與計畫,期望未來能帶入更多5G AIoT 和元宇宙的相關生態夥伴。高市府經發局長廖泰翔指出,為服務進駐亞灣企業提供所需資源及相關協助,於高軟園區鴻海大樓10樓設立「亞灣智慧科技創新園區聯合服務中心」,為申請進駐的企業提供行政、資源以及設施等3大服務,以單一窗口受理申請進駐亞灣案件,加速行政程序,並配置專案經理提供全程服務,協助企業介接中央及本市各項補助機制以及媒合在地場域創新試驗,並建置資源整合平台,協助進駐企業相關設施設備之協調整合,為進駐的企業提供最全方位的服務。亞灣2.0將成為國際級水岸與產業聚落,兼具休閒觀光與金融經濟的開放水岸廊道,邀請國際大廠進駐總部或研發基地。(圖片提供/高雄市政府經發局)
危老都更無「法」管? 受害地主籲政府推「3解方」保障地主權益
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議,時代力量今20日針對此議題召開「預售屋有消保官,老屋重建沒人管?」記者會,並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚,共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。危老合建糾紛案「松蔦青語」受害地主戶家屬陳泰源今指出,建商利用資訊不對稱,在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙,包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等,仗著沒有刑事責任,只有民事賠償問題,建商不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告,以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。立委邱顯智表示,危老都更的速度裹足不前,解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足,且法制面不夠完善,造成雙方的資訊不對稱。因此,時代力量與陳泰源提出3大解方:第一、預售屋有定型化契約,危老都更也需要;第二、老屋合建同樣屬於消費行為,行政院應修《消費者保護法》;第三、建商獲得更高容積獎勵,政府也應設立審查機制。時代力量提出危老都更應有定型化契約、老屋合建屬於消費行為應修《消費者保護法》、建商獲得更高容積獎勵也應設立審查機制,解決都更危老重建的核心問題。左起律師蔡志揚、立委邱顯智、受害地主陳泰源。(圖/時代力量提供)針對定型化契約的部分,邱顯智說明預售屋有定型化契約,明定應記載與不得記載事項,但仍會有建商違規或發生買賣糾紛,何況是涉及開發利益更龐大的危老都更,更該有定型化契約範本,提高資訊透明度,民眾有法可循。邱顯智認為,行政院應該要研議修消保法,將危老都更納入在內,「同樣是買房,掏錢買預售屋屬於消費行為,但拿土地重建卻不屬於消費行為,尤其重建涉及的產權利益更為龐大,卻完全沒有任何保護機制,完全不合理。」邱顯智也強調,危老合建需要搭配審議機制,都更有政府介入的審議機制,讓公部門各單位介入審查。相較之下,危老卻沒有任何審查機制,完全仰賴地主與建商自行協商。政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵,建商獲得容獎好處的同時,政府就應積極讓公權力進行審查,多設立一層把關機制,輔導建商訂好權益分配,減少糾紛。宏道法律事務所律師蔡志揚也提到,定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱,搭配審議機制才是真正有效的把關。他舉例,過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念,套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上,因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,不但於法理可行,且現實上也可以做到。此外,蔡志揚也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照,強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,確實有其必要性。知名房仲陳泰源位於松山的透天老家,2020年爆出合建糾紛,為此陳泰源還發表「不自殺聲明」力抗建商。(圖/CTWANT資料室)
飯店股春燕飛3/「這幾家」疫情連虧3年 晶悅轉開發商營收暴增55倍
上市櫃飯店股有人成功抗疫,有人還在努力。CTWANT記者也發現,飯店股中有7家飯店,疫情間受創最深,連3年虧損,其中富驛(2724)、洛碁(8077)、亞都(5703)2022年營收跌幅相較疫情前超過5成,而原本屬於觀光股的晶悅(2718),則是在疫中下車轉開發商,搭上房市熱潮在台南的首發案熱賣,4月進入交屋潮,為晶悅挹注營收5.56億元,年增率5502%。。翻開財報,相較夏都(2722)、老爺知(5704)等渡假飯店為主體的個股,疫情間維持穩定獲利,富驛、洛碁、亞都、力麗店(5364)、寒舍(2739)、六福(2705)、晶悅等7家飯店,則是3年連虧從未缺席,形成極大反差;其中富驛、洛碁、亞都營收跌幅超過5成,都屬市區型飯店。北市連鎖飯店品牌洛碁受到疫情影響收了5間飯店,不過洛碁創辦人謝憲治、謝長成父子卻買下「洛碁大飯店花華分館」左右兩邊屋齡逾50年的老透天,推測未來將等待時機點一起都更改建。(圖/翻攝自經緯航太科技臉書、google map)洛碁創立於2007年,2015年借殼光電股冠華上櫃,2019年時在台北擴張達20間分館、共1500間客房,平均住房率85%、平均房價約2500元。洛碁執行副總崔潔民表示,洛碁的旅館全數位在台北市內,且屬商務旅館,國旅客僅占25%,本來就依賴國際旅客,自從國境封鎖後,飯店營運雪崩式下滑,集團也因此從20家分館,關閉了5家,目前剩15家旅館營運中。不過今年第一季下來,大有斬獲,崔潔民表示,住房率有回到7成,「目前尚未開放陸客自由行,就已經不錯,整體需求回升,看好下半年市況,今年首要目標由虧轉盈,穩定下來。」對於去年洛碁董座謝憲治的長子謝長成,以「生洋投資」名義砸近3.3億元,買下「洛碁大飯店花華分館」隔壁2棟屋齡52年的6層樓透天,是否有意合併進行都更,對此崔潔民表示,該筆交易為老闆的個人投資,目前公司沒有收到要都更的消息。另一家營收一落千丈的亞都,集團營收來自台北亞都麗緻、門市含電商的亞緻餐飲,以及以烏來璞石麗緻溫泉會館的管理顧問3大區塊,營收占比分別為85%、13%、2%。主力台北亞都麗緻,疫情前國內外旅客約國內25%、國外75%。不過亞都不是2020年國境封鎖才業績不佳,而是起自2017年就開始虧損,營收也從8.96億元掉到去年只剩2.53億元。對此,亞都麗緻集團公關經理李明穎解釋,2017~2019年因台北客房全面改裝,有50%客房無法銷售,結果改裝完就碰上疫情影響,同時台中亞緻於2020年3月結束營運,故營收急遽下降,「客房改裝+疫情影響,是非戰之罪啊!」亞都麗緻除了已擁有米其林一星的天香樓外,2022年「巴黎廳1930X高山英紀」再斬獲一星,成為全國唯一2間餐廳榮獲米其林殊榮的五星級飯店,亞都表示,未來將同樣以提升餐飲、服務為首要目標。(圖/翻攝自亞都麗緻酒店)她也表示,今年第一季獲利相較去年同期多了3460萬元,平均住房率來到45.93%,自去年10月解封後,已步向穩定成長。而今年上半年因狒狒事件引起軒然大波的六福,則是2016年就開始連年虧損,根據六福去年的營收結構來看,30%為客房收入,32%餐飲收入,22%樂園收入。疫情前就連年虧的還有力麗飯店,2017年起每年淨損超過2000萬元以上,力麗觀光在日月潭、宜蘭、花蓮、屏東等風景區都有據點,但卻未享受到國旅紅利。另一家前3年連年虧的晶悅,則是疫情間轉型開發商,在今年4月因交屋潮帶動使得淨利暴增。原位於桃園的晶悅國際飯店,為在地老字號飯店,受到疫情衝擊營運,於2020年6月30日即結束營業,並於原址啟動都更開發案,在都更獎勵容積,及各項稅賦減免下,將興建6棟住商大樓。而晶悅轉型布局早在5年前就著手,2018年晶悅取得台南高鐵旁面積5600坪的土地,並於2020年9月推出預售案「晶悅首發」,當時受到台商資金回流,及台積電大舉加碼投資南科下,台南房市正熱,僅僅只是舉辦開案前的說明會,就吸引大批人潮擠爆簡報會場,甚至需要抽籤來取得預訂資格。近期該案完工交屋,4月為晶悅挹注營收5.56億元,年增率5502%。而晶悅能有如此的華麗轉身,主要是因背後為三發地產關係企業,晶悅董事長鍾鼎興為三發地產董事長鍾俊榮的小兒子。不過2020年這家人不僅事業熱鬧,家庭關係也博盡媒體版面。鍾俊榮向媒體控訴自己不僅遭兒子揮拳受傷,還遭妻兒聯合設局強制送進精神病院關了10天,在裡面被打針、灌藥,連基本做人的尊嚴都沒有,最後是拜託立委趙天麟出手,輾轉找上衛福部,才出院結束這場鬧劇。台新投顧副總經理黃文清表示,2019年以前普遍就有大公司賺錢,小飯店賠錢的狀況,可能因為飯店規模大小、新舊,或是地點所帶來結構性虧損,過去住房率本來就沒有這麼高,獲利能力本就不佳,疫情對它的影響也不是特別大,然而未來勢必會繼續走向大者恆大的態勢,需特別留意。
住宅牛肉辨真假1/雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月,電視辯論會上各候選人的政見百花齊放,其中雙北30年以上的老屋近133萬戶,使得都更及危老改建議題,成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見,包括「預審制」、「中繼宅」,以及承諾「1坪換1坪」等,詢問專家、業者及學者,帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣,震出全台老屋危機隱憂,尤其首都市長候選人之戰,國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人,不約而同表示,「上任後首要執行的政策就是都更!」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」,擴大住都中心,設立都更專案小組,建立完善「預審制」,以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶,主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低,另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅,專案方式檢討基準容積率,提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策,提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」,為安置都更中的住戶,另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策,挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶,918台東強震重創東台灣後,候選人都紛紛提出都更政見。(圖/民眾提供)針對以上5名未來市長政見,CTWANT記者以「候選人A~E」代號,採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者,被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛,沒有方法,只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪,還是主建物坪換主建物坪,都講不清楚」「每個地方容積率不同,分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說,「非所有都更案均可達成,面對都更成本持續飆漲更添難度,且往往造成地主過大期待,導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意,但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋,依目前容積標準及高營建成本,新北市大概只有容積300%的板橋市中心,或房價每坪60萬元以上的地區,4樓以下的老屋改建,才有可能達到「室內1坪換1坪」;就北市來說,房價雖較高,主要容積大多225%,4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%,也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中,林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。(圖/黃耀徵攝)就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」,同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積,「防災都更當然勢在必行,但是1.5倍的容積上限,相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說,喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了,若能做到1坪換1坪,基本上不用政府擔心,自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代,要視個案情況調整政府協助力道與措施,例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為,目前都更危老改建速度緩慢,最大問題就是分不回原坪數,尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒,「台灣營建技術建築高度不是問題,最有效的方式是提高容積,才有足夠本錢支付營造費用,同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示,調整基準容積,基本上是都市計畫委員會通過就可以,但具體而言,也不是市政府自己調整,而是說服「市都委會」通過變更,或者立專法(例如:自治條例)通過議會,方可增加獎勵容積。匿名公務員就說,「調整基準容積是屬大事,往往屢遭專家學者批評及監察院糾正,不得不慎。」近年原物料飆漲,使得都更案整合越來越困難,專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵,讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標,「(講這話)一定不了解都更為什麼這麼難核定,主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說,都更關鍵在整合共識,有賴住戶參與意願,時間不可控難預測,數量無法用喊的,以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」,陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」,讓業者相當有感,因為從送都市計畫到定案動工,都更流程少則3年多則5年以上,預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業,可加快時程;加上正副首長親自督導,有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事,「但危老推動師素質跟能力都太差了,沒有建商或開發商專業,要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為,不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口,有些是年紀大的老人家,要搬出去找房子租,對他們來說很麻煩,中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過,對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福,業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望,如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」,獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意,公權力才能介入,「這是民國88年訂的,早該檢討」「降低門檻確實有必要,否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低,最好是8成以上」除此之外,「政府也要有魄力執行(待拆)」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處,之後若仍不能取得共識,公部門可以進行強拆,這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老,講求的是時間跟效率,都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說,台灣超過30年以上老舊建築太多,已不符合921地震後的耐震規範,加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生,所以任何形式的改建,都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
謝國樑推基科三部曲廠辦加倍 提升青年就業機會
一說到基隆,台灣民眾便會想到港口,在海港興盛貿易下,基隆大部分就業機會都是依賴海運為主,然而隨著國際局勢改變,港口貿易也隨之出現變化。現今基隆外地就業人口排名全台第一,基隆年輕人似乎也認定著命運,「一定要到台北找工作」,同時也讓基隆錯失許多優秀人才,因此增加青年在地就業機會絕對是下一任市長最重要的課題。對此,國民黨基隆市長候選人謝國樑看中了另一個冉冉升起的機會,他希望把握連結北北基河谷廊帶的優秀地緣,以新思維建立第2個內湖園區―基隆科學園區。謝國樑分別針對產業層次、交通串聯與行政中心等3大與基隆科學園區發展息息相關的構想,以基科3部曲向市民呈現,並承諾未來必提升基隆產業層次,引進更多科技、電子,甚至是電競類產業進駐廠辦,吸收內科外溢資源,搭配捷運TOD發展,利用容積回饋來打造七堵副都心。基隆市長候選人謝國樑指出,基隆科學園區只要能夠獲得鄰近的內科6兆產值、23萬就業人口20%外溢效應,就能注入不一樣未來。(圖/謝國樑辦公室提供)首部曲 打造基隆幸福基金基隆受限於地形與財源不足,發展落後雙北,要改善基隆的困境,必須要有新思維。對此,謝國樑提出基隆科學園區首部曲,也針對自身至新北參訪的十四張案例,借鏡新北市長侯友宜及新北捷運局的優秀經驗,並洽詢專業團隊,對基隆現況、未來發展做評估,期盼能帶動基隆整體產業,創造更多就業機會。謝國樑表示,基隆科學園區的規劃將以捷運沿線進行TOD、聯開建設,以捷運做為整體河谷廊帶開發軸心,本著「捷運到哪、建設就到哪」的核心概念,沿路串起3星亮點,包含北五堵國際研發新鎮、六堵科技園區、北台科技園區。此外,開發過程導入容積回饋概念,讓當地市民可享受開發大樓帶起的區域經濟發展便利;地主保有土地同時,也能參與開發獲得分潤,政府則能使整體都市發展更加完善,連動促進產業發展,創造3贏的局面,預計8至10年時間,可替基隆創造300億元以上收入,替基隆創造更多資產價值與財源。基隆市長候選人謝國樑認為,「舊有廠區轉型,開展基科發展量能」,未來基隆應該吸收內科外溢資源,翻新舊有廠區,擴大基科運轉量能。(圖/謝國樑辦公室提供)謝國樑也指出,基隆科學園區只要能獲得鄰近內科6兆產值、23萬就業人口的20%外溢效應,就能注入不一樣的未來,工業區翻轉必須導入創新模式,往後將鼓勵輔導北五堵及北台科技園區積極轉型與都市重劃,朝向蘋果、思科等科技園區的發展模式,打造工作與生活並存的高科技廠辦園區;而六堵及大武崙則會往遠雄utown的創新園區方向調整,讓基隆轉型改變。他強調,當科學園區的都市計劃與捷運站體TOD、沿線都市規劃的整體開發結合,就能累積「基隆容積央銀」成長,打造基隆幸福基金。謝國樑說,基隆擁有較多低密度使用的土地區域,為使各區土地釋放更多容積,基科應融入容積銀行概念,將原先以建置單區域公用公共設施換取容積獎勵模式擴大為跨區域間整合,打破容積銀行限制只適用於以大眾運輸系統或都市計畫周邊,將容積銀行提升為容積央行,並適用於基隆全域,以提供開發飽和區地主增值容量的方式,達到新舊城區的融合。端看基隆全區,謝國樑強調,除仁愛區位處市中心蛋黃區,其餘蛋白區仍有大量開發空間,特別是七堵、暖暖、安樂3區雖離市區較遠,但與雙北卻較近,在基隆科學園區建設的增值潛力,以及容積移轉增大的雙重誘因下,妥善利用容積央行機制,就能有效推進都市計畫與跨區域整合,使蛋黃區空間有效釋放,蛋白區則在產業鏈有效發展自動增值,期盼未來能與基隆的市民朋友一起努力,一起讓基隆變得更好。基隆市長候選人謝國樑規劃融會4大工業區轉型模式,立體化、都市重劃、獎勵容積3大方向,為基隆創造轉型能量。(圖/謝國樑辦公室提供)二部曲 舊有廠區轉型,開展基科發展量能基隆科學園區第二部曲則以「舊有廠區轉型,開展基科發展量能」為主,將針對工業轉型規劃及委託專業團隊案例試算說明,眼見汐止因為內科蓬勃發展,也開始賺取產業外溢紅利,包括汐止遠雄utown立體創新園區的建構。謝國樑表示,未來基隆也應吸收內科外溢資源,翻新舊有廠區,擴大基科運轉量能,並連結「新北市產業黃金走廊」,將既有產業串聯成基隆河谷科技廊帶,吸引國際企業總部進駐,進而創造磁吸群聚效應,帶動整體繁榮發展。謝國樑說,過去雙北已有多項工業轉型案例,台北有從輕工業區轉型成功的內湖科學園區、擺脫「黑鄉」汙名成為台北東區門戶的南港高鐵沿線產業軸帶轉型;新北則有以私人企業,響應政府產業發展政策所設立的林口工五產業轉型,以及轉型前土地所有權,與基隆現況類似的新店榮工周邊地區轉型,轉型勢在必行。他也規劃融會4大工業區轉型模式,立體化、都市重劃、獎勵容積3大方向,為基隆創造轉型能量。謝國樑認為,基隆河谷廊帶範圍內具再發展潛力的地權屬多為私人所有,且考量地方政府財政恐難以支應龐大的土地取得費用,預計推進近些年較常使用的公民參與式規劃思維,由政府於主要計畫給予開發指導框架,民間自行整合土地,並配合產業氛圍、都市發展脈絡擬定細部計畫,量身訂做適性適地的優質開發方式。他說,大規模整體開發同時,市府可從容積回饋中,擴增公共服務設施,民間也可透過整合開發帶動周邊產業升值,例如新北在開發環狀線周邊,聯合開發價值就高達1905億元,一舉雙得。基隆市長候選人謝國樑提出,市府可從容積回饋中擴增公共服務設施,民間亦可透過整合開發帶動周邊產業升值,將一舉雙得。(圖/謝國樑辦公室提供)謝國樑表示,自己也特別請專業團隊評估倉儲區都市計劃的可行性,以及未來創造效益,若進行都市計劃,創造容積轉換產值,就可以變更回饋近萬坪公共設施用地,證明有效翻新舊廠區能大幅提供基科運轉量能,並回饋提供建立如日照中心、公園綠地、社宅等,促進整體北北基河谷生活圈的發展!三部曲 規劃成立基隆副都心 開發一條龍 加速產業服務行政效能「基隆科學園區第三部曲,主打利用公設回饋建立第二行政中心。」謝國樑表示,基隆地理位置緊鄰雙北,市中心區域以觀光發展、商業機能為主,在捷運TOD發展與工業區翻轉的規劃下,基科、北五堵等,將以工商共構區域成為基隆第2顆心臟,在該區成立基隆第2行政中心,並以經濟發展、商業登記為主要行政業務內容,工作申請作業能夠提升效率,加速該區工商發展進程。基隆市長候選人謝國樑引用三重第2行政中心概念,主打利用公設回饋建立第二行政中心。(圖/謝國樑辦公室提供)謝國樑指出,此概念是以新北三重第2行政中心、新莊副都心、日本東京新宿副都心為概念所引領的規劃藍圖,更為了提升發展便捷性。同時,第2行政中心興建模式將搭配公共容積回饋概念,預計將規劃至少2萬坪辦公空間,約有2000位員工,提供河谷廊帶發展區整合性公共服務,帶動沿線以大眾運輸為導向的城市發展策略。他說,屆時將引進產業發展處、綜合發展處、工務處、交通處、都市發展處等單位進駐,專責辦理開發案件業務,以「開發一條龍」的概念,讓環境影響評估、水土保持計畫、都審等流程公開透明化,讓複雜的評估流程能就近快速辦理,加速發展進程。謝國樑認為,未來基隆市在整體開發方向將以雙軸併行模式展開,市中心將圍繞海港特區持續向前,串聯起周邊廟口老街與原有地方文化以觀光為發展軸心;河谷廊帶副都心則將以工商產業發展為主要量點,除了原有的工業用地外,大量倉儲區在透過釋放變更後,以第2行政中心為領頭羊,結合大型工業廠進駐與商業辦公結合,帶起河谷廊帶整體發展。他說,在此雙軸發展策略下,基隆將不只是仰賴雙北的衛星都市,而是能夠自主創造產值的進步城市。基隆市長候選人謝國樑提到,以第2行政中心為領頭羊,結合大型工業廠進駐與商業辦公結合,帶起河谷廊帶整體發展。(圖/謝國樑辦公室提供)最後,謝國樑提到,基科作為吸收內科外溢的全新基地,產業屬性對基隆來說皆為創新技術類型,包含科技業、電競類等,為提升基科在產業鏈的重要性與貢獻,未來也期望導入國際資源,並整合產學平台,廣邀美國知名大學於基隆第2行政中心設點產學中心,提供機會與台灣企業進行產學合作或共同研發,培養在地青年人才之餘,也幫助提升台灣產業技術能力,讓基科成為與國際接軌的首要門戶,吸引更多人才及公司進駐,一代接一代、一起努力前行,一起改變基隆,一起讓基隆更好!
條通44年餐飲名店熄燈 建商花2.2億整棟買下
不少餐飲老店因位處精華地段、經營者經營意願不高,歇業後成為建商入手標的,上海隆記菜館、永康街高記熄燈後推出小宅建案,位於中山北路巷內條通商圈的「漢城韓國烤肉餐廳」所在的老公寓,日前也被御上建設以2.2億元整棟買下。「漢城韓國烤肉餐廳」是台北老字號韓國料理店,該棟建物由老闆魏家建造自用,店面裝潢走懷舊風,食材講究,吸引不少政商名流和演藝名人,二年前因二代老闆想退休而熄燈。根據實價登錄顯示,該餐廳位於中山北路一段33巷的屋齡44年、四層樓公寓被御上建設以約2.2億元買下,基地面積79.6坪,換算土地單價約每坪279萬元。台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯表示,該建物近中山北路和市民大道口,離台北車站、捷運中山站都不遠,產權單純,整棟公寓建商分兩筆交易整合完成,由於建物屋齡44年符合危老條件,巷道內也有危老新案,建商購入後應以開發推案為目的,未來建物若改建更新,可能以小宅產品為主,開價可望挑戰百萬元。近年不少餐飲老店因經營者不想經營,出售自有店面或與建商合建推案的案例不少,例如位於中山堂附近的65年老店「上海隆記菜館」,於2018年因人手不足歇業後,就以地主身分和建商新美齊合作改建,推出「新美齊硯」小宅新案,預計2025年完工;永康街名店「高記」的自有店面,2010年虹光集團購入後回租,餐廳繼續經營至2020年歇業,虹光申請危老改建,推出「永康壹號」建案,預計2024年完工。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,這些餐飲老店雖然基地不大,但都位屬精華地段,交通便利,有利於小宅推案,所在多為商業區土地,容積率達560~800%,改建效益高,加上建物屋齡達危老標準,還有獎勵容積可用,吸引開發商出手。
台塑房事賺百億1/總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」,本刊11月初接獲消息「不搬了」,急踩煞車的原因17日揭曉,台塑撤回總部都更案,改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查,台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積,使商辦「長胖」、住宅也多了一層,總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫,這個號稱全台最大自辦都更案,都更流程至今已走了7年,好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段,但上月15日台塑突然向台北市府申請展延,隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次,全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」,實施容積管制前的中高樓層以上建築物,放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板,激勵不少都更籌備者,台塑都更案內部人士撥了撥算盤,發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值,還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本,於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃,台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息,因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵,台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪,除讓商辦空間微幅「長胖」,後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓;後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。(圖/翻攝台塑建設官網)台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時,規劃2020年要拆除台塑大樓,而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元,經估算未來開發價值約800億元;時至今日,台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下,未來營建成本將來到160~180億元,甚至突破200億元水準,不過造價漲,房價也跟著看漲,未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算,「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬,及每坪150~180萬行情計算,多出來的3600坪容積,營造成本增加約10億,但單看舊法轉新法,容積增加、區域預售價又站上200萬,以市場銷售面積來算,立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示,「台塑大樓沒有結構安全上的問題,本來就不急著搬,既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大,當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建,2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更,雖然產權相對單純,但都更過程卻是一波三折。首先是碰上,自家人王家第二代的周俊雄(王永慶外甥)憂慮,搬離「起家厝」會壞了風水,遲遲不肯蓋章同意,後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵,都更再度延宕,根據台塑說法,都更申請流程重跑預計將費時50個月,盼以100%住戶支持爭取縮減流程,總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算,台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工,屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計,台塑都更案使用「都更條例」修正新案後,爭取到的容積獎勵將增加3600坪,等同銷售面積約5000多坪,換算市值多了100億元。(圖/馬景平攝)
台塑房事賺百億2/台塑王家決策小組攜手看房 187億買商辦時隔3年「仍是貴!」
為了讓台塑大樓進行都更,台塑2018年斥資187億買下內湖「T.CBD」3棟商辦作為臨時新總部,如今搬遷計畫延宕,新大樓繼續閒置。回想起2018年添購新樓被市場議論「買貴」,3年過去,這筆交易有無增值?附近房地產業者形容,「依舊是最高價,而且未來3年也沒得比!」台塑大樓於2014年啟動自辦都更,同時找尋臨時辦公總部,原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部,後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等,要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。尋尋覓覓的總部新家,終於在2018年拍板,以現金187億元買下美孚建設位於北市內湖的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓。業界傳聞買房一事「不是男生,是女生(指「台塑企業管理中心」4人,包含主委王文淵及王瑞華、王文潮、王瑞瑜等3名常委)。另一位知情人士透露,「交易前,曾看到王文淵帶著包含女性主管在內的一群人前往「T.CBD」商辦,應就是為了評估交易而去。」台塑集團2014年原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部,後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等,要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。圖為南港輪胎舊廠「世界明珠開發案」土地。(圖/馬景平攝)這筆交易創下實價登錄以來最高成交金額,台塑王家的實力震撼業界,同時市場也傳出雜音,「附近廠辦實價登錄每坪40萬上下,卻買了6字頭。」「批發還比零售貴!」當時也有人說與2015年高點相比打了69折,是一個好的投資。不過一位業者表示,所有估價師都估不到187億元的價值,至今仍覺得這件交易案疑雲重重。鄰近「T.CBD」周邊的商辦大樓,近期交易有「識野科技大樓」,今年2月國內汽車金融龍頭「和潤企業」砸近7.2億買下7樓整層辦公室,拆算車位單價約55.29萬元;4月,威剛科技砸26.23億餘元向長虹建設包下興建中的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權,每坪均價約45萬元。今年8月間,三商美邦人壽也以34億元包下全棟「華固智富中心」,雖然每坪單價破60萬元,不過業界人士認為,「華固智富中心」地點較佳,取得面積較小,照理說應該較貴,因此仍不及2018年台塑買下「T.CBD」的未來價,時隔3年來看,仍是「買貴了!」台塑大樓從興建、整合到搬遷、都更,一舉一動都是矚目焦點,過去王永慶對經營成本斤斤計較,也從不炒作房地產,如今經營之神的兩大堅持是否還被視為集團圭臬,還有待觀察。今年2月,距離「T.CBD」500公尺的「識野科技大樓」被「和潤企業」砸近7.2億元買下7樓整層辦公室,拆算車位單價約55.29萬元,比起批發採購3棟商辦的台塑買得還便宜。右為和潤、和運董事長劉源森。(圖/翻攝自益靖有限公司官網、報系資料庫)
台塑房事賺百億3/政府送容獎反成都更阻礙?建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折,一再延宕,從整合釘子戶、送件卡關,今年 11月又因「都更條例」新法重新送件,最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪,開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億,讓外界有「等越久,賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案,每每政府祭出新獎勵,都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言,獎勵能越多越好,每回頒布新獎勵,如果差很多,當然會重新申請,不然成本一直漲,只有地主享受房價的漲幅,又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修,為解決整合實務困境,特別強調獎勵的明確化,除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外,還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬,實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍,危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計,民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中,有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫,目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示,容積獎勵增加,相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變,需要一段時間再協商,通常需要1至2年的醞釀期,才會在實質申請上見效,像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施。(圖/本刊資料室、馬景平攝)不僅如此,本月4日內政部會議通過,耐震力未達現行標準的1/3,地方政府可強拆,不限定中高樓建築,一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵,預計年底前可發布實施。據了解,不少業者都重新精算,希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜,還在整合中的同意戶,也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈,看到容積獎勵的提升,也想要得到更好的分配條件,往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法,是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建,鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施,才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因,但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的,反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,獎勵持續加碼之下,確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中,整合是最困難的一環,目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例,能有法律約束和明確收費項目,以健全都更市場。示意圖。(圖/馬景平攝)黃舒衛也提醒,台塑都更案壓倒性的產權集中特質,非一般合建案可比,一般地主不能只看到政策獎勵值的增加,卻忽略更多的市場不確定性,尤其近期各縣市為了反映物價,紛紛調高都更案建物工程造價標準,會直接影響合建分屋的條件,過度的期待與等待,反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向,都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費,但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬,目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷,因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」,就如同仲介有經紀業管理條例一樣,「能有法律約束和收費項目,明確規範整合到多少程度就能有多少報酬,並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵,避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
怪傑威京小沈1/京華、陶朱聯貸案雙襲陷困境? 業界曝下場
3日上午,位於北市東興路的威京總部大樓擠滿200人賓客,就連台北市長柯文哲也親自到場,久未露面的集團主席沈慶京帶著兒子沈輝庭親自召開ESG成果發佈會,揭示全新CIS(企業形象識別系統),以藍天、海洋藍及綠地,取代昔日的大地黃及環保綠。74歲的沈慶京身形消瘦一大圈,自曝以168 斷食法減了13公斤的他,慎重宣布「以保護地球為決心!」與會者也嗅出,不但為明年開賣的旋轉豪宅「陶朱隱園」及將動土的頂級商辦「京華廣場」造勢,對於「陶朱隱園」85億聯貸案即將到期,「京華廣場」350億聯貸案遭腰斬等龐大財務壓力,威京小沈看似老神在在。「他(沈慶京)根本就不會輸。」一名資深商仲業者說。京華廣場及陶朱隱園是威京集團旗下兩大開發案,開發價值上看千億。其中京華廣場前身為3年前熄燈的「京華城」,位在北市八德路四段有「全球最大球體」之稱的百貨商場,2018年起土地拍賣歷經三次流標,2019年9月由威京旗下中石化子公司「鼎越開發」以372億元得標,預計建成4棟頂級商辦「京華廣場」。3日威京集團召開ESG成果發佈會,邀請媒體及合作廠商蒞臨位於北市東興路的總部大樓,現場擠了超過200人宛如大型說明會。(圖/馬景平攝)鼎越去年11月向銀行申請350億元聯貸案,卻碰上央行進行選擇性信用管制,再加上公股行庫怕「自家人買自家土地」難鑑價,直到今年10月才拍板,9家參貸機構為民營銀行、票券商與壽險,土建融案減為購地款,4年總貸149億元,利率2.25%,比當初規劃少了200億元。對於聯貸遭腰斬,集團內部人士都不願多談,中石化已於9月辦理現金增資約65億。中石化董事長陳瑞隆告訴記者,「政府政策轉趨嚴格,遵照政府規定,已規劃多種途徑讓項目順利推動,一旦領得建照,預期可以順利推展。」一位商仲業者指出,「一般建商的做法,可增加擔保品、增資或私募、跟銀行借週轉金,或利用預售來彌補資金缺口。以目前市場利率這麼低,根本不會發生馬上倒帳的問題。」他進一步說明,「京華廣場」工程若真有財務困難,還可以找人合建,甚至最不濟,頂多再拿出來標一次,以目前獎勵容積灌到滿(基準容積率560%加上獎勵及移轉後達840%),開發價值比之前還要高,只要願捨讓,不怕沒有市場。京華城從土地取得到標售爭議不斷,圖為2017年京華城股東自救會表演行動劇反諷台北市政府以「整體開發」才有560%的容積率(右),如今京華城已拆除重建(左)。(圖/報系資料庫)沈慶京的挑戰不只如此。「陶朱隱園」起造時的90.1億聯貸案,由台新銀行主辦,3年前完工後轉由向安泰銀行主辦聯貸85億,原定2020年底到期,後展延一年。金融圈知情人士指出,「2年前聯貸合約裡已有約定條款,要求在一年、一年半之後的成屋銷售數量,以符合銀行團要求,特別是央行和金管會現正緊盯餘屋貸款,銀行團不敢亂放水。」迄今,陶朱隱園僅一筆成交,由威京集團旗下承耀公司2019年以18億元購入1戶。陶朱隱園的聯貸利率約4.5%加上其餘費用,一年要燒掉5億元。「不過由目前喊出一坪600~800萬天價,每戶總價約20億,土地與營建成本僅是九牛一毛。」一名建商說。「還款若到期,還可透過再融資計劃重作貸款,資產重估降低債務比例,或拉高重置成本的價格。」「利息付高一點找外商銀行,一定有願意承作的。」「他根本就不會輸,搞不好還能用新條件測試銀行貸款額度底線,從來都不會有法拍問題。」業界人士說。另一位業者則表示,「只要放下執拗,價格不要偏離行情太多,沒有什麼不能解套。」不過他也提醒,尋求特定人投資的方式,這家公司已經用過很多次,會不會引狼入室或飲鴆止渴,還須評估。征戰商場近半世紀的沈慶京,總是關關難過關關過。
南港派接掌泰豐輪胎 將推電動車胎拚營收 中壢廠土地分批出售
泰豐輪胎(2102)今天(15日)召開股東臨時會暨全面改選9席董事,由於選前三位大股東林學圃、馬述健與孫鐵漢共同滿額提名即當選之意,9名候選人皆親自到場,並於會後順利召開臨時董事會,選出新任董事長江慶興,並全員拍大合照象徵泰豐新時代來臨。本次股臨會除了改選董事,並有一項重要議題,即重啟處分泰豐中壢廠的土地,透過股東提出討論事項修正案予以投票通過,「同意另行以公開招標方式處分子公司泰誠開發、泰鑫建設的土地,並授權泰豐董事會全權處理一切相關事宜」,據了解將會依「都市重劃區」土地、「工商綜合區」土地分批出售,有別於之前的底價百億元起、兩地包裹整批標售案作業方式。泰豐輪胎新任董事長與全體新當選董事、獨董公開亮相。(圖/泰豐輪胎提供)股臨會主席趙國帥表示,因應美國高關稅對公司的影響,出售土地可以充實公司營運資金,台灣已經慢慢走出疫情陰影,房地產市場逐漸回溫,這時候的標售土地,可以為公司帶來更充裕的資金。為降低美國對輪胎業反傾銷調查的衝擊,泰豐和南港會攜手合作、調整市場對策,強化歐洲、中東、亞洲、澳洲及中南美洲等地非美市場業務、推出電動車胎新品,發展海外代工合作模式,盡量抵銷損失。泰豐輪胎新當選6席董事為江慶興(前南港輪胎董事長,現為南港輪胎董事、南榮開發監察人)、南港輪胎副董事長趙國帥、陳恒寬(台灣高等法院法官出身,現為寬典聯合法律事務所所長)、葛作亮(前華航董事)、方詳棋(蘇勒德國際顧問總經理、卓越成功董事與創新新零售獨立董事),以及現任泰豐董事於知慶(前臺北地檢署檢察官、現為恆昇法律事務所資深合夥律師)。新當選的3席獨立董事為鄭富月(中國科技大學、淡江大學教師)、姚文亮(威遠聯合會計師事務所主持會計師)與趙士懿(前寶來證券香港分公司總經理,現為華川資產管理董事長、用心快樂社會企業董事長)。泰豐股臨會召開前一天,大股東南港輪胎(2101)發出的一則重訊,即可嗅出重啟中壢廠土地公開標售案風向,是關於向智慧財產及商業法院聲請定暫時狀態假處分暨緊急處置泰豐今年6月15日、7月22日處分子公司資產及土地之相關董事會決議,以泰豐為被告提起確認無效訴訟,雙方經法院調解,已在10月13日當庭調解成立,這也代表南港輪胎可拿回15.5億元定暫處分擔保金。今天泰豐大股東南港輪胎等共14人共同以超過50.1%股權,依公司法規定可逕行召集股東臨時會,會中有股東「臺灣隔熱應用科技」代表人針對討論事項第二案提出修正動議案,取消出售子公司股權方式,改為單純標售中壢廠土地案,由於該土地享有桃園市政府獎勵容積率,必須依照合約在2022年9月底前完成變更,有時間壓力。最後出席股東投票通過此案。大股東也強調,從未反對賣地,而是反對以出售子公司股權的標售方式來辦理。因為根據房地產業界人士分析,處分這類大型的不動產,如果直接賣地可以吸引更多買家,透過公開標售的合法程序,可以為公司創造更多的利益。
旅館搶著賣5/吃貨大買家興富發鄭欽天 趁亂入市砸80億收購4旅館
本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,在這波旅宿淘汰賽中,有人出場,也有人入場,最大的吃貨買家絕對是「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天,他分別以興富發建設、齊裕營造及個人名義,砸80.6億買下4間旅館。其中,有43年歷史、2019年11月熄燈的高雄「華王大飯店」,就是鄭欽天以個人名義豪砸15億元買下股權。興富發集團收購的高雄市「大益商旅」,基地為689坪,未來將整合相鄰的100至200坪土地,一同改建成商辦,作為該集團的高雄新總部大樓。另2筆交易則是位在台中七期精華地段的汽車旅館,開發利益可期。興富發發言人廖昭雄表示,4個案子無明確推案時程,目前華王大飯店正拆除中,將改建成海景住宅大樓,「如果有推案也是明年,另外2個汽車旅館還在規劃中,以住宅規劃為主。」台中七期過去有超過15家以上的汽車旅館,經多年來建商搶地瓜分,加上興富發今年買下樺品居等,仍營業的已寥寥無幾。(圖/張文玠攝)近年旅館市場萎縮,房地產景氣卻大好,在此消彼長下,加上政府推動都更獎勵容積,不少老牌飯店選擇歇業著手改建,經營倦怠的業者就帶著獎勵容積的嫁妝出售,希望賣個好價錢。「老飯店維修成本高,整修不划算,雖已無競爭力,但因擁有絕佳地段,基地面積夠大賣相好,願意承接的必定是看好未來開發價值。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,要在精華地段取得單一產權物件相當困難,而旅館物件能一次收購,省時又省力,即便開價動輒上億元起跳,也依舊是超級投資客與建商獵地的目標,而位於各地重劃區的汽車旅館物件,更是長期養地易拆易建的肥美獵物。黃舒衛表示,經歷陸客不來、三級警戒等衝擊,不少旅宿業者見養地成熟,趁機變現。(圖/業者提供)根據交易紀錄可發現,成交案件約有一半是位於成熟重劃區的汽車旅館,「這些都是長期養地,看到時機成熟選擇獲利了結。」黃舒衛表示,以前七期有很多八大行業聚集,土地容積很高,但時機、市場都不成熟,所以配合產業需求開設汽車旅館養地,就像台北市的大直,現在看到這麼多的豪宅、飯店,以前也都是娛樂場所,由於舞廳、汽車旅館、婚宴廣場,這些建築成本低,拆除方便,所以被作為養地期間的經營業種。這樣的情況在全台很普遍,新北市中永和、五股、桃園也不少。
總部大風吹5/茶、糖買賣變金控集團 新光起家厝第三代掌舵下將改建
大台北的老宅都更案遍地開花,老舊商辦大樓更是大吹改建風,除了敦化北路有不少大樓將都更或興建,台北市另一條即將翻身的黃金大道,則是向來有「台北華爾街」之稱的南京東路與南京西路,而大地主非新光集團莫屬。在南京東、西路擁有6棟商辦的新光人壽,正緊鑼密鼓地規劃著「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」的都更重建,暫時遷出的辦公人口約有千名。本刊調查,新光纖維大樓已拿到台北市政府的危老都更獎勵容積,另外兩棟則規劃申請危老或都更重建。為了進入都更改建程序,今年1月間,新光人壽以92.88億元標下南京東路五段的中華開發金控總部大樓,作為暫時辦公室,目前正等著中華開發金控搬入新總部,之後新光集團員工便會進駐。去年6月,新光吳家老大吳東進卸任金控董座一職,由二公主吳欣儒接任總經理,展開世代交替,多件不動產也進行汰舊換新。(圖/報系資料庫)「新光集團打著如意算盤,是等3棟舊大樓完成都更,新光員工搬入後,屆時屋齡約40年的中華開發金控舊大樓(土地面積約755坪)再進行都更,開發價值更驚人!」業界人士指出,新光集團整盤重建大案,去年中已由新光金控前董事長吳東進交棒給二女兒吳欣儒(現任新光金總經理)。位在南京西路近迪化街的新光纖維大樓,是新光集團創辦人吳火獅的起家厝。1945年,吳火獅和同鄉友人在此創辦「新光商行」,買賣布匹、茶、糖等,原址1982年改建大樓,成了新光集團的發跡地,如今屋齡已近40年。南京東路二段的新光南東大樓,曾是新光人壽總部,屋齡近40年,也將進行都更。吳東進及許多新光集團關係企業皆在新光南東大樓設有辦公室,每年新光金控的股東會也在此舉行,因此都更進度同樣備受關注。(續)
北市蛋黃區最大都更!國揚侯西峰慘遭新隆社區住戶「背叛」 三圓王光祥含笑收割
占地4千多坪的「新隆社區」位於台北市蛋黃區,10多年前證實為海砂屋後打算都更,卻沒建商願意承攬,直到3年前,時任管委會主委何國榮跪求國揚集團創辦人侯西峰才成案。然而,國揚集團克服重重障礙並取得獎勵容積後,新隆社區去年7月卻重新招商,由三圓建設董事長王光祥收割。侯王473億大對決1/北市蛋黃區最大都更!國揚侯西峰慘遭住戶「背叛」 三圓王光祥含笑收割https://www.ctwant.com/article/105150侯王473億大對決2/警界交通專家跪求國揚說服 侯西峰背債500億18年還清成傳奇https://www.ctwant.com/article/105151侯王473億大對決3/新隆社區主委換人風雲變色 皇翔也退出三圓王光祥竟成唯一選項https://www.ctwant.com/article/105152侯王473億大對決4/自傲地段好!不滿國揚都更分配僅1比1 柯文哲嘆:貪心再貪心https://www.ctwant.com/article/105153侯王473億大對決5/大同「50日董座」也住這 林文淵:我都贊成, 只想趕快都更https://www.ctwant.com/article/105154