打房政策推陳出新 代銷龍頭祝文宇曝:這群人受影響最大
近年來政府打房政策推陳出新,甲山林董事長祝文宇直言,從豪宅稅到囤房稅,政策主要打到的是有錢人,但卻沒有真正將房價打下去,物價上漲,房價走揚,但年輕人薪水沒漲,這對房巿是一大隱憂,目前年輕人為圓購屋夢,以時間換取空間,從台北巿轉到新北第一圈購屋,或進一步遷徙到桃園等地,建議政府以大禹治水方式,開闢新建重劃區,將交通建設做到位,才能真正解決問題。祝文宇進一步指出,要穩定房價,必須先解決建築成本走揚問題,像現在土方單價越來越高,較過去高出3、4倍,卻還出現沒地方可以倒的問題,這些都需政府協助解決。在囤房稅與平均地權交互影響下,建商何去何從?祝文宇表示,過去以來,有很多建商採取「先建後售」,讓消費者「看得到、摸得到」,但未來可能轉向,改以預售為主,因先建後售,銷售期大幅縮短,否則會被課較高的囤房稅,畢竟虧本的生意沒人做。展望明年房巿,祝文宇指出,明年經濟比今年佳,加上低利率與高通膨走勢不變,房巿將呈現需求高的地區,房價向上攀升,反觀供過於求的地方恐會出現破盤價。
囤房稅讓供應量大區域將殺血本 祝文宇:現在政策不內行
房地產龍頭甲山林集團20日舉辦法說會及2024年展望記者會,統計2023年銷售額高達千億,創歷史新高,有望成為今年建商推案王。展望2024年,董事長祝文宇預告,將推出逾千億案量,業績將再創高。針對昨日通過的囤房稅他也回應,羊毛出在羊身上,未來租金高、房價高,他直言,「現在政策還是有很多缺點!」祝文宇分析,建商被課囤房稅將影響2層面,一是豪宅,自從兩稅合一後還有豪宅稅,都在打有錢人,有錢人換房需求都已被壓下來了;二是會打到供需失衡的地方,供應量多的地方,賣不出去,價格就會殺血本。祝文宇表示,台灣一直沒有用供需控制市場推案量,他以古人治水為例,大禹的父親用圍堵的不成,後來大禹用疏導的就成了,「想壓房價要用疏導,不是拼命圍堵,哪裡有需求就提供量,供應量大的地方就要控制。」「但政府這方面沒概念,現在政策不內行。」他直言,打房沒把房價打下去,薪水沒漲但需求還在,很多年輕人想買房有很大困難,只能買外圍用時間換距離。「想要降低房價,就要先降低建築成本!」祝文宇說,最嚴重的是土方,處理成本越來越高,勞力也不夠,原物料、電費、油費等不斷漲,還有昨天通過囤防稅,也是在增加成本,「羊毛出在羊身上,未來租金高、房價高,如何降低成本才是最好的路,現在政策還是有很多缺點!」祝文宇再批,前陣子上路的平均地權條例,預售屋買了不准轉賣,交屋後短期出售課高額房地合一稅,想中途出場的成本高,新屋市場少了新古屋的競爭對手,房價更容易提升。然囤房稅上路後,造成建商不敢先建後售,擔心被課,預售就開賣,一旦被課稅,未來也是轉嫁給消費者。未來需求越高的地方,房價會漲越兇;供過於求的地方,就會降價賣。甲山林明年推案將延續跟著科學園區走的原則,自建案優先公開包括有竹科旁的「新竹帝寶」第二期、土城AI科技軸心的「金城帝寶」、新北科技園區的「市政官邸」系列、北區科技廊帶的「山河帝寶」第二期;北市則有北士科「士科潤山」、中山區百億大案「中山麗池」等,預估自建案總銷金額突破千億大關,有望成為2024年全台建商推案前段班。代銷事業,2024年有持續熱銷的三重「都廳大院2」、即將開案的南港「首泰大喆」、堃達中和案、竹圍「森原樹3」、「伊豆莊園2」、基隆「德安美麗薈」、高雄台積電旁的「橋科大極」等新案,總計推案量破千億。
立委怒轟NCC放水鏡電視太腐敗 陳椒華赴北檢告發裴偉等7人
鏡電視上架爭議不斷,國家通訊傳播委員會(NCC)6月28日強行通過鏡電視上架案,以「附帶停止條件」要求鏡電視股東簽署「不得轉讓股份」切結書,民眾黨立委陳椒華認為鏡電視大股東有轉售股權、人頭代持等違法事宜,今天上午前往台北地檢署告發裴偉、陳泰銘、陳致遠、蘇永平、祝文宇、葉國一、陳進財等7人,涉嫌違反《洗錢防制法》、《稅捐稽徵法》、《刑法》第214條使公務員登載不實等罪。陳椒華手持告發狀指出,裴偉、陳泰銘、陳致遠、蘇永平、祝文宇、葉國一、陳進財等7人的犯罪事實跟證據,包含錄音檔、錄音譯文、NCC的委員會議記錄等均已整理好,會一起呈送給檢察官。陳椒華表示,陳耀祥身為NCC主委,發現鏡電視有人頭代持股東等犯罪違法行為,依法應告發移送,卻放水護航、怠忽職守,社會大眾對陳失望透頂。8月7日開完記者會當天,NCC仍然不調查不實切結及人頭股東代持股份的違法行為,竟以新聞稿表示:「目前已收到該公司全體股東的切結聲明」,完全是腐敗透頂。陳椒華指出,鏡電視人頭股東:祝文宇、蘇永平,還有陳泰銘、陳致遠、葉國一、陳進財4個人在2022年10月前後就已經賣掉鏡電視的持股,但他們卻多次向NCC提出不實的切結書、不實的回函等方式,向NCC表明他們仍然是鏡電視股東,已涉嫌觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實的罪嫌。另外,陳泰銘、陳致遠、葉國一和陳進財等4人透過裴偉的帳戶進行股權買賣,也已涉嫌觸犯《稅捐稽徵法》和《洗錢防制法》等罪嫌。陳椒華呼籲檢察官嚴辦此案,並表示曾有立法委員認為北檢故意擺爛,不敢查鏡電視案,期盼北檢實現公平正義,不能屈從上意及執政黨壓力,依法追究裴偉、陳泰銘、祝文宇等7人刑事責任,懲處不法。
立委赴北檢 告發鏡電視大股東涉偽造文書
國家通訊傳播委員會(NCC)6月通過鏡電視上架案,但以「附帶停止條件」要求鏡電視股東簽署「不得轉讓股份」切結書,立委陳椒華卻發現鏡電視大股東有轉售股權、人頭代持的狀況,她今(15)日上午到台北地檢署告發鏡電視大股東不實切結,涉犯刑法偽造文書罪。陳椒華今日上午至台北地方檢察署正式告發裴偉、陳泰銘、陳致遠、蘇永平、祝文宇、葉國一和陳進財等7人,涉嫌違反《洗錢防制法》、《稅捐稽徵法》和《刑法》第214條使公務員登載不實等罪。陳椒華表示,告發鏡電視這些人頭代持股東犯罪,本應是NCC主委陳耀祥該做的事情,公務員在職務上發現違法行為,依法就應告發移送,但在鏡電視一案,陳耀祥放水護航、怠忽職守,已讓社會大眾對於陳耀祥失望透頂。她強調,身為立法委員,發現有犯罪,在主管機關明顯擺爛,不會有任何該有的作為時,不能放任這些違法行徑繼續傷害我國的媒體環境,今天本著良心與初衷來向檢察官告發犯罪。陳椒華說,告發的犯罪事實,主要是自始就是人頭股東的祝文宇、蘇永平,還有陳泰銘、陳致遠、葉國一和陳進財這4個人,在2022年10月前後就已經賣掉鏡電視持股,但卻多次向NCC提出不實切結書、不實回函,向NCC表明仍然是鏡電視股東,這都已經涉嫌觸犯刑法第214條使公務員登載不實的罪嫌。陳椒華也說,陳泰銘、陳致遠、葉國一和陳進財,這4人透過裴偉帳戶進行股權買賣,也已經涉嫌觸犯稅捐稽徵法和洗錢防制法罪嫌。陳椒華也將包含錄音檔、錄音譯文、NCC的委員會議記錄等均已整理在內,今日一起呈送給檢察官。她說,NCC從頭到尾不敢查金流,就是心虛,就是瀆職,NCC不查就請檢調好好查清楚。此外,陳椒華也表示,台鋼集團是不是有大筆金流進入裴偉帳戶,再流入賣股的股東,也會請檢調徹查。陳椒華呼籲,檢察官嚴辦此案,並表示先前已有立委認為北檢故意擺爛,不敢查鏡電視案,今日提交這些事證,期盼北檢的檢察官要能夠實現公平正義,不能屈從於上意及執政黨的壓力,要能依法追究裴偉、陳泰銘和祝文宇等7人的刑事責任,懲處不法。
立委爆料鏡電視8大股東賣股不實切結 揚言告發
國家通訊傳播委員會(NCC)6月28日強行通過鏡電視上架案,但以「附帶停止條件」要求鏡電視股東簽署「不得轉讓股份」切結書,但立委陳椒華日前依據錄音檔爆料,指控鏡電視8大股東有轉售股權、人頭代持的狀況,陳椒華辦公室表示,將於明(15)日上午到台北地檢署告發鏡電視8大股東不實切結,涉犯《刑法》偽造文書罪。由於鏡電視大股東除前董事長裴偉外,還包括國巨陳泰銘、萬海集團陳致遠等商界「大咖」,引發關注。NCC於2022年1月19日許可鏡電視成立新聞台,要求股東在2027年6月底前不得將股權轉讓他人。但自鏡電視取得執照後,內部風波不斷,傳言多位大股東均已賣股。因此6月28日通過鏡電視上架與董監事變更案時,要求大股東切結不可賣股,作為附帶停止條件。8位鏡電視大股東包括前董事長裴偉、國巨集團董事長陳泰銘、穩懋董事長陳進財、甲山林董事長祝文宇、皇普建設董事長蘇永平、麗綺開發公司負責人朱劭華、萬海航運少東陳致遠以及英業達集團創辦人葉國一等人。陳椒華在7日舉行記者會,質問「NCC瀆職放水鏡電視變更申請,大股東也要非法切結扛刑責嗎?」指控鏡電視先前爆出執照取得、負責人變更等爭議,均顯示有政治黑手介入,鏡電視的前董監事都曾具名向NCC檢舉。陳椒華透露,依據她掌握新的錄音檔,可證明鏡電視8大股東自始就是人頭代持,買方的金流甚至透過裴偉流向陳泰銘、陳致遠、葉國一、陳進財,其中陳泰銘、陳致遠已數度承認賣股,並收到股款,陳泰銘親口對她說,「只要去查金流,一切清清楚楚」。陳椒華譏諷「NCC附款要求根本就是一場笑話」。對此,NCC否認陳椒華所言,強調「絕無此事」,並表示已收到8大股東切結書,董監變更程序完成。鏡電視也表示,所有股東皆恪遵NCC許可處分之附款,全體股東均為本人投資並無股權轉讓、借名或代持等情事。陳椒華辦公室今發出採訪通知,表示將在明天上午9時30分到北檢告發鏡電視大股東不實切結等犯罪行為,涉犯《刑法》使公務員登載不實等罪,請求檢察官追究股東刑事責任。
陳泰銘傳親認已賣鏡電視股權 立委陳椒華控人頭代持…批陳耀祥放水應下台
通傳會(NCC)6月28日強行通過鏡電視上架,後續要求鏡電視大股東簽署切結書,證明未將鏡電視股權轉讓。立委陳椒華今開記者會指控,鏡電視8大股東就是人頭代持,國巨集團董事長陳泰銘甚至向她坦言已賣出股權,陳痛斥NCC主委陳耀祥企圖用以附停止條件的行政處分來轉移自己放水的責任,若有股東簽署不實切結,她將親赴提告。NCC今年5月原本排審鏡電視上架有線電視86頻道與董監變更案,最終以董事長鄭優未出席審查會議為由,導致審查無疾而終,陳耀祥當時否認要「強行過關」,依法也必須審查,NCC後續以附款停止條件,許可董監事變更案,要求鏡電視8大股東簽署「不得轉讓股份」切結書,限期1個月內提交。鏡電視8大股東分別是鏡電視前董事長裴偉、國巨集團董事長陳泰銘、穩懋董事長陳進財、甲山林董事長祝文宇、皇普建設董事長蘇永平、麗綺開發公司負責人朱劭華、萬海航運少東陳致遠以及英業達集團創辦人葉國一。陳椒華指控,鏡電視今年3月爆發諸多執照取得、負責人變更等爭議,均顯示有政治黑手介入,違反NCC附款,陳泰銘、陳致遠等人支持的董事黃俊彥、陳宏守、郭蕙蘭及監察人王金山等人都具名向NCC檢舉,裴偉更與鏡電視牽連甚深,根本沒遵守附款要求。陳椒華指出,鏡電視8大股東自始就是人頭代持,更有人在去年9月出脫持股,像是祝文宇就有表示幫助財團媒體大亨張高祥代持股份,台鋼集團也以原價買下這些大老闆的股權,陳泰銘、陳致遠也親口承認,他們與葉國一、陳進財皆已賣股,收到股款。陳椒華說,無論這些代持股份的大股東們如何巧立名目地試圖遮掩,在契約上刻意設計延後股份交割時間,都無法掩飾賣股的事實,就如陳泰銘曾說的「只要去查金流,一切清清楚楚」,但是NCC卻在行政上放水不查,陳耀祥應該為此下台。陳椒華強調,她手中握有相關錄音檔,若鏡電視的代持大股東敢出具內容虛偽不實的切結書,她將親赴北檢告發使《公務員登載不實》等犯罪行為,追究刑事責任。
宏道、愛山林新竹18萬坪造鎮案 簽約美UL標章打造全球首座健康城
宏道、愛山林建設攜手於新竹香山推出的18萬坪造鎮案「宏道新竹帝寶」,今(21)日由愛山林董事長祝文宇與美國UL健康建築標章合作簽約,祝文宇表示,科技建築有很多,但科技城市為零,因為打造智慧城市要從基礎建設就做起,UL是全球級的標章,過去都是做單一建築的認證,這次的合作將打造全球首座健康智慧認證的城市。祝文宇表示,把科技放進生活是人類未來方向,科技在台灣做的還不錯,但是往往一個重劃區有很多建設公司,沒辦法在做基礎建設時就做規劃,只有重劃區是一家公司才能統一做整體開發。在科技重鎮新竹能有這塊素地,希望把科技放進來,因此拜託工研院一起參與,也請到UL團隊教我們怎麼落實,導入台灣科技大廠頂尖的研發技術,希望讓世界看見台灣,讓住在這裡的人生活更好。美國UL Solution健康建築標章為美國最具權威,也是世界上從事安全試驗和鑑定的大型民間機構,未來將在「新竹帝寶」光、水、音、空氣、建築衛生五大面向,做最全面的級別認證。愛山林建設執行長李俊平表示,「新竹帝寶」以智慧城市為開發定位,不同一般以單體建築為單位,而是以城市規格為範疇,在基礎建設導入環狀高速光纖骨幹佈建,不只硬體上做到智慧化,更在軟體設計量身定做,運用AI人工智慧大數據與OTA空中傳輸,實現更節能、更安全、更省錢、更便捷、更聰明,打造未來智能生活。李俊平進一步解釋,包括引進 LISA AI智慧大腦,肩負智能數據分析、系統監督,讓住戶可經由iPad,串連住民、社區以及公共環境等智能服務;在城市安全方面則引進iDrone無人機隊,建置安防巡邏路線,確保社區安全。社區建置智慧路燈、節能燈頭,可依照太陽軌道、氣候陽光、有無人車等動態調整路燈照明度,達到節能,並且結合魚眼環景影像系統,即時捕捉各區動態。愛山林建設總經理張境在表示,「新竹帝寶」推出83~150坪2層美式獨棟別墅,以及38~75坪新加坡式花園住宅,總戶數將近3000戶,提供自備5%、工程0付款方案,距離竹科僅8~10分鐘車程,比起竹北坐7望8的高房價,除了地利優勢,高綠覆率生活環境、緊鄰茄苳交流道,1分鐘直上國道3號,更導入5G智慧科技,讓追求高品質生活的竹科人,用超值的價格就能擁有更好的住宅環境。宏道、愛山林建設攜手於新竹香山推出的18萬坪造鎮案「宏道新竹帝寶」,預計需花上10年分期開發。(圖/林榮芳攝)對於下半年房市及愛山林建案銷售狀況,祝文宇表示,每個建案都賣得還不錯,像是三重「都廳大院」有捷運條件,總量非常大有400多億元,已賣到快7成,他強調房市還是看供需,新竹、雙北土地稀缺、有就業人口,像「新竹帝寶」價格是竹北的6折,有價值有競爭力必能獲得認同,工作機會不大的地方,房價自然撐不住,台灣跟著美國利率調升,主要是克制物價,但物價漲更兇,現在財富正在重分配,目前市場上剛性自住客及保值置產客2種客群,大家要買房都會選增值的地方、有競爭力的產品,有需求的地方不用擔心。
祝文宇「被迫銷售」新竹造鎮案金店面 還沒公開年銷70億300戶
今年329檔期,甲山林集團旗下愛山林建設合計將推出8案、總銷547億元,其中以新竹總銷200億元「新竹帝寶」案量最大,寶山鄉農會看準「新竹帝寶」18萬坪基地造鎮計劃,搶先購置新門市,今(16)日舉行簽約,愛山林董事長祝文宇笑稱,「是被迫銷售!」新竹寶山鄉因鄰近新竹科學園區,憑絕佳地理優勢,成為台積電竹科一、二擴建計畫落腳點,號稱「台灣貝爾實驗室」的研發中心將在今年第二季啟用,二奈米廠也已順利進行整地作業,就業機會帶動寶山人口數倍增。「新竹帝寶」18萬坪基地,低密度開發,規劃8座主題公園與中心商業區,未來有店舖、購物中心進駐,是開放式的街道。(圖/林榮芳攝)「新竹帝寶」距離竹科僅8分鐘車程,18萬坪造鎮計畫,開發完成後,總戶數將近3000戶,將帶來龐大車流與人潮,預估將能活絡農業經濟,促進農特產品的銷售,因此寶山鄉農會看好「新竹帝寶」地點想拓展門市。不過據了解,「新竹帝寶」店面祝文宇原打算不賣,經過前縣長邱鏡淳溝通,才讓寶山農會搶先買下3間店面250坪打造旗艦門市。對此,祝文宇開玩笑稱「被強迫賣的」,他說,因為「新竹帝寶」預估10年全區才能完工,因此也規畫10年免管理費,希望把環境維護好,讓房子有價值,同時也打算店面只租不售,等10年後價格漲後再賣,但寶山鄉農會古仁樺理事長來看完後,堅持一定要買,「我要對我客戶好,就應該賣給他,因為他不是來賺增值,是來做服務的。」祝文宇說,這裡是未來收入最高的一群,大家都想要進來買店面,但是他還是希望先出租為主。此交易價格實價尚未揭露,他也不願透露,只說,這裡以最高品質建材興建,房價僅賣40多萬,竹北已經賣70~80萬,平均地權條例實施後,買房重點要買會增值的房子,全台最會增值就在這,未來看得到增值空間。對於工程與銷售進度,他表示,目前建築執照拿到後在變更設計,18號將正式開工動土,下周變更執照好後正式銷售,醞釀一年多已售70億約300戶,還沒真正打廣告,都是來看了喜歡下訂。目前成交戶數大多總價約在2000萬元,若70坪不到4000萬元。祝文宇也說,這2年基地工程,不管公園、道路、管線都花很多錢,為了打造智慧城市,從整地就要做,才能把設備放進去,為此環境公共工程多花40億,未來將規劃9大區,有核心商業區、8座公園、監控中心、華德福小學、鄰街店面、溫泉會館,「我們不是蓋社區,而是蓋城市!」今年房市他以「僵持」形容,開發商面臨到物價、建材、人工漲,還有2025碳排放,擔心造價控制不良;消費端則很多人觀望平均地權條例讓房價跌。但他認為,供應量多的地方價格會下跌,供應量少的自然房價下不來、往上走,房子蓋好有人住,租金就好、房價就會高,中國很多爛尾樓都不在一線城市,都是在二、三線城市,因為沒人住,反觀新竹供應稀缺,沒有價格下跌的問題。
十大巨首觀房市1/「這家」建商去年推案成長4倍 十大建商重洗牌
在升息、打炒房「空軍」襲擊下,2022年房市看似「虎頭蛇尾」,但據591新建案調查,去年全台10大建商推案量達5826億元,不但較前年增加近2000億元,榜單也大洗牌,其中茂德、永信、惠宇交出年增3到4倍的成績單,一舉將麗寶、遠雄等知名建商擠出榜外,而擁有70多家子公司的寶佳機構,照例以打群架方式4度奪龍頭。根據591新建案統計全台推案市況,去年前10大推案建商中,寶佳、興富發、豐邑、國泰去年就在榜中,華固、永信、惠宇則是在新入榜建商,其餘為重返排行。而就新推案量年增幅度,以惠宇營建機構的406.3%奪冠。台中起家的惠宇,除了長期深耕台中北屯14期、機廠特區,近年也將觸手延伸到新竹,特別是東區、竹北兩大高價區推出不少高價案,成功以243億元案量於去年拿下第10。惠宇建設總經理王堅志向CTWANT記者表示,「因為案量剛好集中在2022年,又多是特別大案,才會導致成長率衝高。」像台中南區「惠宇國圖館」總銷約70億元,總戶數271戶,去年8月開賣,至今剩不到2成;同樣下半年開案的竹北「惠宇謙和2期」,每坪開價75萬元,現在也賣了6、7成,「惠宇有很多忠實粉絲,往往開案1、2個禮拜,都可以衝到6、7成銷售,3月馬上在台中十四期推出『惠宇覞山』,總銷至少30億元。」茂德建設則以推案量年增3332%,居成長第二高,總案量排名第三大。茂德去年新案多集中在新北三重、五股等地,指標案如三重「都廳大院」,總銷高達450億元,榮登全台單一總銷最高個案,去年榜上無名,今年一口氣衝進前十。茂德建設副總簡士亮向CTWANT記者透露,今年預計推案量有400~500億元,其中最大案為三重碧華國中案,總銷逾200億元,預計5月取得建照、下半年公開。對於今年房市,簡士亮認為,保守看待,但也還算樂觀,茂德在獵地上都以重劃區為主,但之後會轉趨保守,他也特別點出像是淡水、林口、青埔比較不會是主要獵地區域。他解釋,雖然這幾年青埔整體規模算漂亮,但地理環境只靠高鐵,周遭就業人口稍嫌不足,投資客比較多,茂德未來比較趨向三重、五股、新莊、板橋等地,機能、去化、來客都比較安全。高雄在地建商永信去年一口氣推出多個指標案,推案量265億元,較前一年的66億元,成長達301.5%,躍身為前十大榜上新秀,排名第9。這份榜單的另一名新秀「愛山林建設」,雖是建築新兵,但母公司為代銷老將「甲山林」。愛山林去年在新竹寶山更推出總銷300億元的代表作「新竹帝寶」,成功擠進第5名。「之前都在買地,現在愛山林土地有快7萬坪,去年開始將重心轉向推自建案,今年至少就有500~600億元釋出,其中光土城一個案子就200多億元,不過公開時間未定。」愛山林董事長祝文宇對CTWANT記者透露,土城案現在已經在興建,將視市場狀況決定推出時間點。愛山林董事長祝文宇看好雙北和新竹人口密集和供給不多的價格凹陷區,圖為指標案「新竹帝寶」。(圖/甲山林提供、CTWANT資料室)「蓋出來的房子要有人住,沒人住,房價就會降,現在很多中南部建商都在賣地,因為土地太多,供給量大的地方,未來比較困難,只能求個案表現。」因此祝文宇鎖定土地稀有的雙北和新竹,同時還要考量消費者負擔程度,「北市哪裡價格不到百萬,就是買點,台灣人口集中在北部,需求量決定房價漲跌,因此看準淡水、基隆等房價凹陷區、每坪3字頭的地方推案,未來還有增值空間。」排名第4的豐邑機構,則是少數年年穩定入榜的建商,近年除了積極開發桃竹,也不忘回防發跡地台中市,去年一口氣在北屯、西屯及南屯等蛋黃區釋出300多億量能,其中水湳特區「豐邑PARK ONE」,根據實價登錄,還創下台中歷史新高的三位數行情。向來獵地不手軟的興富發建設,近年出手幾乎都是重量級推案,雖去年僅7案登場,但其中卻有4案總銷超過百億元,前年就名列第2,即便去年榜單經歷一波洗牌,仍穩坐亞軍。而寶佳機構憑子公司「團體戰」輪番推案的優勢,去年以2129億元的案量,雄踞十大建商之首。根據591統計,寶佳機構子公司約有70餘家,分別以不同名字在各地區插旗推案,幾乎是有新建案的地方,就有寶佳的影子,去年指標案包括左營高鐵站周邊總銷逾百億的「世紀莊園」,新竹高鐵站所在的竹北市,也有「合新詠遇」、「寶佳奇磊」等案公開,「寶佳奇磊」開價甚至來到每坪75萬元。擁有70多家子公司的寶佳機構,則是以打群架策略,4度拿下龍頭寶座,圖為寶佳機構董事長林陳海。(圖/CTWANT資料室)房市專家何世昌分析寶佳經營策略,在留才方面,採取各立山頭、分而治之模式,讓有能力的人才成立、管理各子公司;在採購方面,採用大軍團作戰方案統一採購、控制成本;在推案策略方面,過去是走市場派路線,購地、推案、價格變動都是快、狠、準,市場不好敢降價,市場好則全面漲價,像前年8、9月,預售屋實價登錄實施後,寶佳董事長林陳海就決定調漲。不過他也提到,寶佳近年來確實有調整策略,第一,積極強化售後服務,讓屋主叫修更快速;第二,部份個案廚衛配置中高規格建材,與以往平民規格不同;第三,寶佳定價策略變得更大膽靈活,一改過去全平價策略,部份建案反而開出區域新高價,定價與市場脈動貼合得更緊密。何世昌也觀察,或許是因爛尾樓議題發酵,去年下半年以來,缺乏品牌、能見度建商的案子銷售明顯趨緩,預期今年銷售成績恐怕也不太好看,而且會面臨削價爭的壓力;但品牌力強的建商,銷售狀況依然穩定,而且售價調漲的機會偏高;而低首付的建案仍相當受歡迎,預料今年市場上低首付建案會大量增加。
房市大逃殺3/染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老:盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市,2022年下半年有感降溫,地產大老們對2023年的展望也轉趨保守,永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警,「哪裡漲最多,哪裡就跌最兇!」甲桂林廣告董事長張裕能則認為,2023年是自住客最好的入場時間點,「錯過這班車就不會回來了!」「2023年,房市推案量會減少,價會撐住,但供過於求的地方,有局部降價。」「受到總統大選影響,房市錯綜複雜,未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長,12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下,房市在下半年明顯萎縮,歲末年終,政府又再一記重拳,《平均地權條例》草案初審過關,更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓,確實會快速衝擊房市,預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計,過去4年,雙北漲幅約2成,桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告,過去房價漲幅較高的縣市,2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正(左)認為,過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多,但條件好、地點好的案子,在成本高漲下,沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」,右為聖得福建設執行長洪正雄。(圖/林榮芳攝)「政治的事,我們也沒辦法掌握,只能平常心看待!」創意家行銷董事長王明正表示,政策上路對市場一定有影響,但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期,大家都認為很慘,結果沒想到房市大好,「誰能保證?現在也沒辦法一刀切(好或壞)。」王明正也認為,這幾年漲越多的地方,一定回檔比較多,房市大好時,豬也會飛,條件不好的案子也跟著漲,「2023年開始,漲跌就因案而異,雖然普遍認為價格回檔,但地點條件好的案子,賣掉就沒了,建商一定惜售且照漲!」甲桂林廣告董事長張裕能認為,台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下,未來經濟發展將更加超越日韓,在此情況下房價不可能便宜,反倒要注意過度集中某一產業,拉大貧富差距,想買房的要趕快趁房市盤整進場。(圖/CTWANT資料室)「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢,建商要馬不賣,就是晚點再推出!」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋,現在的建築造價真的太高太高,有限的營造工人要蓋住宅,又要蓋商辦、廠房,資源被拉扯,讓造價居高不下,「以後房價絕對不可能便宜!2023年是自住客上車最好時機,錯過了,這班車就不會回來了!」他解釋,以台積電為首的高科技產業,讓台灣2022年的人均GDP超越日韓,在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」,國家經濟過度集中在某一產業,這樣的現象就出現在台灣,他認為台灣經濟會持續往前走,不只2022年超越日韓,未來更會慢慢拉開距離,這樣的條件下,未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間,雙北大概1年,雙北以外多是投資客倒貨,約要1年半,在這段時間內,是自住客最好的進場時機,找到適合的物件,該買就要買,甚至還可以議價一點,「現在門是開的,過了2023年後,新一波態勢又起來,到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的,他認為大可不必。
愛山林存7萬坪地轉建商 祝文宇:明年房市「這樣走」
愛山林今(9)日舉行法說會,董事長祝文宇表示,愛山林除了代銷外,現在已經多了建設開發和營造收入,目前已開始賺錢入帳,走向建設公司為主的方向。對於2023年房市,祝文宇認為,「量會減少,價會撐住,但供過於求的地方,明年有局部降價的隱憂。」祝文宇表示,愛山林過往營業項目以代銷為主,去年將股本增加1.65倍,主要是賺錢的項目開始動作了,這兩年增加營建和建設開發收入。過去愛山林沒有配股配息一直積蓄能量,每年營收都有10多億元,應該有很好配息條件,但都拿來儲存土地及負擔相關利息及費用,現在愛山林土地非常多快7萬坪,對公司能回饋的量也非常大,今年把股本從19億調到26億元,接下來還有增資計畫,加上更多營運資金,把手上土地更快變現利潤。愛山林去年合併營收55.21億元,刷新近8年最高,今年受到政府打房政策與央行升息影響,截至2022年第三季前,營業收入32億元,每股盈餘0.57元,每股淨值21.96元。祝文宇表示,今年有疫情、選舉、政府打房因素造成銷售上,去年銷售共700多億,今年預估600億元左右,「房價因為造價增加不斷提升,前陣子大家把房價升的較快,現在消費者僵持,量會少價會撐住。」目前愛山林線上銷售案量850億元,其中以北市南港「世界明珠」222億元為首,其次為新北淡水「海上皇宮」89億元、高雄鼓山「美術1號院」83億元。12月起新增個案北市高達341億元,以北市松山興富發復興北路145億元為首,另外還包括新北三重「都廳大院」450億元、新北「甲山林土城永寧案」150億元。對於明年市場降溫的疑慮,祝文宇回應,明年度市場會有些競爭,公司都選擇競爭力產品,開價太貴或品質不好都不會參與,手上目前個案都是會動的個案,有市場需求還是會增值。營建個案方面,目前線上預售案共246億元,案量最大為屏東「甲山林花園帝寶」及北市士林「圓山帝寶」分別是54及50億元。2023年預計公開銷售總銷247億元,目前房市成長動能主要來自首購的剛性需求,未來開發主力朝向雙北去域或以外精華區。祝文宇補充說明,明年自建案會非常多,但代銷案能當年認列,自建案代銷收入是要跟著完工認列。愛山林總經理張境在表示,自建案營收主要會在2年後入帳,預估每年自建案收入能帶進20~30億元,未來每年代銷營收約10~15億元。愛山林近年推案重壓基隆,祝文宇表示,高雄周邊、台南周邊3字頭,基隆也3字頭,「是要選擇1000萬人口的3字頭,還是200萬人口3字頭重要?」他也提到,台北周邊3字頭剩淡水,A7都要4字頭,基隆到北市只要15分鐘,讓很多年輕人圓夢,3字頭買30坪總價不超過1000萬,有需求價就不會跌,尤其大片社區跟自辦重劃一樣,環境會好,如果是小案,當然會比較困難。祝文宇表示,甲山林過去都是在不景氣大賣,景氣時反而看不到我,「城上城」、「湯泉」都是不景氣時大賣,「不景氣時誰還有在動就很清楚,我都幫客戶先挑過房子才賣給客戶。」他也強調,今年大家都說房市降溫,事實上因為兩岸問題和選舉,沒有人會看房子,現在選也選完了,才開始安定,很多案子才要蓄勢待發,「北北基供不應求,還會往上,但供過於求的地方,明年有局部降價的隱憂。」
房市爆多殺多1/兩大政治利空來搗亂 業者持續看壞下半年「量縮但仍價穩」
房價飆高引來政府打炒房、擬禁止轉售換約,今年房市出現「消風」態勢,「投資客狂倒貨,建商預售市場受衝擊,成交衰退3成以上」,「7月預售屋轉售量,較去年大增5成。」專家預測,「房市多殺多恐持續到年底!」上週美眾議長裴洛西訪台,惹怒中國軍演,台海局勢緊張升溫,加上年底選舉到來,2大政治因素干擾,CTWANT記者訪查,不少房產業者修正看法,「直接看壞下半年房市,等待2023年到來。」前年、去年連夜排隊買預售案的盛況在今年出現反轉,去年底內政部開始醞釀5大修法,推出《平均地權條例》修正草案,針對預售市場擬採取禁止轉售換約,消息一出,衝擊市場信心,投機客從今年初就開始猛倒貨,再加上本土疫情爆發、升息因素,接待中心來人、下單,明顯不如去年順暢。房市歷經2年大好時光,各地房價飆高,在政府打炒房、擬禁止轉售政策下,今年起風向轉變,市場陸續出現「消風」雜音,接待中心銷況明顯不如去年。示意圖。(圖/報系資料庫)根據永慶房屋統計預售實價登錄,去年9~12月與今年前4月相比,全台預售屋交易件數大減37.9%,總銷金額衰退31.6%,預售買氣出現明顯降溫。屋比房屋也統計售屋網上預售案的轉售數量,今年7月單月較去年12月全台增加4423件,增幅達53%。台北市不動產代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑粗估,在缺工缺料、營建成本上漲難控制的情況下,今年上半年桃園以北推案量降3成,成交量減少15~20%;桃園以南推案量降15%,成交量減少10%以內。高雄市不動產代銷公會理事長、景銳廣告總經理謝哲耀也坦言,今年的確新案交易量縮,不過因為兩年來平均房價漲幅都來到40~50%,基期低的區域漲幅甚至8成以上,「價格都那麼高,量縮是正常,如果還能秒殺,那才有鬼!」「預售市場銷售率大減,主要來自打房手段凌厲,嚇跑投資客,短線炒作收斂,同時投資客狂倒貨,市場產生多殺多現象。」房市趨勢專家李同榮表示,由於投資客進價低,大咖小賺就出,小咖不賠就售,因此與建商的推案產生排擠現象,預期多殺多現象會持續到年底。海悅國際總經理王俊傑表示,央行限制購地後必須在18個月內動工興建,所以造成一窩蜂搶工搶料的問題。(圖/黃耀徵、黃鵬杰攝)雖房市降溫是事實,但要論反轉向下,李同榮認為仍言之過早。雖下半年觀望的買盤會增加,交易量受影響,部分區域房價稍會鬆動,但土地、營建成本高,房價雖說上不去也下不來,全年整體房價表現呈現小漲隔局,房市暫時沒有反轉危機,預期房市餘溫的末升段尚可延續到2023年底甚至2024上半年。謝哲耀也說,兩岸局勢不明,讓建商延後推案的態勢更明確了,現在選擇現金為王的人可能會增加,不過了2~3個月後,會感受到因為通膨而現金縮水,後續反而產生出更大的置產力度。甲山林集團董事長祝文宇則有恃無恐地說,「投資客現在換一換(約)以後就沒有東西換,況且現在政府刻意壓物價,選後物價房價還會再漲,現在轉手的是傻蛋。」面對大陸禁止「天然砂」進口來台,祝文宇也不擔心,「禁砂是小事,缺工問題嚴重多了。」王俊傑無奈表示,央行限制購地後18個月內動工興建,所以造成搶工搶料,政府就是最大通膨推手,現在又推平均地權條例修法,每次選舉到了就拿產業祭旗,其實每個產業都有景氣循環,政府針對特定產業有太多限制,反而不公平。「現在缺工缺料、兩岸關係不好,政府又要選舉,利空消息不斷,房市怎麼可能好,大家還是去健身、運動,放輕鬆一下啦!」
建商推案、企業自用都搶進 「這裡」被看好為下個補漲區
各地土地價格飆漲,有「北台灣玄關」之稱的基隆在上波漲幅中受惠較小,交通與價格優勢下,吸引建商與自用型買方搶進插旗。統一集團旗下子公司斥資14億元推進物流事業的長期發展,愛山林建設今年上半年也以28億元獵地,基隆被看好成為下個補漲區域。為打造基隆市成為大台北首都圈唯一的海洋門戶城市,近幾年來中央與地方政府共同投入資源,推動多項重大建設,如基隆港力求轉型發展,除作為國際郵輪母港外,也將成為海運貨物的重要據點;還有基隆輕軌等軌道建設,將拉近基隆與台北的通勤距離,促使北北基桃生活共榮圈發展更趨完整。近5年基隆市大型不動產交易金額。(圖/世邦魏理仕提供)不過近年房價飆漲受到科技產業話題帶動,即便基隆有緊鄰雙北的優勢,卻沒有帶來太多漲幅。愛山林建設看好土地價格便宜、能創造首購市場產品,未來還有基隆捷運通車話題,今年上半年投入近28億元,購入安樂區與暖暖區大面積住宅區土地。愛山林建設董事長祝文宇也曾暗指,「橋科、楠梓3字頭,基隆也3字頭,一個總量大,一個土地稀缺,要選哪個?」不過基隆大型不動產投資過去以企業自用為主,根據世邦魏理仕研究部統計,2017年迄今,基隆市大型不動產投資額共計近86億元,其中56%為工業地產交易。2018、2019年主要為廠房交易,2020、2021年,疫情拉抬宅經濟,帶動宅配遞送服務業暢旺,也連帶讓業者紛紛搶進物流倉儲用地自用。像是統一集團旗下子公司統昶行銷,與大智通文化行銷,分別斥資新台幣6.4億元、7.6億元,買下位於暖暖區及安樂區的物流倉儲用地,以推進物流事業的長期發展。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出,基隆向來具有能快速連結大台北消費市場的優勢,可預期未來將吸引更多廠商進駐,形成物流產業聚落。像是近期基隆安樂區有一倉儲土地公開標售案,除了是難得的近萬坪倉儲區用地,也具備近基隆輕軌、距基隆港車程約15分鐘,並能快速連接國道一、三號高速公路等優勢。以土地有效利用觀點來看,倉儲區土地除可供倉儲物流業使用外,變更為產業專用區土地亦能帶動產業發展、提升土地價值。
荒地變蛋黃3/橋頭、楠梓房價搭火箭衝3字頭 高空熄火搖搖欲墜
台積電利空消息頻傳,股價持續破底,無獨有偶地,因台積電進駐而受惠的北高雄房市,在橋科、楠梓新開案價格紛紛飆上3字頭後,也進入盤整,推案轉趨保守。根據預售屋實價登錄資料統計,去年9~12月與今年前4月預售屋交易,高雄交易件數大減65.9%,總銷金額衰退63.7%,護國神山庇蔭房市神力消失,房市瞬間降溫,消費者也因疫情、升息等因素多採觀望。去年台積電效應帶動高雄房價踢破天花板,距離台積電預定地車程僅8分鐘的「國城友樂市」,目前每坪開價34~39萬元,業者拿車程15分鐘外的左營來比較,該案每坪還便宜了5~8萬元。鄰近仁武產業園區的造鎮案「三發首席大院」預計7月中開案,開價35~40萬元,現場銷售人員也拿左營比較,「左營新案都破5字頭了,車程10多分鐘,這裡只有3字頭。」不只新案房價如搭上火箭般,中古屋行情也是仰衝向上。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,半導體重鎮楠梓、橋頭中古屋交易2020年每坪僅15、16萬元,截至今年6月,楠梓房價已上漲38.5%,橋頭也有45%漲幅,最誇張的是仁武,漲幅超過5成以上,每坪來到25.7萬元。成交量方面,張旭嵐表示,買盤看好護國神山的就業商機,讓高大特區、土庫重劃區、海科大東側重劃區等新興區段的新案接力交屋,亦使楠梓6月買賣移轉棟數年增幅達68.7%。一名北部南下推案的業者以「發瘋式成長」形容高雄房價,「我到現在都沒看懂,老實說可怕,但買得人覺得ok、有未來發展性。」不過,今年碰上連續升息、股市跌、疫情大爆發,市況明顯不如去年。「國城友樂市」專案經理施佑霖告訴記者,3月開案時,每周有100~120組的來客,近期南部疫情嚴峻,每周僅剩20~30組客人。「35歲以上來人少很多,年輕人來看了喜歡沒用,首購買房大多還是需要家長幫忙,長輩躲避疫情不出門,也拉長了成交時間。」「國城友樂市」專案經理施佑霖表示,不少年輕首購族對於升息話題相當關注,也有因為升息後每個月須多支付1000~2000元而拉長猶豫時間。(圖/林榮芳攝)景氣修正,市場出現盤整態勢,向來跟著台積電推案的達麗建設董事長謝志長也觀察到,央行連續升息,讓民眾多思考購屋負擔能力,「疫情爆發至今,來客少了3~4成,成交也變慢,今年買氣沒有去年好。」「公司正常時一個禮拜成交20多億元,前2個月疫情影響,最差時僅周銷5、6億元。」不過甲山林董事長祝文宇反倒認為升息影響不大,「現在真正在買房子的是有錢人,不在乎幾千塊,物價上漲、錢幣貶值,接下來是為了保值的理財市場,不再是首購市場。」他同時也點名台積電進駐的橋頭、楠梓,土地太多、量太大,若未來產業帶進的工作量沒辦法把房子去化,很可能會出現泡沫化。據高雄市代銷公會數據統計,楠梓、橋頭、仁武3個區域2020至今推案超過32場,但籌備推案中的卻超過105場。甲山林董事長祝文宇日前點名桃園、台中、台南、高雄土地太多、量太大,包括台積電進駐的橋頭、楠梓,若未來產業帶進的工作量沒辦法把房子去化,很可能會出現泡沫化。(圖/林榮芳攝、報系資料庫)一位高雄在地民眾也說,房價開太高,虛胖沒人買,近來幾乎賣不動;缺工加上趕工,品質有疑慮;許多投資客等轉售,等不及就法拍,法拍屋仍是1字頭。儘管目前有行無市,謝志長仍認為下半年價格應該能維持住。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀也說,高雄買盤扎實,量會縮,但是價崩的機會不高,「高雄市場現在看得不再是單價,而是總價,總價越低賣得越好,幾乎都是2房先賣掉,3房繼續等。另外,缺工料漲問題嚴重,現在建商不會拿到地就推案,要考慮到有沒有工人、成本能不能估算,改採先建後售、放緩推案。」台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示,台積電帶動房價有領先反應狀況,但政府一系列打炒房動作,再加上今年房市面臨許多大環境挑戰,相對去年高基期,今年較趨緩,難有往上炒作的空間,雖然新案已站上3字頭,但已是今年的天花板,未來還會不會有上漲空間,得看台積電繼續帶動的效應及國內經濟、資金流動狀況。
台灣房價太貴?王浩宇點名「買不起的魯蛇」:到國外也買不到房
台灣房價近來屢破天花板,讓愛山林建設董事長祝文宇也跳出來直言:「外行訂打房政策,幫我們炒房耶!」不過前園市議員王浩宇有不同看法,直言「台灣高山、丘陵多」導致人口密集,房價要怎麼便宜?更怒指「在台灣買不起房子的魯蛇,在國外也買不起」。王浩宇在臉書發文表示,所謂房價高的現實就是「在台灣買不起房子的魯蛇,在國外也買不起,不要有不切實際的幻想」,並以親戚2006年在北加州學區用50萬美元(約新台幣1,490萬)購買、10萬美元(約新台幣298萬)裝修的房子,今年以130萬美元(約新台幣3,875萬)售出,等於這16年房價漲了70萬美元(約新台幣2,086萬)。(圖/翻攝自王浩宇臉書)王浩宇指出,美國房價漲得不只沒比台灣少,持有成本還比台灣高,「失業就只能賣房子,沒有好的工作就只能去住爛區,爛區是那種半夜出門走在路上隨時都會被搶劫、開槍的地方」。並批評新加坡的「組屋(公共房屋)」雖相對便宜,但價格跟台灣差不多,且空間狹窄、通勤時間長,「重點是要排隊很多年,還買不到所有權,犯罪或言論得罪政府就會被收回」。王浩宇也直言,台灣高山、丘陵多,高達90%人口住在2.9%的土地上,這種人口密度非常高的情況「房價要怎麼便宜?」並強調「政府已在努力」處理社會住宅、租屋、住宅補助的興建、政策擬定和施行。文章曝光後掀起網友兩極回應,有人支持王浩宇的說法,表示:「事實啊,破殼小雞一票都是住家裡的低薪魯蛇。」但也有網友指出「看那房價所得比,就知道台灣房價高得離譜啊,有問題的金融制度造成的,這可是政府替土地資本家開的路呢,這裡一堆人還可以護航成這樣,真的可悲,台灣社會真的欠大規模革命運動」、「我覺得拿加州比不太能代表真實的美國,加州的天氣跟產業本來就比其他州吸引人,它的開銷水平就比其他州高。很多人擠進來,也很多受不了搬離」。