基泰啟示錄4/大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周,這場因施工不慎引發的工安意外,受影響戶數多達197戶,其中25戶重災戶確定房子需重建,外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍,更對雙北都更市場產生擾動。專家認為,恐讓建商借鏡,未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用,將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談,一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情,相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建,未來買賣轉手價格不好,誰該負責?根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察,過去捷運局在開挖捷運大直站時,也有住戶抗議鄰損,後來也有獲得補償和地質改良;目前雖然市場急凍,但屋主也不急著出售,價格也未見鬆動,反而會因加速都更改建,長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家,因民俗月,物件至今銷售2個月,又碰到「基泰大直」工安意外,賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯,但他反而覺得危機是轉機,因為那一帶不管大樓還是公寓,屋齡都超過30、40年,而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案,平均成交單價130~150萬元,對比舊公寓每坪7字頭房價,「改建後由舊翻新、房價翻倍,是指日可待的預期心理,因此更會讓現在的交易量急凍,或許開價有因應市場狀況調降,但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直,都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知,要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為,再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人,同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說,現在所有與改建有關的住戶,人人自危,心驚膽顫,已發展到庸人自憂的離譜情況,週邊有改建案的人,也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心,但長期看,改建住戶對廠商的選擇會更慬慎,對都更整體市場是好事,但他也認為,日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說,過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償,但現在看來也不影響房價,他認為,反而會加速當地都更速度,帶動區域街廓翻新。(圖/CTWANT資料、黃威彬攝)鑫建築執行長許峻豪就說,疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增,導致營造廠人力上的缺乏,會依案子規模決定是否接案。例如,總樓地板面積未達1500坪以上的案子,很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案,小案子不只不容易施作,且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下,所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬,而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下,在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者,但有些小建商只能想辦法節約成本,就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事,一出事就易遇到資金周轉問題,這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察,無利益的合建案知名建商不做,雙北多靠小建商撐起都更市場,已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例,願求換得能順利圓滿重建的團隊進場,因為又要馬兒好,又要馬兒不吃草,兩樣都要贏,風險高。原物料漲翻天,民生必需品價格波動一般民眾最有感;營造成本的飆高,這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為,改建對地主來說不管在建築安全、生活品質,或是大家最在意的資產價值上,都能大大提升。畢竟,沒改建成,永遠都是老屋的價值而已,只會越來越舊;改建後,不管怎樣,單總價都比舊的好,而且還有電梯可以搭,有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄,導致施工困難,有規模的營造廠承攬意願低,且開發的成本也相對較高。(圖/黃鵬杰攝)
投資客愛花部2/打炒房第8波小建商盤售不玩了 遠雄開賣地第一槍
《平均地權條例》修法草案,10日在立法院重槌敲下三讀通過,這是近3年打炒房第8波出招,全台房市業者如臨大敵。「估計全台約有5成建商不玩了!」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言,後果將不堪。不只小建商盤售手中都更案,近期遠雄建設也開出賣地第一槍,調節土地庫存,市場一片看淡。「他們這些政治人物說話都騙人的,都是政治考量,我們(房地產業)是被拿來當敗選祭旗。」向來對於政策直言不諱、替業界發聲的賴正鎰,11日在鄉林集團年度記者會上不吐不快,對於《平均地權條例》,他每次見到立委都建言提醒將對建商衝擊甚鉅,「蔡其昌就我們台中的(立委),他都跟我說不會不會(過),結果那天大槌就是他敲的。」賴正鎰直言,《平均地權條例》修正對建商影響很傷很傷,更以「業界有史以來最重的打擊」來形容,即便房市盤整結束,也很難再修法回來,「因為沒有人敢提議把它修回來,這個沒有救了。」公會統計全台現有1.2萬家建設公司,條例通過讓經營環境更加惡劣,「估計將有5000家建商不玩了!」外界對於私法人採許可制將影響都更作業,內政部承諾申請案件將在7個工作天內完成審查,鄉林集團董事長賴正鎰就呼籲,「內政部一定要按照嘴巴講的去做,在7天之內完成審查。」(圖/林榮芳攝)過去從事都更整合和營造工程的泰昱資產董事長周泰維,在這波原物料大漲與缺工潮中,已先停掉手中營造事業,政府對產業設下重重關卡,讓小型建設公司生存越發困難,他仍咬牙苦撐。被問到會選擇退場?周泰維告訴CTWANT記者,「自己有投資的(都更)案子還是會做完,但不會再買都更案住戶賣出的,買都套住。之後會先靠手上商辦穩穩收租。」驗證賴正鎰所說的「不玩了!」周泰維說,大建商基本上不太會直接跳下來做整合,都是靠小公司整合後再賣給大建商,「但往往住戶期望值過高,再加上營造成本提高太多、銀行緊縮銀根非常難融資,未來都更是越來越困難!」事實上,去年就已出現不少小建商活不下去,將手中土地、都更整合案拿出來盤售。一名中型建商估算,去年大概就收到10~20件盤售案找上門,實際在市場上兜售的數量,難以估算。不只小建商賣地求生,大建商也調整經營策略。遠雄建設就開出第一槍,10日公告授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案的土地。一位不具名商仲業者觀察,好幾家大型建商都已在賣地,尤其土地存量多的,開始做庫存調整,市場剛性需求不是這麼強的地點,就先處理掉,但好地點還是會再進場。泰昱資產董事長周泰維表示,現在銀行非常不好融資,只好放緩都更整合速度,未來不會再接手住戶出售的房子。(圖/CTWANT資料照)鑫建築執行長許峻豪就說,近年來諸多關於房地產的法案是來的又快又亂,不知道是為了選票而打房?還是為了整頓市場才打房?全台不耐震的老舊公寓華廈很多,政府雖說鼓勵加速改建,同時又像在扯後腿,讓建築業摸不著頭緒,「你可以打壓、汰除或是限制無良建商或財團,但不是整個連根拔除建築產業。」許峻豪對於實施者購屋插旗都更街廓,需提出申請書劃定整合範圍以取得私法人購屋許可,擔憂回到過去建商卡位先搶先贏的狀況,變成萬年實施者,反而導致都市更新效率降低,還有許多執行細節都有諸多疑問,不過最令整合建商困擾的,還是融資額度下降。對於市場擔憂建商將走向大者恆大、小的死一片,花敬群12日回應,不一定是大者恆大,是財務健全者恆健全,不健全的要大也大不起來。不過他也坦言,確實接獲業者反映融資動用、開工時間太短等問題。內政部也於18日召開跨部會,找中小型建商辦理座談,不過不少公協會代表皆反映未收到邀請,質疑閉門會議的客觀性。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全就怨,政策形成過程缺乏與業界對談,在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行。另一位公會代表也無奈表示,現在三讀過了,剩子法時才說要找業界對談,「大路設下路障,只用個旁邊小路給輪椅走,又怎麼能走出康莊大道,現在座談都沒有意義了!」
圍堵爛尾樓1/樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈,宣告停工,為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查,這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉,記者獨家取得第一手資訊,該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建,背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家,103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元,規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓,2021年開案沒多久便完銷,打著大基地、指標案名號,成交單價每坪約在36~40萬元,算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障,反而原有1億元的信託帳戶,最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後,引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露,沅臻建設的不動產開發信託,向寶嘉租賃貸款數億元,金額遠大於消費者信託的1億元;一名建商試算,現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積,約1、2層樓,且該案又已完銷,對其他建商來說,完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下,曾一度傳言麗寶建設有意接手,不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建,不過據了解,此「寶嘉」與「寶佳建設」無關,反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時,打出秀泰影城生活圈,開價4字頭,高出區域行情,仍在短短一個月的時間預約就破百組,當時熱銷盛況,在建商跳票後顯得格外諷刺。(圖/翻攝自凱旋大苑臉書)經CTWANT追查,寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業,經查公司登記,資本額3.2億元,負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃,業者透露,有進行續建會議,目前還未正式定案,要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉(2376)董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山,董事名單還有大富投資負責人游象建,推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長,同時也是寶嘉聯合(寶獅汽車台灣總代理)的創辦人。1986年以主機板的生產起家,技嘉歷經30餘年成長,目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解,寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測,以目前剩有的價金來看,新建商要續建,可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓,劇情神反轉,變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建,已是最圓滿的結局,想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事,鑫建築執行長許峻豪分析,據了解買方目前繳了總價款約10%,大概100萬左右,推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低,「很多建商都會被代銷洗腦,自備款2成,甚至1成,這樣比較好賣;殊不知,沒有經驗的建商相信以後,就發現預收款根本不夠支付營建費用,自有資金流又沒拿捏好,導致原物料上漲時,臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示,之前因營造成本漲不停,很多小建商與地主的合建案,因為分配條件已談定,導致建商騎虎難下,遲遲不敢動工,若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。(圖/東龍不動產提供)房市趨勢專家李同榮呼籲,建商不應有先售先贏的思維,應視市場需求而謹慎推案,才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌,他建議,選擇信譽良好的優質建商外,產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈,進可攻退可守,或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域,都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒,在國內預售、履約制度不完善下,消費者選擇購買預售屋,一定都具有風險,除了盡量選擇新成屋及品牌建商外,買預售屋也可挑選代銷來過濾建商,雖然建商出事,代銷沒有義務擔責,但是「從過去經驗看,品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作,至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧!」
圍堵爛尾樓3/低自備款建商周轉風險高 常見信託「這情況」錢領光光
行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令,被建商吐嘈都是「現在進行式」,然而,為何看似都有管制,現在建商盤售、跑路仍時有耳聞?CTWANT找到建商帶大家了解建案的金流控管,「其實,消費者保障的最後一道防火牆,還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例,假設建融可貸6億元,建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷,預收款達10億元,興建過程中,建商完全不動用到自有資金,靠預收款就能支付營建費用;如果銷售預收款達4億元,建商只剩下建融利息的部分要準備;如果預售狀況不好或是採低自備款,預收款只有2億元,代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用,過程中若碰到營建成本增加或超過預算,建商還要再自掏腰包,一旦自有資金沒有掌控到位,就可能周轉不靈。目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程,購屋人將工程款匯到信託帳戶,銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度,工程確實做到哪,錢就請到哪,但請款也是銀行直接撥款給營造廠,建商不會經手,「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事,那時候才是真正有收益,這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。不少專家學者都提出警訊,除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外,中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。(圖/台中市政府地政局提供)其中,不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方,但可能因前期支出都可由專戶中支出,像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費,掌控不當即可能造成後期工程款不足,建商跑路後,除了會面臨專戶資金短少的困境,還有債權人順位的問題,不一定能拿回付出款項。除了上述2種預售屋履約保證機制外,還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」,預售案從上述5項中擇一辦理即可。東龍不動產董事長王棟隆解釋,「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶,款項是直接匯到建商帳戶,建商若倒閉,則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任;「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶,直到完工交屋,建商才能請款,萬一建商倒閉,款項100%可退還消費者。「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益,但對建商而言,不符合經濟效益,因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說,因為這等同建商須自籌更多營建成本,尤其目前銀行收緊銀根,幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項,可請款的名目較多,仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。(圖/業者提供)上有政策,下有對策,建商以營利為導向,並無不法,重點在於有能力制定政策的政府,如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議:1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則,預售為例外,例如只有都市更新案,及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。孫振義認為,現行預售、履約制度仍有漏洞,尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小(新)建設開發團隊,面對市場變數仍有不足以因應的疑慮,在現今市場變動風險下,政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步,提出更完整的履約保障機制,才能真正保障消費者權益。
住宅牛肉辨真假1/雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月,電視辯論會上各候選人的政見百花齊放,其中雙北30年以上的老屋近133萬戶,使得都更及危老改建議題,成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見,包括「預審制」、「中繼宅」,以及承諾「1坪換1坪」等,詢問專家、業者及學者,帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣,震出全台老屋危機隱憂,尤其首都市長候選人之戰,國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人,不約而同表示,「上任後首要執行的政策就是都更!」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」,擴大住都中心,設立都更專案小組,建立完善「預審制」,以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶,主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低,另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅,專案方式檢討基準容積率,提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策,提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」,為安置都更中的住戶,另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策,挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶,918台東強震重創東台灣後,候選人都紛紛提出都更政見。(圖/民眾提供)針對以上5名未來市長政見,CTWANT記者以「候選人A~E」代號,採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者,被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛,沒有方法,只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪,還是主建物坪換主建物坪,都講不清楚」「每個地方容積率不同,分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說,「非所有都更案均可達成,面對都更成本持續飆漲更添難度,且往往造成地主過大期待,導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意,但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋,依目前容積標準及高營建成本,新北市大概只有容積300%的板橋市中心,或房價每坪60萬元以上的地區,4樓以下的老屋改建,才有可能達到「室內1坪換1坪」;就北市來說,房價雖較高,主要容積大多225%,4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%,也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中,林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。(圖/黃耀徵攝)就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」,同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積,「防災都更當然勢在必行,但是1.5倍的容積上限,相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說,喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了,若能做到1坪換1坪,基本上不用政府擔心,自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代,要視個案情況調整政府協助力道與措施,例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為,目前都更危老改建速度緩慢,最大問題就是分不回原坪數,尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒,「台灣營建技術建築高度不是問題,最有效的方式是提高容積,才有足夠本錢支付營造費用,同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示,調整基準容積,基本上是都市計畫委員會通過就可以,但具體而言,也不是市政府自己調整,而是說服「市都委會」通過變更,或者立專法(例如:自治條例)通過議會,方可增加獎勵容積。匿名公務員就說,「調整基準容積是屬大事,往往屢遭專家學者批評及監察院糾正,不得不慎。」近年原物料飆漲,使得都更案整合越來越困難,專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵,讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標,「(講這話)一定不了解都更為什麼這麼難核定,主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說,都更關鍵在整合共識,有賴住戶參與意願,時間不可控難預測,數量無法用喊的,以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」,陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」,讓業者相當有感,因為從送都市計畫到定案動工,都更流程少則3年多則5年以上,預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業,可加快時程;加上正副首長親自督導,有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事,「但危老推動師素質跟能力都太差了,沒有建商或開發商專業,要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為,不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口,有些是年紀大的老人家,要搬出去找房子租,對他們來說很麻煩,中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過,對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福,業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望,如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」,獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意,公權力才能介入,「這是民國88年訂的,早該檢討」「降低門檻確實有必要,否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低,最好是8成以上」除此之外,「政府也要有魄力執行(待拆)」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處,之後若仍不能取得共識,公部門可以進行強拆,這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老,講求的是時間跟效率,都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說,台灣超過30年以上老舊建築太多,已不符合921地震後的耐震規範,加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生,所以任何形式的改建,都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
都更拖字訣1/營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚
近來地震頻頻,搖出老屋改建商機,不過,CTWANT記者調查,原物料飆漲,開工即虧本,不少都更案的營建業者「以拖待變」,拖不過的就全案轉手,「以往一年頂多1至2件同業盤案,今年大概有10來件,甚至20件」,「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』,明年倒閉潮恐怕更嚴重!」每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首,「政府限制所有建案在購地後18個月內動工,造成大家搶工搶料,才讓營建成本居高不下。」王俊傑直指,這波原物料漲價,影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差,受害最深。據內政部統計顯示,台北市是危老重建申請最熱絡的區域,歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一,就連失效件數35件也為全國之首。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,近年造價飆高,整合者一方面有造價增加的壓力,一方面又要擔心未來連發包都成問題,參與改建的地主也不願降低分回比例,建商面對無利可圖的狀況,可能是導致危老案已申請核准,卻未在時效內開工,讓重建計畫逾期失效的主因。「2、3年前,雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建,紛紛轉型建設公司,當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉,「這兩年已漲到35萬元,尤其雙北市人口密集,施工時間跟動線等限制較多,無形增加不少成本。」雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為,現在案源越來越少下,即便明年盤售「爆」,大部分都會有大型或在地建商願意接手,應還不至於淪落到出現爛尾樓。(圖/CTWANT資料室)老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難,「整合中的可能因為營造成本大幅變動,地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建,造成合作破局;銷售中的案子,若將成本完全反映在房價就會賣不動,不漲價又可能虧本,很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上,正開會討論手上改建案房價該如何調整。據主計總處統計營造工程物價指數(CCI),2019年6月到今年6月,短短3年CCI從108.41飆漲到132.7,漲幅高達22.4%。胡偉良以2021年為分水嶺,之前開工多出的成本,多由營造廠和建商一起承擔;但2021年後的案子,若建商不全權承擔上漲成本,營造廠就不會承攬,小建商甚至根本找不到營造廠。尤其今年市況走下坡,開始出現賣不動,經營更是雪上加霜,為解決一拖拉庫難題,最好的方式就是「以拖待變」,拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露,今年盤售案數量是往年的十倍多,約10來件到20件。「現在很多案子在盤售,找我們接開發或營造,我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說,都更越來越困難,營造成本提高太多,台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業,不過已停3年,「原物料上漲、工人不好找,很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說,「(都更案)應該還不會盤出去,可能會找同行合作。」近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」,建商因週轉不靈倒閉,至今土地遭銀行拍賣,消費者及地主共30人全數血本無歸。(圖/李蕙璇攝、讀者提供)欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享,他的客戶不幸碰到建商盤售,原本客變的內容沒有依約完成,第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固,但是客變的部分還是要求客戶需另外支付款項,等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用,所幸金額在2萬以內,算是不幸中的大幸。不過胡偉良也示警,小建商在和地主談改建時,為了爭取出線,談的條件通常不好,盤售時又想賺一手,結果根本沒人想接,「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉!」地震搖出民眾對老屋的危機意識,但想順利改建,在原物料漲價未平緩前,恐怕是現實狀況不允許!
都更拖字訣2/地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下,全台都更危老合建案的建商與地主,正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者,「現況是很多都更危老案核准後不拿建照,拿了建照不開工,開工後慢慢做,真正核准到開工不到5成,尤其是雙北市。」「3年前談的都更案,原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築,估算造價是18~20萬/坪,現在發包可能要來到28~30萬/坪,成本漲了40~45%,但是售價漲的有限,且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆,原本打算讓利給地主,因此給地主的分配條件高,但碰上原物料漲價,反而成了絆腳石,「那案子現在的成本完全沒辦法做!」該建案位於新北市精華地段,近捷運站的商業區,建商規模不算小,他無奈表示,目前只能重談條件,但地主抗性很高,再來就是更改設計規劃,從成本較高的SC變SRC,並將樓層壓低,成本才能降低,再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少,營建成本上漲,讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭,一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋,一般來說業者因應成本變動有3種狀況,以營建成本由14萬/坪上漲到21萬/坪,即每坪上漲7萬/坪為例:1、若建商自行購地興建,此時調高售價7萬/坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案,在營建成本上漲前,已談定分配比例為60(原地主):40(建商),上漲的營造成本須由建商全部吸收,包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪,因此建商的成本負擔增加17.5萬/坪(7*2.5)。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元,將導致喪失市場競爭力,該案肯定賣不動,因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後,房價仍維持原本市場行情,建商須增加分配比例才能維持原本的利潤:假設售價爲70萬/坪,分配比例為60:40,營建成本調升7萬/坪後,建商成本負擔增加為17.5萬/坪,此時建商應增加分回17.5/70=0.25,即雙方分配比例調整為1.25(1.5-0.25):1.25(1+0.25)=50:50胡偉良坦言,重新協調到再度達成共識往往曠日廢時,若是地主堅持原分回條件,建商也不可能願意賠本硬蓋,目前業界多是把合約放到到期無效後,再重啟評估談條件;已簽約無退路的,只能等原物料降價的時機點,「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示,營建成本上漲,建商會努力和原地主協商,希望調整分配比例,但若不成功,可能不履約、以拖待變,已施工的則有可能演變成爛尾樓。(圖/報系資料庫、CTWANT資料室)住展雜誌研發長何世昌就表示,整合到尾聲或已完成的都更案,建商已無法要求地主提高共同負擔,只能將增加的成本轉嫁至售價,或自行吸收;但若是整合初期的都更案,由於建商對於造價高漲重啟條件談判,地主因分回坪數縮水,參與都更意願下滑,使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法,通常會明確的告知目前營建困難,如果大部分地主都有很強烈的改建意願,仍希望公司做服務,同時也能體會營建成本上漲的問題,大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然,有些案子地主不願意退讓,此時許峻豪或許會評估退場,同時告知地主們可以再找其他建商來評估,「通常地主在評估幾家建商條件後,仍會回頭,因為他們才會意識到我們的困難點是真的,而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約,正等待都更的北市地主戶胡先生也分享,他們的建商是願意按照原本的合約分配走,沒有要求再調整比例,但他也擔心,羊毛出在羊身上,也許會在其他地方節省成本,「所以就看建商的良心了!」工料雙漲,合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本,卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上,但房價過高又會脫離行情滯銷,相當兩難。(圖/鑫建築提供)
亞洲發燒星/徐玄振變身惡女踩著男人往上爬 心中的「愛情喜劇女王」是她
韓國演技派女星徐玄振素有「愛情喜劇女王」的稱號,不過她近日受訪,謙虛表示自己只能擠進前10名,心中的TOP3另有人選。此次她展現有別以往的惡女形象,在新戲《為何是吳秀才?》變身心狠手辣的名律師,強大氣場令觀眾直呼「超霸氣」。首次演出法律劇,徐玄振遺憾地說因為疫情的關係,無法親自到庭旁聽,好在他們有去真的律師事務所進行拍攝,可以現場和律師會面交流。她飾演的「吳秀才」個性強悍,為了成功踩著男人往上爬,是個沒有善惡之分的人物,而這也是她接演的原因,徐玄振表示韓國電視劇的主角通常都是好人,不過人會隨著環境變化,有時候明知不對,卻仍做出不好的選擇,「吳秀才」就是如此,而這也是這個角色有趣的地方。黃寅燁外表高冷,但其實個性溫和,令徐玄振感到很意外。(圖/friDay影音提供)徐玄振將與小6歲的黃寅燁上演師生戀,雖然她在記者會上笑稱黃寅燁「沒有想像中年輕」,但也訝異黃寅燁的高顏值,「只看寅燁的外表會覺得高冷,但他其實非常溫和,所以感到很意外。」她自曝工作時,經常拍著拍著就忍不住脫口稱讚黃寅燁長得很好看。被問到印象深刻的場面,徐玄振透露是吳秀才回歸原本任職的「TK律師事務所」,那場戲原本沒有握手的安排,但飾演TK律師事務所會長的老戲骨許峻豪提議增加這個動作。徐玄振回憶道,為了表現許峻豪想要吞噬一切的感覺,他在握手之後起身站了起來,雖然許峻豪原本就身型高大,但徐玄振想更加突顯畫面傳達的意思,於是故意脫掉鞋子進行拍攝。與老戲骨許峻豪對戲的場面,令徐玄振留下深刻印象。(圖/friDay影音提供)被冠上「浪漫喜劇女王」一詞,令徐玄振很不好意思,直呼韓國有很多擅長愛情喜劇的女演員,「我演出的愛情喜劇只有《又是吳海英》和《愛上變身情人》,是因為有很多人看了《又是吳海英》才會這樣以為。」若是有「韓國浪漫喜劇女王」排行榜,她有信心能夠擠進前10名,不過孔曉振、鄭裕美和以《社內相親》大受歡迎的金世正,才是她心中的前三名。徐玄振心中的「愛情喜劇女王」是孔曉振(左起)、鄭裕美和金世正。(圖/翻攝自網路)
徐玄振黑化上演虐心師生戀 見小6歲黃寅燁「沒有想像中年輕」
愛情劇女王徐玄振搭擋小6歲的黃寅燁上演虐心姊弟師生戀,徐玄振打趣地說,原本還在擔心自己看起來比黃寅燁老太多的話就糟了,但實際見到黃寅燁後覺得「還好他沒有我想像中的年輕」,戲裡高冷戲外活潑的反應完全判若兩人。徐玄振在《為何是吳秀才?》中展現黑化演技,高冷惡女的形象令粉絲驚艷不已。被問到為何會演這部作品,徐玄振表示「吳秀才」與過往的角色不同,是個沒有善惡之分的人物,想嘗試看看不同調性的演出。她透露這次除了表演方式有所不同,外型上也聽從導演建議,以合身的套裝為主,唇色和眼線上也做了些改變,力求呈現出「要上戰場」般的女性樣貌。裴仁赫(左起)、黃寅燁、徐玄振和許峻豪出席新戲記者會。(圖/friDay影音提供)在青春漫改劇《女神降臨》中飾演「韓書竣」而爆紅的黃寅燁,這次在《為何是吳秀才?》首度擔任男主角,他表示原本就覺得徐玄振很美,希望總有一天能和她一起演戲,但第一次拍攝時緊張到連要看著對方的眼睛都很難,不過也由於徐玄振一上戲就能秒變身為高冷的「吳秀才」,在拍攝空擋時還會溫暖的照顧自己,因此覺得和徐演戲時很幸福,可以一邊學習一邊工作。本劇的男配角,同時也是近期「大勢男二」之一的裴仁爀,則透露這次為了呈現出角色生活不虞匱乏的感覺進行了增重,沒想到「原來增重也不容易」所以最後只胖了8公斤,更慘的是「在畫面上還看不太出來」讓他大嘆好遺憾,這種奢侈的煩惱真是羨煞眾人。F《為何是吳秀才?》由《浪漫醫生金師傅》朴秀真導演執導,描述因為錯誤的選擇而變得心狠手辣的明星女律師,在一起意外事件後被迫轉任大學法學院兼任教授,遇到一位曾經蒙冤入獄卻真心守護自己的男學生後,進而修正人生並開啟令人心痛又心動的姐弟師生戀故事。friDay影音6月3日起每週五、六與韓國同天更新。
金賽綸酒駕撞上變電箱 波及新戲恐丟工作
童星出身的女演員金賽綸酒駕撞上建物,據韓媒報導,金賽綸今天上午韓國時間8點左右,在首爾江南區清潭洞開車時撞上路樹、護欄,也有目擊者爆料路邊變電箱被她撞爛,事後附近紅綠燈無法運作,交通大亂。多位民眾目擊金賽綸肇事,韓國警方接到6、7通報案電話,到場後本想進行酒測,但金賽綸要求驗血,因此將她送往醫院。警方表示待血液酒精濃度資料出來後,將再進行調查。稍早經紀公司發出回應:「檢查結果將在2周後出來,金賽綸今後將誠實地接受警方調查。」金賽綸酒駕撞上路邊建物,附近交通因此大亂。(圖/翻攝mydaily)金賽綸9歲以電影《等待回家的日子》出道,10歲與元斌共演《大叔》而聞名,和同為童星起家的金所炫、金裕貞並稱「三金」。金賽綸今年有2部電視作品,包括和禹棹奐、李相二、朴誠雄和許峻豪合作的《獵犬們》,以及SBS戲劇《Trolly》,據悉《獵犬們》已經開拍,而《Trolly》劇組在得知金賽綸酒駕事件後,正在慎重討論中。
打炒房對策3/政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房,房地產業者大多噤聲不敢多言,生怕受到波及,不過根據CTWANT記者採訪整理,支持與反對的幾乎是各半,其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大,而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降,恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確,對抑制短期炒作有影響,未來以自住、長期置產為主流,在一連串政策實施後,預期改變市場對房價上漲的預期,房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,低利及資金潮挹注,七都近一年房價漲勢明顯,除新北外漲幅均超過1成,政府打炒房下重手,預期房價漲勢將趨緩,2022房市呈「量平價緩漲」格局。(圖/林榮芳攝)對於禁止預售屋轉讓,不斷有人提出是否違憲,具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示,就手段上確實可以遏止買空賣空行為,但要把除外條款建立周全,例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾,當初買屋的需求消失了,若無法自由處分財產,某種程度也是侵害人權的作為,建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到,北部這幾年少有純投資,都是置產客,中南部預售換約的純投資客多,影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示,他們賣的客層以自住、置產為主,和打炒房的客層不同,政府打房絲毫不受影響。不過,另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨,「不能硬要說做股票才是投資,買房子就叫炒作,所有投資都可以示警,但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了,要不要禁止汽車買賣換約?東西貴到沒人買,價格自然就下來了。」他建議,「如有人換約沒申報所得,發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出,各地政府看到房市熱,不斷拿出公有土地標售,導致土地價格翻揚,「到底是誰帶頭炒房?」再者,企業與建商都在搶工、搶料,導致物價指數與建材原物料飆漲,「政府打房失靈,是搞錯方向,應從控制物價,制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外,還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在(左)、漢皇集團副董事長孫鼎翔(右)。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)鑫建築執行長許峻豪也怨,打炒房政策應該是要真正的維護居住正義,而不是想到甚麼就做甚麼,這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元,成本只會反映在房價上,希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客,北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示,打炒房是好事,但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間,現在還得面對工料雙漲的壓力,不像大型建商有很多融資管道,目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示,北部房地價高,中小型建商是都更危老重要的推手,雖購地貸款最高成數都更案不在限制內,但若是在都更啟動前購地或一般買地上,也會墊高進場門檻。「照這樣下去,未來不只是大者恆大,小的甚至將淘汰出局,市場被大建商壟斷,房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人,現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區,尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域,將來房價下修必定跌的一蹋糊塗,未來下場就只有套牢跟賠本。
《薄荷糖》老搭檔薛耿求、文素利封青龍獎影帝影后 李帝勳頒獎兼表白:想和具教煥合作
第42屆青龍電影獎26日晚間於首爾永登浦區KBS大廳舉行,《逃出摩加迪休》囊括最佳作品、最佳導演、最佳男配角、最高觀影人次獎、最佳美術5座獎項等重要獎項,與《茲山魚譜》並列大贏家。本屆影帝影后為《茲山魚譜》薛耿求、《我的不完美家人》文素利,兩人正巧也是21年前電影《薄荷糖》的男女主角。薛耿求特別感謝搭檔卞耀漢以及導演李濬益,此外也不忘謝謝老婆宋玧妸的支持。而影后文素利上台後率先感謝飾演姊妹的金善映和張尹珠,同時示愛導演老公張俊煥。 最佳男女配角得主為《逃出摩加迪休》許峻豪以及《我的不完美家人》金善映。 (圖/翻攝KBS2)最佳男女配角得主則是《逃出摩加迪休》許峻豪以及《我的不完美家人》金善映,57歲的許峻豪發表感言:「這是非常危險的作品,但沒有任何人受傷,順利地完成拍攝,是夢寐以求的現場。」金善映曾在《愛的迫降》演出北韓人民班長,台灣觀眾對她並不迫生,她上台時激動落淚,表示《我的不完美家人》是一部小成本電影,光是提名五項就已感到非常光榮。人氣獎得主為具教煥、宋仲基、全余贇以及林允儿,具教煥獲知得獎相當開心,和金倫奭、趙寅成和許峻豪擊掌慶祝,而稍早也發生一件和他有關的小插曲,李帝勳在頒發最佳新人導演時,趁機在台上表白:「具教煥演員,一定要合作演戲。」邊講還邊比愛心,具教煥又驚又喜,也回比愛心,讓觀眾直呼兩人超可愛。宋仲基則表示雖然《勝利號》沒能在電影院上映感到很遺憾,「但獲得這麼大的獎,讓我鼓勇氣,謝謝。」 李帝勳在頒發最佳新導演時,趁機在台上表白:「具教煥演員,一定要合作演戲。」。 (圖/翻攝KBS2)※第42屆青龍獎主要獎項得獎名單最佳作品:《逃出摩加迪休》《我死去的那天》《綁架影帝黃晸珉》《茲山魚譜》《勝利號》最佳導演:柳承完《逃出摩加迪休》朴勳正《暗夜天堂》李承元《我的不完美家人》李濬益《茲山魚譜》趙成熙《勝利號》最佳男主角:薛耿求《茲山魚譜》金倫奭《逃出摩加迪休》卞約漢《茲山魚譜》宋仲基《勝利號》趙寅成《逃出摩加迪休》最佳女主角:文素利《我的不完美家人》金憓秀《我死去的那天》林潤娥《奇跡》全余贇《暗夜天堂》全鍾瑞《聲命線索》最佳男配角:許峻豪《逃出摩加迪休》具教煥《逃出摩加迪休》李光洙《天坑》李星旻《奇蹟:給總統的一封信》陳善奎《勝利號》最佳女配角:金善映《我的不完美家人》李秀敬《奇蹟:給總統的一封信》李伊《聲命線索》李姃垠《我死去的那天》張尹珠《我的不完美家人》最佳男子新人:鄭在光《Not Out》金在範《綁架影帝黃晸珉》南多凜《天坑》劉慶秀《綁架影帝黃晸珉》河俊《宴會日》最佳女子新人:孔升妍《獨自生活的人們》盧正義《我死去的那天》方敏雅《最佳的生活》李瑜美《那些大人們不懂的事》鄭秀晶《我孕故我在》最佳新人導演:朴芝婉《我死去的那天》金昌柱《極速引爆》李雨靜《最佳的生活》李重賢《聲命線索》畢鑑盛《綁架影帝黃晸珉》劇本獎:《茲山魚譜》《奇蹟:給總統的一封信》《我死去的那天》《逃出摩加迪休》《我的不完美家人》最高觀影人次獎:《逃出摩加迪休》清淨園人氣獎:具教煥、宋仲基、全余贇、林允儿
台塑房事賺百億3/政府送容獎反成都更阻礙?建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折,一再延宕,從整合釘子戶、送件卡關,今年 11月又因「都更條例」新法重新送件,最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪,開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億,讓外界有「等越久,賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案,每每政府祭出新獎勵,都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言,獎勵能越多越好,每回頒布新獎勵,如果差很多,當然會重新申請,不然成本一直漲,只有地主享受房價的漲幅,又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修,為解決整合實務困境,特別強調獎勵的明確化,除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外,還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬,實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍,危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計,民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中,有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫,目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示,容積獎勵增加,相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變,需要一段時間再協商,通常需要1至2年的醞釀期,才會在實質申請上見效,像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施。(圖/本刊資料室、馬景平攝)不僅如此,本月4日內政部會議通過,耐震力未達現行標準的1/3,地方政府可強拆,不限定中高樓建築,一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵,預計年底前可發布實施。據了解,不少業者都重新精算,希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜,還在整合中的同意戶,也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈,看到容積獎勵的提升,也想要得到更好的分配條件,往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法,是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建,鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為,容積獎勵固然能增加誘因,但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定,都應該同時要有配套措施,才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因,但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的,反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,獎勵持續加碼之下,確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中,整合是最困難的一環,目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例,能有法律約束和明確收費項目,以健全都更市場。示意圖。(圖/馬景平攝)黃舒衛也提醒,台塑都更案壓倒性的產權集中特質,非一般合建案可比,一般地主不能只看到政策獎勵值的增加,卻忽略更多的市場不確定性,尤其近期各縣市為了反映物價,紛紛調高都更案建物工程造價標準,會直接影響合建分屋的條件,過度的期待與等待,反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向,都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費,但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬,目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷,因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」,就如同仲介有經紀業管理條例一樣,「能有法律約束和收費項目,明確規範整合到多少程度就能有多少報酬,並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵,避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
打房神秘第4招1/不只寬限期!央行悄悄調升房貸利率 換屋族跳腳
疫情衝擊百業,卻澆不熄全台瘋買房盛況,去年起央行兩度進行選擇性信用管制,今年9月23日第三度出手,央行總裁楊金龍30日甚至承認,「要回到過去房價很難!」CTWANT記者發現,央行還有第4項措施「調升第二戶房貸利率」,被PPT鄉民暗諷「這才是央行隱藏版的殺手鐧!」央行9月23日再度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,包括特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降購地貸款最高成數為6成、調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成等,被視為第三波打炒房。不過,事隔一天,各家銀行又收到央行通知,「特定區第2戶自9/24日起,房貸利率不得低於1.72%。」代表第2戶貸款,除了不再有寬限期,還要調高房貸利率。PTT版上悄悄熱議,「最大影響就是換屋族,全部都要變賣掉租房,再買。」「房子加價賣,繼續轉嫁」「最衰小的是換屋族= = 直接被打到」「(與優惠利率差)0.39 (貸款)一千萬每一個月就多繳3250元 差很多齁~」祭出打炒房3項修正措施的隔天,央行又通知各家銀行,「調升第二戶房貸利率不得低於1.72%」,究竟是打投資客還是打換屋族,在PTT引起鄉民熱議。(圖/讀者提供、截取自PTT)有網友分享自己的狀況,「我是真的因為小孩要小換大,這下我得繳更多錢了,而且還沒有寬限期讓我撐裝潢好,入住到舊家賣掉這階段」「北漂青年在老家買房給老人家,也在北部買房自住錯了嗎?」「央行明明說不升息,卻有小動作,這樣偷偷摸摸通知銀行,不直接宣布,很奇怪!」明眼的網友抱怨。記者實際詢問多位房產業者及民眾,央行悄悄出手,大部分民眾還不知情。屋比房屋總監陳傑鳴認為,這次央行調控手段,雖然可以降低投機炒作氛圍,但可能誤傷「先買後賣」的換屋族,只有「投資小白」影響最大,對於善用人頭購屋的投資客影響有限。為要打房,央行還限縮建商購地貸款成數。鑫建築團隊執行長許峻豪表示,過去土地貸款成數可達8成,去年12月第一波打房調降至6.5成,但打擊炒作效果明顯不彰,現在又降0.5成實在不樂觀,「附加成本最終都會回到消費者,建設公司有利潤才會推案,打越兇,只會讓房價提高越多。」究竟成本漲多少?清景麟建築團隊董事長林聰麟以台南東區為例,5年前土地每坪20、30萬,每坪造價僅7.5萬;現在土地60萬一坪,造價要15萬,「全台都是這樣,土地、造價成本都翻倍,售價怎麼辦?」5年前台南東區房價約18~20萬元,目前清景麟推出的「巴克禮PARK2」開價約3字頭起跳。清景麟建築團隊日前舉辦「巴克禮PARK2」動土典禮,董事長林聰麟表示,面對缺工、原物料上漲,以往2~3年可完工,現在要4~5年才能完工,公司為此改採邊建邊售銷售模式,而一期賣2字頭,二期也調漲為3字頭。(圖/宋岱融攝)「政府才是炒房大戶!」甲山林廣告、愛山林建設總經理張境在提到打房火力全開表示,政府每次都說建商炒房價,其實是政府先炒地價,中央政府應該先關心地方政府為什麼地價開標這麼貴,公然告知地主地不能賣太便宜,「房價這麼高不是我們願意,是政府先公然炒作地價,非常不夠正義,打房加稅是第2個不正義,建商平均一案賺20%,工程期4年,一年賺5%不算多,增加建商營運成本,最後只會反映在房價。」
亞洲發燒星1/趙寅成坦然接受年紀增長 嘆拍打戲抬腿高度有落差
「長腿歐巴」始祖趙寅成今年邁入不惑之年,魅力依舊不減,新片《逃出摩加迪休》在韓上映33日即突破300萬觀影人次,成為2021年首部達此成績的作品。出道逾20年的趙寅成表示,他現在已是資深演員,在片場很難找到比他年紀大的人,不過這次與金倫奭(又譯金允錫)和許峻豪和兩位傳說等級的前輩合作,讓他有種再次成為忙內(老么)的感覺。金倫奭(左前)和許峻豪(右前)分別飾演南、北韓大使,和兩位大前輩合作讓趙寅成有種再次成為忙內(老么)的感覺。(圖/車庫娛樂提供)金倫奭(又譯金允錫)和許峻豪分別飾演南、北韓大使,趙寅成說:「金倫奭前輩總是會將劇本空白的部分一一填滿,而許峻豪前輩臉上的不安表情,即使不念台詞,只是靜靜站著,就能詮釋一切。」雖然趙寅成很開心再度成為忙內,但40歲的他不得不服老,「拍攝《逃出摩加迪休》的打鬥場面時,踢腿動作已經無法像以前抬得那麼高了。」對此,他看得很開,「如果不認清年紀增長這個事實,痛苦的是自己。」趙寅成表示金倫奭是非常溫暖的前輩,拍攝空檔他們經常一起喝茶聊天。(圖/車庫娛樂提供)他並沒有設定自己要成為什麼樣的大人,「如果定下這的目標,反而會被束縛住。」他謙稱自己要向晚輩學習,私下也和李光洙、都敬秀等後進交好,被問到後輩喜歡他的理由,趙寅成笑說:「就是很會打開錢包。」