豪宅新列傳2／潤泰父子情深砸17億住上下樓 有史來最猛豪宅交易是「這筆」
《平均地權條例》私法人購屋限制，去年吵得沸沸揚揚中，加速法人搶購豪宅。據實價登錄，去年12月北市至少有8間法人公司趕在法案上路前購置豪宅，其中就有6筆為無貸款交易。而去年最大筆豪宅買賣，則是龍巖李世聰家族的凱叡物業，以13.7億現金進駐「文華苑」，寫下實價登錄以來最高成交總價的紀錄。去年法人購置的豪宅中，2022十大豪宅排行居三、四、五名的「松濤苑」、「文華苑」及「潤泰敦峰」頗受歡迎，不但成交在最高單價，且現金購入零貸款。排名第三的「松濤苑」，位於北市博愛特區植物園旁，由潤泰集團打造的12層樓豪宅，去年潤泰總裁尹衍樑兒子、南山人壽董事長尹崇堯，以鵬霖投資公司名義，買下自家豪宅11樓戶，以總價8.2億元、單價250萬元成交。由於北市植物園總面積占地約8.2公頃，被稱為「台北市都市之肺」，彷彿是社區後花園，還具有遼闊的綠蔭景觀，讓「松濤苑」曾名列蘇富比國際物業所選出的全球5大夢幻豪宅之一。「松濤苑」總戶數僅20戶，每戶規劃約162、181坪，11、12樓甚至規劃330坪。2013年剛推出時，尹衍樑就以總價8.75億元、每坪260萬元買下12樓頂樓戶為社區「定錨」，大咖住戶還包括華威創投的資深合夥人張志成。今年1月31日傍晚，尹衍樑與尹崇堯父子倆被民眾直擊，下班後在杭州南路牛肉麵店用餐，兩人點了千元有找的排骨麵與小菜。當時本刊曾詢問尹衍樑，與兒子是否不時在巷弄間尋美食，飽餐順便話家常，獲尹衍樑親切回應：「是。小店味道好！」據了解，尹衍樑年輕時曾邊上班邊攻讀博士學位，「晚上右手寫論文、左手抱剛出生的尹崇堯」；知情人士也指出，尹衍樑珍惜親子關係，不時會找尹崇堯聚聚。這次尹崇堯買進自家豪宅，就住在父親樓下，父子情深可見一斑。龍巖集團創辦人李世聰曾在2015年買進「文華苑」其中一戶，不到1年即脫手，時隔7年，女兒KELLY LEE再度出手，這次大手筆買下頂樓戶，總價高達13. 7億元，且無貸款買進。（圖／龍巖提供、報系資料庫）高掛第四名的則是松山區豪宅「文華苑」，去年14樓頂樓戶以13. 7億元、單價244萬元成交，含14個車位權狀高達700.2坪，買家為凱叡物業，公司登記代表人KELLY LEE，地址就登記在龍巖集團起家厝、天母華廈「李氏龍園」的2樓，推測正是龍巖集團創辦人李世聰的女兒KELLY LEE買下。「文華苑」為地上15層建物，全社區僅26戶，以酒店式管理著稱，受到國巨集團董座陳泰銘、精英電腦前董事長蔣東濬青睞，2人持有多戶。李世聰家族曾在2015年間，以約5.3億元買進「文華苑」11樓其中一戶，不到1年，即轉手給陳泰銘，賠售1,700多萬元；時隔7年，再度大手筆回頭買下頂樓戶。「文華苑」睽違3年首見交易，就創下社區單價最高紀錄，也一舉締造台灣豪宅史上單宗交易總額最高紀錄。松山區豪宅「潤泰敦峰」，英屬維京群島商「晶安投資」一次豪砸4.5億元，於去年5、6月分批買下次頂樓22樓2戶，1戶總價2.5億元，另1戶2億元，單價皆為239萬元，為「潤泰敦峰」擠上第五名。去年三商集團創辦人陳河東(左)的夫人許昌惠(右)，也以法人名義買進豪宅「潤泰敦峰」，圖為1997年兩人雙胞胎兒子，雙雙同時舉行婚禮時所攝。（圖／報系資料庫）去年買進「潤泰敦峰」的還有法人「闔圓投資」，1月時砸1.9億元買進13樓戶，每坪單價約190萬元，進一步查詢，買家為三商集團創辦人陳河東夫人許昌惠；5月還成交17樓戶，總價1.78億元、單價201.9萬元，買家是「華源資產管理」，代表人為楊耀程，經查，背景是一家香港室內設計公司。另外，15樓、21樓也有法人成交，「澄美國際」砸1.71億元、每坪193萬元買進15樓，代表人為洪鈺珍，公司登記在信義計畫區資深豪宅「國際名邸」；僑外資「菊川國際」則是花砸1.88億元、每坪215萬元買進21樓，代表人為徐淑鈺，背景為照明器材零組件製造及銷售。「潤泰敦峰」基地原為黑松集團持有，後由潤泰集團標下興建，雖非傳統黃金門牌，但訴求垂直綠化風格，景觀視野無虞，又有無邊際泳池等豪宅公設，出門就可逛微風百貨，吸引不少低調的隱形富豪，亦有不少境外法人入手，堪稱松山區最吸鈔豪宅。
大魔王來襲2／看壞台股「投資踩雷」大虧 三商壽再增資引進策略投資人
「市場屢傳壽險公司有意出售，目前看來，宏泰人壽看起來沒有想賣，三商美邦人壽的大股東則是想找策略投資人，可能想繼續經營」，「投資踩雷被金管會監管，對既有大股東來說是很關鍵的示警。」一名保險界資深主管跟CTWANT記者說。三商壽代理董事長兼總經理陳宏昇日前表態，「未來除公開市場現金增資外，也計畫引進策略投資人。」根據CTWANT調查，三商壽（2867）過去九年都有辦理增資，今年3月21日完成的35.26億元增資則是十年來的最大一筆，宏泰人壽則是在去年就先減資再辦理增資，因而被市場點名「有意出售」。宏泰人壽隸屬宏泰集團，去年完成減增、增資後，淨值比、資本適足率皆符合規定。左為大股東林鴻南。（圖／焦正德攝、報系資料照）近來，表現最令人傻眼的，就是三商美邦人壽。去年底資本適足率僅203.62％的三商美邦人壽，為壽險業吊車尾，好不容易今年第一季完成35億元增資，未料該季又虧損33億元，等於資金才到位又幾乎燒盡，最後大股東兼董事長陳翔玠、副董翁翠君雙雙請辭。三商壽1993年成立，大股東三商投控，與富邦、國寶、中興、興農及幸福5家業者同時申請設立。2000年，三商人壽和美商萬通集團合作更名為「三商美邦人壽」。2004年，三商投控董事長陳河東腦溢血驟逝，4個兒子陸續進入集團，長子陳翔立掌管母公司三商投控；次子陳翔中負責三商電腦；唯一學金融、現年51歲三子陳翔玠與么弟陳翔玢是雙胞胎，陳翔玠主掌三商美邦人壽，陳翔玢負責三商家購、三商餐飲等。2008年金融海嘯爆發，萬通退出台灣，三商買回萬通全數股權。翁翠君則是三商投控大股東翁肇喜的女兒，曾擔任過三商美邦策略長，後為三商壽副董，與擔任董事長的陳翔玠一起經營管理三商壽。其實，壽險業在2021年台股、美股大漲，獲利創史上最高的一年，全年稅前盈餘3,885億元，年增率達88.5％，三商壽卻僅賺10.9億元，年衰退24.6％，今年第一季自結虧損為33.2億元，則是投資踩雷看壞台股後勢，押在「元大台灣50反1」所致。三商壽幾年來營運財務狀況受到金管會緊密監督，圖為主委黃天牧。（圖／黃鵬杰攝）3月10日，三商壽的風控長請辭，接著在4月14日，董事長陳翔玠、副董翁翠君也提出辭職，金管會主委黃天牧就證實兩董請辭，主要是負責公司投資收益不佳，金管會也已對三商美邦特別監管，保險局將定期注意其財務狀況。三商壽總經理一職，則是不斷更迭，六年來從孟嘉仁、楊棋材到張鎮坤更換數次，2021年由財務長兼資深副總陳宏昇接任總座，現還代理董事長。5月27日三商壽法說會中，投資長林大鈞就指出，疫情爆發後，公司考量淨值於2020年決定投資「元大台灣50反1」，雖於去年逐步出清，實現虧損20.6億元，但到2021年底未實現虧損還有70億元，3月底未實現虧損62.7億元。一名保險界資深主管說，「8月就要公布的今年上半年的淨值比、資本適足率RBC數據，股市下跌，RBC也會跟著調節採取逆景氣循環計算，股債波動，對壽險公司投資來說，反而是逢低買進、逢高獲利出脫，只要投資沒有再出槌，應該還是挺得住！」51歲陳宏昇入社會即進入三商美邦人壽，服務迄今逾25年，一路受到三商壽栽培到去年擔任總經理。（圖／三商美邦人壽提供）保險局長施瓊華則於6月30日金管會例行記者會中，就壽險業淨值狂掉說明，「由於美國聯準會Fed和央行的升息，國際股市多下跌，債券殖利率彈升，造成壽險業持有金融資產未實現評價損益減少，導致淨值滑落」。施瓊華並進一步補充說，但實際上，利率走升時，保險業負債缺口會縮小，即負債面若反映升息，壽險業淨值不會像現在這麼低，且新錢投資報酬率可望拉高，升息對壽險業長期為有利影響；加上現行保險業資產面採公允價值衡量，負債面採固定利率，待接軌IFRS 17才會以公允價值衡量。
東元開拓印度市場可借重他！11名董事候選提名人 各有扮演的角色
東元電機（1504）董事會所提名的董事候選人11人中，到底寶佳、華新、東元等各占了幾席？成為各界議論焦點。東元電機董事長邱純枝強調，該名單是由各方推薦共同推選。據悉，周守訓原是婉拒提名，並推薦三商陳家二代、現為三商電腦董事長的陳翔中加入，期能為經營團隊注入新生代活力。東元董事會提名的11席董事候選人名單中，7席的一般董事候選人，有現任董事長邱純枝、19年東元董事長資歷的黃茂雄、森業營造董事長黃呈琮，新增的有永豐金控前董事長、政大商學院兼任教授翁文祺，前安侯建業投資控股董事長、安侯建業聯合會計事務所顧問高渭川，康乃爾大學政策分析暨管理博士、前威剛科技副董周守訓，與前北捷董事程本清。前立委周守訓與妻子汪用和。（圖／報系資料照）4席獨立董事候選人有現任的劉維琪，曾擔任高鐵與國票金控董事長，新增三商電腦董事長，並同時擔任華新麗華與東友科技獨董陳翔中，中山普萊聯合會計師事務所總所所長黃協興，和安信商務法律事務所主持律師林麗珍。知情人士分析說，在東元擔任顧問的翁文祺，曾為我國駐印度代表，此次獲邀提名為東元董事候選人，即是看中他與印度的關係淵源，可協助開拓電動巴士等的印度市場。周守訓則與寶佳、華新與東元等多名股東皆熟識，除了借重他的溝通協調力外，也欲透過他在新聞界的資歷，協助外界更加認識東元等。此外，會計界、律師等專業人士也受邀加入之外，北市府人事處長退休的程本清，有北捷、欣欣天然氣與榮工董事資歷，善長組織改造，即符合東元接下來準備展開的組織簡化等工程。東元電機董事長邱純枝強調，其實在2020年12月22日本屆董事會，就已通過「東元成長發展策略」，在穩定經營的基礎下，將成為下屆董事會的營運目標與方針，因此也跟據此，下屆董事會除了聚焦於本業核心技術並應用數位科技，將發展綠能商機、電動車產業、智動化產業、和智慧城市解決方案外，將繼續執行「組織簡化、資產活化、提高股利、提供股東合作綜效及接班計劃」等重大工程，因此所提名的候選人皆依其善長發揮功能。東元電機董事長邱純枝。（圖／東元提供）周守訓接受本刊記者訪問時提到，由於他在威剛科技擔任副董事長、玉山科技協會秘書長等與產業界經常接觸，加上東元董事會的遊說，才決定接受邀請提名。而現為華新與東友科技獨董的陳翔中，其父親為三商企業創辦人、台灣慢壘之父的陳河東，其與焦家與黃育仁皆有共事經驗。東元電機董事長邱純枝表示，董事提名人選組合訴求專業化和國際化，不但包含機電專業背景、資產活化經理人、國際併購律師，多數並擁有大型企業經營管理以及推動永續發展ESG的實務經驗。在東元亟於提升經營績效和加速數位轉型之際，該人選陣容應能符合廣大股東的期待。
【專業行銷情報】鄭衍洲-活動界的俠客 千山獨行精準出手
2003年，鄭衍洲29歲的時候，就當上全台灣最年輕職棒總經理，是一個風格特異，不喜歡廢話的人，負責日本職棒球隊福岡大榮鷹隊來台的表演賽，因國親兩黨以二千多萬贊助這項表演賽，整個過程波折頻生，連由誰開球都吵翻天，甚至傳出總統陳水扁透過國策顧問陳河東施壓，要求興農牛隊不要參加與大榮鷹的表演賽。為避免開球再掀風波，鄭衍洲設計「讓所有的贊助商一起開球」解決。就在今年，離開他一手創立20年的公司，就輕輕鬆鬆當股東，但他閒不下來，很多客戶也需要他，於是他又再度招兵買馬的創立一個，屬於他風格特色的策略團隊 "布魯斯風格股份有限公司” (因為業界都知道他的英文名字叫Bruce)，經常受邀到大學演講，做的活動常常得獎，與政商關係良好，說的話就跟本票的穩定性一樣，說到做到的個性，廣受大家喜愛。台灣基本上幾個國際知名的大活動鄭衍洲大概都是核心人物之一，例如這10年來的台東熱氣球，世界職業衝浪聯盟的冠軍賽，台北馬拉松、台北101登高賽、三星路跑總策劃、台北燈節整理規劃..等等….都有鄭衍洲的謀略與精準的掌控，甚至很多國際知名的公關公司，亞洲的大型廣告公司都會找他破題、擬定策略。跟鄭衍洲相處過的人都知道他的邏輯跟論述剖析問題的能力，讓人不得不佩服，業界常說:Bruce只要三張紙加上親自簡報，幾乎沒有拿不到的生意，因為他常常掛在嘴巴的就是「 “我沒有客戶 ，只有夥伴跟朋友”」，所以他常常不會以生意的角度去思考，跟客戶的溝通、提案，而是很堅持的提出自己，所信仰的策略與核心思維。出身特種部隊的鄭衍洲對於企畫案也常常用軍事準則來思考，凡事都要先追根究柢跟客戶討論出要策畫的案子，其邏輯是否合理?期望目標務不務實?鄭衍洲強調沒有戰略哪來戰術研判?沒有戰術如何選擇武裝配置?所以他常常因為跟客戶溝通完之後，會推掉已經到手的案子。理由他也說得很明白”如果明知道客戶這樣的期望，以現在想做的案子，是不可能達到的，就算接了，那也只能說是不義之財”與其如此，不如當朋友提供建言就好。有人問他說離開自己一手創立20年的公司，會不會有遺憾?而新成立的公司又希望創造什麼?他笑笑的回答說：「20年的精采他感謝都來不及，怎麼會遺憾?然而成立新的公司最重要的是努力建立協助客戶用輕鬆，直白的思考來策畫，改變長期以來很多活動公司、公關公司的”華而不實，過度包裝”式的提案方式。簡單來說不管你喜不喜歡林志玲，你都不能否認他是個美女! 他厭惡到極點的就是一堆看起來很厲害的行銷名詞，卻沒人討論買一送一跟打五折的差異是甚麼?他認為台灣的活動與公關已經到了該打掉重練的時候，現在一個網紅的支持度可能比總統還高，行銷工作已經不是追求”假創意”假掰”的時候，一些所謂的精品，除了藝人、網紅還有甚麼?所謂專業的行銷，在鄭衍洲的定義來說只有幾個字”講聽得懂的話，做自己認同的事”華而不實，假掰的事不做，就一定能贏得客戶的尊重。布魯斯風格是公司名稱，卻也是鄭衍洲這位台灣活動圈的怪咖，對自我品牌的實踐。