住宅吵什麼3/建案違法二工 住戶因「這動作」律師勸:告了也不會贏
住宅消保會(住保會)統計2023年受理糾紛調處案,滲漏水相關糾紛占21%,新屋買賣點交爭議占11%,相較68%的裝修糾紛而言占比雖小,但住保會創會理事長吳翃毅發現,這類糾紛案大多一次影響多戶,甚至造成整棟樓或社區的鄰居不和睦,處理起來也是相當棘手。新屋買賣或公設點交的糾紛,住保會雖碰到的調處案例不多,但令吳翃毅印象深刻的是新北淡水的「海洋都心」千人大社區,公設因二次施工(二工)遭檢舉拆除多次,新上任主委為解決公設荒廢問題原打算向建商提告,但到住保會申請律師諮詢,發現大多數住戶都在購屋時簽下了手寫的磋商條款,願意折抵房價同意建商二工,也代表著住戶都知道公設是違法的,因此律師建議,「提告也不會贏,別浪費錢了!」「海洋都心」共1~3期,是淡海新市鎮造鎮案、總計有5000戶開發量體,CTWANT於2021年就曾接獲其中一區的住戶爆料,「建商以『點交就撥6000萬元美化地下室』為由,促使第一屆管委會在2個月內就點交,連鏡子是破的也過關。前兩屆管委會都是建商人馬掌控,主委都沒住在社區裡。」以及質疑社區存款過少、住戶怎麼選社區委員都選不贏建商等問題。去年2月,「海洋都心」的住戶來向CTWANT記者報喜訊,「在工務局主持下,建商派終於交出印章,去(2022)年底選住戶委員就過半,建商派不願交出印章,現在終於拿回管委會了。」「昨天滿滿的住戶來旁觀,真的很感動。」據了解,目前已是第六屆管委會,正對第一屆以建商為主的管委會提告,但檢查官不起訴,管委會近期已提出再議。而因為二工區域本就違法,即便管委會偷偷裝潢,也難保千人住戶不會有1人去檢舉,二工公設面臨再被拆除的風險極高,因此據悉管委會有意和建商協議爭取復原費,讓該公設空間回到原本申請使照時規劃的避難空間和停車場。新北板橋一處4層樓老公寓因漏水問題,找來里長幫忙做公親抓漏,最後鬧到住保會作調處。(圖/住保會提供)2023年住保會也受理不少滲漏水糾紛,以老舊公寓居多,吳翃毅表示,很多都是裝修改建多次,要抓漏已有困難,且老舊公寓沒有管委會,沒有受漏水之苦的住戶,往往不願配合找漏因;漏水住戶大部分都是先修好才叫鄰居付錢,可想結果鄰居當然不予理會。吳翃毅分享去年印象最深、讓鄰居吵成一片的滲漏水調解案,位於新北板橋一處4層樓傳統公寓,1樓住戶先是發現房間牆壁滲漏水嚴重,板材裝潢連同木地板早已被滲漏水泡爛,於是通知了2樓住戶,表明樓上滲漏水可能性高;2樓鄰居隨即更改浴廁給水管路為明管,但1樓房間依舊潮濕,因此雙方找來水電拆除房間裝潢,並慎重其事找里長做公親要捉漏,結果發現漏水點疑似在3樓及4樓。吳翃毅接著說,但3樓住戶認為里長做公親抓漏不專業,不願買單修繕費用;4樓鄰居則願意花錢動工給水重配管,排水也重配改明管,但是完工1個多月後,1樓房間牆面的滲漏水問題仍未止住,最後一起到住保會調處。1樓住戶認為是公管滲水,樓上所有鄰居應負責賠償及修復,於是開出20多萬元的修復費要2~4樓平分,樓上住戶當然不願意,1樓住戶也揚言會提告。據了解,第一次調處時,鄰居間還互有善意想解決,原本願意湊15萬元給1樓住戶,但1樓屋主態度強勢,再加上向工務局檢舉鄰居違建,引起大家不滿;雖事後1樓屋主也無進一步提告和求償,但鄰居間卻已視同陌路。吳翃毅也提到,其實大多數的里長真的很不想介入滲漏水糾紛,但很多里民還是會找他們,為此,住保會還出過一張梗圖,建議別找里長,可以找住保會處理,「因為他們真的不是萬能事務所!」不只老屋,新屋也常見滲漏水糾紛,而住保會調處的新屋漏水案,大多來自住保會輔導的住保履約驗屋公司。吳翃毅解釋,住保會履約驗屋公司會在發現嚴重瑕疵時主動回報住保會,協助住戶與建商調處,也算是透過驗屋服務,進一步保障消費者權益。其實很多里長真的很不想介入滲漏水糾紛,但很多里民大小事都還是會找他們,因此住保會曾出過一張梗圖,如有漏水爭議建議別找里長,到住保會諮詢調解才是正解。(圖/住保會提供)
第三方監督把關建築安全 房屋品質保障協會9/21成立
大直公寓塌陷、工安意外頻傳,921地震屆滿24周年的今天,「中華民國房屋品質保障協會」舉辦成立大會,創會理事長林建良表示,未來將搭起社會大眾與相關專家間的媒合平台,解決消費者在購屋、裝修房屋時,因專業知識與資訊落差而引發的消費糾紛,並協助民眾對於自家屋況的體檢及驗屋等議題,減少對人身安全及財產造成損害。921大地震當年震倒全台一連串老舊與劣質房屋,也促使法規對建築物耐震係數的要求全面升級,並引起各界呼籲應加速危老房屋改建等議題。適逢近日發生大直建案工程造成民宅坍塌,早年亦有浮洲合宜宅施工品質爭議,都讓辛苦存錢購屋的民眾,對於居住品質的憂慮有增無減。林建良表示,購屋市場中,消費者與建商間往往存在資訊落差,彼此的對話溝通也沒有處於平等地位。許多老舊房屋,甚至10年內的「新古屋」出現狀況時,已經難以找到當年負責的建商出面處理,嚴重影響購屋民眾的權益。房屋品保協會成立的目的,即是希望從中提供整合、協調、輔導,以及規劃諮詢服務、救濟管道等,以促進房、貸、產與住宅服務產業市場的健全成長。未來協會不僅要替消費者把關,更要協助民眾在遇到相關問題時,能夠快速獲得顧問諮詢等服務,充分保障自己的住屋權益。擔任房屋品保協會監事主席的林泰宇談到,購屋、裝修糾紛逐年攀升,以一個社區大樓的建造過程中就包含至少13項工種,加上往往價格不透明,一般民眾難以全程掌控與了解,且全台10年內的新建案交屋過程中,居然有超過65%社區大樓的公設未點交,而光是2022年全台就有超過3600件購屋、裝修相關訴訟,更凸顯協會成立並提供相關服務的必要性。林泰宇也提到,協會籌備約1年多,目前有近50會員,來自各行各業,房地產會員包括元利建設、九舜營造等,未來希望能像旅行業品保協會,向動工建商收取保證金,由第三方監督確保建築施工品質、核發認證,若發生大直事件時也能動用保證金作為賠償。
吊臂砸中捷...興富發不只公安頻傳 過來人曝:跟他買房就是花錢找罪受
興富發位於台中南屯區的文心愛悅工地傳出鋼梁掉落後砸穿中捷車廂造成1死10傷意外,除了房市專家Sway起底興富發建設過往的一系列黑歷史,直呼「台灣最恐怖的建商」外,不少社群平台上討論關於興富發建案的,也紛紛釣出過來人表示,「跟興富發買房就是花錢找罪受」!有過來人就透露,「我有爬文做功課,我從來沒有期待興富發給我100分的品質,但也真的沒有料到興富發從銷售到售後的服務品質比房子品質還糟糕」。(圖/翻攝自靠北建商2.0臉書)有過來人就在臉書《靠北建商2.0 》上透露,「我有爬文做功課,我從來沒有期待興富發給我100分的品質,但也真的沒有料到興富發從銷售到售後的服務品質比房子品質還糟糕」。這名網友表示,「110年8月17日首次驗屋,室外機沒看見、灑水不能驗、陽台無法檢查,房間沒網路、牆壁裂開、窗框全歪要拆掉重裝,不要說公設,我連自己的機械車位也沒有看見,驗屋約兩個小時後興富發的業務帶我下樓,只讓我簽了一張驗屋工程書,並沒有任何過戶同意書,跟我說約九月底十月初會再複驗,我們第一次驗屋就這樣結束了」。未料到了110年10月6日複驗,網友到房子門口還有一堆工具跟工人,「我房子到複驗前一刻都還沒弄好就先被撥款了,一進門工務態度就充滿敵意非常惡劣。這名網友也表示,「如果沒有這次的事件我也不會知道,原來建商立這些霸王條款是非常非常不合理的,如果沒有這次事件我也不會知道,原來代銷是可以這樣『欺騙』我簽下這麼不合理的條款」。有網友發問對興富發建設的感覺,一天前則是有網友這麼說,「沒想到品質連帶工安問題」。(圖/翻攝自靠北建商2.0臉書)還有網友也直接發問,「問一下大家對興富發建設的感覺?房子好嗎?推嗎」?底下的留言則是這樣回答,「地點都很好!品質堪慮」、「嫌錢太多花不完完的,就去買興富發的吧!」、「隔壁鄰居的兒子就在裡面上班直接跟我們說絕對不要買工程品質超爛」、「預算有限的可以買但要承受的風險非常多」、「記得曾在朋友家高樓層,輕颱而已房子竟然在搖ㄚ搖,整個暈船」,而一天前則是有網友這麼說,「沒想到品質連帶工安問題」。興富發不只公安頻傳,過來人表示,「跟興富發買房就是花錢找罪受」。(圖/翻攝自Mobile 01)除此之外,還有網友在《Mobile 01》詢問,「興富發上爆料公社了,看這個合約這個品質,很好奇是哪個建案」?對此,有人則回覆,「說實在就投資客的房子沒啥好要求的,反正過一陣子就要脫手了,倒是會想買來自住的人真的不知道哪來的勇氣」。
百萬網紅Joeman房產課賣破2000萬 遭爆4字頭八里宅仍套牢中
百萬 YouTuber Joeman 推出的線上買房課程,開賣不到半個月銷售額突破2000萬元大關,不過卻有專家盤點他過去買房史,其中以單坪4字頭購入的八里河景房,仍在高點套牢中,顯然Joeman擔任網紅的吸金功力,大勝在房產的獲利。曾在頻道開箱不少建案的Joeman,這次開設「超實用買房秘技」課程,不到半個月時間,已有超過4400人預購,以現在4000多元的早鳥價換算,幫線上平台進帳超過2000萬元。有網友直言,就算扣掉平台抽成,「大家已幫Joeman 準備好下間房屋的頭期款了。」對於Joeman遭不少網友大酸「割韭菜」,《房業網》調研中心主任林裕豐指出,Joeman課程大綱確實掌握買房重點基礎面向,有助於「房市小白」學習房產知識,但實際內容尚未產出,無法做出實質評論,就課程短期賣出2000萬元佳績來看,行銷實力無庸置疑。透過實價登錄與地籍謄本追查Joeman的「起家厝」,也是其公司登記地址,位在新莊頭前重劃區的「一方城心」社區,為寶佳機構打造,屬於一般事務所。他2013年時以單坪約38萬元、總價1200餘萬元,購入低樓層的33.6坪2房,如今9年過去,身價水漲船高,社區近1年平均單價約55萬元,同樓層近期成交單價約49萬元,每坪賺11萬元,總價多了360萬元,整體增值幅度約3成。不過Joeman的另一間房,則是買在高點套牢中。根據Joeman頻道開箱的八里河景宅,於2020年斥資1200萬元買下「昇陽九樂」高樓層戶37.78坪含車位2房,更砸300餘萬元裝潢,可聲控冷氣、燈光等設備,標榜具備「無敵河景與科技裝潢」,當時扣除車位換算,單價約41.5萬元購入,至今仍高居社區第五高單價,當時他還自述看實登,房價賠了100多萬元。Joeman於2020年斥資1200萬元買下位於八里河景宅「昇陽九樂」高樓層戶37坪,更砸300餘萬元裝潢,因買在高點,要脫手不易。(圖/翻攝google map)林裕豐表示,該社區近1年成交單價約34.6萬元,今年更有低樓層戶以單價27萬元成交,顯見Joman買屋在低迷市況中仍被套牢,近期要加價轉手獲利,恐怕並不容易。對於遭外界質疑開買房課程的公信力,Joeman曾回應媒體,並非房產專家,也非房市小白,卻曾開箱無數建案,就建案格局、房價行情、出價議價等方面,給過不少網紅、藝人建議,強調該課程邀請多位房市專家開課,深具內容,並非單純由他個人開課,而是會有不動產律師、結構技師、會計師、建築師等客座講師,課程內容包括買房前的三觀、看房、議價簽約、驗屋交屋等面向。對於線上課程卻能銷售長紅?林裕豐認為,房市小白在沒有任何房產知識的前提下,易沈浸於銷售話術中,進而做出不理性的判斷,若能透過線上課程、專業書籍,進行系統性學習,是不錯的房產入門磚,坊間不乏線上房產課程。然而Joeman房產課程尚未完成,現今無法評論,但就半個月內賣破2000萬來看,顯見百萬網紅吸金實力與行銷的成功。林裕豐提醒,民眾買房前需勤做功課,包含實價登錄查閱行情、房屋格局動線、房屋法規、稅制、結構、建商品牌聲譽等,除了上網搜集資訊,可詳讀相關書籍、報章雜誌外,建議要「腳勤」多看建案,透過接觸市場,累積經驗,才能買到心目中的理想好宅。
Joeman開賣房地產線上課程「原價1.3萬」 破2千人預購…銷售金額超驚人
網紅Joeman(九妹)本月18日宣布將開賣線上課程,內容將傳授房地產知識,課程原價12800元、早鳥價3980元,掀起一陣熱議。截至今(21日)下午3時為止,已有2271人預購,可見其魅力之大。Joeman在YouTube影片中表示,他決定和35線上賞屋的Ted合作開房地產線上課程,無論是租或買都可以學到很多,Ted除了會分析20年來從土地開發一路做到代銷、驗屋與裝潢等經驗,他也會分享自己10年如何從房地產小白一路體會到台灣房地產的特性,還會邀請會計師、建築師、專業結構技師,甚至風水老師簡少年,與大家分享房地產的眉角。查看課程頁面可見,課程名稱為「超實用買房秘技」,強調「無論租房買房都要學會的地產學」,預計今年5月23日開課,專案介紹提到:「沒有不好的房子,只有最適合自己的房子。帶你從看房、議價、簽約,完整走過買房的必經之路。無論你目前是否有買房打算,了解房地產知識,對你都是無價投資!」宣傳圖中更驚爆,業界不敢說、不敢講的,都在課程裡面。課程原價12800元,早鳥價3980元。(圖/翻攝自PressPlay Academy)6小時線上課程,不限時間和次數觀看,包括「三觀篇」決定買房前必須想清楚的事、「看房篇」了解自身需求,才能選到適合的房子、「防雷篇」不當新手小白,了解購屋陷阱、「議價合約篇」買房過程要捍衛自身權益、「交屋篇」房子到手後,不吃虧的交屋注意事項、「換屋賣屋篇」越換越好,買房是一輩子的事。另外,課程還有募資達標解鎖,2000人解鎖「房價解析篇」、4000人解鎖「建商品牌篇」、6000人解鎖「房屋坪數篇」、10000人解鎖「裝潢眉角篇」。課程提到賣點,不管是首購族、換屋族、投資族,都可以學到完整買屋步驟,也可以找到最適合的房子,從地段、屋型、價格、品牌等各面向綜合評比,此外也可以防止踩雷,避免為了省錢而因小失大,還可以了解市場動態,抓準時機進場。
建商奧步不交屋2/反悔不賣逼解約 「這理由」最常見專家解碼話術
高雄日前傳出「每坪加價3萬元才交屋」的預售屋糾紛案,據CTWANT記者調查,建商挖坑讓消費者主動退戶的奧步,常見爭議還有建商以疫情、缺工為由要求修改合約書完工日期,以規避賠償違約金,購屋客如不配合可解約。消保官釋疑,「疫情非不可抗力情事,業者不能以此片面要求變更完工日期及提出解約,否則可依違反消保法連續開罰。」房地產業近年面臨疫情、缺工、料漲等多項不確定因素,挑戰業者管理應變能力,有些業者順利解危,有些業者甘願認賠,但也有少數業者選擇出奧步,把風險以不合理的方式轉嫁在消費者身上,類似案例在竹北、高雄屢見不顯,且出招的不乏上市櫃公司或知名建商。除了近期沸沸揚揚的「每坪加3萬才交屋」,過去也有民眾向媒體投訴,建商見房價飆漲反悔不賣了,使出各種「賤招」逼已購客「違約」或「解約」,奧步包括「即便二等親也不給換約」「銀行還沒對保、徵信,就說買主財力不足要多付頭期款」「要求買方改合約完工日期或其他條文」「一定得向建商配合的銀行申辦房貸」「先撥款才給驗屋」「以糟糕的施工品質交屋引起糾紛」…等萬般不合理情況,若消費者有異議,業者就會附上一句,「沒關係,我們也可以協助解約退戶」,民眾只能選擇就範。這兩年因疫情、缺工,不少工程因此延宕,為避免延遲交屋將產生萬分之5的違約金,建商找消費者修改合約延長交屋時間,也造成不少糾紛爭議。(圖/報系資料庫)其中又以更改合約完工日期最多,消基會房屋委員會委員、律師連世昌解釋,預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定,建商應於完工取得使照之日起6個月內,通知買方辦理交屋,建商如果逾期,依規定按買房已繳交的價款,依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方。在疫情、缺工使工程延宕情況下,建商只好找消費者修改合約延長交屋時間,以免去那萬分之5的違約金。至於建商是如何說服客戶?消保官靳邦忠就表示,定型化契約記載事項規定因天災地變等「不可抗力」之事由,致賣方不能施工者,取得使照完工時間得順延;再加上去年公共工程委員會基於疫情考量,函釋給各縣市政府,同意業者得展延完工期限。業者便拿著合約與政府公函,再擴大解釋,向消費者要求更改完工日期。為此,內政部和行政院消保處也做出解釋,「建照展期為行政管理措施,並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力,賣方不得逕以建照展期要求買方無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。」「若建案延期完工3個月,只有買方可以解約,建商無權解約,如果建商解約即違反消保法17條,依消保法56條之1可以連續處罰。」靳邦忠也強調,至今並無任一主管機關把新冠肺炎直接認定為不可抗力事件。靳邦忠就表示,近來出現不少消費者申訴調解,建商遇到糾紛的態度就是慢慢耗,不然消費者也可以選擇解約,建商都願意賠違約金。會出現這樣的情況,就是因為幾年前買的預售案相比現今房價,至少有2~5成的價差,就算依照定型化契約規定賠償違約金,也只是小賠,但卻可以重新用高價再出售。消保官靳邦忠說,建商無權以延遲完工對購屋者主張解除契約,若有做解約行為,將依違反消保法開罰。(圖/報系資料庫)連世昌也說,建商想方設法規避巧門,半拐半騙消費者修改合約或解除合約,完全沒有道理,也完全站不住腳。違約成本都是經過計算,往往是已繳價款不高、違約金也不高的情況下,建商很敢走這步,就讓法院去判賠。對此,一位南部地產業者坦言,之前房價賣太低的,這幾年原物料漲價下,是真的有可能會賠,不過「重賣賺更多」的行為相當可恥,「敢預售就要敢認輸,天下哪有穩賺不賠的生意!」靳邦忠也嘆,建商看房價大漲、已購客賺得比自己多,自己卻要承擔原物料漲價,辛苦蓋房又沒賺頭,心裡是越想越不舒服,「但即便如此仍應依契約精神履行承諾,景氣好時展現信用,景氣不好時才能平安度過。」連世昌建議民眾碰到類似不合理狀況,不要輕易掉入「退戶」陷阱,一定要回到內政部定型化契約應記載及不得記載事項做版本檢視,為避免建商趕工或因成本考量,交屋時也需多留意建材及施工品質上是否出現瑕疵,若有問題可依消費者保護法向縣市政府消保官或消保團體諮詢或申訴調解。
房仲可不只帶你看房而已 這8大資料記得索取
「Cosmo,我們就是跟房仲說自己想要的房屋條件,然後仲介帶我們去看房,如果喜歡我們就下斡旋,然後議價成交,買房就這麼簡單對吧?」。我第一次聽民眾這樣問的時候,會心一笑的覺得:「也太天真可愛了吧!」,不過仲介的專業可不只帶看房、收斡旋、幫議價而已喔!仲介的完整產調可以幫我們找出房屋問題國內的大型仲介其實產調都做得相當完整,藉由仲介的努力而整理的這些房屋詳細資訊,可以幫助我們看出房屋的相關問題;只不過通常產調是不可能讓我們拿回家看的,因此在買房前我們會跟房仲約到仲介店去看產調,確保自己買房的權益。第一種資料是「房屋現況調查表」,當屋主要賣房時,仲介會請屋主勾選房屋的現況,其中最重要的資訊之一就是"有沒有漏水"。如果屋主勾選"有",那便可視漏水情況議價;若屋主勾選"沒有",那在交屋前驗屋若找到漏水,便可要求屋主修繕。第二種資料是「建物與土地謄本」,通常我們會拿到的是二類謄本,重要的資訊包含建物種類(RC、加強磚造...)、屋齡與坪數(之前有遇過仲介寫錯),另外還有屋主幾年前買的、貸款多少、是否是繼承而來的,都會影響議價的幅度。第三種資料是「建物測量成果圖」,由於有時候仲介畫的格局可能跟建物測量成果圖對不起來,遇到這種很怪的情況就要再進一步調出第四種資料「原始竣工圖」,確認原本房屋應該有的廁所、開窗等數量,因為有些廁所或開窗是屋主後來才加的,這會影響未來要做的合法室裝。第五種資料是請仲介協助查詢「違建查報」,看一下該物件地址是否有被查報違建,特別是有頂加的物件要格外注意。同步也要確認一下第六種資料「土地使用分區圖」,確認該物件的土地使用分區是住宅區、商業區、或工業區,這都會影響房價評估與未來使用限制。當然,通常第七種資料「實價登錄」房仲都會主動提供,不過建議自己還是要到實價登錄網查詢,並且可以進一步詢問仲介屋主之前買多少,但這部分確實需要一點說話技巧。在雙北如果要合法室裝,還必須要索取這個資料第八種需要索取的資料,是在雙北需要做合法室裝時,必須要「樓下同意書」,由於樓下同意書必須要請房屋所有權人簽名同意,因此需要請房仲幫忙調直下層的謄本,確認所有權人是誰,避免簽完名後才發現簽名者非所有權人的窘境發生。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)
合宜宅A國家2/福利住宅成投資客獲利工具 「便宜沒好貨?」問題連環爆
浮洲合宜住宅是近年國家推動的社會福利政策,打造大規模綠建築社區,讓收入低於平均值的民眾能有機會買屋圓夢,卻被「投資客法拍團」鎖定,破解10年禁賣令,大A國家福利,檢警已鎖定該集團近百名成員,陸續查緝法辦。其實,浮洲合宜住宅從2015年交屋後,陸續遭屋主抗議建築品質有問題甚至集體訴訟,一路走來可說是風風雨雨。本刊調查,浮洲合宜住宅位在板橋區大觀路二段附近,佔地約11公頃,是生態綠建築的示範社區,號稱是「台北盆地最美的濕地景觀」,建商喊出「別人住在房子裡,你住在森林裡」口號,除坐擁大面積公園綠地,還主打綠色運輸的節能社區巴士與自行車供住戶利用,此外,步行10分鐘就能到達捷運亞東醫院站,附近還有台鐵浮洲站,鄰近北二高土城交流道,交通相當便利。該合宜宅格局從2房到4房,總計4455戶,其中446戶出租,包括有15坪2房、27坪、29坪及35坪大四房。民眾想買合宜宅必須經過抽籤,且需符合4大資格,包括年滿20歲之國民,符合有配偶或與直系親屬設籍於同1戶者或滿40歲以及父母均亡,有「無謀生能力」之兄弟姊妹需要照顧者等條件;申請人及其配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅;家庭平均所得低於公告受理申請當年度之臺北市百分之五十分位點。浮洲合宜住宅單價是周邊房價的7折,由電腦抽籤遴選,2012年公開抽出4009名幸運兒。(圖/報系資料照)。但浮洲合宜宅自2015年3月交屋後,建築品質問題履履出現爭議,包括一交屋就發生地震導致梁柱龜裂,1樓承購戶無法加入退場機制,憤而抗議並提出集體訴訟,目前1樓店面已回收再銷售。2018年間,多位住戶找上新北市議員黃俊哲開記者會,痛批合宜宅房屋漏水嚴重、壁癌,不時傳出惡臭異味,排水孔被堵塞一半,瓦斯管線裝設違反規定等等,讓人質疑建築品質不佳。住戶更指控,建商未驗屋、交屋限制多,驗屋時間僅2小時,且不開放假日驗屋,造成困擾。新北市府對此也介入協助,針對相關施工缺失已提報營建署,要求建商處理。浮洲合宜宅於2012年由電腦隨機抽出4009名幸運兒,有人笑稱浮洲合宜住宅為「樂透宅」,不過政府規定10年閉鎖令,也就是10年內不得買賣,直至2025年方可陸續移轉。當年承購一坪價格為19.5萬元,幾乎是該地區房價打7折,目前法拍單價來到4字頭價格,有房仲業者私下表示,相較周邊房價及去年已經上看5字頭的江翠北側新重劃區,相信未來仍有漲價空間。浮洲合宜住宅2015年交屋後,地震導致住宅梁柱龜裂,1樓承購戶卻無法加入退場機制,憤而抗議且提出集體訴訟。(圖/報系資料照)
新屋驗屋瑕疵「漏水」問題多 透天獨戶最容易被建商擺爛
新屋交屋糾紛頻傳,不只是費用問題,根據瑪成科技驗屋統計,近年驗收交屋前三名瑕疵為「漏水」、「水管口錯位」及「接電相序接反」,其中漏水問題比率高達2~3成最嚴重,瑪成驗屋建議,無論是新成屋、中古屋還是透天厝、豪宅、廠房,消費者可從4大關鍵點挑選優質的驗屋師,藉助科技儀器為房子做健檢,讓房屋瑕疵無所遁形,還能出具完整驗屋報告與建商溝通爭取權益,大大降低糾紛風險及修繕的損失。 驗屋師吳苡帆表示,曾在宜蘭驗屋發現電路相序接反,建商馬上請水電技工處理,該技工輕忽,「要拆電線竟未關閉總電源,直接打開插座,線拆掉一接電就爆炸。」事後屋主十分慶幸先抓出瑕疵,否則入住後,萬一發生意外,恐怕釀成災害及財物損失。至於最常出現的漏水問題,吳苡帆分享,有一次他們在台中北屯檢測5層樓透天厝,頂樓做積水檢測,才開始放水,1樓客廳就變成池塘,原因竟是建商少做一條排水管。另外還有一次新北市一批建案驗屋,檢驗3間房屋竟有2間漏水,1間漏配熱水管。建商主任坦承「便宜行事」,只找一位水電行朋友「以肉眼檢測」,認為沒問題,直到他們用儀器偵測,才真的抓出問題。「現在幾乎平均檢驗10間房屋就有2、3間驗出漏水」,吳苡帆指出,5、6年前驗屋很少驗出漏水問題,現在增加的情況原因可能是全台缺工缺料、營造偷工減料導致。最常見的漏水問題,包括窗角、樑柱及牆面轉角處常因灌漿不良或填縫不實產生裂縫,時間久了容易造成漏水,但透過熱像儀的檢測就可以快速、精準找出這些容易被肉眼忽略的地方。民眾購買預售屋通常可透過群體力量,要求建商處理施工瑕疵,但是一般透天厝及中古屋購屋人相對勢單力薄,尤其透天厝通常為獨立戶,形同「住宅孤兒」,只能靠一己之力爭取權益,若遇上無良的建商,官司訴訟耗時費力,因此若有專業驗屋公司能協助買屋交屋偽房屋品質把關,能花小錢省大錢。如何挑選好的驗屋師?吳苡帆建議可從4大關鍵點判斷專業性,首先須具備工程相關背景;其次使用儀器專業度,有些公司從大陸網購平台購買器材,但大陸工法及數據跟台灣的不相符,檢測明顯出現落差;第三,驗屋師是否不斷精進、接受培訓,甚至進修土木及相關法規學分,才能與建商良好對話;最後就是驗屋師資歷與經驗,檢測的儀器僅是輔具,重要的是驗屋師的資歷與經驗,近年坊間冒出不少1、2年出師的驗屋師,缺乏實務經驗,檢驗房屋恐不精確。
28歲擁3房…鄭家純揭理財10年心路 曝「月光族」沒存款原因
在30歲左右買房是許多人的夢想,鄭家純(雞排妹)6日在臉書發文,分享自己從月光族,到現在自創品牌、買房投資的心路歷程,文中也給想買房的年輕人建議。鄭家純近年積極轉型,不但開創副業,也將資金投入房地產,2020年與親友合資6000萬,一次買下大安區精華地段建案3戶,引發外界討論;6日鄭家純於臉書發文,分享自己理財10年來的心路歷程,表示自己在體驗過一些股票投資後,因為了解自己對金錢的心性,因此開始決定投資房地產,「最初設下的目標,是想擁有完整的買賣履歷」。鄭家純透露,雖然最初保守估算她只能貸到買2間房,但大安區包層機會很難得,再加上疫情與股市狀況,當時的房市不熱,是不錯的買點,因此她在評估之後找了信任的親友一起加入,「完成三間預售屋的簽約、對保簽3500萬本票都是在27歲,預計第三間會在29歲生日前售出,達成短期目標」。鄭家純去年和好友一起驗屋。(圖/翻攝自鄭家純臉書)她也表示,身為投資客她不會去弄假自住省資金,也不會建議和她差不多年紀的人要趕快買房,對於有些人對買房感到焦慮,她則大方給出建議「自住不用急,頭期款用來當學費,未來壯大後的自己,會感嘆幸好沒有因為長輩和社會風氣的期待,而買下各方面條件都得妥協到底線的物件」,並以自身為例,稱如果自己當初沒有去日本2次短期留學,應該在25歲就能買一間新北市小套房,但23歲的她相信,先投資自己,未來可以買到更好的房子。她也在留言區發文提到,她認為許多「月光族」無法存錢的原因主要有2個,「使用未來錢」與「對目前存款數字沒有成就感」,因此她給的建議是,設立短、中、長期目標,一步步實現目標建立成就感,「相信自律的力量,會扎實支撐你的願望」。
他靠一招2年買下淡水2屋 「0投資」驚人儲蓄法曝光
33歲男星香蕉(王俊傑)過去以模仿搞笑出道,近年則在宗教綜藝節目獲得不少人氣,去年他買下人生第一間房子後,近日他在YouTube頻道上透露,他決定買下人生第二間房子,讓不少人相當意外,由於他買的兩間房子都位於新北市淡水區,價錢並不便宜,他也透露兩間都在千萬上下,不懂投資的他表示,都是靠「硬存」來買房,更表示他絕對不是在炒房。香蕉透露自己靠著硬存收入,不會投資的他買下第二間房子。(圖/翻攝自香蕉Youtube)香蕉在自己的YouTube上透露,自己買了第一間房子後,決定在今年買下第二間房子,他表示家裏沒有給他壓力,他也不是因為要投資,而是希望把錢放在房地產上,是他認為最能保值的方法,他也透露「以前不會理財,活存放好幾年,都是硬賺的主動收入。」。他也在最新的影片放上驗屋畫面,對於網友質疑他是在炒房,他則表示他是為了給家人和未來的自己過更好的生活,至於有人認為香蕉買貴了,不過他仍相信自己:「當初買第一間也有相同聲音,但真正住、使用下來,非常值得」,香蕉認為旁人聲音真的純參考,自己所聞與決策才能決定未來的面貌。香蕉出道11年,過去他從淡水街頭藝人發跡,平均月存4萬元,出道後每月存下約7萬元,他也透露自己吃東西很簡單,每個月可以給媽媽2萬,主持酬勞當生活費,剩下的都存下來,不會投資的他也靠這樣的儲蓄習慣,讓他可以買房,他也透露自己的Youtube頻道分潤每個月約有3萬元,他從未領出等待5年後領出當頭期款。
藝人也買房3/鄭家純揪友置產殺很大 網刊登出售價差賺500萬
低利環境再加上通膨,不少人把錢投入房地產做資產配置,「雞排妹」鄭家純及演藝圈明星夫妻檔侯昌明、曾雅蘭皆於去年花了6000萬元,分別在北市大安區及台中精華地段置產。不過根據CTWANT調查,鄭家純去年一次買下3戶,11月才用「水平尺量電箱」驗屋,近期已放在房屋交易網上銷售,21坪開價2480萬元。鄭家純去年9月被直擊在大安區建案「敦南好好」接待中心,一次買下8樓整層3戶,坪數分別為21、22、24坪的2房戶型,加上2車位,總價約6000萬,每坪開價落在105~110萬元,折扣後每坪單價約92~95萬元成交,而鄭家純的入手價約89萬一坪。鄭家純的親友戶別已於近期刊登上房屋交易網站,並以高出成交價將近500萬元出售。(圖/截自591房屋交易網)與鄭家純為舊識的海沃創意行銷副總林家睿指出,鄭家純請他幫忙介紹可投資的標的,看了幾個案子都不滿意,由於是基於投資、出租,她希望蛋黃地段的投資標的,未來也好脫手,其次才看格局,「她(鄭家純)很有生意頭腦,知道買一間難殺價,因此找親友合資一次包下整層共3戶,以量制價成功砍價200~300萬。」至於為什麼會出現3戶不同成交時間,他解釋,當初有看日子分別約簽約時間。不過,上月18日她才以「水平尺量電箱」驗屋過程掀起話題,事隔不到一個月,記者於本月13日已看到「敦南好好」8樓戶的21坪戶別在房屋交易網站上刊登出售,無車位開價2480萬元,一買一賣轉手價差將近500萬。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,該戶預售取得價格不含車位大約在1900萬元左右,社區交屋後今年尚未有轉手交易,若開價2480萬元的價格,蠻挑戰市場接受度,且由於持有不到2年,因此稅率高達45%,也就是每賺100萬就要繳45萬的房地合一稅,其實並不划算,如果購入該戶沒有自住規劃,建議可以先出租,多等1年後再出售,稅率可降到35%,更符合投資效益。侯昌明(右)在家盛裝參加兒子Ken Ken的線上畢業典禮,因疫情難出國,夫妻倆考慮讓小孩先到台中國際學校就讀,因此在台中置產建築外觀種植大量植栽的豪宅「磐鈺雲華」。(圖/報系資料庫、截自磐鈺雲華官網)另一個置產動作頻頻的則是演藝圈出了名的鐵公雞侯昌明,去年11月買下台中台中精華地段公益路的豪宅「磐鈺雲華」2戶,分別約70至80坪的豪宅,實價登錄每坪要價50至60萬元,花費逾6000萬元。該建案以「綠色建築地標」及「會呼吸的住宅」為訴求,外觀造型獨特,公設也相當豪華豐富。侯昌明27歲就學習投資房地產,為了償還887萬元的房貸,省吃儉用拚命工作。目前與妻小一家4口,住在台北市內湖區「文心AIT」總價1.2億的88坪豪宅中,該社區藝人還包括吳宗憲、任賢齊,以及持有4戶的羅志祥。據了解,侯昌明原本打算送兒子Ken Ken到美國讀書,不過,受疫情影響,夫妻倆也考慮讓小孩先到台中國際學校就讀,加上一家人喜歡台中的好天氣,經常到中部度假,因此與有經驗的朋友一同討論下,有了置產投資的規劃。
驗屋滅蟑術1/雞排妹水平尺量電箱合不合理?3大驗屋糾紛愛注意
「雞排妹」鄭家純上月臉書貼出水平尺量配電箱的驗屋過程,自稱是「建商惡夢」,在網路上引起不小討論,有人認為花千萬買房很合理,也有人認為過於嚴格是找碴。其實每到年底,驗屋交屋相關糾紛也會跟著增加,根據住宅消保會統計,這3個月的諮詢調處案例共有411件,其中包含驗屋衍生出的買賣房屋糾紛約75件。據住保會統計,常見3大驗屋相關糾紛包括:1.建設公司不修繕、2.驗屋方式不合理、3.驗屋公司的服務瑕疵。住保會首席顧問吳翃毅表示,光是今年就有3、4起「驗屋蟑螂」的糾紛,委外驗屋原本是要「發現問題」,驗屋人員的「假專業」最終卻為屋主「製造問題」。吳翃毅表示,最常見的糾紛仍是建商認為非重大缺失項目,因此修繕態度不積極,甚至甩鍋稱「當初驗屋公司已查驗過沒問題」。吳翃毅提醒,「驗了屋不代表萬無一失,有很多結構內看不見的問題要入住使用後才會發現,最重要的還是屋主碰到問題,知道如何主張保護權益。」至於驗屋方式合理性,常常被拿來討論,就像雞排妹拿水平尺量配電箱,有不少人認為作秀成分高過於驗屋,但雞排妹也做出解釋,「因為肉眼看起來有歪才量。」對此,吳翃毅認為,站在消費者立場,花錢總是不希望買到有失美感的東西應屬合理範圍,「房子是手工打造,難免有誤差,只是若肉眼已經明顯看起來歪斜即可列入改善項目。」以正常水壓檢測各項五金、矽利康連結處是否漏水,才是合理的檢驗方式,驗屋人員若能秉持中立、公正第三方,才能幫屋主搭起專業的溝通橋樑。(圖/馬景平攝)永城科技驗屋總經理丁漢舉例比較有爭議的測量方式,像是以高壓水槍單點沖玻璃窗框1小時出現滲水,到底是房子沒蓋好,還是被驗屋人員破壞?也有業者搖馬桶,當水管鬆脫時,到底是被搖壞,還是本來就沒裝好?「不符合自然使用情況,就是不合理的檢驗方式。」SGS營建管理部副理江玉齡也表示,「有些儀器的用途並非用在房屋檢驗,不合理的檢驗方式,出來的結果建商不採納,反而會造成糾紛影響交屋進度。」至於驗屋公司的服務瑕疵,吳翃毅解釋,過去大多是建商未盡修繕的投訴,近年驗屋風氣盛行,新行業的方興未艾,出現不少良莠不齊的業者,加深屋主與建商間的矛盾。像是去年有不少為搶生意預收訂金,等到要驗屋時,稱無法排出人力,也不願退款,甚至叫屋主「先交屋再驗屋」,結果有缺失建商也不願修繕,變成屋主花錢找罪受。另外住保會還曾碰過,驗屋公司提供報告書後就不管了,屋主看了多項缺失以為買到「劣質品」而求助,住保會只好再找驗屋公司重驗,並協助與建商溝通改善缺失,才化解屋主對建商的誤解。不過這樣一拖就是半年、一年才解決,甚至衍生交期違約的問題,這樣的案例越來越多。吳翃毅表示,一間好的驗屋公司會在檢驗完成後協助屋主與現場工務核對缺失,同時對檢驗報告書上載名的缺失負起責任,屋主若有疑問也能協助解答。(圖/林榮芳攝、永城科技驗屋臉書)江玉齡說,有不少民眾因預算限制,找坊間沒有名氣的公司行號協助,但檢驗人員的資歷和專業度無法確認,且不一定能提供驗屋報告書,若有找出嚴重缺失,建商也可能不採認其有效性,這樣花錢請人驗屋就失去了意義。吳翃毅也常遇見,糾紛時,屋主往往希望當初服務的驗屋公司能協助說明缺失,不過驗屋公司常不願出席調解會就算了,對於自家檢驗報告書也不願做專業負責。「屋主找驗屋公司就是希望找出的瑕疵(驗屋報告書)給建商做為修繕的依據,但是很多只為了賺驗屋的錢,卻不願對報告內容所載明的瑕疵負責,除了專業度打上問號,也代表了他們的驗屋尺度可能並非客觀中立。」吳翃毅提醒屋主,慎選有品牌的驗屋公司,否則解決問題最後卻變成製造問題,得不償失。
驗屋滅蟑術2/揭密業界5大亂象 建商最怕碰到「挑撥離間」
越來越多人在交屋前委外驗屋,但你找的驗屋公司會不會是「驗屋蟑螂」呢?CTWANT調查驗屋界5大亂象,第一大就是「假專業」,「驗屋公司以不合理的檢驗方式,挑出許多毛病,來凸顯自己的專業價值,同時讓屋主感覺物超所值。」永城科技驗屋總經理丁漢說,建商大多討厭驗屋公司,主要原因就是不具專業的「找碴」,誇大缺失嚴重性,造成屋主與建商關係的不信任,甚至變成糾紛。他舉例,曾碰過室內裝修公司因缺少案源,而開拓驗屋的業務項目,把小瑕疵誇大嚇唬屋主,然後再說「你找我裝修我可以幫你解決」,進而再包下後續裝潢工程。第二大亂象是「過度包裝行銷」。SGS營建管理部副理江玉齡表示,一群人帶著好幾個行李箱的儀器,「大陣仗出動」在一個20坪不到的空間驗屋,用包羅萬象的特殊儀器檢測,「看起來很厲害,但究竟有沒有這個必要?」「有些儀器的用途並非用在房屋檢驗。」以SGS來說,通常2房僅派1名人員驗屋,驗屋時間約3~5小時,大坪數則會出動2~3人;若是永城科技驗屋,一般住家則是派遣3位人員,驗屋2~3小時。根據住宅消保會統計,這3個月的諮詢調處案例共有411件,其中包含驗屋衍生出的買賣房屋糾紛約75件,其中不只民眾與建商的交屋糾紛,也有不少是民眾與驗屋公司的消費爭議。(圖/住宅消保會提供)或許是因為「找碴」的越來越多,建商也出招防堵,出現第三大亂象「壓縮驗屋時間」。江玉齡分享,曾遇過屋主告知,建設公司通知驗屋後要在一個禮拜內完成,並且只給1小時驗屋,「緩衝時間不夠,驗屋的時間也不足,這種情況前幾年蠻多的。」第四大亂象「紅包文化」,丁漢分享,曾碰過建商跟屋主說『你不用找驗屋公司了,因爲不管找哪家,我都會包紅包,他就會說我蓋得很好。』」有不肖的業者,也會有貪心的奧客!亂象五「合作凹建商」,丁漢也曾經碰過屋主希望他們去攻擊建商,要他硬編出缺失好讓他去殺價、做款項找補。江玉齡也說,這幾年常聽到驗屋公司以能幫客戶向建設公司爭取「優惠」為攬客噱頭,也就是找出缺失向建商找補價金,這都違反驗屋的本質,也惡化三方關係。住宅消保會首席顧問吳翃毅表示,驗屋的目的不是製造屋主的恐慌來彰顯專業,更不是要找建商麻煩,是透過專業、合理的檢測方式,提出中立、客觀的檢測現況。過去因為有太多「找碴」的情況,因此建商與驗屋公司不是對立,就是過於討好,對消費者來說都不是好事,但他相信,一間中立、客觀的驗屋公司,能讓正派經營的建商省去很多不必要的困擾。吳翃毅表示,住保會祭出免費輔導業者的培訓方案希望導正業界不良風氣,輔導的驗屋公司必須做到履約信託和開發票,藉此塞選出好業者提供民眾選擇,減少消費糾紛從源頭做起。(圖/林榮芳、馬景平攝)由於驗屋沒有專業證照,民眾難辨識尋找到中立正派的驗屋公司,因此住保會近年希望導正驗屋產業風氣,甚至祭出免費輔導業者的培訓方案,永城科技驗屋就是通過住保會輔導的驗屋公司之一。成立於2019年,2020年起和住保會配合執行已超過500件驗屋案,一般住宅檢測價格約落在1.4萬元。吳翃毅表示,住保會輔導的驗屋公司每件委託案即使只是1萬元的小金額,也一定做到「住保履約信託」和開發票;現場檢測完成,都會協助屋主與現場工務核對缺失,如有相關電工法規、法條等等也會協助說明,若有現場無法解決的艱深法律問題,民眾甚至可以到住保會申請免費法律諮詢服務,不會有求助無門的情況。另一家老牌驗屋公司SGS則有15年的驗屋資歷,經手案件超過上千件,全台都有服務據點,以雙北30坪的房子為例,服務費用約2萬元。江玉齡也提醒「公信力」的重要性,民眾在網路上找不知名、沒聽過的公司,可能是一案公司、兼差,或根本連公司申請都沒有,當建設公司或營造廠對缺失項目有疑慮,很多業者連理都不理,品牌有它的必要性,一切按規定,不會隨意、主觀做查驗,「且如果有真的需要調解或訴諸法律時,具有公信力的驗屋報告書,才是真正有力的依據。」
驗屋滅蟑術3/DIY驗屋5大口訣 門外漢也能輕鬆當「缺失糾察隊」
沒有找驗屋公司服務,民眾想自己查驗,可以怎麼做?永城科技驗屋總經理丁漢分享DIY驗屋5大口訣「風、水、敲、好、美」:風,只要有風流動的電器,例如抽風機、暖風機等,都可以打開櫥櫃或天花板檢查管線是否有確實銜接至戶外或管道間排出;另外也可把電源打開,用衛生紙或手感受運轉下通風管是否有漏氣的情況。口訣二「水」,只要浴室、廚房的水流處都可以做蓄水水壓測試滲漏水。蓄水再放掉,可用手或衛生紙擦拭洗手台下方排水管檢測,也可以檢測接縫處是否會漏水。(圖/馬景平攝)水,只要浴室、廚房的水流處都可以做蓄水水壓測試滲漏水。先關上排水孔,將水龍頭開至適當的水量持續出水一段時間再放掉,接著用手或衛生紙擦拭洗手台下方排水管檢測。同理可應用在洗手台、面盆、浴缸或淋浴間,都可以檢測接縫處或是水管周圍有無滲漏水,馬桶則是以沖水做檢測。敲,即是透過適合的工具,如打診棒,空鼓錘…等,進行敲擊磁磚、地磚檢測,若聽到不同的敲擊聲,則是地磚空洞化,也就是俗稱的膨摃問題,冬天室內外溫差大時,容易產生磁磚爆裂,因此可請建商協助灌注將空洞填補。口訣三到五「敲、好、美」是大家比較熟悉的驗屋項目,不過永城科技驗屋總經理丁漢則提醒,磁磚、壁磚空洞範圍應用膠帶框出才是正確的標示方法(如右圖)。(圖/馬景平攝)丁漢表示,測試的時候要注意敲擊力道不要過猛,以避免敲破或刮傷地磚;通常空洞在一個手掌內的大小,還算是合理範圍,而空洞範圍也要用膠帶框出才是正確的標示方法。他也提到,「沒有敲打棒,也有屋主用10元硬幣蹲在地上敲4個小時,只要有耐心跟體力,一樣可以達到自我查驗的效果。」好,意指所有的五金配備、插座、門扇、窗戶、電燈開關等,都可去嘗試使用看看功能是否正常。美,則是外觀的檢查,如水平、刮傷、汙損、油漆造成的垂流、較大的氣孔,或是污染木作、系統櫃…等小地方,都可以列為缺失請建商改善。只要夠細心、有充足的時間,想要自己驗收不是不可能。不過根據永城驗屋完整的檢測項目,有將近70個細項,其中有44項需要專業知識與儀器,僅有25項才是民眾在簡單輔助器材下能自行做查驗,想要DIY恐怕只能達到35%的查驗完整度。