央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議,決定六度升息,將利率再調升半碼,迫使房貸族的負擔進一步增加;但在信用管制部分,則按兵不動維持現狀,讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線,恐衝擊房屋貸款的預售屋買家,得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,因應4月起電價調漲,可能帶動物價,增加通膨隱憂,讓央行決議升息半碼,雖然出乎外界意料,但仍可以理解。而物價隨電價上揚,房價也將受帶動,且六度升息後,利率累計已調升3.5碼,使房貸族的負擔加壓;不過美國今年後續的降息訊號明確,經濟展望也有諸多變數,因此往後利率走勢是否持續走揚,仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,去年第三季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算,若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,過去房貸年利率2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼,房貸年利率足額反應,則增為2.185%,則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高,不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,換算今次升息,每月多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元,對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行本次雖未加碼信用管制,但2019~2021年境外匯回的3000多億資金,將於今年陸續分批解禁,由於高總價物件,向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一,因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱?將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
大咖觀房市2/建商怨高房價源頭是「他們」 豪客置產「感謝都來不及!」
2024總統大選落幕,由於過去4年政府祭出不少打炒房政策,讓建商怨聲載道,CTWANT記者在大選後採訪各大建商、代銷業者,趁內閣改組前,業者大吐苦水及建言,期待新政府在抑制高房價上能對症下藥,尤其是地價,「政府把地拿出來標,帶動地價大漲,買地成本高,房價當然高!」並提醒居住政策應該是讓人人住得起,不是買得起。」向來大砲型的亞昕國際董事長姚連地,23日趁著30週年記者會上不吐不快,點出高房價來自建商面臨的5大高成本,包括高地價、高造價、高稅負及缺工導致高薪資成本,還有即將徵收的碳費,「開發商就是將本求利,土地成本加上建築成本,以及合理利潤、稅負,成就最終房價。」「各項成本都上漲,房價怎麼會掉得下來?」「未來房價還是高,政府要想辦法控制成本,在經歷多次打炒房政策後,預售屋也都不能轉賣了,房價依舊高漲,且不是個案,是所有建商都如此,顯然是本質問題。」甲山林集團總經理張境在也說,建商怎麼可能虧本做生意,真的想抑制房價,就先想辦法抑制建商成本。如何抑制成本?受訪業者異口同聲地說,從占總成本5~7成的地價開始。姚連地指出,近年來中央與地方政府為了籌措財源,標售土地,讓地價出現定錨效應,老百姓會看,政府都標這個價,轉手時當然比照辦理,這是制度上的問題,也是造成地價不斷上漲的主因之一。張境在也說,地方政府把地拿出來標,帶動土地大幅上漲,建商買地成本高、房價當然高,又回頭罵建商賣這麼貴,「我們也很無奈!」他多年前就建議,國有土地標售也能像股市有漲停限制,例如不能溢價超過20%,一樣價格就抽籤決定得標者,這樣就不會有土地成本飆高的問題,不過一直未有改善。其次是大缺工墊高營建成本。以高雄為例,因科技業大舉擴廠,導致營建工大缺,去年全年申報開工推案總量相較前年年減約4成,建商減少推案、延後開工、逾期完工,屢見不顯。富旺國際總經理林宗毅直白表示,「因為南部缺工問題嚴重,暫不考慮在南台灣獵地推案。」台灣缺工問題嚴重,尤其高危險、高勞力的營建工人,更是已無年輕人願意投入,多名營建業者反映,現在是有錢也請不到工人,目前引進的外籍移工,不只杯水車薪,還沒有任何經驗,需要時間培訓。(圖/黃鵬杰攝)而為了搶工的建商,只能不斷開出更高的價碼,「現在聘板模工行情已超過每日4000元,且即使高價延攬,還是缺人。」姚連地說,工地高溫、炎熱,從業人員長年只減無增,最終讓營建業缺工困境加劇,推升工人薪資不斷上揚、造價成本也持續攀升。就算引進外籍移工,也非完全能解決缺工問題,張境在說,目前引進的外勞,都只能掃馬路、做簡單工作,都是來這邊才學技術,他擔憂,若不久後又因政策調整把他送回去,等於是白做工。科達建築董事長賴建程就分享,前一波營造成本大漲,他光一個案子營造成本就多了2億元,但某次跟一位上市建商老闆聊天,得知該建商北中南所有建案營造成本超漲快200億元,是他的百倍,讓他不敢再多言。另外,央行針對高總價住宅實行的「豪宅限貸令」,規定自然人購買住宅,台北市總價7000萬元以上、新北市6000萬元以上,其他地區4000萬元以上,只能貸款4成,且必須本息攤還、無寬限期,也引起眾多建商不滿。在成本漲、房價漲之下,豪宅輕而易舉就會觸碰門檻,讓豪宅市場萎靡,甚至出現請建築師「拆門牌」,將房屋一分為二來解套。張境在就稱「限貸令」反而造成市場不健全,讓對大坪數、高總價產品有需求的民眾,卻因為限制,要付出更多自備款或是壓縮很多想換屋的需求,是不合理的,「不是只有照顧首購小坪數,才是健全房市。」去年全台最大案、總銷高達450億元的北市大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」,每坪開價230~290萬元,最小150坪,每戶總價4億元起跳,推案建商三圓建設董事長王雅麟也受到豪宅限貸令不小的影響,他認為一般住宅和豪宅應脫鉤看待,「豪宅客群是事業有成的客人,北市黃金地段房價動輒百萬起跳,超過7000萬元門檻相當容易,不應該對有錢人有差別待遇。」三圓建設董事長王雅麟表示,地緣政治風險下,富豪還願意把錢搬回來台灣買房,帶動周邊經濟消費,感謝他、頒獎給他都來不及了,還要去打他,希望選後對豪宅交易上的限制都能放開。(圖/林榮芳攝、報系資料庫)另外,他也針對法人購屋限制表達不滿,「全世界沒有法人買房還要經過審核的,採報備制即可,法人炒房會重複課稅,要炒房都是用自然人炒房,法人持有不動產多是透過公司管理房地產、股票等,未來也方便做二代傳承及資產分配,但這項管制是打亂人家財產規劃,何必呢?」王雅麟甚至認為,「在地緣政治紛擾下,富豪還願意把錢搬回來台灣買房,都要鼓勵人家,感謝他都來不及了,不應該還去打他。」他希望選後打房不合理的地方都能有所調整,「居住正義不是買不買得起,是合理價錢住到安全房子。」海悅國際總經理王俊傑也有同樣看法,「居住政策應是每個人住的起,不是每個人都買得起」,政府應朝這方向加強社宅規劃;另外他也提到,現在通膨物價飆升,薪資不調整就會感覺錢變薄,距離成家也會更遙遠,如何提高國內整體薪資結構,也是政府該改善的方向。
陽明山別墅再現神秘富豪砸3.2億現金置產 今年還賣出61年「老墅」
高總價產品交易降溫,不過部分高資產族的佈局仍不受影響。最新實價揭露,今年10月有一筆陽明山的整棟透天別墅交易,屋齡僅7年的3層樓別墅,建物218.3坪、土地1032.4坪,土地使用分區為保護區,成交總價高達3.2億元,買方為自然人無貸款入手。今年台北市億元別墅交易共5筆,有4筆都落在士林區,最老屋齡甚至高達61年。陽明山別墅環境清幽,雖然市區豪宅大樓推陳出新,但仍有部分高資產族,就是喜歡郊區的別墅產品。(圖/台灣房屋提供)該別墅位於仰德大道二段131巷內,鄰古蹟林語堂故居,且可居高臨下俯瞰都市景觀,目前附近也有50年別墅,開價5.2億元待售,更讓這筆含有千坪土地的輕屋齡別墅,吸引買家目光。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,陽明山別墅屬於市場上的獨特產品,環境清幽,不僅獨棟建築建坪大,通常土地坪數也大,因此不乏老別墅仍能賣出億元身價,雖然近年富豪多偏好市區豪宅,不過仍有一些原本就住士林、天母一帶的待退休高資產族,對這類產品情有獨鍾。此外,台灣房屋集團趨勢中心觀察,今年台北市億元別墅交易共5筆,屋齡最高的交易達61年,該交易同樣也位在陽明山仰德大道巷內,今年中5月成交總價2.25億元;總價最高的是6月成交的士林區至善路二段巷弄內別墅,屋齡也高達59年,總價3.58億元;而唯一不在士林區的別墅,則是內湖區大湖街48年老別墅,總價1.05億元。第一建經研究中心副理張菱育指出,台北市最知名的別墅聚落就是陽明山地區,不乏台商、香港富豪、影視明星、科技與傳產大老等各類富豪持有,主要是陽明山「離塵不離城」,距離台北市中心車程不遠,但是環境幽靜、隱私性高。而內湖則是台北市少數有別墅產品供給的地區,像是四期重劃區、大湖山莊、環山路「麗山新村」、瑞光路「大華山莊」別墅等,因採低密度開發,規劃不少透天別墅型產品。
台南最夯安南黑馬重劃區價格大曝光!投資置產首選「省下一台車,住進富人居」
台南因南科議題,房市不管是交易量跟房價漲幅近兩年都呈現六都之冠,完完全全「複製竹科經驗」。繼九份子、鄭子寮、史博館特區開價持續墊高,購屋人開始把眼光轉往離南科更近、落在起漲點的「新宅重劃區」,該區首件大樓案「昕暉詠翠」,距離史博館特區6分鐘距離,也享有非常完善的生活圈及重劃區漂亮的街廓,每坪單價卻出現6萬元價差,買正3房可立即省下約200萬元,吸引大量投資人目光。 (圖/昕暉詠翠提供)加上安南區最新公立第四幼兒園,多達6000平方公尺校地!鑽石級綠建築就在隔壁!引來許多爸爸媽媽的目光,加上重劃區內多為高質感透天產品,完全有種省下一台進口車住進富人居的感覺,相較史博館特區及其他安南指標案開價每坪38萬元起跳,「昕暉詠翠」價格落在起漲點31-32萬元,備受不管投資客或自住客心動。新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,走平面道路或北外環接南科也僅有20分鐘車程,交通上相當便利(圖/昕暉詠翠提供)。安南區近期議題不斷,除了商60商業入駐,還有草湖寮公園有來自日本國際知名建築師伊東豊雄跨海設計操刀,將與市府共同打造耗資2億元的國際級公共圖書館,未來融合大自然生態景觀,台南即將再迎來一座世界級建築預計,成為台南新地標,2026完工。「昕暉詠翠」專案經理李秉宥表示,新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,相較安南其他新案價格直逼4字頭,北區則是穩站40萬元以上,新宅重劃區房價還在低基期。「昕暉詠翠」基地位於新宅重劃區新宅五街上,由工務背景起家的昕暉建設投資興建,土地面積956.82坪、公設比34.5%,樓層規劃為2棟地上13、14層,地下3層建築,共有126戶住家,6戶店面,格局坪數規劃26~28坪2房及36~37坪3房產品,且單層四拼、雙面採光。生活機能上,有著北安路完整的商圈,3分鐘即可抵達安順國中小及安順商圈,有全聯和果菜市場,日常採買無虞。「昕暉詠翠」戶戶邊間,採光不受影響,建材使用大雅廚具、TOTO衛浴以及BWT德國淨水系統(圖/昕暉詠翠提供)。除了價格優勢,「昕暉詠翠」也因為周邊圍繞高質感透天別墅,造就3大特點,一來街廓整齊、新穎;二來4樓以上住戶皆享無限棟距;三則是因周邊透天產品皆是高總價,也等同過濾區域住戶水平。專案經理李秉宥分析目前購屋有4大客群,一,北外環道通車後,往南科僅20分鐘,因此有不少南科工程師看房;二,周邊住在老透天的長輩因爬不動樓梯改住電梯大樓;三,因透天價格翻漲已超越可負擔範圍,再加上喜愛豐富公設的年輕人;四、看好政府大力推動商60副都心的置產客,未來商60將導入生活休閒、時尚娛樂、購物百貨設施,成為安南區最大建設利多。南科投資金額超過1.35兆,創造1800億元的產值及3萬個工作機會,吸引一波波高科技人才「南漂」,使得善化、仁德、安南、安平區連續4年淨遷入人口跳躍式成長。 李秉宥說,現在出來看房的大多是自住客,客群更為精準,尤其《平均地權條例》讓投機客退場,不再會有一日三市、怕買不到的情況,市場更走向健康,也是自住客看房的最好時機,這時銷售小姐更會仔細耐心介紹、留住自住客群。今年下半年有總統大選及《平均地權條例》將上路,不少民眾等待價格下跌進場,李秉宥認為,這些年經歷多次房市空頭,回過頭來看,也沒有明顯跌勢,在通膨、缺工問題未解之前,成本高檔下業者也不會做虧本生意,今年房市仍走量縮價穩格局,自住客想等價格回檔不易,反倒是多看多比較,有看到中意的物件即可出手。
雙子星1/2價有找!機捷A3站「是東騰」吸買氣
帶動新北房市的六大指標重劃區新板特區、副都心、頭前、江翠、央北、二重、土城暫緩,在建設逐步到位、生活圈成熟下,去年交易總量逾千戶,且預售平均房價多已「坐7望8」,老大哥新板特區今年第三季更由「勝輝一邸」三筆實登締造每坪112-116萬紀錄,一舉破百萬。江翠、央北新案頻現76、77萬實登,同時也都有預售案衝上8字頭,新莊副都心頭前重劃區預售最高開價有到82萬之譜,今年實登不乏71、72萬,顯見在建設到位和歷經這兩年走出過往大坪數高總價賣壓後,主打50坪以內中小坪數的預售案開始在身價行情上急起直追。「目前工業氣息較重的二重重劃區今年起手勢就站6望7,消費者比價、也比環境比機能,置產目光看向擁有雙捷運、三學區、四座公園環抱、A辦林立、百貨影城開幕的新莊副都心,與站上150萬身價的台北雙子星特區只有2站機捷距離,以1/2價不到的行情承接外溢買氣。」甲桂林副總江翊認為新莊副都心「CBD中心商業區」熟成度在新北僅次於新板特區,大幅領先江翠、央北、二重和土城暫緩重劃區,對比新板已破百萬,江翠、央北站上8字頭,新北副都心迎頭趕上,指日可待,在「20/80投資法則」置產策略下,最有機會的地段就在副都心壓軸開發的20%純住宅區塊內,北市名宅品牌東騰機構也看好副都心純住區潛力,推出預售案「是東騰」。高質感建築品牌東騰,插旗新莊副都心,預售新案「是東騰」獲市場回響。(圖/業者提供)「是東騰」基地規劃15層樓高43、35、28坪產品,社區出來就是昌德街林蔭道,與中央路重劃區大馬路的氣氛大相逕庭,擁有副都心難得的靜、綠兼具的宜居生活氣氛。同個街廓內就是頭前國中和昌平國小,步行6分鐘抵塭仔底濕地公園、步行可達預辦登機和與環狀線交會的機捷A3新北產業園區站及宏匯廣場,往新莊舊市區方向散步可到達福壽商圈、幸福路商圈。加上「是東騰」坪數是副都心這兩年需求最旺盛、去化最快的主流產品,滿足剛性的首購、首換需求,吸引不少白領菁英成家置產。副都心住宅區僅占20%,有別於主幹道商店街廓車流,「是東騰」隱身環繞昌平國小的住宅街廓,林蔭夾道,擁有小天母氛圍。(圖/業者提供)「是東騰」是臺北名宅推手東騰機構首度在副都心推出作品,台北市中心客追捧的的日式格柵、石材、水景等日式建築職人質感的美學元素,並汲取回遊式日本庭園最高傑作京都「桂離宮」的窗櫺比例,作為外觀立面設計元素,銷售現場透露,不僅驚豔在地客群,同時也吸引「東騰粉絲」從北市跨區收藏。
眾所矚目!敦北、南京五千億開發量能 「松耘樸石」純住小坪數
敦化北路、南京東路黃金十字軸線挾其台北華爾街定位,發展百年、金融核心地位屹立不搖,近年在都更危老推動下,其價值不斷上漲,在精華土地極度稀缺之下,國泰、台塑、中華開發金控總部、玉山金控、全球人壽、首都飯店到西華飯店等大型都更案,成為大型壽險、開發商激烈角逐之戰場,5千億都更量能、等同4座台北101大樓量體開發,看準現在更增未來價值,不少對於地段、價值有高度敏銳度的層峰人士一眼就知悉其與生俱來之優勢。70米的敦化北路林蔭大道,一線接壤國門,金融機構、高檔飯店、A級商辦林立,更遑論數億身價的國際級豪宅皆落腳於此,透過都市更新,百年優質地段華麗轉身,由敦化北路、南京東路、民生東路所構成的大型街廓,在各大開發商積極卡位之下,形成最具國際視野及指標價值之典範,隱身中華開發金控總部身後的「松耘樸石」位居靜巷,坐擁黃金十字軸心,鄰近百貨商場、金融行庫密集之精華地段,同步享有幽靜舒適、濃韻綠意的居住環境,150米捷運小巨蛋站、3~4分鐘松山機場,輕快步伐踏入精品貨、五星級飯店是其日常,明星學區敦化國中散步就到,優質教育環境、均質人文水平,高稀有性、高隱私性彌足可貴。「松耘樸石」散步即享捷運、精品百貨,隱居靜巷清幽環境(圖/業者提供)然而敦化北路、南京東路是不少企業的起家厝,大面積方正土地極其珍貴,區域不缺百坪指標豪宅、高總價住宅,「松耘樸石」定位全棟小坪數精品宅,切入市場期待已久的格局坪數真空帶,土地開發耗時超過十年,整合出零地主戶、三面臨路方正地塊,全崗石立面,迎賓水廊、二進式挑高門廳,宜動宜靜轉換場域隨心所欲。「松耘樸石」全案先建後售、營造品質眼見為憑,零店面純住宅,均質20~30坪1~2房,貼心細膩物業管理、社區秘書服務,單純三併、梯廳開窗明亮,戶戶方正、室內無柱,高坪效運用,為小坪數住宅稀有規劃,並提供瓦斯供氣設備、豪宅等級停車空間,且建商提供精裝配備,從裝潢收納到軟硬體設施,消費者拎著一只行李即可入住,推出以來吸引不少菁英二代、高資產單身貴族、新婚夫妻青睞,更有往來兩岸之高階主管、自營商看準敦北大道便捷交通、優質明星學區出手置產。「松耘樸石」崗石氣派立面,質感品味兼具(圖/業者提供)敦化門牌敦北唯一小坪數新成屋,全案不僅已完工可立即入住,建商更貼心提供YOUTH Fitness&Yoga 2年會員限量名額,不僅可就近享受飯店1樓健身、重訓級器材等完整的訓練場域,以及5樓露天溫水泳池、專業熱瑜珈課程,更有專人尊榮服務,輕鬆擁有市中心優質舒適生活。
台南又一重劃區崛起!起漲價曝光 大3房省出「1台進口車」
近期全台房市轉冷,台南則因南科建設利多、人口紅利,看得到也吃得到,「複製竹科經驗」持續發酵。繼九份子、鄭子寮、史博館特區開價持續墊高,購屋人開始把眼光轉往起漲點的「新宅重劃區」,該區首件大樓案「昕暉詠翠」近期正式推出,距離史博館特區6分鐘距離,每坪單價出現6萬元價差,經估算,買正3房可立即省下約200萬元,價格優勢輾壓安南區其他新建案。台南安南區新宅重劃區又稱總安重劃區,面積約有18.56公頃,區內多為高質感透天產品及少數華廈,今年4月首件大樓案「昕暉詠翠」正式公開,由於相較史博館特區大案及其他安南指標案開價每坪38萬元起跳,「昕暉詠翠」價格落在起漲點32萬元,備受市場關注。新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,北外環接南科也僅有20分鐘車程,南來北往相當便利(圖/昕暉詠翠提供)。「昕暉詠翠」專案經理李秉宥表示,新宅重劃區距離史博館、北外環道及未來商60副都心都只有6分鐘車程,相較安南其他新案價格直逼4字頭,北區則是穩站40萬元以上,新宅重劃區房價還在低基期。他以37坪大3房、每坪價差6萬元來推算,「總價已經可以省下一部進口車,」「昕暉詠翠雖然案量不是非常大,但開案以來,每周吸引30多組來客,可見對於自住或置產的購屋人而言,價格仍具有相當大的誘因。」「昕暉詠翠」基地位於新宅重劃區新宅五街上,由工務背景起家的昕暉建設投資興建,土地面積956.82坪、公設比34.5%,樓層規劃為2棟地上13、14層,地下3層建築,共有126戶住家,6戶店面,格局坪數規劃26~28坪2房及36~37坪3房產品,且單層四拼、雙面採光。生活機能上,3分鐘即可抵達安順國中小及安順商圈,有全聯和果菜市場,日常採買無虞。「昕暉詠翠」戶戶邊間,採光不受影響,建材使用大雅廚具、TOTO衛浴以及BWT德國淨水系統(圖/昕暉詠翠提供)。除了價格優勢,「昕暉詠翠」也因為周邊圍繞高質感透天別墅,造就3大特點,一來街廓整齊、新穎;二來4樓以上住戶皆享無限棟距;三則是因周邊透天產品皆是高總價,也等同過濾區域住戶水平。專案經理李秉宥分析目前購屋有4大客群,一,北外環道通車後,往南科僅20分鐘,因此有不少南科工程師看房;二,周邊住在老透天的長輩因爬不動樓梯改住電梯大樓;三,因透天價格翻漲已超越可負擔範圍,再加上喜愛豐富公設的年輕人;四、看好政府大力推動商60副都心的置產客,未來商60將導入生活休閒、時尚娛樂、購物百貨設施,成為安南區最大建設利多。對於近期全台房市轉冷,專案李秉宥卻顯得無感,他認為,台南房市最大立基點是南科已成形,基本盤都在,工程師客群正在複製「竹科經驗」,「台南市況是比前2年過熱時差一點,去化速度沒之前這麼快,但整體而言推案量還算多、賞屋人潮也不少,沒有大家想像這麼糟!」南科投資金額超過1.35兆,創造1800億元的產值及3萬個工作機會,吸引一波波高科技人才「南漂」,使得善化、仁德、安南、安平區連續4年淨遷入人口跳躍式成長。李秉宥說,現在出來看房的大多是自住客,客群更為精準,尤其《平均地權條例》讓投機客退場,不再會有一日三市、怕買不到的情況,市場更走向健康,也是自住客看房的最好時機,這時銷售小姐更會仔細耐心介紹、留住自住客群。今年下半年有總統大選及《平均地權條例》將上路,不少民眾等待價格下跌進場,李秉宥認為,這些年經歷多次房市空頭,回過頭來看,也沒有明顯跌勢,在通膨、缺工問題未解之前,成本高檔下業者也不會做虧本生意,今年房市仍走量縮價穩格局,自住客想等價格回檔不易,反倒是多看多比較,有看到中意的物件即可出手。
買不到蛋買8位數「雞舍」!?「這縣市」千坪以上交易半數是雞舍
排隊買不到雞蛋,不如直接買下一的雞舍?據實價資訊揭露,彰化縣二林鎮斗苑路的一處雞舍,建坪493.8坪,地坪1,719.1坪,去年5月時,以總價4,260萬元的易主,該筆交易高達8位數的價碼,不僅榮登二林鎮2022年的房地交易總價王,也是彰化縣去年總價最高的雞舍相關房地交易!彰化縣是全國雞禽飼養規模最大的縣市,根據農委會調查,彰化縣全縣飼養雞隻將近2800萬隻,比台灣總人口還多,因此雞舍交易也相對活絡。不過買下一座雞舍要多少錢?台灣房屋彙整彰化實價登錄雞舍相關交易,近2年總價最高的雞舍在芳苑鄉芳頂路雞舍,建坪近1963坪、地坪逾1320.4坪,以總價6,420萬元高價摘冠;埔鹽鄉好金路雞舍,總價亦站上6,000萬元之譜,是近2年亞軍;伸港鄉汴頭路雞舍地坪較小,僅572坪,則以5,000萬元居第三。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,顧慮到畜牧衛生及生產品質,雞舍、養雞場等畜牧場,依照法規都設有最小面積限制,加上養雞還須建置禽舍,以及廢水處理、堆肥舍等設施,對土地的需求強烈,因此諸如禽舍、牛豬舍之類的畜牧場,多半在鄉間郊區,具「建坪廣大,地坪開闊」的特色,通常也都是連同設備整包出售,所以畜牧場相關交易,常常攻佔中南部農牧重鎮的高總價交易榜。近2年不計離岸的彰濱工業區,彰化縣本土建坪逾千坪的房地交易共10件,其中就有5件屬於雞舍相關交易,占比達一半,顯見雞舍乃是彰化縣大型房地交易的要角,其中又以芳苑鄉進榜交易最多。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,畜牧業講求生產規模,具有鮮明的產業群聚效應,以芳苑為例,全鄉的飼養雞隻數量達1,100萬隻,足足是鄉內人口的314倍,所以有意擴大經營規模或新投入養雞業的買家,常會前往中南部鄉間尋覓「雞」會,使雞舍成為當地高總價房地交易常客。陳定中並表示,除了彰化縣之外,雲林、嘉義、台南及屏東等禽畜飼養大縣的郊區,也不乏雞禽飼牧的物件待售,且因物件的土地持份可觀,所以總價基本上都從千萬起跳;不過畜牧場址的設置,須與既有住宅區保持相當距離,買家購入前,應留意地點是否符合設場規範。
不動產放慢推案腳步 全年329檔案量低於去年
農曆春節長假,馥華與誠品合作的「馥華之丘」銷售成績表現不錯。(圖/新聯陽實業提供)眼看政府重手打房,成本攀升,買方趨於觀望,不動產開發商紛紛放慢推案腳步,巿場人士私下不諱言,建商不是延後推案,就是乾脆不玩了,等巿場明朗化再說。初步了解,2023年329檔案量將低於去年,代銷龍頭甲山林、海悅、新聯陽合計推案量約2000億元。新聯陽副董事長林徹人表示,整體經濟在升息告一段落下,國內外還有一些契機可期待,目前只是暫時沉寂,加上329檔預售巿場因為開春第一檔,每年表現多不會太差,但房巿前景不明,建商推案趨於保守,推案量應會較去年同期縮減。甲山林總經理張境在表示,今年春節年假長,解封後,很多民眾選擇出國或赴中南部、花東去旅遊,加上北部天氣較寒冷,來客多少受到影響,但旗下幾個案子銷售反映不錯,從初三到初八,總共賣了14.5億元,如「都廳大院」、「夢悅城」在廣告助攻,產品總價低、符合剛性需求下,締造出不錯的銷售成績。林徹人表示,位於新北巿土城,馥華與誠品合作的「馥華之丘」以及在板橋鄰近林家花園、南雅夜巿的「新美齊画世代」在春節期間買氣也都不弱。買方觀望 剛性需求一直在「房巿並未如部分人士認為會『崩盤』,因為剛性需求一直存在!」張境在認為,目前自住客占6成,置產族還有2成,巿場仍有一定動能。但他也直言,329檔總推案量不如以前多,主因大環境不是很好,建商不急著推,旗下主要個案會在第二季、第三季進場,如總銷約2、300億的「新竹帝寶」及位於基隆、鄰近內湖總銷約100億的「美麗薈」都規畫在第二、三季進場。329檔進場的有淡水竹圍總銷25億的「伊豆莊園」、紅樹林總銷約40億的自建案「山河帝寶」,另在土城還有捷運永寧站邊、總銷180億的「金城帝寶」,在南港經貿園區、老爺行旅旁也有個案在搭接待中心,總銷約45億元。林徹人透露,329檔新聯陽推案主要在雙北,且不乏總銷近百億,甚至超過200億的大案,如台北巿大安區總銷約90億的「連雲玥恒」與「日勝生活科技」,在三重更有茂德機構的「晴空大地」總銷高達220億元。「景氣逐漸回穩,台股慢慢回溫,可以判斷最壞的時間快過了,預期今年整體產業會不錯。」海悅總經理王俊傑表示,今年房巿將隨著購屋能力、重大建設、產業發展在走,這也跟財富結構有關,像是在台北巿買豪宅最好時,一年也只成交200戶左右。景氣漸穩 最壞時間快過了但基本上,現在買高單價、高總價產品的客戶變少,也意味著財富結構如同陡峭的三角形,金字塔尖端成交量,不會有大幅波動,反觀購買其他區域,中小坪數的一般產品,如桃園、台中、台南等縣巿因有科技業擴產或進駐,剛性需求增加,買家會越來越多。海悅在329檔,最受外界矚目的大案即總銷約450億的「台北之星」,過去一年只聞樓梯響,如今產權登記可望在3、4月完成,可望正式問世。其他重要個案還有台中的「大華縱橫」,台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等都要推出。
房市多頭提早結束?專家推估「這時間點」房價恐出現鬆動
根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計,2022年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟,創下2月後新低紀錄,且連續6個月跌破3萬棟,市場氣氛悲觀,紛紛臆測房價是否面臨反轉?房市趨勢專家李同榮指出,第三季交易量雖然急縮,但目前暫時無房價反轉下跌的危機,推測明年房價才可能開始鬆動。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年移轉棟數將比去年34.8萬棟衰退,雖然幅度不大,但實際上的市況比數據反應更嚴峻,主要因第一季房市交易相當暢旺,不過下半年房市交易清淡,兩者平均下來衰退幅度不大,但若以最近房市的體感溫度來看,交易量量縮已經是相當明顯,尤其近月預售案實價揭露件數已較去年旺季腰斬,投資退場市場剩剛性需求撐盤,去年以來的賣方市場,已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。李同榮認為,第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊,交易量急縮達15%,將是今年季交易量的最低點,房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫,全年交易量預測不會低於32萬棟,最有可能是在32萬-32.5萬棟之間,甚至更高。李同榮進一步指出,判斷此波房市多頭會不會提早結束,今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點,而第四季交易量是否延續傳統旺季效應,或是繼續走弱,端看三大關鍵因素:1.股市表現是否持續探底:今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下,連續重挫達3成之多,對房市連動性就會越來越緊密,若第四季股市回穩上升,有助剛性需求房市的資金活水。2.兩岸關係是否持續惡化:第三季兩岸軍演心理威脅下,嚴重影響房市信心,尤其是高總價產品,交易明顯減少很多。二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作,但應該不會在第四季就出手,大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後,那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。3.疫情是否持續蔓延:疫情總數持續延燒未退,尤其第三季更是疫情擴散的高原,雖然不致影響房價,但因影響房市交易活動的效率,以致成交期平均延長10天以上,笫四季疫情若能趨緩,有助交易速度,就有助交易量回溫。李同榮認為,股市表現再低應該有限,兩岸衝突短期應不致增高,疫情應該會慢慢趨緩,加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季,綜合判斷第四季房市會回溫,暫時房價沒有反轉向下的危機;至於明年房價開始會有些鬆動,部分區域與產品漲跌互見,上半年會比下半年表現較好,2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵,惟這波房價因有投資客剎車表現,縱使房價反轉,跌幅不會太深。曾敬德也指出,目前已經有科技業鼓勵員工多休假,市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰,而當前房價處於歷史高檔,在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下,房市也熄火進入盤整修正,所幸企業回流的趨勢並未改變,即使房市修正,還是會有一定的基本面支撐。
產業帶旺房市 北士科複製大直經驗
北投士林科技園區是台北市最後一塊重劃區,同時也是繼內湖、南港後台北市最後一塊科技廊道拼圖,擁有「雙壓軸」的北士科,讓購屋市場想起竹科推升竹北從二字頭迅速翻漲到坐4望5,內科則推漲大直水岸豪宅衝上200萬行情,以及南港新案行情110萬起跳,最高層創180多萬天價的「科技園區帶動房市」經驗。在台北市政府以「新內科」模式推動「政策先行」、「產業先行」下,北士科不乏中鼎集團第二總部大樓、VOLVO服務中心、新光紡織、士林電機、友華生技、金仁寶集團與新光人壽等重量級企業布局進駐,預計年產值上看200億元、預期創造3.5萬個就業機會,發展大有媲美南港東區門戶計畫的「大北區門戶計畫」之勢,房價已行情「後發先至」,有同步天母的態勢,是北市三大科技園區中,最具補漲空間的區域。北士科周邊擁有密集的生醫資源,串聯「內湖科技園區」、「南港產業聚落」、「生態社子島」及「圓山新創聚落」,在科技產業軸帶延伸效應下將成產業重鎮。圖/摘自台北市投資服務辦公室北士科可透過環河西路、洲美快速道路、重陽大橋通達台北港、國道1號與三重重陽重劃區,在既有的捷運淡水線、規劃中的捷運環狀線北環段可快速抵達信義計畫區、中山北路、台北車站、新板等商業中心,在企業主眼中是「新內科」、「不塞車的內科」。在購屋客眼中,則是更近捷運路網,同時還有高含金量產業人口紅利的「新天母」。業者指出,北士科預售市場已站上三位數,且今年買盤跟廠商辦企業主客群重疊,致使50、60坪以上的中大坪數高總價產品,買氣比中坪數熱絡。主打戶戶三面大採光67坪雙主臥的「家居璽玉」,是目前北士科新案坪數超過60坪以上的三大案之一,且擁有萬坪福星公園首排300米綠海棟距視野,且是天母人認同的在地高端住宅品牌,買氣不俗。北士科軟橋段住宅用地僅佔全區19.8%,約能釋出35個個案,九成臨文林北路和承德路首排和第二排,「家居璽玉」卡位近萬坪福星公園景觀第一排,地段價值極為稀有。綜觀「家居璽玉」所在的北士科,擁有天母、榮總、石牌、芝山站以及士林、關渡五大生活圈,匯聚北士科與關渡兩大科學園區,文林北路承德雙大道交匯,本身就有全新落成的北藝中心、傳藝中心、數位藝術中心與天文科學館建設,以及美日歐國際學校與明星貴族學校資源,又高密度匯聚榮總、振興、新光、陽明、和信等醫院,房市價值有產業匯聚、文化藝術、國際生活與自然景觀等4大優勢支撐。家居璽玉貴賓專線:(02)2821-5588
左岸廣告榮獲2022 Taiwan Top Star台灣視覺設計獎「年度最佳公司獎」
台灣設計界最重要的年度盛事由台灣設計聯盟主辦,中華平面設計協會、台灣包裝設計協會、台灣海報設計協會等機構協辦的「2022 Taiwan Top Star台灣創意之星視覺設計獎」,日前於台北進行頒獎典禮,本次評選由「左岸廣告」榮獲「年度最佳公司獎」及「寶藝特別獎」雙殊榮肯定,為台中視覺設計界再添光彩,也讓各界再度看見台中出色設計實力。(圖/左岸廣告提供。)台灣最大最有代表性的「Taiwan Top Star視覺設計獎」歷來備受台灣設計界矚目,評選類別涵蓋商設、零售包裝、禮品包裝、識別設計、平面、插畫、吉祥物IP、創作海報等領域,區域橫跨台灣各地,是業界、學界觀摩設計、彼此交流的年度盛事。台中左岸廣告,業界斐然成績左岸廣告在台中20餘載,專注於房地產廣告整體包裝行銷,由品牌形象定位開始,及至行銷策略、公關媒體等,全方位思考,運用創意打造全台各地無數起熱銷建案,創造建設公司品牌形象,在業界表現成績卓著。公司由榮膺「台灣百大卓越設計師」的徐俊良擔任創意總監,雖然房地產這個行業屬於高總價高關心度的商品,對於創意的發想有諸多的限制,但仍帶領團隊將創意的空間發揮到極致、歷年來創造許多叫好又叫座的作品,已獲諸多獎項的肯定,本次再取得設計領域雙金獎,是既有經驗發揮,亦是新創巧思火花構成,見證台中具備豐沛的創意潛能,一股足以驚豔全台的設計實力。
竹北再添豪宅交易 水岸題材進榜
隨著單價飆升,近幾年竹北少見90坪以上規劃的新案,新竹豪宅榜清一色都是成屋案,同時也意味著水岸視野、大坪數、高總價供給賣一戶少一戶、供給越來會越稀缺的情況,更有望帶動高端案價格繼續上漲,和加速去化。地產業者分析,新竹地區總價6千萬元以上的高總價、高單價交易,多集中竹北高鐵特區及水岸第一排,地段上擁有近高鐵站、大型綠地公園或水岸景觀的條件,客層是新竹自營商與竹科中高階幹部。要躋身總價6千萬元豪宅上的推案,則要擁有上述地段條件中絕版基地優勢,蓋出地標級的作品,搭配具口碑建商品牌、高規格且完善的社區管理,買方多為自營商、竹科企業主。近十年,竹北高鐵特區購屋主力從首購盤轉向隨科技業發展快速累積財富的竹科半導體中高階主管和企業主,加速竹北行情走漲。細分竹北高鐵特區,若山系列「6字頭」與興隆路的則是竹北高鐵特區中的水岸特區,都屬高鐵站前生活圈,連兩年都創下總價7千萬以上交易打進新竹豪宅榜的「名發天琚」,是竹北水岸豪宅行情最好的「頭牌」,中間樓層近50萬價格,拉開與興隆路上其他水岸訴求案的差距。竹北高鐵特區水岸豪宅「名發天琚」9月12日揭露今年6月的14樓交易實價登錄紀錄,房屋坪數134坪,房車總價7,286萬,拆算車位後房屋總價6,606萬元,每坪49.1萬元,是今年竹北第三筆總價6千萬以上之豪宅交易案,也是近兩年內竹北豪宅交易總價第二高紀錄。在地仲介業者指出,去年名發天琚就以中高樓層20樓戶,每坪46.1萬的實登紀錄,總價7,176萬元;22樓戶,每坪47.1萬的實登紀錄,總價7410萬,躋身新竹豪宅榜,今年中段樓層14樓就刷新同案去年高樓層的交易價格,代表「竹北高鐵站特區漲勢確立,同時也可看出名發天琚社區近一年來的穩健增值力道,該案中樓層站穩五字頭、高樓層挑戰六字頭繼續創新價的態勢明確。」竹北豪宅交易TOP5
牛市與我無關1/北市大直多棟豪宅滯銷 最慘賣9年仍掛蛋改「整棟售」
房地產牛市沖天,2年引來政府4度出手打炒房、抑制房價,但全台建案都賣翻、秒殺、大享房市紅利?CTWANT記者蒐羅北中南的成屋及預售新案,賣不動甚至滯銷的案子,多為大坪數、高總價,其中又以全台最熱銷豪宅「西華富邦」旁的豪宅案最牛步,幾乎「美叮美噹」。台北市大直地區為全台正夯的新豪宅聚落之一,其中「西華富邦」去年一口氣出現15戶億元交易,累計總銷售額達450億元,堪稱最熱銷豪宅。不過,當地建案並沒有出現裙帶效應,反而是冷熱兩樣情,部分產品成屋已久皆未售出任何一戶,慘從新建案賣到變成新古屋,建商改變戰略,近來由分層分戶改為「整棟打包出售」。大直豪宅聚落以「西華富邦」為首,去年一口氣賣出15戶,不過當地推案建商卻是兩樣情,因為在豪宅遍地開花之下,多年來也出現排擠效應,部分產品因規劃不符合市場需求,成屋已久未售出任何一戶。(圖/璞石開發提供)CTWANT調查,包括虹廷建設「大直首富」、宏霖建設「大直無與」、中央建路工程公司興建的「金泰富居」等皆有此狀況,不過至今僅有「明水靜」於2020年2月全棟以總價5.35億元售出,但對比剛銷售時開價已是打7折出售。屋齡6年的華廈豪宅「大直首富」,原案名「虹廷臻峰」,售屋網上開價整棟4.98億元求售;屋齡9年、全棟要價16.6億元的「大直無與」,前身則是「大直碩」,2020年還曾邀請重量級藝術家吳炫三夫妻檔及台塑王永在夫人周由美在案場大廳辦展,想吸引高資產人士,但仍炒不起買氣,今年更改案名後以「全棟賣」重新挑戰市場。在地房仲東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析2案最大痛點,「大直首富」因為基地面積小,沒有多元公設,公設比卻高達44%,再加上機械車位規劃,成為最大抗性;「大直無與」則是屋主開價略高,又位在堤頂大道大馬路第一排,隱私性低,晚上跑車、重機呼嘯而過,噪音也成一大問題,導致建案銷售多年仍賣不掉。粉紅色巴洛克崗石外觀的「金泰富居」,晚上屋簷還會閃著七彩霓虹燈,在豪宅區裡獨樹一格,據了解,建商惜售,開價較高,成屋5年未售出一戶。(圖/翻攝自591租屋網)苦撐的還有屋齡5年的「金泰富居」,同樣是一戶都沒有賣出,白天披著粉紅色巴洛克崗石外觀,晚上屋簷閃著七彩霓虹燈,根據售屋網上的照片可見,大廳裝潢大走金碧輝煌的古典風。據了解,過去一直都是建商自售,沒有請任何代銷或仲介服務,銷售較為消極,唯獨今年2月,該案首次在售屋網上掛售每戶2.75億元,但5月又下架,實價登錄仍未見交易紀錄。根據CTWANT調查,該建商中央建路工程公司負責人蔡國財為國泰產險老董事,現為國泰金在國泰產的法人代表,成屋5年不急著出售,口袋應該不太淺。在地房仲東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析,大直銷售不佳的建案大多因建商名氣不足,規畫不符合豪宅定位,不過改採整棟出售,可能吸引家族型富豪置產多代同堂,或是做為企業招待所。(圖/黃威彬攝)「該案的外觀色調與燈光規劃品味較為特殊,也因為坪數過大一個單位要2~3億元,相較於對面有藝人林志穎加持的『國美大真』比起來,總價一樣,比價效應就會顯現。」陳泰源說,大直銷售不佳的建案大多因建商名氣不大,規畫不符合豪宅定位,對於豪宅客來說,同樣的總價,可以選擇的產品十分多元,寧可買像「西華富邦」或其他知名社區等更能彰顯社經地位的產品。想趁海外資金、台商回流,盤算一次性脫手,建商策略是否奏效?屋比房屋總監陳傑鳴認為,豪宅整棟賣的優點雖建商可一次回收,買方可將原公設空間納入整體規劃,坪效更為划算,但同樣有總價過高、市場需求較有限等缺點,另外,豪宅建案訴求的是管理、品質、景觀...等,整棟不一定符合豪宅客需求,想要一次落袋為安,銷售期可能更長,不如調整價格符合產品與市場行情,去化可能更快見效。