資深包租公最怕的煩惱 如何避免房客不繳房租
「Cosmo,有一個房客一直不繳房租耶!聽說也不能直接闖進房子裡面叫他搬走,到底該怎麼辦啊!」。我想這是房東最不想遇到的問題,如果是還連絡的上的租客還好,可能只是不小心忘記或遇到臨時無法繳租的狀況,通常我們會好好跟他聊聊;最怕的是遇到擺明就不繳租又賴著不走的,或是完全聯絡不上的。如果真的遇到房客不繳租,該怎麼辦?當事情真的發生了,那也只好當下治療。通常租房子都會收兩個月的押金,因此當房客拖欠至一個半月不繳租時,我們就會試著連絡提醒,包含電話、登門拜訪、貼紙條留言,甚至會先寄發存證信函。如果房客都完全沒有反應,那在超過2個月後,我們就能夠偕同里長和警方,以「不知道對方是否發生了什麼事,擔心人身安全」的情緒進入房子內查看,這樣比較沒有違法的問題。如果進去後發現早已人去樓空,那就會將門鎖更換,重新招租;而房內若有前租客的遺留物品,建議找律師商討該如何處理,才可以避免法律問題。如果進去後發現對方就是賴著不走,也不願意繳租金,這時通常是想要錢;說真的,有時候與其花個半年、一年打官司,還要支付律師費,不如就跟那位耍賴的租客談好一個價錢,讓他趕快搬走,比較符合經濟效益。如何避免房客不繳租,預防方法這樣做!首先,現在房東多是提供二年一約的租期,因為當合約到期時,房客想要續租,屋主還可以進去看一下房屋的狀況,若這個租客把屋況弄得很糟糕,屋主也才有機會即時停損。再者,合約嚴謹程度也能幫助你篩選掉不好的租客,舉例來說,我會將屋內所有東西的修繕價目表明確的列在合約中,並且在價目表旁請租客看完後簽名,以代表他同意日後若有損壞需修繕,以這個價目表理賠。另外一個部分是生活公約,像是不能抽菸、不能養寵物,都會將違反的罰則明確的列在合約中,並且一樣請租客在旁邊簽名。「那一份合約中不就要簽很多名?」,對啊!因為有在重點條約旁簽名,到時候就不能耍賴說他沒看到,這是眉角!因為通常新手房東會看不出來那些房客可能會有問題(老實說,就算是資深房東有時也會看走眼),因此在前期篩選房客上,如果可以使用嚴謹的合約,有些問題房客看到後就會不想租了,這樣就能幫助房東大幅的降低遇到「房客不繳租」這類狀況的機率。所以在管理租客這個議題上,我的心得是「預防勝於治療」。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。
升息加增房貸成本「與想像不一樣」 包租公想降壓可能這樣做
「Cosmo,央行宣布升息一碼,原本房貸壓力已經快喘不過氣,現在又變重了,該怎麼辦?」、「Cosmo,升息後房屋持有成本變多,會不會一直一直升息,到時候真的負擔不了,該怎麼辦?」從央行宣布升息一碼開始,許多人房貸的負擔又加重,加上通貨膨脹導致物價飛漲,因此會有上述的擔心也是情有可原。還在繳房貸的自住者、買房收租的包租公,該如何看待這波升息潮,這篇我們一起來討論。升息一碼,房貸將會差多少?一碼代表0.25%,假設升息前的房貸利率是1.35%,那升息一碼房貸利率就變為1.6%。以實際金額計算,假如我們買1250萬的房子,貸款8成也就是1000萬,那以20年本息平均攤還房貸計算,1.35%的利率每個月須繳47568,1.6%的利率每月需繳48716,大約增加1148元。很多人在看完實際試算後,才發現原來跟自己想的不一樣,以為升息一碼每月房貸會增加超多。如果每月增加一千多元,就覺得讓自己快負荷不了,那其實必須重新檢視自身的財務狀態,可以試著做財務報表幫助自己釐清財務問題根源。如果一直不斷升息,怎麼辦?由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼,並且市場預期今年剩餘6次的利率會議中都會升息,因此大家自然會擔心一直升息,到時候會不會貸款壓力爆表。當然,利率的決議並不是我們的可掌控範圍,因此要準確的預測實屬困難,但我們可以從一些數據中試著先預算,早點未雨綢繆。從台灣的指標利率「重貼現率」來看,2015年~2016年間降息了4次,每次降息都半碼,而2020年疫情時,一次降息了1碼,來到了1.13%;這次的升息一碼,就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。如果繼續升息回到了2015年降息前,則會來到重貼現率1.88%。如果你去查詢,美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下,因此這次美國升息一碼,也只是讓利率回到0.33%而已。也就是說,若美國接下來6次利率會議都升息一碼,大約會升至1.83%,其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。因此,我們如果以今年升息3碼來看,假設升息前的房貸利率是1.35%,那升息3碼房貸利率就變為2.1%。以實際金額計算,假如我們買1250萬的房子,貸款8成也就是1000萬,那以20年本息平均攤還房貸計算,1.35%的利率每個月須繳47568,2.1%的利率每月需繳51063,大約增加3495元。話說回來,如果每月房貸款增加3495元,自己的財務會無法負擔,那就必須提前先未雨綢繆,在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。
中國打房到房仲哀號、恆大破產危機 台灣打房也會這樣嗎?
中國大陸從去年開始,為了遏止炒房,開始一系列的打房措施,台灣也從房地合一1.0開始抑制炒房歪風,一直到今年的房地合一2.0正式上路,許多人擔心房市會因不斷的打房措施,而與中國房地產一樣受到強烈的打擊。中國打房,強力限制銀行貸款額度我們可以看到許多新聞資訊報導,中國限制銀行放貸額度的打房政策,使得許多銀行不得不將貸款週期延長,甚至出現停止貸款的現象,並且房貸利率也走升。想想看,今天要買一間房,結果銀行無法貸款給你,或是貸款給你的額度相當的低,導致自備款要準備很多,並且房貸利率走升也導致房地產的持有成本增加,種種的情形加起來,有購屋意願的人入手房地產的門檻升高,降低了房地產的交易量。特別是銀行貸款週期的延長,許多賣老屋想買新房的人,因貸款週期延長而遲遲無法拿到賣房尾款,也就無法投入買新房中。中國積極抑制貸款槓桿,恆大破產危機身為大到不能倒的中國房地產集團恆大,由於一直以來使用槓桿舉債推出一個又一個的房地產項目,加上踩了中國對房地產業負債規模的「三條紅線」,不能增加有息債務的恆大,無法再用借貸槓桿來借新還舊,少了一個填補原本債務的方法。同時,中國也積極的用政策抑制房價的上漲,恆大銷售也跟著下跌,這個填補債務的金流也越來越小,上述這兩個因素的疊加,恆大的債務危機也就越吹越大。另外,中國抑制房價的行動明顯,我們也從相關報導看到已有房地產企業的轉職潮現象,許多員工擔心房地產業的前途受到壓抑,因而紛紛找尋其他出路。貸款政策影響房地產市場甚大,台灣打房後將如何發展恆大在中國有幾百個開發建案,但房子蓋好銷售出去才有收入,當還未賣出房子,要填這些現金流的缺口,恆大不只跟銀行借錢,也將相關金融商品包裝吸引民眾投資;在中國還沒開始用限制貸款的方式打房時,這樣的借錢來賺錢的槓桿恆大操作的很順利,也成功躍升到中國前幾大房地產企業。然而,當中國開始緊縮放款,加上近年來營建的工料成本上漲,需要付出的錢增加,但可以貸款的錢減少,恆大的泡沫就越來越明顯。反觀台灣,雖然同樣在打房,以建商規模來說,不太可能達到恆大幾百個建案的規模,這樣的房產泡沫可能性較低。不過看到這邊,你應該可以體會貸款政策對於房市的發展影響超大,想想也是,幾乎沒有人買房是一次全部付完現金,甚至連建商蓋房都不是,貸款的難易程度就與房市的走向息息相關。因此,對於我們一般人來說,買房勢必要搞懂貸款,而小資族搞懂貸款的第一步,就是去學習「銀行信用分數」這件事,別當銀行小白囉!作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。
為何租客趨向偏愛「兩房一廳」格局 專家分析「上架秒租」優於套房3理由
AAM財富方舟資產管理表示,套房在市場上數量氾濫,租金價格競爭激烈,居住品質良莠不齊。由於都會生活型態改變,透過591租屋平台上資訊顯示,兩房一廳的房型格局幾乎是秒上架秒出租,需求大於供給,預估將是未來租屋市場的新趨勢。目前租屋市場對象,多為高收入且單身的人口(結婚率下降,單身貴族風氣興盛),以及小家庭(近年來少子化現象,使得一家三口的家庭數逐日攀升)等族群。AAM財富方舟資產管理分析發現,房東管理出租房及房客的事項其實並不容易,從房客的招租、帶看屋、簽約開始,一直到入住後可能會有的租金催繳問題、房客忘記帶鑰匙、各種修繕需求等等。比起兩房一廳,隔間套房因為需要增加許多的衛浴設備、隔間牆等硬體,容易有建物載重的風險疑慮。隔間套房常因空間不足而有走道空間狹小,逃生條件不合格的問題,加上隔間套房的空間較小,有些套房沒有良好的採光通風條件。而對兩房一廳的選擇來說,許多房客認為與套房格局比較來說,有較好的安全條件,除了有額外的客廳空間可以招待客人、讓寢室和客廳分開,也具備採光通風等條件,降低潮濕、壁癌等發生機率。對於房東來說,將房屋裝潢為兩房一廳格局與相隔成許多間套房來看,由於隔間「兩房一廳」單位數較套房少,通常管理3組房客會比管理5組房客來得輕鬆一些,而且較能降低該屋使用過程發生意外時,需要做賠償的可能性。