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房市3大利多對抗3大利空 專家:2022年房價將這樣走

今年房價會跌嗎?房市趨勢專家李同榮表示,利多與利空呈三對三鬥牛態勢,2022年房價漲幅雖會降溫,但仍然處於溫和上升的軌道上。(圖/報系資料庫)

2022年全球經濟情勢詭異多變,尤其疫情正值高峰,國內520房市榮景消退,成屋交易量也來到低點,今年房價漲跌也成為關注焦點。房市趨勢專家李同榮認為,今年房市走勢強弱取決於市場3大不可抗拒利多與3大來勢洶洶利空的對峙情勢,勝負結局將影響房價漲跌。

李同榮提出3大不可抗逆金牛利多影響因素分析:

(一)強勁的經濟成長基本面:去年台灣GDP成長6%,今年預期4%,台灣上市公司基本面與獲利狀況良好,出口值屢創新高,過去2年經濟成長動力強勁,也是房市推升的基本面與主要動能,雖然升息對中期經濟成長會產生影響,但短期內貨幣貶值對出口有利,總體經濟表現促成房價續漲不可逆的原動力。

(二)通膨保值置產心理強烈:台灣消費者物價指數近期已衝破3%門檻,而近2、3年營建材料與人工成本漲幅高達25%,這種通膨的高漲,初期形成保值心態丶中期造成搶購行為,目前置產保值的剛性需求,成為市場不可逆的搶購風潮。

(三)技術循環面處於強勢主升段上:2014下半年上波多頭轉空,2018年房價止跌,2019年反彈丶2020~2022年目前止,主升段尚未結束,房價不容易因客觀因素而改變走勢,形成房市多頭中不可抗逆的仰攻現象。

3大來勢洶洶灰犀牛利空影響因素分析:

(一)全球進入升息循環:歷史證明進入升息循環相對都是景氣熱絡時候,初期負擔增加有限,不影響房市需求與走勢,但中期會影響經濟成長,長期就會影響房價表現。

(二)停滯性通貨膨脹威脅:通膨通常都是景氣過熱或産業鏈流通迫切所形成,通膨初期丶中期,消費需求殷切,但若通膨不斷加劇或是持續惡化,消費需求觀望或跟不上,市場就會產生停滯性通貨膨脹的不良後果。近期烏蘇之戰引爆通膨加劇,市場擔心會有停滯性通膨隱憂,因此,全球就開始啓動升息循環抑制通膨。

(三)疫情擴散與打房加重的影響:疫情影響上半年房市量能,若疫情持續到第三季,對今年交易量影響很大,加上打房力道加重,勢必影響下半年房市走勢。

李同榮認為,上述三大利多與利空,不但一對一捉對撕殺,而且也會交叉牽制,例如升息循環除了影響經濟面,也會降低通膨,也有可能扭轉技術循環反轉;而通膨加劇也會影響升息幅度加大,更會影響經濟發展;打房與疫情會影響主升段提早結束,但也可能破壞經濟與産業發展,更可能令消費觀望,產生停滯性通貨膨脹後果。

不過李同榮最終認為,3大金牛將略勝一籌於3大灰犀牛,2022年房價漲幅雖會降溫,但仍然處於溫和上升的軌道上,主要有3大理由:

(一)升息暫時影響不了經濟基本面發展與房價漲勢:全球通膨短期難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒,石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價,Fed持續以2碼以上速度升息丶加上6月起縮表效應,而台灣CPI持續上升,對台灣經濟發展造成負面影響,央行也勢必溫和跟進,對房市而言,房貸負擔仍然在可忍受範圍,只是心理層面會產生觀望氣氛,但因通膨關鍵因素未消,保值心理仍然大過觀望態度,房價續漲,但漲勢會收斂,交易量稍受影響,房市仍維持在多頭走勢上。

(二)通膨將因升息而緩和,有助延長多頭走勢:市場不會產生停滯性通貨膨脹,惟營建成本在缺工狀態下,縱使通貨不漲,成本也是居高不下,在主升段上,營建成本轉嫁仍然會持續,房價欲跌不易。

(三)疫情預期將紓緩,打房效率將遞減:第二季疫情達高峰,第三季疫情應會紓緩,交易量有機會反彈,季節性縮減不致影響全年交易量持穩的走勢。而政府打房力道雖會加重,但因過於頻繁,效率將會遞減,不過炒作現象將隨房價漲幅縮小而逐漸收斂,對多頭市場較健康有利。