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房市大逃殺2/市場好冷投資客盼「禁轉售快上路!」 成屋將成下一戰場

未來預售屋不得轉賣,民眾想購屋也會轉向風險較小的成屋市場,投資客也磨刀霍霍,準備開闢下一個投資戰場。(圖/CTWANT資料室、報系資料庫)

政府在年末使出一記《平均地權條例》重拳,房產大老敢怒不敢言,房市業者觀察市場已出現「此消彼長」的新變化,投資客因預售轉售即將遭閉鎖,加速倒貨,使得售屋網案件暴增,同時間,購屋族紛紛轉向風險較小的成屋市場,投資客也磨刀霍霍要加入新戰場。

不動產仲介公會全聯會理事長張世芳近期接到1、2件預售轉售的委託案,屋主願自行吸收仲介服務費,以平盤出脫,「預售屋轉售的量有明顯增加,但價格要有很大跌幅不太可能,投資客這幾年都賺到不少錢,比較多都等交屋,只有槓桿玩太大的,才可能撐不下去。」

不動產仲介公會全聯會理事長張世芳估計,《平均地權條例》針對限制預售屋換約轉售及炒作重罰,預售市場將受重創,2023整體房市買氣將萎縮,但房價仍會維持原水平。(圖/林榮芳攝)

台南房仲RY今年下半年也接到2起投資客委託預售轉售,一個一次要賣11間,一個一次賣6間,分屬不同建案、不同人掛名。「現在,短期想跑不容易,因為預售換約的買方要拿出3~4成現金,包含前一手已繳出的現金、獲利空間,以及政府的房地合一稅,還有部分的仲介服務費,對首購族而言有困難。」

「這2位客戶已做好等到交屋的打算。不過,成屋持有2年內轉售獲利還是要課徵45%房地合一稅,想要短期獲利仍有難度。」RY再三提醒。

台南投資客S先生觀察,目前買方心態都在等房價下跌,一定都想拖到政策上路前1個月,認為投資客必定大降價才會減到最便宜;但是僅有極少數投資客才會斷頭,大多數仍想賺錢或平轉,而買方想拗到賠售才甘願的心態,最後就是市場停滯、都成交不了。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為,修法過關後,預售屋市場的熱度將下滑,建商的推案型態,也將往成屋調整,使預售屋的供給占比下滑,買賣雙方轉向投入成屋市場。(圖/業者提供)

「現在房市很低迷,我希望政府趕快通過條例,經過政府攪局後,看看有沒有機會變好。」S先生目前手中還有預售屋拋不掉,他已做好交屋準備,甚至把政策上路當作一個市場轉機。

S先生表示,現在手上的成屋物件就有很多人來看房,缺工使預售案工程期拉長到4、5年,《平均地權條例》上路後預售不能轉賣,很少人能保證未來職涯不會出現變化、中途不會搬家,現在買預售屋變成是件危險的事。他看好未來台南新成屋、新古屋市場,因為政策影響的不只投資客,想買房的人也會因此轉向成屋市場。

阻絕了預售,投資客為資金找出口,除了轉向成屋市場,也可能會朝店面、商辦等商用不動產流動,不過政策限制私法人購屋,在許多執行細節上皆未說明,投資人恐要觀望好一陣子。(圖/報系資料庫)

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,去年房地合一2.0上路後,預售屋就須面臨漫長的重稅期,假如審議中的《平均地權條例》修正案順利實施,預售屋不但短期交易的稅負壓力大,且剛性自住客原本就較青睞可立即搬家的成屋,考量出售彈性與稅務負擔,預期預售屋買盤將逐漸往中古屋市場位移。

不過房市專家、天時地利不動產總經理張欣民認為,資金會朝很多面向流動,除成屋市場也可能轉往商用不動產的商辦或店面,或是近期最夯的海外房地產。未來投資住宅,不再會有漂亮房價漲幅,在房地合一重稅下,僅能回到過去傳統買屋出租,當包租公婆的長期置產投資方式賺取固定收益。