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海外置產停看聽3/投資人泣訴套牢血淚史 上波熱潮全敗給「匯差」

前一波台灣最大海外不動產代銷業者亞太國際地產,曾因為銷售英國產權爭議的停車位鬧上新聞版面,目前已經倒閉,臉書上還有受害者成立自救會。(圖/陳小姐提供、翻攝亞太國際地產自救會臉書、報系資料庫)

海外不動產投資熱度升高,不過卻有不少上一波海外置產熱潮進場的買家大喊,「毋湯!」。CRWANT記者採訪到陳小姐、吳小姐,淚訴他們投資英國、柬埔寨及馬來西亞的慘痛歷史,不是套牢、租金砍半,就是碰到爭議提告業者血本無歸,最終只能自認倒楣。

「千萬別投資海外不動產,一定會後悔!」8年前,陳小姐買進柬埔寨和英國共3個項目,分別是柬國的一般住宅,英國的學生宿舍和停車位,總共投入1300萬元,至今只有學生宿舍保證收益租約到期,由建商原價400萬元贖回,「不過遇到英國脫歐,英鎊一路下滑,我也沒賺到。」

「柬國住宅因為匯差關係只能先租人,但疫情間有1年沒有租金收入,直到去年底才又開始出租,且租金大不如前,過去月租金600美元,現在只租300美元,還送1個月免租金搶客。」陳小姐回想當時因為大家都說柬埔寨基期低、漲幅空間大,所以放棄日本轉向柬埔寨投資,但現在來看,日幣大貶,選日本應該也是一個慘。

不少人看好東南亞國家房價基期低、好入手,也有較高成長幅度,但東南亞多為人治國家,法規制度不完整,風險相較已開發國家來得高,投資人需留意。(圖/報系資料庫)

「我個人是覺得千萬不要投資海外不動產,這個匯率可能就會把你的收益全部都給吃掉了。」陳小姐說著投資慘況,英鎊兌美元8年來從1.7到1.2美元,重貶約3成。

但最慘的還不是匯差,「英國的停車位就是詐騙,只有前2年收到8%的收益,現在是託管狀態,只有微薄的1-2%利息,非常少。」陳小姐說,停車位跟當時買賣時所講的完全不符。

據了解,當初停車位是由台灣搜房和亞太國際地產聯賣,以保證獲利、保證買回等話術吸引民眾投資,不法獲利超過數十億元。2020年已遭檢調以違反《銀行法》、詐欺等罪起訴,但諷刺的是,亞太國際地產是當年海外投資做最大的業者,該公司早於2019年宣告倒閉。

陳小姐說,受騙的投資人雖集體提起訴訟,迄今沒有任何的判賠。據了解,這類海外不動產糾紛,因消基會認定為個人投資行為不會受理,最終只能上法院提告,但擴日廢時,產權還在手的投資人大多自認倒楣,自己想辦法善後。

投資馬來西亞的吳小姐,當初買的是吉隆坡精華地段有無邊際泳池的高級住宅,不過她表示,因幣貶的關係只能繼續出租,但租金在疫情間又砍半,而且東南亞的高級住宅品質不如台灣。(圖/吳小姐提供)

另一位買馬來西亞吉隆坡的吳小姐也是同樣情況,因為匯差的關係,目前住宅物件只能出租,但租金收入從原來的4800元台幣腰斬2800元,當初看準隆新高鐵吉隆坡到新加坡一日生活圈而入手,但政治環境的改變,投資不如預期,再加上買在匯率高點,脫手就是賠,只好繼續放著。

吳小姐則是認為,馬來西亞有人口紅利、房價便宜的優勢,如果是因為近期兩岸政治因素感受到風險,有點小錢,想找個暫時避難、語言又能通的國家,馬來西亞的第二家園計畫是不錯的選擇,若單純想當包租公投資賺錢並不建議,「大家一窩蜂買海外房子感覺很炫,但大部分人都被套牢,租金投報率不好,建築品質也不比台灣,千萬要想清楚。」

「目前還有900萬(台幣)卡在國外,有些人投資海外有賺錢,但我個人是被套牢,寧願在台灣被套,這輩子也不會再買海外不動產!」陳小姐對於多年前的錯誤決定感到相當懊悔。

另一名10年前進場買日本,2015年又賣日本買澳洲的Jerry,本身也是一名銷售海外不動產的業者,他分享,上一波買海外不動產的人,體驗都沒有很好,主要是匯率問題,現在回頭看,當時不管是哪個國家都是匯率高點,包括他自己出售日本房子也是漲了房價,賠了匯率,只賺到5、6年來的租金。

Jerry多年來的研究心得,得出一個結論,「海外投資賺錢最重要的關鍵,房子是其次,最重要的是匯率,匯率漲跌幅比房價漲跌幅還要恐怖,只要匯率買到低點,未來要賣都不會是問題。」