敦南SOGO房東換人 皇翔130億搶購
敦南SOGO大樓恐將易手！據金融圈人士透露，敦南SOGO大樓目前正進行簽約交易階段，買方為皇翔建設旗下關係企業，總成交價約在130億元左右；若此案順利交易完成，將是金鼠年總交易金額排名第二高的商用不動產交易案。皇翔董座廖年吉和夫人廖林淑花伉儷，此次大手筆收購不動產，將再度震撼房市。2020年商用不動產成交金額最大的案例 傳敦南SOGO大樓目前正進行簽約交易階段，買方為皇翔建設旗下關係企業，圖為皇翔董座廖年吉。（圖／本報資料照片）皇翔建設副總游玉華則表示，皇翔建設關係企業是有在洽購SOGO敦南館大樓，目前只是先洽談賣方及銀行端，在程序上還有部分條件需要再成就，一切尚未簽約，能否順利交易完成都還言之過早。至於承租中的SOGO百貨，皇翔也指出，尚未跟SOGO百貨接觸，目前都還沒有洽談是否交易完成後會繼續出租SOGO百貨。對於未來是否要進一步開發為商辦或豪宅，產品定位和開發方向還有待確定。據知情的金融圈人士指出，敦南SOGO大樓出售案，是在12月初啟動，原本有兩組買方，除了皇翔之外，據傳另一組人馬為僑福旗下的公司，該交易案原本本月初價格最高約在120億，但由於未達賣方期待，因此賣方原本暫擬觀望，但因皇翔關係企業相當積極，最後使該案以130億元左右價格達成共識。據另一消息管道指出，敦南SOGO大樓共有28位股東持有，目前產權在鄭氏家族的仁愛企業名下，該交易案為股權買賣，並非直接土地交易，且該案最特別之處在於要以現金全部交易，據悉，其中鄭氏三兄弟拿走50億元，其餘金額則由其他地主均分，若無意外近期可完成交易。敦南SOGO大樓土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，若以130億元計算，換算每坪土地成交價高達1,385萬元。若該案順利成交，將是金鼠年總成交金額排名第二高的商用不動產交易案，僅次於富邦金以268億元收購王朝大酒店一案。據當地商圈房產人士透露，該大樓屬敦化南北路特定商圈，未來不管要改建豪宅或商辦，都必須經過都審。對此業界人士估算，倘若以政府給予都更、危老重建等所有容積率的獎勵用到最大上限來估算，則房價至少須開到每坪210萬元，才能損益兩平。金融圈人士指出，在北市精華區這種上百億的不動產成交案已非常少見，且金額規模之大，一般而言買方應該會有聯貸等相關金流規劃，目前已知有不少銀行業者都在盯敦南SOGO大樓出售的後續動向，希望能搶得籌組聯貸的先機。由於該大樓交易金額超過百億以上，金融圈也期待有相關的聯貸案登場，至於皇翔是否要續租給敦南SOGO百貨？或是蓋商辦大樓、或是蓋豪宅之用？則成為下一個市場矚目的焦點。
12月28日, 2020
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6縣市地王蟬聯寶座 2千億都更雙北主流
各縣市政府陸續公布2021年公告土地現值調整，多數縣市均微幅調漲。18日最新公布台中市平均漲幅1.48％，並由台中新光三越以每坪219.8萬元，第15年蟬聯「地王」；另竹縣公告現值上漲0.55％、竹市上漲0.97％，其中竹北市光明六路、縣政九路口的永豐銀行每坪84萬、連續十年蟬連新竹縣「地王」，至於新竹市則由火車站前中正路、大同路口角地以每坪164萬元蟬聯。台中市地價及標準地價評議委員會18日評議結果，台中市地政局長吳存金表示，針對公告土地現值，內政部政策目標為達市價九成，每年調整做為課徵土地增值稅的依據。他指出，各行政區中除北屯區有新興市地重劃區及區段徵收區土地現值調漲7.12％外，其餘行政區公告土地現值多為持平或微幅上漲，漲幅介於0.05％至1.68％之間。新竹縣地價調整以各鄉鎮市均衡性為方向，此次地價調整作業期間交易案件去年增加約18％，整體環境逐漸回溫，新竹縣地政處魏處長嘉憲指出，為讓公告現值更合理反映地價水準，近年持續推動地價區段劃分細緻化、合理化，全縣地價持平區段約占84％、下跌區段約1％，上漲區段約15％，主要上漲因素為整體開發區開發期程、土地使用管制變更及反映實價登錄動態等原因。新竹市地政處長曾淑英表示，新竹市今年房市交易主要集中在屋齡五年以下新成屋及預售屋完工交屋，在中古屋及土地成長並不明顯，此次調整主要為反映土地使用強度或性質的變更，以及各相同使用土地之間的均衡，以遠東巨城周邊及介壽段都市更新基地，商業活動熱絡或使用性質變更，漲幅較大。八大百億級都更案 雙北遍地開花受惠政府積極推動都更，包括都更條例修法，加碼老屋地價稅、土增稅等優惠稅率，加上雙北祭出簡易都更等，使都更躍居建商推案的主流之一，近年總銷百億級都更案至少有八大指標案，密度之高打破史上紀錄，總銷上看2,000億元在雙北市遍地開花。其中台北市史上規模最大都更案，非捷運忠孝復興館旁的三圓建設正義國宅都更案「Diamond Towers」莫屬，總銷逾400億，預計2021年中取得使用執照，正式公開。新北市新店史上規模最大的「合環LANDMARK」，18日宣布正式公開銷售，總銷破200億元。「合環LANDMARK」占地2,837坪，經合環建設機構總裁黃正勝多方奔走、整合，成功取得建照、順利動工，委由台日營造雙雄大陸工程、日商大林組，攜手擘劃42層樓SC雙塔地標建築，業者表示，迄今去化逾八成，預計四年半後完工落成，被視為合環創辦50周年的代表作。至於冠德建設在新北市首筆百億級大案太子汽車三重舊廠都更案，預計2021年推出，總銷上看120億元。另外，中華工程位於土城的AI智慧園區案，已正式動工，總銷逾300億元，鎖定特定買家量身定做。中工土城AI智慧園區規劃地上17樓、地下5樓的廠辦，預估釋出6.7萬坪廠辦面積，未來將自用、出售和出租各占三成。除上述已正式或計畫2021年公開銷售的四大都更案之外，進行中但尚未確定銷售計劃的，還有台北市一筆、新北市三筆，包括潤泰創新的南港「南港之心」公辦都更案，總投資逾300億元；冠德建設和大洋合作的百億中和舊廠都更案；華固建設攜手正大尼龍新店舊廠都更案，總銷約500億元；以及國泰人壽土城百億級廠辦都更案等。華固與正大尼龍合作新店開發都更案，占地1.3萬多坪，總銷高達550億元，住宅、辦公各半，華固將分回住宅，未來總銷估計約230～260億元，正大則分回辦公，做為只租不賣的收益型不動產，屆時將是新北市規模最大的都更案。
12月19日, 2020
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無殼蝸牛難等跌價 房子避險5大因素成首選
台灣經濟研究院7月營建業營業氣候測驗點飆出108.43點的九年新高紀錄，台灣經濟研究院長張建一表示，「無殼蝸牛期待房價下跌，但就是不跌」，現階段有五項因素帶動市場，包括遞延買盤出籠、房貸利率已處在歷史低檔、國內閒置資金豐沛、台商回流買地購屋和香港人來台置產，房地產第三季來已成國人投資避險標的首選。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，營建業景氣飆新高，除了營造業下半年進入趕工潮，政府公共工程預算消耗，房屋開發案進入動工期，更多是不動產業近期熱絡，7月六都建物買賣移轉件數月增率19.3％，增幅相當大，台北市最高，多是高資產資金回流所致，來自疫情過後遞延性的回流買盤，建構在部分剛性、長期置產型的需求，反映當月景氣持續好轉的態勢。劉佩真指出，六都買賣交易中表現最好的是桃園市，原因在於有重大公共建設帶動，加上房價相對雙北市親民吸引購屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。土地廠房交易也出現榮景，劉佩真指出，台積電近幾天持續加碼南科周邊土地購買，儘管台積電評估在美國設廠，但在台加購土地的行動顯示該公司確定把台灣當作先進製程的生產重鎮，這些搜購行動將反映在台灣房地產市場這半年的交易量，帶動供應鏈廠商自用土地買盤的陸續進場，估計會使得台灣的今年土地交易量持續上衝。劉佩真估測營建業未來的景氣走向指出，營造業因政府對各機關預算消化的情況有詳加追蹤，近期指示有不克消化之處須提早排定因應措施，故未來半年營造業景氣表現將為溫和成長走勢。至於不動產市場，則有機會出現「價緩升、量擴張」的格局，但要留意不確定因素壓制房市景氣上升幅度的情況。房貸、土建融餘額 雙雙續締新猷中央銀行25日公布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，各增至7.670兆元及2.269兆元，雙雙續創新高，其中土建融餘額年增率15.45％，增幅為2011年10月以來（106個月）新高，代表建商仍看好未來房市自住需求買氣。央行統計顯示，土建融餘額2019年9月正式衝破2兆元大關，且已連續17個月創新高，餘額年增3,035.95億元，年增率15.45％，已連續14個月二位數成長。銀行房貸主管強調，今年以來金融市場受疫情衝擊，但台灣控制相對良好，自住需求買氣受響小，連帶供給側的土建融餘額年增率也續衝高，代表建商對今年房市偏樂觀的看法不變，反映在營造貸款及銷售周轉金需求居高不下。央行官員認為，國內疫情控制良好，自住需求也維持不錯買氣，加上新完工交屋潮，整批分戶房貸增加，尤其各銀行持續推出優惠利率房貸搶攻優質戶，餘額增加明顯。觀察房貸餘額7月單月增加562.38億元，顯示自住客仍明顯回籠，根據聯徵中心統計，近年來自住購屋的占比都維持約近九成，需求導向相對不受疫情影響。央行官員指出，以7月六都移轉棟數統計來看，六都月增率全部達二位數，合計月增率19.3％，年增也有2.8％。雖然今年前七月的六都累計移轉棟數仍年減1.2％，但主要是2019年台商回台的一波商用不動產交易熱絡，帶動整體房市，形成較高基期的效應。基本上疫情影響本來就小，隨解封後房市更顯回溫，包括新成屋及中古屋交易均活絡。7月買賣移轉棟數 衝破3萬棟房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高疫後房市發燒，根據內政部最新統計顯示，7月全台建物買賣移轉棟數約3.06萬棟，月增19％、年增3％，全台交易量單月站上3萬棟，創下房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高，以近期房市買氣高檔不墜推估，今年全年仍有機會站上30萬棟大關。上次全台單月買賣移轉棟數站上3萬棟，是在2015年12月時，因房地合一稅實施前稅制轉換的大量移轉潮，去年7月全台買賣移轉棟數即創下2.96萬棟房地合一稅實施後的高檔水位，今年7月更突破去年高點，攀上3萬棟大關。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台單月3萬棟的買賣移轉棟數，已經逐漸接近上一波房市榮景時的移轉量能，較為不同的是，上波房市榮景時，雙北市單月的移轉棟數合計可達上萬棟，但目前僅回升至七、八千棟，即使大台北復甦腳步較緩慢，但大台北以外的都會區交易熱絡，房價負擔愈低的區域，交易量增加的情形愈明顯。自6月疫情趨緩後，無論新推案與中古屋市場買氣，都明顯感受一波觀望買盤遞延爆發，疫情期間全台每月移轉棟數僅約2.2～2.5萬棟，不過7月移轉登記大幅增加。這一波疫後房市交易在7月大爆發，六都中又以桃園、高雄年增分別達14％、12％最高。非直轄市則以新竹地區買氣最強大，新竹市、縣單月均達千棟以上，年增38％、29％，分居第一、二名，反映近來製造業、科技業景氣暢旺、台股指數持續續攀高，同時帶動高所得、相對低房價、與製造業景氣密切相關的新竹地區，房市買氣暢旺。累計今年前七月全台買賣轉棟數為17.09萬棟。曾敬德表示，以7月房仲業者業績高檔不墜的情形推估，8月買賣移轉棟數仍將持續高檔，今年全合仍有機會超過30萬棟。高房價…小宅異軍突起房價居高不下，今年全台新推案二房產品占比高達42％，直逼三房產品的44％，其中，台北市因高房價縮小坪數、台中市則因投資風氣漸起，該二都二房推案占比更高於三房；新北市重劃區也出現不少25～28坪、室內坪數不到20坪的「小三房」，成為高房價下的特殊產品。根據數字科技旗下591新建案調查，今年全台新推案二、三房房型的比例合計高達近九成，今年前七月全台七大都會區新推案約有4.4萬戶，其中，二房產品約有1.8萬戶、約占42％；三房產品約1.9萬戶、約占44％；不過四房格局以上僅占約13％，一房及套房合計則占不到1％。雖然三房向來為剛性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台灣地區因房價較低，「一次到位、直上三房」需求強勁，不過台北市、台中市新推二房戶數均大於三房，主要因台北市新案多屬都更重建案，集中在士林、大同、信義等舊商圈的精華地段，建商在高單價下只好縮小坪數拉低總價，將重心擺在二房規劃，台北市新推案有高達45.8％為二房格局，遠超過三房的30.6％。台中市二房產品比重更高達45.9％，是各大都會區中二房比例最高的縣市。591新建案分析，台中市商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，北屯G0特區、子重劃區二房產品低總價投資性價比高，舊城區台中車站8月底後前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，投資客搶購站前800萬上下的二房產品，加深建商推小宅的信心。雖然新北市新案二、三房比例差距不大，不過板橋江翠、新店央北等房價相對較高的重劃區，出現不少25～28坪的三房產品，這些「小三房」扣除公設比後，室內坪數在20坪以內，算是在高房價之下的特殊型產品。
08月26日, 2020
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