不動產投資
」 不動產 投資 商用不動產 日本 詐騙
修《投信投顧法》初審後躺了2年 劉書彬：區別「促參法」確保普惠金融
民眾黨立委劉書彬今（13）日表示，健全金融環境與活化建設資金確實重要，但《投信投顧法》若要修法是牽涉極廣，如何確保社會公平正義以促進投信證期產業發展，立法院必須採取嚴謹且審慎的態度。今天中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會（SITCA）跑去立法院民眾黨團拜會，針對推動「基金架構REITs」與《投信投顧法》修法事宜進行深度意見交換。公會人員介紹，其實「REITs」全名為不動產投資信託，因此「基金架構REITs」其實是一種由投資人購買「基金受益憑證」後，進一步將資金集中以投資商辦、商場等不動產的金融工具，和台灣傳統的「信託型」REITs由銀行端管理有別，「基金架構」REITs是以不動產投信為核心，更可專業地進行不動產營運管理，並由保管銀行妥善保管資產。民眾黨立委劉書彬（圖）認為《投信投顧法》修正要顧及社會正義。（圖／CTWant攝影組）儘管2024年為此立法院已初審通過《投信投顧法》修正草案，但至今卻還沒進一步消息，要三讀更是還有大段距離，著急的公會為此拜會民眾黨團，直指目前台灣正推動成為「亞洲資產管理中心」，這波修法可引進「基金架構」，將過去由銀行代管的模式，轉向專業投信主導的積極管理，還能進一步導引民間龐大游資澤披倉儲物流、資料中心、長照中心、能源設施等公共建設，讓國家建設不再只依賴政府財政來扛，一般大眾透過小額投資也能分享國家發展的紅利，在在都為了落實普惠金融。公會也強調，《投信投顧法》修正草案中已明文禁止投資住宅，就是要確保資金不會流向炒房，修法也要求募資發起人需持股投資案至少一半，就是要建立穩定的治理機制，保護投資人權益。這會期在財政委員會的劉書彬在會中直指，基金架構REITs資金監管力度、資訊透明度、配套措施規劃等細節是大眾關心的，加上本來已有《促進民間參與公共建設法》鼓勵民間參與公共建設，會不會搞得疊床架屋都該再釐清，希望金融創新的同時，也兼顧完善的防弊機制。劉書彬強調自己認同健全金融環境、活化建設資金好重要，但修法涉及層面非常廣，比方如何確保社會公平正義、促進投信證期產業發展，也能讓民眾多一個參與公共建設管道，會在確保「金融競爭力」與「大眾利益」平衡的前提下，持續嚴格把關。《投信投顧法》修正草案中已明文禁止投資住宅，希望杜絕修法炒房疑慮。（示意圖／黃耀徵攝）
中東置產熄火2／黃金簽證變逃難陷阱 去年杜拜熱賣套住「這3種」客層
去年海外置產大黑馬杜拜、阿布達比，因中東戰爭爆發，今年地產交易乏人問津。據了解，去年搶進的民眾，除了看準高投報、短期獲利外，還有不少人想藉由購置房產取得黃金簽證尋找「避風港」，孰料鄰國開戰也有事，避難反成逃難。專家就提醒，海外置產變數多、難掌控，如沒有長抱的心理準備，建議還是買國內房產或其他金融商品，看得到也較有保障。根據海外不動產業者觀察，去年熱賣的阿聯酋阿布達比和杜拜等城市，主要吸引3種客群，一、因可轉紅單，追求短期獲利的投資客；二、有些阿聯酋的開發商可接受虛擬貨幣交易，所以也吸引不少年輕的幣圈人買進賺價差。三、在阿聯酋購置房產金額超過門檻即可取得黃金簽證，再加上阿聯酋長期奉行「中立國」的角色，專注經濟發展、不捲入區域衝突，有很多年長者害怕台海戰爭選擇在阿聯酋進行資產配置。沒想到卻因鄰國戰火受到波擊，令人不勝唏噓。業者提醒，海外房產投資除了考慮報酬外，還涉及跨境稅務、資產流動性與市場需求等。在區域衝突升溫下，鄰國往往難以置身事外，區域風險升高將直接導致市場轉手不易與收益波動等問題。雖然阿聯酋的貨幣採與美元掛鉤的固定匯率制度，看似匯率風險低，但面對戰爭仍有系統性風險存在。為預防極端情況下的資本外逃與美元荒，阿聯央行已與美國聯準會（Fed）進行初步磋商，尋求建立預防性的「美元貨幣互換協議」，以穩固金融市場的流動性防線。「海外不動產投資不要想短期！」大師房屋董事長陳建慶也特別提醒，海外投資有很多風險，還有許多無法預期的因素，例如covid-19或這次的中東戰爭，不動產不像股票容易出售，要考慮得很全面。此外，許多業者會以短期獲利搶先卡位，但沒有人喜歡買貴當接盤俠，投資人進場務必要有長抱的心理準備，才不會因突發事件或自身急用，在不對的時間點被迫出場。KOL竹科張太太蔡靜瑜表示，海外置產相較國內更為複雜、風險高，匯回資金也相當麻煩，若非有剛性需求不建議一般民眾嘗試。（圖／蔡靜瑜提供）經常在社群分享理財與房地產經驗、擁有地政士及財務規劃師雙證照的竹科張太太蔡靜瑜表示，海外置產大家最常忽略的就是匯率變化，她舉例，海外建案常見主打6%的亮眼租金投報率，但若當地貨幣對新台幣（或美元）在一年內貶值了8%，那麼當年度的實質租金收益不僅被吃光，甚至會呈現負報酬。再假設房產當地計價增值了20%，但出場時該國貨幣匯率卻貶值了30%，賣掉房子換回台幣時，帳面上賺了房價，實質購買力卻是大幅虧損。此外，海外資金回流台灣也有相當多的注意事項，她特別提醒，售屋後要將資金匯回台灣時，需出示各式證明文件，讓國稅局可以辨認匯回資金性質是否須列入課稅，一般個人面對複雜的稅務問題，稍有文件準備不齊或資金順位運用錯誤，即容易面臨高額稅務疑慮。她進一步解釋，國稅局會要求證明文件（如買賣合約、稅單、銀行對帳單），確認匯回資金是「非所得」（如本金、退還款）就不課稅；若視為「海外所得」，則可能併入綜合所得稅或基本稅額。缺少證明，很可能即被推定為應稅所得，導致補稅、罰鍰；或是先用所得資金而非本金匯回，也易觸發稅負。她強調，除非是高資產族有移民、傳承規劃或考量資產多元配置的需求，若是一般民眾海外置產目的僅是為了追求租金報酬或是資本利得，她會建議不如選擇國內房地產或其他金融商品，能大幅降低不可預測風險與繁瑣的出場手續。
全球亂局高資產族棄股避險 「這標的」收益率3%成避險平安符
全球局勢動盪、股市波動劇烈，高資產族群正轉向穩健資產配置，商用不動產因避開住宅限貸政策成為熱門選擇之一。波士頓顧問公司（BCG）最新報告顯示，台灣資產達億元以上的高資產族群達12.4萬人，其中資產逾30億元「頂級富豪」近3年暴增3倍，帶動資產市場結構大變。匯豐集團2026年4月調查更指出，88%受訪企業領袖與機構投資人因市場波動，已重新調整資本配置。投資人愈來愈重視資產的「防禦力」，黃金與房地產重獲青睞。根據專家觀察發現，資金逐步從高波動市場轉向具有實體價值的資產，尤其具備高租金收益比的商用不動產與微型商辦，成為資金避險的指標性出口。原因很簡單，國內「打住不打商」政策，壓縮住宅市場短期獲利空間，反觀商用市場不受信用管制限制，在企業轉型的剛性租賃需求下，年化收益率普遍較住宅高出1.5~2%，能長期維持資產價值並穩定創造收益，是兼顧安全與成長的資產策略。CCIM台灣不動產投資協會理事李誠慶觀察，目前大環境局勢震盪下，地緣政治、AI產業趨勢、匯率（美元）為現今高資產企業主資產調整的3大關鍵考量。資產配置在股市/ETF（尤其AI、美股）為投資主力可能占有30~40%，固定收益型商品（債劵、基金、定存、特別股等）大約25~30%，倘再扣除10%的現金/黃金占比後，不動產投資的資產配比可能約20~30%。他解釋，資產配置的核心觀念從「收益最大化」轉向「抗風險、跨境平衡」的可能性，因此在商用不動產投資方面，交易集中於高科技業、物流業持續發展擴張的土地與廠房剛需、核心商業區帶租約辦公室產品，此外，美國、日本、新加坡的海外不動產投資亦有機會受高資產投資人的青睞。2026年商辦市場持續熱絡，A級辦公室租金穩定上升，租客多以升級需求為主。（圖／信義全球資產提供）近年國內因半導體龍頭與科技供應鏈持續擴大資本支出，進而帶動商用不動產需求熱絡。隨著企業對研發中心與高規格廠辦的需求增加，指標性商辦租賃行情穩定，精華區辦公室空置率也維持低檔。信義全球資產副總經理歐人彰指出，市場正處於「產業擴張動能強＋政策風險升溫」的交會點，雖短期內中東情勢引致能源緊張與通膨疑慮，但受輝達總部投資加成，商辦後市仍偏向穩定樂觀。他就交易面觀察，市場呈現3大趨勢：1.高電力配置、具備「即戰力」的大型廠辦，成為企業擴產首選、2.具物流區位優勢的萬坪級大型基地，受長線資金積極布局、3.辦公室及廠辦產品持續「汰舊換新」，市場主流集中於全新高規格大樓。宏大國際總經理陳益盛近期也受訪表示，雖然股市目前正熱，但有經驗的投資者已陸續把資金轉往其他較穩健型的投資標的，除了購買黃金外，更多是流入保值性較佳的不動產，許多銷售多時的不動產標的陸續成交，顯示股市資金已開始在找避風港，以求取穩定的保值效果。而貸款限制較少的產品如商辦廠辦、具都更效益的透天或老公寓，以及稀有性高的豪宅產品較受青睞。其中，貸款限制較少的產品，如捷運商辦、廠辦，熟悉商圈的精華區小型店面等，也是市場相對看好的商用不動產。都會區商辦的好處在於市場供給不多、容易出租；廠辦則是近年市場蓬勃發展的產品，因商辦供給不足，加上國內電子業產能興旺，衍生廠辦使用需求高。陳益盛表示，如果單就短期租金投報率而言，商辦、廠辦類產品，租金收益較佳，座落雙北市的投報率可達約2.5~3%。雖然買進資產抗通膨成為高資產族配置的一環，但李誠慶表示，目前商用市場主要的購買仍以自用性質，或標的區段佳、具即時收益為主，且他也提醒，雖然購置商用不動產在貸款成數上有機會突破政府對住宅貸款的嚴格限貸，但銀行審查放貸條件時仍會看貸款人購買不動產的需求為何。以機構投資人（法人）來看，購買商用不動產作為其本業的擴展、或衍生性需求相關，在銀行貸款上較爲順暢；若非自用而買來收租，在貸款成數上想貸到高成數仍有難度。
行政院推優先法案及預算案 盼立院在新會期優先審議通過
立法院新會期開議，行政院盤點優先推動的議案，包括「財政一法」、「預算二案」、「住宅三法」、「環境四法」、「社福五法」、「組織六法」、「產經七法」、「國安十三法」，再加上其他重要法案，總共超過50項優先法案及預算案，橫跨財政改革、國防韌性、社會福利、民生經濟到環境永續等領域。行政院發言人李慧芝表示，總計超過50項優先法案及預算案，都是攸關國家未來長遠發展的福國利民議案，期盼行政立法兩院攜手合作，在新會期優先審議通過。行政院發言人李慧芝說明，「財政一法」是《財政收支劃分法》部分條文修正草案，行政院已於去（114）年11月20日送立法院審議，透過修法調整中央統籌分配稅款規模，滿足地方基本財政需求並兼顧中央財政韌性。「預算二案」為115年度中央政府總預算案、強化防衛韌性及不對稱戰力計畫採購特別預算案，其中總預算案已於去年8月29日按法規期限內送至立法院，至今尚未付委實質審查。李慧芝說明，「住宅三法」有《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《租賃住宅市場發展及管理條例》、《都市更新條例》三項法案修正，為推動老宅延壽，保障房客短期租屋權益、限制續約租金漲幅等。「環境四法」是《廢棄物清理法》、《資源回收再利用法》、《森林法》、《土石採取法》，其中廢清法修正為擴大新興廢棄物責任業者範圍，並遏止非法棄置，建立營建剩餘土石方全流向管理；土石採取法針對未經許可採取土石者、未依限完成整復及清除設施者提高罰鍰，落實環境正義。李慧芝表示，「社福五法」包含《老年農民福利津貼暫行條例》調升老農津貼發放金額，《國民年金法》調升給付額度；《兒童托育服務法》草案確立以「兒童最佳利益為優先」核心原則，強化托育機構的設立與管理；《身心障礙者權益保障法》將「禁止騷擾」、「合理調整」及「通用設計」等進步措施入法，全方位營造身障者尊嚴而無障礙的生活環境；《社會救助法》則是研議因應就業不利處境者，放寬工作能力及工作收入認定，並加強脫貧機制。李慧芝表示，關於「組織六法」中，衛生福利部相關組織法（衛福部組織法、兒少及家庭支持署組織法、長期照顧及社會發展署組織法、中央健康保險署組織法）進一步整合兒少保護、托育、家庭支持，以及婦女、長照、老人、身心障礙與國民年金等業務，讓整體社福政策更完整。《國家中醫研究院設置條例》草案將國家中醫藥研究所改制行政法人，執行國家中醫藥科學研究政策及計畫；《國家語言研究發展中心設置條例》草案為促進語言文化之傳承、復振及發展等。李慧芝表示，「產經七法」有《證券投資信託及顧問法》新增不動產投資信託事業得發行管理不動產投資信託基金(REIT)；《企業併購法》增訂企業得成立產業控股公司；《虛擬資產服務法》草案明訂虛擬資產服務商之共通管理規範、虛擬資產交易及服務之管理與監督事項；《促進資料創新利用發展條例》草案期盼建立資料創新利用相關機制，以因應人工智慧或新興科技發展之需求。李慧芝進一步指出，「國安十三法」包含《強化防衛韌性及不對稱戰力計畫採購特別條例》草案、《陸海空軍刑法》、《國家安全法》等，整體強化防衛韌性，以因應敵對勢力滲透、間諜活動、認知作戰等威脅，逐步盤點各項策略，完善法制化。而其他包括《不義遺址保存條例》草案規範保護及審議不義遺址調查方式及程序以及《災害防救法》增列堰塞湖災害等，總計超過50項優先法案及預算案，都是攸關國家未來長遠發展的福國利民議案，期盼行政立法兩院攜手合作，在新會期優先審議通過，讓國家更富強、社會更溫暖、人民更幸福。
揪同事買彩券以為中1萬 App對獎「金額多3個0」爽領千萬
比想像中還好運！美國伊利諾州近日傳出一起驚喜的中樂透故事，有兩名同事多年來有買彩券的習慣，日前他們原以為只中了350美元（約新台幣1.1萬元），沒想到用App對獎才發現少看3個0，其實獎金是35萬美元（約新台幣1100萬元），金額足足多出一千倍，讓兩人開心到不行。根據外媒《紐約郵報》報導指出，來自伊利諾州艾許頓的兩名同事蘭迪（Randy）與艾普（April），長年都有合資購買樂透的習慣，今年1月7日，蘭迪在開車送妻子前往醫院看診途中，順道在西芝加哥一間Jewel Osco超市購買一張「Lucky Day Lotto」彩券。起初蘭迪以為自己只中了350美元（約新台幣1.1萬元），還開玩笑說要再拿這筆獎金去買更多彩券。直到艾普透過官方彩券App確認，才發現蘭迪少看3個0，他中獎的實際獎金是35萬美元（約新台幣1100萬元），兩人當場難以置信。他們表示，這筆意外之財將平均分配，並計畫用於退休儲蓄與不動產投資，為未來生活做準備。事實上，近期在伊利諾州透過同一款樂透中大獎的人不只他們，有一名被同事暱稱為「工作媽媽」的女子，也在另一場開獎中抱走35萬美元（約新台幣1100萬元）獎金。這名幸運女子以自己與孩子的生日作為選號，沒想到正好對中當期5個中獎號碼。「Lucky Day Lotto」為伊利諾州限定彩券，每日開獎兩次，頭獎起跳金額為10萬美元，吸引不少當地民眾試手氣。
科技業大買家1／急單效應催買氣！2025前十大商用置產 科技業包辦6筆
2025年住宅市場持續低迷，商用不動產交易卻有亮眼表現。根據商仲世邦魏理仕統計去年商用不動產成交總額高達1,525億元，年增21%。10大交易排行也隨之出爐，新竹「FUNLIFE豐生活購物中心」以162.6億元成交拔得頭籌，不過在半導體供應鏈等產業急單效應帶動下，不少科技大廠去年積極添購廠房，前10大交易，科技業就拿下6席，突顯科技業已成為商用不動產市場最大驅動力。據世邦魏理仕最新統計，2025年排名前10大交易金額的商用不動產，新竹「風采520」低樓層商場，以162.6億元成交奪得冠軍。去年最大筆的商用不動產交易為豐邑集團「FUNLIFE豐生活購物中心」，該商場目前正在加緊趕工，預計今年底開幕，外觀3D示意圖搶先曝光。（圖／豐邑提供）「豐采520」為豐邑集團在竹北的大型開發案，地下1樓至地上6樓的商場層樓地板面積將近1.6萬坪，將規劃「FUNLIFE豐生活購物中心」，同時也是豐邑集團首度跨足百貨業，因此於去年3月進行內部資產移轉，由建設移轉給百貨。對此，豐邑集團表示，「FUNLIFE豐生活購物中心」將有200個品牌進駐，年度營業額目標為40億元；預計今年底開幕，目前已陸續招商中。而第二名則為陽明海運斥資112.2億元買下南港「華固中央置地」。陽明海運原位於基隆七堵的總部大樓，因老舊屋齡、漏水嚴重，且業務擴張導致空間不足，2021年陽明獲利大好，就曾公告辦公大樓購置徵求案，打算把總部遷回台北市。這個目標終於達成，去年10月陽明海運買斷華固位於北市南港所建全新商辦，樓地板面積1萬多坪，作為第二辦公室使用，預計今年可啟用，該成交也是近年少見的百億級辦公室交易。第三名是樂富一號REITs以77.5億元買下桃園「台茂購物中心部分樓層」。REITs不動產投資信託，是一種讓投資人不用買房，也能參與不動產收益的金融商品，投資人購買受益證券，收益來源為基金持有的不動產租金與營運收入。樂富一號原持有台茂購物中心50%產權，自2018年起參與管理營運，7年來，台茂營業額從60億元成長到超過72億元；看好其收益穩定，去年追募拿下剩餘50%所有權，原訂30天的申購期，只用了短短9天，65億元就被投資人全數認購，未來擁有完整產權後，不論是商場改裝、招商或營運決策都將更快速，資產價值也跟著提升。值得注意的是，2025年排名前10大商用不動產交易案中，科技業添購廠房和廠辦就囊括達6筆之多。根據世邦魏理仕估算，科技製造業（主要是半導體、電腦設備及電子業）成交金額，就占2025商用不動產總量的39%，成為商用不動產中最大買家。泰豐輪胎觀音廠早在3年前已「永久關廠停產」，去年7月，台達電以69.5億元買下，將用於擴充氫能、儲能及資料中心等新事業的產能與研發佈局。（圖／報系資料庫）像是第四名，台達電以69.5億元買下桃園科技工業區「泰豐輪胎觀音廠」；第五名，力成科技斥資69億元買下新竹科學園區「友達L3C廠」。此外，日月光半導體則連續出手，分別以65億元買下高雄南部科學園區「穩懋路竹廠」，以及以42.3億元買下中壢第二園區與宏璟建設合建開發建廠的72.15%產權，以擴充先進封裝產能。不光如此，日月光集團旗下環鴻科技，也於去年8月以11.5億元買下三豐醫療器材在台中廠房。去年，光是日月光集團就砸了至少118.8億元在購置商用不動產上。另外，前10大交易榜上有名的還有，和碩以56.4億元買下「宏達電龜山廠」；融聯以55.9億元買下「華映陽梅廠」等。在AI伺服器與半導體暢旺下，科技業為2025年出口表現最亮眼產業，帶動GDP飆升7%以上，推估2026年熱潮不散場，科技業擴廠需求將持續推進經濟動能與商用不動產市場。
台積電大漲45元、台股邁向32K 金寶南亞帶頭衝 日本ETF新兵開募
在台積電法說會利多消息的激勵下，券商推薦「強力買進」，16日大漲45元目前最高來到1,735元；台股跟漲最高31,339.39點，漲逾528點，目前來到31,273.46點、漲462.88點、漲幅1.50%；金寶成交繼續出大量逾26萬張；南亞緊跟在後23萬張；台玻漲停近19萬張。ETF部分則由國泰永續高股息（00878）衝第一，股價來到22.64元、漲0.24元、漲幅達1.07%、成交量5萬張；群益台灣精選高息（00919）則是來到23.49元、漲0.14元、漲幅0.60%、成交量超過4萬張。主動統一台股增長（00981A）來到17.04元、漲0.09元、漲幅達0.53%、成交量達4萬張。海外型ETF則為中信日本商社（00955）成交量超過1萬張有所表現，股價來到14.59元、漲0.09元、漲幅達0.62%。聚焦在日本不動產的國泰日本不動產（009817）則將於下周一19日至21日為期3天募集，發行價10元，為國內首檔鎖定日本不動產的連結式架構ETF，標的基金為日本大和資產管理所發行的iFreeETF東証REIT指數（1488.JP），追蹤東証REIT總報酬指數，涵蓋日本多種類型核心資產。前十大持股包含日本建築基金、日本不動產投資公司、日本大都會基金投資公司等，旗下資產橫跨六本木之丘、Bic Camera立川店、永旺 AEON、等台灣民眾熟悉的地標性建築。國泰基金經理人游凱卉指出，當前日本經濟面呈正向循環，觀光熱潮推升商圈租金、企業回流帶動辦公需求，J-REITs評價面具吸引力，整體環境匯聚成為切入日本房市的良好時機。
不動產ETF也出運！全台唯一日本REITs 國泰009817將開募
2026年新年台股連三天收紅盤，ETF各類族群成交量、股價飛揚；其中，00712復華富時不動產ETF有所表現，而國泰投信也積極佈署與日股相關的ETF，搶攻日本房市，6日宣布推出全台唯一日本不動產009817，發行價10元，將在1月19日開募。國泰基金經理人游凱卉表示，009817追蹤大和資產管理旗下ETF「iFreeETF東証REIT指數」，投資標的涵蓋辦公室、物流、零售、住宅及飯店等多元不動產類型，兼顧成長潛力與對抗通膨特性。主要成分股包括日本建築基金、日本不動產投資公司、日本大都會基金投資公司等，包括台灣民眾熟悉的新宿三井大樓、飯田橋Grand Bloom、三菱UFJ信託銀行總行、Bic Camera立川、六本木之丘、永旺集團之購物中心AEON等建築皆涵蓋在內。東証REIT指數長期走勢向上，近15年來總報酬率達264.5%，現階段匯聚多重利多，包括經濟復甦、企業獲利成長及不動產需求提升。國泰投信總經理張雍川表示，日本國土交通省於2025年11月25日公布數據顯示，東京23區新建住宅中，台灣躍居上半年最大海外購屋來源，反映跨境資產配置已成趨勢。日本大和資產管理執行董事永島俊太郎指出，2025年是日本經濟與政治的重要轉折年，高市早苗就任首相後，日經平均指數突破5萬點，企業獲利屢創新高，活絡不動產市場，辦公室與商業設施租金隨通膨上升，幅度大於日本央行升息影響，東京核心區空置率降至2.44%，東証REIT指數回升至2,000點以上，顯示市場需求強勁。日本大和資產管理資深基金經理人大野惠莉子表示，J-REITs市場自2001年成立以來，已成為全球規模最大的不動產投資信託（REITs）市場之一。
日股封關站穩5萬創新高 明開盤多頭延續
日經225指數2025年封關日下跌0.37%，收至50339.48點，創下史上最高年終收盤價。首相高市早苗30日笑容滿面出席東京證券交易所封關儀式，而日本股市2026年的第一個交易日為下週一（1月5日）。日本經濟近年出現回溫跡象，觀察疫情後的2021年至2024年GDP年均複合成長率達1.2%。尤其在新任首相高市早苗上任後，其推動的高市經濟學，承繼過去首相的安倍經濟學，聚焦物價通膨、經濟強化與國防外交三大核心。國泰日經225（00657）基金經理人游凱卉表示，半導體產業獲日本政府背書，列為國家戰略產業，日本經濟產業大臣赤澤亮正更喊出半導體自給自足的目標，帶來龐大就業機會。包括 Rapidus、Sony及台積電熊本廠，皆屬政策扶植主軸。相較過往以貨幣寬鬆為核心的政策路線，當前日本更著重實質投資與產業升級，在政策導向及全球科技趨勢雙重驅動下，日本半導體成為資金重新配置的重要焦點。另外，對商用不動產投資人而言，受惠於就業需求提升及觀光人潮湧入，東京等重點城市的租金具有隱藏上漲潛力，投資人可適時佈局來搶進後市增值空間。
海外置產再起3／高投報糖衣包裝？勿忘2013年慘痛套牢 5招降低風險
台灣政策打擊投資人進場房市，再加上都會區房價高不可攀，越來越多中產階級放眼海外不動產，希望從中賺取房價增值或是租金收益。專家就提醒，應記取2013年海外購屋熱潮一票人被套牢的教訓，5招降低海外投資風險。海外置產是分散風險、配置資產的有效方式，但需考量各地市場特性與法規，以及地區特色與自身投資需求是否吻合。海外置產陷阱多，專家提醒，不要只聽台灣代理商介紹，還是要到當地房地產市場或是當地媒體去搜尋資料，以求最客觀真實的市場資訊。（示意圖／報系資料庫）大師房屋董事長陳建慶分析幾個台人投資的主流國家特色，東南亞像是泰國、馬來西亞、柬埔寨等多是新興國家，訴求發展潛力、人口紅利，房價與進入門檻低，投報率高。俄烏戰爭後，大量俄羅斯富豪和民眾將資產轉移到阿拉伯，也出現了杜拜和阿布達比的投資市場，金融科技帶動，住宅需求強勁，標榜黃金簽證10年、美元交易、免稅天堂，最近在台灣聲量很高。歐洲國家又有留學天堂的稱號，重視子女教育的客群首選置產英國；葡萄牙之前也因為推有投資房產可取得國籍來吸引買家，但買盤不多。而台人投資最多的美、日，屬先進國家，資訊透明安全有保障，物業管理也相對成熟，投報率雖不如新興發展國家高，但租金收益穩定、風險低。海外置產並非無風險，回顧2013年海外購屋熱潮，當時不少民眾受「高報酬、低門檻」話術吸引，最終因匯率波動、租金回收困難或法令限制而陷入爭議，有些則是碰到管理不佳、甚至非法吸金的不肖業者，衍伸許多消費糾紛。CTWANT記者採訪多位上一波的進場投資人，不是套牢、租金砍半，就是碰到爭議提告業者血本無歸，最終只能自認倒楣。投資人陳小姐就表示，當時因為大家都說柬埔寨基期低、漲幅空間大，所以放棄日本轉向柬埔寨投資，但先是碰上疫情，後來雖然租了人，但租金卻砍半；然而這還不是最慘，陳小姐購買的英國停車位根本就是詐騙，只有前2年收到8%的收益，後期只有微薄的1、2%利息。據了解，當初停車位是由台灣搜房和亞太國際地產聯賣，以保證獲利、保證買回等話術吸引民眾投資，不法獲利超過數十億元。2020年已遭檢調以違反《銀行法》、詐欺等罪起訴，但諷刺的是，亞太國際地產是當年海外投資做最大的業者，該公司早於2019年宣告倒閉，負責人也遭起訴。大師房屋董事長陳建慶分享，像是澳洲、加拿大等地，都因為外資投入當地房市過甚，引起民怨，最後政府祭出貸款與稅負的限制，反成為投資人無法預測的風險。（圖／翻攝陳建慶臉書）勿忘當年的痛，陳建慶給出5個投資建議。一、優先考慮先進國家，資訊透明，交易流程安全，海外投資牽扯跨國境，還有語言、時差各方面都是問題，需要有人幫忙處理，選擇成熟國家，後面問題會少很多，相對具有保障。二、慎選服務業者，多數人都是透過代理商與當地業者媒合，需留意公司成立多久、資本額多少、過去有沒有負面風評和糾紛等，降低成為「海外孤兒」的機率。三、考慮出場機制，除了該項不動產是否具穩定收益外，也要考量處分時，該市場的供需程度、接手買家多不多。他認為，最好的判斷是，「身為父母會不會把小孩往那裡送」，假使會，往往代表該市場接手的人會比較多，相對容易出場。四、考慮匯率波動風險，15年前他就注意到日幣匯率波動很大，以前1美元約可兌換80日圓，現在1美元約兌換155日圓，等於雖賺到房價增值，但錢匯回來是虧損，因為賠在匯率。他表示，像是加幣、澳幣、日圓、印尼盾、馬幣等匯率波動都較大，最好避開匯率風險高的地區，或是有其他能降低匯損的方式進行購入。最重要的是，五、「海外不動產投資不要想短期」，他表示，許多業者會以短期獲利搶先卡位、或是以「保證高投報」的糖衣包裝，但是沒有一個國家或地區會鼓勵炒房，也沒有人喜歡買貴當接盤俠，未來變數還很大，最好要有放長線的準備，才不會因套牢演變成財務危機。
商用不動產全年交易1,501億元 廠房占4成科技業成大買家
11月台灣出口創下史上新高，推升台灣今年經濟成長率預測上升至7.37%，AI產業的快速崛起帶動商用不動產買氣穩定維持。根據第一太平戴維斯統計，2025年大型商用不動產交易金額約1,501億元，較去年同期減少8%；大型土地與地上權交易方面，由於第七波選擇性信用管制衝擊，全年土地交易僅1,592億元，年減率為34%。整體而言，商用不動產交易延續去年動能，與土地市場呈分歧的局面。根據統計，廠房交易延續去年的強勁需求，今年交易金額為623億元，占整體商用不動產比重約42%，交易規模更為歷年來的第二高。科技業為最大買家，其中以半導體業貢獻半數，其次為電子零組件業，兩大產業皆為今年出口表現最亮眼的產業。觀察近兩年積極擴廠的半導體業，包括日月光投控集團和台灣美光等中、美兩大半導體大廠，日月光投控集團購置金額達250億元，集團旗下的日月光半導體與矽品積極擴廠，矽品投入高達70億元於台灣中部擴廠，日月光半導體今年分別以65億及42.3億購置南科高雄園區及中壢產業園區的廠房。台灣美光則是持續深化在台布局，去年購置台南產業園區廠房後，今年再以30.5億購置中科后里園區廠房，累積近兩年交易總額達123.8億元。辦公室交易規模排名第二，總金額為291億元，占比19%，最大筆交易為陽明海運以112.2億元購買南港的華固中央置地全棟辦公樓，是近年最大宗自用辦公總部購置案，另外統一超、創新宇宙及美好證券則分別於今年購置內湖V-Park的B、C兩棟，交易總金額為81.6億元。零售不動產則排名第三，交易總金額為272億，主要交易包括竹北豐生活購物中心的預售買賣案，以及樂富一號REITs購買台茂部分產權，分別貢獻162.6億及77.4億元。買方方面，科技業全年投入613億元，連續3年成為最大買方，偏好既有廠房或新建廠辦以快速投產。土地市場方面，全年土地及地上權交易金額為1,592億元，年減34%。建商購地動能受房市政策緊縮所影響，於今年第一季大舉購入527億的土地庫存後，後三季購地動能逐季下滑，累積全年交易金額僅達962億元，年減達42%，由於貸款不易，過往積極購置市區老舊商用不動產已獲取精華區土地的動能也降低。雖然建商購地上縮手，但看好軌道經濟的發展潛力，多家建商透過結盟合作參與大型捷運聯開或公辦都更等開發案，包括高雄捷運、新北捷運等，其中投資金額最高的Y7新北十四張捷運聯開案，由宏匯集團、愛山林、甲山林合組的環宇上城公司得標，預計投資985億元開發14.3公頃之基地，興建住宅、辦公和商場等複合式建築。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，展望2026年，全球AI產業熱度不減，主計處預估在外銷訂單拉升下，明年經濟成長率將達3.54%，預期明年商用不動產市場將會延續今年走勢，半導體、電子零組件等出口強勁產業將持續擴大在台灣生產量能。科技產業群聚性、建物規格、電力供給將成為科技業評估重點，新竹與台南的科學園區與周邊產業園區，是科技業拓點的優先選項。不動產投資方面，黃瑞楠表示，由於市區不動產投報率仍未提升，考量資金成本下，投資型買方投入商用不動產意願低，自用投資人仍是市場主力，賣方價格保持彈性才有機會成交。
建商購地大減53%商用不動產反增3成 世邦魏理仕：2026工業地產續發光
CBRE世邦魏理仕台灣今(11)日發布2026年整體不動產市場前景預測，總經理林敬超表示，今年住宅市場交易大幅萎縮，建商購地金額較去年大減53%，反倒是商用不動產市場表現不俗，預測明年工業地產仍是市場亮點，2026全年台灣商用不動產成交金額可望維持在1,200億元以上的水準，土地交易有望逐漸回溫。根據世邦魏理仕研究部統計，截至12月5日，2025年全台大型土地及商用不動產成交金額共計3,235億元，對比去年同期下滑15%。分析衰退原因，主要是土地買賣市場成交量較去年衰退35%至1,692億元，尤其在全台住宅市場交易大幅萎縮、銀行業承作土建融案態度趨嚴的影響下，今年本土建商購地意願明顯下滑，2025年迄今建商購地金額僅893億元，較去年同期大減53%。相較之下，商用不動產市場表現亮眼，今年迄今全台商用不動產投資總額達1,543億元，年增29%。此增長主要可歸結於全球科技與AI應用的快速成長，讓國內半導體及電子相關產業受惠，並推升其擴產需求，不少科技大廠積極添購既有廠房，促使今年廠房成交金額年增10%至686億元 ，創下歷史同期新高。展望2026年台灣不動產投資市場，林敬超表示，今年台灣經濟成長遠超預期，但考量明年國內經濟成長將放緩，且台美貿易談判結果尚未定案，可能影響部分廠商對於購置自用不動產的態度，預測明年工業地產仍是市場亮點，2026全年台灣商用不動產成交金額可望維持在1,200億元以上的水準。土地市場方面，他認為，有鑑於銀行不動產貸款集中度已呈下降趨勢，短期內央行祭出新一波信用管制的可能性偏低，加上明年台灣有機會進入降息循環，將為市場帶來正面訊號，預料2026年土地交易活動有望逐漸回溫。在台北辦公室租賃市場，自今年年中起，部分外商租戶已及早規劃因應國際經貿情勢變化，對於搬遷計畫的評估更為謹慎。觀察租金表現，2025年第三季A辦及B辦平均租金分別為新台幣3,088元/坪、1,943元/坪，各較去年第四季成長0.4%、1.3%，A辦租金漲幅明顯收斂。據世邦魏理仕研究部統計，未來3年間台北市中心新增的可租賃辦公室面積將高達23.5萬坪，與2025年市場總量體相比，相當於再增加20%的樓地板面積，可預期商辦供過於求的局面將逐漸浮現。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，今年台北商辦租賃市場明顯與國內經濟表現脫鉤，背後因素包括高昂的租金水準與裝潢費用令企業租戶難以迅速作出搬家決策，也隱含著部份租戶對於房客市場來臨的期盼。調查顯示，未來中大型租戶對於辦公環境規畫將著重於空間的有效利用，這也意味著企業搬遷時的面積需求可能僅有小幅增長，而隨著台北辦公室市場於2026年底進入新供給高峰期，預測市中心A辦空置率將逐年攀升，並於2028年達到近25%的歷史高點，她建議法人房東應持續與現有租戶維持良好互動，並適時調整租賃優惠政策，以利降低未來招租壓力。
「商仲女王」朱幸兒復出創業 預測明年房市「仍辛苦」
有「商仲女王」封號的朱幸兒，今（7）日宣布，創辦「和氏璧國際物業投資顧問公司」，強勢回歸商用不動產市場。對於即將到來的2026年房市，她以24節氣「霜降」來形容，預料房地產從業人員2026年仍將是辛苦的一年。朱幸兒過往經常以24節氣來預測台灣房市發展，再度回歸商用不動產市場的她認為，「霜降」是秋天最後的節氣，代表的是「冷靜」，因為台灣房市還沒有到真正的「寒冬」。她指出，台灣房市在2023年達到高點後，2024年及2025年開始反轉而下，面對全球資金的流動，台灣資金有向外投資，流失之虞，另台灣民眾對房市信心不足，都將減緩2026年房市的爆發力，無法立即向上彈升。因此，房地產從業人員在2026年將是辛苦的一年，直至年底，當AI產業的進駐，帶動相關的發展，市場才有可能慢慢復甦起來。和氏璧今舉辦開幕記者會，正式對外宣布成立，朱幸兒擔任策略長及創辦人；曾任CBRE資本市場董事、Savills海外住宅部主管的關蕙君，則出掌和氏璧總經理。上午才剛辦完開幕記者會，和氏璧接著下午即舉辦百人越南房地產投資說明會。（圖／林榮芳攝）朱幸兒從英文老師、英文秘書，到戴德梁行DTZ高層主管、創辦第一太平戴維斯Savills台灣分公司、進入世邦魏理仕CBRE擔任董事總經理、董事長再到升任中國華東區董事總經理，國內5大外商商仲，她就待過3個，一路走來，戰功彪炳，像是富邦人壽以100億元買下環亞百貨，就是她的代表作。朱幸兒表示，她投入國際不動產顧問產業近30年，見證亞洲資金在全球市場的發展與變遷，創立和氏璧的初衷，是希望以台灣為基地，整合國際資源，為華人投資者打造一個兼具信任、專業與國際視野的不動產投資平台。朱幸兒指出，和氏璧已陸續與國際跨國企業，及台灣本土的不動產顧問公司結盟合作，包括英國Berkeley Group、新加坡商Banyan Tree悅榕集團、日本City Homes、越南Kansas Capital，及微風廣場、桃竹苗在地的吉富工商地產、台南客觀國際開發、高雄天威商用不動產等。她表示，目前的主力業務有2個方向，一個是以國際投資布局為主的海外不動產，包括住宅、商辦；第二個是國內大型商用不動產交易案，目前手中已有2筆總交易金額達30億元以上的案子。朱幸兒表示，和氏璧已進行多筆的日本、越南等海外不動產案件，正陸續進行展銷說明會；接下來也計畫在越南胡志明市設立分公司、在馬來西亞吉隆坡設立分公司，預計2026年第一、二季，可望陸續成立。
警追「太子集團」在台組織！查扣11戶豪宅26輛名車 赫見四大超跑
檢警調4日針對柬埔寨太子集團在台組織，涉及跨國詐欺、博弈、洗錢案，展開大規模搜索拘提行動，並查扣集團在台45億多元資產，其中26輛名車，不乏「神獸級」超跑，包括新車價1.6億元的「馬王」法拉利LaFerrari和2億元「山豬王」布加迪Bugatti Chiron、市價1億元的麥拉倫McLaren P1、8000萬元保時捷918 Spyder等。柬埔寨詐騙組織太子集團在台45億資產遭扣押，圖為檢調查扣的名車。（圖／調查局提供／中國時報陳志賢台北傳真）檢調發現，太子集團首腦陳志曾在台灣居住，並出入台灣至少10次以上，太子集團在台公司「台灣太子不動產投資股份有限公司」行事高調，陳志在被美國司法部起訴前，今年還曾來台參加過台灣國際房地產博覽會。美國司法部、財政部資料指出，陳志是中國福建人，入籍柬埔寨後，在柬國創立太子集團，同時在超過30個國家設立公司，以房地產、金融與消費服務為名號，私下經營跨國犯罪組織，陳的太子集團以強迫從事「殺豬盤」詐騙。檢調發現，太子集團在台操盤人，天旭公司負責人王昱棠在美方公告制裁後，立即指示幹部李守禮，將名車過戶到第三人名下，另外再找幹部邱子恩，將原本藏放在和平大苑地下停車場的名車開往內湖等地藏放，幸被檢調及時查扣。北檢10月27日向台北地院聲請扣押太子集團相關不動產18筆，包括和平大苑豪宅11戶、車位48個，依實價登錄價值38億1421萬餘元、名車26輛，價值4億7758萬餘元、銀行帳戶60個，餘額2億3587萬餘元獲准，合計高達45億2766萬餘元。
台灣9家公司列制裁名單「全在大安區」！ 美英聯手捕柬埔寨大型詐團
近日一樁跨國虛擬貨幣詐騙案備受國際關注。美國與英國政府聯手對柬埔寨大型詐騙網路主謀實施制裁與起訴，不僅查扣市值高達150億美元（約新台幣4,600億元）的比特幣，更凍結位於倫敦的多處豪宅與商辦資產。而在美國財政部公布的制裁名單中，更驚見3名台灣籍女子與9家台灣公司涉案。美國與英國政府近日聯手對涉嫌在柬埔寨經營大型網路詐騙中心的6名嫌疑人實施制裁，包括財產凍結與旅行禁令，並成功查扣超過127,000枚比特幣，市值約150億美元，同時凍結多處位於倫敦市中心的高價不動產。根據美國司法部發布的聲明，紐約東區聯邦法院已正式起訴37歲、擁有英國與柬埔寨雙重國籍的陳志（Chen Zhi），其原為中國福建籍商人，2015年創立柬埔寨太子集團（Prince Group），該集團旗下涵蓋地產、銀行、賭場等產業，外表看似正常經商，實際上卻涉嫌透過虛構加密貨幣投資與假交友關係等手段行騙，主導大規模「殺豬盤」詐騙行動。受害者遍及世界各地，但令人震驚的是，連執行詐騙的「員工」也多是被人口販運後遭囚禁、虐待的受害者。美國司法部指出，陳志涉嫌電匯詐欺、洗錢及強迫勞動，利用詐騙所得購買豪華房產、遊艇、私人飛機與高價藝術品，包括一幅經由紐約拍賣行購得的畢卡索畫作。他在倫敦擁有的豪宅市值約1,200萬英鎊（約新台幣4.9億元），裝潢奢華，還配有車用升降機與私人泳池。美國財政部海外資產控制辦公室（OFAC）與金融犯罪執法局（FinCEN）也同步宣布對陳志、太子集團及其旗下146個實體與個人實施全面金融封鎖，禁止其進入美國金融體系，並對與其有業務往來的外國企業與個人警告，若持續合作恐將面臨「二級制裁」。根據美國財政部公開的制裁名單，更驚見包括3名台灣籍女性，包含HUANG, Chieh、SHIH, Ting-yu（別名SHIH, Vivian）、WANG, Michelle Reishane；以及9間登記在台灣的公司，分別為：聯凡有限公司、聯凡貳有限公司、睿督有限公司、博居有限公司、博居貳有限公司、澄碩有限公司、邁羽有限公司、鳴灣有限公司、台灣太子不動產投資有限公司。根據台灣公司網資料，前8家均登記於台北市大安區和平東路一段111號的高級住宅，同由一名林姓負責人登記。此一地址疑似為該集團在台運作的據點之一，目前尚未得知林姓負責人是否知情或涉入詐騙。而台灣太子公司登記地址為台北市大安區和平東路1段75巷。
92歲嬤每月堅持「做1事」 資產竟高達8位數！孫整理遺物看傻
日本東京都居民藤田健吾（化名，35歲）近日整理92歲祖母光子（化名）遺物時發現，祖母去世時所遺留的資產總額達約3億8千萬日圓（約新台幣7,794萬元），超出預期。據悉，光子女士資產包括現金、有價證券以及股票投資信託等，即便年事已高，仍堅持自行管理資產，每月都與證券公司負責人通電話。日本網站THE GOLD ONLINE報導，光子女士20年前繼承了祖父遺產，包括東京都內土地、股票及不動產投資信託等，價值約3億日圓。健吾表示，祖母雖然獨居至晚年，但仍積極管理資產，並透過投資理財使資產增值。據了解，光子女士晚年健康，認知功能良好，但與家人關係較疏遠，並未透露資產狀況。健吾回憶，父親曾建議她進行資產整理或生前贈與，但均被拒絕，祖母堅持「自己的錢自己管理」。報導指出，光子女士的資產多數以股票投資信託與外幣保險形式運作，部分不動產已轉為現金或有價證券，並由證券公司提供專業諮詢。健吾指出，祖母在晚年仍每月與證券公司保持聯繫，定期討論資產運作策略。最終，光子女士的遺產將依遺囑分配給包括健吾在內的多位繼承人。隨著高齡化社會加速，越來越多高齡者積極參與資產運用，背後反映出制度與環境的多重變化。專家指出，60歲以上家庭持有的金融資產占全體資產6成以上，「資產傳承」已成為社會關注的重點議題。另一方面，由於不同資產類別的評估方式不同，持有不動產或股票可能較持有現金更具節稅效果，成為遺產稅對策之一。另一方面，日本金融機構也在加強高齡者理財服務。在金融廳的指導下，說明責任更為嚴格，避免高齡者遭受不當勸誘，同時在投資者充分理解風險的前提下，仍可進行長期、分散及定期投資。專家表示，光子女士的案例正是此趨勢的縮影。她善於利用資訊學習並管理資產，晚年仍保持活躍投資，改變了「老後資金就是要用完」的傳統觀念，也對家庭資產管理及互動模式提供新的啟示。
衛山集團融合藝術與資產管理 擴展高端市場版圖
衛山集團今於台北南京新分部舉辦重點事業版圖「衛山拍賣」開幕展《無界之境》，同時，衛山集團亦宣布成立「衛山資產管理有限公司」，聚焦海外高端不動產，並攜手衛山拍賣以「藝術連結資產管理」跨界模式，為高資產客群打造兼具投資回報與生活美學的財富管理。衛山集團總裁林伯駿表示，開幕展《無界之境》以藝術家朱德群的《南山》為精神出發點。南山象徵穩固與依靠，正如衛山希望成為藏家的堅實靠山，不僅守護資產，更致力於推動其價值的長遠發展。展覽匯聚朱銘、李真、董小蕙、池龍虎、村上隆、KAWS以及George Condo等國內外重量級藝術家，作品涵蓋繪畫、雕塑與跨媒材創作，從抽象精神延伸至當代潮流，勾勒出跨越地域與世代的藝術對話。朱德群《南山》寓意穩固依靠，呼應衛山集團「成為藏家靠山」核心理念。（圖片提供／衛山）有別於其他拍賣行的傳統與保守，衛山拍賣以年輕與創新為核心，營造具跨界活力與國際視野的市場氛圍，透過創新影音行銷策略，與新世代藏家建立深度連結，成為亞洲藝術市場中最具突破性的新興力量。總裁林伯駿表示，衛山集團秉持「從藝術出發」的核心理念，致力成為藏家的藝術資產「管家」。對於購藏行為的後續服務，衛山不僅提供交易平台，更進一步提供長期維護、資產管理與價值提升等全方位服務，協助藏家將藝術品轉化為可長期信賴與配置的資產。此外，衛山集團成立子公司「衛山資產管理」，結合杜拜、大阪等國際頂級地段的不動產資源，打造「藝術結合資產」的跨界整合模式。並由擁有逾20年國際不動產投資經驗的邱奕平擔任總經理，不僅曾任地方政府顧問，協助雲林、宜蘭等地標售逾萬坪土地並推動區域發展；亦主導外商不動產企業，年規劃10至15個大型項目，成交千餘戶，業務涵蓋歐美、紐澳、日本及東南亞，累計資產規模超千億元。衛山集團重點事業版圖「衛山拍賣」開幕展正式揭幕。（圖片提供／衛山）衛山集團總裁林伯駿表示，衛山挑選的不僅是優質房產，更期望兼具「資產投資與品味生活」的需求。衛山集團的目標將是立足台灣、放眼國際，持續深耕當代藝術與資產管理領域，成為藏家最信賴的長期夥伴與資產顧問。衛山拍賣官方網站：https://www.winsun-auction.com/
實支實付「保證續保」保費怎調漲？ 壽險公會陳慧遊這樣說
針對金管會、保發中心、壽險業針對「1年期保證續保」保費調整機制之案提出指引建議，由於涉及實支實付險，「保證續保不等於保證續保」、且「評估調漲保費空間」，壽險公會理事長陳慧遊今天（28日）表示，業界考量保戶、股東權益、經營成本等，須全面衡量，不能說不漲，也不能漲很多。壽險公會今天舉行第10屆第1次會員代表大會，並全面改選理監事，全球人壽董事、現任理事長陳慧遊面臨同額競選，不意外的應會連任。他致詞時表示，台灣壽險業現穩健經營韌性，113年總保費收入為新臺幣2兆4,402億元；新契約保費收入為8,418億元；投保率則持續穩定成長達262.68％；至於113年底壽險業資產總額為新臺幣36兆9,004億元，較112年成長5.70％，再次彰顯台灣壽險業守護國人、厚植社會安定力量的角色。陳慧遊並分享過去三年任期內陸續完成十大工作事項，包括配合政府推動臺灣成為亞洲資產管理中心提出相關建言，並鼓勵保險業資金投入國內公共建設；協助我國於115年接軌IFRS17及新一代清償能力制度，擬具相關建議及實務判斷釋例以利壽險業順利適用兩制度。推動普惠金融, 積極推動數位服務，訂定「人身保險數位理賠服務自律規範」，建立一致性理賠申請與身分認證標準，提升理賠效能，為消費者打造更便捷、更安全的數位服務體驗及協助修訂保險業電子商務應注意事項，擴大可投保商品範圍，開放網路保險服務，增加保戶選擇多樣性，持續優化數位投保體驗。協助主管機關制訂「保單強制執行參考原則」及「保險契約險種歸類參考表」做為各地方法院受理強制執行案件作業之參考，有效維護債務人合理之保險權益；協助訂定保險業核心系統備援演練指引，建構產業級災難復原機制，提升整體金融科技韌性，確保保戶權益不中斷。強化服務韌性，打造不中斷機制：建置本會保險科技運用共享平台異地備援中心，確保關鍵系統持續運作，提升服務可靠性與災難復原能力；為有效降低壽險業避險成本，爭取修正「人身保險業外匯價格變動準備金應注意事項」；另鑒於台美利差擴大，壽險業避險成本居高不下，爭取新增外匯價格變動準備金新制(提高固定提存比率、提高額外提存/沖抵比率、提高累積上限等)，以及新增外匯價格變動準備金適用之五項財源，以逐步降低資產避險比率，加速厚實外匯價格變動準備金。考量保險業從事不動產投資係以獲取長期穩定收益為目的，作為法定收益率之指標利率應具備穩定性，始能避免受短期利率調整之影響，爰爭取主管機關修正「保險業辦理不動產投資管理辦法」第2條，將第3款基準利率定義為最近五年中華郵政股份有限公司每年一月一日牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率之平均利率，以平緩利率波動產生之衝擊。因應美國政府114年宣布「對等關稅」及「海湖莊園協議」等政策後對全球股、匯市產生之劇烈影響，配合金管會同意保發中心建議本業得於114年12月31日前，將帳列責任準備金高於調整後責任準備金之差額於40%範圍內釋出，並得以該釋出金額於負債項下提存外匯價格變動準備金，俾利本業穩健經營之舉措，協助業者釐清實務疑義並擬訂相關Q&A，以利業者遵循。
三商壽發債還缺175億未達標 金管會開罰調降董座薪酬為期一年
金管會今天（31）日公布，三商壽（2867）因去年底資本適足率未達保險法規定之資本適足等級，且未能依所提增資、財務或業務改善計畫，要求一個月內新增提報具體、完整且可使公司資本適足率達法定標準之資本強化計畫並於今年底前完成之外，且限制該公司不得新增不動產投資，並對董事長翁肇喜調降薪酬七成為期一年。金管會表示，三商美邦人壽113年底資本適足率為136.30％，資本適足率屬在50％以上、未達150％之情形，違反保險法相關規定，遂依金管會2024年7月11日處分書要求，於8月30日提報可使該公司於2024年底資本適足率符合法令規定之資本強化計畫，該資本強化計畫包括2次現金增資共計6億股、私募負債型特別股新臺幣50億元及發行次順位公司債150億元。並載明若以2024年7月31日財務預測為基礎且各項增資方案均完成下，預期得使該公司資本適足率提升約58.5％可達201.9％，以符法定資本適足率標準，另該計畫案經金管會以9月9日函同意在案。不過，三商壽規劃於去年12月31日前發行次順位公司債共計200億元，包含加計私募負債型特別股之備援方案（即發行次順位公司債50億元），惟查截至去年底，僅發行次順位公司債25億元，尚餘175億元發債額度未向金管會提出申請及完成募集，致無法如該計畫所規劃於去年底達到相較該年7月31日財務預測基礎提升資本適足率之成效，其資本適足率仍無法達到資本適足等級。
「澳洲Global」公司夫妻檔誆逾50人 非法吸金上億遭檢調約談
檢調獲報，「澳洲Global」公司涉嫌招攬民眾投資3項投資方案，標榜投資3年到7年保證獲利，年化報酬率7％至14％，吸金金額上億，超過50人受害，涉嫌銀行法、加重詐欺、洗錢等罪。台北地檢署23日指揮調查局台北市調查處兵分9路搜索，傳喚公司負責人郭姓女子及錢姓丈夫共10名被告到案。檢調獲報，郭姓女子涉嫌於2017年起至2023年5月間，虛設「澳洲Global」公司，自稱業務總監，丈夫錢姓男子任業務主管，以外匯保證金、不動產投資、泰國藥物植物農場計畫3種投資方案舉行說明會，招攬民眾加入投資。包括外匯保證金投資、不動產投資及泰國藥物植物農場計畫投資。郭女等人並向投資人聲稱投資3年到7年保證獲利，年化報酬率7％至14％。總計被害民眾50多人，不法吸金金額高達上億。涉犯刑法加重詐欺、期貨交易法未經許可擅自經營期貨經理事業、洗錢防制法洗錢等罪。台北地檢署23日指揮北市處兵分9路搜索，傳喚郭女、錢男夫妻及擔任業務員的友人共10名被告、1名證人，訊後移送北檢複訊。