乙種工業用地
」 阿滴
光陽內鬥3／集團高雄總部蛋白區變蛋黃區 專家估重劃後獲利至少171億元
全台籠罩在川普關稅危機氛圍之際，機車南霸天光陽工業前董座柯勝峯與執行長柯俊斌的「雙柯內鬥」，也鬧得沸沸揚揚，柯勝峯公開指控遭逼退及閃電請辭後，隨即「人間蒸發」，柯俊斌則以100多字簡單回應，「完全與事實不符」。CTWANT記者調查發現，南部不動產界更關注光陽位在高雄蛋黃區1.5萬坪土地的未來的開發價值，目前光是土地市值就上看170億元。光陽董監事16日改選在即，CTWANT記者透過諸多關係聯繫兩位當事人，柯勝峯行蹤成謎（一度傳出已出國），連秘書都不知道人在哪裡。柯俊斌則婉拒所有採訪，一切都以10日下午的三點回應為主：「1.柯董事長10日記者會中，對於本人指摘之部分，完全與事實不符；2.光陽公司的組織運作，向來一切依據公司法及公司相關規定執行；3.本人對於光陽公司的經營方向，一直期望著眼公司長遠的發展，以生產優質產品滿足顧客，使員工有良好工作環境，擁有良好的待遇，並使股東擁有穩定的投資報酬為目標。」光洲建設董事長柯俊吉（左）是柯俊斌的堂弟，他不但是光陽的現任董事，也是新當選的高雄市不動產開發公會理事長。（圖／報系資料）據本刊記者私下了解，柯勝峯在聲明稿所言：「發現執行長柯俊斌，聯合其家族企業光州（應是洲）建設董事長柯俊吉，正私下運作要在今年4月的董監事改選，讓柯俊斌擔任光陽董事長兼執行長，逼我退出公司經營高層，全面掌控公司主導權。」倒是在光陽各大家族間掀起不少討論。業界人士說，「柯勝峯先拋出震撼彈，柯俊斌怎麼接都會受傷。」也有人判斷，柯俊斌應是已有相當的勝算，才會更低調應對，一切等董事會後再說。南部不動產開發商更關注光陽驚人的廠區土地資產的未來。按照柯勝峯所說：「柯俊斌對於機車行業前景不抱期待……，消極守成即可。若公司虧損則可以關廠，也有利於現有廠址進行土地重新利用，潛在獲利更甚於辛苦經營本業。」由於光陽三大柯姓家族的主要根據地都在高雄，對整個高雄的發展方向自然十分清楚。柯勝峯所說的光洲建設董事長柯俊吉，正是柯俊斌的堂弟，也是今年3月新選上的高雄市不動產開發公會理事長。早在幾年前，高雄在地的土地開發商中便盛傳：「光陽的老二（第二大家族）想開發三民區那塊地，而老大（第一大家族）不肯。」如今加上柯勝峯的指控，這場雙柯之爭的背後原因，不免又引人多一重遐想。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀估計，光陽總部的土地未來重劃後，至少可獲利171億元。（圖╱謝哲耀提供）光陽集團總部位於高雄市三民區灣興街，主要廠區包含管理大樓、研發大樓、第一廠區、第二廠區、民族廠區、物流中心等，總面積約15,563坪，土地為乙種工業用地。過去這個地方屬於郊區，現在隨著輕軌的發展，光陽總部附近開始重劃，這塊地已接近蛋黃區。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，2022年義聯集團在光陽周邊以每坪56萬元行情買下附近的乙種工業用土地，以此推估目前光陽總部土地市值為87.1億元。「假使未來比照一旁107期重劃土地之條件，變更成特定專用區、地主可分回5成，以目前市值每坪220萬元來看，未來分回土地市值起碼171.2億元。」就算以現在土地估算171.2億元來算，也相當於光陽近9年稅前純益總和，若順利遷廠將原址進行土地變更與重劃，光陽總部現址的未來，很可能像台北南港商圈一樣華麗大翻身。
新北工業區喊蓋勞工宅 林秉宥：勿忘中小企業
新北市議員林秉宥12日表示，新北市政府近日要修法鼓勵企業多蓋勞工宅，規定卻讓中小企業蓋宿舍困難重重，恐怕有圖利之嫌，呼籲市府重視輔導中小企業設置勞工宅。據了解，有鑑於乙種工業用地過往只能蓋工廠，新北市城鄉局日前提出《都市計畫法新北市施行細則》修正草案，盼透過修法，鼓勵企業興建勞工宅，讓有一定建地規模及員工數企業申請。草案內容寫到，未來將放寬企業在「乙種工業區」興建只租不售的「勞工宅」讓員工住，出租對象僅限該企業員工及眷屬，市府刻正研擬設置比例、管控及配套機制。新北市政府城鄉局官員指出，政策目標是減少企業勞工的外部成本，比方廠區內部的一些空間可以作住宅使用，避免交通通勤時間成本及碳排放等外部成本，有助於落實企業ESG（環境保護、社會責任、公司治理），而除了規畫員工單身宿舍、員工餐廳外，還可提供家庭式勞工宅，讓員工承租。對此，林秉宥提醒，台灣產業以中小企業為主，如果只開放大企業當宿舍使用，就算立意良善，也不免挨批涉有圖利之嫌。他直言，退萬步來講，大企業本來就有更多能力照顧員工，市府反倒應重視中小企業的勞工族群，不妨媒合多個廠商聯合招商，比方盤點有500單元的員工宿舍需求，就可一起出資開發，並由市府穿針引線協調代辦，公益性立基點也夠。林秉宥直言，目前政策細節只有雛型還不明朗，加上新北目前缺乏大型產業用地，市府必須從都市計畫源頭把關，避免大面積產業用地趁亂變成住宅用地，本案可考慮面積較小、根本不適合做廠辦開發的「工業區土地」，搭配容積獎勵等方式，興建勞工宅以實現政策目標。圖說：
雲林萬有紙廠土地招標 開發商提醒：之後可能變乙工用地
雲林縣北港鎮萬有紙廠因經營不善破產，後由台灣金聯公司整合開發，預計10月17日開標，但甲種工業用地可能引進高汙染工業，地方強烈要求變更為乙種工業用地，26日相關單位舉辦座談會，台灣金聯、內政部國土管理署、雲林縣政府等都支持改為乙種用地，以兼顧地方發展與環境保護。萬有紙廠曾是台灣3大紙廠之一，破產後4.5萬坪廠區閒置10餘年，經台灣金聯整地開發，目前已在廠區懸掛「公開標售」紅布條；但因「甲種工業用地」引發附近居民質疑，不斷向縣府、民意代表陳情，要求變更為汙染性較小的乙種工業用地。縣議員蔡岳儒、台灣金聯、國土管理署、縣府等相關單位昨天在北港鎮舉辦座談會，逾百民眾到場關切並提出問題，包括加速通盤檢討變更流程、確保重汙染工業不得進駐、改以個案變更縮短流程、建廠施工時確保周邊住宅不受損等。台灣金聯總經理郭文進表示，萬有紙廠土地已公開招標，底價為33億8000萬元，公司的態度是支持變更為乙種工業用地，呼籲有意購買土地者要有心理準備，未來可能會成為乙種用地。國土管理署認為，甲種工業用地變更為乙種，須透過都市計畫通盤檢討，目前北港鎮公所正著手進行中，未來將再送交縣都委會、內政部都委會審議；至於民眾提到以個案變更，因有其相關限制，須再進一步討論。縣城鄉發展處說，此案攸關工業用地周邊住戶權益，以及整個北港地區的發展，因此各單位都積極辦理，加速通盤檢討流程，但依既往經驗估算，最快也要1年的時間。地方民眾強調，開發工業用地可為地方帶來就業機會，但重點是絕對不能造成汙染，也要確保附近住家的權益，否則勢必引發抗爭。
雙北低總宅現形2／新北超俗宅集中「這3區」 驚見林肯大郡1字頭上榜
不只台北市還能找「千萬有找」、4字頭社區，在新北市都會行政區中，也有2字頭物件仍默默在成交。CTWANT委託房仲業者統計新北市總價低於800萬元以內的熱門交易社區，發現上榜社區淡水就占一半，其餘則落在汐止與中和，大多都是千戶以上大社區。專家表示，戶數多雖可分攤管理費，但往往社區管理不易，日後租售也都必須面對眾多競爭者，須特別留意。根據新北市地政局統計，112年第1季新北市都會區15個行政區以單價30~40萬元產品為交易最大宗，占28%，成交多分布於新莊、林口、中和、淡水；其次為單價40~50萬元的產品，占25%，成交多於中和、新莊、三重、板橋。總價部分，低於1000萬元者占全市交易38%為最大宗，成交多分布於淡水、新莊、三重；其次為1000~1500萬元占31%，多分布於板橋、中和、新莊、淡水。想找更便宜物件嗎？CTWANT委託台灣房屋尋覓新北市總價800萬元以內熱門成交社區，統計時間為2022年至今，10大熱門低總價社區皆落在淡水、汐止、中和，其中淡水就占了一半。入榜的大多都是大型社區，其中不乏座落於商場、捷運旁，可作為預算有限小資族的購屋首選。隨著美麗新淡海影城開幕、淡海輕軌通車，為淡水帶來一波進駐人潮，淡江大橋將在2025年完工，淡北道路工程也預計於2028年完工，將補強淡水對外交通，淡水新建案站穩3字頭，但新古屋成交還在2字頭，相比雙北其他都會區，競爭力十足。根據實價登錄及地政局資料，2022年淡海新市鎮移轉量達2600餘件，低總價熱門交易社區，第一名正是淡海新市鎮造鎮案、總計有5000戶開發量體的「海洋都心1~3期」。雖然淡海新市鎮住宅移轉量體大，但淡水低總價熱門成交社區，竟集中在淡大商圈，像是入榜的「淡大財庫」「海景天下1~2期」「巧克力花園廣場」，主要都是出租給淡江大學學生的套房產品。而靠近捷運紅樹林站的「摩納哥」則因公設、物管完善，以上班族為主。台灣房屋居家宜淡海新市鎮加盟店店東陳姿翎表示，淡大周邊屬舊市區，新建案少，大多都是公寓的隔間套房，或是小套房大樓，但屋況都比較差，每坪單價約15萬元，總價約200~300萬元，大多都是出租給學生，每月租金約7000~8000元；而淡海新市鎮的房子比較新，即便是靠海較偏的區段也都要2字頭。住戶希望與林肯大郡區隔，原名第6區的15樓區後來改名為「雙璽帝堡」。（圖／報系資料庫）緊鄰南港、內湖的汐止區，也有3社區入榜，包括「星野之森B區」「林肯大郡」「摩天鎮」等，其中屋齡27年的「林肯大郡」平均單價僅1字頭，似乎未揮去土石流陰霾。「林肯大郡」為林肯建設在1993年推出，分有公寓的金龍特區，及電梯大樓的總統特區、15樓區等，總戶數約1450戶。原本建商以「大眾貴族化社區」做賣點，卻因1997年8月18日溫妮颱風讓一切變調。颱風帶來的雨量破壞地基，同時挾帶大量水分的泥土衝破擋土牆，直接衝向金龍特區第3區建築，導致120戶住家嚴重傾斜，甚至2樓以下約40戶遭埋，造成28人死亡，百餘人無家可歸。如今總統特區改名「青山綠築」、15樓區改名「雙璽帝堡」，各有獨立的管委會管理，雖然建築結構未受影響，但近年汐止房價飆漲，「林肯大郡」及改名的社區卻仍停留在1字頭。汐止另一入榜建案「摩天鎮」則位在大同路三段路底，共有7幢大樓，樓高33層，建成當時為汐止第一高樓。基地前身是台塑集團創辦人王永慶的新茂木業工廠，結束營業後，土地被東帝士集團買下，總戶數達1750戶，規劃12~54坪1~4房，是1990年代建築業熱潮的知名住宅案，也是東帝士於汐止的代表作。 台灣房屋汐止站前加盟店店長徐國裕表示，除「星野之森B區」主要為建商銷售戶及轉約戶外，「林肯大郡」「摩天鎮」則為20多年、位處偏遠的中古屋，兩者價格都非常實惠。「摩天鎮」總價500萬元起，900萬元可買電梯3房，「因為低總價，也創造出高投報率。有些租客也發現『租不如買』，於是產生高頻繁的交易量。」不同的是「林肯大郡」買的多是拿來出租，徐國裕解釋，因為大家普遍還留有風災的刻板印象，較不受自住青睞，500萬元總價可買公寓3房，600萬元有機會入手電梯大樓，租金約1~2萬元，投報率還不錯，「但銀行也有疑慮，認為流通性不好，在貸款上是『完全不貸款』或是低成數，也因此價格始終上不去。」新北市總價800萬元以內10大熱門成交社區，有2件就是東帝士集團於90年代推出的摩天高樓住宅，集團創辦人陳由豪曾是房地產知名人物，於財務危機後潛逃大陸。（圖／黃耀徵攝、報系資料庫）有趣的是，中和入榜的「摩天東帝市」恰巧也是由東帝士集團佳懿建設興建，3大棟樓就豎立在景平路上，最高樓層達41樓，也是地標型建築。東帝士幾乎同時蓋了中和的「摩天東帝市」及汐止的「摩天鎮」，沒想到「摩天鎮」落成的1998年碰上亞洲金融風暴，創辦人陳由豪出現財務危機，於2001年倒債宣布解散，陳由豪也逃往中國。雖然如此，這兩棟大樓在各自管委會管理下，仍正常運行，未受到東帝士跨台影響。而「摩天東帝市」更是因為就在捷運環狀線景平站旁，樓下還有大賣場、知名健身房，生活機能完整，成為中和熱門交易社區。中和另一上榜社區「四季紐約」則是位在中和環球百貨旁，不管各式採買、餐飲都很方便，還有影城滿足娛樂需求。不過該案屬於乙種工業用地，基本上是不能當住宅使用，但因價格比同區域社區低2~3成，政府也未嚴格取締，因此仍有不少人當住宅使用。但也特別提醒，購買「乙工宅」的貸款成數較差，也無法申請軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率，購屋人需特別留意。2014年時人民民主陣線曾在「四季紐約」舉行記者會，痛批建商低價收購工業區土地，以偷渡方式，大舉蓋房包裝成一般住宅出售；時至今日，各地仍有不少工業宅當成住宅銷售。（圖／報系資料庫）元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，大社區往往因基地大，公設配置更周全，加上規劃戶數較多，在多戶繳納管理費下，公設易維持完善，居住品質較容易有所提升；不過，也會因為社區出入人流大，管理不易，特別是基地廣闊的社區可能會有多個出入口，若需要增加人力駐守，社區開支也會因此增加，也將反映在管理費成本上。周昆立也提到，大社區另一個最常見的問題就是住戶難有共識，以每年須舉辦的「區分所有權人大會」來說，人多就容易嘴雜，難以形成決議，社區吵架吵上新聞版面的案例，時有耳聞，須特別留意。
代言「工業區建案」惹議…阿滴嗆已做到2點 房產專家3點打臉：別硬掰
百萬YouTuber阿滴以英文教學打開知名度，不料近日因代言的房地產為「乙種工業用地」建案，被部分網友批評沒良心，但他認為建案已做到清楚標示、明確告知，自己也在影片中講得很清楚，不理解哪邊有規避法律責任或是良心問題。對此，房產專家Sway直言，該建案明顯刻意規劃的像住宅，阿滴的想法太天真。針對阿滴回應，Sway今（22日）在臉書表示，「瞧他一臉天真以為全部合法，你也太小看房地產的賣屋技巧囉。廣告上有白紙黑字的當然都合法，一般事務所自然可以公開銷售，只是如果你買來住，就會沾上麻煩，內湖五期只是在陽台掛了幾件衣服，就被罰錢」，甚至有媒體大老只是擺了1張床，房子就被拆了。Sway提到，阿滴說「房子除了廁所以外，是沒有做隔間的｣，於是他特地找了影片來看，「你帶看的實品屋，『每一戶都有做隔間』，有的餐桌上還擺了餐盤，營造出溫馨樣貌，而大坪數衛浴內還有浴缸，這是辦公室應該有的？不要硬掰，尋常辦公室應該是至少要有男廁、女廁、小便斗等等，茶水間也通常不會配備瓦斯爐」。房產專家3點打臉阿滴。Sway指出，很多建商會跟消費者說「那麼多建商都這樣蓋，也沒有拆光光（有的是罰錢喔），除非他有搜索票，不然你進不去！｣類似說法雖然是事實，但「你得安靜、不打卡、不拍照、不請任何親友去你家住，賣屋的時候也不能三房兩廳光明正大地賣，要光明正大，你只能真的拿來當辦公室使用」。最後，Sway也狠酸阿滴，「你說接了很久的代言，很抱歉阿，老頭子我不是你的TA也沒有訂閱你，要找出這影片倒是很簡單啦，點閱率低的那個就是，而且還不在你的近三百萬粉絲主團內。至於我怎發現這則的，那要問建商，他還是很認真的在FB打廣告哩，房地產有時沒那麼好賣的啦，你這樣講就是暗示這個案子賣很久了，建商會不高興的啦。」
阿滴代言「工業區房地產」挨轟沒良心 本人回擊：已做到這2點
百萬YouTuber阿滴以英文教學打開知名度，不料近日因代言的房地產為「乙種工業用地」建案，因此被批評沒有良心。對此阿滴回應，建案已經有做到清楚標示、明確告知，自己也在影片中講得很清楚了，不理解哪邊有規避法律責任或是沒有良心的問題。阿滴表示，前幾天看到有人在網路上批評他接房地產代言沒有良心，讓他滿頭問號，看了一下原來是因為大家發現該建案是「乙種工業用地」，只能作為一般事務所或公司使用，說他代言會誤導大眾買來當作住宅。阿滴解釋，該建案的確是位在「乙種工業用地」的建案，因此建案的廣告上就清楚標示了「乙種工業」，且在他的頻道影片一開始就有解釋了「乙種工業」的用途是工作室，房子除了廁所之外是沒有做隔間的，因為用途上就不是設計給住宅使用，這些在影片裡也都講得很清楚。阿滴說，「當初客戶找我代言時也非常清楚的說明，希望透過我YouTuber的身份，讓更多正在尋找工作室/公司空間的消費者，能夠注意到該建案。」阿滴強調，對於每個商業合作，自己都會花很多時間跟經紀人、法務討論，沒問題才會確認合作，而這個建案是他人生的第一個房地產代言合作，所以自己非常謹慎，也有實地勘查社區的每個細節，最終經過多次討論後，決定擔任代言人。他認為，既然建案已經有做到清楚標示、明確告知，自己也在影片中講得很清楚了，那接下來就是交給消費者，思考這個建案是不是他們需要的空間。阿滴直言，「這個過程中，不太理解哪邊有規避法律責任或是沒有良心的問題？我們清楚知道這個建案的性質，也做到充分溝通，不需要的人自然不會來購買，符合需求的人也可以買到心目中理想的房產。」
阿滴代言新建案…房產專家揭「建商規避技巧」 驚曝：住了就違法
YouTuber阿滴從小在新加坡留學，以英文教學打開知名度，平時常透過社群媒體分享生活點滴，並靠著清新形象吸引不少廠商邀約業配。不過，阿滴近日代言房地產，卻被房產專家Sway發現，該建案的地目為乙種工業用地，只能作為事務所或工廠使用，只要有居住事實就可能違法，且隨時都有被檢舉的風險。「阿滴知道這是乙種工業區的房子嗎？」Sway今（20日）在臉書發文，乙種工業宅只能登記為一般事務所、辦公室或工廠等，如果拿來住就是違規，「廣告明顯標示乙種工業區，表示我沒有騙你，這就是工業區裡的土地。（至於你要怎麼『使用』，你知我知就好。）新的廣告拿掉了這個乙種工業區，是否因為很多網友留言警告，才改掉的？」專家透露，根據建商廣告，「樣品屋裡面沒有擺床，後面照片看到房間是空的，不然就是擺桌子，也是在告訴你，這是辦公室喔，我沒有『說他是住宅』，但如果你拿來住，就不干我的事，被投訴或被檢舉也不干我的事」。此外，乙工宅通常較便宜，因為地段、環境差，又不能光明正大居住，只能用價格吸引不懂的人，現在此案說4字頭，其實沒比較便宜。Sway提醒，如果想偷偷住乙工宅，「任何人都可以檢舉你違規使用。這個任何人包含路人甲，所以不要跟建商吵架說你房子有瑕疵，被他知道你有居住的事實，你就有可能被檢舉，是要把格局整個打掉回復原狀。也不要讓鄰居知道你是拿來住的，當他覺得你很吵，椅子稍微拉大聲一點點，不小心半夜掉了一個鋼珠，他可能會檢舉你違規使用，讓你拆光光當作報復。」